Podatnik nabył działkę rolną w 2019 r., podzielił ją w 2025 r. na części, na dwóch z nich (6/1 i 6/2) wybudował budynek mieszkalny. Planuje sprzedać te działki z zabudową w 2025 r. Nie prowadził działalności gospodarczej, nie inwestował w dodatkowe udogodnienia i nie zamierza aktywnie promować…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
23 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 20 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 24 lipca 2025 r. (data wpływu 28 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W kwietniu 2019 r. nabył Pan niezabudowaną działkę rolną o powierzchni 0,69 ha, pastwisko. Aktualnie działka jest podzielona na 4 części, z czego na dwóch częściach został wybudowany budynek mieszkalny, jednorodzinny, dwulokalowy. Budował Pan ten budynek dla swoich 2 córek, lecz sytuacja finansowa zmusza Pana do sprzedaży tego budynku wraz z dwoma działkami. Na każdą z odrębnych istnieje księga wieczysta, natomiast na lokale brak jest ksiąg wieczystych.
Lokale zostały oddane do użytku 16 sierpnia 2024 r. Sprzedaż będzie traktowana jako sprzedaż gruntów z zabudowaniem.
W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że nieruchomość nabyta przez Pana w 2019 r. jest gruntem rolnym, położonym w obrębie (…). Jest to działka o numerze geod. 6 i nabył Pan do niej prawo własności. Budynek wybudowany na nieruchomości nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, a powierzchnia budynku wynosi ok. 260 m2.
Na pytanie Organu o treści: „ kiedy dokonał Pan podziału działki nabytej w 2019 r. i z jakiego powodu? Jaka jest powierzchnia zbywanych przez Pana działek i czy budynek mieszkalny posadowiony jest na obu działkach? Jakie są numery ewidencyjne zbywanych działek?” wskazał Pan, że podziału działki nabytej w 2019 r. dokonał Pan w 2025 r. Powierzchnia zbywanych działek to: 516 m2 i 536 m2, a numery ewidencyjne to: 6/1 i 6/2. Podziału dokonał Pan, gdyż w pierwszej chwili chciał przekazać działki dzieciom, ale z racji sytuacji finansowej, zdecydował się Pan je sprzedać.
Na pytanie Organu o treści: „ czy oprócz wskazanej we wniosku budowy budynku dwulokalowego poczynił Pan w stosunku do przedmiotowych działek jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości (np. ogrodzenie terenu, drogi dojazdowe itp.)?” wskazał Pan, że nie poczynił takich nakładów.
Na pytanie Organu o treści: „w jaki sposób będzie Pan poszukiwał nabywcy/nabywców ww. nieruchomości; czy będzie Pan podejmował działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży ww. nieruchomości (np. reklama, skorzystanie z usług biura nieruchomości itp.)?” wskazał Pan, że nie zamierza Pan podejmować działań marketingowych.
Na pytanie Organu o treści: „ czy planowana przez Pana sprzedaż ww. nieruchomości nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?” wskazał Pan, że nie.
Na pytanie Organu o treści: „czy posiada Pan inne nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku, jeśli tak, to należy podać odrębnie do każdej nieruchomości:
- kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości,
- w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte,
- w jaki sposób były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie,
- czy nieruchomości te udostępniał/udostępnia Pan innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,
- czy są one przeznaczone w przyszłości do sprzedaży?
wskazał Pan, że posiada inne nieruchomości, a mianowicie:
- działkę o nr. ewid. 2/5, obręb (…), jest to grunt rolny nabyty wspólnie z (…) (obecnie już małżonką) w 2024 r. za pieniądze z zaciągniętego w banku kredytu, za kwotę 70 000 zł - nieruchomość nabyta w celu zabezpieczenia przyszłości rodziny i przekazania jej kiedyś dziecku, aktualnie działka nie jest wykorzystywana w żaden sposób,
- działkę o nr. ewid. 2/9, obręb (…), jest to grunt rolny, na którym wybudował Pan rodzinny dom, działka została zakupiona w 2020 r. za kwotę 95 000 zł, ma powierzchnię 1500 m2, nieruchomość nabyta w celu zabezpieczenia przyszłości rodziny i przekazania jej kiedyś dziecku, aktualnie działka nie jest wykorzystywana w żaden sposób,
- działka leśna o nr. ewid. 4/1, obręb (…), otrzymał ją Pan w darowiźnie od ojca (…), ma powierzchnię 1000 m2 i wartość 25 000 zł, nieruchomość nabyta w celu zabezpieczenia przyszłości rodziny i przekazania jej kiedyś dziecku, aktualnie działka nie jest wykorzystywana w żaden sposób.
Na pytanie Organu o treści: „czy dokonywał Pan kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych niż wskazane we wniosku nieruchomości – jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości – kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości, w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte, w jaki sposób były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży, w jaki sposób był opodatkowany przychód z ich sprzedaży, czy przed odpłatnym zbyciem nieruchomości te udostępniał Pan innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze?” wskazał Pan, że nie dokonywał.
Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
1. Czy w przypadku sprzedaży gruntu (2 działek wraz z zabudowaniem) w 2025 r., po upływie 6 lat od daty zakupu gruntu, powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu zbycia nieruchomości?
2. Czy sprzedaż gruntu wraz z zabudowaniem w 2025 r., po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabył Pan działkę, będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, sprzedaż gruntów z zabudowaniem w 2025 r., będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Należy przy tym podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości, a nie przekształcenie, podział, czy scalenie danej nieruchomości. W wyniku podziału nieruchomości następuje co prawda zmiana powierzchni oraz numerów ewidencyjnych, jednakże wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany ich właściciela, a także na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. W konsekwencji, okoliczność podziału nieruchomości nie powoduje konieczności liczenia na nowo pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego też ustalenie znaczenia tego pojęcia wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach ustawy z dnia 24 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.)
W myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty) jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Częścią składową rzeczy – stosownie do przepisu art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego, jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Ponadto, jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili ich zasadzenia lub zasiania.
Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie – nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to, czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania - art. 235 Kodeksu cywilnego. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której, własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.
Z opisu sprawy wynika, że w 2019 r. nabył Pan (prawo własności) niezabudowaną działkę rolną nr 6 o powierzchni 0,69 ha (pastwisko). Budynek wybudowany na ww. nieruchomości nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Podziału ww. działki dokonał Pan w 2025 r. Powierzchnia zbywanych działek to 516 m2 i 536 m2, a numery ewidencyjne to 6/1 i 6/2.
Wobec powyższego w analizowanej sprawie za datę nabycia przez Pana zbywanych nieruchomości (zabudowanych działek nr 6/1 i nr 6/2), należy uznać 2019 r., tj. datę zakupu przez Pana działki nr 6. Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z dniem 31 grudnia 2024 r.
W konsekwencji, nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej, planowane przez Pana odpłatne zbycie zbudowanych nieruchomości (działki nr 6/1 i nr 6/2) w 2025 r., nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie tych nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia (2019 r.). W związku z tym, uzyskana z odpłatnego zbycia kwota nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zatem, nie wystąpi u Pana obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia ww. nieruchomości.
Jednocześnie należy wyjaśnić, że brak obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest skutkiem niewystąpienia przychodu podlegającego opodatkowaniu (z uwagi na upływ pięcioletniego terminu) stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zaś zastosowania zwolnienia od zapłaty podatku dochodowego przewidzianego w innych przepisach tej ustawy, nieznajdujących zastosowania w przedstawionej sprawie.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego pytania (pytań), natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu zdarzenia, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.
Jednocześnie podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego i/lub zdarzenia przyszłego, stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo