Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.442.2026.2.ACZ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 21 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 28 czerwca 2026 r. (data wpływu 2 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

28 września 2021 r. (akt notarialny, Repertorium A Nr ….) zbył Pan nieruchomość w postaci działki z domem w budowie za kwotę 370 000 zł, koszty poniesione z tym związane, wyniosły łącznie 57 969,41 zł.

9 listopada 2021 r. (akt notarialny, Repertorium A Nr …) podpisał Pan umowę deweloperską na zakup mieszkania o łącznej wartości 670 992,27 zł.

24 stycznia 2022 r. podpisał Pan umowę kredytu hipotecznego, który miał wspomóc zakup mieszkania (numer umowy …), kredyt opiewał na kwotę 470 992 zł.

15 lutego 2023 r. (akt notarialny, Repertorium A Nr ….) podpisał Pan umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowę przeniesienia prawa własności.

Koszty poniesione z tym związane wyniosły:

• wkład własny 200 000,27 zł – wpłata,
• koszty pozostałe 63 991,72 zł – faktury kosztowe i koszty aktów notarialnych.

Spłata kredytu hipotecznego ze środków uzyskanych ze sprzedaży domu w budowie z 2021 r., w okresie, w którym należało skorzystać z ulgi mieszkaniowej, czyli do 12 grudnia 2024 r., wyniosła 105 932,86 zł.

W uzupełnieniu wniosku na pytanie Organu o treści cyt.: „Kiedy (proszę wskazać dzień-miesiąc-rok) nabył Pan nieruchomość (działkę), którą sprzedał Pan we wrześniu 2021 r.?”, wskazał Pan, że działka została nabyta 20 września 2018 r.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „W drodze jakiej czynności cywilnoprawnej (umowy) lub zdarzenia prawnego (np. spadek) nabył Pan nieruchomość, którą sprzedał Pan we wrześniu 2021 r.? W przypadku nabycia w drodze spadku proszę wskazać datę śmierci spadkodawcy i datę oraz sposób nabycia przez spadkodawcę tej nieruchomości”, wskazał Pan, że działka została nabyta w drodze przetargu od Gminy …., na podstawie umowy sprzedaży w obecności notariusza … – Repertorium A Nr ……

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jakie oznaczenie geodezyjne (numer ewidencyjny) i powierzchnię posiadała ww. nieruchomość oraz czy w dacie nabycia jej przez Pana była ona zabudowana (a jeżeli tak, to jakimi budynkami/budowlami) czy niezabudowana?”, wskazał Pan, że działka nr A/1 o powierzchni 0,1202 ha, …, niezabudowana, położona w …., gmina …, objęta księgą wieczystą KW nr ….

Dom w dacie sprzedaży był w stanie surowym zamkniętym. Zgodnie z otrzymanym pozwoleniem na budowę domu otrzymanym 19 lutego 2019 r., została rozpoczęta jego budowa. W dacie sprzedaży dom był trwale związany z gruntem.

Sprzedaż przez Pana ww. nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.).

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy przed zawarciem w 2021 r. umowy sprzedaży ww. nieruchomości zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży tej nieruchomości, a jeżeli tak, to proszę wskazać:

• kiedy zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży tej nieruchomości?”, wskazał Pan, że 27 września 2021 r. została zawarta warunkowa umowa sprzedaży,
• „czy przedwstępna umowa sprzedaży tej nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego czy w zwykłej formie pisemnej bądź w formie ustnej?”, wskazał Pan, że warunkowa umowa sprzedaży została zawarta w formie aktu notarialnego – Repertorium
  A Nr …,
• „czy przedwstępna umowa sprzedaży tej nieruchomości zawiera informację o wpłaconej zaliczce/zadatku?”, wskazał Pan, że w warunkowej umowie sprzedaży nie było zapisu o zaliczce,
• „kiedy dokonano wpłaty zadatku/zaliczki, w jakiej wysokości oraz jakie terminy kolejnych rat płatności zadatku/zaliczki i w jakiej wysokości ustalono?”, wskazał Pan, że nie dotyczy.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „W odniesieniu do kredytu, który zaciągnął Pan 24 stycznia 2022 r., proszę wskazać:

• Przez kogo została zawarta ww. umowa o kredyt?”, wskazał Pan, że umowa kredytowa została zawarta pomiędzy Panem a ….Bank,
• „W przypadku, jeżeli nie był Pan jedynym kredytobiorcą to proszę wskazać, czy z ww. umowy kredytowej wynika, że wszyscy kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za wynikające z niej zadłużenie?”, wskazał Pan, że nie dotyczy,
• „Czy ww. kredyt został zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?”, wskazał Pan, że kredyt został zaciągnięty w ….z siedzibą w … przy ul. ……….,
• „Na jaki cel – zgodnie z umową kredytową – został zaciągnięty kredyt?”, wskazał Pan, że zgodnie z zapisem w umowie kredytowej był to cel: na finansowanie przedpłat na zakup od dewelopera prawa własności lokalu mieszkalnego, adres: …, ………. lok. ………, w wysokości 470 992 zł,
• „Jakie wydatki zostały faktycznie poniesione ze środków pieniężnych pochodzących z ww. kredytu i kiedy (proszę wskazać dzień-miesiąc-rok) zostały one poniesione?”, wskazał Pan, że zgodnie z umową o kredyt hipoteczny dla osób fizycznych na zakup lokalu mieszkalnego z 24 stycznia 2022 r. ….Bank przelał środki na wskazany w umowie z deweloperem rachunek bankowy; kredyt został wypłacony w transzach w okresie do kwietnia 2022 r.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Kiedy poniósł Pan wydatki na spłatę kredytu, które zamierza Pan rozliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej i które są objęte Pana pytaniem? Czy wydatki, jakie poniósł Pan na spłatę kredytu i które zamierza Pan rozliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej oraz są objęte Pana pytaniem, poniósł Pan nie wcześniej niż w dacie sprzedaży nieruchomości, tj. nie wcześniej niż 28 września 2021 r. i nie późnej niż do 31 grudnia 2024 r.?”, wskazał Pan, że:

• 15 marca 2022 r. – spłata kredytu 2 723,79 zł,
• 15 kwietnia 2022 r. – spłata kredytu 2 401,16 zł,
• 16 maja 2022 r. – spłata kredytu 3 182,42 zł,
• 15 czerwca 2022 – spłata kredytu 3 182,42 zł,
• 15 lipca 2022 r. – spłata kredytu 4 170,51 zł,
• 15 grudnia 2022 r. – spłata kredytu 4 033,49 zł,
• 16 stycznia 2023 r. – spłata kredytu 3 912,56 zł,
• 15 lutego 2023 r. – spłata kredytu 3 912,56 zł,
• 15 marca 2023 r. – spłata kredytu 3 912,56 zł,
• 17 kwietnia 2023 r. – spłata kredytu 3 788,05 zł,
• 15 maja 2023 r. – spłata kredytu 3 788,05 zł,
• 15 czerwca 2023 r. – spłata kredytu 3 788,05 zł,
• 17 lipca 2023 r. – spłata kredytu 3 774,72 zł,
• 16 sierpnia 2023 r. – spłata kredytu 3 774,72 zł,
• 15 listopada 2023 r. – spłata kredytu 4 283,26 zł,
• 15 grudnia 2023 r. – spłata kredytu 4 204,09 zł,
• 15 stycznia 2024 r. – spłata kredytu 3 919,19 zł,
• 15 lutego 2024 r. – spłata kredytu 3 919,19 zł,
• 15 marca 2024 r. – spłata kredytu 3 919,19 zł,
• 15 kwietnia 2024 r. – spłata kredytu 3 925,87 zł,
• 15 maja 2024 r. – spłata kredytu 3 925,87 zł,
• 17 czerwca 2024 r. –spłata kredytu 3 925,87 zł,
• 15 lipca 2024 r. – spłata kredytu 3 929,20 zł,
• 16 sierpnia 2024 r. – spłata kredytu 3 929,20 zł,
• 16 września 2024 r. – spłata kredytu 3 929,20 zł,
• 15 października 2024 r. – spłata kredytu 3 925,89 zł,
• 15 listopada 2024 r. – spłata kredytu 3 925,89 zł,
• 16 grudnia 2024 r. – spłata kredytu 3 925,89 zł.

Łączna wartość spłaconego kredytu – 105 932,86 zł.

Pytanie

Czy może Pan zaliczyć do ulgi mieszkaniowej spłacony kredyt w wysokości 105 932,86 zł, który to był regulowany ze środków finansowych uzyskanych ze zbytej nieruchomości w 2021 r., w oparciu o przepisy art. 21 ust. 1 pkt 131 (ulga) i art. 21 ust. 25 pkt 1 (zakup mieszkania) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, może Pan zaliczyć wartość spłaconego kredytu w okresie do 12 grudnia 2024 r. ze środków uzyskanych ze sprzedaży w 2021 r. do ulgi mieszkaniowej.

Uważa Pan, że ma Pan prawo zaliczyć do kwoty wydatkowanej na własne cele mieszkaniowe kwotę spłaconego w tym okresie kredytu hipotecznego.

W konsekwencji, całość przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości została faktycznie wydatkowana – bezpośrednio lub pośrednio – na nabycie lokalu mieszkalnego, a więc na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy.

Podkreśla Pan, że przepisy ustawy nie uzależniają uznania wydatku na nabycie nieruchomości od sposobu finansowania zakupu. Kredyt hipoteczny stanowił jedynie formę uzupełnienia środków niezbędnych do realizacji transakcji, natomiast środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na pokrycie kosztu nabycia lokalu mieszkalnego.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w utrwalonej linii interpretacyjnej organów podatkowych, zgodnie z którą wydatkowanie środków ze sprzedaży na zakup nieruchomości, także przy wykorzystaniu finansowania kredytowego, stanowi realizację własnych celów mieszkaniowych. W związku z powyższym, spełnione zostały przesłanki zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Przepisy ustawy nie uzależniają prawa do zwolnienia od sposobu finansowania nabycia nieruchomości, w szczególności nie wprowadzają wymogu finansowania wyłącznie ze środków własnych.

Istotą normy z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jest faktyczne wydatkowanie przychodu na cel mieszkaniowy, a nie konstrukcja finansowania tego wydatku.

W konsekwencji:

• kredyt hipoteczny stanowi wyłącznie instrument finansowy,
• nie determinuje on ani nie ogranicza prawa do zwolnienia,
• decydujące znaczenie ma ekonomiczny skutek w postaci nabycia lokalu mieszkalnego.

Stanowisko kwestionujące możliwość zastosowania zwolnienia z uwagi na fakt, że kredyt został zaciągnięty po sprzedaży nieruchomości, nie znajduje oparcia w przepisach ustawy ani w dominującej linii orzeczniczej.

Przepis art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy nie wprowadza żadnego kryterium temporalnego dotyczącego finansowania zakupu lokalu mieszkalnego.

Co więcej, ograniczenie takie:

• nie wynika z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy,
• nie wynika z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy,
• oraz nie jest potwierdzone w orzecznictwie NSA jako warunek negatywny zwolnienia.

W konsekwencji, próba wyłączenia ulgi wyłącznie z powodu struktury finansowania (kredyt + późniejsza spłata) stanowiłaby rozszerzającą wykładnię przepisów prawa podatkowego na niekorzyść podatnika, co pozostaje w sprzeczności z zasadą in dubio pro tributario (art. 2a Ordynacji podatkowej).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1-3 ww. ustawy:

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż przez Pana w 2021 r. nieruchomości, tj. działki nr A/1 z rozpoczętą budową domu (stan surowy zamknięty), nabytej przez Pana w 2018 r. w drodze umowy sprzedaży, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości (działki).

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei, jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych dopuszcza możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego poprzez przeznaczenie przychodu ze sprzedaży na wskazane w tej ustawie cele mieszkaniowe, o jakich mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy. Niemniej jednak, aby podatnik mógł wywodzić prawo do zastosowania przedmiotowego zwolnienia, a tym samym z niego skorzystać, musi bezwzględnie spełnić wynikające z tego przepisu warunki. Jednym z takich warunków jest, aby spłacany kredyt zaciągnięty został przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jak wynika bowiem z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, nie dotyczy kredytów (pożyczek) zaciągniętych po sprzedaży nieruchomości. W tym przypadku bez znaczenia jest fakt, że kredyt został zaciągnięty na cele mieszkaniowe, skoro zawarcie umowy o kredyt nastąpiło po sprzedaży nieruchomości. Takiego zaś przeznaczenia środków nie przewiduje art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego przez Pana opisu stanu faktycznego wynika, że umowa kredytu na finansowanie przedpłat na zakup od dewelopera prawa własności lokalu mieszkalnego, została zawarta 24 stycznia 2022 r., a więc po dokonanym 28 września 2021 r. odpłatnym zbyciu nieruchomości (działki nr A/1 z rozpoczętą budową domu), zakupionej w 2018 r. – po uzyskaniu przychodu z odpłatnego zbycia. Spłata takiego kredytu nie spełnia więc warunków do uznania jej za wydatek na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając zatem na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzam, że w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym warunek wydatkowania przychodów na cele, o których mowa w 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie został spełniony, ponieważ kredyt na finansowanie przedpłat na zakup od dewelopera prawa własności lokalu mieszkalnego został zaciągnięty po dniu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, zakupionej przez Pana w 2018 r. (Repertorium A Nr ….).

W konsekwencji, stwierdzam, że skoro w przedmiotowej sprawie zaciągnął Pan kredyt hipoteczny na finansowanie przedpłat na zakup od dewelopera prawa własności lokalu mieszkalnego 24 stycznia 2022 r., tj. po dniu uzyskania przychodu (28 września 2021 r.) ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2018 r., to wydatkowanie tego przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na finansowanie przedpłat na zakup od dewelopera prawa własności lokalu mieszkalnego nie wypełnia dyspozycji wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe, o czym wprost stanowi przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, poniesione przez Pana wydatki w okresie od 15 marca 2022 r. do 16 grudnia 2024 r. na wskazaną we wniosku spłatę kredytu zaciągniętego na finansowanie przedpłat na zakup od dewelopera prawa własności lokalu mieszkalnego nie stanowią wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie uprawniają Pana do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie zauważyć należy, że z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, że w celu zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych podatnik powinien wydatkować te same środki finansowe, które otrzymał z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Z ww. przepisu należy bowiem wywnioskować, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest wydatkowanie równowartości (odpowiednio w całości lub części) przychodu osiągniętego z odpłatnego zbycia na określone cele mieszkaniowe, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie zakupionego przez Pana lokalu mieszkalnego.

Wydatkiem poniesionym na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest m.in. cena nabycia nowej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) wynikająca z aktu notarialnego, niezależnie od faktu, że część tej ceny została sfinansowana środkami pochodzącymi z kredytu hipotecznego zaciągniętego na jej zakup.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Wydając interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu tej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Odnosząc się natomiast do zasady in dubio pro tributario, powiązanej z art. 2a ustawy Ordynacja podatkowa – na którą powołuje się Pan we własnym stanowisku – stwierdzam, że zawarta w tym przepisie zasada nie może być rozumiana w ten sposób, że w przypadku wątpliwości interpretacyjnych organy podatkowe powinny rozstrzygać w sposób korzystny dla podatnika. Ma ona bowiem zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy występują wątpliwości związane ze znaczeniem przepisu w konkretnej sytuacji faktycznej, a wątpliwości tych nie będzie można usunąć w trakcie prawidłowo prowadzonej wykładni przepisów prawa podatkowego. W analizowanej sprawie brzmienie przepisów nie budzi wątpliwości, dlatego też wskazana zasada – w tej sprawie – nie może znaleźć  zastosowania.

W tym miejscu należy powołać wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 11 października 2017 r., w którym Sąd wskazał:

Ponadto Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 23 marca 2017 r., sygn. akt I SA/Po 1261/16 wskazał:

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.