Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.353.2026.2.DA

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

·      nieprawidłowe w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości zapłaconych odsetek od kredytu zaciągniętego na jej nabycie,

·      prawidłowe w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 20 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 27 maja 2026 r. (wpływ 1 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 29 stycznia 2019 r. wraz z mężem zakupiła Pani dom w celach mieszkaniowych, w stanie deweloperskim, za cenę 570 000 zł.

Zakup został sfinansowany w następujący sposób: kwota 132 230 zł została zapłacona z Państwa własnych środków pieniężnych, natomiast kwota 437 770 zł została zapłacona ze środków pieniężnych pochodzących z kredytu udzielonego Państwu przez bank A na podstawie umowy o mieszkaniowy kredyt budowlano-hipoteczny z dnia … stycznia 2019 r. Przyznana kwota kredytu wynosiła 528 920 zł.

W dniu … października 2022 r., jako małżonkowie, zawarła Pani wraz z mężem kolejną umowę kredytu hipotecznego w banku B, wartość udzielonego kredytu 500 000 zł.

W dniu 16 stycznia 2023 r. spłacili Państwo całkowicie kredyt zaciągnięty w banku A. Kwota kapitału 528 920 zł, odsetki 60 680,04 zł, prowizje 367,42 zł. Spłata kredytu w banku A nastąpiła kredytem zaciągniętym w banku B.

Poniesione przez Panią i Pani męża nakłady na wykończenie domu w trakcie jego posiadania wyniosły około 95 000 zł.

W dniu 20 lipca 2023 r. sprzedali Państwo ww. dom za cenę 1 210 000 zł.

Kupujący dokonał zapłaty w następujący sposób: kwota 242 000 zł została wpłacona tytułem zadatku, kwota 444 000 zł została przekazana na rachunek bankowy wierzyciela hipotecznego, tj. banku B, kwota 524 000 zł została przekazana na Pani i Pani męża rachunek bankowy.

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez bank B kredyt hipoteczny został w całości spłacony w dniu 21 lipca 2023 r. (spłacony kapitał 500 000 zł, spłacone odsetki 18 002,42 zł).

W dniu 10 kwietnia 2024 r. złożyli Państwo zeznania roczne PIT-39 za 2023 r. deklarując wydatkowanie osiągniętego przychodu na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W dniu 8 września 2023 r. zakupiła Pani wraz z mężem działkę, na której następnie zbudowali Państwo dom, w którym zamierzają Państwo zamieszkać.

Do dnia złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wydatki poniesione przez Państwa na zakup działki i budowę domu wyniosły kwotę 775 000 zł.

Uzupełnienie wniosku

W odniesieniu do kredytu budowlano-hipotecznego zaciągniętego … stycznia 2019 r. w banku A wskazała Pani, że:

·      zgodnie z zawartą umową kredytową z … stycznia 2019 r. wszyscy kredytobiorcy (tj. Pani i Pani mąż) odpowiadali za spłatę kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości;

·      ww. kredyt budowlano-hipoteczny zaciągnięty przez Panią i Pani męża był kredytem mieszkaniowym, zaciągniętym na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż dotyczył on nabycia domu jednorodzinnego w stanie deweloperskim oraz sfinansowania robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę prowadzonych dla domu jednorodzinnego położonego w miejscowości …, działka nr X (ul. …, …);

·      ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne w związku z zaciągniętym kredytem na ww. nieruchomości;

·      cel zaciągnięcia ww. kredytu został wpisany w umowie kredytowej zawartej z bankiem w następujący sposób:

„- Nabycie

- Sfinansowanie robót budowlanych prowadzonych dla domu jednorodzinnego położonego … działka nr X, obręb …”;

·      ze środków pieniężnych pochodzących z ww. kredytu zostały poniesione wydatki na nabycie domu jednorodzinnego w stanie deweloperskim oraz sfinansowanie robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę prowadzonych dla domu jednorodzinnego położonego w miejscowości …, działka nr X, tj. wydatki na wykończenie domu w trakcie jego posiadania.

Miejsce położenia domu zakupionego w stanie deweloperskim ze środków pochodzących z ww. kredytu: …, działka nr X (ul. …, …).

Stan prawny ww. nieruchomości: prawo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, …, działka nr X, obręb ….

Nabycia ww. nieruchomości dokonała Pani wraz z mężem na zasadach małżeńskiej majątkowej wspólności ustawowej.

Dom nabyty w dniu 29 stycznia 2019 r. wykorzystywany był przez Panią i Pani męża od momentu jego nabycia do dnia sprzedaży w celach mieszkaniowych, dom nie był dzierżawiony (odpłatnie ani nieodpłatnie), nie były z niego czerpane korzyści w jakikolwiek inny sposób, nie był udostępniany osobom trzecim; nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej.

Dokonana w dniu 20 lipca 2023 r. sprzedaż ww. domu nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Kupująca dokonała zapłaty za ww. dom w następujący sposób: w dniu 6 czerwca 2023 r. kwota 242 000 zł została wpłacona tytułem zadatku, kwota 444 000 zł została przekazana na rachunek bankowy wierzyciela hipotecznego, tj. banku B, natomiast kwota 524 000 zł została przekazana na Państwa rachunek bankowy w dniu 20 lipca 2023 r.

Cały przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego domu zostanie do końca 2026 r. wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do kredytu hipotecznego zaciągniętego … października 2022 r. w banku B wskazała Pani, że:

·      zgodnie z zawartą umową kredytową z … października 2022 r. wszyscy kredytobiorcy (tj. Pani i Pani mąż) odpowiadali za spłatę kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości;

·      ww. kredyt hipoteczny zaciągnięty przez Panią i Pani męża był kredytem mieszkaniowym, zaciągniętym na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż przeznaczeniem kredytu były potrzeby mieszkaniowe, cel: spłata kredytu mieszkaniowego;

·      w związku z zaciągniętym kredytem ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości gruntowej położnej w miejscowości …, ul. …, działka nr X;

·      cel zaciągnięcia ww. kredytu został wpisany w umowie kredytowej zawartej z bankiem w następujący sposób:

„- Na potrzeby mieszkaniowe;

- Cel: spłata kredytu mieszkaniowego”;

·      ze środków pieniężnych pochodzących z ww. kredytu zostały poniesione wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego w banku A.

W momencie dokonywania opisanych we wniosku czynności w Pani małżeństwie panował ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

Pytania

1.  Czy kwota spłaty kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego przez małżonków (Panią i Pani męża) w banku B w dniu … października 2022 r. może zostać zaliczona jako wydatek na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2.  Czy odsetki od kredytu zaciągniętego w banku A w dniu … stycznia 2019 r. na zakup nieruchomości mogą zostać zaliczone jako koszty uzyskania przychodu, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania?

Pani stanowisko w sprawie

Źródłem przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem ww. okresu 5 lat, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości naliczany jest podatek w wysokości 19%. Podatnik jest obowiązany złożyć PIT-39 w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodu, gdzie:

przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa,

kosztami uzyskania przychodu są udokumentowane koszty nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania; koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych; natomiast wartość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Pani zdaniem, odsetki od kredytu zaciągniętego w banku A w 2019 r. na zakup nieruchomości mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu, które zwiększają wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynionych w czasie ich posiadania.

Uzyskany ze sprzedaży dochód może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem wydatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, począwszy od dnia odpłatnego zbycia tej nieruchomości, nie później niż w okresie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jeżeli całość przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości zostanie wydatkowana w okresie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, na własne cele mieszkaniowe, dochód z tej sprzedaży będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania w całości.

Katalog wydatków uprawniających do zwolnienia wskazany został w art. 21 ust. 25 oraz ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. wydatki poniesione na:

nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

− położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wydatkami na własne cele mieszkaniowe są również wydatki poniesione na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cele mieszkaniowe, czyli m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, w którym podatnik będzie realizował własne potrzeby mieszkaniowe.

Z perspektywy omawianego zwolnienia, aby spłatę kredytu uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe istotne jest, aby:

spłacany kredyt był zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży,

kredyt ten był zaciągnięty przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży,

kredyt ten był zaciągnięty na własne cele mieszkaniowe, enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy, a także

kredyt był zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wydatki na cele mieszkaniowe obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).

W Pani ocenie, kwota spłaconego kredytu zaciągniętego w 2022 r. w banku B wraz z odsetkami może zostać zaliczona jako wydatek na własne cele mieszkaniowe.

W związku z czym zastosowanie znajdzie zwolnienia z podatku dochodowego, o którym mowa w art. 21 ust 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) w odniesieniu do całości wydatkowanych środków.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości.

Z wniosku wynika, że w 2019 r. zakupiła Pani wraz z mężem nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym, którą sprzedała Pani w 2023 r., a więc przed upływem 5 lat od jej nabycia.

Tym samym, sprzedaż ww. nieruchomości stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jej nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w odpłatnym zbyciu nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem odpłatnego zbycia nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, który stanowi różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 pkt przywołanej ustawy:

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Artykuł 30e ust. 7 ww. ustawy stanowi, że:

Na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 cytowanej ustawy:

W przedmiotowej sprawie powzięła Pani wątpliwość czy odsetki od kredytu zaciągniętego … stycznia 2019 r. w banku A w celu sfinansowania zakupu domu jednorodzinnego w stanie deweloperskim oraz sfinansowania robót budowlanych, mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości.

Co do zasady, koszt nabycia nieruchomości określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się jej właścicielem. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką nabywca zapłacił zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodziły z oszczędności nabywcy oraz koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Dlatego też stwierdzam, że koszty związane z kredytem bankowym, zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości, nie stanowią kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości.

Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Za nakłady na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych należy rozumieć wszelkie inwestycje, które zmieniają/przeobrażają daną rzecz, nadając jej nową jakość. Zatem nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, poniesione w trakcie posiadania nieruchomości, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia, jeżeli odznaczają się remontowym, modernizacyjnym lub ulepszającym charakterem i zwiększyły wartość nieruchomości, niezależnie od tego, czy zostały one sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na ten cel pochodziły z oszczędności nabywcy.

Co więcej sytuacja, w której podatnik kupujący nieruchomość za środki z kredytu w przypadku sprzedaży nieruchomości mógłby zaliczyć odsetki od kredytu do kosztów uzyskania przychodu prowadziłaby do nierównego traktowania podatników. Bowiem podatnicy, którzy zakupili nieruchomość ze środków własnych nie mieliby możliwości pomniejszenia przychodu o żadne koszty poniesione w związku z nagromadzeniem tych własnych środków na nabycie nieruchomości – jej zakupu dokonali z własnych oszczędności, natomiast podatnik, który środki na zakup lokalu pożyczył, mógłby do kosztów zaliczyć wydatki zapłacone kredytodawcy za pożyczone pieniądze. Tymczasem ceną nabycia jest kwota należna zbywcy z tytułu sprzedaży, a nie bankowi za udostępnienie kapitału.

Zatem – wbrew Pani twierdzeniu – poniesione koszty kredytu takie jak odsetki od kredytu w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i wydatek na spłatę kredytu bankowego (w tym prowizji bankowej, ubezpieczenie kredytu, odsetki od kredytu oraz odsetki karne) nie może być przyjęty jako koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Tym samym, w tej części Pani stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei, jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 30a ww. ustawy:

Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Jak wynika z opisu sprawy, 29 stycznia 2019 r. zakupiła Pani wraz z mężem nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym w stanie deweloperskim za kwotę 570 000 zł. Zakup został sfinansowany w następujący sposób: kwota 132 230 zł została zapłacona z Pani i Pani męża własnych środków pieniężnych, natomiast kwota 437 770 zł została zapłacona ze środków pieniężnych pochodzących z kredytu udzielonego Państwu przez bank A na podstawie umowy o mieszkaniowy kredyt budowlano-hipoteczny z … stycznia 2019 r. Przyznana kwota kredytu wynosiła 528 920 zł. … października 2022 r. zawarła Pani wraz z mężem kolejną umowę kredytu hipotecznego w banku B, wartość udzielonego kredytu 500 000 zł. W dniu 16 stycznia 2023 r. spłacili Państwo całkowicie kredyt zaciągnięty w banku A. Kwota kapitału 528 920 zł, odsetki 60 680,04 zł, prowizje 367,42 zł. Spłata kredytu w banku A nastąpiła kredytem zaciągniętym w banku B Poniesione przez Panią i Pani męża nakłady na wykończenie domu w trakcie jego posiadania wyniosły kwotę około 95 000 zł. Dom nabyty w 2019 r. wykorzystywany był przez Panią i męża od momentu jego nabycia do dnia sprzedaży w celach mieszkaniowych. W dniu 20 lipca 2023 r. sprzedali Państwo ww. nieruchomość za cenę 1 210 000 zł. Kupujący dokonał zapłaty w następujący sposób: kwota 242 000 zł została wpłacona tytułem zadatku, kwota 444 000 zł została przekazana na rachunek bankowy wierzyciela hipotecznego, tj. banku B, kwota 524 000 zł została przekazana na Pani i Pani męża rachunek bankowy. Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez bank B kredyt hipoteczny został w całości spłacony w dniu 21 lipca 2023 r. (spłacony kapitał 500 000 zł, spłacone odsetki 18 002,42 zł).

Pani wątpliwości dotyczą możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego w przypadku przeznaczenia przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym na spłatę kredytu refinansowego zaciągniętego w banku B w 2022 r., który służył spłacie kredytu zaciągniętego banku A w 2019 r. na nabycie domu jednorodzinnego w stanie deweloperskim oraz sfinansowanie robót budowlanych.

Wskazać należy, że zaciągnięcie kredytu na refinansowanie jest to zdarzenie rozumiane jako operacja pieniężna, polegająca na wykorzystaniu zewnętrznych funduszy pieniężnych w celu zastąpienia środków pierwotnie wydatkowanych na jakiś cel. Pojęcia kredyt refinansowy i kredyt na refinansowanie nie są tożsame. Pojęcie kredyt refinansowy implikuje konieczność wcześniejszego zaciągnięcia kredytu, aby później możliwym było zaciągnięcie kredytu refinansowego na jego spłatę. Zatem, czynność refinansowania zakupu kredytem hipotecznym należy odróżnić od zaciągnięcia kredytu refinansowego. Otóż kredyt refinansowy przeznaczony jest na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego i jest on zabezpieczony na podstawie wartości aktualnie posiadanej nieruchomości. Natomiast zwrot „refinansowanie” oznacza operację pieniężną polegającą na uzyskaniu zewnętrznych źródeł finansowania w celu zastąpienia środków własnych, które zostały wydatkowane na jakiś cel. W rezultacie, pierwotnie wydatkowane środki pieniężne mogą być niejako „ponownie” wykorzystane na dowolny cel. Środki z kredytu na refinansowanie niejako zastępują środki uprzednio wydatkowane z własnych zasobów.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika, że kredyt (pożyczka), na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi być kredytem (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, tj. m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy) oraz na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy).

Do celów, których realizacja uprawnia do zwolnienia, ustawodawca zalicza wskazaną w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku dochodowym, spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wobec powyższego, spłacany kredyt (pożyczka) nie może być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Zatem, musi to być kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z cytowanego przepisu zaciągnięty przez podatnika na spłatę kredytu udzielonego na cele określone w pkt 1. Istotne jest to, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i aby kredyt (pożyczka) ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. Wydatkowanie środków ma służyć także własnym celom mieszkaniowym podatnika.

Jeśli kredyt refinansowy jest którymś z kolei kredytem, ale ostatecznie przeznaczony jest na spłatę kredytu na cele mieszkaniowe – podatnik zachowuje prawo do zwolnienia. Jednakże jeśli kredyt refinansowy jest związany z restrukturyzacją kilku zobowiązań kredytowych i służy np. spłacie kredytu mieszkaniowego i innego kredytu, wówczas do zwolnienia kwalifikują się te przychody, które odpowiadają tej części kredytu refinansowego, jaka została przeznaczona na spłatę kredytu mieszkaniowego i odsetek od niego.

Konstrukcja powołanych przepisów oraz ich wykładnia literalna prowadzą do jednoznacznych rezultatów jeżeli chodzi o kwestię uzależnienia prawa do zwolnienia od faktu zaciągnięcia określonego kredytu. Zwolnienie w sposób literalny odnosi się do sytuacji spłaty kredytu, w przypadku którego wynika, że został on zaciągnięty na ściśle określony cel mieszkaniowy; ustawodawca wymaga dla takiego kredytu określenia konkretnego celu.

W przedmiotowej sprawie, … października 2022 r. zaciągnęła Pani kredyt hipoteczny w banku B na spłatę kredytu budowlano-hipotecznego zaciągniętego … stycznia 2019 r. w banku A przez Panią i Pani męża na nabycie nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym w stanie deweloperskim oraz sfinansowania robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę.

Ocena czy kredyt, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został zaciągnięty w celu mieszkaniowym należy wiązać z faktycznym sposobem rozdysponowania środków pochodzących z tego kredytu. Dla zastosowania zwolnienia, o którym mowa w tym przepisie nie ma znaczenia to, czy z treści umowy kredytu wynika na jaki cel został on udzielony, czy też taki cel nie został określony. Najistotniejsze jest natomiast to, czy kredyt został w rzeczywistości przeznaczony na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy.

Zatem w przypadku, gdy w umowie kredytu nie został wskazany konkretny cel jej przeznaczenia, a pozostałe okoliczności (faktyczne przeznaczenie środków z niej pochodzących) wskazują, że celem jej zaciągnięcia była realizacja przez podatnika własnego celu mieszkaniowego – przy spełnieniu pozostałych warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25-30a ustawy – wydatki na spłatę takiego kredytu dają prawo do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 omawianej ustawy.

Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z wcześniej cytowanym art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) ww. ustawy, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z powyższych przepisów wprost wynika, że aby kredyt mógł być uznany za kredyt na własny cel mieszkaniowy, to musi być kredytem określonego rodzaju – czyli zaciągniętym przez podatnika na nabycie np. budynku mieszkalnego, stanowiącego własność lub współwłasność tego podatnika. Zatem, wskutek zaciągnięcia kredytu i jego wykorzystania zgodnie z celem udzielenia kredytu podatnik musi nabyć prawo własności lub współwłasności do tej nieruchomości. Tylko wówczas uznać można, że kredyt spełnia ustawowe warunki, a więc jest kredytem zaciągniętym na nabycie lokalu mieszkalnego.

Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, że wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia 20 lipca 2023 r. przedmiotowej nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego … października 2022 r. na spłatę kredytu budowlano-hipotecznego zaciągniętego … stycznia 2019 r. na nabycie domu jednorodzinnego w stanie deweloperskim oraz sfinansowanie robót budowlanych, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) i ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, Pani stanowisko w tej części należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego pytania, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu stanu faktycznego, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego, stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.

Ponadto, wskazuję, że z uwagi na to, iż interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (tj. Pani męża).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.