Spłata pożyczki gotówkowej jako wydatek na cele mieszkaniowe.
Podatniczka wraz z mężem nabyła w 2018 roku nieruchomość gruntową składającą się z części o różnym przeznaczeniu: tereny zabudowy mieszkalno-usługowej (MU1), tereny tras komunikacyjnych (KD) oraz tereny leśne (ZL). Nabycie sfinansowano pożyczką gotówkową, której cel nie był określony w umowie. W 2022 roku, przed upływem 5 lat od nabycia, nieruchomość została sprzedana,…
Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia wynikającego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w części dotyczącej:
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
8 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 7 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem, które wpłynęło 16 czerwca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Zwróciła się Pani z prośbą o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od jej nabycia.
Wraz z mężem A.A., 21 marca 2018 r. zaciągnęła Pani pożyczkę gotówkową w banku … na zakup działki w X. W umowie kupna pośredniczyło biuro pośrednictwa nieruchomości … „…” z Y. Dnia 16 maja 2018 r. wypłaciliście z banku kwotę 5 000 zł (5 tysięcy), a 18 maja 2018 r. wypłaciliście 60 000 zł (sześćdziesiąt tysięcy), aby dnia 21 maja 2018 r. zapłacić gotówką (tak sobie życzyli sprzedający) za nabywaną nieruchomość (działkę w X), wypisy z aktu notarialnego oraz umowę pośrednictwa w kupnie działki do biura nieruchomości.
Koszty poniesione na kupno działki w dniu 21 maja 2018 r. to:
łącznie 63 059,12 zł.
Zbieżność dotycząca kupna działki i zaciągniętej pożyczki gotówkowej oraz wypłat z banku jednoznacznie wskazują na stan faktyczny opisany powyżej.
Niestety, przed upływem 5 lat od nabycia działki, ze względu na trudną sytuację rodzinną (została Pani sama z trójką dzieci) i nie wiedziała Pani, czy uda Jej się spłacić kredyt, byliście zmuszeni do podjęcia trudnej decyzji o sprzedaży działki. Dnia 29 grudnia 2022 r. sprzedaliście działkę, natomiast 30 grudnia 2022 r. dokonaliście całkowitej spłaty pożyczki gotówkowej do banku …
Doprecyzowując stan faktyczny, w odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania, udzieliła Pani następujących odpowiedzi.
a. Proszę wskazać numer ewidencyjny (oznaczenie geodezyjne) działki, którą Pani kupiła w 2018 r., jej powierzchnię, rodzaj gruntów (klasyfikacji gruntów według ewidencji gruntów) działki oraz miejsce jej położenia.
Odp.: Numery działek:
Nieruchomość położona w X, gmina X, powiat Y.
b. Jaki rodzaj praw przysługiwał Pani do nieruchomości (gruntu) stanowiącej działkę (własność, prawo użytkowania wieczystego).
Odp.: Prawo do własności na podstawie aktu notarialnego Repertorium A Nr …, Repertorium A Nr ….
c. Kiedy (proszę wskazać dzień-miesiąc-rok) nabyła Pani działkę, o której mowa we wniosku; czy nabycie nastąpiło do wspólnoty majątkowej małżeńskiej.
Odp.: „Działkę nabyłam wraz z mężem A.A. 21 maja 2018 r. do wspólnoty majątkowej”.
d. Czy w momencie sprzedaży ww. nieruchomości była Pani jej wyłącznym właścicielem.
Odp.: W momencie sprzedaży nieruchomość była wspólna z mężem A.A.
e. Jakie było przeznaczenie działki według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Odp.: Przeznaczenie działki według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy X zatwierdzonym uchwałą Nr … Rady Gminy X z dnia 31 sierpnia 2004 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa … z 2004 r. Nr …, poz. … oraz w Dzienniku Urzędowym Województwa … z 2008 r. Nr …, poz. …. Działki 1, 2, 3 położone są w następujących jednostkach strukturalnych:
Nadleśnictwo Z reprezentujące Skarb Państwa, po przeanalizowaniu lokalizacji działki 4 położonej w obrębie X, gmina X, jej sposobu użytkowania i przeznaczenia w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego postanawia nie skorzystać z prawa pierwokupu wynikającego z przepisów ustawy z dnia 13 kwietnia 2016 r. o zmianie ustawy o lasach (Dz. U. 2016 r. poz. 1586).
f. Jaki był cel nabycia przez Panią ww. działki, czy nabyła ją Pani w celu wybudowania budynku mieszkalnego dla zaspokojenia Pani potrzeb mieszkaniowych, w celu lokaty kapitału, późniejszej odsprzedaży, inwestycyjnym, na wynajem, w celu prowadzenia działalności gospodarczej, w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego lub w innym celu – jakim?
Odp.: Celem nabycia działki była budowa domu w późniejszym czasie.
g. Czy po zakupie ww. działki złożyła Pani wniosek o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, a jeżeli tak, to kiedy?
Odp.: „Po zakupie działki nie złożyłam wniosku o pozwolenie na budowę domu”.
h. Czy przed sprzedażą ww. działki uzyskała Pani decyzję o pozwoleniu na budowę budynku (jeżeli tak to proszę wskazać dzień-miesiąc-rok uzyskania tej decyzji) i budowy jakiego rodzaju budynku dotyczyła decyzja o pozwoleniu na budowę (np. budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku mieszkalnego wielorodzinnego)?
Odp.: Nie było pozwolenia.
i. Czy w umowie pożyczki gotówkowej został określony cel jej przeznaczenia; jeśli tak, to jaki.
Odp.: W umowie pożyczki gotówkowej bank nigdy nie określa celu wzięcia pożyczki i tak też było w naszym przypadku.
j. W jaki sposób wykorzystywała Pani zakupioną nieruchomość? (należy to szczegółowo wyjaśnić).
Odp.: „Działka była przez nas koszona, obsadzana krzakami i drzewami oraz krzewami owocowymi. Na działce posadowiony był garaż blaszak, który służył do przechowywania drobnych sprzętów ogrodowych, potrzebnych na dany moment użytkowania działki, ogrodzenie z siatki leśnej i utwardzony wjazd na działkę”.
k. Czy sprzedaż przez Panią ww. nieruchomości nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?
Odp.: Nie było związku z działalnością gospodarczą.
l. Czy cała wartość przychodu (równowartość przychodu), który uzyskała Pani ze sprzedaży ww. nieruchomości została wydatkowana na Pani własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 bądź art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Odp.: Niecała wartość przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki została wydatkowana na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 bądź art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Postępowanie sprawdzające jest w toku i nie można tego jednoznacznie stwierdzić w tym momencie.
Pytanie
Czy zaciągnięcie i spłatę pożyczki gotówkowej z dnia 21 marca 2018 r. można zaliczyć jako wydatki poniesione na cele mieszkaniowe w związku ze zbyciem nieruchomości?
Pani stanowisko w sprawie
Uważa Pani, że zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 1 pkt 2 lit. c) spłata zaciągniętej pożyczki wraz z odsetkami stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe.
Wraz z mężem A.A. 21 marca 2018 r. wzięła Pani pożyczkę w Banku … na zakup działki w X. Działka miała być przeznaczona pod budowę domu w późniejszym czasie, po spłacie pożyczki na tę działkę i zdobycie dalszych środków finansowych. O działkę dbała Pani wraz z mężem kosząc ją regularnie, obsadzając krzakami i drzewami owocowymi. Postawiliście Państwo garaż blaszak, ogrodzenie z siatki leśnej, wysypaliście i utwardziliście wjazd na działkę, aby można było z niej korzystać. Niestety, przed upływem 5 lat od nabycia działki Pani i mąż zostali zmuszeni ją sprzedać. Rozstała się Pani z mężem i została sama z trójką dzieci i pożyczką na działkę. Pieniądze ze sprzedaży przeznaczyła Pani na całkowitą spłatę pożyczki i przez trzy lata inwestowała oraz poprawiała komfort i standard życia w mieszkaniu, które jest Pani własnością, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (ulga mieszkaniowa). Posiada Pani FV na swoje nazwisko.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.
We wniosku wskazała Pani, że 21 maja 2018 r. nabyła Pani wraz z mężem do wspólności majątkowej niezabudowaną nieruchomość, która została sprzedana 29 grudnia 2022 r. W związku z tym, sprzedaż ww. nieruchomości, nienastępująca w ramach działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 , a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d , powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 , dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 , jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak wynika z powyższego, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 , wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 , i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4 , do dnia zapłaty podatku włącznie.
Natomiast, przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e , w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
2) wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
– przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).
Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Stosownie natomiast do art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:
Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie.
Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.
Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tych przepisach wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący). W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
Z opisu stanu faktycznego wynika, że 21 marca 2018 r. wraz z mężem zaciągnęła Pani pożyczkę gotówkową w banku na zakup do majątku wspólnego nieruchomości w dniu 21 maja 2018 r. Celem nabycia ww. nieruchomości była budowa domu w późniejszym czasie. Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość była położona w następujących jednostkach strukturalnych:
W dniu 29 grudnia 2022 r. ww. nieruchomość została sprzedana, a 30 grudnia 2022 r. dokonano całkowitej spłaty pożyczki gotówkowej do banku.
Wyjaśniła Pani, że nie wydatkowała całej wartości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 bądź art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z cytowanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, jest zatem fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika.
Odnosząc się do kwestii uznania za wydatki na własne cele mieszkaniowe wydatków poniesionych na spłatę pożyczki, o której mowa we wniosku, wskazać trzeba, że zgodnie z uprzednio cytowanym przepisem art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c).
Konstrukcja powołanych przepisów oraz ich wykładnia literalna prowadzą do jednoznacznych rezultatów, jeżeli chodzi o kwestię uzależnienia prawa do zwolnienia od faktu zaciągnięcia określonego kredytu (pożyczki). Zwolnienie w sposób literalny odnosi się do sytuacji spłaty kredytu (pożyczki), w przypadku, gdy został on zaciągnięty na ściśle określony cel mieszkaniowy. Jednakże, w przypadku, gdy w umowie kredytu lub pożyczki nie został wskazany cel jej przeznaczenia, a pozostałe okoliczności (np. faktyczne przeznaczenie środków pochodzących z kredytu lub pożyczki) wskazują, że celem zaciągnięcia zobowiązania była realizacja przez podatnika własnego celu mieszkaniowego – przy spełnieniu pozostałych warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wydatki na spłatę takiego kredytu lub pożyczki oraz odsetek od takiego kredytu lub pożyczki dają prawo do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ważne jest również, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.
Przy czym, w myśl obowiązującego od 1 stycznia 2022 r. art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może być to również kredyt (pożyczka) zaciągnięty w związku ze zbywaną nieruchomością, w tym również kredyt (pożyczka), wydatki na spłatę którego odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, sfinansowanych tym kredytem (pożyczką).
Z treści wniosku wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość, na której planowała Pani w przyszłości zbudować dom, była położona na terenach zabudowy mieszkalno-usługowej, terenach tras komunikacyjnych oraz terenach leśnych.
Wskazać w tym miejscu należy, że o charakterze nabytego gruntu nie rozstrzyga jedynie zamiar podatnika wybudowania na nim budynku mieszkalnego, ale charakter gruntu – jego przeznaczenie. Tak więc podstawowym warunkiem uprawniającym do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest nabycie gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wyjaśnienia, co stanowi podstawę do określenia przeznaczenia gruntu. W związku z tym konieczne jest odniesienie się, w tym zakresie, do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 poz. 1130 ze zm.).
W myśl art. 4 ust. 1 ww. ustawy:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i jako taki zawiera ustalenia powszechnie wiążące na obszarze, na którym obowiązuje. Wiąże właścicieli nieruchomości gruntowych położonych na jego obszarze. Do czasu, kiedy nie zostanie zmieniony lub uchylony, wiąże także gminy oraz organy państwa, we właściwości których pozostaje wypowiadanie się w kwestii praw i obowiązków właściciela nieruchomości na podstawie przepisów odrębnych, w szczególności organy opiniujące, uzgadniające i zezwalające na budowę obiektu budowlanego.
Stosownie do art. 4 ust. 2 ww. ustawy:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
Na mocy art. 6 ust. 2 pkt 1 omawianej ustawy
Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.
W myśl art. 2 pkt 12 ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Charakter gruntu może zatem wynikać z przeznaczenia jakie zostało mu nadane w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy, która w sytuacji, gdy dla danego terenu nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego określa sposób zagospodarowania i zabudowy terenu.
Zatem, wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości na spłatę pożyczki, która została przeznaczona na zakup części nieruchomości, oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny teren zabudowy mieszkalno-usługowej (MU1), uprawnia Panią do zastosowania zwolnienia wynikającego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Natomiast, do zastosowania ww. zwolnienia nie uprawnia poniesienie przez Panią wydatku na spłatę pożyczki przeznaczonej na zakup tej części nieruchomości, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest KD-D1/2 i przeznaczona jest pod teren tras komunikacyjnych oraz jako ZL – tereny leśne, bowiem nie jest to wydatek na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z wniosku jednoznacznie wynika, że część nieruchomości nie jest przeznaczona pod zabudowę mieszkalną.
Zatem, do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uprawnia Panią spłata pożyczki zaciągniętej na zakup tej części przedmiotowej nieruchomości, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dopuszcza zabudowę mieszkaniową, tj. tereny zabudowy mieszkalno-usługowej.
Przy czym, wolny od podatku dochodowego jest dochód z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe (tj. spłaty pożyczki zaciągniętej na zakup tej części nieruchomości, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową, tj. tereny zabudowy mieszkalno-usługowej) w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Reasumując, wydatkowanie przychodu uzyskanego przez Panią z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości (działki przeznaczonej pod budowę domu) na spłatę przypadającej na Panią części pożyczki gotówkowej zaciągniętej na zakup tej części przedmiotowej nieruchomości, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dopuszcza zabudowę mieszkaniową, tj. tereny zabudowy mieszkalno-usługowej stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) oraz art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Natomiast, przychód uzyskany przez Panią z odpłatnego zbycia udziału w ww. nieruchomości na spłatę przypadającej na Panią części pożyczki gotówkowej zaciągniętej na zakup tej części przedmiotowej nieruchomości, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod teren tras komunikacyjnych oraz terenów leśnych nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) oraz art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Należy wskazać, że Organ nie odniósł się do kwestii wydatkowania przychodu uzyskanego przez Panią z odpłatnego zbycia udziału w przedmiotowej nieruchomości na – jak wskazała Pani we własnym stanowisku – poprawę komfortu i standardu życia w mieszkaniu, które jest Pani własnością, w kontekście spełnienia przesłanek przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż kwestia ta nie była przedmiotem Pani zapytania. Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zagadnienia podatkowego będącego ściśle przedmiotem Pani zapytania, gdyż treść pytania wyznacza zakres wydawanej interpretacji.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Do wniosku dołączyła Pani ksero dokumentów. Podkreślam, że w postępowaniu dotyczącym wydania interpretacji indywidualnej nie prowadzę postępowania wyjaśniającego i nie analizuję dokumentów, ale opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionym we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.
Wskazać również należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. Natomiast „zainteresowanym” w rozumieniu art. 14b § 1 tej ustawy, jest osoba, która występuje z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej i będąca wnioskodawcą. W związku z tym, niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani, nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo