Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.331.2025.4.ACZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 6 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami złożonym 6 kwietnia 2025 r. oraz pismem z 6 kwietnia 2025 r. (wpływ 18 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2019 r. kupił Pan nieruchomość wraz z budynkiem mieszkalnym nieujawnionym w księdze wieczystej. Umowa kupna nieruchomości została zawarta 14 października 2019 r.

Następnie, 25 kwietnia 2020 r. zbył Pan przedmiotową nieruchomość za cenę 150 000 zł.

Kupujący zobowiązał się do ustanowienia na Pana rzecz odpłatnej i na czas określony, tj. na okres 10 lat od daty złożenia oświadczenia, służebności osobistej polegającej na prawie do korzystania przez Uprawnionego z całej nieruchomości objętej sprzedażą. Odpłatność za ustanowioną służebność Strony ustaliły na kwotę 360 000 zł. Był Pan jedynym właścicielem nieruchomości. Lokal zapewniał realizację celu mieszkaniowego.

Środki ze sprzedaży zostały zapłacone w całości przez nabywcę.

W związku ze sprzedażą nieruchomości zachodzi konieczność złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu w roku podatkowym 2020 (PIT-39). Należy też zauważyć, że nie minęło 5 pełnych lat podatkowych, wobec czego należne jest zapłacenie podatku dochodowego. Wypełniając PIT-39 należy wypełnić m.in. pozycję Nr 25 formularza: „Kwota dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy”. Kwota ta jest wyliczana zgodnie ze wzorem: kwota dochodu zwolnionego (poz. 25) = dochód (poz. 23) x wydatki na własne cele mieszkaniowe/przychód (poz. 20).

W uzupełnieniu wniosku na pytanie Organu o treści cyt.: „Za jaką kwotę zakupił Pan 14 października 2019 r. nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym?”, wskazał Pan, że nieruchomość zakupił Pan za kwotę 315 000 zł – Rep. A Nr (…).

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy nabycie nastąpiło do majątku prywatnego czy w ramach i na potrzeby działalności gospodarczej – przez kogo prowadzonej?”, wskazał Pan, że nabycie nastąpiło do majątku prywatnego – nie prowadził Pan wtedy działalności gospodarczej.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą lub kiedykolwiek wcześniej prowadził Pan działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)? A jeżeli tak, to proszę wskazać w jakiej formie i w jakim zakresie (proszę wskazać pełny zakres i symbol PKWiU, pod którym sklasyfikowane są usługi, które świadczy Pan w ramach działalności gospodarczej), jaką formę opodatkowania dochodów uzyskiwanych z tytułu działalności gospodarczej Pan wybrał oraz jaki rodzaj dokumentacji podatkowej dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych Pan prowadzi?”, wskazał Pan, że działalność gospodarczą rozpoczął Pan dopiero (…) października 2024 r. jako jednoosobową działalność gospodarczą i w jej ramach świadczy Pan następujące usługi: 25.61.Z Obróbka metali i nakładanie powłok na metale; 25.62.Z Obróbka mechaniczna elementów metalowych; 33.11.Z Naprawa i konserwacja metalowych wyrobów gotowych; 43.99.Z Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane; 45.20.Z Konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli; 46.37.Z Sprzedaż hurtowa herbaty, kawy, kakao i przypraw; 47.19.Z Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach. Działalność jest opodatkowana na zasadach ogólnych KPiR.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jaki tytuł prawny przysługiwał Panu do zabudowanego gruntu w dacie jego zakupu (prawo własności czy prawo wieczystego użytkowania gruntu)?”, wskazał Pan, że prawo własności.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jaki numer geodezyjny (oznaczenie geodezyjne) posiadała działka/działki stanowiące ww. nieruchomość?”, wskazał Pan, że (…), nr działki A/B.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy w dacie zakupu nieruchomości wraz z budynkiem mieszkalnym, na gruncie znajdowały się inne zabudowania – jakie oraz czy ww. budynek i inne zabudowania były trwale związane z gruntem, czy też stanowiły odrębny przedmiot własności?”, wskazał Pan, że w dacie zakupu nieruchomości budynek nie stanowił odrębnego przedmiotu własności i nie znajdowały się tam inne zabudowania – dodatkowo, budynek nie został ujawniony w treści księgi wieczystej do chwili obecnej.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jaką powierzchnię posiadał grunt, na którym znajdował się budynek mieszkalny oraz jaką powierzchnię zabudowy oraz użytkową posiadał budynek mieszkalny?”, wskazał Pan, że grunt posiada powierzchnię 0,06 ha, powierzchnia budynku to 127,96 m², powierzchnia zabudowy chyba jest tożsama z powierzchnią budynku.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy dla działki, na której stoi budynek mieszkalny, przed sprzedażą założona była księga wieczysta?”, wskazał Pan, że tak, była założona księga wieczysta o numerze (…).

Na pytanie Organu o treści cyt.: „W jaki sposób była wykorzystywana ww. nieruchomość od momentu jej zakupu do momentu jej sprzedaży? W tym miejscu proszę wskazać:

· czy korzystał Pan z ww. nieruchomości dla swoich celów osobistych (w jaki sposób?)?

· czy przed sprzedażą ww. nieruchomość była wykorzystywana w Pana działalności gospodarczej lub w działalności gospodarczej innych osób?”,

wskazał Pan, że z nieruchomości korzystał Pan wyłącznie do celów osobistych, zamieszkiwał Pan tam. Przed sprzedażą nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, gdyż jej Pan nie prowadził, nie użyczał Pan nieruchomości innym osobom.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy od momentu zakupu przez Pana ww. nieruchomości do momentu jej sprzedaży, nieruchomość ta była udostępniana osobom trzecim odpłatnie bądź nieodpłatnie (np. poprzez najem, dzierżawę, albo do używania na podstawie innych umów)? Jeśli tak, to prosimy wskazać:

· komu udostępniał Pan ww. nieruchomość (osobie prowadzącej działalność gospodarczą, osobie nieprowadzącej działalność gospodarczą) oraz w jakim zakresie?

· czy przed sprzedażą ww. nieruchomości udostępniał ją Pan odpłatnie bądź nieodpłatnie nabywcy tej nieruchomości, a jeżeli tak, to w jakim zakresie i do jakich celów?

· w jakim okresie udostępniał Pan ww. nieruchomość osobom trzecim?

· czy udostępniał Pan ww. nieruchomość odpłatnie czy bezpłatnie?

· czy z tytułu ww. zawartej umowy odprowadzał Pani podatki? Jeżeli tak, jakie to były podatki?”,

wskazał Pan, że nieruchomość nie była udostępniana żadnym osobom ani odpłatnie, ani nieodpłatnie.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy przed sprzedażą ww. nieruchomości poniósł Pan wydatki remontowe na ww. nieruchomości, a jeżeli tak, to co obejmowały i w jakiej kwocie poniósł Pan te wydatki?”, wskazał Pan, że nie ponosił ich Pan.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jaka w dacie sprzedaży ww. nieruchomości była wartość rynkowa gruntu i zabudowań (w tym budynku mieszkalnego) znajdujących się na tym gruncie?”, wskazał Pan, że 510 000 zł.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „W jaki sposób i na jakiej podstawie została ustalona przed sprzedażą wartość rynkowa gruntu i zabudowań (w tym budynku mieszkalnego) znajdujących się na tym gruncie? Czy ustalone wartości ww. gruntu i zabudowań (w tym budynku mieszkalnego) wynikały z wyceny nieruchomości, określającej wartość rynkową nieruchomości, sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego?”, wskazał Pan, że w oparciu o ceny na portalu www. (…).pl, z których wyciągnął Pan średnią.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „W związku z jakimi okolicznościami zdecydował się Pan na sprzedaż ww. nieruchomości?”, wskazał Pan, że w związku z wyjazdem do Niemiec i próbami podjęcia tam działalności zarobkowej.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „W związku z jakimi okolicznościami doszło do ustanowienia na rzecz Pana przez kupującego odpłatnej i na czas określony, tj. na okres 10 lat od daty złożenia oświadczenia służebności osobistej polegającej na prawie korzystania przez Pana z całej nieruchomości objętej sprzedażą? Jakie czynniki o tym zadecydowały?”, wskazał Pan, że w tamtym okresie szalała epidemia COVID-19, chciał Pan mieć zabezpieczenie, by móc w razie niepowodzenia w Niemczech mieć gdzie wrócić i zamieszkać.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „W jaki sposób wyceniono wartość służebności osobistej? W oparciu o jakie wskaźniki doszło do ustalenia wartości pieniężnej tej służebności?”, wskazał Pan, że ustalono to w oparciu o ceny wynajmu domów – w oparciu o cenę najmu domu z portalu www. (…).pl, gdzie średnio wynosiła ona 3 000 zł, pomnożone przez czas trwania służebności.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy sprzedaż przez Pana ww. nieruchomości nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?”, wskazał Pan, że nie.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy nabywcą od Pana ww. nieruchomości był podmiot powiązany w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Jeżeli tak, to proszę wskazać charakter tych powiązań”, wskazał Pan, że nie.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy prawidłowe jest przyjęcie jako podstawy opodatkowania podatkiem wartości nieruchomości obniżonej o wartość 10-letniej służebności osobistej polegającej na prawie korzystania z nieruchomości jak właściciel?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

W Pana ocenie, wartość służebności osobistej polegającej na prawie do korzystania z sprzedawanego domu przez okres 10 lat po jego zbyciu, nie znajduje się w katalogu przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowy m od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Natomiast zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Artykuł 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Za powyższym stanowiskiem przemawia:

1) art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem przy tego rodzaju umowie nie można bowiem zastosować zasad określonych w przepisach art. 19 ust. 1 i 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, według których przy ustalaniu przychodu bierze się wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie (lub wartość rynkową), gdyż ta w przypadku służebności osobistej nie występuje, gdyż przedmiotem jej jest korzystanie z nieruchomości, powodujące po stronie nabywcy zmniejszenie wartości nieruchomości, poprzez konieczność znoszenia braku możliwości korzystania z zakupionego domu.

Po zakończeniu korzystania przez Pana z nieruchomości, będzie ona nosiła ślady dziesięcioletniego korzystania i wymagała będzie gruntownego remontu związanego z przywróceniem stanu na dzień zakupu. Tym samym obniżenie ceny sprzedaży nie stanowi korzyści po Pana stronie, lecz jest wynagrodzeniem dla Kupującego za korzystanie przez Pana z przedmiotowej nieruchomości.

2) jest to oczywiste, ponieważ pomimo tego, że zarówno umowa sprzedaży, jak i służebność, są umowami wzajemnymi, w których świadczenie jednej strony jest odpowiednikiem świadczenia drugiej i jak wskazano powyżej, subiektywnie biorąc mają one charakter ekwiwalentny, także w przypadku służebności, to jednak wymiar i czas trwania świadczeń w przypadku służebności może być różny. To oznacza, że nie sposób choćby z tego powodu ich utożsamiać z ceną, bądź określać ich wartości.

Wydaje się, że już z tego powodu do świadczeń z tytułu służebności nie można zastosować reguł określenia wartości rynkowej z art. 19 ust. 1-4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

3) w myśl art. 245 § 1 Kodeksu cywilnego – z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia (art. 245 § 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 296 Kodeksu cywilnego – nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).

W myśl art. 297 ww. ustawy – do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego (tj. rozdziału II).

W świetle art. 285 § 1 ww. ustawy – nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

Źródłem powstania służebności (ograniczonego prawa rzeczowego) jest co do zasady czynności prawna (umowa), stanowiąca wynik uzgodnień stron.

Zgodnie z art. 296 ww. ustawy Kodeks Cywilny, nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Z powołanego przepisu wynika, że służebność osobista jest obciążeniem nieruchomości na rzecz indywidualnie oznaczonej osoby fizycznej. Na skutek ustanowienia służebności właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek znosić w określonym zakresie korzystanie z jego nieruchomości przez osobę uprawnioną.

Zasadniczym źródłem powstania służebności osobistej jest umowa.

Tym samym według Pana, odpowiedź na tak postawione pytanie jest twierdząca.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.):

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej to stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym o osób fizycznych.

Ustawodawca w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, posługuje się terminem „zbycie”. Termin „zbycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej, co do tożsamości. Tak więc, zbycie rozumiane jest jako przeniesienie tytułu własności (zbycie własności) lub przeniesienie określonego prawa (zbycie prawa). Zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego można dokonać m.in. w drodze umowy kupna – sprzedaży.

Prawo podatkowe, jako autonomiczna gałąź prawa, odwołuje się do pojęć i instytucji prawnych ukształtowanych w innych dziedzinach prawa. Umowa sprzedaży jest umową cywilnoprawną, uregulowaną przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Znaczenie użytych w powyższym przepisie pojęć „zbycie” i „nabycie”, należy ustalać biorąc pod uwagę regulację prawa cywilnego w tym zakresie.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:

Przepis ten reguluje kwestie przeniesienia własności jako formy nabycia (i zarazem zbycia) własności.

Ponadto, zgodnie z art. 158 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 535 § 1 ww. Kodeksu:

Podkreślenia wymaga, że cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron, bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży, każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub skuteczności (W. Katner, [w:] System PrPryw, t. 7, Nb 20; Z. Banaszczyk, [w:] Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, Nb 10).

W przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z przywołanego powyżej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takiej sytuacji samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający. Pozostałe obowiązki stron, takie jak np. wydanie rzeczy, jej odebranie oraz zapłata ceny, mają charakter drugorzędny i ich wykonanie lub niewykonanie nie wpływa w żaden sposób na kwestię przeniesienia własności, podobnie jak na kwestię ważności umowy.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że w 2019 r. kupił Pan nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym stanowiącą działkę nr A/B, którą sprzedał Pan w kwietniu 2020 r. Kupujący zobowiązał się do ustanowienia na Pana rzecz odpłatnej i na czas określony, tj. na okres 10 lat od daty złożenia oświadczenia, służebności osobistej polegającej na prawie do korzystania przez Pana z całej nieruchomości objętej sprzedażą.

W myśl art. 245 § 1 i § 2 ww. Kodeksu:

Zgodnie natomiast z art. 296 ww. Kodeksu:

Jak stanowi z kolei art. 297 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 285 § 1 ww. Kodeksu:

Służebność osobista przysługuje oznaczonej osobie fizycznej. Tym też różni się od służebności gruntowej, która przysługuje każdoczesnemu właścicielowi oznaczonej nieruchomości bez względu na to czy jest to osoba fizyczna, czy też prawna oraz służebności przesyłu, która przysługuje przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1 ww. ustawy. Zobowiązanym ze służebności osobistej jest jednak każdoczesny właściciel nieruchomości obciążonej. Przedmiotem służebności osobistej są tylko nieruchomości, występuje tylko nieruchomość służebna, brak jest zaś nieruchomości władnącej (jak w przypadku służebności gruntowej).

Z treści wniosku wynika zatem, iż nastąpiło ustanowienie na rzecz Pana służebności osobistej, a zatem ograniczonego prawa rzeczowego.

Przy czym przeniesienie prawa własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym stanowiącej działkę nr A/B nastąpiło w formie umowy sprzedaży, a zatem nastąpił skutek rozporządzający.

Biorąc pod uwagę powyższe, nienastępująca w ramach działalności gospodarczej sprzedaż przez Pana w kwietniu 2020 r. zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr A/B, nabytej w 2019 r. w drodze umowy sprzedaży, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei jak stanowi art. 19 ust. 3 ww. ustawy:

Natomiast w myśl art. 19 ust. 4 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Jeżeli zatem cena określona w umowie odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw tego samego rodzaju i gatunku organ podatkowy zawsze ma możliwość określenia zgodnie z art. 19 ust. 4 zdanie drugie ustawy przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa na podstawie wysokości wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości lub prawa. Tym samym bezspornym jest, że art. 19 ust. 4 zdanie drugie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje organowi podatkowemu możliwość określenia przychodu ze zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na podstawie wysokości wartości rynkowej nieruchomości lub praw jeżeli ustalona cena znacznie odbiega od wartości rynkowej bez uzasadnionej przyczyny.

Organ wydający interpretacje indywidualne nie jest natomiast uprawniony do prowadzenia postępowania podatkowego i nie może ocenić, w jaki sposób strony w umowie sprzedaży skalkulowały cenę sprzedaży (jaka wartość stanowi cenę), czy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży odpowiadała/nie odpowiadała wartości rynkowej, jak i czy powołane we wniosku okoliczności mogą stanowić uzasadnioną przyczynę dla ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości odbiegającej od jej wartości rynkowej. Weryfikacja wysokości przychodu, czy też analiza uzasadnienia zbycia nieruchomości lub prawa poniżej ich wartości rynkowej nie może być przedmiotem interpretacji. Art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych takie uprawnienie daje tylko organowi podatkowemu właściwemu dla Pana w danej sprawie w toku odpowiedniego postępowania.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za ww. koszty uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Do kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może Pan zaliczyć wartości służebności osobistej ustanowionej na Pana rzecz, ponieważ wydatek ten nie był niezbędny do zawarcia umowy sprzedaży zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr A/B. Oznacza to, że kwotę tego kosztu nie może Pan uwzględnić przy obliczaniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości i tym samym obniżyć kwotę przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu w celu ustalenia dochodu, który jest podstawą opodatkowania.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Wskazany art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Przywołany przepis jednoznacznie wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia zbywanej nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub prawa majątkowego (udziału w prawie) powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość tej zbywanej nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub prawa (udziału w prawie). Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione.

Katalog kosztów uzyskania przychodu zawarty w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym precyzyjnie więc wskazuje, jakie wydatki Pan – jako zbywający – może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr A/B.

Brak jest zatem podstaw prawnych, aby kwotę ustanowienia na Pana rzecz służebności osobistej zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr A/B i tym samym obniżyć kwotę przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości.

Jak stanowi art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Z kolei, stosownie do treści art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Jak wynika z przywołanych powyżej przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr A/B, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nabycie tej nieruchomości nastąpiło odpłatnie. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Nadmienić należy, że w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis stanu faktycznego stwierdzam, że sprzedaż przez Pana zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr A/B w kwietniu 2020 r., nabytej przez Pana w 2019 r. w drodze umowy sprzedaży, stanowi dla Pana źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem została dokonana przed upływem 5-letniego okresu, o którym mowa w tym przepisie.

Uzyskany z tego tytułu dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawą obliczenia podatku dochodowego jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia ww. zabudowanej nieruchomości, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Brak jest podstaw prawnych, aby wartość służebności osobistej ustanowionej na Pana rzecz zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży ww. zabudowanej nieruchomości, czy też do kosztów odpłatnego zbycia i tym samym obniżyć kwotę przychodu ze sprzedaży zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr A/B.

Należy przy tym mieć na względzie, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, nie przewiduje innych kosztów – poza kosztami odpłatnego zbycia oraz kosztami uzyskania przychodu – obniżających przychód, a tym samym podstawę obliczenia podatku ze sprzedaży nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Wydając interpretacje indywidualne nie weryfikuję kwot i obliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek określenia podstawy opodatkowania, a prawidłowość takiego obliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.