Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.5.2026.2.ST

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe w zakresie wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe do 31 grudnia 2024 r. oraz nieprawidłowe w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 stycznia 2026 r. złożyła Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego. Uzupełniła go Pani pismem złożonym 13 lutego 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Od początku była Pani świadoma ustawowego terminu, w jakim środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości powinny zostać wydatkowane na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochowanie tego terminu stanowiło dla Pani warunek kluczowy przy podejmowaniu decyzji o zakupie nowej nieruchomości.

W dniu 17 listopada 2024 r. zawarła Pani umowę przedwstępną ze sprzedającym dotyczącą nabycia lokalu mieszkalnego. W dniu 20 listopada 2024 r. dokonała Pani przelewu środków pieniężnych tytułem zadatku na zakup nieruchomości w kwocie 42 500 zł, co potwierdza, że realizacja własnego celu mieszkaniowego została rozpoczęta przed upływem ustawowego terminu. Zakup nieruchomości był finansowany kredytem hipotecznym. Procedura kredytowa była prowadzona w końcowym okresie roku kalendarzowego, co wiązało się ze znacznym spowolnieniem procedur bankowych, w szczególności w zakresie pracy analityków kredytowych oraz dostępności osób uprawnionych do finalizacji czynności formalnych. Okoliczności te miały wpływ na czas trwania procedury oraz możliwość jej zakończenia w pierwotnie planowanych terminach. W toku procedury kredytowej ujawniono zastrzeżenie numeru PESEL, co wymagało przeprowadzenia odrębnej procedury jego cofnięcia. Procedura ta, mimo niezwłocznego podjęcia przez Panią wymaganych działań, trwała kilka dni i w tym czasie uniemożliwiała dalsze procedowanie sprawy przez bank. Dodatkowo wystąpiły opóźnienia w obiegu dokumentów pomiędzy doradcą kredytowym a bankiem oraz zmiany organizacyjne po stronie banku, w tym przesunięcie terminu podpisania umowy kredytowej oraz zmiana lokalizacji oddziału, co spowodowało konieczność zmiany wcześniej ustalonych terminów czynności notarialnych. Ostatecznie umowa kredytowa została zawarta w dniu 30 grudnia 2024 r. W tym samym dniu, tj. 30 grudnia 2024 r., po podpisaniu umowy kredytowej został również zawarty akt notarialny przenoszący własność lokalu mieszkalnego na Pani rzecz. W dniu 31 grudnia 2024 r. dokonała Pani kolejnego przelewu środków pieniężnych w kwocie 14 500 zł na poczet ceny nabycia nieruchomości. Techniczna wypłata pozostałych środków nastąpiła w możliwie najkrótszym terminie wynikającym z procedur bankowych.

Przez cały okres podejmowała Pani aktywne, nieprzerwane i terminowe działania zmierzające do nabycia lokalu mieszkalnego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Proces realizacji własnego celu mieszkaniowego został rozpoczęty przed upływem ustawowego terminu i był konsekwentnie kontynuowany, aż do jego finalizacji.

W piśmie z 13 lutego 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

a)  kiedy i w jaki sposób nabyła Pani nieruchomość, którą Pani odpłatnie zbyła? W przypadku nabycia w spadku proszę wskazać, kiedy nieruchomość nabył spadkodawca.

Odpowiedź: Nabyła Pani nieruchomość w dniu 24 maja 2019 r. (umowa sprzedaży, akt notarialny Repertorium A nr …).

b)  miejsce położenia ww. nieruchomości;

Odpowiedź: ul. ….

c)  jaki tytuł prawny przysługiwał Pani do ww. nieruchomości (lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym, nieruchomość niezabudowana budowlana, inny – jaki)?

Odpowiedź: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

d)  czy była Pani właścicielem czy współwłaścicielem ww. lokalu?

Odpowiedź: Była Pani współwłaścicielem, drugim współwłaścicielem był były mąż.

e)  kiedy ww. nieruchomość została przez Panią odpłatnie zbyta?

Odpowiedź: 16.04.2021 r., Repertorium A nr ….

f)   czy sprzedaż przez Panią ww. nieruchomości nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedź: Nie.

g)  kiedy (należy wskazać dokładną datę/daty) oraz w jakiej wysokości uzyskała Pani zapłatę od kupującego ceny sprzedaży ww. nieruchomości (przelewem na konto lub potwierdziła Pani ich otrzymanie)?

Odpowiedź: łączna kwota 295 000 zł; 19.04.2021 r. - 29 500 zł oraz 21.04.2021 r. – 265 500 zł, przelewy na konto.

h)  czy i kiedy (należy wskazać dokładną datę) oraz w jakiej wysokości otrzymała Pani zadatek od kupującego? Czy przeznaczyła Pani otrzymany zadatek na zakup nowej nieruchomości?

Odpowiedź: Zapłata obejmowała pełną cenę, umowa z nabywcą nie przewidywała wpłaty zadatku/zaliczki.

i)    miejsce położenia nabytego lokalu mieszkalnego;

Odpowiedź: ul. ….

j)    jaki tytuł prawny przysługuje Pani do ww. nieruchomości (lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, inny – jaki)?

Odpowiedź: lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.

k)  czy jest Pani właścicielem czy współwłaścicielem ww. lokalu?

Odpowiedź: Tak, jest Pani właścicielem.

l)    skąd pochodziły środki pieniężne, które przeznaczyła Pani tytułem zadatku w wysokości 42 500 zł (z środków własnych bieżących, z własnych oszczędności, z odpłatnego zbycia nieruchomości, itp.) oraz w wysokości 14 500 zł wydatkowane przez Panią na zakup nowej nieruchomości? Proszę o jednoznaczne wskazanie.

Odpowiedź: z odpłatnego zbycia nieruchomości.

m) kiedy dokładnie nastąpiła całkowita zapłata ceny za wskazaną ww. nieruchomość, w jakiej wysokości nastąpiła zapłata oraz w jaki sposób została udokumentowana i z jakich środków pochodziła?

Odpowiedź: nie ma Pani wiedzy na temat daty całkowitej zapłaty, realizacją pozostałej części ceny zajmował się bank udzielający Pani kredyty hipoteczne, środki w wysokości 57 000 zł wpłacała Pani osobiście, środki pochodziły ze sprzedaży nieruchomości, pozostała część ceny pochodziła ze środków uzyskanych w ramach kredytu hipotecznego, wpłaty zostały dokonane przelewami na rachunek bankowy.

n)  czy nabycia ww. nieruchomości dokonała Pani za środki pieniężne pochodzące ze środków własnych oraz z zaciągniętego kredytu bankowego? Proszę o potwierdzenie tego.

Odpowiedź: Tak.

o)  czy w ww. lokalu realizuje Pani własne cele mieszkaniowe, tj. czy mieszka Pani w tym mieszkaniu? Czy nabyty lokal nie jest udostępniany osobom trzecim odpłatnie lub nieodpłatnie? Czy zamierza go Pani wynajmować, podnajmować lub w jakikolwiek inny sposób czerpać korzyści z jego udostępnienia osobom trzecim?

Odpowiedź: realizuje Pani wyłącznie własne cele mieszkaniowe, zamieszkuje Pani lokal wraz z synem, nie planuje go Pani wynajmować, podnajmować, udostępniać odpłatnie osobom trzecim.

p)  czy w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dokonała Pani sprzedaży ww. nieruchomości, przeznaczyła Pani całą kwotę uzyskaną z ww. sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na zakup lokalu mieszkalnego?

Odpowiedź: W terminie 3 lat nie przeznaczyła Pani całej kwoty na własne cele mieszkaniowe, jednak było to spowodowane nie z Pani winy, co opisała Pani we wniosku.

q)  w jakiej wysokości został zaciągnięty kredyt?

Odpowiedź: kredyt został zaciągnięty na kwotę 236 842,11 zł.

r)   przez kogo i na jaki okres został zaciągnięty kredyt, o którym mowa we wniosku?

Odpowiedź: Kredyt został zaciągnięty przez Panią, na okres 300 miesięcy.

s)  na jaki cel został zaciągnięty ww. kredyt zgodnie z umową kredytową?

Odpowiedź: na częściowe sfinansowanie zakupu nieruchomości (kredyt zabezpieczony na nieruchomości).

t)   jakie wydatki oraz w jakich datach zostały faktycznie poniesione ze środków pieniężnych pochodzących z ww. kredytu?

Odpowiedź: Jedynym wydatkiem poniesionym ze środków z ww. kredytu był zakup lokalu mieszkalnego, umowa zawarta 30.12.2024 r.

u)  czy z ww. umowy kredytowej wynika, że wszyscy kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za wynikające z niej zadłużenie?

Odpowiedź: Jest Pani jedynym kredytobiorcą.

v)  czy ww. kredyt został zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?

Odpowiedź: Tak.

w) czy ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne w związku z zaciągniętym kredytem (na jakiej nieruchomości/lokalu)?

Odpowiedź: Tak, na zakupionym przez Panią lokalu mieszkalnym przy ul. ….

x)  czy w przeszłości dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości - jeżeli tak, to należy wskazać ilu nieruchomości dotyczyły transakcje, kiedy zostały dokonane i w jaki sposób był opodatkowany przychód z ich sprzedaży;

Odpowiedź: Nie.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym, przy uwzględnieniu, że Pani:

-     zawarła umowę przedwstępną zakupu lokalu mieszkalnego przed upływem ustawowego terminu,

-     poniosła wydatki na nabycie lokalu (zadatek oraz kolejne płatności) przed upływem tego terminu,

-     zawarła umowę kredytową oraz akt notarialny przenoszący własność lokalu mieszkalnego w dniu 30 grudnia 2024 r.,

-     a wydatkowanie środków pieniężnych nastąpiło w ramach realizacji jednego, nieprzerwanego procesu zmierzającego do nabycia lokalu mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe,

spełnione zostały warunki zwolnienia z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, w przedstawionym stanie faktycznym, spełnione zostały wszystkie warunki zwolnienia z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Po pierwsze, proces realizacji własnego celu mieszkaniowego rozpoczął się przed upływem ustawowego terminu, co zostało potwierdzone zawarciem umowy przedwstępnej oraz dokonaniem zadatku w terminie. Po drugie, całość transakcji, w tym zawarcie umowy kredytowej i aktu notarialnego w dniu 30 grudnia 2024 r., odbyła się w ramach jednego, spójnego procesu nabycia nieruchomości. Po trzecie, pomimo wystąpienia obiektywnych okoliczności proceduralnych i organizacyjnych, które wpłynęły na opóźnienie finalizacji transakcji, nie wpłynęły one na zasadność wydatkowania środków na cel mieszkaniowy.

W związku z powyższym, uważa Pani, że spełniła warunki określone w przepisach i wnosi o pozytywne rozpatrzenie wniosku o interpretację podatkową.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż 16 kwietnia 2021 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego przez Panią 24 maja 2019 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

W myśl art. 156 ww. Kodeksu cywilnego:

Według art. 157 § 2 ww. Kodeksu:

Stosownie natomiast do treści art. 158 ww. Kodeksu:

Z treści powyższych przepisów wynika zatem jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży tej nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy przedwstępnej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, a art. 158 Kodeksu określa wyraźnie formę tej czynności prawnej. Z kolei umowa przedwstępna nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości. Jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi w przedmiotowej sprawie zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Ustawodawca uzależnia więc prawo do skorzystania ze zwolnienia m.in. od wydatkowania przez podatnika - w ściśle określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy czasie - przychodu (jego równowartości) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na realizację własnego celu mieszkaniowego. Omawiane zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie przychodu (jego równowartości) z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Zatem zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wymaga przeznaczenia równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na preferowane przez ustawodawcę cele, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży, nie zaś faktycznie posiadane środki finansowe. W art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca nie mówi o zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych konkretnie za środki finansowe otrzymane z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Stanowi natomiast o przeznaczeniu na preferowany cel przychodu rozumianego zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc kwoty w wysokości (wartości) pozostającej w granicach umówionej ceny sprzedaży nieruchomości przez podatnika.

Treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został (zostanie) wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Pani wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkowaniem środków pieniężnych uzyskanych z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 24 maja 2019 r. nabyła Pani nieruchomość, tj. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Była Pani współwłaścicielem, drugim współwłaścicielem był były mąż. Ww. lokal odpłatnie zbyła Pani 16 kwietnia 2021 r. Od kupującego otrzymała Pani łączną kwotę 295 000 zł (19 kwietnia 2021 r. – 29 500 zł oraz 21 kwietnia 2021 r. – 265 500 zł, przelewy na konto).

W dniu 17 listopada 2024 r. zawarła Pani umowę przedwstępną ze sprzedającym dotyczącą nabycia lokalu mieszkalnego. W dniu 20 listopada 2024 r. dokonała Pani przelewu środków pieniężnych tytułem zadatku na zakup nieruchomości w kwocie 42 500 zł, co potwierdza, że realizacja własnego celu mieszkaniowego została rozpoczęta przed upływem ustawowego terminu. Zakup nieruchomości był finansowany kredytem hipotecznym. Umowa kredytowa została zawarta w dniu 30 grudnia 2024 r. W tym samym dniu, tj. 30 grudnia 2024 r., po podpisaniu umowy kredytowej został również zawarty akt notarialny przenoszący własność lokalu mieszkalnego na Pani rzecz. W dniu 31 grudnia 2024 r. dokonała Pani kolejnego przelewu środków pieniężnych w kwocie 14 500 zł na poczet ceny nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego). Nabyła Pani lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość położony w … przy ul. …. Jest Pani właścicielem. Środki na nabycie pochodziły z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości. Nie ma Pani wiedzy na temat daty całkowitej zapłaty, realizacją pozostałej części ceny zajmował się bank udzielający Pani kredyty hipoteczne, środki w wysokości 57 000 zł wpłacała Pani osobiście, środki pochodziły ze sprzedaży nieruchomości, pozostała część ceny pochodziła ze środków uzyskanych w ramach kredytu hipotecznego, wpłaty zostały dokonane przelewami na rachunek bankowy. Realizuje Pani wyłącznie własne cele mieszkaniowe, zamieszkuje Pani lokal wraz z synem, nie planuje go Pani wynajmować, podnajmować, udostępniać odpłatnie osobom trzecim.

Wskazała Pani, że w terminie 3 lat nie przeznaczyła Pani całej kwoty na własne cele mieszkaniowe, jednak było to spowodowane nie z Pani winy, co opisała Pani we wniosku.

Kredyt został zaciągnięty na kwotę 236 842,11 zł. Kredyt został zaciągnięty na okres 300 miesięcy, na częściowe sfinansowanie zakupu nieruchomości (kredyt zabezpieczony na nieruchomości).

Jedynym wydatkiem poniesionym ze środków z ww. kredytu był zakup lokalu mieszkalnego, umowa zawarta 30 grudnia 2024 r. Jest Pani jedynym kredytobiorcą.

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Takimi celami mogą być m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, że w celu zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych podatnik powinien wydatkować te same środki finansowe, które otrzymał z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Z ww. przepisu należy bowiem wywnioskować, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wydatkowanie równowartości (odpowiednio w całości lub części) przychodu osiągniętego z odpłatnego zbycia na określone cele mieszkaniowe, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży.

Takie też stanowisko zostało zaprezentowane w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 września 2019 r., sygn. akt II FSK 3110/17, w którym Sąd stwierdził:

Stosownie do art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048):

Niemniej jednak należy wyjaśnić, że przedmiotowe zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest regulacją, która nie ma na celu zwalniać każdego wydatkowania środków. Samo poniesienie przez podatnika wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.

Biorąc pod uwagę powyższe, nienastępująca w ramach działalności gospodarczej, sprzedaż 16 kwietnia 2021 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego przez Panią 24 maja 2019 r., stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy, ponieważ ww. sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. lokalu mieszkalnego.

Wydatkowanie przez Panią części przychodu z ww. odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na wydatki poniesione do 31 grudnia 2024 r. na własne cele mieszkaniowe, tj. na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, wydatkowanie przez Panią części przychodu z ww. odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na wydatki poniesione po 31 grudnia 2024 r. na własne cele mieszkaniowe, tj. na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nie uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu ww. odpłatnego zbycia, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście przedstawionego pytania, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnić się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto wskazać należy, że wydając interpretacje indywidualne Organ nie weryfikuje kwot i obliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek określenia podstawy opodatkowania, a prawidłowość takiego obliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.