Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.
Podatnik (osoba fizyczna) nabył w spadku po matce udział 1/3 w nieruchomości. Matka nabyła udział 1/2 w tej nieruchomości w 2000 r. w drodze darowizny. W 2024 r. matka dokonała nieodpłatnego zniesienia współwłasności z siostrą i jej mężem, ustanawiając odrębną własność lokali. W wyniku tego matka otrzymała…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
30 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismami złożonymi 4 maja 2026 r. i 8 czerwca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego wraz z uzupełnieniem
Pana mama A A nabyła udział wynoszący 1/2 we współwłasności nieruchomości położnej przy ulicy (…) w X, w drodze dziedziczenia po zmarłych rodzicach C A i C B, którzy zmarli w 2000 r.
W roku 2024 Pana mama, na podstawie aktu notarialnego dokonała nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, pomiędzy nią a swoją siostrą i jej mężem (B B).
W wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości, co zostało stwierdzone w akcie notarialnym, z treści stron 5-7 tego aktu wynika, że faktyczna wartość udziału przysługującego Pana mamie oraz wartość lokalu nr 1 jest niższa niż wartość odpowiadająca uprzedniemu udziałowi wynoszącemu 1/2 części nieruchomości.
Cyt. aktu notarialnego:
„B B małżonkowie oraz A A wartość całej nieruchomości, będącej przedmiotem tej umowy określają na kwotę 300.000,00 zł (trzysta tysięcy złotych), w tym:
a) wartość udziału w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności przysługującego:
B B na kwotę 150.000,00 zł,
A A na kwotę 150.000,00 zł (sto pięćdziesiąt tysięcy zło tych),
b) wartość udziału w nieruchomości po zniesieniu współwłasności przysługującego:
B B małżonkom (…) na kwotę 170.000,00 zł,
A A na kwotę 130.000,00 zł (sto trzydzieści tysięcy złotych),
- w związku z powyższym, zgodnie z treścią art. 7 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1043 ze zm.):
B B - nabywają ponad wartość udziału we współwłasności, który przysługiwał im przed zniesieniem współwłasności w łącznej kwocie 20.000,00 zł (dwadzieścia tysięcy złotych), tj. po 10.000,00 zł (dziesięć tysięcy złotych) każde z nich - wartość przekraczająca,
A A nie nabywa ponad wartość udziału we współwłasności, który przysługiwał jej przed zniesieniem współwłasności”.
Pana mama zmarła w marcu 2025 r. Spadek po niej nabył Pan oraz Pana dwie siostry, każdy w udziale wynoszącym po 1/3 części.
W skład spadku wchodziła nieruchomość położona przy ul. (…). Nie został przeprowadzony dział spadku - nieruchomość stanowiła współwłasność spadkobierców w udziałach wynikających z dziedziczenia ustawowego.
W marcu 2026 r. nieruchomość została sprzedana przez wszystkich współwłaścicieli, tj. przez Pana i Pana siostry, działających wspólnie jako osoby prywatne. Każdy ze współwłaścicieli sprzedał swój udział wynoszący 1/3 części nieruchomości.
Opis stanu prawnego nieruchomości z Aktu Notarialnego z 31 marca 2000 r.
Jeszcze za życia Pana dziadków, czyli C A i C B, ustanowiono podział wszystkich nieruchomości i majątku. Podzielono to pomiędzy córki: A A, B B, D D, E E.
Część majątku, tj. dom i działki, gdzie mieszkali małżeństwo C A, C B podzielono po 1/2 pomiędzy C A, C B, a B i B. W kolejnej części wskaże Pan jak C A i C B darowali swoją część A A (Pana mamie).
Pierwsza część aktu stanowi:
„§ 1. C A, C B oraz małżonkowie B B oświadczają, że są współwłaścicielami po 1/2 (jednej drugiej) części każde z małżeństw na prawie wspólności ustawowej, na podstawie aktu własności ziemi z dnia 29 kwietnia 1985 roku i umowy darowizny z dnia 25 lipca 1985 roku - nieruchomości położonej w X, w obrębie nr (…) przy ulicy (…), stanowiącej działki gruntu:
§ 4. C B i C A oraz małżonkowie B B znoszą współwłasność niezabudowanej nieruchomości, położonej w X, w obrębie nr (…) przy ulicy (…), stanowiącej działkę gruntu nr 0 o powierzchni 844 metry kwadratowe, w ten sposób, że nieruchomość tę w całości nabywają małżonkowie B B na prawie wspólności ustawowej.
Strony umowy, wartość tej nieruchomości określają na kwotę 15 000 00 (piętnaście tysięcy) złotych i oświadczają, że tytułem niniejszej umowy nie czynią względem siebie żadnych spłat i nie wysuwają w stosunku do siebie żadnych roszczeń.
Nabywcy oświadczają, że są już w posiadaniu powyższej nieruchomości, zaś od dnia dzisiejszego ponosić będą wszelkie ciężary z niej przypadające.
§ 5. C A i C B oraz małżonkowie B B darują:
D D - niezabudowaną nieruchomość położoną w X przy ulicy (…), stanowiącą działkę gruntu nr 2 o powierzchni 625 metrów kwadratowych,
E E - niezabudowaną nieruchomość położoną w X przy (..), stanowiącą działkę gruntu nr 3 o powierzchni 635 metrów kwadratowych”.
A A (Pana mamie), C A, CB darowali swój udział.
Część 6 aktu notarialnego stanowi:
„C A i C B małżonkowie Darują A A udział wynoszący 1/2 część w nieruchomości położonej w X przy ulicy (…), stanowiącej:
a) zabudowaną działkę gruntu nr 9 o powierzchni 1 134 m2
b) niezabudowaną działkę gruntu nr 8 o powierzchni 165 m2,
a A A darowiznę tę przyjmuje (...)”.
Informacje na temat darowizn dla reszty córek C A i C B znajdują się na stronie 3 załączonego przez Pana do wniosku aktu notarialnego z 2000 r. Ale nie są one przedmiotem sprawy.
C A zmarła 10 września 2000 r., C B zmarł 13 czerwca 2001 r.
Stan prawny nieruchomości z 2024 r.
W 2024 r. Pana mama, na podstawie aktu notarialnego dokonała nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, pomiędzy nią, a swoją siostrą i jej mężem B B.
W wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości, co zostało stwierdzone w akcie notarialnym, z treści stron 5-7 tego aktu wynika, że faktyczna wartość udziału przysługującego Pana mamie oraz wartość lokalu nr 1 jest niższa, niż wartość odpowiadająca uprzedniemu udziałowi wynoszącemu 1/2 części nieruchomości.
Cytat z aktu notarialnego:
„B B małżonkowie oraz A A wartość całej nieruchomości, będącej przedmiotem tej umowy określają na kwotę 300.000.00 zł (trzysta tysięcy złotych), w tym:
wartość udziału w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności przysługującego:
B B małżonkom na kwotę 150.000.00 zł,
A A na kwotę 150.000.00 zł (sto pięćdziesiąt tysięcy złotych),
wartość udziału w nieruchomości po zniesieniu współwłasności przysługującego:
małżonkom B B na kwotę 170.000,00 zł,
A A na kwotę 130.000,00 zł (sto trzydzieści tysięcy złotych).
W związku z powyższym, zgodnie z treścią art. 7 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1043 ze zm.):
małżonkowie B B - nabywają ponad wartość udziału we współwłasności, który przysługiwał im przed zniesieniem współwłasności w łącznej kwocie 20.000,00 zł (dwadzieścia tysięcy złotych), tj. po 10.000,00 zł (dziesięć tysięcy złotych) każde z nich - wartość przekraczająca,
A A nie nabywa ponad wartość udziału we współwłasności, który przysługiwał jej przed zniesieniem współwłasności”.
Pana mama zmarła w marcu 2025 r. Spadek po niej nabył Pan oraz dwie Pana siostry, każdy w udziale wynoszącym po 1/3 części. W skład spadku wchodziła nieruchomość położona przy ul. (…). Nie został przeprowadzony dział spadku - nieruchomość stanowiła współwłasność spadkobierców w udziałach wynikających z dziedziczenia ustawowego.
W marcu 2026 r. nieruchomość została sprzedana przez wszystkich współwłaścicieli, tj. przez Pana i Pana siostry, działających wspólnie jako osoby prywatne. Każdy ze współwłaścicieli sprzedał swój udział wynoszący 1/3 części nieruchomości.
Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Pana stanowisko w sprawie
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat od jej nabycia. W przypadku nabycia w drodze spadku, okres ten liczony jest od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę (Pana mamę).
W Pana ocenie oznacza to, że jeżeli mama była właścicielem nieruchomości przez okres dłuższy niż 5 lat, sprzedaż w 2026 r. nie powinna podlegać opodatkowaniu.
Wątpliwości budzi jednak fakt, iż w 2024 r. doszło do nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości oraz ustanowienia odrębnej własności lokali. Część interpretacji wskazuje, że takie przekształcenie może być traktowane jako nowe nabycie, co mogłoby mieć wpływ na bieg 5-letniego terminu. Jednocześnie z treści aktu notarialnego (strony 5-7) wynika, że faktyczna wartość udziału przysługującego Pana mamie oraz wartość lokalu nr 1, była niższa, niż wartość odpowiadająca wcześniejszemu udziałowi wynoszącemu 1/2 nieruchomości, co oznacza, że Pana mama nie uzyskała przysporzenia majątkowego w wyniku zniesienia współwłasności.
Z tego względu powstaje wątpliwość, czy opisane przekształcenie powinno być traktowane jako nowe nabycie w rozumieniu przepisów podatkowych, czy też, nie wpływa ono na bieg terminu, od którego zależy obowiązek podatkowy.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
W myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
W myśl art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. poz. 795):
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.
Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:
Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
Stosownie do treści art. 926 Kodeksu cywilnego:
Powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu.
W myśl art. 1025 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Wątpliwości Pana budzi kwestia, czy Pana mama w 2024 r. w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali nabyła udział w nieruchomości.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy Kodeks cywilny.
W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Zatem, pojęcie „nabycie” należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie, której doszło do przysporzenia majątkowego. Tym samym, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.
Ponadto wskazać należy, że kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232).
Na mocy art. 2 ust. 1 wskazanej ustawy:
Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
W świetle art. 2 ust. 2 przytoczonej ustawy:
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że:
W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Wedle art. 3 ust. 2 wskazanej ustawy:
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Art. 3 ust. 3 przywołanej ustawy stanowi, że:
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Na gruncie art. 7 ust. 1 powołanej ustawy:
Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
Stosownie do art. 7 ust. 2 wskazanej ustawy:
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że:
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
Dodatkowo na podstawie art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341):
Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.
Z powyższego wynika, że wyodrębnienie faktyczne lokali bez ustanowienia ich odrębnej własności nie zmienia stanu własności nieruchomości ani momentu jej nabycia. Również prawne wyodrębnienie lokali z nieruchomości nie powoduje, że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu, czy założenia księgi wieczystej, o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania.
Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Zatem do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego.
Natomiast w myśl art. 210 §1 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Przez zniesienie współwłasności (dział spadku) rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.
Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Zgodnie z art. 212 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.
Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, to co do zasady dokonuje się jej podziału na tyle części ilu jest współwłaścicieli z uwzględnieniem wartości udziałów posiadanych przed zniesieniem współwłasności. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Punktem wyjścia do obliczenia podstawy opodatkowania jest wartość rynkowa zbywanych udziałów w składnikach majątkowych.
Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału, jeśli:
- podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
- wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.
Jeżeli spełnione są wymienione wyżej warunki, podział majątku nie może być rozpatrywany w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę nabycia nieruchomości uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości.
Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Przy czym mówiąc o powiększeniu udziału należy mieć na uwadze wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy, a nie wielkość czy ilość rzeczy jakie przypadną danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności. O tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.
Nabycie w wyniku zniesienia współwłasności części majątku, który należał do innych współwłaścicieli, należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z treści wniosku wynika, że:
· 31 marca 2000 r. C A i C B małżonkowie darowali A A (Pana mamie) udział wynoszący 1/2 część w nieruchomości położonej w X przy ulicy (…).
· C A zmarła 10 września 2000 r., a C B zmarł 13 czerwca 2001 r.
· W 2024 r. Pana mama dokonała nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości, poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali. Pomiędzy nią, a jej siostrą i mężem (tj. B B). W wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości, co zostało stwierdzone w akcie notarialnym, faktyczna wartość udziału przysługującego Pana mamie oraz wartość lokalu nr 1 jest niższa, niż wartość odpowiadająca uprzedniemu udziałowi wynoszącemu 1/2 części nieruchomości.
· małżonkowie B B oraz A A wartość całej nieruchomości, będącej przedmiotem ww. umowy określili na kwotę 300 000 zł, w tym:
a) wartość udziału w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności przysługującego:
- małżonkom B B na kwotę 150 000 zł,
- A A na kwotę 150 000 zł,
b) wartość udziału w nieruchomości po zniesieniu współwłasności przysługującego:
- małżonkom B B na kwotę 170 000 zł,
- A A na kwotę 130 000 zł.
· Pana mama zmarła w marcu 2025 r. Spadek po niej nabył Pan oraz dwie Pana siostry, każdy w udziale wynoszącym po 1/3 części. W skład spadku wchodziła nieruchomość położona przy ul. (…). Nie został przeprowadzony dział spadku - nieruchomość stanowiła współwłasność spadkobierców w udziałach wynikających z dziedziczenia ustawowego.
· W marcu 2026 r. nieruchomość została sprzedana przez wszystkich współwłaścicieli, tj. przez Pana i Pana siostry. Każdy ze współwłaścicieli sprzedał swój udział wynoszący 1/3 części nieruchomości.
Przenosząc powołane powyżej przepisy prawa na grunt analizowanej sprawy należy wskazać, że stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za datę nabycia przez Pana udziału w nieruchomości należy przyjąć datę jego nabycia przez Pana mamę (spadkodawcę) w drodze darowizny, tj. 31 marca 2000 r.
We wniosku wskazał Pan, że w wyniku zniesienia współwłasności dokonanego w 2024 r. Pana mama (spadkodawca) nie uzyskała przysporzenia majątku kosztem innych współwłaścicieli. Nabyty przez Pana mamę lokal mieszkalny w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości miał wartość niższą, niż wartość udziału w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności. Zatem w wyniku dokonanego w 2024 r. zniesienia współwłasności nie mamy do czynienia z nabyciem ponad udział w nieruchomości przez Pana spadkodawcę.
Wobec powyższego, dokonane przez Pana odpłatne zbycie w 2026 r. udziału w nieruchomości, dla którego za datę nabycia, zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy przyjąć dzień 31 marca 2000 r. (nabycie przez spadkodawcę – Pana mamę), nie stanowi dla Pana źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego pytania, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu stanu faktycznego, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.
Podkreślam, że w postępowaniu dotyczącym wydania interpretacji indywidualnej nie prowadzę postępowania wyjaśniającego i nie analizuję dokumentów (do wniosku załączył Pan zdjęcia kilku stron aktu notarialnego), ale opieram się jedynie na opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionym we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.
Ponadto, wskazuję, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. innych współwłaścicieli).
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo