Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.451.2026.1.MK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Informacja o Wnioskodawcy

… (dalej: „Wnioskodawca”) jest polskim rezydentem podatkowym, to jest ma miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm., dalej: „ustawa o PDOF”) i podlega w Polsce obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od dnia … 2008 r. (NIP …). Wpis Wnioskodawcy w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej obejmuje przeważające PKD 68.20.Z - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

W 2026 r. formą opodatkowania przychodów Wnioskodawcy z ww. działalności jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Informacja o nieruchomościach Wnioskodawcy

Wnioskodawca jest właścicielem i współwłaścicielem dwóch grup nieruchomości.

1.  Nieruchomości o charakterze niemieszkalnym wykorzystywane w działalności gospodarczej:

Pierwsza grupa obejmuje nieruchomości o charakterze niemieszkalnym, które Wnioskodawca wynajmuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca opodatkowuje przychody z tego najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 z późn. zm., dalej: „ustawa o zryczałtowanym podatku”). Nieruchomości te są ujęte w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzonym przez Wnioskodawcę zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy.

2.  Nieruchomości pozostające w zarządzie majątkiem prywatnym niezwiązanym z działalnością gospodarczą:

Druga grupa nieruchomości obejmuje nieruchomości, które Wnioskodawca uznaje za pozostające w zarządzie majątkiem prywatnym niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Są to nieruchomości o charakterze mieszkalnym oraz działki budowlane (grunty). Działki te są wynajmowane, a przychód z najmu jest rozliczany na zasadach właściwych dla źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PDOF, w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nieruchomości te nie są ujęte w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani żadnej podobnej ewidencji.

Nieruchomość (udział) będąca przedmiotem wniosku:

Druga grupa, którą Wnioskodawca uznaje za pozostającą w zarządzie majątkiem prywatnym niezwiązanym z działalnością gospodarczą, obejmuje nieruchomość będącą przedmiotem niniejszego wniosku. Jest to nieruchomość objęta księgą wieczystą nr …, obejmująca działkę ewidencyjną nr …, oznaczoną w ewidencji jako „…” - tereny mieszkaniowe (dalej: „Nieruchomość”), zabudowaną budynkiem o charakterze mieszkalnym (dalej: „Budynek”). Nieruchomość jest zlokalizowana w … (ul. …). Budynek obejmuje … lokali mieszkalnych, które nie są wyodrębnione prawnie (nie posiadają odrębnych ksiąg wieczystych).

Na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr … z dnia … 2018 r. trzy osoby fizyczne - Wnioskodawca oraz … i … (dalej: „Współwłaściciele”) - nabyły w drodze kupna udziały w Nieruchomości w ten sposób, że:

·      Wnioskodawca nabył udział 9/100,

·      … nabyła udział 85/100 (osoba ta prowadzi działalność gospodarczą od dnia … 2010 r., NIP … - wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej obejmuje przeważające PKD 42.21.Z - roboty związane z budową rurociągów przesyłowych i sieci rozdzielczych, pozostałe m.in. PKD 68.10.Z - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, 68.20.Z - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, 68.31.Z - pośrednictwo w obrocie nieruchomościami; w 2026 r. formą opodatkowania przychodów z tej działalności jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, osoba ta jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny i jest polskim rezydentem podatkowym do celów PIT),

·      … nabył udział 6/100 (osoba ta prowadzi działalność gospodarczą od dnia … 2010 r., NIP … - wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej obejmuje przeważające PKD 68.20.Z - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi; w 2026 r. formą opodatkowania przychodów z tej działalności jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, osoba ta jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny i jest polskim rezydentem podatkowym do celów PIT).

Wnioskodawca nabył zatem w 2018 r. udział w Nieruchomości wynoszący 9/100 (dalej: „Udział”).

Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży Udziału w 2026 r. lub później, jeżeli nie uda się zrealizować sprzedaży w 2026 r. Analogiczny zamiar sprzedaży posiadają Współwłaściciele w odniesieniu do swoich udziałów w Nieruchomości.

Planowana sprzedaż Udziału przez Wnioskodawcę jest przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Do celów niniejszego wniosku przez sprzedaż Wnioskodawca rozumie czynność, o której mowa w art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm., dalej: „Kodeks cywilny”).

Nabywcą Nieruchomości będzie polski rezydent podatkowy, to jest podmiot mający miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub mający siedzibę lub zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w rozumieniu przepisów z zakresu podatków dochodowych, podlegający obowiązkowi podatkowemu w Polsce od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.

Wnioskodawca nabył Udział w celu zabezpieczenia majątkowego rodziny na przyszłość, w tym ewentualnych potrzeb mieszkaniowych. Wnioskodawca nie nabył Udziału do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Analogiczny cel nabycia udziałów w Nieruchomości towarzyszył również Współwłaścicielom. Okoliczność tę potwierdza treść aktu notarialnego z dnia 31 sierpnia 2018 r., który nie zawiera żadnej wzmianki dotyczącej nabycia Udziału do celów działalności gospodarczej Wnioskodawcy czy Współwłaścicieli.

Ani Wnioskodawca, ani Współwłaściciele nigdy nie wprowadzili i nie zamierzają wprowadzać Nieruchomości do wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku, ani żadnej innej ewidencji środków trwałych.

Ani Wnioskodawca, ani Współwłaściciele nie ponosili wydatków na ulepszenie Nieruchomości, w szczególności przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację, które by zwiększały wartość Nieruchomości. Nie planują też ponosić tego rodzaju wydatków w przyszłości.

Ani Wnioskodawca, ani Współwłaściciele nie podejmowali żadnych aktywnych działań zmierzających do podniesienia standardu i wartości rynkowej Nieruchomości, nie prowadzili kampanii reklamowych w celu znalezienia najemców na puste lokale, nie dokonali podziału prawnego (wyodrębnienia) lokali celem zyskownej sprzedaży „na sztuki”.

Wnioskodawca i Współwłaściciele (jako współwłaściciele Nieruchomości) wynajmują jeden z lokali mieszkalnych znajdujących się w Budynku. Najemcą są osoby fizyczne. Na podstawie umowy najmu z dnia 21 października 2025 r. wynajmujący oddali ten lokal najemcy z przeznaczeniem wyłącznie na cele mieszkalne. Najem jest rozliczany na zasadach właściwych dla źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PDOF (a więc nie źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej), opodatkowanych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku.

Pozostałe lokale w Budynku, od chwili zakupu Nieruchomości w dniu 31 sierpnia 2018 r., nie były i nie są w żaden sposób wykorzystywane. W szczególności od chwili zakupu Nieruchomości przez Wnioskodawcę i Współwłaścicieli pozostałe lokale nie były i nie są wynajmowane ani udostępniane w inny sposób osobom trzecim. Innymi słowy, pozostałe lokale są niezamieszkane, nieużywane.

Ani Wnioskodawca, ani Współwłaściciele nie zamierzają zmienić sposobu używania Nieruchomości. Ich jedynym celem jest obecnie sprzedaż Nieruchomości.

Pomysł sprzedaży udziałów w Nieruchomości zrodził się u Wnioskodawcy i Współwłaścicieli w 2025 r. Celem sprzedaży ma być spieniężenie Nieruchomości. Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży udziałów w Nieruchomości mają być przeznaczone na bieżące potrzeby Wnioskodawcy i Współwłaścicieli.

Dotychczasowe i planowane transakcje sprzedaży nieruchomości

Jak wspomniano powyżej, Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, w zakresie której wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej obejmuje wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z).

Wnioskodawca nie dokonywał dotychczas sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym.

Natomiast w zakresie nieruchomości o charakterze niemieszkalnym Wnioskodawca przeprowadził i planuje niżej opisane transakcje. Nieruchomości te nie są przedmiotem wniosku, lecz zostają wskazane jako element całokształtu okoliczności faktycznych dotyczących Wnioskodawcy.

Nieruchomość przy ul. … w …:

Wnioskodawca sprzedał w 2023 r. udział w lokalu niemieszkalnym położonym na poddaszu kamienicy, który pozostawał w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Udział został zakupiony w 2017 r. Sprzedaż ta nie stanowiła źródła przychodów w podatku PIT, ponieważ została dokonana po upływie 5-letniego terminu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF.

Nieruchomość przy ul. … w …:

Ponadto w 2026 r. lub później Wnioskodawca planuje sprzedaż udziału w innej nieruchomości o charakterze niemieszkalnym na rzecz jednego ze Współwłaścicieli. Nieruchomość ta jest ujęta w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzonych przez Wnioskodawcę, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku. Przychód z tej sprzedaży będzie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach właściwych dla przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku.

Nieruchomość przy ul. … w …:

W 2026 r. lub później Wnioskodawca planuje sprzedaż udziału w nieruchomości o charakterze niemieszkalnym, innej niż wyżej wskazana. Pozostałe udziały posiadają Współwłaściciele. Nieruchomość ta jest ujęta w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzonych przez Wnioskodawcę zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku. Przychód z tej sprzedaży będzie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach właściwych dla przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku.

Wykaz środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

Należy podkreślić, że Wnioskodawca konsekwentnie:

·      ujmuje w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzonym zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku, nieruchomości, które traktuje jako majątek związany z działalnością gospodarczą,

·      nie ujmuje w powyższym wykazie nieruchomości, które pozostawia w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą.

Informacja o wnioskach Współwłaścicieli

Wnioskodawca informuje, że Współwłaściciele Nieruchomości również złożyli w dniu 30 kwietnia 2026 r. analogiczne wnioski o wydanie interpretacji indywidualnej w przedmiocie skutków sprzedaży swoich udziałów w Nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pytanie

Czy planowana w 2026 r. lub później sprzedaż Udziału będzie stanowić źródło przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych jako odpłatne zbycie udziału w Nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PDOF, a w konsekwencji, czy będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem - na podstawie przepisów ustawy o PDOF lub przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 163, z późn. zm., dalej: „ustawa o PDOF”), opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej: „podatek PIT”) podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 9 ust. 2 zdanie 1 ustawy o PDOF dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym.

Katalog źródeł przychodów jest zawarty w art. 10 ust. 1 ustawy o PDOF.

Z powyższych przepisów zatem wynika, że opodatkowaniu podatkiem PIT podlegają tylko takie dochody, które powstają ze źródeł przychodów określonych w art. 10 ust. 1 ustawy o PDOF (z uwzględnieniem dalszych ustępów w tym przepisie.)

W ugruntowanym orzecznictwie Naczelnego Sąd Administracyjnego uznaje się, że katalog źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy o PDOF ma charakter rozłączny, a zatem każdy konkretny przychód może być przypisany wyłącznie do jednego źródła przychodów (wyrok NSA z 27.10.2023 r., sygn. akt II FSK 372/21; wyrok NSA z 28.05.2024 r., sygn. akt II FSK 1080/21; wyrok NSA z 16.10.2025 r., sygn. akt II FSK 137/23).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PDOF, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis określa cztery warunki, których łączne spełnienie decyduje o tym, że odpłatne zbycie udziału w nieruchomości jest zaliczane do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PDOF, do których ma zastosowanie ta ustawa. Tymi warunkami są:

1)  następuje zbycie, którego przedmiotem jest udział w nieruchomości,

2)  zbycie ma charakter odpłatny,

3)  odpłatne zbycie jest dokonywane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie,

4)  odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie z koncepcją rozłącznego charakteru katalogu źródeł przychodów, o której mowa przywołanym orzecznictwie sądowym, należy uznać, że gdy jeden z powyższych warunków nie jest spełniony, wówczas odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nie stanowi źródła przychodów podlegającego ustawie o PDOF, a tym samym przychód (dochód) z takiego zbycia nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.

W zdarzeniu przyszłym nie ulega dla Wnioskodawcy wątpliwości, że są spełnione powyższe warunki nr 1, 2 i 3, a mianowicie:

1)  ma miejsce zbycie udziału w nieruchomości - Wnioskodawca planuje zbycie Udziału, co oznacza, że przedmiotem planowanej transakcji jest czynność wymieniona w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PDOF,

2)  zbycie ma charakter odpłatny - Wnioskodawca planuje odpłatne zbycie Udziału w drodze sprzedaży w rozumieniu art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego, co oznacza, że odpłatny charakter planowanej transakcji spełnia wymóg odpłatności przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PDOF,

3)  odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - Wnioskodawca nabył Udział w dniu 31 sierpnia 2018 r., co oznacza, że upłynął 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PDOF (5-letni termin jest liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości; okoliczność wybudowania nie ma tu znaczenia, ponieważ Wnioskodawca nie realizował budowy w związku z Nieruchomością, lecz ją nabył; 5-letni termin upłynął z dniem 31 grudnia 2023 r.).

Natomiast przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest wyżej wskazany warunek nr 4, czyli warunek odpłatnego zbycia „w wykonaniu działalności gospodarczej”, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PDOF.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PDOF posługuje się pojęciem działalności gospodarczej w rozumieniu definicji zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy o PDOF. Zgodnie z tą regulacją, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PDOF.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PDOF, a jej przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z).

Osoba fizyczna, taka jak Wnioskodawca, może być właścicielem lub współwłaścicielem różnych nieruchomości, jednakże samo to w sobie nie przesądza o związku tych nieruchomości z działalnością gospodarczą, którą ta osoba może prowadzić. W szczególności okoliczność prowadzenia przez osobę fizyczną określonej działalności gospodarczej nie powoduje automatycznego objęcia tą działalnością całego majątku należącego do tej osoby.

Kwestia rozgraniczenia majątku „prywatnego” od majątku związanego z działalnością gospodarczą do celów podatku PIT została rozstrzygnięta przez Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21. W uchwale tej wskazano, że w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF „prawodawca eksponuje wyraźnie element funkcjonalny (wskazuje na charakter aktywności podatnika)” i dalej, że: „To zatem podatnik decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą (...)”.

Powyższą decyzję podatnika w zakresie określonego składnika majątku należy oceniać z uwzględnieniem całokształtu okoliczności faktycznych dotyczących składnika majątku i podatnika, w tym tego, czy podatnik ujmuje dany składnik majątku w ewidencji (wykazie) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym:

·      Wnioskodawca nabył Udział w celu zabezpieczenia majątkowego rodziny na przyszłość, w tym ewentualnych potrzeb mieszkaniowych; Wnioskodawca nie nabył Udziału do celów prowadzonej działalności gospodarczej; analogiczny cel nabycia udziałów w Nieruchomości towarzyszył również Współwłaścicielom; okoliczność tę potwierdza treść aktu notarialnego z dnia 31 sierpnia 2018 r., który nie zawiera żadnej wzmianki dotyczącej nabycia Udziału do celów działalności gospodarczej Wnioskodawcy czy Współwłaścicieli;

·      ani Wnioskodawca, ani Współwłaściciele nie ujęli Nieruchomości w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzonym zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku, ani żadnej innej ewidencji środków trwałych;

·      ani Wnioskodawca, ani Współwłaściciele nie ponosili wydatków na ulepszenie Nieruchomości, w szczególności na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację, które zwiększałyby wartość Nieruchomości; nie planują też ponosić tego rodzaju wydatków w przyszłości;

·      ani Wnioskodawca, ani Współwłaściciele nie wykorzystują Nieruchomości w żaden sposób, który byłoby można uznać za działalność prowadzoną w sposób „zorganizowany”, czego wymaga definicja działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o PDOF; cechy „zorganizowania" nie przybiera wynajem jednego lokalu mieszkalnego w Budynku, a tym bardziej wynajem tego lokalu nie powoduje, że Nieruchomość staje się „automatycznie” przedmiotem działalności o cesze „zorganizowania”;

·      przychody z najmu tego lokalu są konsekwentnie wykazywane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PDOF (opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych);

·      w istocie Nieruchomość (poza wynajmem wspomnianego lokalu) nie jest w ogóle używana (wykorzystywana) w żaden sposób;

·      ani Wnioskodawca, ani Współwłaściciele nie zamierzają zmienić sposobu używania Nieruchomości - ich jedynym celem jest obecnie sprzedaż Nieruchomości.

Wnioskodawca uważa, że przedstawione okoliczności, od momentu nabycia Nieruchomości (Udziału), poprzez okres posiadania, aż do momentu planowanego zbycia, pozwalają uznać, że Nieruchomość (Udział) pozostaje w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Na taką kwalifikację nie wpływa okoliczność, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PDOF, której przedmiotem są nieruchomości (wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi - PKD 68.20.Z), a w ramach której Wnioskodawca faktycznie realizuje ten przedmiot poprzez dokonywane czynności (wynajem) w stosunku do innych nieruchomości niż Nieruchomość.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Udziału w 2026 r. lub później nie będzie następować w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o PDOF. Skoro więc zbycie to będzie następować po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie będzie stanowić źródła przychodów w podatku PIT jako odpłatne zbycie udziału w nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PDOF. Oznacza to, że uzyskany dochód (przychód) ze sprzedaży Udziału nie będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

Dodać należy, że z analogicznych przyczyn, jak wskazane powyżej, w stosunku do sprzedawanego Udziału nie znajdzie zastosowania art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PDOF, który stanowi, że przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Powołany art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PDOF wymienia środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne, podlegające ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c.

Pojęcie środków trwałych w odniesieniu do nieruchomości (gruntów i budynków) jest zdefiniowane w przepisach art. 22a i n. ustawy o PDOF. Środkami trwałymi w tym rozumieniu są m.in. budynki, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 ustawy o PDOF.

Z kolei zgodnie z art. 22d ust. 2 ustawy o PDOF składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1 (czyli z wyłączeniem składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 10 000 zł), wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Budynek (poza jednym lokalem będącym przedmiotem najmu), nie był oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 ustawy o PDOF, a okoliczności faktyczne wskazują, że Budynek (jako całość) nie był wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą przez Wnioskodawcę.

Niezależnie jednak od kwestii kwalifikacji Budynku jako środka trwałego należy wskazać, że na podstawie art. 22n ust. 3 pkt 1 ustawy o PDOF ustawodawca postanowił, iż nie podlegają objęciu ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, grunty lub prawo użytkowania wieczystego gruntu, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Analogicznie, w § 8 ust. 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki z dnia 6 września 2025 r. w sprawie prowadzenia ewidencji przychodów i wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (Dz. U. poz. 1294) postanowiono, że nie podlegają objęciu wykazem środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku, budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, grunty lub prawo użytkowania wieczystego gruntu, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Z powyższych przepisów wynika, że budynki mieszkalne oraz grunty związane z tymi budynkami, a więc składniki majątku takie jak Nieruchomość, nie podlegają ujęciu w ewidencji (wykazie) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co oznacza, że art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PDOF nie może znaleźć zastosowania do przychodu ze sprzedaży Udziału.

Dodatkowo należy zauważyć, że zarówno w art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PDOF, jak i art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PDOF ustawodawca czyni zastrzeżenie do przepisów - odpowiednio - art. 10 ust. 3 oraz art. 14 ust. 2c ustawy o PDOF, które dotyczą wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Przepisy art. 10 ust. 3 oraz art. 14 ust. 2c ustawy o PDOF wprost wskazują, że nawet w sytuacji gdy nieruchomość mieszkalna jest wykorzystywana na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, ustawodawca poddaje przychód ze sprzedaży takiej nieruchomości reżimowi opodatkowania według zasad dla źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF. To zaś powoduje, że wykładnia pojęcia odpłatnego zbycia „w wykonaniu działalności gospodarczej” z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF powinna być rozumiana ściśle (wąsko) i mieć zastosowanie tylko do takich przypadków, gdy sprzedaż nieruchomości mieszkalnej wpisuje się w istotę prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej w tym zakresie, jak np. działalność deweloperska (budowa budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych w celu sprzedaży). Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego, Nieruchomość faktycznie nie była i nie jest objęta tego rodzaju działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę, mimo że formalnie w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej widnieje u Wnioskodawcy wpis obejmujący wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z), a Wnioskodawca rzeczywiście prowadzi tę działalność, lecz w odniesieniu do innych nieruchomości niż Nieruchomość.

Reasumując, Wnioskodawca wyraża stanowisko, że sprzedaż Udziału w 2026 r. lub później nie będzie następować w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o PDOF. W związku z tym, skoro zbycie to będzie następować po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie będzie stanowić źródła przychodów w podatku PIT jako odpłatne zbycie udziału w Nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PDOF. Oznacza to, że uzyskany dochód (przychód) ze sprzedaży Udziału nie będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem - ani na podstawie przepisów ustawy o PDOF, ani na podstawie przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Moment nabycia nieruchomości

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano powyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Aby ustalić czy w przedmiotowej sprawie planowana przez Pana sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Jak wynika z treści wniosku, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, Rep. A nr …, z dnia … 2018 r. nabył Pan udział 9/100 w Nieruchomości.

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności,

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Jak stanowi natomiast art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Jak wynika z treści wniosku, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia … 2018 r. trzy osoby fizyczne - Pan oraz … i … - nabyli w drodze kupna udziały w Nieruchomości w ten sposób, że:

·      Pan nabył udział 9/100,

·      … nabyła udział 85/100,

·      … nabył udział 6/100.

Nieruchomość objęta księgą wieczystą nr …, obejmująca działkę ewidencyjną nr …, oznaczoną w ewidencji jako „…” - tereny mieszkaniowe, zabudowaną budynkiem o charakterze mieszkalnym (dalej: „Budynek”). Nieruchomość jest zlokalizowana w … (ul. …). Budynek obejmuje … lokali mieszkalnych, które nie są wyodrębnione prawnie (nie posiadają odrębnych ksiąg wieczystych.

Nabył Pan w 2018 r. udział w Nieruchomości wynoszący 9/100 (dalej: „Udział”).

Planuje Pan dokonać sprzedaży Udziału w 2026 r. lub później, jeżeli nie uda się zrealizować sprzedaży w 2026 r. Analogiczny zamiar sprzedaży posiadają Współwłaściciele w odniesieniu do swoich udziałów w Nieruchomości. Nabywcą Nieruchomości będzie polski rezydent podatkowy, to jest podmiot mający miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub mający siedzibę lub zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w rozumieniu przepisów z zakresu podatków dochodowych, podlegający obowiązkowi podatkowemu w Polsce od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania. Nabył Pan Udział w celu zabezpieczenia majątkowego rodziny na przyszłość, w tym ewentualnych potrzeb mieszkaniowych. Nie nabył Pan Udziału do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Pomysł sprzedaży udziałów w Nieruchomości zrodził się u Pana i Współwłaścicieli w 2025 r. Celem sprzedaży ma być spieniężenie Nieruchomości. Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży udziałów w Nieruchomości mają być przeznaczone na bieżące potrzeby Pana i Współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl zaś art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy:

Regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Natomiast w myśl art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W oparciu o okoliczności przedstawione przez Pana, a w szczególności fakt, że:

-     celem nabycia przez Pana udziału w Nieruchomości było majątkowe zabezpieczenie przyszłości rodziny,

-     ani Pan, ani Współwłaściciele nie ponosili wydatków na ulepszenie Nieruchomości, w szczególności przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację, które by zwiększały wartość Nieruchomości; nie planują też ponosić tego rodzaju wydatków w przyszłości.

-     ani Pan, ani Współwłaściciele nie podejmowali żadnych aktywnych działań zmierzających do podniesienia standardu i wartości rynkowej Nieruchomości, nie prowadzili kampanii reklamowych w celu znalezienia najemców na puste lokale, nie dokonali podziału prawnego (wyodrębnienia) lokali celem zyskownej sprzedaży „na sztuki”,

-     Pan i Współwłaściciele wynajmują jeden z lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku, najemcą są osoby fizyczne. Najem jest rozliczany na zasadach właściwych dla źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (a więc nie źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej), opodatkowanych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku,

-     ani Pan, ani Współwłaściciele nie zamierzają zmienić sposobu używania Nieruchomości - jedynym celem jest obecnie sprzedaż Nieruchomości,

-     celem sprzedaży ma być spieniężenie Nieruchomości, a środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży udziałów w Nieruchomości mają być przeznaczone na Pana bieżące potrzeby,

stwierdzam, że sprzedaż udziału w Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskany przychód ze sprzedaży udziału w Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W sprawie nie znajdzie zastosowania powołany przez Pana we własnym stanowisku art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że sprzedaż nie będzie następowała w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanej sprzedaży przez Pana udziału w Nieruchomości, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Zatem, pięcioletni termin wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, czyli od 2018 r. Zatem ww. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2023 r.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana sprzedaż przez Pana udziału w Nieruchomości, w związku z tym, że sprzedaż udziału w Nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie będzie stanowiła przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z ww. tytułów.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Należy dodatkowo wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna jest wiążąca dla Pana jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.