Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.611.2025.3.HJ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 30 lipca 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w przedmiocie handlu paletami drewnianymi. Jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Nie prowadzi działalności w zakresie sprzedaży nieruchomości, nie planuje sprzedaży nieruchomości poza opisanymi we wniosku.

Wnioskodawczyni zawarła w 2022 r. umowę deweloperską na dwa mieszkania. Mieszkania zostały nabyte dla córek. Jest matką dwóch córek, bliźniaczek, które dorastają. Mieszkania miały zabezpieczyć córki majątkowo - Wnioskodawczyni miała nadzieję, że mieszkania powstaną i będą gotowe do zamieszkania, kiedy córki dorosną. Będą wówczas mogły w nich zamieszkać, wynająć, bądź ewentualnie sprzedać. Mieszkania zostały więc zakupione jako majątek prywatny w celu zabezpieczenia rodziny.

Wobec Wnioskodawczyni toczy się postępowanie podatkowe, które może zakończyć się wymierzeniem podatku w wysokiej kwocie. Wnioskodawczyni, aby zapewnić sobie gotówkę na spłatę ewentualnego podatku, musi sprzedać część majątku prywatnego. W tym celu postanowiła sprzedać mieszkania nabyte wskutek ww. umowy deweloperskiej. Czekanie ze sprzedażą do czasu zakończenia postępowania Wnioskodawczyni uważa za dodatkowe ryzyko, bo popyt na mieszkania spadł w ostatnim czasie i trudno sprzedać za dobrą cenę. Na sprzedaż pierwszego mieszkania czekała ponad rok. Decyzja o sprzedaży po wydaniu ewentualnej negatywnej dla Wnioskodawczyni decyzji oznaczałoby, że byłaby Ona zmuszona do sprzedaży mieszkania pod presją czasu, a więc za niższą cenę. Podobnie z drugim mieszkaniem, które na razie „wisi na portalu” i czeka na kupca, który zapłaci oczekiwaną cenę.

Mieszkania nie były zakupione ani wykorzystywane do pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawczyni odebrała mieszkania od dewelopera i wykończyła je i urządziła - zgodnie z sugestiami córek.

Wnioskodawczyni nie miała zamiaru sprzedawać Nieruchomości, ale została do tego niejako zmuszona. Nie poszukiwała nabywców, a jedynie wystawiła mieszkania na sprzedaż za cenę, jaką uznała za odpowiednią - uwzględniając cenę zakupu i koszty adaptacji ze stanu deweloperskiego do gotowego do zamieszkania.

W przeszłości Wnioskodawczyni sprzedała dom w 2023 r. Był to dom, w którym mieszkała z rodziną przez pewien czas, ale zdecydowała się zmienić miejsce zamieszkania. Była to transakcja prywatna, nie podlegała opodatkowaniu VAT. Ponadto, Wnioskodawczyni kilka lat temu zakupiła halę magazynową do majątku prywatnego w celach inwestycyjnych. Jeżeli pojawi się dobra oferta zakupu, Wnioskodawczyni sprzeda tę nieruchomość.

W uzupełnieniu wniosku na pytanie Organu o wskazanie dokładnej daty nabycia wskazanych we wniosku dwóch lokali mieszkalnych, Wnioskodawczyni podała, że umowa deweloperska obu lokali została zawarta 26 października 2022 r.

Przedmiotowe Lokale zostały nabyte do majątku osobistego Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie pozostaje w związku małżeńskim. Lokale mieszkalne były/są Jej wyłączną własnością.

Sprzedaż pierwszego lokalu nastąpiła 3 czerwca 2025 r.

Wnioskodawczyni posiada inne nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku:

• Dom jednorodzinny w (…) - zakupiony 20 marca 2006 r., nabyty i wykorzystywany na własne potrzeby mieszkaniowe, nie był przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, itp.;
• Lokal mieszkalny położony w (…), zakupiony 31 sierpnia 2022 r., zakupiony i wykorzystywany w celu spełnienia potrzeb mieszkaniowych rodziców, na lokalu ustanowiono służebność na rzecz matki – (…), nie był przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, itp.;
• Hala magazynowa w (…) - zakupiona 5 sierpnia 2015 r., nabyta i wykorzystywana pierwotnie w celach związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, obecnie jest także przedmiotem umowy najmu;
• Hala magazynowa w (…) - zakupiona 13 kwietnia 2021 r. na współwłasność, jest obecnie przedmiotem umowy dzierżawy;
• Działka położona w (…) - zakupiona na współwłasność 21 marca 2022 r. w celu zabudowy halą produkcyjno-usługową z zamiarem prowadzenia w niej działalności gospodarczej (obecnie Wnioskodawczyni wynajmuje nieruchomości, na których prowadzona jest działalność gospodarcza), nie jest obecnie wykorzystywana, trwają procedury związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę, nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, itp.;
• Działka położona w (…) - zakupiona w 2020 r. w celu zabudowy halą magazynową z zamiarem prowadzenia w niej działalności gospodarczej (obecnie Wnioskodawczyni wynajmuje nieruchomości, na których prowadzona jest działalność gospodarcza), nie jest wykorzystywana, trwają prace budowlane, nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, itp.

Wnioskodawczyni dokonywała wcześniej sprzedaży innych nieruchomości niż wskazane we wniosku:

• Dom jednorodzinny w (…) - zakupiony 9 czerwca 2020 r. na własne potrzeby mieszkaniowe na czas remontu domu położonego w (…), sprzedany 3 stycznia 2023 r. po zakończeniu remontu domu, nieruchomość nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, itp., dochód ze sprzedaży został opodatkowany;
• Lokal mieszkalny w (…) - zakupiony 17 czerwca 2016 r. w celu ochrony wartości wolnych środków finansowych, sprzedany jednak 14 września 2016 r. rodzinie sprzedającego mieszkającej po sąsiedzku, której bardzo zależało na odkupieniu lokalu, dochód ze sprzedaży został opodatkowany;
• Działka położona w (…) - zakupiona 17 września 2019 r. z zamiarem prowadzenia na niej działalności gospodarczej, sprzedana 15 grudnia 2023 r. (w cenie zakupu), ze względu na planowaną na niej trasę gazociągu i brak możliwości wykorzystania jej w celach gospodarczych, nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, itp., nie wystąpił dochód ze sprzedaży.

W całym okresie posiadania przedmiotowych lokali mieszkalnych, Wnioskodawczyni nie wykorzystywała lokali mieszkalnych, jedynie przygotowywała je do użytku przez córki.

W związku ze sprzedażą lokali mieszkalnych Wnioskodawczyni wysłała ofertę na portal pośredniczący w sprzedaży nieruchomości.

Lokale mieszkalne stanowią odrębną własność.

Mieszkanie jest cały czas oferowane do sprzedaży. Wnioskodawczyni nie zna daty sprzedaży, na razie nikt nie zdecydował się na jego zakup. Rynek sprzedaży mieszkań w (…) jest bardzo niewielki, a ponadto ze względu na wykonany wysoki standard wykończenia, jego cena umożliwiająca odzyskanie zainwestowanych środków jest relatywnie wysoka, co bardzo utrudnia ich sprzedaż. Pierwszy z lokali sprzedał się po ponad roku od wystawienia ich na sprzedaż.

Zdaniem Wnioskodawczyni, odpłatne zbycie pierwszego lokalu mieszkalnego oraz planowane zbycie drugiego lokalu mieszkalnego nie nastąpiło/nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku ze sprzedażą lokali mieszkalnych Wnioskodawczyni nie udzielała innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Jej imieniu.

Przed sprzedażą lokali mieszkalnych Wnioskodawczyni nie zawarła/zawrze z nabywcą umowy przedwstępnej sprzedaży.

Pytania

1. Czy w przedstawionym opisie przychód z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2. Czy w opisanych okolicznościach odpłatne zbycie dwóch mieszkań przez Wnioskodawczynię będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie nr 1 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Pani (w odniesieniu do pytania nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych), przychód z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawy o PIT), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli to odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Opisany stan faktyczny nasuwa wątpliwości, czy sprzedaż Nieruchomości odbędzie się z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej - wówczas zwolnienie z art. 10 ust. 2 in fine ustawy o PIT będzie wykluczone, czy też z majątku prywatnego, co umożliwi skorzystanie z tej ulgi.

Działalność gospodarcza zdefiniowana jest w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT i oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W sprawie należy zatem rozstrzygnąć, czy sprzedaż Nieruchomości spełnia powyższe przesłanki łącznie, a więc każdą z przesłanek. Jeżeli tak, zostanie uznana za działalność gospodarczą i jako taka będzie podlegać opodatkowaniu PIT. W przeciwnym wypadku, będzie to tzw. odpłatne zbycie.

Wnioskodawczyni działa we własnym imieniu, a sprzedaż Nieruchomości będzie oczywiście miało na celu zabezpieczenie rodziny - zebranie gotówki na wypadek nałożenia zobowiązania przez urząd. Niesprzedanie tych nieruchomości mogłoby spowodować uszczerbek w rodzinnym majątku - albo poprzez sprzedaż nieruchomości za niższą cenę, albo przejęcie nieruchomości przez urząd wskutek tytułu wykonawczego. Oczywiste jest bowiem dążenie podatnika do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych z przeprowadzonej transakcji.

Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 września 2021 r. sygn. akt II FSK 243/20). Przesłanki „ciągłości” i „zorganizowania” będą więc decydujące dla określenia źródła przychodu. Obie nie są sprecyzowane w przepisach i wokół nich toczą się spory doktrynalne. Do interpretacji tych pojęć warto wykorzystać najnowsze orzecznictwo. Obie przesłanki rozwija NSA w swoim wyroku z 26 maja 2021 r. (sygn. akt II FSK 3454/18): „Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i przede wszystkim w fazie realizacyjnej. Przedstawiony stan faktyczny w żaden sposób nie przystaje do przytoczonego opisu zorganizowanych działań. W szczególności nie można mówić o zespole działań, bo jedynym działaniem wnioskującego jest zamieszczenie oferty sprzedaży na portalu internetowym i zawarcie umowy. Brak też jakiejkolwiek struktury działalności, czy nawet profesjonalnego charakteru działań wnioskującego, bo cechą działań profesjonalnych jest aktywność i działanie. Z kolei przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność.

Natomiast w interpretacji podatkowej z 17 października 2022 r. Nr 0114-KDIP3-1.4011.757.2022.2.MS2 Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał: „Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania (...) Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Przedstawione przesłanki „ciągłości” działań również nie przystają do stanu faktycznego sprawy, sprzedaży dwóch nieruchomości nie można uznać za działalność stałą i trwałą. Z kolei nabycie Nieruchomości nie było procesem ciągłym, bo zakup dotyczył jednej transakcji, na którą składały się 2 mieszkania.”

Wreszcie, wobec sporów wokół niejasnych określeń ustawowych - należy przytoczyć „Zasady interpretacji niejasnych regulacji podatkowych” z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 marca 2022 r. sygn. akt II FSK 1723/19, który uznał, że zgodnie z wymogami konstytucyjnymi niejasnych regulacji podatkowych nie wolno interpretować na niekorzyść podatników, a w konsekwencji, jeśli takie regulacje okazują się ostatecznie wieloznaczne, to zgodnie z zasadą in dubio pro tributario należy opowiedzieć się za rozwiązaniem uwzględniającym interes podmiotu obowiązanego do świadczeń podatkowych. Tym bardziej za niedopuszczalne uznać trzeba analogiczne stosowanie nieprecyzyjnych przepisów podatkowych czy też rozszerzające stosowanie jednoznacznych przepisów podatkowych, gdyby miało to na celu zwiększenie obowiązków podatkowych.

Wobec przytoczonych argumentów i tez z wyroków sądów powszechnych należy uznać, że sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego nie będzie wykonywaniem działalności gospodarczej. Jego źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

· zarobkowym celu działalności,

· wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

· prowadzeniu działalności we własnym imieniu.

Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się natomiast cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji, czy nie.

Działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej w szczególności, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej w myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków podjętych przez Panią działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań poprzedzających sprzedaż nieruchomości.

Jak wynika z opisu sprawy jest Pani osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w przedmiocie handlu paletami drewnianymi. Nie prowadzi działalności w zakresie sprzedaży nieruchomości, nie planuje sprzedaży nieruchomości poza opisanymi we wniosku.

W październiku 2022 r. zawarła Pani umowę deweloperską na dwa mieszkania. Przedmiotowe lokale zostały nabyte do Pani majątku osobistego. Mieszkania zostały nabyte dla córek. Mieszkania miały zabezpieczyć córki majątkowo - miała Pani nadzieję, że mieszkania powstaną i będą gotowe do zamieszkania, kiedy córki dorosną. Będą wówczas mogły w nich zamieszkać, wynająć, bądź ewentualnie sprzedać. Mieszkania zostały więc zakupione jako majątek prywatny w celu zabezpieczenia rodziny. Nie miała Pani zamiaru ich sprzedawać, ale została do tego niejako zmuszona. Wobec Pani toczy się postępowanie podatkowe, które może zakończyć się wymierzeniem podatku w wysokiej kwocie. Aby zapewnić sobie gotówkę na spłatę ewentualnego podatku, musi Pani sprzedać część majątku prywatnego. W tym celu postanowiła sprzedać ww. mieszkania. Nie poszukiwała Pani nabywców, a jedynie wystawiła mieszkania na sprzedaż za cenę, jaką uznała za odpowiednią - uwzględniając cenę zakupu i koszty adaptacji ze stanu deweloperskiego do gotowego do zamieszkania. Mieszkania nie były zakupione ani wykorzystywane do pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Odebrała Pani mieszkania od dewelopera i wykończyła je i urządziła - zgodnie z sugestiami córek.

Nie poszukiwała Pani nabywców, a jedynie wystawiła mieszkania na sprzedaż za cenę, jaką uznała za odpowiednią - uwzględniając cenę zakupu i koszty adaptacji ze stanu deweloperskiego do gotowego do zamieszkania. W całym okresie posiadania przedmiotowych lokali mieszkalnych, nie wykorzystywała Pani lokalu, jedynie przygotowywała je do użytku przez córki. Sprzedaż lokalu nastąpiła 3 czerwca 2025 r. Nie udzielała Pani innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa ani innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku ze sprzedażą lokali mieszkalnych oraz przed sprzedażą lokali mieszkalnych nie zawarła Pani z nabywcą umowy przedwstępnej sprzedaży.

Podsumowując, całokształt czynności wskazuje, że sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona „pozarolniczej działalności gospodarczej” w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Brak jest zatem podstaw, aby podejmowane przez Panią czynności kwalifikować jako prowadzenie takiej działalności. Nie sposób więc przyjąć, że sprzedaż przez Panią nieruchomości stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegający opodatkowaniu jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zatem Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy podkreślić, że Organ w niniejszej interpretacji indywidualnej zajmuje stanowisko tylko w kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, które wyznacza zakres wniosku. W związku z tym, przedmiotem interpretacji jest tylko kwestia podlegania sprzedaży opodatkowaniu przewidzianemu dla przychodów osiąganych z działalności gospodarczej. Natomiast, inne zagadnienia wynikające z treści wniosku (np. opodatkowanie sprzedaży nienastępującej w wykonaniu działalności gospodarczej), nie zostały rozstrzygnięte w wydanej dla Pani interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.