Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.326.2025.2.KK

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 marca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismem złożonym 4 czerwca 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni zamieszkuje w Polsce, posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski. Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

7 czerwca 2008 r. Wnioskodawczyni wstąpiła w związek małżeński z X, 15 kwietnia 2020 r. doszło do zawarcia rozdzielności majątkowej w tym małżeństwie, a 13 maja 2021 r. doszło do częściowego podziału majątku wspólnego Wnioskodawczyni i Jej męża.

Wnioskodawczyni jest właścicielem w szczególności następujących działek gruntu położonych w A:

- nr 1/8 – powstała z podziału działki nr 1/2, która została zakupiona – nabycie do majątku wspólnego 9 października 2019 r.;

- nr 1/3 – wydzielona z działki nr 7, która została zakupiona – w 1/2 nabycie do majątku wspólnego (w pozostałej części w majątku odrębnym męża Wnioskodawczyni) – 12 stycznia 2010 r.;

- nr 1/5 – wydzielona z działki nr 7, która została zakupiona – w 1/2 nabycie do majątku wspólnego (w pozostałej części w majątku odrębnym męża Wnioskodawczyni) – 12 stycznia 2010 r.

W sąsiedztwie opisanych wyżej nieruchomości położone są działki, które posiada także mąż Wnioskodawczyni, jak również działki, jakie Wnioskodawczyni posiada z mężem we współwłasności.

Informacje uzupełniające:

a) Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG), ani nie była zarejestrowana dla celów VAT;

b) przy transakcjach nabycia nieruchomości nie był naliczany VAT (transakcje bez VAT);

c) podział działek nr 1/2 i nr 7 nastąpił na potrzeby podziału majątku wspólnego Wnioskodawczyni i Jej męża;

d) obecnie, opisane wyżej nieruchomości należą do majątku osobistego Wnioskodawczyni wskutek dokonania podziału majątku wspólnego Wnioskodawczyni i Jej męża;

e) wskazane wyżej nieruchomości zostały nabyte w celu ulokowania wolnych środków finansowych w celu ochrony przed inflacją;

f) wszystkie opisywane działki nie są zabudowane budynkami, ani budowlami w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

g) żadna z ww. działek nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię.

Wnioskodawczyni wraz z mężem metodą gospodarczą uporządkowali teren ww. działek poprzez usunięcie samosiejek, drzew, wywóz śmieci.

Wnioskodawczyni wraz z mężem w latach 2016-2017 rozważali sprzedaż działki nr 7. Umieścili w tym celu także samodzielnie stworzoną tablicę z informacją o sprzedaży. Nie było jednak żadnego zainteresowania nabyciem tej działki z uwagi na jej dużą powierzchnię (ok. 5 000 m²), kształt (działka była wąska) i usytuowanie.

W odniesieniu do ww. działek w 2018 r. Rada Miejska w A uchwaliła Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta A (zmieniane następnie w 2019 r. i 2021 r.). Zgodnie ze Studium, działki objęte wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej miały zostać przeznaczone na tereny zielone. W 2023 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem pozyskali informację, że Miasto A przystępować będzie do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rada Miejska w A, 3 lipca 2024 r., przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W odniesieniu do opisanych wyżej nieruchomości, Wnioskodawczyni wystąpiła w pierwszej kolejności z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W następnej kolejności (pod koniec 2023 r.) wraz z mężem zlecili pracowni architektonicznej sporządzenie projektów na zabudowę przedmiotowych nieruchomości i wystąpiła z wnioskami o wydanie pozwoleń na budowę.

W okresie od października do grudnia 2024 r. dla opisanych wyżej nieruchomości, jak również nieruchomości posiadanych przez męża Wnioskodawczyni oraz będących we współwłasności Wnioskodawczyni i Jej męża, wydane zostały pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z uzbrojeniem terenu i urządzeniami budowlanymi (łącznie 15 budynków). Wszystkie decyzje są ostateczne i prawomocne, mają zarejestrowane dzienniki budowy.

Z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej, 23 sierpnia 2023 r., Wnioskodawczyni wraz z mężem, zawarli z właścicielkami dwóch sąsiadujących działek, umowę przedwstępną zamiany części posiadanej wspólnie przez Wnioskodawczynię i Jej męża działki nr 1/6, na część dwóch działek o nr 1/3 i 1/4 sąsiadujących z działkami posiadanymi przez Wnioskodawczynię, Jej męża oraz Ich działek wspólnych.

Zamiana dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i nr 1/6) pasów gruntu o szerokości 6 m, tak aby uzyskane przez Wnioskodawczynię i Jej męża w drodze zamiany części nieruchomości utworzyły fragment drogi wewnętrznej zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla działek posiadanych przez:

· Wnioskodawczynię indywidualnie,

· Jej męża indywidualnie,

· przez Wnioskodawczynię i Jej męża wspólnie,

· jak również, przez właścicielki działek sąsiadujących, będące stroną umowy zamiany.

Zatem czynności te są także rezultatem potrzeb sąsiadek, a za dokonanie tej czynności Wnioskodawczyni nie otrzyma wynagrodzenia pieniężnego.

Umowa zamiany zawarta została pod warunkiem dokonania odpowiednich podziałów geodezyjnych działek objętych tą umową. Maksymalny termin na zawarcie ostatecznej umowy zamiany to 31 grudnia 2028 r., ustalony aneksem do umowy przedwstępnej z 23 stycznia 2025 r. Termin na zawarcie umowy ostatecznej został wydłużony z uwagi na uzyskanie pod koniec 2024 r. przez Wnioskodawczynię i Jej męża, jak również przez właścicielki działek, będące stroną umowy zamiany, informacji o wstrzymaniu przez Miasto A procesów związanych z podziałem działek na co najmniej 1,5 roku. Wskazana umowa przedwstępna zamiany była podstawą i warunkiem zatwierdzenia projektu zabudowy działek objętych wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Brak dostępu do drogi publicznej uniemożliwiłby wydanie pozwolenia na budowę przedmiotowych działek.

Powyższe działania (wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy, zawarcie przedwstępnej umowy zamiany oraz wystąpienie o pozwolenie na budowę i działania z tym związane) miały na celu zabezpieczenie możliwości zbycia działek w przyszłości, z uwagi na działania podjęte przez Miasto A i przystąpienie do sporządzania planu miejscowego. Działania te były zasadne, tym bardziej, że Wnioskodawczyni uzyskała informację, iż właścicielki działek nr 1/3 i nr 1/4 (będących przedmiotem wskazanej przedwstępnej umowy zamiany), które wystąpiły z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla posiadanych przez nie działek, do chwili obecnej nie uzyskały decyzji, wobec wstrzymania przez Miasto A działań w tym zakresie. Gdyby ww. działania nie zostały zainicjowane przez Wnioskodawczynię, podjęcie przez Miasto A stosownych decyzji planistycznych w ostateczności doprowadziłoby do efektywnego zakazu zabudowy, a co za tym idzie - do utraty wartości tego majątku prywatnego. Prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę pozostaje ważna nawet w przypadku uchwalenia planu miejscowego dla danego terenu (zgodnie z art. 65 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W konsekwencji, uzyskanie pozwoleń na budowę pozwala zabezpieczyć możliwość zabudowy posiadanych przez Wnioskodawczynię działek.

Wnioskodawczyni:

a) nie ogrodziła nieruchomości objętych wnioskiem;

b) nie wystąpiła o doprowadzenie mediów do przedmiotowych działek;

c) nie reklamowała tych działek;

d) nie zlecała poszukiwania potencjalnych nabywców tych działek podmiotom zewnętrznym;

e) nie wynajmowała, ani nie wydzierżawiała żadnej z ww. działek.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać opisane wyżej działki, tj. działki nr 1/3, nr 1/5 i nr 1/8, przy czym termin zbycia działek nie jest przez Wnioskodawczynię określony. Wnioskodawczyni nie wyklucza, że jeżeli zbycie działek nie nastąpi w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzje o wydaniu pozwoleń na budowę stały się ostateczne, będzie musiała rozpocząć prace budowlane, aby decyzje te nie wygasły (zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy Prawo budowlane). Z uwagi na zapisy Studium, Wnioskodawczyni obawia się bowiem, że wraz z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie będzie miała możliwości ponownego uzyskania pozwoleń na budowę dla działek objętych wnioskiem. Ewentualne rozpoczęcie prac budowlanych będzie miało wyłącznie na celu zabezpieczenie ważności wydanych pozwoleń na budowę. Wykonane zostaną jedynie takie prace, które pozwolą na utrzymanie ważności decyzji, jak np. prace przygotowawcze, rozpoczynające budowę w myśl art. 41 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Nie jest zamiarem Wnioskodawczyni kompletna budowa zaprojektowanych budynków w celu ich sprzedaży. Celem jest sprzedaż gruntu, natomiast ważne decyzje o pozwoleniu na budowę pozwalają w praktyce utrzymać możliwość zbycia działek, a w konsekwencji zabezpieczają Wnioskodawczynię przed utratą wartości Jej majątku prywatnego.

W związku z planowaną sprzedażą działek, Wnioskodawczyni nie wyklucza zawarcia umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą. Wnioskodawczyni nie udzieliła, ani nie planuje udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu Wnioskodawczyni celem sprzedaży ww. działek. Nabywca nie uzyska prawa do dysponowania gruntem przed jego nabyciem.

Wnioskodawczyni dokonywała w przeszłości następujących transakcji związanych z nieruchomościami:

- w 2016 r. zbyła dom w stanie deweloperskim z działką w B, nabyte w 2012 r. wspólnie z mężem i matką męża; zakup ten był dokonany w celu ulokowania wolnych środków finansowych; decyzja o zakupie podyktowana była korzystną ceną nieruchomości; ponadto, Wnioskodawczyni z mężem rozważali zamieszkanie tam, na co ostatecznie się nie zdecydowali;

- w 2020 r. zbyła 4 działki rekreacyjne położone w E nabyte w 2012 r. wspólnie z mężem; Wnioskodawczyni z mężem nabyli własność działek jako formę zwrotu zadatku, jaki wpłacili deweloperowi na poczet wybudowania domu (w atrakcyjnej okolicy, nad jeziorem, dla użytku własnego Wnioskodawczyni i Jej męża).

Zakupy nieruchomości stanowią dla Wnioskodawczyni sposób lokowania wolnych środków finansowych i ochrony przed inflacją.

Wnioskodawczyni nie była zobowiązana do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek ze zbytych już nieruchomości, ani nie była zobowiązana do wykazania należnego podatku VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości.

Wnioskodawczyni wskazuje, że środki ze sprzedaży wydzielonych działek, których dotyczy wniosek o interpretację indywidualną, zostaną przeznaczone na konsumpcję.

Wnioskodawczyni nie wyklucza nabycia nieruchomości ze środków, które ma uzyskać, na potrzeby bytowe własne lub swojej rodziny. Środki nie zostaną przeznaczone na zakup nieruchomości na cele inwestycyjne.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że częściowy podział majątku wspólnego został orzeczony przez Sąd Rejonowy dla X 13 maja 2021 r. Podział dotyczył wyłącznie zniesienia współwłasności nieruchomości obejmującej działki o numerach: 1/7, 1/8, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5,1/6.

Na wyłączną własność Wnioskodawczyni przyznano działki:

1) nr 1/8,

2) nr 1/3,

3) nr 1/5.

Na wyłączną własność męża Wnioskodawczyni przyznano działki o numerach:

1) nr 1/7,

2) nr 1/1,

3) nr 1/4,

4) nr 1/6.

Działka nr 1/2 przyznana została Wnioskodawczyni i Jej mężowi do współwłasności w udziałach po 1/2.

Podział działek nr 1/2 i nr 7 nastąpił na potrzeby podziału majątku wspólnego Wnioskodawczyni i Jej męża. Podział działek nastąpił z dniem częściowego podziału majątku wspólnego Wnioskodawczyni i Jej męża, do którego doszło na mocy postanowienia sądu 13 maja 2021 r. Na potrzeby postępowania sporządzone zostały mapy do celów prawnych, z projektem podziału nieruchomości, na podstawie których sąd dokonał podziału majątku Wnioskodawczyni i Jej męża.

Z działki nr 1/2 powstały:

1) działka nr 1/7 - należąca do męża Wnioskodawczyni,

2) działka nr 1/8 - należąca do Wnioskodawczyni.

Z działki nr 7 wydzielone zostały:

1) działka nr 1/1 - należąca do męża Wnioskodawczyni,

2) działka nr 1/2 - będąca własnością wspólną Wnioskodawczyni i Jej męża,

3) działka nr 1/3 - należąca do Wnioskodawczyni,

4) działka nr 1/4 - należąca do męża Wnioskodawczyni,

5) działka nr 1/5 - należąca do Wnioskodawczyni,

6) działka nr 1/6 - należąca do męża Wnioskodawczyni.

Działki objęte wnioskiem mają następującą powierzchnię:

1) działka nr 1/8 – 1 049 m²;

2) działka nr 1/3 – 800 m²;

3) działka nr 1/5 – 800 m².

Na pytanie Organu o treści: „kiedy (w jakim roku podatkowym) zamierza Pani zbyć działki nr 1/8, nr 1/3 i nr 1/5?” Wnioskodawczyni wskazała, że termin zbycia działek nie jest przez Wnioskodawczynię określony. Wnioskodawczyni chciałaby sprzedać działki zanim wygaśnie pozwolenie na budowę, tj. w 2025 r. lub 2026 r. Jeżeli z uwagi na brak zainteresowania, nie będzie to możliwe, Wnioskodawczyni, aby zachować ważność pozwolenia na budowę, rozpocznie prace budowlane, jednak niezależnie od tego, działki przeznaczone będą na sprzedaż.

Na pytanie Organu o treści: „ czy w stosunku do ww. działek będzie podejmowała Pani takie działania jak: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; itp. - jeśli tak, to należy wskazać jakie oraz kiedy i w jakim celu?” Wnioskodawczyni wskazała, że nie planuje podejmowania działań mających na celu uzbrojenie działek objętych wnioskiem, czy ogrodzenie ich, chyba, że będzie to niezbędne do rozpoczęcia budowy zaplanowanych na tych działkach budynków (aby nie wygasło pozwolenie na budowę). Jedyne czynności jakie Wnioskodawczyni może wykonywać na przedmiotowych działkach to związane z utrzymaniem na nich porządku (wywożenie śmieci, usunięcie samosiejek itp.).

Na pytanie Organu o treści: „jakie będzie źródło finansowania ww. czynności oraz czynności związanych z rozpoczęciem budowy?” Wnioskodawczyni wskazała, że jeżeli, z uwagi na brak zainteresowania nabyciem działek objętych wnioskiem, rozpocznie budowę (aby nie wygasło uzyskane pozwolenie na budowę), wszelkie czynności jakie będę podejmowane przez Wnioskodawczynię w tym celu, zostaną sfinansowane ze środków prywatnych Wnioskodawczyni (z Jej oszczędności).

Na pytanie Organu o treści: „czy będzie Pani podejmowała działania zmierzające do przygotowania przedmiotowych działek do sprzedaży, np. działania marketingowe ukierunkowane na reklamę w celu sprzedaży, np. ogłoszenia w Internecie, mediach; inne działania w celu reklamy; jakie?” Wnioskodawczyni wskazała, że planuje posadowienie na działkach banneru z informacją o przeznaczeniu ich na sprzedaż. Wnioskodawczyni nie planuje podejmowania działań ukierunkowanych na reklamę działek.

Na pytanie Organu o treści: „czy planuje Pani prowadzić działalność gospodarczą; jeżeli tak, to należy wskazać:

- co będzie przedmiotem tej działalności,

- czy w zakres prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej będzie wchodził: obrót nieruchomościami, usługi budowlane,

- w jakich okresach będzie Pani prowadziła działalność gospodarczą,

- w jakiej formie prowadzona będzie działalność gospodarcza.

Wnioskodawczyni wskazała, że nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Nie planuje także prowadzić działalności gospodarczej.

Na pytanie Organu o treści: „czy posiada Pani aktualnie inne nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku – jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej nieruchomości – kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości, w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią, w jaki sposób były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie, czy nieruchomości te udostępniała/udostępnia Pani innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? We wniosku wskazała Pani, że jest właścicielem w „szczególności nieruchomości?” Wnioskodawczyni wskazała, że poza działkami objętymi wnioskiem, Wnioskodawczyni posiada mieszkanie w A (o powierzchni 122 m²) - nabyte w 2015 r. we współwłasności z mężem, w celu ulokowania wolnych środków finansowych (cena mieszkania była korzystna). Mieszkanie jest wynajmowane przez Wnioskodawczynię. Ponadto, w 2012 r. Wnioskodawczyni otrzymała od rodziców, darowiznę, mieszkanie w A (45 m²). Aktualnie w tym mieszkaniu zamieszkują rodzice Wnioskodawczyni (darowizna dokonana została z prawem dożywocia).

Na pytanie Organu o treści: „czy dokonywała Pani kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych niż wskazane we wniosku nieruchomości - jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości - kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości, w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte, w jaki sposób były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży, w jaki sposób był opodatkowany przychód z ich sprzedaży, czy przed odpłatnym zbyciem nieruchomości te udostępniała Pani innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze?” Wnioskodawczyni wskazała, że nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości niż wskazane we wniosku.

Na pytanie Organu o treści: „czy planowana zamiana nieruchomości opisana we wniosku będzie miała wpływ na działki nr 1/8, nr 1/3 i nr 1/5, które zamierza Pani zbyć? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie będą skutki tej zamiany i czy w jego wyniku zamiany zwiększy się lub zmniejszy wielkość zbywanych działek przed ich zbyciem?” Wnioskodawczyni wskazała, że umowa zamiany została zawarta z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej działkom objętym wnioskiem.

Zamiana dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i nr 1/6) pasów gruntu o szerokości 6 m (powierzchnia wydzielona z działek nr 1/3 i nr 1/4 podlegająca zamianie, odpowiadać będzie powierzchni części działki nr 1/6 podlegającej zamianie). Z dokonaniem czynności zamiany nie będzie związana zmiana powierzchni działek objętych wnioskiem, ani działek będących przedmiotem umowy zamiany.

Skutkiem zamiany będzie możliwość wyznaczenia drogi wewnętrznej, zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla działek posiadanych przez:

· Wnioskodawczynię indywidualnie,

· Jej męża indywidualnie,

· przez Wnioskodawczynię i Jej męża wspólnie,

· jak również, przez właścicielki działek sąsiadujących, będące stroną umowy zamiany.

Jak wskazano we wniosku, czynności te są także rezultatem potrzeb sąsiadek, a za dokonanie tej czynności Wnioskodawczyni nie otrzyma wynagrodzenia pieniężnego.

Pytanie

Czy sprzedaż działek nr 1/3, nr 1/5 i nr 1/8 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż działek nr 1/3, nr 1/5 i nr 1/8 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do art. 10 ust. 6 ww. ustawy, w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej. Okoliczność, że istotna jest data nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) do majątku wspólnego, a nie data podziału majątku wspólnego, znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z 24 sierpnia 2020 r., nr 0115-KDIT3.4011.459.2020.1.KR.

Oznacza to, że nieruchomości, objęte rozpatrywanym pytaniem, zostały nabyte dawniej niż pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Ich odpłatne zbycie nie powoduje więc powstania przychodu z tego względu, że zbycie to nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Jak stanowi bowiem art. 5a pkt 6 ww. ustawy, przez działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W niniejszej sprawie nie można mówić o tym, że zbycie nieruchomości, objętych rozpatrywanym pytaniem, nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Świadczą o tym następujące okoliczności:

a) Wnioskodawczyni nie podejmowała aktywnych działań z zakresu obrotu nieruchomościami, tj. nie ulepszała, nie reklamowała nieruchomości (ponad czynności standardowe, jak np. samodzielnie wykonana tablica z ogłoszeniem o zamiarze sprzedaży wykonana przez męża Wnioskodawczyni – a ze sprzedaży ostatecznie zrezygnowano);

b) działania podejmowane przez męża Wnioskodawczyni (oczyszczenie nieruchomości) służyły utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym).

Ponadto zauważyć należy, że Wnioskodawczyni nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, tym bardziej w branży nieruchomościowej. Dotychczas sprzedawane nieruchomości były związane z wykonywaniem zarządu majątkiem osobistym.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 maja 2021 r., sygn. akt II FSK 3454/18, podkreślono, że „działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania”.

Przedstawione okoliczności faktyczne sprawy nie dają podstawy do uznania, że przychody ze zbycia nieruchomości stanowią dla Wnioskodawczyni stałe źródło dochodu. Przeciwnie, mowa o jednej transakcji sprzedaży 3 działek w sytuacji, w której pozostałe (dokonywane wcześniej) transakcje sprzedaży nieruchomości miały stricte prywatny charakter.

Powyższe argumenty prowadzą więc do uznania, że sprzedaż działek nr 1/3, nr 1/5 i nr 1/8, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie oraz jako dokonana w wykonaniu zarządu majątkiem osobistym, a nie w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 9 ust. 1a ww. ustawy:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

· zarobkowym celu działalności,

· wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

· prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej – art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pani do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Jednocześnie podkreślić należy, że zarobkowy cel działalności oznacza, że jest ona prowadzona w celu uzyskania zysku (zarobku) i jest nakierowana na zaspokajanie cudzych potrzeb. Oczywiście nie zawsze można utożsamiać zarobkowy charakter działalności gospodarczej z faktycznym osiąganiem dochodów z tej działalności, albowiem działalność gospodarcza często związana jest z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Czym innym jest bowiem motyw zysku, a czym innym efekt osiągnięcia zysku.

Działalność gospodarcza handlowa natomiast – zgodnie z definicją Wielkiego Słownika Języka Polskiego (www.wsjp.pl) – jest to działalność polegająca na kupowaniu towaru od kogoś i sprzedawaniu go następnie z zyskiem komuś innemu. Oznacza to, że działalnością handlową jest sprzedaż tego majątku, który został nabyty w celach odsprzedaży, a nie w celu spożytkowania go na własne potrzeby. Przede wszystkim istotne jest w jakim celu nabywana jest nieruchomość. Jeżeli np. nabycie gruntu następuje z zamiarem jego późniejszego zbycia i osiągnięcia z tego tytułu zysku, to możemy mieć do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ocena jednak, czy dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji) i wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Element ciągłości świadczy o względnie stałym zamiarze wykonywania działalności gospodarczej, co nie wyklucza możliwości prowadzenia jej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu. Ustawodawcy chodzi o wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Powinna to być działalność stała, planowa (celowa), przy czym obojętne jest, czy plan obejmuje dłuższy czy krótszy okres.

Opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w Pani przypadku spełnione zostały wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana była we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej.

Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17: „Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą”.

Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Pani działalność będzie miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta zostanie we własnym imieniu. Planowana sprzedaż nie będzie miała charakteru przypadkowego, incydentalnego.

W przedmiotowej sprawie, nie sposób stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości będących przedmiotem wniosku będzie realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem. Całokształt czynności dokonywanych przez Panią świadczy o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości, które zostały nabyte w celach zarobkowych. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że:

· Zakupy nieruchomości stanowią dla Pani sposób lokowania wolnych środków finansowych i ochrony przed inflacją. Pani mąż także nabywał nieruchomości w celu lokaty kapitału.

· Działkę nr 7 (o pow. ok. 5 000 m²) nabyła Pani w udziale 1/2 do majątku wspólnego małżonków w 2010 r.

· W odniesieniu do wskazanych we wniosku działek w 2018 r. Rada Miejska w A uchwaliła Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta A (zmieniane następnie w 2019 r. i 2021 r.). Zgodnie ze Studium przedmiotowe działki miały zostać przeznaczone na tereny zielone.

· W dniu 9 października 2019 r. dokupiła Pani wspólnie z mężem do Państwa majątku wspólnego działkę nr 1/2, która sąsiaduje z działką nr 7.

· Ponadto nabyła Pani z mężem sąsiadującą działkę nr 1/6.

· Uporządkowali Państwo teren ww. działek poprzez usunięcie samosiejek, drzew, wywóz śmieci.

· W dniu 13 maja 2021 r. doszło do częściowego podziału majątku wspólnego Pani i Pani męża. Częściowy podział majątku wspólnego został orzeczony przez Sąd Rejonowy dla w A. Podział dotyczył wyłącznie zniesienia współwłasności nieruchomości obejmującej działki o numerach: 1/7, 1/8, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6.

· Na wyłączną własność przyznano Pani działki nr 1/8, nr 1/3 i nr 1/5.

· Nie dokonali Państwo zniesienia współwłasności mieszkania w A nabytego w 2015 r. do współwłasności, które zostało nabyte okazyjnie (korzystna była cena nabycia) i którego celem nabycia było ulokowanie wolnych środków finansowych – dokonali Państwo zniesienia współwłasności tylko nieruchomości (działek) dotyczących przedmiotowej inwestycji.

· Z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej, 23 sierpnia 2023 r. zawarli Państwo z właścicielkami dwóch sąsiadujących działek, umowę przedwstępną zamiany części posiadanej wspólnie przez Panią i Pani męża działki nr 1/6, na część dwóch działek o nr 1/3 i 1/4 sąsiadujących z działkami posiadanymi przez Państwa. Zamiana dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i nr 1/6) pasów gruntu o szerokości 6 m, tak aby uzyskane przez Panią i Pani męża w drodze zamiany części nieruchomości utworzyły fragment drogi wewnętrznej, zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla posiadanych przez Państwa działek.

· W odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości wystąpiła Pani z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

· Następnie pod koniec 2023 r. zleciła Pani pracowni architektonicznej sporządzenie projektów na zabudowę przedmiotowych nieruchomości oraz wystąpiła z wnioskami o wydanie pozwoleń na budowę. W okresie od października do grudnia 2024 r. dla ww. nieruchomości, jak również nieruchomości posiadanych przez Pani męża oraz będących we współwłasności Pani i Pani męża, wydane zostały pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z uzbrojeniem terenu i urządzeniami budowlanymi (łącznie 15 budynków). Wszystkie decyzje są ostateczne i prawomocne, mają zarejestrowane dzienniki budowy.

· Nie wyklucza Pani, że jeżeli zbycie działek nie nastąpi w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzje o wydaniu pozwoleń na budowę stały się ostateczne, będzie musiała Pani rozpocząć prace budowlane, aby decyzje te nie wygasły. Wykonane zostaną takie prace, które pozwolą na utrzymanie ważności decyzji, jak np. prace przygotowawcze, rozpoczynające budowę w myśl art. 41 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.

Niepodważalny w sprawie jest fakt, że nabywała Pani przedmiotowe nieruchomości z zamiarem zarobkowym. Jak sama Pani wskazał w opisie sprawy, nabywała Pani nieruchomości w celu ulokowania wolnych środków finansowych w celu ochrony przed inflacją (czyli innymi słowy późniejszej ich sprzedaży w zyskiem). Ponadto, z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby przedmiotowe nieruchomości służyły do zaspokojenia Pani potrzeb osobistych lub potrzeb Pani najbliższej rodziny w jakimkolwiek momencie od dnia ich nabycia. Oceniając Pani działania należy również zwrócić uwagę, że celem nabycia nieruchomości była lokata kapitału, a więc zamiar finansowy i inwestycyjny, a nie realizacja własnych (osobistych) potrzeb.

Znaczenie dla oceny planowanej przez Panią sprzedaży działek wymienionych we wniosku będzie miała także analiza całokształtu okoliczności odnoszących się do ww. działek. Treść wniosku wskazuje, że w 2010 r. nabyła Pani z mężem działkę nr 7. W 2018 r. Rada Miejska w A uchwaliła Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta A, zgodnie z którym, przedmiotowe działki miały zostać przeznaczone na tereny zielone. W 2019 dokupili Państwo sąsiadującą działkę z działką nr 7 działkę nr 1/2. Następie dokonano podziału ww. działek na większą ilość działek. Z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej, 23 sierpnia 2023 r. zawarli Państwo z właścicielkami dwóch sąsiadujących działek, umowę przedwstępną zamiany części posiadanej wspólnie przez Panią i Pani męża działki nr 1/6, na część dwóch działek o nr 1/3 i nr 1/4 sąsiadujących z działkami posiadanymi przez Państwa. Zamiana dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i nr 1/6) pasów gruntu o szerokości 6 m, tak aby uzyskane przez Panią i Pani męża w drodze zamiany części nieruchomości utworzyły fragment drogi wewnętrznej, zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla posiadanych przez Państwa działek. W odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości wystąpiła Pani z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Następnie pod koniec 2023 r. zleciła Pani pracowni architektonicznej sporządzenie projektów na zabudowę przedmiotowych nieruchomości oraz wystąpiła z wnioskami o wydanie pozwoleń na budowę. W okresie od października do grudnia 2024 r. dla ww. nieruchomości, jak również dla nieruchomości posiadanych przez Pani męża oraz będących we współwłasności Pani i męża, wydane zostały pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z uzbrojeniem terenu i urządzeniami budowlanymi (łącznie 15 budynków). Wszystkie decyzje są ostateczne i prawomocne, mają zarejestrowane dzienniki budowy. Nie wyklucza Pani, że jeżeli zbycie działek nie nastąpi w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzje o wydaniu pozwoleń na budowę stały się ostateczne, będzie musiał rozpocząć prace budowlane, aby decyzje te nie wygasły. Wykonane zostaną takie prace, które pozwolą na utrzymanie ważności decyzji, jak np. prace przygotowawcze, rozpoczynające budowę w myśl art. 41 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.

Powyższe działania podjęte przez Panią świadczą zatem o zorganizowanym charakterze sprzedaży. W związku z planowaną sprzedażą działek nr 1/8, nr 1/3 i nr 1/5, wystąpi bowiem ciąg czynności podejmowanych przez Panią, które rozpatrywane łącznie świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W związku z powyższym, wskazać należy, że takie aktywne działanie w zakresie obrotu nieruchomościami podejmowane przez Panią nie należą do zakresu czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując ww. działań uatrakcyjniła Pani działki i przyczyniła się do wzrostu ich wartości.

Wobec tego, opisane powyżej zdarzenia pozwalają na uznanie, że w Pani przypadku spełnione zostaną wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana będzie we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.

Zakup prawa własności lub udziału w prawie własności do przedmiotowych nieruchomości przez Panią, zlecenie pracowni architektonicznej sporządzenia projektów na zabudowę działek, a następnie ich sprzedaż – a tym samym, czerpanie korzyści finansowych przez Panią – świadczą o zarobkowym charakterze dokonania przedmiotowych transakcji.

Dokonywane przez Panią i planowane czynności mają charakter profesjonalny i zorganizowany – wymagają one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych praktyk, wynikających ze znajomości rynku nieruchomości. Ponadto, czynności te nakierowane są na osiągnięcie określonego dochodu, gdyż zakłada Pani uzyskanie zysku na obrocie, jaki ewentualnie pojawi się w przyszłości, który będzie rezultatem naturalnego stopniowego wzrostu cen na rynku nieruchomości oraz działań podjętych przez Panią w celu ich uatrakcyjnienia.

Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem Pani majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z całokształtu działań wynika więc, że przedmiotowa sprzedaż będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, zaangażowała Pani środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazał aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, dochód jaki Pani uzyska ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, będzie podlegał opodatkowaniu jako pochodzący z wyodrębnionego źródła przychodu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy od podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, przychodów z ww. sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W Pani przypadku nie został spełniony pierwszy warunek określony w tym przepisie, który precyzuje, że odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ww. ustawy:

Reasumując, mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, że w okolicznościach faktycznych analizowanej sprawy przychód z planowanej sprzedaży przedmiotowych nieruchomości (działek nr 1/8, nr 1/3 i nr 1/5) nie będzie – wbrew Pani stanowisku – zakwalifikowany do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz do przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i opodatkowany według zasad przewidzianych dla tego źródła.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego pytania, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu zdarzenia przyszłego, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Końcowo – odnosząc się do powołanej przez Panią interpretacji indywidualnej wskazać należy, że dotyczy ona konkretnej, indywidualnej sprawy podatnika, osadzona jest w określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym i tylko w tej sprawie rozstrzygnięcie w niej zawarte jest wiążące, zatem nie może przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu. Natomiast wskazać należy, że stosownie do art. 87 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.), interpretacje indywidualne nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami innych organów podatkowych, nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Ponadto, wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. Pani męża).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.