Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.479.2026.4.AKU

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem z 17 czerwca 2026 r. (data wpływu 18 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Nieruchomości będące przedmiotem planowanej sprzedaży stanowią majątek prywatny Wnioskodawczyni, którego źródłem jest wieloletnie posiadanie oraz dziedziczenie w rodzinie. W 2024 r. zostało wydane prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia nieruchomości przez matkę Wnioskodawczyni (A.A.). Sąd wskazał, że nabycie własności nastąpiło z datą wsteczną – na rok 1995. Nieruchomości te obejmowały działki nr 5 i 6.

W dalszej kolejności miały miejsce następujące zdarzenia:

·      w 2005 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni,

·      w 2022 r. zmarł brat Wnioskodawczyni,

·      w 2024 r. sporządzono akt poświadczenia dziedziczenia, na mocy którego współwłaścicielkami nieruchomości zostały Wnioskodawczyni oraz Jej matka,

·      w 2026 r. zmarła matka Wnioskodawczyni, a jej udział w całości nabyła Wnioskodawczyni.

Obecnie Wnioskodawczyni jest jedynym właścicielem nieruchomości.

Dodatkowe działki

Poza działkami nabytymi w drodze zasiedzenia:

·      działka nr 3 została nabyta w latach 90-tych przez ojca Wnioskodawczyni – B.A. i stanowi element wieloletniego majątku rodzinnego,

·      działka nr 4 została nabyta przez Wnioskodawczynię w 2025 r.

Wskazane działki (nr 3 oraz nr 4) zostały następnie objęte wspólnym postępowaniem geodezyjnym i połączone z działkami nr 5 i 6, a następnie w 2025 r. dokonano podziału całego obszaru na 12 działek.

Pomimo wspólnego podziału powstałe działki posiadają odrębne księgi wieczyste, stanowią samodzielne nieruchomości w sensie prawnym.

Charakter nieruchomości

Wszystkie działki:

·      są niezabudowane,

·      nie są uzbrojone (brak mediów),

·      nie posiadają infrastruktury technicznej,

·      nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej,

·      stanowią majątek prywatny Wnioskodawczyni.

Podział nieruchomości

Podział dokonany w 2025 r. miał charakter wyłącznie techniczny i porządkujący. Jego celem było uporządkowanie majątku oraz umożliwienie ewentualnej sprzedaży poszczególnych części. Podział nie miał charakteru inwestycyjnego ani deweloperskiego.

Warunki zabudowy

Wnioskodawczyni wystąpiła o wydanie warunków zabudowy dla działek wyłącznie w związku ze zmianą przepisów prawa i w celu zabezpieczenia możliwości zabudowy w przyszłości.

Brak działalności gospodarczej

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie uzbrajała działek, nie budowała infrastruktury, nie ponosiła nakładów inwestycyjnych zwiększających wartość nieruchomości, nie prowadzi działań marketingowych charakterystycznych dla przedsiębiorców, nie działa w sposób zorganizowany i ciągły.

Planowana sprzedaż

Wnioskodawczyni planuje sprzedaż 11 działek, pozostawiając jedną działkę na własne potrzeby mieszkaniowe.

Sprzedaż będzie miała charakter incydentalny i będzie dotyczyć majątku prywatnego.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.  Pomiędzy Pani rodzicami: A.A. i B.A., do dnia śmierci B.A. istniała ustawowa wspólność majątkowa małżeńska.

2.  W skład majątku po Pani ojcu B.A., wchodziły prawa do nieruchomości położonych w obrębie X, gmina Y, obejmujących działkę nr 3 oraz udział w nieruchomości obejmującej działki nr 5 i 6. Po ojcu nie pozostały inne nieruchomości ani inne składniki majątku mające znaczenie dla sprawy.

3.  Pani ojciec nie był wyłącznym właścicielem nieruchomości objętych spadkiem. Nieruchomości stanowiły majątek objęty ustawową wspólnością majątkową małżeńską.

4.  Działka nr 3 została nabyta przez B.A. w trakcie trwania małżeństwa i stanowiła składnik majątku wspólnego małżonków. Działki nr 5 i 6 zostały nabyte przez zasiedzenie do majątku wspólnego małżonków z dniem 31 grudnia 1995 r., co zostało potwierdzone postanowieniem Sądu Rejonowego w X z dnia 18 lipca 2024 r., sygn. akt ….

5.  Akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony w dniu 9 sierpnia 2024 r. dotyczył spadku po B.A. Spadek po B.A. nabyli z ustawy:

·      A.A. – żona – w udziale 1/3,

·      C.C. – córka – w udziale 1/3,

·      D.D. – syn – w udziale 1/3.

Po śmierci D.D. jego spadek nabyły:

·      A.A. – w udziale 1/2,

·      C.C. – w udziale 1/2.

Po śmierci A.A. cały spadek po niej nabyła C.C..

6.  A.A. nie była wyłączną właścicielką działek nr 5 i 6 za życia męża. Nieruchomości te stanowiły majątek wspólny małżonków.

7.  Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia został złożony przez A.A. Postanowieniem Sądu Rejonowego w X z dnia 18 lipca 2024 r., sygn. akt …, stwierdzono nabycie przez zasiedzenie z dniem 31 grudnia 1995 r. udziału wynoszącego 8/9 części nieruchomości obejmującej działki nr 5 i 6 do wspólności majątkowej małżeńskiej A.A. i B.A.

8.  Nie został przeprowadzony dział spadku po rodzicach. Nabycie praw do nieruchomości nastąpiło wyłącznie w drodze dziedziczenia potwierdzonego aktami poświadczenia dziedziczenia.

9.  Działki nr 1, 2 oraz 3 znajdują się na obszarze objętym Planem Ogólnym Gminy X, w strefie planistycznej oznaczonej symbolem SJ - strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Działki nr 1 oraz 2 nie są przeznaczone do sprzedaży i pozostaną Pani własnością. Na tych działkach planowana jest rozbudowa istniejącego budynku mieszkalnego na własne potrzeby mieszkaniowe. Pozostałe działki przeznaczone do sprzedaży nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla wszystkich działek został złożony wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

10.  Nie prowadziła i nie prowadzi Pani działalności gospodarczej.

11.  Poza nieruchomościami objętymi wnioskiem nie posiada Pani innych nieruchomości, działek ani lokali.

12.  Nie planuje Pani nabywania kolejnych nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży.

13.  Sprzedaż działek planowana jest sukcesywnie po uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych oraz znalezieniu nabywców. Środki uzyskane ze sprzedaży działek zostaną przeznaczone na rozbudowę własnego budynku mieszkalnego realizowaną na działkach nr 1 oraz 2, które pozostaną Pani własnością i nie będą przedmiotem sprzedaży.

14.  W odniesieniu do działki nr 4 jest Pani świadoma obowiązujących przepisów podatkowych.

Pytania

1.  Czy sprzedaż działek nabytych w drodze zasiedzenia (ze skutkiem na 1995 r.) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2.  Czy sprzedaż działek powstałych z udziałem działki nr 4 nabytej w 2025 r. będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

3.  Czy sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych (pytania nr 1 i nr 2). Natomiast, w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 3) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, sprzedaż działek nabytych w drodze zasiedzenia nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zgodnie z prawomocnym orzeczeniem sądu nabycie nastąpiło w 1995 r., a zatem upłynął okres przekraczający 5 lat wymagany przepisami ustawy o PIT.

W odniesieniu do działki nr 4 nabytej w 2025 r. Wnioskodawczyni jest świadoma, że jej sprzedaż przed upływem 5 lat może podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni dopuszcza obowiązek zapłaty podatku w tym zakresie lub ewentualne skorzystanie z przysługujących ulg podatkowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·      zarobkowym celu działalności,

·      wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·      prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek, powstałych w wyniku połączenia, a następnie podziału działek nr 3, nr 4, nr 5 i nr 6.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu nie sposób przyjąć, że niezabudowanych działek gruntu wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że przedmiotowe działki nie zostały nabyte przez Panią dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w niej wykorzystywane – nie budowała Pani na nich infrastruktury, nie ponosiła nakładów inwestycyjnych zwiększających wartość nieruchomości, nie prowadzi działań marketingowych charakterystycznych dla przedsiębiorców, nie działa w sposób zorganizowany i ciągły. Podział działek dokonany w 2025 r. miał charakter wyłącznie techniczny i porządkujący. Jego celem było uporządkowanie majątku oraz umożliwienie ewentualnej sprzedaży poszczególnych części. Podział nie miał charakteru inwestycyjnego ani deweloperskiego. Wystąpiła Pani o wydanie warunków zabudowy dla działek wyłącznie w związku ze zmianą przepisów prawa i w celu zabezpieczenia możliwości zabudowy w przyszłości. Ponadto, nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedaż będzie miała charakter incydentalny i będzie dotyczyć majątku prywatnego.

Zatem, opisane działania nie noszą przymiotów działalności gospodarczej. Tym samym, sprzedaż przez Panią ww. nieruchomości będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a zbywając je, będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania tym majątkiem. Sprzedaż działek powstałych po podziale działek nr 3, nr 4, nr 5 i nr 6 nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego skutki podatkowe sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

W myśl art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Stosownie do treści art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 172 § 2 ww. ustawy:

Zasiedzenie jest zatem instytucją, która sankcjonuje trwający od dłuższego czasu stan faktyczny posiadania i jest sposobem nabywania własności. Warunkami niezbędnymi do zasiedzenia jest posiadanie samoistne i nieprzerwane oraz odpowiedni upływ czasu. Przy spełnieniu powyższych przesłanek posiadacz nabywa prawo własności. Warunkiem nabycia własności nie jest natomiast orzeczenie sądu stwierdzające nabycie własności. Orzeczenie takie stanowi potwierdzenie nabycia własności i jest orzeczeniem deklaratywnym, czyli stwierdzającym zaistnienie pewnych faktów, na które można się powołać w celu np. dokonania wpisu prawa własności do księgi wieczystej.

W jego treści jest wskazywana data nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia (tj. moment, na jaki spełnione zostały przesłanki zasiedzenia). Datą nabycia własności nieruchomości nie jest natomiast data postanowienia o zasiedzeniu.

Stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 6 ww. ustawy:

Do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Wskazać należy, że dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nie jest istotny sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem. Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału, właściciel nie nabywa żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego był już właścicielem. W wyniku samego podziału działek, nie zmienia się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal posiada takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd, czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści wniosku wynika, że działka nr 3 została nabyta przez Pani ojca w latach 90-tych w trakcie trwania małżeństwa i stanowiła składnik majątku wspólnego małżonków. Natomiast, działki nr 5 i 6 zostały nabyte przez zasiedzenie do majątku wspólnego małżonków z dniem 31 grudnia 1995 r., co zostało potwierdzone postanowieniem Sądu z dnia 18 lipca 2024 r. Pani ojciec zmarł w 2005 r., natomiast brat – w 2022 r. 9 sierpnia 2024 r. sporządzono akt poświadczenia dziedziczenia, dotyczący spadku po Pani ojcu, w którym wskazano, że spadek z mocy ustawy nabyli:

·      żona (Pani matka) – w udziale 1/3,

·      córka (Pani) – w udziale 1/3,

·      syn (Pani brat) – w udziale 1/3.

Po śmierci Pani brata jego spadek nabyły:

·      Pani matka – w udziale 1/2 oraz

·      Pani – w udziale 1/2.

W 2026 r. zmarła Pani matka, a cały spadek po niej nabyła Pani. Obecnie jest Pani jedynym właścicielem przedmiotowych nieruchomości.

Nie został przeprowadzony dział spadku po rodzicach. Nabycie praw do nieruchomości nastąpiło wyłącznie w drodze dziedziczenia potwierdzonego aktami poświadczenia dziedziczenia.

Poza działkami nr 3, nr 5 i nr 6, nabytymi w drodze spadku, nabyła Pani w 2025 r. działkę nr 4. Wskazane działki nr 3 oraz nr 4 zostały następnie objęte wspólnym postępowaniem geodezyjnym i połączone z działkami nr 5 i 6, a następnie w 2025 r. dokonano podziału całego obszaru na 12 działek. Planuje Pani sprzedaż 11 działek, pozostawiając jedną działkę na własne potrzeby mieszkaniowe.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest ponowne odwołanie się do regulacji zawartych w ustawie Kodeks cywilny. Stosownie do art. 922 § 1 tego Kodeksu:

Na mocy art. 924 Kodeksu cywilnego:

Art. 925 przywołanego Kodeksu stanowi, że:

Stosownie natomiast do art. 1025 cytowanego Kodeksu:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Biorąc pod uwagę kwestię nabycia przez Pani rodziców nieruchomości (działek nr 3, nr 5 i nr 6) do wspólności majątkowej małżeńskiej, należy odnieść się również do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Art. 31 § 1 tego Kodeksu stanowi, że:

Z kolei jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu:

Na mocy art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe, zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności.

Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania prawa własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale. Tym samym, po śmierci jednego z małżonków drugi z nich nie może ponownie nabyć udziału w tej nieruchomości lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu w drodze dziedziczenia, skoro nieruchomość ta lub to prawo wchodziły wcześniej do wspólnego majątku małżeńskiego, a małżonkowi z tego tytułu przysługiwało już prawo własności całej nieruchomości.

Z wniosku wynika, że planuje Pani sprzedaż 11 działek powstałych m.in. w wyniku połączenia i podziału działek nr 3, nr 5 i nr 6, które odziedziczyła Pani:

·      po ojcu zmarłym w 2005 r. (udział w wysokości 1/3);

·      po bracie zmarłym w 2022 r. (udział w wysokości 1/2);

·      po matce zmarłej w 2026 r. (pozostałe udziały w nieruchomościach).

Mając na uwadze brzmienie art. 10 ust. 5 i ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, termin 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy należy w niniejszej sprawie liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziałów w ww. prawie przez spadkodawców, a więc:

·      w odniesieniu do udziałów w działkach nr 5 i nr 6 nabytych w spadku po rodzicach, którzy nabyli to prawo poprzez zasiedzenie 31 grudnia 1995 r. do wspólnego majątku małżeńskiego – od końca 1995 r.;

·      w odniesieniu do udziału nabytego w drodze spadku po bracie, który nabył go w drodze spadku po zmarłym w 2005 r. ojcu – od końca 2005 r.

Ponadto, w odniesieniu do udziałów w działce nr 3, nabytej w spadku po rodzicach, którzy nabyli to prawo w latach 90-tych do wspólnego majątku małżeńskiego, termin 5-letni należy liczyć od końca roku, w którym nabyli tą działkę do majątku wspólnego małżonków.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że planowane przez Panią odpłatne zbycie nieruchomości (działek), w części, w jakiej ich powierzchnia składa się z nieruchomości nabytych w spadku po rodzicach oraz w spadku po bracie nie będzie stanowiło dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w tym przepisie, ustalonego w myśl dyspozycji art. 10 ust. 5 w zw. z ust. 6 ww. ustawy.

Natomiast planowana przez Panią sprzedaż (jeżeli nastąpi w okresie do dnia 31 grudnia 2030 r.) nieruchomości (działek) w części, w jakiej ich powierzchnia składa się z nabytej przez Panią w 2025 r. działki nr 4, skutkować będzie dla Pani powstaniem przychodu ze źródła z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej części nieruchomości. Dochód z tytułu sprzedaży tej części nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem, według zasad określonych w art. 30e ww. ustawy.

W myśl bowiem art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Zwolnienia podatkowe oraz wszelkiego rodzaju ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy zwolnienie od podatku dochodowego, w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło to zbycie.

Zatem, w sytuacji wydatkowania przez Panią przychodu uzyskanego z planowanej ww. sprzedaży (w okresie do dnia 31 grudnia 2030 r.) nieruchomości w części, w jakiej została ona przez Panią nabyta w 2025 r., na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie uprawniona Pani do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z powyższego zbycia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Nie prowadzę postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.