Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości położonej w Białorusi.
Wnioskodawczyni jest obywatelką Białorusi, od 2023 r. mieszka w Polsce i jest polskim rezydentem podatkowym. Jest właścicielką udziału w lokalu mieszkalnym na Białorusi, nabytego w 2021 r. na podstawie umowy małżeńskiej. Planuje sprzedaż tego udziału w 2026 r. Sprzedaż odbędzie się na Białorusi…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
27 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawczyni jest obywatelką Republiki Białorusi. Od 2023 r. Wnioskodawczyni mieszka w Polsce i jest polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni przebywa w Polsce na podstawie zezwolenia na pobyt czasowy udzielonego w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Przed przeprowadzką do Polski Wnioskodawczyni była białoruskim rezydentem podatkowym.
Wnioskodawczyni jest właścicielką udziału w lokalu mieszkalnym położonym w X, na terytorium Republiki Białorusi. Prawo własności udziału zostało zarejestrowane na Wnioskodawczynię w Republice Białorusi dnia 1 listopada 2021 r. Udział w lokalu mieszkalnym nie został nabyty przez Wnioskodawczynię w drodze odpłatnej umowy sprzedaży. Wnioskodawczyni uzyskała udział do lokalu w związku z umową małżeńską zawartą zgodnie z prawem Republiki Białorusi. Na podstawie tej umowy oraz odpowiednich czynności rejestracyjnych udział w lokalu został zarejestrowany na Wnioskodawczynię dnia 1 listopada 2021 r.
Lokal mieszkalny znajduje się wyłącznie na terytorium Republiki Białorusi. Nie jest położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wnioskodawczyni planuje sprzedać swój udział w lokalu mieszkalnym w 2026 r. Sprzedaż zostanie dokonana na terytorium Republiki Białorusi zgodnie z prawem białoruskim. Wnioskodawczyni nie planuje przyjazdu na Białoruś w celu zawarcia umowy sprzedaży. Czynności sprzedaży zostaną dokonane przez pełnomocnika działającego na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w Republice Białorusi. Środki pieniężne ze sprzedaży udziału w lokalu mogą zostać przekazane najpierw na rachunek Wnioskodawczyni w Republice Białorusi, a następnie na rachunek bankowy w Polsce. Wnioskodawczyni będzie posiadała dokumenty potwierdzające zawarcie umowy sprzedaży, prawo własności udziału oraz otrzymanie środków pieniężnych. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedaż udziału w lokalu będzie czynnością dotyczącą majątku prywatnego Wnioskodawczyni.
Pytanie
1. Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię udziału w lokalu mieszkalnym położonym w X, na terytorium Republiki Białorusi, dokonana w 2026 r., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w Polsce?
2. Czy w związku z planowaną sprzedażą udziału w lokalu mieszkalnym położonym na terytorium Republiki Białorusi, Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do złożenia w Polsce zeznania PIT-39 oraz wykazania w nim przychodu, dochodu albo podatku z tytułu tej sprzedaży?
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawczyni, planowana sprzedaż udziału w lokalu mieszkalnym położonym w X, na terytorium Republiki Białorusi, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w Polsce. W konsekwencji, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w Polsce z tytułu tej sprzedaży ani do złożenia zeznania PIT-39 w Polsce w zakresie tej transakcji.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, osoby fizyczne mające miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej podlegają w Polsce obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów. Jednocześnie, zgodnie z art. 4a ustawy o PIT, przepisy dotyczące nieograniczonego obowiązku podatkowego stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.
W analizowanej sprawie istotne znaczenie ma umowa między Rządem Rzeczypospolitej Polskiej a Rządem Republiki Białoruś w sprawie unikania podwójnego opodatkowania. Zgodnie z zasadą wynikającą z tej umowy, zyski z przeniesienia własności majątku nieruchomego mogą być opodatkowane w państwie, w którym ten majątek nieruchomy jest położony. Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie udział w lokalu mieszkalnym położonym na terytorium Republiki Białorusi. Nieruchomość nie jest położona na terytorium Polski. Sprzedaż zostanie dokonana zgodnie z prawem Republiki Białorusi i będzie dotyczyła majątku nieruchomego znajdującego się na terytorium Białorusi. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawczyni, dochód ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym położonym na Białorusi może być opodatkowany w Republice Białorusi jako państwie położenia nieruchomości, natomiast nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w Polsce. W ocenie Wnioskodawczyni, w sprawie nie powinien mieć decydującego znaczenia pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, ponieważ pierwszeństwo w zakresie rozdziału prawa do opodatkowania ma właściwa umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. Nawet jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do rejestracji prawa do udziału, to ze względu na położenie nieruchomości na terytorium Republiki Białorusi dochód z tej sprzedaży nie powinien być opodatkowany w Polsce. Dodatkowo sposób uzyskania udziału w lokalu — tj. uzyskanie prawa do udziału w związku z umową majątkową małżeńską zawartą zgodnie z prawem Republiki Białorusi, a nie w drodze odpłatnej umowy sprzedaży — nie zmienia faktu, że przedmiotem sprzedaży będzie majątek nieruchomy położony na terytorium Republiki Białorusi. Okoliczność ta nie powinna prowadzić do opodatkowania przychodu w Polsce. Również fakt, że środki pieniężne ze sprzedaży zostaną przekazane na rachunek bankowy Wnioskodawczyni w Polsce, nie powinien powodować powstania obowiązku podatkowego w Polsce. Przekazanie środków na rachunek bankowy w Polsce będzie jedynie technicznym sposobem transferu środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości położonej na Białorusi i nie zmienia miejsca położenia nieruchomości ani zasad opodatkowania wynikających z właściwej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.
W konsekwencji, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że planowana sprzedaż udziału w lokalu mieszkalnym położonym w Republice Białorusi nie będzie skutkowała obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w Polsce oraz nie będzie powodowała obowiązku złożenia zeznania PIT-39 w Polsce.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):
Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).
Na podstawie art. 3 ust. 1a ww. ustawy:
Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:
1) posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
2) przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.
Zgodnie z art. 3 ust. 2a ww. ustawy:
Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).
W myśl art. 4a ww. ustawy:
Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.
Ustalenie miejsca zamieszkania podatnika decyduje o zakresie ciążącego na nim obowiązku podatkowego. Inaczej mówiąc, od miejsca zamieszkania zależy czy podatnik podlega nieograniczonemu, czy ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Nieograniczonym obowiązkiem podatkowym objęci są podatnicy, którzy w Polsce mają miejsce zamieszkania. Podlegają oni obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów. Natomiast podatnicy podlegający ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu podlegają w Polsce opodatkowaniu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Z opisu zdarzenia wynika, że jest Pani obywatelką Białorusi. Od 2023 r. Mieszka Pani w Polsce i jest polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przebywa Pani w Polsce na podstawie zezwolenia na pobyt czasowy udzielonego w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Przed przeprowadzką do Polski była Pani białoruskim rezydentem podatkowym.
Jest Pani właścicielką udziału w lokalu mieszkalnym położonym na terytorium Republiki Białorusi. Prawo własności udziału zostało zarejestrowane na Panią w Republice Białorusi 1 listopada 2021 r. Udział w lokalu mieszkalnym nie został nabyty przez Panią w drodze odpłatnej umowy sprzedaży. Uzyskała Pani udział do lokalu w związku z umową małżeńską zawartą zgodnie z prawem Republiki Białorusi. Na podstawie tej umowy oraz odpowiednich czynności rejestracyjnych udział w lokalu został zarejestrowany na Panią 1 listopada 2021 r. Planuje Pani sprzedać swój udział w lokalu mieszkalnym w 2026 r. Sprzedaż zostanie dokonana na terytorium Republiki Białorusi zgodnie z prawem białoruskim. Nie planuje Pani przyjazdu na Białoruś w celu zawarcia umowy sprzedaży. Czynności sprzedaży zostaną dokonane przez pełnomocnika działającego na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w Republice Białorusi. Środki pieniężne ze sprzedaży udziału w lokalu mogą zostać przekazane najpierw na Pani rachunek w Republice Białorusi, a następnie na rachunek bankowy w Polsce. Będzie posiadała Pani dokumenty potwierdzające zawarcie umowy sprzedaży, prawo własności udziału oraz otrzymanie środków pieniężnych. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedaż udziału w lokalu będzie czynnością dotyczącą Pani majątku prywatnego.
W świetle opisanej sytuacji, powzięła Pani wątpliwość, czy, w związku z odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości położonej na terenie Białorusi, będzie Pani musiała zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych w Polsce i złożyć w Polsce zeznanie PIT-39 w celu wykazania przychodu z tego odpłatnego zbycia.
W przedmiotowej sprawie znajdują zastosowanie uregulowania umowy między Rządem Rzeczypospolitej Polskiej a Rządem Republiki Białoruś w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku z dnia 18 listopada 1992 r. (Dz. U. Z 1993 r. Nr 120 poz. 534).
Zgodnie z art. 13 ust. 1 omawianej umowy:
Zyski osiągnięte przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w jednym Umawiającym się Państwie z przeniesienia własności majątku nieruchomego, o którym mowa w artykule 6, a położonego w drugim Umawiającym się Państwie, podlegają opodatkowaniu w tym drugim Umawiającym się Państwie.
W myśl art. 6 ww. umowy:
1. Dochody osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w jednym Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochody z eksploatacji gospodarstwa rolnego i leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, podlegają opodatkowaniu w tym drugim Umawiającym się Państwie.
2. Określenie „majątek nieruchomy” posiada takie znaczenie, jakie przyjmuje się według prawa tego Umawiającego się Państwa, w którym majątek ten jest położony.
3. Postanowienia ustępu 1 mają zastosowanie do dochodu powstałego z bezpośredniego użytkowania, najmu, jak również każdego innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego.
4. Postanowienia ustępów 1 i 3 stosuje się również do dochodów z majątku nieruchomego należącego do osoby, który służy do wykonywania wolnego zawodu.
W myśl art. 23 ust. 1 tej umowy:
Jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w jednym Umawiającym się Państwie osiąga dochód lub posiada majątek, który zgodnie z postanowieniami niniejszej umowy może być opodatkowany w drugim Umawiającym się Państwie, to pierwsze Umawiające się Państwo zwolni taki dochód lub majątek od opodatkowania z uwzględnieniem postanowienia ustępu 2.
Stosownie do art. 4 ust. 1 cyt. umowy:
W rozumieniu niniejszej umowy określenie „osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie” oznacza każdą osobę, która zgodnie z prawem tego Państwa podlega tam obowiązkowi podatkowemu z uwagi na jej miejsce zamieszkania, jej miejsce stałego pobytu, siedzibę zarządu albo inne kryterium o podobnym charakterze.
Zgodnie z przywołanymi powyżej regulacjami – w przypadku sprzedaży nieruchomości położonej na terytorium Białorusi, zyski z przeniesienia jej własności podlegają opodatkowaniu w państwie, w którym położona jest nieruchomość. Innymi słowy, w przypadku sprzedaży nieruchomości położonej na terenie Białorusi przez osobę mającą miejsce stałego zamieszkania w Polsce, sprzedaż ta jest opodatkowana na Białorusi – zgodnie z art. 13 ust. 1 umowy w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku zawartej pomiędzy Polską a Białorusią.
W konsekwencji, sprzedaż przez Panią w 2026 r. udziału w lokalu mieszkalnym położonym na terenie Białorusi, który nabyła Pani 1 listopada 2021 r. na podstawie umowy małżeńskiej (zawartej zgodnie z prawem Republiki Białorusi), stosownie do art. 13 ust. 1 Umowy między Rządem Rzeczypospolitej Polskiej a Rządem Republiki Białoruś w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku – będzie podlegać opodatkowaniu na Białorusi. Oznacza to, że w Polsce nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku z odpłatnym zbyciem ww. udziału w lokalu mieszkalnym położonym na terytorium Białorusi. Nie będzie Pani także obowiązana do złożenia zeznania PIT-39 z tytułu powyższego odpłatnego zbycia.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego pytania (pytań), natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu zdarzenia, które nie były przedmiotem pytania (pytań) i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.
Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretację opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Nie prowadzę postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo