Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.33.2026.2.ST

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 stycznia 2026 r. złożył Pan wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 24 lutego 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca w dniu 10 grudnia 2021 r. sprzedał lokal mieszkalny (KW nr …) stanowiący Jego własność. Środki uzyskane ze sprzedaży tego lokalu zostały przeznaczone na zakup nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości …, gmina …, powiat …, oznaczonej w ewidencji jako działka nr … (KW nr …) o powierzchni 2 961 m². Zakup działki nastąpił w dniu 20 grudnia 2021 r. i został sfinansowany ze środków pochodzących ze sprzedaży tego lokalu mieszkalnego. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr … położona jest na terenie oznaczonym symbolem RM2, jako teren zabudowy zagrodowej. Od momentu nabycia działki zamiarem Wnioskodawcy było zrealizowanie na niej własnych celów mieszkaniowych poprzez budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w ramach siedliska. W tym celu Wnioskodawca wraz z małżonką planował nabycie lub dzierżawę dodatkowego gruntu rolnego o powierzchni co najmniej 1 ha na terenie miejscowości … lub tej samej gminy, aby spełnić wymagania planu miejscowego dotyczące zabudowy zagrodowo-siedliskowej. Wnioskodawca wraz z małżonką po kilkudziesięciu latach życia w mieście podjęli decyzję o całkowitym wyprowadzeniu się na wieś i prowadzeniu gospodarstwa. Żona Wnioskodawcy ma wyższe wykształcenie ogrodnicze.

Działka znajduje się w obszarze istniejącej zabudowy mieszkaniowej. W bezpośrednim sąsiedztwie, w odległości od 50 m do 150 m od działki, zlokalizowane są budynki mieszkalne jednorodzinne, a po przeciwnej stronie drogi prowadzone są nowe inwestycje polegające na budowie budynków mieszkalnych. Działka ma dostęp do drogi publicznej i znajduje się w zasięgu lokalnej infrastruktury technicznej.

Realizacja zamierzonej inwestycji została wstrzymana z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy. W drugiej połowie 2022 r. stan zdrowia małżonki Wnioskodawcy uległ znacznemu pogorszeniu. Konieczne było wieloetapowe leczenie, które obejmowało między innymi hospitalizację i zabieg operacyjny w grudniu 2022 r., a następnie leczenie onkologiczne i radioterapię w 2023 r. Okoliczność ta wymagała zaangażowania osobistego Wnioskodawcy oraz spowodowała duże obciążenia finansowe związane z kosztami leczenia prywatnego, co przełożyło się na pogorszenie sytuacji finansowej Wnioskodawcy w 2022 r. i 2023 r. Małżonka Wnioskodawcy, ze względu na stan zdrowia fizycznego i psychicznego, była całkowicie wyłączona z pracy zawodowej od połowy 2022 r. do połowy 2024 r. Sytuacja ta spowodowała, że Wnioskodawca wraz z małżonką do chwili obecnej spłacają zobowiązania finansowe.

Wnioskodawca podkreśla, że od momentu nabycia działki Jego zamiarem było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez budowę budynku mieszkalnego na tej nieruchomości. Wstrzymanie realizacji inwestycji miało charakter przejściowy i było spowodowane obiektywnymi okolicznościami życiowymi, niezależnymi od Wnioskodawcy. Dodatkowo spółka, z którą Wnioskodawca współpracował, i która była Jego oraz Jego małżonki wyłącznym partnerem biznesowym od 2006 r., zbankrutowała w październiku 2022 r. i weszła w restrukturyzację. W związku z tym Wnioskodawca wraz z małżonką utracili jedyne źródło dochodu. Wnioskodawca był zmuszony się przebranżowić, a prowadzona przez Niego firma zaczęła przynosić dochody w 2025 r.

W uzupełnieniu wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

a)  kiedy i w jaki sposób nabył Pan nieruchomość (lokal mieszkalny), którą Pan odpłatnie zbył? W przypadku nabycia w spadku proszę wskazać, kiedy nieruchomość nabył spadkodawca.

Odpowiedź: Przyrzeczona umowa przedwstępna z dnia 14 listopada 2018 r. Akt notarialny umowy przyrzeczonej zawarty został 5 grudnia 2018 r. Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżeńskiego.

b)  miejsce położenia ww. lokalu?

Odpowiedź: …., ….

c)  jaki tytuł prawny przysługiwał Panu do ww. lokalu (lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, inny – jaki)?

Odpowiedź: Samodzielny lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.

d)  czy był Pan właścicielem czy współwłaścicielem ww. lokalu?

Odpowiedź: Lokal był własnością współmałżonków … i ….

e)  czy sprzedaż przez Pana ww. lokalu nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedź: Nie.

f)   czy w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dokonał Pan sprzedaży ww. nieruchomości, przeznaczył Pan całą kwotę uzyskaną z ww. sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na zakup nieruchomości gruntowej (działki nr …)?

Odpowiedź: Tak.

g)  stan prawny nieruchomości nabytej 20 grudnia 2021 r. (np. prawo własności/współwłasności nieruchomości zabudowanej/niezabudowanej, prawo wieczystego użytkowania). Jeśli ww. nieruchomość jest zabudowana budynkiem, proszę wskazać jakim budynkiem i czy ww. budynek jest częścią składową działki gruntu? W przypadku innego stanu prawnego nieruchomości należy go szczegółowo określić.

Odpowiedź: Współwłasność nieruchomości niezabudowanej … i ….

h)  czy ww. nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków?

Odpowiedź: Tak.

i)    czy występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. działki? W przypadku, jeżeli taki wniosek został przez Pana złożony proszę, żeby wskazał Pan datę jego złożenia, realizacji jakiej inwestycji dotyczył ten wniosek oraz jaką decyzję otrzymano w tym zakresie.

Odpowiedź: Nie.

j)    czy na ww. działce został wybudowany budynek mieszkalny lub rozpoczęto jego budowę?

Odpowiedź: Nie.

k)  czy w momencie zakupu działki nr … przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określone jako „RM2 - Teren zabudowy zagrodowej” umożliwiało Panu budowę na tym gruncie budynku mieszkalnego? Czy było wskazane przeznaczenie uzupełniające – jeśli tak to proszę wskazać jakie?

Odpowiedź: Tak.

l)    czy na dzień 31 grudnia 2024 r. dla działki nr … uchwalony został nowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka (grunt) ta zmieniła przeznaczenie lub przeznaczenie uzupełniające na działkę (grunt) pod budowę budynku mieszkalnego?

Odpowiedź: Nie.

m)czy posiada Pan status rolnika?

Odpowiedź: Żona … posiada kwalifikacje rolnicze. Jest magistrem inżynierem, ukończyła Akademię Rolniczą w … na kierunku ogrodnictwo. Jest współwłaścicielem gospodarstwa rolnego o powierzchni 6 hektarów. Działka siedliskowa została nabyta do majątku wspólnego małżeńskiego. Zakup został sfinansowany ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania, które również stanowiło majątek wspólny małżeński. Zarówno sprzedaż mieszkania, jak i zakup działki nastąpiły w ramach ustawowej wspólności majątkowej.

n)  jaka jest dopuszczalna maksymalna powierzchnia zabudowy budynkiem mieszkalnym ww. działki?

Odpowiedź: Powierzchnia zabudowy pojedynczego obiektu mieszkalnego nie może przekraczać 250 m², natomiast obiektu z usługami bądź produkcją nie więcej niż 400 m² (§ 12 pkt 1 ust. f).

o)  jaki obszar powierzchni możliwy do zabudowy wyznacza linia zabudowy wynikająca z map planistycznych, ograniczająca powierzchnię działki możliwą do zagospodarowania pod budownictwo mieszkalne?

Odpowiedź: Obszar powierzchni: powierzchnia ok. 100 m² pod wydzielenie i poszerzenie drogi oraz powierzchnia ok. 150 m² w liniach drogi do nieprzekraczalnej linii zabudowy. Pomiary wykonane z map systemu informacji przestrzennej. Dokładny pomiar można wykonać wyłącznie geodezyjnie.

p)  jaki procent powierzchni działki musi zachować charakter i przeznaczenie rolne, oraz stanowić powierzchnię biologicznie czynną?

Odpowiedź: Powierzchnia zabudowana na wydzielonych działkach, razem z nawierzchniami utwardzonymi, tarasami oraz podjazdami nie może zajmować więcej niż 30% powierzchni działki brutto, pozostałą część działki należy zagospodarować jako teren biologicznie czynny (§ 12 pkt 1 ust. g).

q)  czy w przeszłości dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości – jeżeli tak, to należy wskazać ilu nieruchomości dotyczyły transakcje, kiedy zostały dokonane i w jaki sposób był opodatkowany przychód z ich sprzedaży.

Odpowiedź: Sprzedaż domu mieszkalnego przy ul. …. Przychód ze sprzedaży był opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatek został opłacony.

Pytania

Czy nabycie nieruchomości położonej w miejscowości …, gmina …, oznaczonej jako działka nr … o powierzchni 2 961 m², nabytej do współwłasności z małżonką, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Czy przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie wskazanej nieruchomości do współwłasności z małżonką uprawnia do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, wydatkowanie środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie działki położonej w miejscowości …, gmina …, oznaczonej jako działka nr … o powierzchni 2 961 m², stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działka została nabyta w celu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego przeznaczonego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy, co spełnia przesłankę „własnych celów mieszkaniowych” określoną w ww. przepisie.

Przepis art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy PIT, nie uzależnia kwalifikacji wydatku na własne cele mieszkaniowe od statusu rolnika, rodzaju użytków gruntowych, ani oznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Istotne znaczenie ma przeznaczenie działki pod budowę budynku mieszkalnego oraz zamiar realizacji celu mieszkaniowego. Kwalifikacja planistyczna RM2 – teren zabudowy zagrodowej – nie wyklucza możliwości realizacji zabudowy mieszkaniowej, a jedynie wskazuje na jej lokalny charakter związany z zabudową siedliskową.

Ponadto, w otoczeniu działki istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz prowadzone są nowe inwestycje budowlane, co potwierdza funkcję mieszkaniową tego obszaru i fakt, że działka może zostać wykorzystana do budowy budynku mieszkalnego. W takich okolicznościach zakup działki RM2 realizuje cel mieszkaniowy w rozumieniu ustawy.

W konsekwencji nabycie działki stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, co uprawnia do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT, ponieważ środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostały przeznaczone na nabycie działki pod budowę budynku mieszkalnego przeznaczonego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż 10 grudnia 2021 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nabytego 5 grudnia 2018 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi w przedmiotowej sprawie zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Ustawodawca uzależnia więc prawo do skorzystania ze zwolnienia m.in. od wydatkowania przez podatnika - w ściśle określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy czasie - przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na realizację własnego celu mieszkaniowego. Omawiane zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wymaga przeznaczenia równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na preferowane przez ustawodawcę cele, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży, nie zaś faktycznie posiadane środki finansowe.

Treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został (zostanie) wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Pana wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkowaniem środków pieniężnych uzyskanych z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na zakup działki nr … oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy zagrodowej.

Z opisu sprawy wynika, że:

·      W dniu 10 grudnia 2021 r. sprzedał Pan lokal mieszkalny, nabyty 5 grudnia 2018 r. do majątku wspólnego małżeńskiego.

·      Środki uzyskane ze sprzedaży ww. lokalu zostały przeznaczone na zakup nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości …, gmina …, powiat …, oznaczonej w ewidencji jako działka nr … o powierzchni 2 961 m². Zakup niezabudowanej działki nastąpił w dniu 20 grudnia 2021 r. i został sfinansowany ze środków pochodzących ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego. Działka ma dostęp do drogi publicznej i znajduje się w zasięgu lokalnej infrastruktury technicznej. Zakup działki nastąpił w ramach ustawowej wspólności majątkowej.

·      Wraz z małżonką po kilkudziesięciu latach życia w mieście podjął Pan decyzję o całkowitym wyprowadzeniu się na wieś i prowadzeniu gospodarstwa. Pana żona ma wyższe wykształcenie ogrodnicze, posiada kwalifikacje rolnicze.

·      Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr … położona jest na terenie oznaczonym symbolem RM2, jako teren zabudowy zagrodowej.

·      Od momentu nabycia działki Pana zamiarem było zrealizowanie na niej własnych celów mieszkaniowych poprzez budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w ramach siedliska. W tym celu wraz z małżonką planował Pan nabycie lub dzierżawę dodatkowego gruntu rolnego o powierzchni co najmniej 1 ha na terenie miejscowości … lub tej samej gminy, aby spełnić wymagania planu miejscowego dotyczące zabudowy zagrodowo-siedliskowej.

·      Realizacja zamierzonej inwestycji została wstrzymana z przyczyn niezależnych od Pana.

·      Na działce nie został wybudowany budynek mieszkalny, ani nie rozpoczęto jego budowy.

·      Nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. działki.

·      Na dzień 31 grudnia 2024 r. dla działki nr … nie został uchwalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka (grunt) ta zmieniła przeznaczenie lub przeznaczenie uzupełniające na działkę (grunt) pod budowę budynku mieszkalnego.

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Takimi celami mogą być m.in. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jak wynika z przytoczonych uregulowań prawnych, aby skorzystać ze zwolnienia działka, na zakup której zostaną wydatkowane środki ze sprzedaży innej nieruchomości ma być działką pod budowę budynku mieszkalnego. O charakterze nabytego gruntu nie rozstrzyga jedynie zamiar podatnika wybudowania na nim budynku mieszkalnego, ale charakter gruntu – jego przeznaczenie. Tak więc podstawowym warunkiem uprawniającym do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest nabycie gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego. Innymi słowy zwolnienie to związane jest z konkretnym zdarzeniem, tj. nabyciem określonego gruntu w określonym celu.

Nabywany grunt ma zostać przeznaczony na realizację budowy budynku mieszkalnego oraz w dacie nabycia lub najpóźniej w terminie o jakim mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma nadawać się do zabudowy budynkiem mieszkalnym. Zwolnienie dotyczy bowiem nabycia gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a nie jakiegokolwiek gruntu, w tym np. rekreacyjnego, rolnego czy usług publicznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje, jaki grunt jest gruntem pod budowę budynku mieszkalnego, ani co oznacza zmiana przeznaczenia gruntu na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia. W związku z tym konieczne jest odniesienie się, w tym zakresie, do odpowiednich przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.).

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

Na mocy art. 6 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 2 pkt 12 ww. ustawy:

Charakter gruntu może zatem wynikać z przeznaczenia jakie zostało mu nadane w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy, która w sytuacji, gdy dla danego terenu nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego określa sposób zagospodarowania i zabudowy terenu.

Z kolei stosownie do § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690 ze zm.):

Definiując pojęcie „gospodarstwo rolne” należy – stosownie do treści art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – odnieść się do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się:

Należy także wskazać, że ustawodawca nie uzależnił przedmiotowego zwolnienia od konieczności istnienia planu zagospodarowania przestrzennego na moment nabycia nieruchomości, z którego będzie wynikało przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, wystarczy aby nie później niż w okresie trzech lat od sprzedaży nieruchomości, która to jest źródłem przychodu, taki warunek został spełniony. W takim przypadku zakup gruntu spełni wymogi uprawniające do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia, określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku więc, gdy przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony w okresie trzech lat od końca roku, w którym nastąpiło zbycie, na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ww. ustawy, tj. na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, przeznaczenie którego potwierdzać będą plan zagospodarowania przestrzennego albo aktualne warunki zabudowy – uzyskany z tego tytułu dochód będzie zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Oznacza to, że aby skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych, działka, na zakup której zostały wydatkowane środki ze sprzedaży nieruchomości, musi być działką pod budowę budynku mieszkalnego.

Działka oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy zagrodowej nie jest gruntem pod budowę budynku mieszkalnego, niezależnie od tego, że w skład zabudowy zagrodowej wchodzi również budynek mieszkalny. Przeznaczeniem tego gruntu jest bowiem prowadzenie działalności rolniczej, w ramach której zaspokajane mogą być również potrzeby mieszkaniowe osób działalność tę prowadzących.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane powyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży w 2021 r. lokalu mieszkalnego na zakup działki nr … z zamiarem budowy na niej domu jednorodzinnego, nie uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działka ta w momencie zakupu nie była przeznaczona pod budowę budynku mieszkalnego – jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy zagrodowej nie umożliwiało Panu budowy na tym gruncie budynku mieszkalnego bez spełnienia dodatkowych warunków przewidzianych dla zabudowy zagrodowej. Działka ta również w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie lokalu mieszkalnego (tj. do końca 2024 r.) nie zmieniła przeznaczenia na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnić się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Wskazać również należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. Natomiast „zainteresowanym” w rozumieniu art. 14b § 1 tej ustawy, jest osoba, która występuje z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej i będąca wnioskodawcą. W związku z tym, niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana, nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (Pana żony).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.