Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.
Podatnik jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą (JDG) w zakresie autokomisu oraz działalności związanej z nieruchomościami (deweloperka, wynajem). W dniu 31 lipca 2019 r. nabył niezabudowane działki gruntu, a następnie na podstawie pozwolenia na budowę z maja 2019 r. wybudował cztery budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej. Budowa została zakończona w styczniu 2021 r. Działki zostały podzielone administracyjnie. Przedmiotem wniosku jest zbycie działki nr 7 zabudowanej budynkiem nr 2 (Nieruchomość mieszkalna). Nieruchomość ta była początkowo wprowadzona do ewidencji…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
2 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 2 czerwca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą „…” zarejestrowaną w CEiDG. Przedmiotem działalności jest prowadzenie autokomisu oraz działalność związana z nieruchomościami: działalność deweloperska, wynajem nieruchomości.
Dnia 31 lipca 2019 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość składającą się z niezabudowanych działek gruntu numer: 1, o powierzchni 0,0928 ha i 2, o powierzchni 0,0897 ha, tj. o łącznej powierzchni 0,1825 ha, położonej w miejscowości X, gmina X, powiat X, województwo X, dla której Sąd Rejonowy dla …, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer … (dalej: „Nieruchomość gruntowa”).
Wraz z ww. nieruchomością zostały nabyte udziały w nieruchomościach stanowiących drogi dojazdowe do Nieruchomości gruntowej. Na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę nr … z dnia 17 maja 2019 r. Wnioskodawca wybudował cztery budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej (nr 1, 2, 3, 4) wraz z zagospodarowaniem terenu, wejściami oraz infrastrukturą techniczną, położone w X przy ul. … pod numerami: 1, 2, 3 i 4.
W dniu 14 stycznia 2021 r. Wnioskodawca złożył do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie X zawiadomienie o zakończeniu budowy/robót budowlanych dla ww. obiektów. Realizacja inwestycji poprzedzona została administracyjnym podziałem nieruchomości. Działka nr 1 o pow. 928 m2, podzielona została na: nr 3 o pow. 430 m2, nr 4 o pow. 412 m2, nr 5 o pow. 86 m2. Działka nr 2 o pow. 897 m2, podzielona została na: nr 6 o pow. 85 m2, nr 7 o pow. 406 m2, nr 8 o pow. 406 m2. Celem podziału było wydzielenie działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi wraz z terenem niezbędnym do ich obsługi, stosownie do art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami (wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).
W momencie zakończenia inwestycji Wnioskodawca planował następujący sposób zagospodarowania wybudowanych budynków:
· budynek nr 3 (działka nr 3) – przeznaczony do sprzedaży;
· budynki nr 1 i 2 (działki nr 4 i nr 7 lub nr 8) – przeznaczone do wynajmu przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;
· budynek nr 4 (działka nr 8 lub nr 7) – przeznaczony do sprzedaży.
Przedmiotem wniosku jest zbycie nieruchomości składającej się z zabudowanej działki gruntu numer 7, obręb ewidencyjny nr … X, o powierzchni 0,0406 ha, sposób korzystania: B - tereny mieszkaniowe, położonej w miejscowości X, przy ul. …nr … (dalej: „Nieruchomość mieszkalna”).
Nieruchomość mieszkalna była przez Wnioskodawcę wynajmowana w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej od października 2021 r. do 31 marca 2022 r. Od 1 kwietnia 2022 r. do września 2025 r. Nieruchomość mieszkalna była wynajmowana w ramach najmu prywatnego. Dnia 20 marca 2026 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości mieszkalnej. Umowa przyrzeczona zostanie prawdopodobnie zawarta w roku 2026.
W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:
· Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku to działka nr 7 zabudowana budynkiem nr 2.
· Nieruchomość zabudowana (działka oznaczona nr 7 zabudowana budynkiem przy ul. … nr …) była po wybudowaniu wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.
· Nieruchomość nie stanowiła towaru handlowego w Pana działalności gospodarczej.
· Nieruchomość została wycofana z ewidencji 31 marca 2022 r.
· Przychody z najmu prywatnego ww. nieruchomości były opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – ryczał z tytułu najmu 8,5% (do 100 000,00) i 12,5% od nadwyżki ponad tą kwotę.
· W odpowiedzi na pytanie czy w trakcie wynajmowania ww. nieruchomości dokonywał Pan w niej określonych inwestycji, np. wykończenia i wyposażenia budynku mieszkalnego, wskazał Pan, że w trakcie wynajmowania ww. nieruchomości nie ponoszono takich wydatków.
· Budynek nr 2 po zakończeniu inwestycji był przeznaczony do wynajmu, a nie do sprzedaży, co wynika z opisu stanu faktycznego wskazanego we wniosku o wydanie interpretacji.
Pytanie
Czy przychód uzyskany z planowanej w 2026 r. sprzedaży Nieruchomości mieszkalnej, składającej się z działki gruntu nr 7 zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej (nabytej jako grunt w 2019 r.), będzie stanowił źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu od daty nabycia gruntu, nie będzie podlegał opodatkowaniu tym podatkiem?
Pana stanowisko w sprawie
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „u.p.d.o.f”), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów zwolnionych z opodatkowania oraz dochodów, od których zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów. Do odrębnych źródeł zalicza się pozarolniczą działalność gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.) oraz odpłatne zbycie nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.).
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f., źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Z powyższego przepisu wynika, że sprzedaż nieruchomości nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
1) odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej,
2) zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
W pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy sprzedaż Nieruchomości mieszkalnej powinna być zakwalifikowana jako przychód z działalności gospodarczej. Mimo, że Nieruchomość mieszkalna była przez pewien okres (od października 2021 r. do marca 2022 r.) wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy (wynajem), a sam Wnioskodawca prowadzi działalność deweloperską, kluczowe znaczenie ma art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f.
Zgodnie z tym przepisem, do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
Przepis ten wyłącza przychody ze sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym ze źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, nawet jeśli były one w takiej działalności wykorzystywane. W takiej sytuacji, skutki podatkowe sprzedaży należy oceniać wyłącznie na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.
Stanowisko to znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z dnia 3 grudnia 2024 r., sygn. 0115-KDWT.4011.120.2024.3.AK, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził: „Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej, obejmującej jedną działkę ewidencyjną o powierzchni (...) ha. Przedmiotowa działka powstała po scaleniu (...) mniejszych działek, stanowiących 2 odrębne nieruchomości, nabyte uprzednio przez Pana w 2005 i 2009 r. W 2016 r. na scalonej działce wybudował Pan (...) budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Budynki te są wynajmowane w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej oraz są ujęte w ewidencji jako środki trwałe. W każdym budynku mieszkalnym znajdują się dwa lokale mieszkalne. Planuje Pan sprzedaż ww. nieruchomości, przy czym przedmiotem sprzedaży każdorazowo będzie część budynku – wyodrębniony lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że w omawianej sprawie z tytułu odpłatnego zbycia przez Pana opisanych we wniosku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, skutki podatkowe odpłatnego zbycia ww. nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości”.
Skoro zatem sprzedaż Nieruchomości mieszkalnej nie będzie generować przychodu z działalności gospodarczej, należy ustalić, czy upłynął pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Kluczowe jest w tym kontekście ustalenie momentu „nabycia”.
Wnioskodawca nabył niezabudowaną Nieruchomość gruntową w dniu 31 lipca 2019 r., a następnie, w ramach prowadzonej inwestycji, wzniósł na niej budynek mieszkalny, którego budowę zakończono w styczniu 2021 r.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nieruchomość”. Należy zatem sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zgodnie z zasadą superficies solo cedit, wyrażoną w art. 48 w zw. z art. 191 Kodeksu cywilnego, budynek trwale związany z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności. W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku. Za datę nabycia nieruchomości, w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, uznaje się datę nabycia tego gruntu. Data wybudowania budynku ma znaczenie jedynie w przypadku, gdy budynek jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności, co w niniejszej sprawie nie zachodzi.
Pogląd ten jest powszechnie akceptowany w interpretacjach podatkowych. W interpretacji z dnia 12 lutego 2025 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.940.2024.1.MJ, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał: „Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek”. Również w interpretacji z dnia 8 grudnia 2014 r., sygn. IBPBII/2/415-802/14/NG, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdził: „za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek. Bez znaczenia pozostaje zatem również okoliczność, czy i kiedy budynek mieszkalny został oddany do użytkowania”.
Wnioskodawca nabył grunt w dniu 31 lipca 2019 r. Pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Bieg terminu rozpoczął się zatem 1 stycznia 2020 r. i upłynął z dniem 31 grudnia 2024 r. Planowana sprzedaż Nieruchomości mieszkalnej w 2026 r. nastąpi zatem po upływie pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.
Podsumowując, przychód, który będzie uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości mieszkalnej w 2026 r., z uwagi na jej mieszkalny charakter, nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej na mocy art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. Jednocześnie, z uwagi na upływ ponad pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył grunt, sprzedaż ta nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:
Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Jak stanowi natomiast art. 14 ust. 1 powoływanej ustawy:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Co do zasady, do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej należą wszystkie przychody osiągane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, określone w art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem przychodów wymienionych w art. 14 ust. 3 tej ustawy.
Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 omawianej ustawy:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:
Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Stosownie natomiast do treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Jak stanowi art. 22a ust. 1 ww. ustawy:
Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
3) inne przedmioty
- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
W myśl art. 22c ww. ustawy:
Amortyzacji nie podlegają:
1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
2) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,
3) dzieła sztuki i eksponaty muzealne,
4) wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,
5) składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności
- zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:
Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.
Stosownie do art. 22e ust. 1 ww. ustawy:
Jeżeli podatnicy nabędą lub wytworzą we własnym zakresie składniki majątku wymienione w art. 22a ust. 1 i art. 22b ust. 1, o wartości początkowej przekraczającej 10 000 zł, i ze względu na przewidywany przez nich okres używania równy lub krótszy niż rok nie zaliczą ich do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, a faktyczny okres ich używania przekroczy rok - podatnicy są obowiązani, w pierwszym miesiącu następującym po miesiącu, w którym ten rok upłynął:
1) zaliczyć te składniki do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, przyjmując je do ewidencji w cenie nabycia albo koszcie wytworzenia;
2) zmniejszyć koszty uzyskania przychodów o różnicę między ceną nabycia lub kosztem wytworzenia a kwotą odpisów amortyzacyjnych, przypadającą na okres ich dotychczasowego używania, obliczonych dla środków trwałych przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie rocznych stawek amortyzacyjnych, stanowiącym załącznik nr 1 do ustawy, zwanym „Wykazem stawek amortyzacyjnych”, a dla wartości niematerialnych i prawnych przy zastosowaniu zasad określonych w art. 22m;
3) stosować stawki amortyzacji, o których mowa w pkt 2, w całym okresie dokonywania odpisów amortyzacyjnych;
4) wpłacić, w terminie do 20 dnia tego miesiąca, do urzędu skarbowego kwotę odsetek naliczonych od dnia zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie składników majątku do dnia, w którym okres ich używania przekroczył rok, i naliczoną kwotę odsetek wykazać w zeznaniu, o którym mowa w art. 45 ust. 1 lub 1a pkt 2; odsetki od różnicy, o której mowa w pkt 2, są naliczane według stawki odsetek za zwłokę od zaległości podatkowych obowiązującej w dniu zaliczenia składnika majątku do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych.
W świetle powyższego wyjaśniam, że zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:
· składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,
· składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
· składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
W świetle cytowanych powyżej przepisów należy zauważyć, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej. Przychód ten nie powstałby jedynie, gdyby sprzedaż nastąpiła po upływie 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została wycofana z działalności.
Co do zasady też, jeśli nieruchomości mieszkalne są wyłącznie składnikami majątku obrotowego działalności gospodarczej podatnika, tj. są jego towarem handlowym przeznaczonym do sprzedaży, to przychód, który podatnik uzyska z jego sprzedaży w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, będzie stanowić przychód z tej działalności, tj. ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z powyższych uregulowań wynika więc, że przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego stanowi zawsze przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy nieruchomość taka stanowiła przedmiot najmu, w ramach którego była wprowadzona do ewidencji środków trwałych, czy też była środkiem trwałym w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, ani czy była wykorzystywana w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji gdy nieruchomość ta stanowi towar handlowy.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest prowadzenie autokomisu oraz działalność związana z nieruchomościami: działalność deweloperska, wynajem nieruchomości. Dnia 31 lipca 2019 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość składającą się z niezabudowanych działek gruntu numer: 1 i 2, tj. o łącznej powierzchni 0,1825 ha. Na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 17 maja 2019 r. Wnioskodawca wybudował cztery budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej (nr 1, 2, 3, 4) wraz z zagospodarowaniem terenu, wejściami oraz infrastrukturą techniczną, położone w X przy ul. … pod numerami: 1, 2, 3 i 4. W dniu 14 stycznia 2021 r. Wnioskodawca złożył do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy/robót budowlanych dla ww. obiektów. Realizacja inwestycji poprzedzona została administracyjnym podziałem nieruchomości. Działka nr 1 o pow. 928 m2, podzielona została na działki: nr 3 o pow. 430 m2, nr 4 o pow. 412 m2, nr 5 o pow. 86 m2. Działka nr 2 o pow. 897 m2, podzielona została na działki: nr 6 o pow. 85 m2, nr 7 o pow. 406 m2, nr 8 o pow. 406 m2. Celem podziału było wydzielenie działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi wraz z terenem niezbędnym do ich obsługi.
W momencie zakończenia inwestycji Wnioskodawca planował następujący sposób zagospodarowania wybudowanych budynków:
• budynek nr 3 (działka nr 3) – przeznaczony do sprzedaży;
• budynki nr 1 i 2 (działki nr 4 i nr 7 lub nr 8) – przeznaczone do wynajmu przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;
• budynek nr 4 (działka nr 8 lub nr 7) – przeznaczony do sprzedaży.
Przedmiotem wniosku jest zbycie nieruchomości składającej się z działki gruntu nr 7 zabudowanej budynkiem mieszkalnym nr 2. Powyższa nieruchomość mieszkalna była po wybudowaniu wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Nieruchomość nie stanowiła towaru handlowego. W okresie od października 2021 r. do dnia 31 marca 2022 r. nieruchomość ta była przez Wnioskodawcę wynajmowana w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej. Następnie, nieruchomość została wycofana z ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych 31 marca 2022 r. i od 1 kwietnia 2022 r. do września 2025 r. była wynajmowana w ramach najmu prywatnego. Przychody z najmu prywatnego były opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W trakcie wynajmowania ww. nieruchomości Wnioskodawca nie ponosił wydatków dotyczących wykończenia i wyposażenia budynku mieszkalnego. Dnia 20 marca 2026 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości mieszkalnej. Umowa przyrzeczona zostanie prawdopodobnie zawarta w 2026 r.
Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że zbycie nieruchomości mieszkalnej składającej się z działki gruntu zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym – z uwagi na treść art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie skutkowało powstaniem po stronie Wnioskodawcy przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na mieszkalny charakter nieruchomości.
Zatem, skutki podatkowe sprzedaży ww. nieruchomości należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie, sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości będącej przedmiotem zapytania, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.
Należy przy tym podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości, a nie przekształcenie, podział, czy scalenie danej nieruchomości. Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem. Sam podział nieruchomości (działek) nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel nie nabędzie żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmienia się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal posiada takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ponadto, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, wobec tego należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
Stosownie do art. 46 § 1 ww. ustawy:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Artykuł 47 § 1-3 ww. ustawy stanowi, że:
§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w świetle której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Budynek będzie odrębnym przedmiotem własności wówczas, gdy wzniesiony zostanie na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.
Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku, uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.
W świetle powyższego, mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i powołane przepisy prawa stwierdzam, że w przypadku sprzedaży przez Wnioskodawcę w 2026 r. działki nr 7 zabudowanej budynkiem mieszkalnym, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca 2019 r., tj. od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki nr 2, z której wydzielona została działka nr 7.
Zatem ww. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2024 r.
Uwzględniając powyższe, planowana przez Wnioskodawcę w 2026 r. sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpi po upływie okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. W konsekwencji sprzedaż ta nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu.
W świetle powyższego zaprezentowane stanowisko należało więc uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo