Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej po spadkodawcy, który również nabył ją w spadku.
Wnioskodawca, będący osobą fizyczną i polskim rezydentem podatkowym, nabył w dniu 25 października 2024 r. spadek po zmarłej matce B. W skład spadku wchodziła nieruchomość gruntowa zabudowana budynkami. Nieruchomość ta była wcześniej własnością dziadka Wnioskodawcy C, który zmarł w 2018 r., a spadek po nim nabyli w połowie żona D i córka B. D zmarła w 2024 r., a spadek po niej nabyła B. Następnie B zmarła w 2024 r., a spadek nabył Wnioskodawca. Pierwotnie nieruchomość została nabyta w 1921…
Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków sprzedaży nieruchomości:
- w części udziału nabytego przez spadkodawcę (Pana matkę) w 2024 r. jest nieprawidłowe,
- w części udziału nabytego przez spadkodawcę (Pana matkę) w 2018 r. jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
23 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 6 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca (A) jest osobą fizyczną będącą polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca dnia 25 października 2024 r. nabył w całości spadek po zmarłej matce B.
W skład spadku wchodziła nieruchomość gruntowa położona w (…) o powierzchni (…) m2, zabudowana budynkiem mieszkalnym, garażowym oraz gospodarczym (dalej jako „nieruchomość”).
Właścicielem nieruchomości był dziadek Wnioskodawcy C, który zmarł dnia 24 lutego 2018 r., a spadek po nim nabyły jego żona D oraz jego córka B w udziałach po 1/2 części, co zostało stwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 12 grudnia 2024 r., Rep. A (…).
D zmarła dnia 16 marca 2024 r., a spadek po niej nabyła w całości jej córka B, co zostało stwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 12 grudnia 2024 r., Rep. A (…).
B zmarła dnia 25 października 2024 r., a spadek po niej nabył w całości Wnioskodawca, co zostało stwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 12 grudnia2024 r., Rep. A (…).
Zmarły C nabył nieruchomość w drodze spadku po zmarłym ojcu (…) - pierwszym właścicielu nieruchomości wybudowanej w 1921 r.
Warto zaznaczyć, iż od momentu nabycia nieruchomości w 1921 r. przez pierwszego właściciela (…), kolejni właściciele nabywali prawo do nieruchomości w drodze dziedziczenia w linii prostej.
Z uwagi na koszty związane z utrzymywaniem nieruchomości Wnioskodawca postanowił o sprzedaży nieruchomości, co też nastąpiło 10 lutego 2026 r.
Sprzedaż 10 lutego 2026 r. przez Wnioskodawcę nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.).
Uzupełnienie stanu faktycznego
Zmarły dziadek Wnioskodawcy C w chwili swojej śmierci był wyłącznym właścicielem nieruchomości, o której mowa we wniosku oraz przedmiotowa nieruchomość stanowiła majątek osobisty ww. zmarłego. Zmarły C nabył przedmiotową nieruchomość w drodze spadkobrania po zmarłych rodzicach.
Pytanie
Czy w związku z opisanym w stanie faktycznym odpłatnym zbyciem odziedziczonej nieruchomości, na Wnioskodawcy ciąży obowiązek opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochodu uzyskanego ze sprzedaży tej nieruchomości?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, opisane w stanie faktycznym odpłatne zbycie odziedziczonej nieruchomości nie będzie skutkowało po jego stronie obowiązkiem opodatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), 5-letni okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. Według Wnioskodawcy, treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powinna być odczytywana w ten sposób, że okres 5 lat, o którym w tym przepisie mowa winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego uwzględniając okres od nabycia nieruchomości przez uprzednich spadkodawców. Prawo do zastosowania zwolnienia określonego w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych związano z przesłanką upływu okresu 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) przedmiotowej ustawy, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego, powinno być traktowania jako prawo majątkowe wchodzące w skład majątku spadkowego.
Nadmienić należy, że celem wprowadzenia do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisu art. 10 ust. 5 (i nast.) było zwiększenie czytelności i precyzji istniejących przepisów, czyli uczynienia ich bardziej „przejrzystymi” i prostszymi, jak również eliminowanie sytuacji, w których podatnik mógłby czuć się traktowany przez prawo podatkowe niesprawiedliwie, tj. sytuacji, w których przepisy prawa podatkowego nie są dla podatnika „przyjazne”.
W ocenie Wnioskodawcy system podatkowy oparty na tych fundamentach to system sprawiedliwy, zrozumiały i nieprzeszkadzający podatnikowi w codziennym życiu. Zgodnie z uzasadnieniem do projektu nowelizacji, propozycja rządowa miała przywracać (w zmienionej nieco formule) rozwiązanie obowiązujące w tym zakresie w latach 1994 - 2006, kiedy wolne od podatku dochodowego były dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny (tak wówczas w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Chodziło przy tym również o dbałość o dobro rodziny i nadanie małżeństwu i rodzinie szczególnego rodzaju podmiotowości podatkowej w zakresie określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co wciąż ma swoje umocowanie w art. 18 Konstytucji RP.
Zgodnie z orzecznictwem, powyższymi wytycznymi należy się posiłkować przy wykładni obecnie obowiązującego przepisu art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i ocenić ustawowy cel zwolnienia w zgodzie z wykładnią historyczną analogicznego przepisu w postaci dawnego art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości w drodze spadkobrania po matce, która również nabyła ją w wyniku spadkobrania po ojcu. Zmarła matka Wnioskodawcy B, korzystając z przepisu art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zapłaciłby podatku od sprzedaży nieruchomości nabytej po ojcu. Całkowicie odmienne skutki prawnopodatkowe miałyby jednak już dotyczyć jej spadkobiercy z uwagi na brak upływu 5 lat od dnia nabycia spadku nabytego przez matkę Wnioskodawcy po swojej matce.
Taka wykładnia prowadzi do zróżnicowania sytuacji podatników znajdujących się w analogicznej sytuacji faktycznej, co budzi wątpliwości z punktu widzenia konstytucyjnej zasady równości wobec prawa.
Z tego powodu w ocenie Wnioskodawcy, wykładnia językowa art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest niezgodna z zasadą dostatecznej określoności przepisów prawa podatkowego, ponieważ przepis zwalniający z opodatkowania spadkobierców nabywających nieruchomość w drodze spadku nie uwzględnia sytuacji, w których zgodnie z celem przepis, tj. ochroną rodziny, brak opodatkowania również powinien być przewidziany. Powyższy wniosek zdaniem Wnioskodawcy przemawia za przyjęciem celowościowej wykładni art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którą pojęcia „w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę”, należy odczytywać w ten sposób, że okres 5 lat powinien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez wszystkich spadkodawców, do których uprzednio należał przedmiotowy majątek. Taka wykładnia pozwala na utrzymanie celu wprowadzenia nowelizacji do przepisów ustawy oraz utrzymanie zwolnienia od podatku dla wszystkich spadkobierców. Takie rozumienie przepisu ustawy powinno być podyktowane uzasadnionym postulatem nadania prawu efektywności (skutecznego realizowania celów, jakie chciano za jego pomocą osiągnąć), a przede wszystkim dążeniem do tego, żeby prawo było sprawiedliwe i rozsądne. Celem ustawodawcy podatkowego wprowadzającego do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych była ochrona podatników realizowana w ramach postulatów wprowadzenia rozwiązań ułatwiających realizację przez podatników ich obowiązków podatkowych sprawiających, że płacenie podatków będzie postrzegane jako „proste”, jak również eliminowanie sytuacji, w których podatnik mógłby czuć się traktowany przez prawo podatkowo niesprawiedliwie, tj. sytuacji, w których przepisy prawa podatkowego nie są dla podatnika „przyjazne”. Literalne brzmienie przepisu znajdującego zastosowanie w sprawie narusza wynikającą z art. 32 Konstytucji RP zasadę równości wobec prawa, (w oparciu o wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie sygn. III SA/Wa 42/23).
Podobne stanowisko wyraził również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku o sygn. I SA/Gd 963/25 „Obecnie zgodnie z art. 10 ust. 5 pdf, spadkobierca do 5-letniego okresu od nabycia lub wybudowania nieruchomości, których upływ skutkuje brakiem opodatkowania zbycia przedmiotowej nieruchomości może doliczyć okres od jej nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę. W art. art. 10 ust. 5 pdf ustawodawca nie wprowadził - co wymaga podkreślenia - ograniczenia do jednego powiązania z bezpośrednim spadkobiercą. Wobec tego przyjąć należy, że stosownie do tego przepisu okres 5-ciu lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (lub wybudowanie) tej nieruchomości przez spadkodawcę - lege non distinguente - spadkodawcę, czyli także spadkodawcę spadkodawcy.”
Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości dokonana 10 lutego 2026 r. nie stanowi dla Wnioskodawcy przychodu ze źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, na Wnioskodawcy nie ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku po matce.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Jak stanowi art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkobiercy, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu nienastępującego w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło pięć lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciem nabycia w drodze spadku, należy posiłkować się normami prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.
Natomiast jak stanowi art. 925 ww. Kodeksu:
Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
Na mocy art. 926 § 1 ww. Kodeksu:
Powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu.
Stosownie do art. 1025 § 1 ww. Kodeksu:
Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.
Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.
Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nabytej w spadku nieruchomości (udziału w nieruchomości) istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości (udziału w nieruchomości) przez spadkodawcę.
Przy czym należy w tym miejscu wskazać, że dla celów stosowania art. 10 ust. 5 w zw.z art. 10ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przyjmuje się, że momentem nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) przez spadkodawcę, który tę nieruchomość (udział w nieruchomości) nabył również w drodze spadku, jest moment nabycia tej nieruchomości (udziału w nieruchomości) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, tj. w chwili śmierci jego spadkodawcy.
Zatem, za moment nabycia nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uważa się nabycie nieruchomości lub praw przez spadkodawcę, nie zaś przez jego spadkodawców.
Odnosząc się do skutków podatkowych sprzedaży w 2026 r. przez Pana nieruchomości wskazać należy, że nabycie nieruchomości (udziałów) przez spadkodawcę (Pana matkę), o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nastąpiło 24 lutego 2018 r. i 16 kwietnia 2024 r., tj. odpowiednio w drodze spadku po zmarłym ojcu spadkodawcy (Pana dziadku) i w drodze spadku po zmarłej matce spadkodawcy (Pana babce).
Zatem, pięcioletni okres o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (udziałów) przez spadkodawcę (Pana matkę), tj.:
- od końca 2018 r. – w odniesieniu do udziału nabytego w drodze spadku po zmarłej matce, w skład którego wchodził udział w nieruchomości nabyty przez spadkodawcę (Pana matkę) po zmarłym ojcu spadkodawcy (Pana dziadku), stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
- od końca 2024 r. – w odniesieniu do udziału nabytego w drodze spadku po zmarłej matce, w skład którego wchodził udział w nieruchomości nabyty przez spadkodawcę (Pana matkę) po zmarłej matce spadkodawcy (Pana babce), stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Biorąc pod uwagę powyższe, nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż przez Pana w 2026 r. nieruchomości, w odniesieniu do udziału nabytego przez spadkodawcę (Pana matkę) w 2018 r., nie stanowi dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tego udziału nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. udziału w nieruchomości przez spadkodawcę, tj. Pana matkę. W związku z powyższym, nie ciąży na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży tego udziału.
W tej części Pana stanowisko jest prawidłowe.
Natomiast, nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż przez Pana w 2026 r. nieruchomości, w odniesieniu do udziału nabytego przez spadkodawcę (Pana matkę) w 2024 r., stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału.
W tej części Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość (udział) lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak wynika z powyższego, w przedstawionej sprawie podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie bowiem do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście przedstawionego pytania, które wyznacza zakres wniosku, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.
Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.
Odnosząc się do powołanego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który Pana zdaniem przemawia za słusznością przedstawionego we wniosku stanowiska wskazującego na niepowstanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości tutejszy Organ stwierdza, że przeanalizował rozstrzygnięcie w nim zawarte, jednakże dotyczy ono tylko konkretnej, indywidualnej sprawy, w określonym stanie faktycznym i tylko w tej sprawie rozstrzygnięcie w nim zawarte jest wiążące, zatem nie może przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu. Zaznaczyć również należy, że wyrok ten jest nieprawomocny. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, z tego powodu, że nie stanowią materialnego prawa podatkowego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo