Skutki podatkowe otrzymania spłaty z tytułu zwrotu nakładów poniesionych na zbywany lokal mieszkalny.
Wnioskodawca (osoba fizyczna) wraz z A.A. nabył w 2023 r. lokal mieszkalny na współwłasność (udziały po 1/2), finansując zakup częściowo z własnych środków, częściowo z kredytu hipotecznego zaciągniętego solidarnie. W 2024 r. strony dokonały zniesienia współwłasności, w wyniku którego A.A. przejęła cały lokal, zwolniła Wnioskodawcę z długu kredytowego (za zgodą banku, aneksem z lipca 2024 r.) oraz zobowiązała się do zapłaty 50 000 zł tytułem zwrotu nakładów remontowych, płatnych w 5 rocznych ratach po 10 000 zł, począwszy od marca 2025 r. Wnioskodawca planuje wydatkować otrzymane kwoty na remont innego lokalu mieszkalnego, którego jest wyłącznym…
Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
4 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 4 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami złożonymi 5 maja 2026 r. i 14 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Aktem notarialnym z dnia 25 maja 2023 r. (umową ustanowienia odrębnej własności lokalu) Wnioskodawca i A.A. (dalej również jako: „….”) nabyli lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Lokal nabyty w charakterze konsumentów, nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, za środki pochodzące z prowadzonej działalności gospodarczej i kredytu hipotecznego.
Następnie, aktem notarialnym z 12 czerwca 2024 r. strony dokonały zniesienia współwłasności ww. lokalu. Strony oświadczyły, że dokonują zniesienia współwłasności, w ten sposób, że A.A. nabywa w całości lokal mieszkalny – wartość nieruchomości została ustalona na 494 276 zł. Strony zgodnie oświadczyły, że z tytułu zniesienia współwłasności A.A. jest zobowiązana do spłaty na rzecz Wnioskodawcy kwoty w wysokości 50 000 zł, tytułem zwrotu nakładów poniesionych na remont i wyposażenie lokalu. Strony oświadczyły, że wyżej określoną spłatę w kwocie 50 000 zł, A.A. zobowiązuje się zapłacić na rzecz Wnioskodawcy przelewem na wskazany przez Niego rachunek bankowy, w równych ratach rocznych, wynoszących po 10 000 zł płatnych z dołu najpóźniej w terminie do dnia 31 marca każdego roku, począwszy od dnia 31 marca 2025 r. przy czym, za dzień zapłaty uważa się dzień zaksięgowania środków na wyżej wymienionym rachunku bankowym i co do tego obowiązku A.A. poddaje się na rzecz Wnioskodawcy rygorowi egzekucji wprost z tego aktu notarialnego w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, a Wnioskodawca wyraził zgodę na powyższe.
Pierwsza rata w wysokości 10 000 zł wpłynęła na konto Wnioskodawcy 24 marca 2025 r.
W pierwszym uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na zadane pytania, podał Pan następujące informacje.
Jaki udział w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność nabył Pan 25 maja 2023 r.?
Odp.: Udział w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność wynosił 1/2 wraz ze stosownym udziałem w nieruchomości wspólnej.
Czy powyższy udział nabył Pan za własne środki pieniężne, czy też za środki z kredytu bankowego?
Odp.: Częściowo za środki pieniężne własne oraz z kredytu bankowego – hipotecznego.
Jeżeli środki na zakup ww. lokalu mieszkalnego pochodziły z kredytu, to proszę wyjaśnić:
a) czy kredyt został zaciągnięty przez kredytobiorców, tj. Pana i współwłaścicielkę (Panią A.A.), w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej;
Odp.: kredyt został zaciągnięty wspólnie z A.A. w polskim banku (…..);
b) czy z umowy kredytowej wynikało, że wszyscy kredytobiorcy (Pan wraz ze współwłaścicielką) odpowiadają solidarnie za wynikające z niej zadłużenie;
Odp.: jako kredytobiorcy odpowiadaliśmy solidarnie wobec banku;
c) czy przeniesienie przysługującego Panu udziału w ww. lokalu mieszkalnym na rzecz współwłaścicielki (Pani A.A.) nastąpiło w zamian za przejęcie przez nią w całości długu wynikającego z ww. kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Pana na zakup ww. lokalu (zwolnienie Pana z długu/wystąpienie z umowy kredytowej)? Czy taki zapis wynikał z aktu notarialnego? Jeśli to zobowiązanie zostało przekazane na rzecz współwłaściciela (Pani A.A.) to proszę wskazać:
Odp. 2c): Nastąpiło zwolnienie Wnioskodawcy z długu – zobowiązania kredytowego, na co bank wyraził zgodę, co zostało potwierdzone stosownym aneksem do umowy kredytowej.
Odp. 2d): Tak.
Odp. 2e) i 2f): Nastąpiło porozumienie między stronami.
1. Z czego wynikała otrzymana przez Pana kwota spłaty (50 000 zł), na jakiej podstawie ustalono jej wysokość?
Odp.: Kwota 50 000 zł stanowi równowartość części nakładów poniesionych na remont i wyposażenie stanu deweloperskiego, przy czym została rozłożona na 5 rat po 10 000 zł, płatnych co rok do 31 marca, począwszy od 2025 r.
2. Jakiej nieruchomości będą dotyczyły wskazane w pytaniu nr 4 wydatki remontowe? Jaki tytuł prawny przysługuje Panu tej nieruchomości i od kiedy? Czy w remontowanej nieruchomości realizuje Pan własne cele mieszkaniowe?
Odp.: Wydatki remontowe dot. nieruchomości przy … w X, do której posiadam prawo własności i w której mieszkam na co dzień, więc realizuję cele mieszkaniowe; wyłączne prawo własności ww. lokalu przysługuje mi od 30 sierpnia 2024 r.
3. Jaki będzie zakres wskazanego we wniosku remontu; jakie konkretne wydatki związane z remontem Pan poniósł/poniesie; jakie prace remontowe zostały/zostaną wykonane oraz jakie rodzaje materiałów i/lub sprzętów/urządzeń Pan zakupił/zakupi?
Odp.: Kompleksowy remont łazienki – wymiana płytek, kafli, likwidacja wanny, montaż prysznica, montaż mebli łazienkowych na wymiar oraz remont dwóch pokoi – przygotowanie ścian, malowanie, wymiana podłóg, zabudowa szaf na wymiar – stale przytwierdzonych do ścian.
4. Czy i które z niżej wymienionych wydatków poniósł/poniesie Pan w związku z ww. remontem:
Odp.: Z wymienionej listy do zakupów zaliczyć mogę:
7. Jeśli w ramach wydatków poniósł/poniesie Pan wydatki na meble oraz sprzęt/urządzenia AGD proszę wskazać:
Odp.: Meble zostały zamówione na wymiar i są na stałe przytwierdzone do ścian w pokojach - w przypadku demontażu nie można ich wykorzystać w innym miejscu; ponadto zakupione i zamontowane zostały urządzenia łazienkowe - baterie, szafki wiszące, bateria prysznicowa, szyba prysznicowa, muszla WC wraz ze stelażem (zabudowanym), grzejnik łazienkowy, półki wiszące przymocowane do kafli.
8. Czy posiada/będzie posiadał Pan wystawione na siebie rachunki i faktury lub inne udokumentowane rzetelne i wiarygodne dowody (np. umowę zawartą z wykonawcą prac remontowo-budowlanych lub potwierdzenie zapłaty za ich wykonanie) potwierdzające wydatkowanie pieniędzy na remont nieruchomości mieszkalnej.
Odp.: Tak, posiadam wystawione rachunki zakupowe na siebie oraz stosowne umowy z wykonawcami (za robociznę).
9. Czy otrzymaną kwotę spłaty wydatkuje Pan w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym zbył Pan udział w ww. lokalu mieszkalnym na Pana własne cele mieszkaniowe, tj. na remont innej nieruchomości mieszkalnej?
Od.: Tak, natomiast sedno moich pytań zawartych we wniosku dotyczy właśnie terminów – albowiem spłatę otrzymuję w 5 ratach – co roku po 10 000 zł do 31 marca, począwszy od 2025 r.; a terminy te różnią się od daty zniesienia współwłasności (12 czerwca 2024 r.).
W drugim uzupełnieniu wniosku, odpowiadając na pytania wskazał Pan:
Czy przeniesienie przysługującego Panu udziału w lokalu mieszkalnym na rzecz drugiego współwłaściciela nastąpiło w zamian za przejęcie przez niego w całości długu wynikającego z kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Pana na zakup ww. lokalu (zwolnienie Pana z długu/wystąpienie z umowy kredytowej)? Czy taki zapis wynikał z aktu notarialnego?
Odp.: Tak – był to warunek oczekiwany przez bank celem zwolnienia mnie z zobowiązania kredytowego – nie wynika to wprost z treści aktu notarialnego, nie mniej było to konieczne celem zawarcia aneksu z bankiem zwalniającego mnie z długu.
Czy warunkiem zwolnienia Pana z zobowiązania kredytowego wobec banku, poprzez jego spłatę przez Panią A.A., było przekazanie/zbycie na jej rzecz Pana udziału w prawie własności do ww. lokalu mieszkalnego, poprzez zawarcie w 2024 r. aktem notarialnym czynności cywilnoprawnej (zbycia udziału w ww. lokalu mieszkalnym)?
Odp.: Tak – był to warunek oczekiwany przez bank.
Czy zwolnienie Pana ze świadczenia związanego ze spłatą pozostałej części kredytu hipotecznego poprzez przeniesienie udziału w ww. lokalu mieszkalnym na rzecz drugiego współwłaściciela nastąpiło na podstawie art. 453 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), czy na innej podstawie (jeżeli na innej – proszę żeby Pan wskazał – jakiej).
Odp.: Treść art. 453 k.c. nie została wprost wskazana ani w treści aktu notarialnego ani aneksu do umowy kredytowej z bankiem, nie mniej taki był skutek podjętych czynności prawnych – zwolnienie mnie z zobowiązania kredytowego w związku ze zniesieniem współwłasności.
W związku z informacją zawartą w uzupełnieniu wniosku:
Nastąpiło zwolnienie mnie z długu – zobowiązania kredytowego, na co bank wyraził zgodę, co zostało potwierdzone stosownym aneksem do umowy kredytowej.
proszę wskazać, kiedy ww. aneks do umowy został przez Pana zawarty.
Odp.: Aneks z bankiem został zawarty po zniesieniu współwłasności lokalu – w dniu 3 lipca 2024 r.
Kiedy (proszę podać datę) nastąpiło porozumienie pomiędzy Panem a współwłaścicielką lokalu mieszkalnego (Panią A.A.). Jakie były postanowienia ww. porozumienia; proszę to opisać.
Odp.: Porozumienie z A.A. zostało skonkretyzowane w umowie o zniesieniu współwłasności w dniu 12 czerwca 2024 r. – A.A. otrzymuje całość lokalu mieszkalnego i przejmuje zobowiązanie kredytowe wobec banku w całości – w zamian ma jedynie zwrócić mi 50 000 zł tytułem nakładów remontowych poniesionych na wkład własny i wykończenie tego lokalu (płatne w 5 ratach, pierwsza płatność odroczona do 31 marca 2025 r.)
Pytania
Czy spłata w wysokości 50 000 zł w związku z odpłatnym zniesieniem współwłasności stanowi przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Jeśli tak, to kiedy powstaje przychód? Czy każdorazowo odrębnie dla każdej z rat, począwszy od 2025 r.?
Jeśli tak, to czy podatnik, aby skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy ma obowiązek corocznie, w terminie do 30 kwietnia danego roku wykazywać chęć skorzystania z ulgi?
Czy kwoty poniesione na wydatki remontowe np. w 2025 r., będzie można rozliczyć w kolejnych latach, tj. do końca 2028 r. za przychód w 2025 r., do końca 2029 r. za przychód w 2026 r., do końca 2030 r. za przychód w 2027 r., do końca 2031 r. za przychód w 2028 r., do końca 2032 r. za przychód w 2029 r.)? Przykładowo, Wnioskodawca w 2025 r. przeprowadził remont za 30 000 zł. Czy będzie mógł rozliczyć te kwoty za przychody uzyskane w kolejnych latach, np. za raty otrzymane w 2026 r., 2027 r. i kolejnych?
Pana stanowisko w sprawie
Ad 1
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c-przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi, źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przeniesienie przez Wnioskodawcę w 2024 r. własności udziału w nieruchomości na drugiego współwłaściciela będzie stanowiło dla Wnioskodawcy źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż dokonane zostanie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (tj. od końca 2023 r.). Dochód uzyskany z tego tytułu podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 ww. ustawy.
Ad 2
Przychody (kwoty) należne, to wszelkiego rodzaju przychody, co do których przysługuje podatnikowi uprawnienie do ich dochodzenia, czyli takie, które wynikają z konkretnego stosunku prawnego. „Należność” odnosi się zarówno do możliwości dochodzenia konkretnego świadczenia oraz do powinności jego spełnienia. Oznacza to, że powstanie przychodów (kwot) należnych nieodzownie związane jest z powstaniem wierzytelności. Ponieważ wierzytelność to termin wywodzący się z prawa cywilnego, to przychodami należnymi są przychody wymagalne w rozumieniu prawa cywilnego, tj. możliwe do prawnie skutecznego ich dochodzenia.
W związku z faktem, iż przychód de facto obejmujący pierwszą ratę 10 000 zł, Wnioskodawca otrzymał 23 marca 2025 r. – to w tym momencie powstaje przychód, albowiem wcześniej nie mógł być egzekwowany. Analogicznie traktować należy kolejne przychody w latach: 2026, 2027, 2028, 2029.
Ad 3
W ocenie Wnioskodawcy tak – jest to konsekwencja związana z ustaleniem daty otrzymania przychodu.
Ad 4
W ocenie Wnioskodawcy tak, jest to konsekwencja związana z ustaleniem daty otrzymania przychodu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Z treści ww. przepisu art. 9 ust. 1 ww. ustawy wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę w katalogu zwolnień przedmiotowych ustawy, bądź od których zaniechano poboru podatku, w drodze rozporządzenia.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W rozpatrywanej sprawie datą nabycia przez Pana udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej był 25 maja 2023 r. W konsekwencji, od tej daty należy liczyć upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również inne akty prawne, nie zawierają definicji „odpłatnego zbycia” rzeczy lub praw. W celu ustalenia znaczenia tych terminów należy więc posłużyć się wykładnią językową.
Charakterystyczną cechą odpłatnego zbycia jest ekwiwalentność świadczeń stron, przy czym świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych. Wskazać należy, że odpłatne czynności prawne charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową (niekoniecznie w postaci pieniężnej). Cechą umów odpłatnych jest to, że świadczenie jednej strony umowy znajduje swój odpowiednik w świadczeniu drugiej strony. Jest to sytuacja, gdy każda ze stron umowy uzyskuje ekwiwalent (równoważnik) dla świadczenia własnego. Nie dochodzi więc w takim przypadku do sytuacji, gdy tylko jedna ze stron odnosi korzyść z dokonanego świadczenia, a świadczenie zbywcy nie odbywa się kosztem uszczuplenia własnego majątku.
W myśl art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży, czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału. Pod pojęciem „odpłatnego zbycia” należy rozumieć każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości (lub udziału w niej) za wynagrodzeniem. Przy czym wynagrodzenie można określić nie tylko w pieniądzu, ale także poprzez inne określenie jego wartości, np. zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych wymagalnych wierzytelności. Zatem pod pojęciem „odpłatne zbycie” należy rozumieć nie tylko sprzedaż, ale każdą czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej części lub udziału w niej za odpłatnością (niekoniecznie w formie gotówkowej), a więc co do zasady również zniesienie współwłasności, w następstwie którego współwłaściciel nieruchomości w zamian za nabycie udziału w tej nieruchomości przejmuje dług czy dokonuje spłaty.
Przystępując do oceny skutków podatkowych odpłatnego zniesienia współwłasności zauważyć należy, że celem postępowania o zniesienie współwłasności, w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny, jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.
W świetle art. 195 ww. Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
W myśl art. 196 § 1 ww. Kodeksu:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Stosownie do art. 211 ww. Kodeksu:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Zatem, przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.
Art. 212 § 1 i § 3 Kodeksu cywilnego stanowią, że:
§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.
Niewątpliwie, w przypadku opisanego w rozpatrywanej sprawie zbycia mamy do czynienia z klasycznym przykładem ekwiwalentności świadczeń. Istotą odpłatnego zbycia jest bowiem to, że zbywca (Pan) dokonując przysporzenia nie czyni tego kosztem własnego majątku, albowiem uzyskuje świadczenie, posiadające określony wymiar materialny przejawiający się w zwolnieniu Pana ze spłacania kolejnych rat kredytu, a także w wyniku zniesienia współwłasności otrzymuje Pan również spłatę.
W rozpatrywanej sprawie przeniesienie przez Pana w 2024 r. udziału w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) w drodze zniesienia współwłasności na rzecz drugiego współwłaściciela jest dla Pana odpłatnym zbyciem tego udziału (odpłatnym zniesieniem współwłasności), które wyczerpuje dyspozycję przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż dokonane zostało przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (tj. 2023 r.). Konsekwencją zbycia udziału w nieruchomości w drodze zniesienia współwłasności jest przejęcie przez drugiego współwłaściciela w całości kredytu hipotecznego zaciągniętego pierwotnie przez współwłaścicieli i dokonanie spłaty na Pana rzecz. Przejęcie kredytu, jak również dokonanie spłaty przez drugiego współwłaściciela stanowi formę odpłatności za przeniesienie własności udziału w nieruchomości.
Zatem, przeniesienie przez Pana w 2024 r. własności udziału w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) na drugiego współwłaściciela stanowi dla Pana źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż dokonane zostało przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (tj. 2023 r.). Przychodem z odpłatnego zbycia udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym jest kwota kredytu pozostająca do spłaty na dzień odpłatnego zniesienia współwłasności oraz kwota spłaty wskazana w akcie notarialnym przyznaną Panu w ramach odpłatnego zniesienia współwłasności. Dochód uzyskany z tego tytułu podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 ww. ustawy.
Pana wątpliwości dotyczą, w głównej mierze, ustalenia momentu powstania przychodu podatkowego, w związku z otrzymywaniem ustalonej kwoty spłaty w równych ratach rocznych wynoszących po 10 000 zł, począwszy od 31 marca 2025 r.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Powyższy przepis wskazuje, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Zatem, gdy powstaje zobowiązanie podatkowe z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy określić moment powstania tego przychodu.
Reguła podstawowa – wyrażona w art. 11 ust. 1 ww. ustawy – wskazuje na metodę kasową. W tym przepisie podano, że:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Powyższa definicja przychodów ma charakter ogólny i znajduje zastosowanie, o ile w przepisach szczególnych ustawodawca nie uregulował tej kwestii odmiennie. Zgodnie z tą definicją, do przychodów zalicza się wszelkie przysporzenia o charakterze pieniężnym, jak i niepieniężnym, w tym wartość otrzymanych nieodpłatnych świadczeń. Zatem, przychód co do zasady to kwota otrzymana lub postawiona do dyspozycji podatnika.
Nie budzi wątpliwości, że powyższy przepis wskazuje na kasową metodę powstania przychodu, ale równocześnie określa wyjątki od niej. Do wyjątków zaliczyć należy, odwołujący się do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który określa że „przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie”. Tym samym, cena wyrażona w umowie, już w chwili jej zawarcia, jak mówi ww. art. 19 ust. 1 jest przychodem. Nie ma znaczenia to, kiedy ten przychód zostanie przez podatnika otrzymany, czy postawiony do jego dyspozycji. W przypadku źródła przychodów, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości, przychodem jest cena określona w umowie przenoszącej własność (np. w akcie notarialnym znoszącym współwłasność nieruchomości), pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Skoro zatem ustawodawca określił, że przychodem jest cena wyrażona w umowie, to nie ma wątpliwości, że nie chodzi tu o kwotę, którą sprzedawca nieruchomości otrzymał lub też, która została mu pozostawiona do dyspozycji. Nie jest to też kwota należna sprzedawcy. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, co do zasady, jest wartość wyrażona w cenie sprzedaży. Przychodem z tego źródła nie są więc pieniądze, które sprzedawca uzyskał (bądź uzyska w przyszłości) w wyniku sprzedaży, a wartość wyrażona w cenie sprzedaży.
Takie stanowisko potwierdza też orzecznictwo sądowe. Przykładowo, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2014 r., sygn. akt II FSK 913/12, wskazał, że cena wyrażona w umowie, już w chwili jej zawarcia, jest przychodem. Skoro tak, to obowiązek podatkowy także powstaje w chwili powstania tego przychodu, mimo że podstawą opodatkowania jest tu dochód.
Stosownie do art. 158 Kodeksu cywilnego:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
W myśl art. 535 § 1 ww. ustawy:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron.
Zasada swobody umów, wyjaśniona w art. 3531 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Powyższe oznacza, że w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób, że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze musi następować w dniu jej zawarcia. Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie późniejszym, a także wolą stron może być zaliczenie dokonanych zaliczek lub przedpłat na poczet ceny umowy.
Podsumowując, mając na uwadze powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że w przedstawionej sprawie przychód z odpłatnego zbycia aktem notarialnym z 12 czerwca 2024 r. udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w drodze zniesienia współwłasności, na mocy dyspozycji art. 19 ust. 1 w zw. z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powstał, podobnie jak i zobowiązanie podatkowe, w 2024 r. (12 czerwca 2024 r.) bez względu na to, kiedy otrzyma Pan należność z tytułu ceny zbycia nieruchomości.
Zatem, nie można zgodzić się z Pana stanowiskiem, w którym stwierdził Pan, że w opisanej sytuacji przychód będzie powstawał każdorazowo w dacie otrzymania przez Pana kolejnej raty spłaty z tytułu zwrotu nakładów na nieruchomość.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości. Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem, cena jaką zapłacono za udział w nieruchomości będący przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup udziału był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jego zakup pochodziły z oszczędności. Zatem, w omawianym przypadku, kosztem uzyskania przychodu z tytułu zbycia udziału w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) będzie koszt nabycia przez Pana tego udziału.
Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie – w przedmiotowej sprawie – z art. 22 ust. 6c lub art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
W odniesieniu do powyższego, wskazać należy, że dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (prawa majątkowego), jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Przy czym, stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Wyjaśnienia wymaga, że w dniu 14 października 2021 r. została wydana przez Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej interpretacja ogólna z dnia 13 października 2021 r., Nr DD2.8202.4.2020, w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego.
Zgodnie z powyższą interpretacją ogólną, dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych, uznano, że wydatki poniesione na zakup i montaż:
a) kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących,
b) szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką,
c) oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących,
d) okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego,
e) mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby,
f) mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar” i zabudowa kuchenna wolnostojąca
– mieszczą się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:
Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie.
Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem przychodu (dochodu) z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.
W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
Celem takim może być zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy, wydatek poniesiony na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Zatem zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wymaga przeznaczenia równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na preferowane przez ustawodawcę cele, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży, nie zaś faktycznie posiadane środki finansowe. W art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca nie mówi o zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych za konkretnie za środki finansowe otrzymane z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Stanowi natomiast o przeznaczeniu na preferowany cel przychodu rozumianego zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc kwoty w wysokości (wartości) pozostającej w granicach umówionej ceny sprzedaży nieruchomości przez podatnika.
Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Pana wątpliwości budzi kwestia wydatkowania otrzymanej kwoty spłaty na własne cele mieszkaniowe (np. remont własnego lokalu mieszkalnego) w taki sposób, że wydatki remontowe np. w 2025 r., będzie można rozliczyć w kolejnych latach, tj. do końca 2028 r. za przychód w 2025 r., do końca 2029 r. za przychód w 2026 r., do końca 2030 r. za przychód w 2027 r., do końca 2031 r. za przychód w 2028 r., do końca 2032 r. za przychód w 2029 r.). Pana zdaniem taki sposób rozliczenia poniesionych wydatków na remont lokalu mieszkalnego jest możliwy, co jest związane z ustaleniem daty otrzymania przychodu.
Natomiast, jak to zostało wcześniej wyjaśnione, przychodem ze zbycia nieruchomości, co do zasady, jest wartość wyrażona w cenie sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Pomimo tego, że spłatę z tytułu zwrotu nakładów (będącą częścią ceny sprzedaży), ustaloną w akcie notarialnym przy odpłatnym zbyciu udziału w lokalu mieszkalnym, otrzyma Pan w pięciu rocznych ratach, poczynając od 31 marca 2025 r., to obowiązek podatkowy ukonstytuował się z chwilą powstania tego przychodu w myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. w momencie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność Pana udziału w lokalu mieszkalnym na drugiego współwłaściciela. W przedmiotowej sprawie zatem, obowiązek podatkowy powstał w 2024 r., ponieważ, to w tym roku odpłatnie zbył Pan swój udział w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) w zamian za zwolnienie z długu oraz spłatę z tytułu zwrotu nakładów na nieruchomość (lokal mieszkalny).
W konsekwencji, uzyskany z ww. tytułu dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, czyli wartością zobowiązania kredytowego, jakie przejął na siebie drugi współkredytobiorca (drugi współwłaściciel nieruchomości) i kwotą spłaty na Pana rzecz, pomniejszoną o ewentualne poniesione przez Pana koszty ww. odpłatnego zbycia, a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli ceną nabycia w 2023 r. udziału 1/2 w nieruchomości (lokalu mieszkalnym).
Wydatkowanie części przychodu uzyskanego z ww. sprzedaży (równowartości otrzymanej kwoty spłaty) – w ustawowo określonym terminie, tj. w okresie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, czyli do końca 2027 r. – na remont lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność będzie uprawniać Pana do zastosowania zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem, jeżeli wydatkuje Pan część przychodu z ww. odpłatnego zbycia na własne cele mieszkaniowe, po terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (czyli po dniu 31 grudnia 2027 r.), to te wydatki nie będą mogły być przez Pana odliczone w ramach ulgi mieszkaniowej.
Przy czym zaznaczyć należy, że wydatkowanie przez Pana na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tylko kwoty otrzymanej przez Pana spłaty, czyli części przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym, nie spowoduje zwolnienia z podatku całego uzyskanego przez Pana przychodu z ww. odpłatnego zbycia.
Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz przytoczone przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że sprzedaż w 2024 r. udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym nabytego przez Pana w 2023 r. nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu, a zatem stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskany z ww. odpłatnego zbycia nieruchomości przychód, był Pan obowiązany wykazać w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) PIT-39 za 2024 r. Jeżeli chce Pan skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, to kwotę wydatków na własne cele mieszkaniowe powinien Pan także wykazać w zeznaniu PIT-39 za 2024 r.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście przedstawionego pytania (pytań) i własnego stanowiska, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.
Podkreślić należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje Organ opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.
Podkreślić należy, że wydając interpretacje indywidualne Organ nie weryfikuje kwot i obliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek określenia podstawy opodatkowania, a prawidłowość takiego obliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo