Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.352.2026.2.DA

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

·         nieprawidłowe w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nabytego w drodze zamiany udziału w nieruchomości wydatków poniesionych na wynagrodzenie pośrednika w związku ze sprzedażą nieruchomości;

·         prawidłowe w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem złożonym 27 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

29 stycznia 2019 r. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez notariusza … w …, Repertorium A numer …, po zmarłym ojcu nabyła Pani udział w wysokości 1/8 w nieruchomości gruntowej, położonej w rejonie ul. … w …, gminie i powiecie: Miasto …, województwie …, obrębie …, składającej się m.in. z działki nr A, o identyfikatorze …, dla której Sąd Rejonowy w … prowadził księgę wieczystą nr …. Pozostałe udziały przypadały w 5/8 AA (Pani matce) oraz rodzeństwu BB i CC po 1/8. W chwili otwarcia spadku pozostawała Pani w obecnym związku małżeńskim, w którym niezmiennie obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, zatem udział nabyty w drodze dziedziczenia wchodził do Pani majątku osobistego zgodnie z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przedmiot sprzedaży stanowił wyłącznie Pani majątek osobisty.

4 kwietnia 2024 r. na podstawie umowy zamiany sporządzonej przed notariuszem … w …, Repertorium A numer …, dokonała Pani w drodze zamiany wzajemnego przeniesienia praw do części przedmiotowej nieruchomości (Pani udział w przedmiotowej nieruchomości wynosił 1/8; zamiana dotyczyła całej nieruchomości, w tym również udziałów będących własnością AA, BB i CC). Wartość całej nieruchomości, która była przedmiotem zamiany, wynosiła 1 614 474,66 zł, a wartość Pani udziału 1/8 w ww. nieruchomości wynosiła 201 809,33 zł (wartość ta jest wskazana w akcie notarialnym w § 5).

Zamiana odbyła się bez dopłat (wartości ekwiwalentne), czyli wartość nieruchomości zbywanej równała się wartości nieruchomości nabywanej.

Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej. Nie ponosiła Pani żadnych nakładów zwiększających wartość nieruchomości po jej nabyciu w drodze zamiany.

7 maja 2025 r. cała nieruchomość nabyta w drodze zamiany w dniu 4 kwietnia 2024 r. została sprzedana na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej przed notariuszem … w …, Repertorium A numer …. Pani oraz AA, BB i CC sprzedali wszystkie posiadane udziały w przedmiotowej nieruchomości. Łączna cena sprzedaży wynosiła 1 830 000 zł, a wartość przypadającego Pani udziału została sprzedana za kwotę 228 750 zł.

Sprzedana nieruchomość nie służyła celom mieszkaniowym.

Za koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży z dnia 7 maja 2025 r. Pani udziału w nieruchomości uznaje się:

1.    Wartość nieruchomości określona w akcie jej nabycia (czyli w umowie zamiany), tj. kwotę 201 809,33 zł. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa o PIT”) „kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów”, co w przypadku zamiany stanowi wydatek poniesiony na nabycie nowej nieruchomości jest ekwiwalent, czyli wartość rzeczy oddanej. Podstawa prawna: art. 22 ust. 1 oraz art. 22 ust. 6c ustawy o PIT.

2.    Wynagrodzenie pośrednika w wysokości 7 320 zł, na podstawie faktury VAT nr …. Prowizja pośrednika dotycząca sprzedaży nieruchomości jest klasycznym kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości (tzw. koszt sprzedaży), ponieważ pozostaje w bezpośrednim związku z uzyskanym przychodem, mieści się w art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, nie jest wyłączona na podstawie art. 23.

3.    Koszty notarialne dotyczące umowy przedwstępnej zamiany (sporządzonej przed notariuszem … w …, Repertorium A numer ...) w wysokości 320,41 zł (koszty przypisuje Pani proporcjonalnie do swojego udziału 1/8. Pełna wartość kosztów: 2 563,32 zł). Wartość kosztu wynika wprost z aktu notarialnego.

4.    Koszty notarialne dotyczące umowy zamiany w wysokości 181,25 zł (koszty przypisuje Pani proporcjonalnie do swojego udziału 1/8. Pełna wartość kosztów: 1 450 zł). Wartość kosztu wynika wprost z aktu notarialnego. Koszty notarialne związane z umową zamiany zwiększają koszt nabycia nieruchomości otrzymanej w zamianie i stanowią koszt uzyskania przychodu przy późniejszej sprzedaży.

W związku z powyższym:

·         przychód ze sprzedaży Pani udziału w nieruchomości – 228 750 zł,

·         koszt uzyskania przychodu – 209 630,99 zł,

·         dochód ze sprzedaży – 19 119,01 zł.

W ramach ulgi mieszkaniowej deklaruje Pani wydatkowanie kwoty 137 756,22 zł na spłatę rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego. Kredyt był zaciągnięty przed sprzedażą, na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT. Cel kredytu: rozbudowa i remont domu jednorodzinnego znajdującego się pod adresem ul. …, …. Jest to Pani adres zamieszkania.

Raty faktycznie zapłacone od dnia sprzedaży do 22 marca 2026 r. wynosiły 32 156,22 zł. Deklaruje Pani spłatę rat w wysokości 105 600 zł (33 raty po 3 200 zł) do końca 2028 r.

Udział wydatków mieszkaniowych w przychodzie: (137 756,22 zł) / (228 750 zł) = 0,6020, czyli 60,20% przychodu zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe.

Część dochodu zwolniona z PIT: 19 119,01 zł × 60,20% = 11 512,63 zł.

Część dochodu opodatkowana: 19 119,01 zł - 11 512,63 zł = 7 606,38 zł.

Podatek PIT do zapłaty

Stawka: 19%, 7 606,38×19%=1 445,21 zł.

Lista dokumentów potwierdzających stan faktyczny:

1)        akt poświadczenia dziedziczenia,

2)        akt zamiany,

3)        akt sprzedaży,

4)        faktura pośrednika.

W uzupełnieniu wniosku wskazano:

Nieruchomość, którą nabyła Pani wraz ze swoją matką i rodzeństwem 4 kwietnia 2024 r. na podstawie umowy zamiany, będąca przedmiotem wniosku, składa się z:

·         nieruchomości gruntowej obejmującej działki o numerach ewidencyjnych B oraz C, położone w miejscowości …, gmina …, powiat …, woj. …, w rejonie ul. …, o powierzchni łącznej 0,4873 ha, oznaczonej jako R-grunty orne, objęte księgą wieczystą nr …, którą prowadzi Sąd Rejonowy w …. Współwłaściciele to: AA w udziale wynoszącym 5/8, CC, BB i Pani w udziałach wynoszących po 1/8 części;

·         nieruchomości gruntowej obejmującej działki o numerach ewidencyjnych D oraz E, położone w miejscowości …, gmina …, powiat …, woj. …, w rejonie ul. …, o powierzchni łącznej 0,0191 ha, oznaczonej jako R-grunty orne, objęte księgą wieczystą nr …, którą prowadzi Sąd Rejonowy w …. Współwłaściciele to: AA w udziale wynoszącym 5/8, CC, BB i Pani w udziałach wynoszących po 1/8 części;

·         nieruchomości gruntowej obejmującej działki o numerach ewidencyjnych F oraz G, położone w miejscowości …, gmina …, powiat …, woj. …, w rejonie ul. …, o powierzchni łącznej 0,4708 ha, oznaczonej jako R-grunty orne, objęte księgą wieczystą nr …, którą prowadzi Sąd Rejonowy w …. Współwłaściciele to: AA w udziale wynoszącym 10/100, CC, BB i Pani w udziałach wynoszących po 2/100 części.

Przedmiotowa nieruchomość stanowi prawo własności nieruchomości gruntowej obejmującej działki geodezyjne wskazane powyżej. Nieruchomość była niezabudowana na dzień jej nabycia, tj. 4 kwietnia 2024 r. oraz na dzień sprzedaży, tj. 7 maja 2025 r. (brak budynków i budowli).

Przedmiotowa nieruchomość od momentu jej nabycia, tj. od dnia 4 kwietnia 2024 r., nie była w żaden sposób wykorzystywana przez współwłaścicieli.

Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była przedmiotem dzierżawy ani jakiejkolwiek innej formy udostępniania osobom trzecim (odpłatnie ani nieodpłatnie), a także nie były z niej czerpane jakiekolwiek korzyści.

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości dokonana w dniu 7 maja 2025 r. nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz miała charakter czynności dokonanej w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Deklaruje Pani, że cały przychód uzyskany ze sprzedaży udziału 1/8 w przedmiotowej nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w terminie do dnia 31 grudnia 2028 r., zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Wydatkowanie środków zostanie zrealizowane poprzez spłatę rat kapitałowo-odsetkowych kredytu zaciągniętego na realizację własnych celów mieszkaniowych, w okresie od dnia 8 maja 2025 r. do dnia 31 grudnia 2028 r.

Wartość nabytego przez Panią udziału w nieruchomości, nabytej w dniu 4 kwietnia 2024 r. na podstawie umowy zamiany, nie stanowiła wydatku pieniężnego, lecz była elementem świadczenia wzajemnego w ramach umowy zamiany.

Natomiast pozostałe koszty wskazane we wniosku zostały faktycznie poniesione przez Panią w następujących datach:

·         wynagrodzenie pośrednika – kwota 7 320 zł – poniesione w dniu 8 maja 2025 r. (płatność przelewem),

·         koszty notarialne dotyczące umowy przedwstępnej zamiany – kwota 320,42 zł – poniesione w dniu 31 października 2023 r. (płatność gotówką u notariusza),

·         koszty notarialne dotyczące umowy zamiany – kwota 338,10 zł – poniesione w dniu 4 kwietnia 2024 r. (płatność gotówką u notariusza).

Umowa o mieszkaniowy kredyt budowlano-hipoteczny w złotych została zawarta w dniu 4 lipca 2016 r. pomiędzy Panią i .... jako kredytobiorcami oraz ... jako kredytodawcą. Umowa została zawarta na okres od dnia 4 lipca 2016 r. do dnia 5 stycznia 2049 r.

Wyżej wymieniony kredyt został zaciągnięty w ..., tj. banku mającym siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej, będącej państwem członkowskim Unii Europejskiej.

Ww. kredyt to kredyt budowlano-mieszkaniowy przeznaczony na sfinansowanie robót budowlanych prowadzonych dla domu jednorodzinnego położonego w …, ul. ….

W umowie kredytowej wskazano następujący cel: „sfinansowanie robót budowlanych prowadzonych dla domu jednorodzinnego położonego w …, ul. … numer ewidencyjny działki gruntu … obręb: …. Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr …, która prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w … IV Wydział Ksiąg Wieczystych”.

Ze środków pochodzących z kredytu zostały faktycznie poniesione wydatki zgodnie z jego przeznaczeniem, tj. na sfinansowanie robót budowlanych związanych z rozbudową i przebudową domu jednorodzinnego, obejmujących w szczególności prace budowlane i materiały budowlane niezbędne do realizacji inwestycji.

W związku z zaciągniętym kredytem ustanowiono zabezpieczenie w postaci hipoteki do kwoty 705 000 zł, wpisanej na pierwszym miejscu na rzecz kredytodawcy, na nieruchomości położonej w …, ul. …, numer ewidencyjny działki gruntu …, obręb …, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr …, prowadzona przez Sąd Rejonowy w … IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

Według aktualnego harmonogramu spłaty całkowita spłata kredytu przypada na dzień 5 października 2040 r. Na dzień sporządzenia uzupełnienia nie przewiduje Pani wcześniejszej, przedterminowej całkowitej spłaty kredytu.

Spłata ww. kredytu obejmuje zarówno kapitał kredytu, jak i odsetki od tego kredytu.

Pytania

1.    Czy w opisanym stanie faktycznym, wartość nieruchomości (udziału w nieruchomości) zbytej przez Panią w ramach umowy zamiany z dnia 4 kwietnia 2024 r., stanowi koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 1 oraz art. 22 ust. 6c ustawy o PIT przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w dniu 7 maja 2025 r.?

2.    Czy koszty notarialne oraz wynagrodzenie pośrednika związane z nabyciem (zamianą) i sprzedażą nieruchomości mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu, proporcjonalnie do Pani udziału, zgodnie z art. 22 ust. 1 i art. 22 ust. 6c ustawy o PIT?

3.    Czy wydatkowanie przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości na spłatę rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego zaciągniętego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych stanowi wydatek na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1

W opisanym stanie faktycznym, przy nabyciu udziału w nieruchomości w drodze zamiany, kosztem nabycia w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o PIT jest wartość udziału w nieruchomości wydanego przez Panią w zamian, określona w akcie notarialnym jako wartość ekwiwalentna (bez dopłat). W konsekwencji, przy sprzedaży udziału w 2025 r. koszt uzyskania przychodu obejmuje tę wartość oraz udokumentowane koszty nabycia i sprzedaży (m.in. koszty notarialne, prowizję pośrednika). Wobec powyższego, stanowisko Pani należy uznać za prawidłowe.

Stanowisko Krajowej Informacji Skarbowej w analogicznych sprawach potwierdza, że w przypadku nabycia nieruchomości w drodze zamiany koszt nabycia, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, stanowi wartość nieruchomości (udziału) wydanej w ramach tej zamiany.

W szczególności:

·         w interpretacji indywidualnej z 2 stycznia 2026 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.982.2025.1.KK, DKIS jednoznacznie wskazał, że podatnik może jako koszt przyjąć wartość nieruchomości wydanej w zamianie;

·         w interpretacji indywidualnej z 22 maja 2024 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.247.2024.2.AKU, organ stwierdził, że umowa zamiany ma charakter odpłatny, a „wartość nieruchomości przeniesionej w ramach zamiany stanowi wydatek na nabycie nieruchomości otrzymanej”;

·         interpretacje indywidualne dotyczące art. 22 ust. 6c ustawy o PIT (np. 0115-KDIT3.4011.17.2025.3.JS z 5 marca 2025 r.) potwierdzają, że kosztem uzyskania przychodu są udokumentowane koszty nabycia, w tym wartość z aktu notarialnego.

W świetle powyższej linii interpretacyjnej DKIS, wartość udziału w nieruchomości wydanego przez Panią w ramach zamiany z dnia 4 kwietnia 2024 r. stanowi koszt nabycia udziału w nieruchomości otrzymanego w zamian, a tym samym koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży dokonanej 7 maja 2025 r.

Ad 2

W Pani ocenie, koszty notarialne związane z nabyciem udziału w nieruchomości w drodze zamiany oraz wynagrodzenie pośrednika związane ze sprzedażą tej nieruchomości stanowią koszty uzyskania przychodu, które należy uwzględnić proporcjonalnie do sprzedawanego udziału (tj. 1/8), na podstawie art. 22 ust. 1 oraz art. 22 ust. 6c ustawy o PIT.

Koszty nabycia (zamiana) – art. 22 ust. 6c ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, przy odpłatnym zbyciu nieruchomości kosztem uzyskania przychodu są udokumentowane koszty nabycia powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość. Do takich kosztów nabycia należą w szczególności koszty notarialne, opłaty sądowe, podatki i inne ciężary bezpośrednio związane z czynnością nabycia (tu: umową zamiany). W konsekwencji, koszty notarialne poniesione przy umowie przedwstępnej zamiany i przy akcie zamiany powiększają koszt nabycia sprzedawanego udziału i podlegają rozliczeniu przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży.

Koszty zbycia (sprzedaż) – art. 22 ust. 1 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodu, o ile nie są wyłączone w art. 23 ustawy o PIT. Prowizja pośrednika i inne wydatki transakcyjne poniesione w bezpośrednim związku ze sprzedażą nieruchomości stanowią typowe koszty uzyskania przychodu (tzw. koszty odpłatnego zbycia). Przepisy art. 23 ustawy o PIT nie wyłączają tego rodzaju wydatków z kosztów, dlatego wynagrodzenie pośrednika podlega zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu.

Proporcja do udziału.

Zbyła Pani udział 1/8 w nieruchomości, wobec czego koszty nabycia (notarialne przy zamianie) oraz koszty sprzedaży (prowizja pośrednika) zostaną ujęte proporcjonalnie do tego udziału, tj. w wysokości 1/8 łącznych kosztów dotyczących nieruchomości.

Udokumentowanie kosztów.

Wszystkie wskazane wydatki są udokumentowane (akty notarialne, faktury VAT), co spełnia warunek z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT w zakresie kosztów nabycia oraz ogólną przesłankę z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT w zakresie kosztów sprzedaży.

Konkluzja

Stoi Pani na stanowisku, że koszty notarialne związane z nabyciem (zamianą) oraz wynagrodzenie pośrednika przy sprzedaży stanowią koszty uzyskania przychodu, rozpoznawane przy obliczaniu dochodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, w części odpowiadającej sprzedawanemu udziałowi (1/8), zgodnie z art. 22 ust. 1 i art. 22 ust. 6c ustawy o PIT.

Ad 3

W Pani ocenie, wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości na spłatę rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego zaciągniętego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych stanowi wydatek na cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu, jeżeli kredyt został zaciągnięty:

·         przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości,

·         oraz na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, takich jak zakup lokalu mieszkalnego lub domu, w którym podatnik realizuje swoje potrzeby mieszkaniowe.

Spełnia Pani wszystkie warunki wynikające z ww. przepisu:

1.    Kredyt hipoteczny został zaciągnięty przed sprzedażą nieruchomości, na Pani cele mieszkaniowe.

2.    Kredyt służy finansowaniu własnego lokalu mieszkalnego, który zaspokaja Pani potrzeby mieszkaniowe.

3.    Wydatki ponoszone przez Panią obejmują zarówno część kapitałową, jak i odsetkową rat kredytu, co pozostaje w pełni zgodne z art. 21 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Reguły dotyczące opodatkowania

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

Użyte w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy sformułowanie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej jednak towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy.

Kwestie związane z zamianą nieruchomości regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

W myśl art. 155 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:

Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, że umowa zamiany stanowi odpłatną czynność prawną, jest art. 604 Kodeksu cywilnego. Na mocy art. 604 Kodeksu cywilnego:

Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.

Ponadto zgodnie z cytowanym uprzednio art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia. Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnie, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnie, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość.

W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość.

Użyty w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie”, oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości w drodze zamiany. Tym samym, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że po zmarłym ojcu nabyła Pani do majątku osobistego udział w wysokości 1/8 w nieruchomości gruntowej, położonej w rejonie ul. … w …. Pozostałe udziały przypadły Pani matce w wysokości 5/8 oraz Pani rodzeństwu (bratu i siostrze) po 1/8. W dniu 4 kwietnia 2024 r. na podstawie umowy zamiany dokonała Pani wraz z pozostałymi współwłaścicielami (Pani matką i rodzeństwem) przeniesienia praw do całej nieruchomości (w tym przypadającego Pani udziału 1/8 w ww. nieruchomości). Wartość całej nieruchomości, która była przedmiotem zamiany, wynosiła 1 614 474,66 zł, a wartość Pani udziału 1/8 w ww. nieruchomości wynosiła 201 809,33 zł.

Nabyta w dniu 4 kwietnia 2024 r. niezabudowana nieruchomość gruntowa, będąca przedmiotem wniosku, składała się z nieruchomości położonych w …, tj.:

·         nieruchomości gruntowej obejmującej działki o numerach ewidencyjnych B oraz C o powierzchni łącznej 0,4873 ha,

·         nieruchomości gruntowej obejmującej działki o numerach ewidencyjnych D oraz E o powierzchni łącznej 0,0191 ha,

·         nieruchomości gruntowej obejmującej działki o numerach ewidencyjnych F oraz G, o powierzchni łącznej 0,4708 ha.

Zamiana odbyła się bez dopłat (wartości ekwiwalentne), czyli wartość nieruchomości zbywanej równała się wartości nieruchomości nabywanej. Nabyta nieruchomość w drodze zamiany od momentu jej nabycia nie była w żaden sposób wykorzystywana przez współwłaścicieli. Przedmiotowa nieruchomość nie służyła celom mieszkaniowym, nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była przedmiotem dzierżawy ani jakiejkolwiek innej formy udostępniania osobom trzecim (odpłatnie ani nieodpłatnie), a także nie były z niej czerpane jakiekolwiek korzyści. Nie ponosiła Pani na nią żadnych nakładów zwiększających jej wartość. W dniu 7 maja 2025 r. cała nieruchomość nabyta w drodze zamiany została sprzedana na podstawie umowy sprzedaży. Łączna cena sprzedaży wynosiła 1 830 000 zł, a wartość przypadającego Pani udziału została sprzedana za kwotę 228 750 zł.

Do kosztów uzyskania przychodów chce Pani zaliczyć wartość nieruchomości określoną w akcie jej nabycia (czyli w umowie zamiany), tj. kwotę 201 809,33 zł. Ponadto, do kosztów uzyskania przychodów zamierza Pani zaliczyć faktycznie poniesione przez Panią koszty, takie jak:

·         wynagrodzenie pośrednika (prowizja pośrednika dotycząca sprzedaży nieruchomości) w wysokości 7 320 zł poniesione w dniu 8 maja 2025 r. (płatność przelewem),

·         koszty notarialne dotyczące umowy przedwstępnej zamiany w wysokości 320,42 zł poniesione w dniu 31 października 2023 r. (płatność gotówką u notariusza),

·         koszty notarialne dotyczące umowy zamiany w wysokości  338,10 zł – poniesione w dniu 4 kwietnia 2024 r. (płatność gotówką u notariusza).

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości dokonana w dniu 7 maja 2025 r. nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz miała charakter czynności dokonanej w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na uwadze powyższe wyjaśniam, że dokonana przez Panią w 2025 r. sprzedaż udziału 1/8 w przedmiotowej nieruchomości, nabytego w 2024 r. w drodze umowy zamiany, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ do odpłatnego zbycia doszło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:

W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 30e ust. 3 ww. ustawy:

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 19 ust. 4 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w odpłatnym zbyciu nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem odpłatnego zbycia nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie. Podkreślić należy, że ustawodawca nie odsyła do ogólnej definicji kosztów uzyskania przychodów zawartej w art. 22 ust. 1 ustawy, zgodnie z którą kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

W myśl art. 22 ust. 6c przywołanej ustawy:

Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, który stanowi różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 pkt przywołanej ustawy:

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Artykuł 30e ust. 7 ww. ustawy stanowi, że:

Wątpliwości Pani sprowadzają się m.in. do ustalenia czy poniesione przez Panią koszty pośrednictwa sprzedaży, tj. wynagrodzenie pośrednika, stanowią koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości w 2025 r. nabytego w drodze umowy zamiany w 2024 r.

Jak już wcześniej wyjaśniłem, czym innym są koszty odpłatnego zbycia nieruchomości, do których odwołuje się ustawodawca w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a czym innym koszty uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określone w art. 22 ust. 6c tej ustawy.

Dlatego też poniesione przez Panią wydatki związane z pośrednictwem sprzedaży nieruchomości (wynagrodzenie pośrednika) stanowią koszty odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości i pomniejszają przychód z jego sprzedaży, zgodnie z cytowanym uprzednio art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pani natomiast we własnym stanowisku błędnie zaliczyła je do kosztów uzyskania przychodów przy sprzedaży nieruchomości, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Tym samym stanowisko Pani w tym zakresie jest nieprawidłowe.

Natomiast – jak już wcześniej wskazałem – art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze zamiany, kosztem tym bezspornie jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości. Zatem, w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem nabycia będzie określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz drugiej strony umowy zamiany w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży. Bowiem to wartość zbywanej w drodze zamiany nieruchomości (a nie wartość nabywanej nieruchomości) stanowi specyficznego rodzaju „cenę”, jaką podatnik musi zapłacić za nabywaną nieruchomość.

Ustawodawca wiąże więc przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw do nieruchomości z kosztami, które podatnik poniósł, żeby te nieruchomości lub prawa „weszły” do jego majątku (koszty nabycia/koszty wytworzenia).

Dlatego też w rozpatrywanej sprawie przychodem ze sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej nabytego w 2024 r. w drodze umowy zamiany będzie wartość wyrażona w cenie umowy sprzedaży przypadająca na ten udział. Przychód uzyskany z tej sprzedaży może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (tj. koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości).

W Pani przypadku, do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, z tytułu sprzedaży w 2025 r. posiadanego przez Panią udziału 1/8 w nieruchomości, można zaliczyć wartość (na dzień zamiany) udziału 1/8 w nieruchomości, zbytego przez Panią w 2024 r. na podstawie umowy zamiany. Żeby nabyć udział 1/8 w przedmiotowej nieruchomości, przekazała Pani w zamian swój udział w nieruchomości nabyty w drodze spadku. Zatem, wartość przekazanego przez Panią udziału 1/8 w nieruchomości nabytego w drodze spadku, stanowił koszt nabycia nieruchomości w 2024 r.

Zatem, Pani stanowisko uznaję w tym zakresie za prawidłowe, w związku ze wskazaniem, że wartość udziału 1/8 w zbywanej nieruchomości w drodze umowy zamiany wskazana w akcie notarialnym stanowi dla Pani koszt uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych.

W związku z tym, że kosztem nabycia oprócz ceny nabycia są również wydatki notarialne związane ze sporządzeniem aktu notarialnego nabycia nieruchomości, do kosztów nabycia przedmiotowego udziału 1/8 w nieruchomości, może Pani zaliczyć poniesione przez Panią koszty notarialne dotyczące umowy zamiany oraz koszty notarialne dotyczące umowy przedwstępnej zamiany nieruchomości.

Zatem, w tym zakresie Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Pani dotyczą również ustalenia, czy wydatkowanie przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości na spłatę rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego zaciągniętego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych stanowi wydatek na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu wyjaśnienia Pani wątpliwości należy odwołać się do przepisów regulujących tzw. ulgę mieszkaniową.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Natomiast art. 21 ust. 25 pkt 2 tej ustawy stanowi, że:

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 25a cytowanej ustawy:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

W myśl zaś art. 21 ust. 30a tej ustawy:

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Wskazuję również, że zgodnie z cytowanym przepisem art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) w zw. z pkt 1 lit. d) ww. ustawy za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt (pożyczka), na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania.

Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Ponadto zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki). Takimi wydatkami nie są inne opłaty oraz prowizje, w tym związane z wcześniejszą spłatą kredytu (pożyczki).

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzam, że wydatkowanie przez Panią do końca 2028 r. przychodu z odpłatnego zbycia udziału 1/8 w nieruchomości gruntowej, na spłatę kredytu zaciągniętego przez Panią w 2016 r. na rozbudowę i remont domu jednorodzinnego, w którym to realizuje Pani własne cele mieszkaniowe – uprawniać będzie Panią do skorzystania ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 2 lit. a) w zw. z pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym stanowisko Pani w tym zakresie jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego, stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.

W odniesieniu do powołanych przez Panią we własnym stanowisku interpretacji indywidualnych należy stwierdzić, że zostały wydane w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla Organu wydającego przedmiotową interpretację. Powołane interpretacje nie stanowią źródła prawa, wiążą bowiem strony w konkretnych indywidualnych sprawach, więc zawartych w nich stanowisk organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Ponadto, wskazuję, że z uwagi na to, iż interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (tj. Pani matki i rodzeństwa).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.