Cele mieszkaniowe - zakup udziału w nieruchomości, wynajem.
Podatnik (osoba fizyczna) w 2024 r. sprzedał lokal mieszkalny nabyty w 2020 r. Przychód ze sprzedaży przeznaczył na spłatę kredytu hipotecznego na nabycie innego lokalu (Lokal 1), w którym mieszka, oraz na nabycie w 2026 r. udziału 1/2 w kolejnym lokalu (Lokal 2). Lokal 2 w chwili nabycia był wynajmowany,…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
22 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 25 czerwca 2026 r. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Zbycie lokalu mieszkalnego
W 2024 r. Wnioskodawca dokonał odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego (dalej: „Lokal Zbywany”), który nabył w 2020 r. Zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, co oznacza, że uzyskany przychód stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W dacie sprzedaży Lokal Zbywany nie był miejscem zamieszkania Wnioskodawcy. Wnioskodawca jest świadomy, że uzyskany dochód co do zasady podlega 19% podatkowi dochodowemu na podstawie art. 30e ww. ustawy, jednakże zamierza skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy w zakresie, w jakim przychód ten wydatkował na własne cele mieszkaniowe.
Przeznaczenie środków ze sprzedaży - spłata kredytu hipotecznego. Znaczną część środków uzyskanych ze sprzedaży Lokalu Zbywanego Wnioskodawca przeznaczył w 2024 r. na spłatę kredytu hipotecznego (dalej: „Kredyt”), zaciągniętego przez Niego przed datą odpłatnego zbycia Lokalu Zbywanego, na nabycie lokalu mieszkalnego (dalej: „Lokal 1”), w którym aktualnie zamieszkuje w okolicach …. i w którym realizuje własne cele mieszkaniowe. Lokal 1 jest Jego centrum życiowym oraz miejscem stałego zamieszkania. Kredyt był zaciągnięty wyłącznie w celu nabycia Lokalu 1 i był zawarty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia Lokalu Zbywanego, co spełnia wymóg określony w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przeznaczenie środków ze sprzedaży - nabycie udziału w lokalu mieszkalnym 2
Pozostałą część środków ze sprzedaży Wnioskodawca wydatkował w 2026 r., a więc w ustawowym terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie (tj. do 31 grudnia 2027 r.), na nabycie udziału wynoszącego 1/2 w lokalu mieszkalnym położonym w …. (dalej: „Lokal 2”). Środki te stanowiły wkład własny przy zakupie. Współwłaścicielką Lokalu 2 w udziale 1/2 jest partnerka życiowa Wnioskodawcy.
Kontekst rodzinny i uzasadnienie wyboru Lokalu 2 jako miejsca realizacji przyszłych celów mieszkaniowych
Wnioskodawca i Jego partnerka prowadzą aktualnie dwa gospodarstwa domowe (pod …. i w …….), co wynika z obiektywnych i niezależnych od nich okoliczności. Oboje posiadają dzieci z poprzednich związków w wieku szkolnym, sprawują nad nimi aktywną opiekę i wychowanie. Tym niemniej w miarę możliwości przebywają wspólnie w jednym lub drugim gospodarstwie domowym. Lokal 2 jest nabyty z wyraźnym i długoterminowym zamiarem realizacji przez Wnioskodawcę własnych celów mieszkaniowych – po zakończeniu przez dzieci obojga partnerów edukacji szkolnej (szacunkowo w perspektywie około 7-8 lat) Wnioskodawca wraz z partnerką zamierzają zamieszkiwać częściowo w Lokalu 2, w celu podtrzymywania kontaktów z rodziną i przyjaciółmi partnerki oraz korzystania z oferty kulturalnej …, z której para aktualnie regularnie korzysta. Partnerka Wnioskodawcy zamierza w przyszłości przekazać swoje dotychczasowe mieszkanie swoim dzieciom. Wnioskodawca nie traktuje Lokalu 2 jako inwestycji spekulacyjnej. Jest on nabywany w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych w określonej, dającej się przewidzieć przyszłości. W chwili nabycia Lokal 2 był wynajmowany przez poprzedniego właściciela najemcom na podstawie umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Wnioskodawca przejął Lokal 2 z istniejącym stosunkiem najmu i nie zamierza trwale przeznaczać Lokalu na wynajem. Aktualny najem ma charakter przejściowy i nie zmienia docelowego przeznaczenia nieruchomości.
Uzupełnienie wniosku
Lokal Zbywany został nabyty przez Wnioskodawcę w drodze umowy sprzedaży zawartej na rynku wtórnym. Lokal Zbywany stanowił lokal mieszkalny będący odrębną nieruchomością, dla której prowadzona jest księga wieczysta. Wnioskodawcy przysługiwało do niego prawo własności (pełna własność). Odpłatne zbycie Lokalu Zbywanego nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej. Transakcja miała charakter prywatny i została dokonana wyłącznie jako osoba fizyczna, poza jakąkolwiek działalnością gospodarczą.
Całość przychodu ze sprzedaży Lokalu Zbywanego zostanie wydatkowana na własne cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zdecydowana większość środków, odpowiadająca całości przychodu z wyjątkiem kwoty niecałych 7 000 zł, została wydatkowana na:
(i) spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie Lokalu 1 oraz
(ii) nabycie udziału wynoszącego 1/2 w Lokalu 2, zgodnie z opisem zawartym we wniosku.
Pozostałą kwotę niecałych 7 000 zł Wnioskodawca planuje wydatkować na remont Lokalu 1. Wydatek zostanie poniesiony w ustawowym terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie Lokalu Zbywanego, tj. do dnia 31 grudnia 2027 r.
Lokal 2 stanowi lokal mieszkalny będący odrębną nieruchomością, dla której prowadzona jest księga wieczysta. Wnioskodawcy przysługuje do niego prawo własności w udziale wynoszącym 1/2 (pełna własność).
Pytanie
Czy wydatek poniesiony przez Wnioskodawcę na nabycie udziału wynoszącego 1/2 w Lokalu 2, który w dacie nabycia oraz przez pewien czas po nabyciu jest wynajmowany osobom trzecim na podstawie umowy najmu, przy jednoczesnym zamiarze realizacji w nim własnych celów mieszkaniowych w przyszłości (gdy ustaną obiektywne okoliczności rodzinne uniemożliwiające zamieszkanie w nim wcześniej), kwalifikuje się jako wydatek na własne cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uprawniający do zwolnienia odpowiedniej części dochodu ze zbycia Lokalu Zbywanego z podatku dochodowego od osób fizycznych?
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy, nabycie udziału w Lokalu 2 stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mimo że w chwili nabycia lokal ten był wynajmowany przez poprzedniego właściciela. Kluczowe jest bowiem to, że Wnioskodawca nabywa lokal z rzeczywistym zamiarem realizowania w nim w przyszłości własnych celów mieszkaniowych, a nie w celach inwestycyjnych lub spekulacyjnych.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia zwolnienia od natychmiastowego zamieszkania w nabytym lokalu, ani od jego uprzedniego zwolnienia spod najmu. W analizowanym stanie faktycznym zamiar zamieszkania w Lokalu 2 przez Wnioskodawcę jest konkretny, udokumentowany okolicznościami życiowymi i nie ma charakteru hipotetycznego. Aktualny najem wynika wyłącznie z przejęcia istniejącej umowy przy nabyciu lokalu oraz z aktualnej sytuacji życiowej Wnioskodawcy i Jego partnerki i ma charakter tymczasowy. Nie jest to celowe przeznaczenie lokalu na wynajem jako forma inwestycji.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy:
Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.
Z opisu sprawy wynika, że w 2020 r. w drodze umowy sprzedaży nabył Pan Lokal Zbywany. Był to lokal stanowiący odrębną nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta. W 2024 r. dokonał Pan odpłatnego zbycia Lokalu Zbywanego. Sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej. Transakcja miała charakter prywatny i została dokonana wyłącznie jako osoba fizyczna, poza jakąkolwiek działalnością gospodarczą.
Wobec powyższego, nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej, odpłatne zbycie w 2024 r. przez Pana Lokalu Zbywanego (lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość) nabytego w 2020 r. w drodze umowy sprzedaży, nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu i w związku z tym ww. sprzedaż stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c tej ustawy:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Dochód z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może jednak na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – podlegać zwolnieniu z opodatkowania.
Zwolnienie przedmiotowe
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Wyjaśniam, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości) i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z ww. odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Zgodnie z art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, równowartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.
Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest fakt wydatkowania równowartości przychodu (w całości lub w części) z ich odpłatnego zbycia – począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.
Wskazuję w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:
Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie.
Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.
Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości) i określonych praw majątkowych w terminie nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).
Z opisu sprawy wynika, że:
Zaznaczyć należy, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy nie ogranicza ilościowo możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości) i praw majątkowych. Możliwe jest zatem skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia z tytułu poniesienia (w ustawowym terminie) więcej niż jednego wydatku na własne cele mieszkaniowe pod warunkiem, że będą to cele określone w art. 21 ust. 25 ustawy.
Ponadto ustawodawca regulując omawiane zwolnienie, nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości) lub praw tylko do podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości niż nabyta lub wybudowana. Ustawa nie ogranicza prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości.
Tym samym zakup przez Pana udziału 1/2 w Lokalu 2, w sytuacji posiadania przez Pana Lokalu 1, w którym Pan obecnie realizuje własne cele mieszkaniowe, uprawnia Pana do skorzystania z omawianego zwolnienia pod warunkiem. Fakt, że mieszkanie to jest wynajmowane nie stoi na przeszkodzie dla zastosowania zwolnienia podatkowego.
Reasumując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opisu sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzam, że nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej, odpłatne zbycie przez Pana w 2024 r. Lokalu Zbywanego nabytego w 2020 r., tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.
Wydatkowanie części przychodu z ww. sprzedaży na zakup w 2026 r. udziału 1/2 w Lokalu 2 (lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność), uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, może Pan skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego w odniesieniu do wydatków poniesionych na zakup ww. udziału w lokalu mieszkalnym. Czasowe wynajmowanie ww. lokalu mieszkalnego nie wyklucza możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podkreślam, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego pytania i stanowiska w sprawie, tj. odnosi się do wydatkowania części przychodu ze sprzedaży w 2024 r. Lokalu Zbywanego na nabycie udziału w Lokalu 2. Natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu stanu faktycznego, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska, w szczególności nie odnosi się do kwestii wydatkowania przychodu ze sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie Lokalu 1 oraz jego remont.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnić się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo