Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.418.2026.3.AKU

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem złożonym 26 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Kamienica będąca przedmiotem niniejszego wniosku została wybudowana ok. 1907 roku przez prapradziadka Wnioskodawczyni i od tego czasu pozostaje nieprzerwanie w majątku rodziny. Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem obrotu rynkowego – nie była nabywana w drodze kupna, lecz przekazywana w drodze sukcesji rodzinnej z pokolenia na pokolenie.

W lutym 2015 roku nieruchomość została przekazana Wnioskodawczyni przez ojca w drodze notarialnej umowy darowizny.

Wnioskodawczyni nie nabyła nieruchomości w celu jej odsprzedaży ani prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowi składnik majątku prywatnego.

W lutym 2016 roku podpisano, w formie aktu notarialnego, przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz sprzedaży. Lokal ten nie był remontowany ani ulepszany przez Wnioskodawczynię i został sprzedany w stanie istniejącym. Lokal w dniu podpisania aktu został wydany kupującym. Po sprzedaży wszelkie prace remontowe były prowadzone przez nabywcę. W kolejnych latach pozostałe lokale były wykorzystywane wyłącznie w ramach najmu prywatnego. W 2016 roku dwa lokale zostały wyremontowane wyłącznie w celu ich wynajmu i były następnie nieprzerwanie wynajmowane na podstawie umów najmu okazjonalnego. Lokale te Wnioskodawczyni planuje sprzedać w stanie aktualnym, bez dodatkowych remontów, po ustaniu obowiązujących umów najmu okazjonalnego. Aktualni najemcy zamieszkują lokale nieprzerwanie od 2022 roku i drugi od 2023 roku.

W latach 2017-2018 wyremontowano kolejne dwa lokale, również wyłącznie w celu ich wynajmu, i były one następnie wynajmowane. Po ustaniu ostatnich umów najmu, lokale te, bez wykonywania remontu, zostały wystawione na sprzedaż w stanie, w jakim znajdowały się po zakończeniu użytkowania przez najemców. Dla jednego z tych lokali umowa sprzedaży podpisana została w kwietniu 2026 roku, dla drugiego z nich zostanie podpisana w maju 2026 roku.

Akty ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkaniowych były zawierane w październiku 2017 roku oraz sierpniu 2019 roku.

W 2026 roku sprzedano również dwa lokale mieszkalne wymagające generalnego remontu. Lokale te nie były ulepszane ani przygotowywane do sprzedaży - ich stan techniczny odpowiadał wieloletniemu zużyciu wynikającemu z najmu.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej, a podejmowane czynności nie mają charakteru zorganizowanego i ciągłego właściwego dla działalności gospodarczej.

Żaden z lokali nie był remontowany ani przygotowywany z zamiarem sprzedaży. Wszystkie działania remontowe były podejmowane wyłącznie w celu najmu.

Sprzedaż lokali ma charakter incydentalny i stanowi formę stopniowego zbywania majątku prywatnego, który pozostawał w rodzinie od ponad 100 lat.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W piśmie z 26 maja 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania.

Doprecyzowanie opisu sprawy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług:

1.    Oznaczenie lokali mieszkalnych:

a)    Lokal nr 1 – w 2016 r. została zawarta przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz sprzedaży. Lokal mieszkalny nie był remontowany ani ulepszany przez Wnioskodawczynię i został wydany kupującym w 2016 r. w stanie istniejącym. Umowa przenosząca własność lokalu została zawarta w 2026 r. po zapłacie całej ceny sprzedaży;

b)    Lokal nr 3 – lokal mieszkalny sprzedany w 2026 r., wymagający generalnego remontu;

c)    Lokal nr 4 – lokal mieszkalny wyremontowany w 2020 r. wyłącznie w celu najmu prywatnego, sprzedany w 2026 r. po zakończeniu najmu;

d)    Lokal nr 5 – lokal mieszkalny wyremontowany w latach 2016-2017 wyłącznie w celu najmu prywatnego; planowana sprzedaż po zakończeniu obowiązującej umowy najmu;

e)    Lokal nr 6 – lokal mieszkalny wyremontowany w latach 2016-2017 wyłącznie w celu najmu prywatnego; planowana sprzedaż po zakończeniu obowiązującej umowy najmu;

f)     Lokal nr 7 – lokal mieszkalny wyremontowany w latach 2019-2020 wyłącznie w celu najmu prywatnego; sprzedany w 2026 r. po zakończeniu najmu;

g)    Lokal nr 8 – lokal mieszkalny sprzedany w 2026 r., wymagający generalnego remontu.

2.    Dla wszystkich lokali mieszkalnych objętych niniejszym wnioskiem została ustanowiona odrębna własność lokali oraz założone odrębne księgi wieczyste. Akt ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych nr 3, 5, 6 i 8 został zawarty w październiku 2017 r. Natomiast, akt ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych nr 1, 4 i 7 został zawarty w sierpniu 2019 r. W związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali zostały założone odrębne księgi wieczyste.

3.    Przed przejęciem nieruchomości przez Wnioskodawczynię w 2015 r. lokale mieszkalne były zajmowane przez osoby trzecie na podstawie stosunków prawnych zawartych z … wykonującym zarząd nieruchomością lub na podstawie przydziałów dokonywanych przez Miasto. Do momentu faktycznego przejęcia nieruchomości przez Wnioskodawczynię rodzina nie osiągała przychodów z tytułu korzystania z tych lokali przez mieszkańców.

Sposób wykorzystania lokali mieszkalnych.

Lokale mieszkalne będące przedmiotem wniosku były lub są udostępniane osobom trzecim na podstawie odpłatnych umów najmu prywatnego (najmu okazjonalnego), za wyjątkiem lokalu nr 1, który po zawarciu w 2016 r. przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz sprzedaży został wydany kupującym do korzystania w stanie istniejącym.

Stan wykorzystania pozostałych lokali mieszkalnych był następujący.

Lokal nr 3 – w chwili przekazania nieruchomości Wnioskodawczyni w drodze darowizny lokal był zajmowany przez osoby trzecie korzystające z niego na podstawie stosunków prawnych istniejących jeszcze przed przejęciem nieruchomości przez Wnioskodawczynię, zawartych z … wykonującym zarząd nieruchomością lub wynikających z przydziałów miejskich. Po przejęciu nieruchomości stosunki najmu były kontynuowane przez Wnioskodawczynię w ramach najmu prywatnego. Najem był kontynuowany do 2022 r., a następnie lokal był ponownie wynajmowany do 2025 r. Po zakończeniu najmu lokal nie był remontowany i został sprzedany w 2026 r. w stanie wymagającym generalnego remontu.

Lokal nr 4 – w chwili przekazania nieruchomości lokal znajdował się w stanie technicznym uniemożliwiającym jego zamieszkiwanie. W 2020 r. lokal został wyremontowany wyłącznie w celu jego wynajmu i następnie był wynajmowany na podstawie odpłatnych umów najmu prywatnego do 2025 r. Po zakończeniu najmu lokal został sprzedany w 2026 r. bez wykonywania dodatkowych remontów.

Lokal nr 5 – w chwili przekazania nieruchomości Wnioskodawczyni w drodze darowizny lokal był zajmowany przez osoby trzecie korzystające z niego na podstawie stosunków prawnych istniejących jeszcze przed przejęciem nieruchomości przez Wnioskodawczynię, zawartych z … wykonującym zarząd nieruchomością lub wynikających z przydziałów miejskich. Po przejęciu nieruchomości stosunki najmu były kontynuowane przez Wnioskodawczynię w ramach najmu prywatnego. Najem był kontynuowany do końca 2016 r. Następnie, z uwagi na stan techniczny lokalu uniemożliwiający dalsze zamieszkiwanie, lokal został wyremontowany i od końca 2017 r. był wynajmowany na podstawie odpłatnych umów najmu prywatnego. Obecna umowa najmu obowiązuje do końca września 2026 r. Po zakończeniu najmu lokal zostanie przeznaczony do sprzedaży w stanie aktualnym, bez wykonywania dodatkowych remontów.

Lokal nr 6 – w chwili przekazania nieruchomości Wnioskodawczyni w drodze darowizny lokal był zajmowany przez osoby trzecie korzystające z niego na podstawie stosunków prawnych istniejących jeszcze przed przejęciem nieruchomości przez Wnioskodawczynię, zawartych z … wykonującym zarząd nieruchomością lub wynikających z przydziałów miejskich. Osoby te opuściły lokal jeszcze w 2015 r. Następnie, z uwagi na stan techniczny lokalu uniemożliwiający dalsze zamieszkiwanie, lokal został wyremontowany w 2017 r. Lokal był wynajmowany przez te same osoby od października 2017 r. do czerwca 2023 r. Obecny najemca wynajmuje lokal na podstawie umowy najmu prywatnego od września 2023 r., a umowa kończy się z końcem maja 2026 r. Po zakończeniu najmu lokal zostanie przeznaczony do sprzedaży w stanie aktualnym, bez wykonywania dodatkowych remontów.

Lokal nr 7 – w chwili przekazania nieruchomości lokal był zajmowany przez osobę trzecią. Po zakończeniu korzystania z lokalu w 2017 r., z uwagi na jego stan techniczny wymagający przywrócenia funkcji mieszkalnej, lokal został wyremontowany w 2020 r. wyłącznie w celu najmu prywatnego. Następnie był wynajmowany na podstawie odpłatnych umów najmu prywatnego do 2025 r. Po zakończeniu najmu lokal został sprzedany w 2026 r. bez wykonywania dodatkowych remontów.

Lokal nr 8 – w chwili przekazania nieruchomości lokal był zajmowany przez osobę trzecią korzystającą z niego na podstawie stosunków prawnych istniejących jeszcze przed przejęciem nieruchomości przez Wnioskodawczynię, zawartych z … wykonującym zarząd nieruchomością lub wynikających z przydziałów miejskich. Po przejęciu nieruchomości stosunki najmu były kontynuowane przez Wnioskodawczynię w ramach najmu prywatnego do końca 2023 r., kiedy najemca zmarł. Następnie, lokal ten został na początku roku 2024 opróżniony przez rodzinę zmarłej. Od tego momentu lokal stał pusty i został sprzedany w 2026 r. w stanie wymagającym generalnego remontu.

4.    Wszystkie umowy najmu prywatnego zawierane w odniesieniu do lokali mieszkalnych będących przedmiotem wniosku miały i mają charakter odpłatny. Z tytułu zawartych umów najmu prywatnego Wnioskodawczyni odprowadzała i odprowadza podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, rozliczany w rocznych zeznaniach podatkowych PIT-28. W odniesieniu do lokali mieszkalnych objętych niniejszym wnioskiem Wnioskodawczyni wyjaśnia, że lokale nr 4, 5, 6 i 7 wymagały wykonania prac remontowych z uwagi na ich stan techniczny uniemożliwiający dalsze zamieszkiwanie lub kontynuowanie najmu. Wszystkie wykonane prace były realizowane wyłącznie w celu przywrócenia funkcji mieszkalnej lokali i umożliwienia ich dalszego wykorzystywania w ramach najmu prywatnego, a nie w celu przygotowania lokali do sprzedaży. Dla lokali nr 1, 3 i 8 nie były wykonywane prace remontowe. W odniesieniu do lokali mieszkalnych nr 4 i nr 7 wydatki poniesione na remont lub ulepszenie przekroczyły 30% wartości początkowej tych lokali, co wynikało z ich bardzo złego stanu technicznego i konieczności przywrócenia funkcji mieszkalnej. W odniesieniu do lokali mieszkalnych nr 5 i 6, wydatki na remont lub ulepszenie nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej.

Lokal nr 4:

W stosunku do ww. wydatków na ulepszenie lokalu Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego od podatku naliczonego. Wydatki na remont i ulepszenie lokalu były ponoszone w okresie od stycznia 2020 r. do czerwca 2020 r. Z uwagi na upływ czasu Wnioskodawczyni nie jest w stanie wskazać konkretnych dni ponoszenia poszczególnych wydatków. Lokal mieszkalny został oddany do użytkowania w lipcu 2020 r. Od września 2020 r. lokal był wykorzystywany wyłącznie w ramach odpłatnego najmu prywatnego do sierpnia 2025 r. Następnie, lokal został przeznaczony do sprzedaży i sprzedany w 2026 r. Od momentu oddania lokalu do użytkowania, po dokonanych ulepszeniach do momentu jego sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Lokal nr 7:

W stosunku do ww. wydatków na ulepszenie lokalu Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego od podatku naliczonego. Wydatki na remont i ulepszenie lokalu były ponoszone w okresie od stycznia 2020 r. do lipca 2020 r. Z uwagi na upływ czasu Wnioskodawczyni nie jest w stanie wskazać konkretnych dni ponoszenia poszczególnych wydatków. Lokal mieszkalny został oddany do użytkowania w sierpniu 2020 r. Od października 2020 r. lokal był wykorzystywany wyłącznie w ramach odpłatnego najmu prywatnego do listopada 2025 r. Następnie, lokal został przeznaczony do sprzedaży i sprzedany w 2026 r. Od momentu oddania lokalu do użytkowania po dokonanych ulepszeniach do momentu jego sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Doprecyzowanie opisu sprawy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

1.    Wnioskodawczyni prowadziła działalność gospodarczą wyłącznie w 2011 r. Przedmiotem działalności było świadczenie usług … na rzecz kontrahenta, w ramach współpracy B2B. Działalność ta nie obejmowała obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej ani najmu nieruchomości. Po zakończeniu współpracy w 2011 r. działalność została zakończona. Po tym okresie Wnioskodawczyni nie prowadziła ani nie prowadzi działalności gospodarczej.

2.    Wnioskodawczyni dokonywała wcześniej sprzedaży innych nieruchomości. Szczegóły przedstawiają się następująco.

Mieszkanie własnościowe spółdzielcze:

a)     prawo do lokalu mieszkalnego zostało przydzielone przez Spółdzielnię Mieszkaniową w odpowiedzi na złożony wniosek o przydział lokalu; w 2011 r., po całkowitej spłacie zobowiązań wobec Spółdzielni Mieszkaniowej, nastąpiło przeniesienie własności lokalu na Wnioskodawczynię;

b)      nieruchomość została nabyta wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni;

c)      wskazana nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię wyłącznie na własne cele mieszkaniowe;

d)     sprzedaż nieruchomości została dokonana w 2012 r.; przychód z odpłatnego zbycia został rozliczony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa podatkowego za 2012 r.;

e)     nieruchomość przed odpłatnym zbyciem nie była przez Wnioskodawczynię udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

Wielorodzinny budynek mieszkalny:

a)     Wnioskodawczyni weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy darowizny otrzymanej od ojca w lutym 2015 r.; faktyczne przejęcie nieruchomości od zarządu przymusowego ustanowionego przez Urząd Miasta nastąpiło w sierpniu 2015 r.;

b)     Wnioskodawczyni weszła w posiadanie nieruchomości w ramach sukcesji majątku rodzinnego pozostającego w rodzinie nieprzerwanie od 1907 r.; nieruchomość nie została nabyta w celach inwestycyjnych ani handlowych;

c)      w chwili przejęcia nieruchomość była zamieszkiwana przez lokatorów korzystających z lokali na podstawie umów zawartych z … wykonującym zarząd nieruchomością lub przydziałów dokonanych przez Urząd Miasta; Wnioskodawczyni nie zawierała nowych umów najmu ani nie dokonywała zmian istniejących zasad korzystania z lokali;

d)     po przejęciu nieruchomości od zarządu przymusowego w sierpniu 2015 r. nieruchomość została sprzedana we wrześniu 2015 r. z uwagi na jej bardzo zły stan techniczny. Przychód uzyskany ze sprzedaży został w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe i korzystał ze zwolnienia podatkowego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa podatkowego; prawidłowość rozliczenia została następnie objęta czynnościami sprawdzającymi/kontrolą organu podatkowego, które nie skutkowały zakwestionowaniem rozliczenia;

e)     nieruchomość przed odpłatnym zbyciem nie była przez Wnioskodawczynię udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

Garaż:

a)     Wnioskodawczyni weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy darowizny otrzymanej od ojca w lutym 2015 r. Budynek znajduje się pod tym samym adresem co lokale mieszkalne będące przedmiotem niniejszego wniosku;

b)     Wnioskodawczyni weszła w posiadanie nieruchomości w ramach sukcesji majątku rodzinnego i nie została nabyta w celach inwestycyjnych ani handlowych;

c)      w chwili przejęcia nieruchomość była udostępniana osobie trzeciej na podstawie umowy najmu; po przejęciu przez Wnioskodawczynię, garaż był nadal wynajmowany temu samemu najemcy na podstawie kontynuowanego stosunku najmu, aż do zakończenia umowy w roku 2024; po zakończeniu najmu garaż nie był dalej wynajmowany;

d)     sprzedaż nieruchomości została dokonana w czerwcu 2025 r.; od momentu wejścia w posiadanie nieruchomości przez Wnioskodawczynię do chwili sprzedaży upłynął okres przekraczający 5 lat, w związku z czym przychód ze sprzedaży nie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych;

e)     nieruchomość przed odpłatnym zbyciem była udostępniana osobie trzeciej na podstawie umowy najmu, która została zawarta jeszcze przed przejęciem nieruchomości przez Wnioskodawczynię i była kontynuowana po przejęciu nieruchomości.

3.    Wnioskodawczyni posiada również inne nieruchomości poza wskazanymi we wniosku. Szczegóły przedstawiają się następująco:

Budynek niemieszkalny z dwoma pomieszczeniami garażowymi:

a)     Wnioskodawczyni weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy darowizny otrzymanej od ojca w lutym 2015 r.; budynek znajduje się pod tym samym adresem co lokale mieszkalne będące przedmiotem niniejszego wniosku;

b)     Wnioskodawczyni weszła w posiadanie nieruchomości w ramach sukcesji majątku rodzinnego pozostającego w rodzinie od wielu lat i nie została nabyta w celach inwestycyjnych ani handlowych;

c)      od momentu wejścia w posiadanie nieruchomość była wykorzystywana w następujący sposób:

·           jedno pomieszczenie garażowe było wynajmowane osobie trzeciej; najem istniejący w chwili przejęcia nieruchomości był kontynuowany do 2025 r., a następnie pomieszczenie zostało wynajęte nowemu najemcy i pozostaje wynajmowane do chwili obecnej;

·           drugie pomieszczenie garażowe było i jest udostępniane ojcu Wnioskodawczyni na podstawie odpłatnej umowy najmu;

·           oba pomieszczenia garażowe były lub są udostępniane na podstawie odpłatnych umów najmu.

Na tej samej nieruchomości, na której znajduje się budynek niemieszkalny z dwoma pomieszczeniami garażowymi, znajduje się również garaż wzniesiony przez osobę trzecią jeszcze przed wejściem nieruchomości w posiadanie przez Wnioskodawczynię. W odniesieniu do gruntu pod tym garażem obowiązywała umowa dzierżawy zawarta przed wejściem nieruchomości w posiadanie przez Wnioskodawczynię, która była kontynuowana do kwietnia 2026 r. Po zakończeniu umowy dzierżawy Wnioskodawczyni poinformowała dzierżawcę o konieczności usunięcia garażu. Wnioskodawczyni nie zamierza wykorzystywać tej części nieruchomości w celach zarobkowych.

Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym:

a)     Wnioskodawczyni weszła w posiadanie nieruchomości wspólnie z mężem na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu zawartej w październiku 2015 r.; zakup nieruchomości został sfinansowany ze środków własnych oraz kredytu;

b)     nieruchomość została nabyta wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni i Jej męża;

c)      na nieruchomości został wybudowany budynek mieszkalny jednorodzinny, w którym Wnioskodawczyni zamieszkuje wspólnie z mężem od momentu jego wybudowania do chwili obecnej;

d)     nieruchomość była i jest wykorzystywana wyłącznie na własne cele mieszkaniowe;

e)     nieruchomość nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

Działka niezabudowana przylegająca do nieruchomości mieszkalnej:

a)     Wnioskodawczyni weszła w posiadanie nieruchomości wspólnie z mężem na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu zawartej w grudniu 2015 r. Zakup nieruchomości został sfinansowany ze środków własnych oraz kredytu;

b)     nieruchomość została nabyta wyłącznie w celu zwiększenia obszaru nieruchomości wykorzystywanej na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni i Jej męża;

c)      nieruchomość pozostaje niezabudowana i od momentu nabycia jest wykorzystywana wyłącznie na własne potrzeby Wnioskodawczyni i Jej męża jako teren zielony funkcjonalnie związany z nieruchomością mieszkalną;

d)     nieruchomość nie była i nie jest udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

Pytania

1.    Czy sprzedaż lokali mieszkalnych w opisanym stanie faktycznym podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2.    Czy sprzedaż lokali mieszkalnych opisanych we wniosku, zarówno już dokonana (stan faktyczny), jak i planowana (zdarzenie przyszłe), podlega lub będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), a w przypadku uznania, że dostawa lokali podlega opodatkowaniu podatkiem VAT – czy dostawa poszczególnych lokali mieszkalnych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 1). Natomiast, w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż lokali mieszkalnych nie stanowi działalności gospodarczej, lecz jest przejawem wykonywania prawa własności w ramach majątku prywatnego.

Nieruchomość nie została nabyta w celu odsprzedaży, lecz stanowi majątek rodzinny przekazywany z pokolenia na pokolenie, a następnie została nabyta w drodze darowizny.

Lokale były przez wiele lat wykorzystywane w ramach najmu prywatnego na podstawie umów najmu okazjonalnego, a wszelkie remonty były wykonywane wyłącznie w celu utrzymania lub poprawy standardu najmu, a nie w celu sprzedaży.

Sprzedaż lokali następuje po wieloletnim okresie ich użytkowania i nie ma charakteru zorganizowanej działalności handlowej.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem (m.in. wyroki: II FSK 3706/17, II FSK 488/16, II FSK 378/15), sprzedaż majątku prywatnego, nawet realizowana w kilku transakcjach, nie stanowi działalności gospodarczej, jeżeli brak jest zamiaru handlowego przy nabyciu oraz brak jest cech profesjonalnego, zorganizowanego obrotu.

W konsekwencji, sprzedaż lokali po upływie ponad 5 lat od nabycia nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·         odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·         zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·         zarobkowym celu działalności,

·         wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·         prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)    jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)    wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)    prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku, tj. lokali nr 1, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7 i nr 8.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu nie sposób przyjąć, że sprzedaż lokali mieszkalnych wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że przedmiotowe lokale mieszkalne nie zostały nabyte przez Panią dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w niej wykorzystywane. Opisane lokale zostały wyodrębnione z budynku (kamienicy), który otrzymała Pani w darowiźnie w 2015 r. Kamienica została wybudowana ok. 1907 r. przez Pani prapradziadka i od tego czasu pozostaje nieprzerwanie w majątku rodziny. Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem obrotu rynkowego – nie była nabywana w drodze kupna, lecz przekazywana w drodze sukcesji rodzinnej z pokolenia na pokolenie. Lokale mieszkalne wymienione we wniosku były przez wiele lat wykorzystywane w ramach najmu prywatnego na podstawie umów najmu okazjonalnego, a wszelkie remonty były wykonywane wyłącznie w celu utrzymania lub poprawy standardu najmu, a nie w celu sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie, podejmowane przez Panią czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Należy zauważyć, że sprzedaż przedmiotowych lokali mieszkalnych nastąpiła/nastąpi po upływie długiego okresu od ich nabycia. Ponadto, okoliczności i cel nabycia ww. nieruchomości oraz fakt, że jest Pani osobą nietrudniącą się obrotem nieruchomościami ani działalnością deweloperską sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, związanego ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

Mając na uwadze opis sprawy, sprzedaży przez Panią wymienionych we wniosku lokali mieszkalnych nie można przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicją wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej. Czynności, które Pani podjęła, nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem, opisane działania są wystarczające do uznania, że sprzedaż wskazanych lokali mieszkalnych nr 1, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7 i nr 8  nie nosi przymiotów działalności gospodarczej. Tym samym, sprzedaż przez Panią ww. lokali, stanowi/będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a zbywając ww. lokale, będzie Pani korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania tym majątkiem.

Sprzedaż lokali mieszkalnych nr 1, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7 i nr 8 nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego skutki podatkowe sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Zauważyć należy, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z opisu sprawy wynika, że stała się Pani właścicielką kamienicy w 2015 r. na mocy umowy darowizny od ojca. Następnie doprowadziła Pani do wyodrębnienia lokali mieszkalnych o numerach: 1, 3 ,4, 5, 6, 7, i 8.

W przedmiotowej sprawie wyodrębnienie z ww. nieruchomości ww. lokali nie ma wpływu na moment nabycia nieruchomości. W rezultacie, w wyniku opisanego wyodrębnienia samodzielnych lokali nie dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności.

Zatem, sprzedaż lokali mieszkalnych nr 1, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7 i nr 8 wyodrębnionych w budynku, który nabyła Pani w drodze darowizny w 2015 r., nie stanowi dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5-letniego okresu wskazanego w ww. przepisie. Tym samym nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży ww. wyodrębnionych lokali mieszkalnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.