Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.4.2026.2.ST

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 stycznia 2026 r. złożyła Pani wniosek z 25 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełniła go Pani pismem złożonym 9 lutego 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Od 30 maja 2015 r. jest Pani mężatką (bez rozdzielności majątkowej).

W dniu 15 stycznia 2021 r. otrzymała Pani od mamy nieruchomość w darowiźnie do majątku własnego (akt notarialny), w skład której wchodziła działka z wybudowanym domem jednorodzinnym.

Nieruchomość tę zbyła Pani 21 czerwca 2024 r. za kwotę 1 685 000 zł (akt notarialny). Koszty jakie Pani poniosła - koszt pośrednika nieruchomości udokumentowany na kwotę 15 000 zł brutto (faktura). Kwota, która powinna zostać objęta podatkiem dochodowym 19% po odliczeniu udokumentowanych kosztów to 1 670 000 zł.

Powyżej uzyskane pieniądze, zamierza Pani przeznaczyć na budowę domu na własne cele mieszkaniowe na wcześniej (akt notarialny z dnia 3 października 2022 r.) zakupionej przez Panią działce (również do majątku własnego). Jednakże, z powodu braku posiadania aktualnie własnej nieruchomości zaistniała konieczność kupna mieszkania na własne cele mieszkaniowe za kwotę 654 840 zł, które zostało oddane do użytku w czerwcu 2025 r. (akt notarialny z dnia 9 października 2024 r.). W zakupionym mieszkaniu zamierza Pani mieszkać niezwłocznie po wykończeniu go do stanu umożliwiającego zamieszkanie, aż do momentu wybudowania oraz wykończenia docelowego domu na posiadanej działce, który to ma być docelowym miejscem zamieszkania. Z racji czasu jaki jest potrzebny na budowę domu oraz otrzymanie wszelkich pozwoleń, planuje Pani przeprowadzkę na rok 2027. Kwota jaką planuje Pani wydać na wybudowanie domu (nie wliczając kwoty już posiadanej działki) to 1 100 000 zł - zakładając zastosowanie zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego, jak również interpretację ogólną Nr DD2.8202.4. 2020.

Podsumowując: Zbyła Pani nieruchomość otrzymaną w darowiźnie, której była właścicielem poniżej 5 lat. Dochód po poniesionych kosztach wynosi 1 670 000 zł. Kwotę tę planuje Pani przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w 2 etapach:

1)  zakup mieszkania na własne cele mieszkaniowe na czas budowy domu,

2)  budowa domu na własne cele mieszkaniowe na posiadanej już działce - docelowe miejsce zamieszkania.

Obie nieruchomości są od siebie około 2 km.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że nieruchomość nabyta aktem darowizny Rep. … od mamy …, położona w województwie …, powiecie …, gminie …, miejscowości …, obręb ewidencyjny nr …, …, składającej się z jedynej działki nr A o powierzchni 0,1244 ha, dla której Sąd Rejonowy w … … z siedzibą w … prowadzi księgę wieczystą nr …. Wypis z rejestru gruntów - działka położona w powiecie …, jednostka ewidencyjna …, …, obręb ewidencyjny …, …, działka nr A. Przedmiotowa nieruchomość zgodnie z aktem zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, parterowym z użytkowym poddaszem o powierzchni około 184,98 m², położona na ww. działce pod adresem ul. …, …. Stan prawny nieruchomości – była Pani jedynym właścicielem nieruchomości zabudowanej. Nieruchomość została sprzedana 21 czerwca 2024 r.

Sprzedaż nie nastąpiła podczas wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Działka, na której aktualnie trwa budowa domu, została nabyta przed sprzedażą ww. nieruchomości zlokalizowanej przy ul. …, …. Działka, na której trwa aktualnie budowa za środki pozyskane ze sprzedaży nieruchomości została zakupiona 3 października 2022 r. za środki pochodzące z majątku osobistego (darowizna od rodzica – zgłoszona w urzędzie skarbowym). Zatem, sama działka nie została sfinansowana ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, natomiast budowa domu tak. Jest Pani jedynym właścicielem nieruchomości. Zgodnie z aktem notarialnym Rep. …, nieruchomość położona jest w województwie …, powiecie …, gminie …, miejscowości …, składającej się z działki nr B o powierzchni 0,0274 ha i działki nr C o powierzchni 0,0541 ha, to jest o łącznej powierzchni 0,0815 ha, dla której Sąd Rejonowy … w … … prowadzi księgę wieczystą nr …. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów nieruchomość w powiecie …, jednostka ewidencyjna …, …, obręb ewidencyjny …, …, działki stanowiły grunty orne (RII).

Działki nr C i nr B, na której aktualnie trwa budowa posiadają MPZP w obszarze Gminy …, w granicach administracyjnych sołectwa …, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy … nr … z dnia 28 lipca 2005 r. (z późniejszymi zmianami), znajdują się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej … z przeznaczeniem podstawowym pod funkcję mieszkaniową jednorodzinną obejmującą istniejącą i nową zabudowę oraz fragment w terenie gospodarki rolnej prowadzonej na gruntach rolnych, łąkach, pastwiskach i sadach oznaczonym symbolem 02.R.48.

WZ – wystąpiła Pani o wydanie WZ w dniu 17 marca 2025 r., w odpowiedzi otrzymała Pani decyzję nr … o udzieleniu pozwolenia na budowę i zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki oraz projektu architektoniczno-budowlanego dla inwestycji: Budynek mieszkalny jednorodzinny wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz dojściem i dojazdem, na działkach nr C i nr B w miejscowości …, Gmina ….

Na nabytej działce aktualnie jest rozpoczęta budowa zgodnie z ww. decyzją – budynek będzie mieszkalny i będzie Pani w nim realizowała własne cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Docelowo planuje Pani w ww. budynku mieszkać, budynek nie będzie udostępniany osobom trzecim, nie zamierza go Pani ani wynajmować, ani czerpać z niego innych korzyści poza spokojnym życiem na wsi. Budowa została rozpoczęta w czerwcu 2025 r., planowane zakończenie: grudzień 2027 r. (jeśli nie wystąpią przeciwności losu).

Będzie posiadała Pani faktury, rachunki lub inne rzetelne dowody potwierdzające wydatkowanie przez Panią na budowę domu, środków pieniężnych uzyskanych z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości (…).

Lokal mieszkalny położony jest w …, osiedle … (oddalony od budowanego domu w … w linii prostej około 800 metrów, drogą – 2,7 km).

Zgodnie z aktem Rep. …, odrębna własność lokalu mieszkalnego została ustanowiona i przeniesiona na Panią jako jedynego właściciela w dniu 27 października 2025 r., a nabycie nieruchomości nastąpiło z majątku osobistego pochodzącego ze sprzedaży ww. nieruchomości (…). Z lokalem mieszkalnym jest związany udział wynoszący 86/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo własności działek nr: D, E i F (jednostka ewidencyjna …, obręb …). Lokal mieszkalny został nabyty w następstwie zawarcia dokumentowanej umowy deweloperskiej, tj. aktem notarialnym Rep. … z dnia 9 października 2024 r. Lokal mieszkalny został oddany do użytkowania, aktualnie jest w końcowej fazie wykończenia. W lokalu mieszkalnym będzie realizowała Pani własne cele mieszkaniowe (jest Pani w trakcie przeprowadzki i wykańczania lokalu). Nie będzie Pani lokalu wynajmować i czerpać korzyści z jego udostępniania osobom trzecim.

Do końca roku 2027 cała kwota ze sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie (…) zostanie wykorzystana na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na zakup lokalu mieszkalnego oraz na wybudowanie budynku mieszkalnego (domu jednorodzinnego).

Aktualnie Pani własne cele mieszkaniowe realizowane są u rodziców pod adresem: ul. …, … (meldunek tymczasowy), w niedalekiej przyszłości: …, ….

W przeszłości nie dokonywała Pani sprzedaży żadnych nieruchomości.

Pytania

1.  Czy suma kwot za obie nieruchomości (nieruchomość pierwsza: mieszkanie, jak i nieruchomość druga: docelowo budowany dom, które będą realizacją własnych celów mieszkaniowych), a która przewyższy kwotę dochodu ze sprzedaży otrzymanej w darowiźnie nieruchomości, zostaną zakwalifikowane jako realizacja własnych celów mieszkaniowych - obie nieruchomości?

2.  Czy wydatkując całą kwotę na obie nieruchomości będące realizacją własnych celów mieszkaniowych, będzie Pani zwolniona z podatku dochodowego w tej sytuacji?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1

Uważa Pani, że tak, ponieważ obie nieruchomości będą realizowały własne cele mieszkaniowe, lecz w różnym czasie, więc obie kwoty zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT oraz art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, a także interpretacją ogólną Nr DD2.8202.4.2020, będą zakwalifikowane jako realizacja własnych celów mieszkaniowych.

Ad 2

Uważa Pani, że tak, ponieważ zostanie wydatkowana cała kwota (cały dochód) uzyskany podczas sprzedaży nieruchomości, więc podatek dochodowy nie będzie obowiązywał.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż w czerwcu 2024 r. zabudowanej nieruchomości nabytej przez Panią w styczniu 2021 r. w drodze umowy darowizny, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, w przedstawionej sprawie podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na realizację własnego celu mieszkaniowego. Omawiane zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wymaga przeznaczenia równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na preferowane przez ustawodawcę cele, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży, nie zaś faktycznie posiadane środki finansowe.

Treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został (zostanie) wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Pani wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkowaniem środków pieniężnych uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej (działki nr A) nabytej w drodze darowizny na zakup lokalu mieszkalnego oraz budowę domu jednorodzinnego na działce, do której to działki przysługuje Pani tytuł własności.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 15 stycznia 2021 r. otrzymała Pani od mamy w darowiźnie do majątku osobistego nieruchomość, w skład której wchodziła działka z wybudowanym domem jednorodzinnym. Nieruchomość tą odpłatnie zbyła Pani w dniu 21 czerwca 2024 r. za kwotę 1 685 000 zł.

Powyżej uzyskane pieniądze zamierza Pani przeznaczyć na budowę domu na własne cele mieszkaniowe na wcześniej zakupionej przez Panią (do majątku osobistego) działce. Jednak z powodu braku posiadania aktualnie własnej nieruchomości zaistniała konieczność kupna mieszkania, tj. aktem notarialnym z dnia 9 października 2024 r. na własne cele mieszkaniowe za kwotę 654 840 zł (które zostało oddane do użytku w czerwcu 2025 r.). W zakupionym mieszkaniu zamierza Pani mieszkać, niezwłocznie po wykończeniu go do stanu umożliwiającego zamieszkanie, aż do momentu wybudowania oraz wykończenia docelowego domu na posiadanej działce, który to ma być docelowym miejscem zamieszkania. Z racji czasu jaki jest potrzebny na budowę domu oraz otrzymanie wszelkich pozwoleń, planuje Pani przeprowadzkę na rok 2027.

W dniu 21 czerwca 2024 r. sprzedała Pani nieruchomość otrzymaną w darowiźnie, tj. była jej właścicielem poniżej 5 lat. Dochód po poniesionych kosztach wynosi 1 670 000zł. Kwotę tą planuje Pani przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w 2 etapach:

1)  zakup mieszkania na własne cele mieszkaniowe na czas budowy domu,

2)  budowa domu na własne cele mieszkaniowe na posiadanej już działce - docelowe miejsce zamieszkania.

Działka, na której aktualnie trwa budowa domu, została nabyta przed sprzedażą ww. nieruchomości. Działka, na której trwa aktualnie budowa za środki pozyskane ze sprzedaży nieruchomości została zakupiona 3 października 2022 r. za środki pochodzące z majątku osobistego. Zatem, sama działka nie została sfinansowana ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, natomiast budowa domu tak. Jest Pani jedynym właścicielem nieruchomości. Wystąpiła Pani o wydanie warunków zabudowy w dniu 17 marca 2025 r., w odpowiedzi otrzymała Pani decyzję o udzieleniu pozwolenia na budowę. Na nabytej działce aktualnie jest rozpoczęta budowa zgodnie z ww. decyzją – budynek będzie mieszkalny i będzie Pani w nim realizowała własne cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Docelowo planuje Pani w ww. budynku mieszkać, budynek nie będzie udostępniany osobom trzecim, nie zamierza go Pani ani wynajmować, ani czerpać z niego innych korzyści. Budowa została rozpoczęta w czerwcu 2025 r., planowane zakończenie grudzień 2027 r. Będzie posiadała Pani faktury, rachunki lub inne rzetelne dowody potwierdzające wydatkowanie przez Panią na budowę domu, środków pieniężnych uzyskanych z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości.

Lokal mieszkalny położony jest w …: odrębna własność lokalu mieszkalnego została ustanowiona i przeniesiona na Panią jako jedynego właściciela w dniu 27 października 2025 r., a nabycie nieruchomości nastąpiło z majątku osobistego pochodzącego ze sprzedaży ww. nieruchomości. W lokalu mieszkalnym będzie realizowała Pani własne cele mieszkaniowe (jest Pani w trakcie przeprowadzki i wykańczania lokalu). Nie będzie Pani lokalu wynajmować i czerpać korzyści z jego udostępniania osobom trzecim.

Do końca 2027 r. cała kwota ze sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie zostanie wykorzystana na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup lokalu mieszkalnego oraz na wybudowanie budynku mieszkalnego (domu jednorodzinnego).

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Takimi celami mogą być m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) oraz budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy).

W odniesieniu do przedmiotu sprawy wyjaśniam, że wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego.

Należy również wskazać, że ustawodawca regulując omawiane zwolnienie nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw tylko do podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości (budynków/lokali mieszkalnych), nie limituje celów które można zrealizować, czy też liczby budynków/lokali, które podatnik może nabyć. Ustawa nie ogranicza prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości mieszkalnych, jednakże wyraźnie wskazuje, że skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko i wyłącznie do tych nieruchomości, które służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych.

Stosownie do art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048):

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach: z dnia 28 maja 2019 r., sygn. akt II FSK 1754/17 oraz z dnia 13 listopada 2018 r., sygn. akt II FSK 3228/16 wyjaśnił, że brzmienie przepisu (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) jest czytelne i jasne, pozwalające przy zastosowaniu metod wykładni językowej odczytać treść normy prawnej w stopniu koniecznym i wystarczającym do identyfikacji zakresu zwolnienia podatkowego. Wynika z niego niewątpliwie, że poniesienie wydatków na cele mieszkaniowe to poniesienie wydatku na budowę budynku, który stanowi własność albo współwłasność podatnika w rozumieniu prawa cywilnego, przy czym zwolnienie przysługuje, jeżeli wydatki na ten właśnie cel zostały poczynione w okresie wskazanym przez ustawodawcę. Jest oczywiste, że aby poczynić wydatki na tak określony cel, trzeba być właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości, na którą czyni się wydatki - i to w terminie zakreślonym w przepisie. Inaczej nie dochodzi do poniesienia wydatków na cele mieszkaniowe, co wyklucza możliwość skorzystania ze zwolnienia.

Zauważyć również należy, że stosownie do art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności będzie budynek wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Zatem, biorąc pod uwagę konstrukcję ww. przepisu stwierdzić należy, że budynek trwale związany z nieruchomością gruntową stanowi jej część składową co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku wzniesionego na tym gruncie, jest zawsze właściciel nieruchomości gruntowej, na której budynek ten został wybudowany.

Stosownie do art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.):

Budowa realizowana jest na podstawie pozwolenia na budowę, a kończy się z chwilą zakończenia robót budowlanych (budowy) i uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego lub upływu terminu po zgłoszeniu zakończenia robót budowlanych przy braku sprzeciwu organu administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego.

Zgodnie z art. 3 pkt 7 ustawy Prawo budowlane:

Przez budowę budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać wykonanie robót budowlanych dotyczących elementów budynku, które stanowią jego substancję lub są trwale z tym budynkiem związane, np. wykonanie wszystkich przyłączy i uzbrojeń działki w media (gaz, woda, kanalizacja, energetyka, instalacja grzewcza).

W przypadku natomiast skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z wykończeniem wybudowanego budynku mieszkalnego, w którym podatnik zamierza realizować własne cele mieszkaniowe, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wprost w katalogu wydatków mieszkaniowych wydatków na wykończenie budynku, ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym:

Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Za „remont” budynku mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego budynku, służące jego utrzymaniu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku.

W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można uważać, w szczególności, wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowopowstałym budynku mieszkalnym wraz z wymianą/instalacją składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, cieplej wody, gazu przewodowego). W praktyce więc przy rozpatrywaniu przesłanek pozwalających na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, zarówno w przypadku remontu, budowy, jak i wykończenia nieruchomości ponoszone są wydatki o zbliżonym charakterze.

Wyjaśnienia wymaga, że w dniu 14 października 2021 r. została wydana przez Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej interpretacja ogólna z dnia 13 października 2021 r., Nr DD2.8202.4.2020, w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego.

Zgodnie z powyższą interpretacją ogólną, dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych, uznano, że wydatki poniesione na zakup i montaż:

a)  kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących,

b)  szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką,

c)  oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących,

d)  okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego,

e)  mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby,

f)   mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar” i zabudowa kuchenna wolnostojąca

-     mieszczą się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nadmienić również należy, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Jednakże powołane wyżej przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odnosząc się do wydatków na cele mieszkaniowe, nie przewidują ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku.

W art. 180 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), ustanowiono, że:

Niemniej w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro zamierza Pani skorzystać ze zwolnienia winna liczyć się z koniecznością wykazania faktu wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Organ podatkowy dla celów podatkowych weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego uprawniony jest żądać od podatników udowodnienia poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości faktycznie przeznaczone zostały przez podatnika na cele mieszkaniowe. Takimi dokumentami mogą być m.in. umowy, faktury VAT bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić. Takimi dokumentami mogą więc być również – umowa z wykonawcą na prace budowlane oraz potwierdzenie zapłaty za ich wykonanie – o ile z dokumentów tych jednoznacznie wynika kto, w jakim terminie, jakie wydatki i w jakiej kwocie poniósł. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają wymogu dokumentowania wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe wyłącznie fakturami VAT.

Wskazać zatem należy, że ustawodawca nie wprowadził ograniczenia, co do ilości celów i nieruchomości na jakie można wydatkować przychód ze sprzedaży nieruchomości, aby móc skorzystać z omawianego zwolnienia przedmiotowego.

Niemniej jednak należy wyjaśnić, że przedmiotowe zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją, która nie ma na celu zwalniać każdego wydatkowania środków. Samo poniesienie przez podatnika wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.

Biorąc pod uwagę powyższe, nienastępująca w ramach działalności gospodarczej, sprzedaż 21 czerwca 2024 r. zabudowanej nieruchomości nabytej przez Panią 15 stycznia 2021 r., w drodze darowizny stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy, ponieważ ww. sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości.

Natomiast wydatkowanie przez Panią przychodu z ww. odpłatnego zbycia zabudowanej nieruchomości, na obydwa wskazane w opisie własne cele mieszkaniowe, tj.: na nabycie w 2025 r. lokalu mieszkalnego (odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej) oraz na budowę domu i jego wykończenie, uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu ww. odpłatnego zbycia, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia jest w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód w całości korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Ponadto wskazać należy, że wydając interpretacje indywidualne Organ nie weryfikuje kwot i obliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek określenia podstawy opodatkowania, a prawidłowość takiego obliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.