Skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym.
Podatnik wraz z byłą żoną nabył w 2018 r. udział 1/2 w lokalu mieszkalnym do majątku wspólnego. W 2021 r. rozwód, w 2022 r. podział majątku, w wyniku którego podatnik nabył od byłej żony jej udział 1/4 za 60 000 zł. W 2024 r. sprzedał cały udział 1/2 za 145 000 zł, a uzyskane środki przeznaczył na wpłaty rat zakupu mieszkania…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
20 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 16 czerwca 2026 r. (data wpływu 24 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W dniu 10 stycznia 2022 r. wskutek podziału wspólnego majątku z A.A. (rozwód), nabył Pan 1/4 udziału w mieszkaniu położonym na ul. X w Y, przed notariuszem (Rep. A Nr …), za kwotę 60 000 zł.
Dnia 23 kwietnia 2024 r. (Rep. A Nr …) przed notariuszem w Y, jako właściciel nabytego udziału, zbył Pan go za kwotę 72 500 zł. Środki ze sprzedaży w całej kwocie wpłacił Pan na mieszkanie deweloperskie położone w Y przy ul. Z, zgodnie z zawartą umową z dnia 28 grudnia 2022 r. (Rep. A Nr …).
W dniu 5 grudnia 2025 r. (Rep. A Nr …), przed notariuszem, stał się Pan nabywcą mieszkania i przekazał je w formie darowizny swoim rodzicom.
W uzupełnieniu wniosku podał Pan następujące informacje.
Był Pan współwłaścicielem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość w udziale 1/2 części położonego przy ul. X w Y.
Ww. lokal mieszkalny został nabyty aktem notarialnym w nieruchomości wspólnej w udziałach po 1/2 części C i D małżonkom E oraz A i B małżonkom A w dniu 21 grudnia 2018 r.
Nie były zawierane żadne umowy majątkowe zmieniające stosunki pomiędzy małżonkami w trakcie trwania związku.
W dniu 18 października 2021 r. Sąd Okręgowy w … Wydział Cywilno-Rodzinny rozwiązał przez rozwód z winy obojga małżonków związek małżeński, nie orzekając o sposobie korzystania z mieszkania. Mieszkanie zakupione przez ww. właścicieli wymagało kapitalnego remontu, który to Pan wykonał sam (założenie podłóg, kafelków, terakoty, gładzi na ścianach, montażu armatury łazienkowej, itp.). Nikt ze współwłaścicieli mieszkania nie pokrył kosztów związanych z Pana pracą. Po porozumieniu z A.A., aktem notarialnym zakupił Pan jej udział w 1/4 za 60 000 zł w 2022 r. i w ten sposób stał się Pan współwłaścicielem z udziałem 1/2 całości. W skład wspólnego majątku wchodziło ww. mieszkanie wraz z wyposażeniem.
Wskazana kwota 60 000 zł wynikała z porozumienia między stronami podziału wspólnego majątku i faktycznej wartości mieszkania. Wspólny udział wynosił 1/2.
Przedmiotem podziału majątku wspólnego był lokal mieszkalny położony przy ul. X w Y. Nie posiadał Pan wraz z żoną innych dóbr materialnych do podziału.
Nie prowadził Pan działalności gospodarczej sprzedając swój udział 1/2 w lokalu mieszkalnym.
W dniu 29 kwietnia 2024 r. wszyscy współwłaściciele sprzedali lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem za kwotę 290 000 zł, otrzymując kwoty ze sprzedaży zgodnie z udziałami. Otrzymaną kwotę 145 000 zł ze sprzedaży częściowo przeznaczył Pan na wpłaty rat zakupu mieszkania deweloperskiego przy ul. Z w Y. W dniu 29 kwietnia 2024 r. dokonał Pan na konto dewelopera wpłaty w wysokości 46 700 zł. Kolejną ratę w wysokości 46 700 zł w dniu 9 maja 2024 r. Środki na zakup mieszkania zostały wpłacone przed dokonaniem ostatecznego przeniesienia własności na Pana, co nastąpiło w dniu 5 grudnia 2025 r.
Nabycie własności lokalu w stanie deweloperskim przy ul. Z w Y i przekazanie w darowiźnie Pana rodzicom odbyło się w tym samym dniu.
Pana miejsce zamieszkania znajdowało się w Polsce razem z rodzicami w Y, Aleja X. Po remoncie i wyposażeniu mieszkania docelowo będzie Pan mieszkał na ul. Z, ponosząc koszty eksploatacyjne mieszkania.
Pytanie
Czy w zaistniałej sytuacji jest Pan zobowiązany zapłacić w 2025 r. podatek dochodowy od kwoty 12 500 zł (dochód) z tytułu sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od zakupu?
Pana stanowisko w sprawie
Jest Pan zdania, że nie powinien zapłacić podatku dochodowego od osób fizycznych ze sprzedaży zakupionego udziału 1/4 i zbyciu go przed upływem 5-letniego posiadania, ponieważ otrzymana kwota w całości została wpłacona na własne cele mieszkaniowe zgodnie z umową deweloperską.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Jak stanowi art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.
Biorąc pod uwagę, że udział w przedmiotowym lokalu mieszkalnym został nabyty przez Pana w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, należy odnieść się również do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Z kolei jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.
W myśl art. 52 § 1 ww. Kodeksu:
Z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać ustanowienia przez sąd rozdzielności majątkowej.
Przepis art. 53 § 1 ww. Kodeksu stanowi, że:
Rozdzielność majątkowa powstaje z mocy prawa, w razie ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków.
Zatem, ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 ww. Kodeksu) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 ww. Kodeksu).
Co do zasady, z chwilą ustania wspólności ustawowej, wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania.
Stosownie natomiast do art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Przepis ten nie wyłącza zastosowania art. 43 § 2 i 3.
Z reguły jest to stan przejściowy, który prowadzi do podziału majątku, choć – jak wynika z dyspozycji przepisu art. 211 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) – podział ten nie jest obowiązkowy. Zgodnie bowiem z tym przepisem:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Zgodnie z art. 1037 Kodeksu cywilnego w związku z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, podział majątku wspólnego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków.
Wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności – tzw. „współwłasność łączna”. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela.
Kwestia określenia momentu nabycia nieruchomości i praw majątkowych była również przedmiotem uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 maja 2017 r. sygn., akt II FPS 2/17, w której wskazano, że dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176, z późn. zm.) nabytych przez małżonka w wyniku dziedziczenia, datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu tego przepisu jest dzień nabycia (wybudowania) tych nieruchomości i praw majątkowych do majątku wspólnego małżonków.
W uzasadnieniu uchwały Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że w przypadku nabycia nieruchomości przez małżonków pozostających w majątkowej wspólności małżeńskiej przewidzianej w art. 31 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682, z późn. zm.), nie ma możliwości określenia tego, w jakich częściach nastąpiło nabycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie jest możliwe nabycie nieruchomości w określonym udziale przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej i działających jednocześnie, co wynika z istoty wspólności małżeńskiej. Wspólność małżeńska (łączna) to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Nie mogą także rozporządzać udziałem w jakimkolwiek przedmiocie należącym do tego majątku.
W rozpatrywanej sprawie należy więc zwrócić uwagę, że udział 1/2 w lokalu mieszkalnym położonym w Y przy ul. X, nabył Pan w 2018 r. do majątku wspólnego małżonków. W związku z tym, w wyniku podziału majątku wspólnego w dniu 10 stycznia 2022 r., po rozwiązaniu małżeństwa przez rozwód, nie nabył Pan udziału 1/4 w ww. nieruchomości, bowiem udział ten wchodził do majątku wspólnego Pana i byłej żony od 2018 r.
Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opis sprawy stwierdzić należy, że dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym istotne znaczenie ma data nabycia tego lokalu, bowiem od końca roku kalendarzowego, w którym ono nastąpiło, należy liczyć pięcioletni okres, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro do nabycia udziału w lokalu mieszkalnym przez Pana i Pana byłą żonę do majątku wspólnego doszło w 2018 r., to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży udziału w tym lokalu. W rezultacie, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z dniem 31 grudnia 2023 r.
Zatem, sprzedaż przez Pana w 2024 r. 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość nastąpiła po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym został on nabyty do majątku wspólnego Pana i Pana żony. Wobec tego, sprzedaż ta nie stanowi dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zatem, pomimo, że nie upłynęło pięć lat od czasu kiedy stał się Pan jedynym właścicielem 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość z tytułu podziału majątku, nie ma Pan obowiązku zapłaty podatku dochodowego od dochodu uzyskanego ze sprzedaży w 2024 r. tego udziału. W Pana przypadku 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od daty nabycia 1/2 udziału w tym lokalu do majątku wspólnego Pana i Pana byłej żony, zgodnie z art. 10 ust. 6 ww. ustawy, tj. od końca 2018 r., a nie od daty podziału wspólnego majątku w 2022 r. W związku z powyższym, w Pana sprawie nie ma zastosowania zwolnienie przedmiotowe – jak również wynika z Pana stanowiska – bowiem, z uwagi na upływ 5-letniego okresu czynność ta nie podlega opodatkowaniu.
W związku z powyższym, stanowisko Pana należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo