Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.325.2025.2.KK

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 30 maja 2025 r. oraz pismem złożonym 4 czerwca 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zamieszkuje w Polsce, posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

7 czerwca 2008 r. Wnioskodawca wstąpił w związek małżeński z X. 15 kwietnia 2020 r. doszło do zawarcia rozdzielności majątkowej w tym małżeństwie, a 13 maja 2021 r. doszło do częściowego podziału majątku wspólnego Wnioskodawcy i Jego małżonki.

Wnioskodawca jest właścicielem w szczególności następujących działek gruntu położonych w A:

- nr 1/7 – powstała z podziału działki nr 1/2, która została zakupiona – nabycie do majątku wspólnego 9 października 2019 r.;

- nr 1/1 – wydzielona z działki nr 7, która została zakupiona – w 1/2 nabycie do majątku wspólnego, w 1/2 darowizna od matki Wnioskodawcy do Jego majątku odrębnego – 12 stycznia 2010 r.;

- nr 1/4 – wydzielona z działki nr 7, która została zakupiona – w 1/2 nabycie do majątku wspólnego, w 1/2 darowizna od matki Wnioskodawcy do Jego majątku odrębnego – 12 stycznia 2010 r.;

- 1/6 – wydzielona z działki nr 7, która została zakupiona – w 1/2 nabycie do majątku wspólnego, w 1/2 darowizna od matki Wnioskodawcy do Jego majątku odrębnego – 12 stycznia 2010 r.

W sąsiedztwie opisanych wyżej nieruchomości położone są działki, które posiada także żona Wnioskodawcy, jak również działki, jakie Wnioskodawca posiada z żoną we współwłasności.

Informacje uzupełniające:

a) Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG), ani nie był zarejestrowany dla celów VAT;

b) przy transakcjach nabycia nieruchomości nie był naliczany VAT (transakcje bez VAT);

c) podział działek nr 1/2 i nr 7 nastąpił na potrzeby podziału majątku wspólnego Wnioskodawcy i Jego małżonki;

d) obecnie opisane wyżej nieruchomości należą do majątku osobistego Wnioskodawcy wskutek dokonania podziału majątku wspólnego Wnioskodawcy i Jego małżonki;

e) wskazane wyżej nieruchomości zostały nabyte w celu ulokowania wolnych środków finansowych w celu ochrony przed inflacją;

f) wszystkie opisywane działki nie są zabudowane budynkami, ani budowlami w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

g) żadna z ww. działek nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca wraz z małżonką metodą gospodarczą uporządkowali teren ww. działek poprzez usunięcie samosiejek, drzew, wywóz śmieci.

Wnioskodawca wraz z małżonką, w latach 2016-2017 rozważali sprzedaż działki nr 7. Umieścili w tym celu także samodzielnie stworzoną tablicę z informacją o sprzedaży. Nie było jednak żadnego zainteresowania nabyciem tej działki z uwagi na jej dużą powierzchnię (ok. 5 000 m²), kształt (działka była wąska) i usytuowanie.

W odniesieniu do ww. działek w 2018 r. Rada Miejska w A uchwaliła Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta A (zmieniane następnie w 2019 r. i 2021 r.). Zgodnie ze Studium, działki objęte wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej miały zostać przeznaczone na tereny zielone. W 2023 r. Wnioskodawca wraz z małżonką pozyskali informację, że Miasto A przystępować będzie do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rada Miejska w A 3 lipca 2024 r. przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W odniesieniu do opisanych wyżej nieruchomości Wnioskodawca wystąpił w pierwszej kolejności z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W następnej kolejności (pod koniec 2023 r.) Wnioskodawca zlecił pracowni architektonicznej sporządzenie projektów na zabudowę przedmiotowych nieruchomości i wystąpił z wnioskami o wydanie pozwoleń na budowę.

W okresie od października do grudnia 2024 r. dla opisanych wyżej nieruchomości, jak również nieruchomości posiadanych przez żonę Wnioskodawcy oraz będących we współwłasności Wnioskodawcy i Jego żony, wydane zostały pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z uzbrojeniem terenu i urządzeniami budowlanymi (łącznie 15 budynków). Wszystkie decyzje są ostateczne i prawomocne, mają zarejestrowane dzienniki budowy.

Z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej, 23 sierpnia 2023 r. Wnioskodawca, wraz z małżonką, zawarli z właścicielkami dwóch sąsiadujących działek, umowę przedwstępną zamiany części posiadanej wspólnie przez Wnioskodawcę i Jego żonę działki nr 1/6, na część dwóch działek o nr 1/3 i 1/4 sąsiadujących z działkami posiadanymi przez Wnioskodawcę, Jego żonę oraz Ich działek wspólnych.

Zamiana dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i nr 1/6) pasów gruntu o szerokości 6 m, tak aby uzyskane przez Wnioskodawcę i Jego żonę w drodze zamiany części nieruchomości utworzyły fragment drogi wewnętrznej, zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla działek posiadanych przez:

· Wnioskodawcę indywidualnie,

· Jego żonę indywidualnie,

· przez Wnioskodawcę i Jego żonę wspólnie,

· jak również przez właścicielki działek sąsiadujących, będące strona umowy zamiany.

Zatem czynności te są także rezultatem potrzeb sąsiadek, a za dokonanie tej czynności Wnioskodawca nie otrzyma wynagrodzenia pieniężnego.

Umowa zamiany zawarta została pod warunkiem dokonania odpowiednich podziałów geodezyjnych działek objętych tą umową. Maksymalny termin na zawarcie ostatecznej umowy zamiany to 31 grudnia 2028 r., ustalony aneksem do umowy przedwstępnej z dnia 23 stycznia 2025 r. Termin na zawarcie umowy ostatecznej został wydłużony z uwagi na uzyskanie pod koniec 2024 r. przez Wnioskodawcę i Jego żonę, jak również przez właścicielki działek, będące stroną umowy zamiany, informacji o wstrzymaniu przez Miasto A procesów związanych z podziałem działek na co najmniej 1,5 roku. Wskazana umowa przedwstępna zamiany była podstawą i warunkiem zatwierdzenia projektu zabudowy działek objętych wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Brak dostępu do drogi publicznej uniemożliwiłby wydanie pozwolenia na budowę dla przedmiotowych działek.

Powyższe działania (wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy, zawarcie przedwstępnej umowy zamiany oraz wystąpienie o pozwolenie na budowę i działania z tym związane) miały na celu zabezpieczenie możliwości zbycia działek w przyszłości, z uwagi na działania podjęte przez Miasto A i przystąpienie do sporządzania planu miejscowego. Działania te były zasadne, tym bardziej, że Wnioskodawca uzyskał informację, iż właścicielki działek nr 1/3 i nr 1/4 (będących przedmiotem wskazanej przedwstępnej umowy zamiany), które wystąpiły z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla posiadanych przez nie działek, do chwili obecnej nie uzyskały decyzji, wobec wstrzymania przez Miasto A działań w tym zakresie. Gdyby ww. działania nie zostały zainicjowane przez Wnioskodawcę, podjęcie przez Miasto A stosownych decyzji planistycznych w ostateczności doprowadziłoby do efektywnego zakazu zabudowy, a co za tym idzie – do utraty wartości tego majątku prywatnego. Prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę pozostaje ważna nawet w przypadku uchwalenia planu miejscowego dla danego terenu (zgodnie z art. 65 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W konsekwencji, uzyskanie pozwoleń na budowę pozwala zabezpieczyć możliwość zabudowy posiadanych przez Wnioskodawcę działek.

Wnioskodawca:

a) nie ogrodził nieruchomości objętych wnioskiem;

b) nie wystąpił o doprowadzenie mediów do przedmiotowych działek;

c) nie reklamował tych działek;

d) nie zlecał poszukiwania potencjalnych nabywców tych działek podmiotom zewnętrznym;

e) nie wynajmował, ani nie wydzierżawiał żadnej z ww. działek.

Wnioskodawca zamierza sprzedać opisane wyżej działki, tj. działki nr 1/1, nr 1/4, nr 1/6 i nr 1/7, przy czym termin zbycia działek nie jest przez Wnioskodawcę określony. Wnioskodawca nie wyklucza, że jeżeli zbycie działek nie nastąpi w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzje o wydaniu pozwoleń na budowę stały się ostateczne, będzie musiał rozpocząć prace budowlane, aby decyzje te nie wygasły (zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy Prawo budowlane). Z uwagi na zapisy Studium, Wnioskodawca obawia się bowiem, że wraz z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie będzie miał możliwości ponownego uzyskania pozwoleń na budowę dla działek objętych wnioskiem. Ewentualne rozpoczęcie prac budowlanych będzie miało wyłącznie na celu zabezpieczenie ważności wydanych pozwoleń na budowę. Wykonane zostaną jedynie takie prace, które pozwolą na utrzymanie ważności decyzji, jak np. prace przygotowawcze, rozpoczynające budowę w myśl art. 41 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Nie jest zamiarem Wnioskodawcy kompletna budowa zaprojektowanych budynków w celu ich sprzedaży. Celem jest sprzedaż gruntu, natomiast ważne decyzje o pozwoleniu na budowę pozwalają w praktyce utrzymać możliwość zbycia działek, a w konsekwencji zabezpieczają Wnioskodawcę przed utratą wartości Jego majątku prywatnego.

W związku z planowaną sprzedażą działek, Wnioskodawca nie wyklucza zawarcia umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą. Wnioskodawca nie udzielił, ani nie planuje udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa, bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu Wnioskodawcy celem sprzedaży ww. działek. Nabywca nie uzyska prawa do dysponowania gruntem przed jego nabyciem.

Wnioskodawca w ciągu ostatnich 10 lat dokonywał następujących transakcji związanych z nieruchomościami:

- w 2016 r. zbył dom w stanie deweloperskim z działką w B, nabyte w 2012 r. wspólnie z żoną i matką Wnioskodawcy; zakup ten był dokonany w celu ulokowania wolnych środków finansowych; decyzja o zakupie podyktowana była korzystną ceną nieruchomości; ponadto, Wnioskodawca rozważał zamieszkanie tam z rodziną, na co ostatecznie się nie zdecydował;

- w 2019 r. zbył działkę rekreacyjną w C – nabytą w 1995 r.; działka była wykorzystywana przez Wnioskodawcę jako miejsce wypoczynku; działka została zbyta z uwagi na konieczność dalekiego dojazdu (ponad 300 km od miejsca zamieszkania Wnioskodawcy);

- w 2019 r. sprzedał mieszkanie w D, nabyte w 2002 r. w części (z byłą żoną) – mieszkanie przeznaczone było na wynajem; sprzedaż wiązała się z brakiem zainteresowania najmem tego mieszkania;

- w 2020 r. zbył 4 działki rekreacyjne położone w E; nabyte w 2012 r. wspólnie z żoną; Wnioskodawca nabył własność działek jako formę zwrotu zadatku, jaki Wnioskodawca wpłacił deweloperowi na poczet wybudowania domu (w atrakcyjnej okolicy, nad jeziorem, dla użytku własnego Wnioskodawcy).

Zakupy nieruchomości stanowią dla Wnioskodawcy sposób lokowania wolnych środków finansowych i ochrony przed inflacją.

Wnioskodawca nie był zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek ze zbytych już nieruchomości, ani nie był zobowiązany do wykazania należnego podatku VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości.

Wnioskodawca wskazuje, że środki ze sprzedaży wydzielonych działek, których dotyczy wniosek o interpretację indywidualną, zostaną przeznaczone na konsumpcję.

Wnioskodawca nie wyklucza nabycia nieruchomości ze środków, które ma uzyskać, na potrzeby bytowe własne lub swojej rodziny. Środki nie zostaną przeznaczone na zakup nieruchomości na cele inwestycyjne.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że data nabycia udziału 1/2 w działce nr 7 do majątku wspólnego Wnioskodawcy jest taka sama jak data nabycia udziału 1/2 w drodze darowizny, tj. 12 stycznia 2010 r. (czynności dokonane zostały w jednym akcie notarialnym).

Wnioskodawca wskazał, że częściowy podział majątku wspólnego został orzeczony przez Sąd Rejonowy dla A Pierwszy Wydział Cywilny 13 maja 2021 r. Podział dotyczył wyłącznie zniesienia współwłasności nieruchomości obejmującej działki o numerach: 1/7, 1/8, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6.

Na wyłączną własność Wnioskodawcy przyznano działki, objęte wnioskiem o interpretację, o numerach:

1) nr 1/7,

2) nr 1/1,

3) nr 1/4,

4) nr 1/6.

Na wyłączną własność żony Wnioskodawcy przyznano działki:

1) nr 1/8,

2) nr 1/3,

3) nr 1/5.

Działka nr 1/2 przyznana została Wnioskodawcy i Jego małżonce do współwłasności w udziałach po 1/2.

Podział działek nr 1/2 i nr 7 nastąpił na potrzeby podziału majątku wspólnego Wnioskodawcy i Jego małżonki. Podział działek nastąpił z dniem częściowego podziału majątku wspólnego Wnioskodawcy i małżonki, do którego doszło na mocy postanowienia sądu 13 maja 2021 r. Na potrzeby postępowania sporządzone zostały mapy do celów prawnych, z projektem podziału nieruchomości, na podstawie których Sąd dokonał podziału majątku Wnioskodawcy i małżonki.

Z działki nr 1/2 powstały:

1) działka nr 1/7 – należąca do Wnioskodawcy,

2) działka nr 1/8 – należąca do żony Wnioskodawcy.

Z działki nr 7 wydzielone zostały:

1) działka nr 1/1 – należąca do Wnioskodawcy,

2) działka nr 1/2 – będąca własnością wspólną Wnioskodawcy i żony,

3) działka nr 1/3 – należąca do żony Wnioskodawcy,

4) działka nr 1/4 – należąca do Wnioskodawcy,

5) działka nr 1/5 – należąca do żony Wnioskodawcy,

6) działka nr 1/6 – należąca do Wnioskodawcy.

Działki objęte wnioskiem mają następującą powierzchnię:

1) działka nr 1/7 – 1 049 m²,

2) działka nr 1/1 – 936 m²,

3) działka nr 1/4 – 800 m²,

4) działka nr 1/6 – 800 m².

Na pytanie Organu o treści: „kiedy (w jakim roku podatkowym) zamierza Pan zbyć działki nr 1/7, nr 1/1, nr 1/4 i nr 1/6?” Wnioskodawca wskazał, że termin zbycia działek nie jest przez Wnioskodawcę określony. Wnioskodawca chciałby sprzedać działki zanim wygaśnie pozwolenie na budowę, tj. w 2025 r. lub 2026 r. Jeżeli z uwagi na brak zainteresowania nie będzie to możliwe, Wnioskodawca, aby zachować ważność pozwolenia na budowę, rozpocznie prace budowlane, jednak niezależnie od tego, działki przeznaczone będę na sprzedaż.

Na pytanie Organu o treści: „czy w stosunku do ww. działek będzie podejmował Pan takie działania jak: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; itp. – jeśli tak, to należy wskazać jakie oraz kiedy i w jakim celu?” Wnioskodawca wskazał, że nie planuje podejmowania działań mających na celu uzbrojenie działek objętych wnioskiem, czy ogrodzenie ich, chyba, że będzie to niezbędne do rozpoczęcia budowy zaplanowanych na tych działkach budynków (aby nie wygasło pozwolenie na budowę). Jedyne czynności jakie Wnioskodawca może wykonywać na przedmiotowych działkach, to związane z utrzymaniem na nich porządku (wywożenie śmieci, usunięcie samosiejek itp.).

Na pytanie Organu o treści: „jakie będzie źródło finansowania ww. czynności oraz czynności związanych z rozpoczęciem budowy?” Wnioskodawca wskazał, że jeżeli Wnioskodawca, z uwagi na brak zainteresowania nabyciem działek objętych wnioskiem, rozpocznie budowę (aby nie wygasło uzyskane pozwolenie na budowę), wszelkie czynności jakie będę podejmowane przez Wnioskodawcę w tym celu, zostaną sfinansowane ze środków prywatnych Wnioskodawcy (z Jego oszczędności).

Na pytanie Organu o treści: „czy będzie Pan podejmował działania zmierzające do przygotowania przedmiotowych działek do sprzedaży, np. działania marketingowe ukierunkowane na reklamę w celu sprzedaży, np. ogłoszenia w Internecie, mediach; inne działania w celu reklamy; jakie?” Wnioskodawca wskazał, że planuje posadowienie na działkach banneru z informacją o przeznaczeniu ich na sprzedaż. Wnioskodawca nie planuje podejmowania działań ukierunkowanych na reklamę działek.

Na pytanie Organu o treści: „czy planuje Pan prowadzić działalność gospodarczą; jeżeli tak, to należy wskazać:

- co będzie przedmiotem tej działalności,

- czy w zakres prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej będzie wchodził: obrót nieruchomościami, usługi budowlane,

- w jakich okresach będzie Pan prowadził działalność gospodarczą,

- w jakiej formie prowadzona będzie działalność gospodarcza?”

Wnioskodawca wskazał, że nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej. Nie planuje także prowadzić działalności gospodarczej.

Na pytanie Organu o treści: „czy posiada Pan aktualnie inne nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku – jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej nieruchomości – kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości, w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana, w jaki sposób były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie, czy nieruchomości te udostępniał/udostępnia Pan innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? We wniosku wskazał Pan, że jest właścicielem „w szczególności nieruchomości”.

Poza działkami objętymi wnioskiem Wnioskodawca posiada:

- mieszkanie w A (o powierzchni 122 m²) – nabyte w 2015 r. – we współwłasności z żoną; mieszkanie zostało nabyte okazyjnie (korzystna była cena nabycia); celem nabycia było ulokowanie wolnych środków finansowych; mieszkanie jest wynajmowane przez żonę Wnioskodawcy;

- dom w A – będący w wyłącznej własności Wnioskodawcy, nabyty w 1997 r., w którym Wnioskodawca zamieszkuje wspólnie z żoną (nabycie na potrzeby własne Wnioskodawcy i Jego rodziny).

Organ zadał pytanie o treści: „czy dokonywał Pan kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych niż wskazane we wniosku nieruchomości – jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości – kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości, w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte, w jaki sposób były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, kiedy dokonał Pan/Pana żona/Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży, w jaki sposób był opodatkowany przychód z ich sprzedaży, czy przed odpłatnym zbyciem nieruchomości te udostępniał Pan innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze?”.

Wnioskodawca wskazał, że poza opisanymi we wniosku dokonywał w przeszłości następujących transakcji związanych z nieruchomościami:

- w 1992 r. sprzedał mieszkanie w A, nabyte w 1983 r., gdzie zamieszkiwał; sprzedaż związana była z przeprowadzką;

- w 1998 r. sprzedał udział 1/2 we własności domu w A, nabyty w 1996 r. z byłą żoną Wnioskodawcy; sprzedaż związana była z rozwodem;

- w 2006 r. sprzedał działkę w B, nabytą w 2005 r. od syndyka (prowadzącego postępowanie upadłościowe, będącego znajomym Wnioskodawcy); nabycie miało na celu zainwestowanie wolnych środków finansowych; ponadto, cena nabycia działki była korzystna (z uwagi na jej oferowanie przez syndyka); sprzedaż związana była z potrzebą pozyskania przez Wnioskodawcę środków finansowych; środki ze sprzedaży przeznaczone były częściowo na konsumpcję (bieżące potrzeby), a w późniejszym czasie na zakup innych nieruchomości na potrzeby własne Wnioskodawcy;

- w 2007 r. sprzedał działkę w B, nabytą w 2004 r., w celach zainwestowania wolnych środków finansowych; sprzedaż związana była z potrzebą pozyskania przez Wnioskodawcę środków finansowych; środki ze sprzedaży przeznaczone były częściowo na konsumpcję (bieżące potrzeby), a w późniejszym czasie na zakup innych nieruchomości na potrzeby własne Wnioskodawcy;

- w 2009 r. zbył mieszkanie w A, nabyte w 2007 r. – nie zamieszkiwał tam; nabycie było okazją do ulokowania wolnych środków finansowych (z uwagi na zadłużenie mieszkania, jego cena była niższa); sprzedaż związana była z potrzebą pozyskania przez Wnioskodawcę środków finansowych; środki ze sprzedaży przeznaczone były częściowo na konsumpcję (bieżące potrzeby), a w późniejszym czasie na zakup innych nieruchomości na potrzeby własne Wnioskodawcy;

- w 2010 r. sprzedał dom z działką w B – nabyte w 2008 r. (co także miało związek z upadłością znajomego); sprzedaż związana była z potrzebą pozyskania przez Wnioskodawcę środków finansowych; środki ze sprzedaży przeznaczone były częściowo na konsumpcję, a w późniejszym czasie na zakup innych nieruchomości na potrzeby własne Wnioskodawcy;

- w 2013 r. sprzedał działkę w B, nabytą w 2005 r. od syndyka (prowadzącego postępowanie upadłościowe, będącego znajomym Wnioskodawcy); nabycie miało na celu zainwestowanie wolnych środków finansowych; ponadto, cena nabycia działki była korzystna (z uwagi na jej oferowanie przez syndyka); sprzedaż związana była z potrzebą pozyskania przez Wnioskodawcę środków finansowych; środki ze sprzedaży przeznaczone były częściowo na konsumpcję, a w późniejszym czasie na zakup innych nieruchomości na potrzeby własne Wnioskodawcy.

Jak wskazano we wniosku, zakupy nieruchomości stanowią dla Wnioskodawcy sposób lokowania wolnych środków finansowych i ochrony przed inflacją. Dokonywane przez Wnioskodawcę transakcje pozwalały Mu zachować posiadany majątek, bez utraty jego wartości. Podkreślenia wymaga także, że w odniesieniu do wymienionych wyżej nieruchomości Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu podniesienie ich wartości. W szczególności, nie dokonywał podziału działek gruntu, uzbrojenia terenu itp. Przed odpłatnym zbyciem nieruchomości nie udostępniał ich innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Sprzedaż nieruchomości dokonywana była przez Wnioskodawcę prywatnie, bez zaangażowania pośredników.

Wnioskodawca nie był zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek ze zbytych nieruchomości, ani nie był zobowiązany do wykazania należnego podatku VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości. Z tytułu sprzedaży nieruchomości przychód opodatkowywany był przez Wnioskodawcę na zasadach określonych w art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadkach, w których było to możliwe, Wnioskodawca korzystał ze zwolnienia z opodatkowania w podatku dochodowym transakcji zbycia nieruchomości.

Na pytanie Organu o treści: „czy planowana zamiana nieruchomości opisana we wniosku będzie miała wpływ na działki nr 1/7, nr 1/1, nr 1/4 i nr 1/6, które zamierza Pan zbyć? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie będą skutki tej zamiany i czy w wyniku zamiany zwiększy się lub zmniejszy wielkość zbywanych działek przed ich zbyciem?” Wnioskodawca wskazał, że umowa zamiany została zawarta z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej działkom objętym wnioskiem.

Zamiana dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr /4 i nr 1/6) pasów gruntu o szerokości 6 m (powierzchnia wydzielona z działek nr 1/3 i nr 1/4 podlegająca zamianie, odpowiadać będzie powierzchni części działki nr 1/6 podlegającej zamianie). Z dokonaniem czynności zamiany nie będzie związana zmiana powierzchni działek objętych wnioskiem, ani działek będących przedmiotem umowy zamiany.

Skutkiem zamiany będzie możliwość wyznaczenia drogi wewnętrznej, zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla działek posiadanych przez:

· Wnioskodawcę indywidualnie,

· Jego żonę indywidualnie,

· przez Wnioskodawcę i Jego żonę wspólnie,

· jak również przez właścicielki działek sąsiadujących, będące stroną umowy zamiany.

Czynności te są także rezultatem potrzeb sąsiadek, a za dokonanie tej czynności Wnioskodawca nie otrzyma wynagrodzenia pieniężnego.

Pytanie

Czy sprzedaż działek nr 1/1, nr 1/4, nr 1/6 i nr 1/7 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek nr 1/1, nr 1/4, nr 1/6 i nr 1/7 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do art. 10 ust. 6 ww. ustawy, w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej. Okoliczność, że istotna jest data nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) do majątku wspólnego, a nie data podziału majątku wspólnego, znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z 24 sierpnia 2020 r., nr 0115-KDIT3.4011.459.2020.1.KR.

Oznacza to, że nieruchomości, objęte rozpatrywanym pytaniem, zostały nabyte dawniej niż pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Ich odpłatne zbycie nie powoduje więc powstania przychodu z tego względu, że zbycie to nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Jak stanowi bowiem art. 5a pkt 6 ww. ustawy, przez działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W niniejszej sprawie, nie można mówić o tym, że zbycie nieruchomości, objętych rozpatrywanym pytaniem, nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Świadczą o tym następujące okoliczności:

a) Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań z zakresu obrotu nieruchomościami, tj. nie ulepszał, nie reklamował nieruchomości (ponad czynności standardowe, jak np. samodzielnie wykonana tablica z ogłoszeniem o zamiarze sprzedaży – z czego Wnioskodawca ostatecznie zrezygnował);

b) działania podejmowane przez Wnioskodawcę (oczyszczenie nieruchomości) służyły utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym.

Ponadto zauważyć należy, że Wnioskodawca nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, tym bardziej w branży nieruchomościowej. Dotychczas sprzedawane nieruchomości były związane z wykonywaniem zarządu majątkiem osobistym.

W wyroku Naczelnego Sadu Administracyjnego z 26 maja 2021 r., sygn. akt II FSK 3454/18, podkreślono, że „działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania”.

Przedstawione okoliczności faktyczne sprawy nie dają podstawy do uznania, że przychody ze zbycia nieruchomości stanowią dla Wnioskodawcy stałe źródło dochodu. Przeciwnie, mowa o jednej transakcji sprzedaży 4 działek w sytuacji, w której pozostałe (dokonywane wcześniej) transakcje sprzedaży nieruchomości miały stricte prywatny charakter.

Powyższe argumenty prowadzą więc do uznania, że sprzedaż działek nr 1/1, nr 1/4, nr 1/6 i nr 1/7 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jako dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie oraz jako dokonana w wykonaniu zarządu majątkiem osobistym, a nie w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 9 ust. 1a ww. ustawy:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

· zarobkowym celu działalności,

· wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

· prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej – art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Jednocześnie podkreślić należy, że zarobkowy cel działalności oznacza, że jest ona prowadzona w celu uzyskania zysku (zarobku) i jest nakierowana na zaspokajanie cudzych potrzeb. Oczywiście nie zawsze można utożsamiać zarobkowy charakter działalności gospodarczej z faktycznym osiąganiem dochodów z tej działalności, albowiem działalność gospodarcza często związana jest z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Czym innym jest bowiem motyw zysku, a czym innym efekt osiągnięcia zysku.

Działalność gospodarcza handlowa natomiast – zgodnie z definicją Wielkiego Słownika Języka Polskiego (www.wsjp.pl) – jest to działalność polegająca na kupowaniu towaru od kogoś i sprzedawaniu go następnie z zyskiem komuś innemu. Oznacza to, że działalnością handlową jest sprzedaż tego majątku, który został nabyty w celach odsprzedaży, a nie w celu spożytkowania go na własne potrzeby. Przede wszystkim istotne jest w jakim celu nabywana jest nieruchomość. Jeżeli np. nabycie gruntu następuje z zamiarem jego późniejszego zbycia i osiągnięcia z tego tytułu zysku, to możemy mieć do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ocena jednak, czy dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji) i wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Element ciągłości świadczy o względnie stałym zamiarze wykonywania działalności gospodarczej, co nie wyklucza możliwości prowadzenia jej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu. Ustawodawcy chodzi o wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Powinna to być działalność stała, planowa (celowa), przy czym obojętne jest, czy plan obejmuje dłuższy czy krótszy okres.

Opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w Pana przypadku spełnione zostały wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana była we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej.

Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17: „Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą”.

Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Pana działalność będzie miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta zostanie we własnym imieniu. Planowana sprzedaż nie będzie miała charakteru przypadkowego, incydentalnego.

W przedmiotowej sprawie, nie sposób stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości będących przedmiotem wniosku będzie realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem. Całokształt czynności dokonywanych przez Pana świadczy o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości, które zostały nabyte w celach zarobkowych. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że:

· Zakupy nieruchomości stanowią dla Pana sposób lokowania wolnych środków finansowych i ochrony przed inflacją. Pana żona i Pana matka także nabywały nieruchomości w celu lokaty kapitału.

· Działkę nr 7 (o pow. ok. 5 000 m²) nabył Pan 12 stycznia 2010 r. w udziale 1/2 do majątku wspólnego małżonków, w udziale 1/2 w drodze darowizny od Pana matki do Pana majątku odrębnego.

· W odniesieniu do wskazanych we wniosku działek w 2018 r. Rada Miejska w A uchwaliła Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta A (zmieniane następnie w 2019 r. i 2021 r.). Zgodnie ze Studium przedmiotowe działki miały zostać przeznaczone na tereny zielone.

· W dniu 9 października 2019 r. dokupił Pan wspólnie z żoną do Państwa majątku wspólnego działkę nr 1/2, która sąsiaduje z działką nr 7.

· Ponadto nabył Pan z żoną sąsiadującą działkę nr 1/6.

· Uporządkował Państwo teren ww. działek poprzez usunięcie samosiejek, drzew, wywóz śmieci.

· W dniu 13 maja 2021 r. doszło do częściowego podziału majątku wspólnego Pana i Pana żony. Częściowy podział majątku wspólnego został orzeczony przez Sąd Rejonowy dla A. Podział dotyczył wyłącznie zniesienia współwłasności nieruchomości obejmującej działki o numerach: 1/7, 1/8, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6.

· Na wyłączną własność przyznano Panu działki nr: nr 1/7, nr 1/1, nr 1/4, nr 1/6.

· Nie dokonali Państwo zniesienia współwłasności mieszkania w A nabytego w 2015 r. do współwłasności, które zostało nabyte okazyjnie (korzystna była cena nabycia) i którego celem nabycia było ulokowanie wolnych środków finansowych – dokonali Państwo zniesienia współwłasności tylko nieruchomości (działek) dotyczących przedmiotowej inwestycji.

· Z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej, 23 sierpnia 2023 r. zawarli Państwo z właścicielkami dwóch sąsiadujących działek, umowę przedwstępną zamiany części posiadanej wspólnie przez Pana i Pana żonę działki nr 1/6, na część dwóch działek o nr 1/3 i 1/4 sąsiadujących z działkami posiadanymi przez Państwa. Zamiana dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i nr 1/6) pasów gruntu o szerokości 6 m, tak aby uzyskane przez Pana i Pana żonę w drodze zamiany części nieruchomości utworzyły fragment drogi wewnętrznej, zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla posiadanych przez Państwa działek.

· W odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości wystąpił Pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

· Następnie pod koniec 2023 r. zlecił Pan pracowni architektonicznej sporządzenie projektów na zabudowę przedmiotowych nieruchomości oraz wystąpił z wnioskami o wydanie pozwoleń na budowę. W okresie od października do grudnia 2024 r. dla ww. nieruchomości, jak również nieruchomości posiadanych przez Pana żonę oraz będących we współwłasności Pana i Pana żony, wydane zostały pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z uzbrojeniem terenu i urządzeniami budowlanymi (łącznie 15 budynków). Wszystkie decyzje są ostateczne i prawomocne, mają zarejestrowane dzienniki budowy.

· Nie wyklucza Pan, że jeżeli zbycie działek nie nastąpi w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzje o wydaniu pozwoleń na budowę stały się ostateczne, będzie musiał rozpocząć Pan prace budowlane, aby decyzje te nie wygasły. Wykonane zostaną takie prace, które pozwolą na utrzymanie ważności decyzji, jak np. prace przygotowawcze, rozpoczynające budowę w myśl art. 41 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.

Niepodważalny w sprawie jest fakt, że nabywał Pan przedmiotowe nieruchomości z zamiarem zarobkowym. Jak sam Pan wskazał w opisie sprawy nabywał Pan nieruchomości w celu ulokowania wolnych środków finansowych w celu ochrony przed inflacją (czyli innymi słowy późniejszej ich sprzedaży w zyskiem). Ponadto, z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby przedmiotowe nieruchomości służyły do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych lub potrzeb Pana najbliższej rodziny w jakimkolwiek momencie od dnia ich nabycia. Oceniając Pana działania należy również zwrócić uwagę, że celem nabycia nieruchomości była lokata kapitału, a więc zamiar finansowy i inwestycyjny, a nie realizacja własnych (osobistych) potrzeb.

Znaczenie dla oceny planowanej przez Pana sprzedaży działek wymienionych we wniosku będzie miała także analiza całokształtu okoliczności odnoszących się do ww. działek. Treść wniosku wskazuje, że w 2010 r. nabył Pan z żoną działkę nr 7. W 2018 r. Rada Miejska w A uchwaliła Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta A, zgodnie z którym przedmiotowe działki miały zostać przeznaczone na tereny zielone. W 2019 r. dokupili Państwo sąsiadującą działkę z działką nr 7 działkę nr 1/2. Następie dokonano podziału ww. działek na większą ilość działek. Z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej, 23 sierpnia 2023 r. zawarli Państwo z właścicielkami dwóch sąsiadujących działek, umowę przedwstępną zamiany części posiadanej wspólnie przez Pana i Pana żonę działki nr 1/6, na część dwóch działek o nr 1/3 i 1/4 sąsiadujących z posiadanymi przez Państwa działkami. Zamiana dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i nr 1/6) pasów gruntu o szerokości 6 m, tak aby uzyskane przez Pana i Pana żonę w drodze zamiany części nieruchomości utworzyły fragment drogi wewnętrznej, zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla posiadanych przez Państwa działek. W odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości wystąpił Pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Następnie pod koniec 2023 r. zlecił Pan pracowni architektonicznej sporządzenie projektów na zabudowę przedmiotowych nieruchomości oraz wystąpił z wnioskami o wydanie pozwoleń na budowę. W okresie od października do grudnia 2024 r. dla ww. nieruchomości, jak również nieruchomości posiadanych przez Pana żonę oraz będących we współwłasności Pana i Pana żony, wydane zostały pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z uzbrojeniem terenu i urządzeniami budowlanymi (łącznie 15 budynków). Wszystkie decyzje są ostateczne i prawomocne, mają zarejestrowane dzienniki budowy. Nie wyklucza Pan, że jeżeli zbycie działek nie nastąpi w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzje o wydaniu pozwoleń na budowę stały się ostateczne, będzie musiał rozpocząć prace budowlane, aby decyzje te nie wygasły. Wykonane zostaną takie prace, które pozwolą na utrzymanie ważności decyzji, jak np. prace przygotowawcze, rozpoczynające budowę w myśl art. 41 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.

Powyższe działania podjęte przez Pana świadczą zatem o zorganizowanym charakterze sprzedaży. W związku z planowaną sprzedażą działek nr 1/7, nr 1/1, nr 1/4 i nr 1/6, wystąpi bowiem ciąg czynności podejmowanych przez Pana, które rozpatrywane łącznie świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W związku z powyższym, wskazać należy, że takie aktywne działanie w zakresie obrotu nieruchomościami podejmowane przez Pana nie należą do zakresu czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując ww. działań uatrakcyjnił Pan działki i przyczynił się do wzrostu ich wartości.

Wobec tego, opisane powyżej zdarzenia pozwalają na uznanie, że w Pana przypadku spełnione zostaną wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana będzie we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.

Zakup prawa własności lub udziału w prawie własności do przedmiotowych nieruchomości przez Pana, zlecenie pracowni architektonicznej sporządzenia projektów na zabudowę działek, a następnie ich sprzedaż – a tym samym, czerpanie korzyści finansowych przez Pana – świadczą o zarobkowym charakterze dokonania przedmiotowych transakcji.

Dokonywane przez Pana i planowane czynności mają charakter profesjonalny i zorganizowany – wymagają one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych praktyk, wynikających ze znajomości rynku nieruchomości. Ponadto, czynności te nakierowane są na osiągnięcie określonego dochodu, gdyż zakłada Pan uzyskanie zysku na obrocie jaki ewentualnie pojawi się w przyszłości, który będzie rezultatem naturalnego stopniowego wzrostu cen na rynku nieruchomości oraz działań podjętych przez Pana w celu ich uatrakcyjnienia.

Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem Pana majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z całokształtu działań wynika więc, że przedmiotowa sprzedaż będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, zaangażował Pan środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazał aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, dochód jaki Pan uzyska ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, będzie podlegał opodatkowaniu jako pochodzący z wyodrębnionego źródła przychodu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy od podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, przychodów z ww. sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W Pana przypadku nie został spełniony pierwszy warunek określony w tym przepisie, który precyzuje, że odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ww. ustawy:

Reasumując, mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, że w okolicznościach faktycznych analizowanej sprawy przychód z planowanej sprzedaży przedmiotowych nieruchomości (działek nr 1/7, nr 1/1, nr 1/4 i nr 1/6) nie będzie – wbrew Pana stanowisku – zakwalifikowany do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz do przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i opodatkowany według zasad przewidzianych dla tego źródła.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego pytania, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu zdarzenia przyszłego, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Końcowo – odnosząc się do powołanej przez Pana interpretacji indywidualnej wskazać należy, że dotyczy ona konkretnej, indywidualnej sprawy podatnika, osadzona jest w określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym i tylko w tej sprawie rozstrzygnięcie w niej zawarte jest wiążące, zatem nie może przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu. Natomiast wskazać należy, że stosownie do art. 87 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.), interpretacje indywidualne nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami innych organów podatkowych, nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. Pana żony).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.