Podatnik otrzymał w darowiźnie nieruchomość w czerwcu 2023 r., a następnie sprzedał ją w lipcu 2025 r. za 250 000 zł. W sierpniu 2025 r. nabył lokal mieszkalny za 560 000 zł, finansując zakup częściowo kredytem. Z przychodu ze sprzedaży przeznaczył 213 000 zł na wkład własny, 2 815,80 zł na koszty notarialne i 11 219 zł na podatek PCC. Ponadto pozostaje do zapłaty opłata przekształceniowa gruntu w wysokości 6 550,57 zł, którą zamierza uiścić w częściach do 2028 r. Planuje także wydatki na remont lokalu (m.in. wymiana podłóg, glazura, armatura, malowanie, parapety, grzejniki, drzwi) oraz zakup i montaż urządzeń AGD…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność w związku z wydatkowaniem przychodu z ww. tytułu:
· w części na koszty notarialne i podatek od czynności cywilnoprawnych poniesione przy nabyciu prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz opłatę przekształceniową dotyczącą gruntu związanego z zakupionym lokalem mieszkalnym – jest prawidłowe,
· w części na remont ww. lokalu obejmujący: remont przedpokoju, kuchni i łazienki, tj. ułożenie glazury na podłodze, ułożenie glazury na ścianach, montaż trwale związanej z lokalem armatury: muszli klozetowej, umywalki, prysznica; wygładzanie ścian z ich malowaniem, wymianę 2 parapetów na parapety kompozytowe, wymianę podłogi w salonie na panele winylowe, wymianę 3 grzejników oraz wymianę drzwi wejściowych i drzwi wewnętrznych (2 skrzydła) – jest prawidłowe,
- z wyłączeniem możliwości zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego nieruchomości w związku z wydatkowaniem przychodu z ww. tytułu na zakup i montaż: płyty indukcyjnej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie, szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką, oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, okapu podszafkowego, szaf wnękowych, które charakteryzuje trwały związek z lokalem mieszkalnym, wykonanych na indywidualne zlecenie, mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowy kuchennej „pod wymiar”.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 10 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 6 marca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W dniu 30 czerwca 2023 r. otrzymał Pan w darowiźnie nieruchomość (dalej: „Nieruchomość Zbywana”).
W dniu 23 lipca 2025 r. dokonał Pan odpłatnego zbycia Nieruchomości Zbywanej. Przychód ze sprzedaży wyniósł 250 000 zł.
W dniu 5 sierpnia 2025 r. nabył Pan lokal mieszkalny przeznaczony na własne cele mieszkaniowe (dalej: „Nowy Lokal”) za cenę 560 000 zł, finansując zakup w części kredytem hipotecznym.
Z kwoty uzyskanej ze sprzedaży Nieruchomości Zbywanej przeznaczył Pan na nabycie Nowego Lokalu:
Łącznie poniósł Pan dotychczas wydatki w kwocie: 227 034,80 zł.
W odniesieniu do Nowego Lokalu istnieje/pozostaje do zapłaty opłata przekształceniowa (przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności gruntu związanego z Nowym Lokalem) w łącznej wysokości 6 550,57 zł.
Opłatę tę zamierza Pan uiścić w następujący sposób:
Zapłata będzie należycie udokumentowana (np. harmonogram/zaświadczenie organu oraz potwierdzenia przelewów).
Pozostałą część przychodu ze sprzedaży Nieruchomości Zbywanej zamierza Pan przeznaczyć na remont/wykończenie Nowego Lokalu i ponieść te wydatki do końca 2028 r., w sposób należycie udokumentowany (faktury/rachunki, umowy, potwierdzenia przelewów).
W uzupełnieniu wniosku podał Pan następujące informacje:
Pytania
1. Czy wydatki poniesione przy nabyciu Nowego Lokalu w postaci kosztów notarialnych (2 815,80 zł) oraz PCC (11 219 zł) stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, a tym samym mogą zostać uwzględnione przy obliczaniu dochodu zwolnionego (co prowadzi do zmniejszenia podstawy opodatkowania/kwoty podatku) z tytułu sprzedaży Nieruchomości Zbywanej?
2. Czy opłata przekształceniowa (6 550,57 zł) dotycząca gruntu związanego z Nowym Lokalem (przekształcenie użytkowania wieczystego we własność), uiszczana w częściach (1/13 do 31 marca 2026 r., pozostała część do końca 2028 r.), może zostać uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe (jako wydatek warunkujący/utrwalający nabycie prawa własności gruntu związanego z lokalem) w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT?
3. Czy planowane wydatki na remont/wykończenie Nowego Lokalu poniesione do końca 2028 r. będę stanowiły wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, jeżeli zostaną właściwie udokumentowane?
4. Czy w zeznaniu PIT-39 za 2025 r. Wnioskodawca powinien wykazać przychód/dochód z odpłatnego zbycia Nieruchomości Zbywanej oraz może zastosować zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT w zakresie odpowiadającym wydatkowaniu przychodu na własne cele mieszkaniowe (w tym: wkład własny, koszty notarialne, PCC, opłata przekształceniowa i wydatki remontowe ponoszone do końca 2028 r.), a w razie nieponiesienia wydatków w zakładanym zakresie – czy konieczne będzie dokonanie korekty PIT-39 i zapłata podatku wraz z odsetkami?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest rozstrzygnięcie wniosku w części dotyczącej możliwości zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w związku z wydatkowaniem przychodu z ww. tytułu na koszty notarialne i podatek od czynności cywilnoprawnych poniesione przy nabyciu prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, opłatę przekształceniową dotyczącą gruntu związanego z zakupionym lokalem mieszkalnym oraz w części na remont zakupionego lokalu obejmujący: remont przedpokoju, kuchni i łazienki, tj. ułożenie glazury na podłodze, ułożenie glazury na ścianach, montaż trwale związanej z lokalem armatury: muszli klozetowej, umywalki, prysznica; wygładzanie ścian z ich malowaniem, wymianę 2 parapetów na parapety kompozytowe, wymianę podłogi w salonie na panele winylowe, wymianę 3 grzejników oraz wymianę drzwi wejściowych i drzwi wewnętrznych (2 skrzydła).
Natomiast, odrębne rozstrzygnięcie zostanie wydane w odniesieniu do możliwości zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w związku z wydatkowaniem przychodu z ww. tytułu na zakup i montaż: płyty indukcyjnej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie, szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką, oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, okapu podszafkowego, szaf wnękowych, które charakteryzuje trwały związek z lokalem mieszkalnym, wykonanych na indywidualne zlecenie, mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowy kuchennej „pod wymiar”, zakup i montaż szafy do zabudowy, ze względu na wydaną interpretację ogólną Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 13 października 2021 r., Nr DD2.8202.4.2020, w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego.
Pana stanowisko w sprawie
W odniesieniu do pytania nr 1 uważa Pan, że wydatki poniesione przez Niego przy nabyciu Nowego Lokalu w postaci kosztów notarialnych (2 815,80 zł) oraz podatku PCC (11 219 zł) stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Są to bowiem koszty nierozerwalnie związane z nabyciem lokalu mieszkalnego na Pana własne cele mieszkaniowe – bez ich poniesienia nabycie nie mogłoby dojść do skutku. W konsekwencji, wydatki te powinny zwiększać kwotę wydatków mieszkaniowych uwzględnianą przy obliczeniu dochodu zwolnionego z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
W odniesieniu do pytania nr 2 uważa Pan, że opłata przekształceniowa (6 550,57 zł), dotycząca gruntu związanego z Nowym Lokalem (przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności), powinna zostać uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe. Opłata ta stanowi w istocie odpłatność za uzyskanie i utrwalenie tytułu prawnego do nieruchomości (gruntu) związanego z lokalem, a zatem jest bezpośrednio związana z zapewnieniem Panu pełnego prawa do nieruchomości wykorzystywanej na Pana cele mieszkaniowe. Bez znaczenia pozostaje okoliczność, że opłatę tę zamierza Pan uiścić w częściach (1/13 do 31 marca 2026 r., a pozostałą część do końca 2028 r.), o ile wydatek zostanie faktycznie poniesiony i należycie udokumentowany w terminie warunkującym zastosowanie zwolnienia.
W odniesieniu do pytania nr 3 uważa Pan, że planowane przez Pana wydatki na remont/wykończenie Nowego Lokalu, które poniesie i udokumentuje do końca 2028 r., będą stanowiły wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, ponieważ będą służyły doprowadzeniu lokalu do stanu umożliwiającego Panu faktyczne zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
W odniesieniu do pytania nr 4 uważa Pan, że w zeznaniu PIT-39 za 2025 r. powinien wykazać przychód, koszty i dochód z odpłatnego zbycia Nieruchomości Zbywanej oraz wykazać dochód zwolniony w części odpowiadającej wydatkowaniu przychodu na własne cele mieszkaniowe, tj. w szczególności obejmującej: wkład własny, koszty notarialne, PCC, a także – odpowiednio – opłatę przekształceniową oraz wydatki remontowe ponoszone do końca 2028 r. Jednocześnie przyjmuje Pan, że w razie nieponiesienia wydatków w zakładanym zakresie w ustawowym terminie, będzie Pan zobowiązany do złożenia korekty PIT-39 i zapłaty należnego podatku wraz z odsetkami.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku, zatem jeśli świadczenie będzie polegać na przekazaniu rzeczy (np. nieruchomości) dochodzi do przeniesienia prawa własności rzeczy z darczyńcy na obdarowanego. Z zacytowanego ww. przepisu wynika, że podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne. Umowa darowizny dochodzi do skutku z chwilą złożenia oświadczenia woli przez obdarowanego o przyjęciu darowizny.
Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż przez Pana nieruchomości 23 lipca 2025 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez Pana w drodze umowy darowizny, tj. 30 czerwca 2023 r.
Odpłatne zbycie nieruchomości
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Zwolnienie podatkowe
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
‒ przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.
Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wymaga więc przeznaczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na preferowane przez ustawodawcę cele, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży, nie zaś faktycznie otrzymane środki finansowe. W art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca nie mówi o zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych konkretnie za środki finansowe otrzymane z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Stanowi natomiast o przeznaczeniu na preferowany cel przychodu rozumianego zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc kwoty w wysokości (wartości) pozostającej w granicach umówionej ceny sprzedaży nieruchomości przez podatnika.
Treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został (zostanie) wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.
Pana wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z przeznaczeniem części środków pieniężnych uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny, na wydatki związane z nabyciem nowego lokalu mieszkalnego, tj. koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz opłatę przekształceniową dotyczącą gruntu związanego z tym lokalem. Wskazał Pan, że 1/13 kwoty ww. opłaty uiścił do 31 marca 2026 r., a pozostałą część zamierza Pan zapłacić do końca 2028 r.
Zatem, skoro zakupił Pan lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, który służy zaspokojeniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych, to – w odniesieniu do wydatków poniesionych przez Pana przy zakupie przedmiotowego lokalu mieszkalnego, tj. kosztów notarialnych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, należy uznać, że wydatki te stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ust. 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
Wydatki związane z opłatą przekształceniową dotyczącą gruntu związanego z zakupionym lokalem mieszkalnym również mogą zostać zakwalifikowane do wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynika to z faktu, iż w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w odrębne prawo własności dochodzi do „umocnienia” własności danej nieruchomości, a w dalszej kolejności podatnik ponosi wydatki na nabycie prawa własności danej nieruchomości. Przedmiotowa opłata jest częścią kosztu nabycia tego prawa, którego ponoszenie jest rozłożone w czasie. Uznać zatem należy, że wydatki ponoszone przez Pana na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności gruntu związanego z zakupionym lokalem mieszkalnym mogą być uznane jako wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ust. 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Do celów mieszkaniowych, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania z omawianego zwolnienia, ustawodawca, w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zakwalifikował m.in. wydatki na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego lokalu mieszkalnego.
Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „remont”, dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.
Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zgodnie z którym:
Ilekroć w ustawie jest mowa o remoncie - należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Za „remont” uważa się w szczególności wykonanie robót budowlanych w istniejącym budynku mieszkalnym lub lokalu mieszkalnym wraz z wymianą dotychczas użytkowanych, zużytych składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji). W ramach wydatków remontowych mogą być ujęte wydatki na zakup m.in. materiałów budowlanych oraz koszt wykonania usługi remontowej.
Nadmienić również należy, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Jednakże powołane wyżej przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odnosząc się do wydatków na cele mieszkaniowe, nie przewidują ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku.
Wobec powyższego, do prawidłowego dokumentowania w tym zakresie, trzeba wziąć pod uwagę ogólne reguły dowodowe określone w art. 180 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
W myśl art. 180 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:
Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.
Zatem, organ podatkowy dla celów podatkowych weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego uprawniony jest żądać od podatników udowodnienia poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, paragony, umowy, akt notarialny, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą w sposób wiarygodny potwierdzić.
Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że wydatkowanie przez Pana części środków pieniężnych (przychodu) uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność na remont zakupionego lokalu mieszkalnego, obejmujący wydatki na remont przedpokoju, kuchni i łazienki, tj. ułożenie glazury na podłodze, ułożenie glazury na ścianach, montaż trwale związanej z lokalem armatury: muszli klozetowej, umywalki, prysznica; wygładzanie ścian z ich malowaniem, wymianę dwóch parapetów na parapety kompozytowe, wymianę podłogi w salonie na panele winylowe, wymianę trzech grzejników oraz wymianę drzwi wejściowych i drzwi wewnętrznych (2 skrzydła), mieści się w kategorii wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków poniesionych na remont lokalu mieszkalnego, w którym będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe. Tym samym wydatki te są wydatkami związanymi z celami mieszkaniowymi i uprawniają Pana do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Należy podkreślić, że zwolnienie od podatku dochodu z odpłatnego zbycia, określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie obejmowało taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, jaka proporcjonalnie będzie odpowiadała udziałowi wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w osiągniętym przychodzie z odpłatnego zbycia.
W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy:
Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
Natomiast zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy.
Z kolei w myśl art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy:
Przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania podatnicy są obowiązani wpłacić należny podatek wynikający z zeznania, o którym mowa w ust. 1a pkt 3.
Dochód uzyskany z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego jest Pan obowiązany wykazać w zeznaniu podatkowym PIT-39 składanym za 2025 r. W tym samym zeznaniu wykaże Pan również dochód zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Weryfikację spełnienia warunków ulgi mieszkaniowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz poniesionych wydatków w ramach tej ulgi, w związku ze złożonym zeznaniem podatkowym, w którym wykazano dochody podlegające zwolnieniu podatkowemu, mogą prowadzić właściwe w sprawie organy podatkowe do momentu przedawnienia zobowiązania podatkowego.
Jak stanowi art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Nie prowadzę postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo