Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.402.2026.2.AKU

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych:

·   w zakresie wydatkowania środków pieniężnych na zakup prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nie pochodzących z tego odpłatnego zbycia, przed datą uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność – jest nieprawidłowe,

·   w pozostałym zakresie – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 kwietnia 2026 r. złożył Pan wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełnił go Pan pismami złożonymi 1 czerwca 2026 r. i 9 czerwca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2025 r. wraz z małżonką podpisał Pan umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, która została sfinalizowana aktem notarialnym dnia 6 lutego 2026 r. Ma Pan z żoną rozdzielność majątkową. Kwota sprzedaży nieruchomości to 1 850 000 PLN. Po spłaceniu hipoteki, która była na tę nieruchomość oraz podzieleniu reszty na dwie osoby po równo, Pana przychód wynosi 674 703,25 PLN.

Po otrzymaniu pieniędzy zakupił Pan mieszkanie w cenie 830 000 PLN, z czego 510 000 PLN w gotówce, a 320 000 PLN finansowane kredytem hipotecznym zaciągniętym 9 lutego 2026 r.

W uzupełnieniu wniosku z 1 czerwca 2026 r., udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

1)  kiedy i w jaki sposób nabył Pan udział w nieruchomości, który Pan odpłatnie zbył 6 lutego 2026 r.; w przypadku nabycia w spadku proszę wskazać, kiedy nieruchomość nabył spadkodawca;

Odpowiedź: Nabycie: Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego pomiędzy deweloperem a Panem i Pana żoną – 11 kwietnia 2019 r. Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowa sprzedaży pomiędzy deweloperem a Panem i żoną – 12 lutego 2021 r.

2)  miejsce położenia ww. nieruchomości;

Odpowiedź: X, gmina X, powiat …., woj. ….

3)  jaki tytuł prawny przysługiwał Panu do ww. nieruchomości (lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, nieruchomość niezabudowana budowlana, inny – jaki);

Odpowiedź: Lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.

4)  czy sprzedaż przez Pana ww. udziału w nieruchomości nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;

Odpowiedź: Nie.

5)  czy i kiedy (należy wskazać dokładną datę) oraz w jakiej wysokości otrzymał Pan zadatek od kupującego; czy przeznaczył Pan otrzymany zadatek na zakup nowej nieruchomości;

Odpowiedź: Tak, 9 grudnia 2025 r. – całość (a nawet więcej) została przeznaczona na zadatek na zakup lokalu.

6)  miejsce położenia nabytego lokalu mieszkalnego;

Odpowiedź: X, dzielnica ….

7)  jaki tytuł prawny przysługuje Panu do zakupionego mieszkania (lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, inny – jaki);

Odpowiedź: Lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.

8)  kiedy dokładnie nastąpiła całkowita zapłata ceny za wskazany lokal mieszkalny;

Odpowiedź: 12 lutego 2026 r. zapłacił Pan większość, resztę dopłacił bank kolejnego dnia (13 lutego 2026 r.).

9)  czy w ww. lokalu realizuje Pan własne cele mieszkaniowe, tj. czy mieszka Pan w tym mieszkaniu; czy nabyty lokal nie jest udostępniany osobom trzecim odpłatnie lub nieodpłatnie; czy zamierza go Pan wynajmować, podnajmować lub w jakikolwiek inny sposób czerpać korzyści z jego udostępnienia osobom trzecim;

Odpowiedź: Mieszka Pan w mieszkaniu sam i służy wyłącznie jako cel mieszkaniowy własny – żadnej działalności czy wynajmu.

10)  czy w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dokonał Pan sprzedaży ww. nieruchomości, przeznaczy Pan całą kwotę uzyskaną z ww. sprzedaży (tj. całą kwotę wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, w części przypadającej na Pana udział w nieruchomości) na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na zakup lokalu mieszkalnego;

Odpowiedź: 3 lata jeszcze nie minęły, ale na tym polega całe pytanie, z którym się Pan zwraca. Pana część ze sprzedaży nieruchomości to 674 703,25 PLN. Z tej kwoty 510 000 PLN zapłacił Pan za nowe mieszkanie (320 000 PLN dopłacił bank), a pozostała gotówka (164 703,25 PLN) została, zostaje i będzie zużyta na wykończenie i wyposażenie mieszkania. Pytanie polega na tym, czy musi Pan okazywać faktury na te 164 703,25 PLN, aby korzystać z ulgi mieszkaniowej, czy może nie ma takiej konieczności, ponieważ liczy się kwota zakupu mieszkania, która przewyższa znacząco Pana przychód ze sprzedaży? Pojawiają się tu rozbieżne kwestie, Pana pytania i wątpliwości opiera Pan o: (a) wyrok NSA z dnia 4 września 2019 r., sygn. akt II FSK 3110/17 oraz wyrok NSA z dnia 2 lutego 2024 r., sygn. akt II FSK 594/21 (b) odpowiedź MF nr DD2.054.17.2025 (interpelacja 12305).

11)  przez kogo i na jaki okres został zaciągnięty kredyt, o którym mowa we wniosku;

Odpowiedź: Przez Pana, na okres 30 lat.

12)  na jaki cel został zaciągnięty ww. kredyt zgodnie z umową kredytową;

Odpowiedź: Jest to kredyt hipoteczny na nabycie nieruchomości.

13)  jakie wydatki oraz w jakich datach zostały faktycznie poniesione ze środków pieniężnych pochodzących z ww. kredytu;

Odpowiedź: Całość kredytu została przelana na konto sprzedającego.

14)  czy z ww. umowy kredytowej wynika, że wszyscy kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za wynikające z niej zadłużenie;

Odpowiedź: Jest jeden kredytobiorca, Pan.

15)  czy ww. kredyt został zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

Odpowiedź: Tak, ….

W uzupełnieniu wniosku z 9 czerwca 2026 r., wyjaśnił Pan:

1)  przedwstępna umowa za sprzedaż domu była w formie aktu notarialnego;

2)  powyższa umowa zawiera informacje o zadatku – po 25 000 PLN dla Pana i małżonki;

3)  przelew zadatku został zlecony przelewem ekspresowym dnia 9 grudnia 2025 r. w kwocie 25 000 PLN i otrzymał Pan kwotę tego samego dnia;

4)  resztę pieniędzy otrzymał Pan kolejno: 395 000 PLN dnia 6 lutego 2026 r. ze środków własnych kupujących oraz 254 703,25 PLN z banku finansującego kupujących dnia 19 lutego 2026 r.;

5)  zapłacił Pan za mieszkanie w X jak następuje: 50 000 PLN zadatku dnia 9 grudnia 2025 r., 460 000 PLN dnia 12 lutego 2026 r. zaraz po podpisaniu aktu notarialnego + bank finansujący w części Pana zakup przelał pozostałe 320 000 PLN następnego dnia bezpośrednio do sprzedającego, tj. 13 lutego 2026 r.;

6)  akt notarialny przenoszący własność mieszkania w X podpisano dnia 12 lutego 2026 r.

Pytanie

Czy przy ustalaniu kosztów poniesionych na zakup własnych celów mieszkaniowych, bierze się pod uwagę cenę mieszkania z aktu notarialnego (830 000 PLN) czy tylko tę część, na którą miał Pan gotówkę (reszta jest finansowana przez bank poprzez kredyt hipoteczny)?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, liczy się cena z aktu notarialnego, czyli 830 000, co przy przychodzie ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości w wysokości 674 703,25 PLN, który jest mniejszy niż cena nowego mieszkania, znaczyłoby, że podatek dochodowy wynosi 0.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że opierając się na interpretacji MF, Pana stanowisko w sprawie brzmi, iż dalsze formalności oraz faktury uzasadniające korzystanie z ulgi mieszkaniowej są zbędne, gdyż liczy się cena zakupu mieszkania, która przewyższa Pana przychód ze sprzedaży znacząco.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż 6 lutego 2026 r. udziału w odrębnej własności lokalu mieszkalnego nabytego przez Pana 12 lutego 2021 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 ww. ustawy, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis wskazuje, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Zatem, gdy powstaje zobowiązanie podatkowe z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy określić moment powstania tego przychodu. Jest to wyjątek od kasowej metody powstania przychodu określonej w art. 11 ust. 1 ww. ustawy, który określa że „przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie”. Tym samym, cena wyrażona w umowie, już w chwili jej zawarcia, jak mówi art. 19 ust. 1 ww. ustawy jest przychodem. Nie ma znaczenia to, kiedy ten przychód zostanie przez podatnika otrzymany, czy postawiony do jego dyspozycji. W przypadku źródła przychodów, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości, przychodem jest cena określona w umowie przenoszącej własność (np. w akcie notarialnym dotyczącym zbycia nieruchomości), pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Skoro zatem ustawodawca określił, że przychodem jest cena wyrażona w umowie, to nie ma wątpliwości, że nie chodzi tu o kwotę, którą sprzedawca nieruchomości otrzymał lub też, która została mu pozostawiona do dyspozycji. Nie jest to też kwota należna sprzedawcy. Przychodem ze zbycia nieruchomości, co do zasady, jest wartość wyrażona w cenie sprzedaży. Przychodem z tego źródła nie są więc pieniądze, które sprzedawca uzyskał (bądź uzyska w przyszłości) w wyniku sprzedaży, a wartość wyrażona w cenie sprzedaży.

Zatem, przychodem z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym, który odpłatnie zbył Pan 6 lutego 2026 r., jest – zgodnie z art. 19 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, z zastrzeżeniem art. 19 ust. 1 zdanie drugie ww. ustawy.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.

Można do takich kosztów zaliczyć:

·      koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

·      prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

·      koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

·      wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

·      koszty i opłaty sądowe.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi w przedmiotowej sprawie zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tych przepisach wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).

Do celów mieszkaniowych – wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – wydatkowanie na które przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania z omawianego zwolnienia, ustawodawca zakwalifikował m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

Z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, by dla skorzystania ze zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe). Podstaw ku temu nie daje użyty w przepisie zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”, który należy uznać za element normy wyznaczającej termin wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Termin ten, jak wynika z przepisu, ma charakter terminu przewidzianego, ustalonego jako końcowy, tj. terminu, który kończy się z upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest jednak wydatkowanie w tym terminie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego. Natomiast z przepisu nie wynika, by ustawodawca uzależniał je od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia nieruchomości. Istotnym jest więc, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, nawet jeżeli formalnie sprzedaż ta została dokonana już po poniesieniu wydatków na cele mieszkaniowe.

W omawianej sprawie wskazał Pan, że w 2021 r. zakupił Pan wraz z małżonką (mają Państwo rozdzielność majątkową) w 2025 r. lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, który został sprzedany 6 lutego 2026 r. Kwota sprzedaży nieruchomości to 1 850 000 zł. Po spłaceniu hipoteki, która była na tę nieruchomość oraz podzieleniu reszty na dwie osoby po równo, otrzymał Pan 674 703,25 zł. Po otrzymaniu pieniędzy zakupił Pan lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość za cenę 830 000 zł. Zapłata nastąpiła w następujący sposób: zapłacił Pan 50 000 zł zadatku na ww. lokal 9 grudnia 2025 r., z czego 25 000 zł pochodziło z zadatku, jaki otrzymał Pan za sprzedaż udziału w lokalu mieszkalnym, następnie 460 000 zł 12 lutego 2026 r. zaraz po podpisaniu aktu notarialnego, a pozostałą cenę zakupu mieszkania w kwocie 320 000 zł przelał bank 13 lutego 2026 r., bezpośrednio do sprzedającego.

W związku z tym, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, to aby równowartość przychodu z tego odpłatnego zbycia mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatkowanie środków pieniężnych nie pochodzących ze sprzedaży (np. własnych oszczędności), powinno nastąpić po lub w dniu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego).

Tymczasem, w omawianej sprawie wskazał Pan, że w dniu 9 grudnia 2025 r. (tj. przed ostatecznym przeniesieniem prawa własności do lokalu mieszkalnego) wydatkował Pan kwotę 50 000 zł jako zadatek na zakup tego lokalu, z czego tylko 25 000 zł pochodziło z zadatku, jaki otrzymał Pan od kupujących za sprzedany lokal mieszkalny.

W konsekwencji, wydatkowanie przez Pana tych środków na nabycie lokalu mieszkalnego przed zawarciem umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, które nie pochodziły z tego odpłatnego zbycia, nie uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że wydatkowanie tych środków pieniężnych nastąpiło przed powstaniem przychodu, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, nabytego w 2021 r.

Wobec powyższego, Pana stanowisko w tej części jest nieprawidłowe.

Z zadanego przez Pan pytania wynika, że podstawową wątpliwość budzi kwestia, czy do ustalenia wysokości wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe można uznać całość kwoty stanowiącą cenę zakupu lokalu mieszkalnego, tj. 830 000 zł, czy tylko tę część, którą zakupił Pan za gotówkę.

Przechodząc zatem do tej kwestii należy podkreślić, że z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, że w celu zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych podatnik powinien wydatkować te same środki finansowe, które otrzymał z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Z ww. przepisu należy bowiem wywnioskować, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wydatkowanie równowartości (odpowiednio w całości lub części) przychodu osiągniętego z odpłatnego zbycia na określone cele mieszkaniowe, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży.

Takie też stanowisko zostało zaprezentowane w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 września 2019 r., sygn. akt II FSK 3110/17, w którym Sąd stwierdził:

Zatem, w opisanej przez Pana sytuacji, wydatkowanie przez Pana części przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, po dacie uzyskania przychodu z tego odpłatnego zbycia, na zakup lokalu mieszkalnego, w którym realizuje Pan własne cele mieszkaniowe, uprawnia do skorzystania z ww. zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy i to zarówno w kwocie, która została przez Pana zapłacona ze środków własnych, jak też w kwocie pozyskanej z kredytu hipotecznego.

Wobec powyższego, Pana stanowisko w tej części jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście przedstawionego pytania, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnić się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto wskazać należy, że wydając interpretacje indywidualne Organ nie weryfikuje kwot i obliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek określenia podstawy opodatkowania, a prawidłowość takiego obliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.