Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.62.2026.1.KR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 10 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu oraz nie jest podatnikiem VAT (czynnym, ani zwolnionym).

Dnia 9 września 2020 r. Wnioskodawca w drodze umowy przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu w trybie art. 453 ustawy Kodeks cywilny (Repertorium A numer (…)), zawartej ze swoim ojcem, nabył nieruchomości:

1)  spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego położone przy ul. (…) w (…), o powierzchni 47,90 m² (KW nr (…)); w dziale IV księgi wieczystej wpisana była hipoteka umowna do kwoty (…) zł;

2)  lokal mieszkalny położony przy ul. (…) w (…), o powierzchni 41,23 m² (KW nr (…)); w dziale IV księgi wieczystej wpisana była hipoteka umowna do kwoty (…) zł;

3)  lokal niemieszkalny (garaż) numer 1, położony w budynku przy ul. (…) w (…), o powierzchni 16,14 m² (KW nr (…));

4)  lokal mieszkalny położony przy ul. (…) w (…), o powierzchni 28,11 m² (KW nr (…)); w dziale IV powołanej księgi wieczystej wpisana była hipoteka umowna do kwoty (…) euro;

5)  zabudowaną nieruchomość położoną we wsi (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), stanowiącą działkę gruntu oznaczoną w ewidencji numerem (…), o powierzchni 9,873 m², KW nr (…).

W przywołanym wyżej akcie notarialnym Repertorium A numer (…), Strony (Wnioskodawca wraz ze swoim ojcem) zgodnie ustaliły, że wykonanie zobowiązania dłużnika wobec Wnioskodawcy, w wysokości (…) zł, nastąpi poprzez przeniesienie przez ojca – (…) (dłużnika) na rzecz Wnioskodawcy (wierzyciela) wszystkich wymienionych powyżej: samodzielnych lokali mieszkalnych, garażu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz udziału w nieruchomości gruntowej.

Dłużnik oświadczył, że przenosi opisane powyżej: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w (…), samodzielny lokal mieszkalny w (…), samodzielny lokal niemieszkalny (garaż) w (…), lokal mieszkalny położony w (…) oraz udział 1/5 części nieruchomości gruntowej – w celu zwolnienia się z długu, wynikającego ze zobowiązania z tytułu umów pożyczek – w wysokości (…) zł – na rzecz Wnioskodawcy, a Wnioskodawca oświadczył, że opisane wyżej nieruchomości nabywa pod powyższym tytułem i zwalnia dłużnika z powyższego długu. Transakcja opisana powyżej nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawca poniósł koszty notarialne (opłaty sądowe) w związku z nabyciem tych nieruchomości: po (…) zł od każdego lokalu (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lokali mieszkalnych, lokalu niemieszkalnego – garażu) oraz (…) zł od udziału 1/5 w nieruchomości gruntowej. Tym samym Wnioskodawca, w trybie art. 453 ustawy Kodeks cywilny (datio in solutum) stał się właścicielem opisanych powyżej nieruchomości. W akcie notarialnym wskazanym powyżej nie wskazano cen nabywanych wówczas nieruchomości.

Obecnie Wnioskodawca zlecił uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu wycenę, poprzez ustalenie cen rynkowych, wskazanych wyżej nieruchomości, obowiązujących w dniu ich nabycia, tj. 9 września 2020 r. W oparciu o tę analizę rzeczoznawcy, Wnioskodawca chce ustalić cenę każdej z nabytych nieruchomości oraz łączną wartość rynkową nabytych w drodze datio in solutum nieruchomości. Wyceny takiej Wnioskodawca jeszcze nie otrzymał (czas oczekiwania wyniesie około 1 miesiąca).

Kwota długu, wynikającego ze zobowiązania z tytułu umów pożyczek, z której Wnioskodawca zwolnił dłużnika wyniosła: (…) zł.

Wnioskodawca dnia 31 listopada 2022 r., w drodze umowy sprzedaży (Rep. A nr (…)) dokonał odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (…) w (…) (znajdującego się w zasobach (…) Spółdzielni Mieszkaniowej w (…), dla którego to prawa Sąd Rejonowy (…), (…) prowadzi Księgę Wieczystą numer (…)). To jest dokonał odpłatnego zbycia jednej z pięciu nieruchomości nabytych w 2020 r. w ramach datio in solutum.

Wnioskodawca sprzedał to opisane spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za cenę (…) zł. Wnioskodawca w akcie oświadczył, że w zakresie umowy objętej tym aktem nie jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca, zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, złożył zeznanie o wysokości osiągniętego w roku podatkowym (2022 r.) dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, w którym określił przychód w wysokości (…) zł oraz koszty uzyskania przychodu. Jednak po dokonaniu analizy uznał, że określił wartość dochodu nieprawidłowo i zamierza skorygować złożoną uprzednio deklarację (PIT-39) w zakresie wskazanych kosztów uzyskania przychodów (pomniejszyć te koszty).

W oparciu o analizę rzeczoznawcy, Wnioskodawca chce przyjąć cenę każdej z nabytych nieruchomości oraz łączną wartość rynkową nabytych w drodze datio in solutum nieruchomości, w celu właściwego ujęcia kosztów uzyskania przychodu związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (ul. (…)).

Pytania

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym, do kosztów uzyskania przychodu – w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – z tytułu dokonanej sprzedaży nieruchomości (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego ul. (…)), Wnioskodawca zaliczyć może – jako koszty jej nabycia – nominalną wartość wierzytelności, która wygasła w wyniku przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy tego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w ramach zwolnienia z długu, ale tylko w proporcji przypadającej na tę konkretną zbytą nieruchomość (ul. (…))?

2.  Jeśli odpowiedź na pytanie powyższe będzie pozytywna, czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym Wnioskodawca na potrzeby wyliczenia właściwej proporcji kosztów przypadających na tę zbytą nieruchomość (ul. (…)), może posłużyć się kluczem:

a)  w pierwszej kolejności wyliczyć procentowy udział wartości zbytej nieruchomości (cena nabycia nieruchomości przy ul. (…)) w wartości nabytych nieruchomości ogółem w ramach datio in solutum, a następnie

b)  w oparciu o ten wskaźnik (%) obliczyć procentowy udział kosztów poniesionych na nabycie tej zbytej nieruchomości (ul. (…)) w wartości całego długu (wierzytelności (…) zł)?

3.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym do kosztów uzyskania przychodu – w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – z tytułu dokonanej sprzedaży nieruchomości (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przy ul. (…)), Wnioskodawca zaliczyć może wydatki na sporządzenie związanego z tym aktu notarialnego, w wysokości przypadającej na sprzedaną nieruchomość ((…) zł)?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, do kosztów uzyskania przychodu – w rozumieniu art. 22 ust. 6c z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163; dalej: „Ustawa PIT”) – z tytułu dokonanej sprzedaży nieruchomości (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego), Wnioskodawca zaliczyć może – jako koszty jej nabycia – nominalną wartość wierzytelności, która wygasła w wyniku przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy tego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w ramach zwolnienia z długu, ale tylko w proporcji przypadającej na tę konkretną zbytą nieruchomość. Proporcję taką należy rzetelnie wyliczyć.

Zdaniem Wnioskodawcy, na potrzeby wyliczenia właściwej proporcji kosztów przypadających na tę zbytą nieruchomość (ul. (…)), może On posłużyć się kluczem:

a)  w pierwszej kolejności wyliczyć procentowy udział (%) wartości zbytej nieruchomości (biorąc pod uwagę cenę nabycia z dnia 9 września 2020 r. nieruchomości przy ul. (…)) w wartości nabytych nieruchomości ogółem w ramach datio in solutum;

b)  następnie, w oparciu o ten wskaźnik, obliczyć procentowy udział (%) kosztów poniesionych na nabycie tej zbytej nieruchomości (ul. (…)) w wartości całego długu (wierzytelność (…) zł):

cena rynkowa zbywanej nieruchomości (ul. (…))/wartość rynkowa wszystkich nabytych nieruchomości = x%

x% * (…) zł = kwota kosztów uzyskania przychodów, która może być przypisana dla zbytej nieruchomości (ul. (…)).

Sposób wyliczenia pokazuje poniższy wzór:

y/z = x%

gdzie:

y – to cena (nie mniejsza niż cena rynkowa z dnia nabycia) nieruchomości przy ul. (…) z dnia 9 września 2020 r.

z – to suma cen (nie mniejszych niż cena rynkowa z dnia nabycia) wszystkich nieruchomości nabytych w 2020 r. w drodze datio in solutum.

(…) zł (wartość wierzytelności) * x% = kwota mogąca stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu dokonanej sprzedaży nieruchomości przy ul. (…).

Zdaniem Wnioskodawcy ponadto, w rozumieniu art. 22 ust. 6c Ustawy PIT – z tytułu dokonanej sprzedaży nieruchomości (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przy ul. (…)), Wnioskodawca zaliczyć może wydatki na sporządzenie związanego z tym aktu notarialnego, w wysokości przypadającej na sprzedaną nieruchomość ((…) zł).

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie stanowi źródło przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogólne nie podlega opodatkowaniu.

Jak Wnioskodawca wskazał w opisie stanu faktycznego, aktem Rep. A nr (…) z dnia 9 września 2020 r. w związku z umową przeniesienia prawa własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu, w kwocie (…) zł, Wnioskodawca nabył 5 nieruchomości:

·      spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (ul. (…) w (…)),

·      dwa samodzielne lokale mieszkalne,

·      lokal niemieszkalny (garaż),

·      1/5 udziału w nieruchomości gruntowej.

Ponadto Wnioskodawca poniósł koszty notarialne (opłaty sądowe) w związku z nabyciem tych nieruchomości: po (…) zł od każdego lokalu (w tym garażu) oraz (…) zł od udziału 1/5 w nieruchomości gruntowej.

Następnie dnia 31 listopada 2022 r., aktem notarialnym Rep. A nr (…), Wnioskodawca sprzedał jedną z pięciu nabytych nieruchomości – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu położonego przy ul. (…) w (…), za cenę (…) zł.

Ze względu na fakt, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy odnieść się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145).

Na podstawie art. 453 Kodeksu cywilnego, jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa. Jednakże gdy przedmiot świadczenia ma wady, dłużnik obowiązany jest do rękojmi według przepisów o rękojmi przy sprzedaży.

Świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum) jest umową, na mocy której obie strony (dłużnik i wierzyciel) wyrażają zgodę na umorzenie istniejącego dotąd zobowiązania, jeśli dłużnik zamiast pierwotnie ustalonego, spełni inne świadczenie.

Przyjmuje się, że umowa, o której mowa w ww. przepisie ma charakter odpłatnej umowy rozporządzającej, gdyż wierzyciel w miejsce dotychczasowego roszczenia uzyskuje inne. Płatność za świadczenie (wynagrodzenie) nie musi mieć bowiem charakteru pieniężnego, może oznaczać również uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Przeniesienie na wierzyciela własności rzeczy lub praw w zamian za zwolnienie z długu jest odpłatnym zbyciem tej rzeczy lub prawa, nie następuje bowiem pod tytułem darmym.

W związku z powyższym, w stanie faktycznym opisanym we wniosku nabyciem jest również przeniesienie w dniu 9 września 2020 r. na rzecz Wnioskodawcy prawa własności pięciu nieruchomości w ramach uregulowania wierzytelności.

Z uwagi na fakt, że w listopadzie 2022 r. Wnioskodawca sprzedał jedną z nabytych w 2020 r. nieruchomości, tj. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu położonego przy ul. (…) w (…), należy stwierdzić, że to odpłatne zbycie stanowi źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostało dokonane przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Jak wynika z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Według art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży – o ile odpowiada wartości rynkowej – pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c albo ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych odpłatnie ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione w czasie jej posiadania.

Natomiast w przypadku nieruchomości nabytych nieodpłatnie za koszty uzyskania przychodu uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W stanie faktycznym, zdaniem Wnioskodawcy, zastosowanie ma art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem Wnioskodawca otrzymał nieruchomości odpłatnie w zamian za zwolnienie z długu.

Ustawodawca nie określa szczegółowo katalogu wydatków, które mogą stanowić koszt uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości. Koszty nabycia, o których mowa w tym przepisie powinny być rozumiane szeroko i oprócz kwoty przekazanej zbywcy na nabycie nieruchomości powinny obejmować również wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Podsumowując, kosztem uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości może być nominalna wartość wierzytelności, która wygasła w wyniku przeniesienia na rzecz zbywającego (wierzyciela) prawa własności nieruchomości w ramach datio in solutum

Podobne stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

·      interpretacja indywidualna z 2 maja 2022 r., nr 0115-KDIT3.4011.250.2022.2.AD,

·      interpretacja indywidualna z 28 listopada 2019 r., nr 0115-KDIT2-2.4011.376.2019.2.MD.

Przechodząc na grunt opisanego we wniosku stanu faktycznego, do kosztów uzyskania przychodu – w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – z tytułu dokonanej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu położonego przy ul. (…) w (…), zaliczyć można jako koszty jej nabycia nominalną wartość wierzytelności, która wygasła w wyniku przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy prawa własności nieruchomości w ramach datio in solutum – ale w proporcji przypadającej na tę jedną zbywaną nieruchomość oraz wydatki na sporządzenie związanego z tym aktu notarialnego, również w wysokości przypadającej na sprzedaną nieruchomość.

W rozważanej sprawie kosztem nabycia nieruchomości, zdaniem Wnioskodawcy, jest wartość długu – ale tylko w proporcji (części) przypadającej na tę nieruchomość – oraz koszt sporządzenia aktu notarialnego przypadającego na tę przedmiotową nieruchomość.

Z uwagi na fakt, że:

·      w ramach zwolnienia z długu dłużnika, Wnioskodawca nabył pięć nieruchomości,

·      w akcie notarialnym datio in solutum nie wskazano cen poszczególnych nabywanych nieruchomości na dzień tego nabycia (9 września 2020 r.),

·      Wnioskodawca zbył w 2022 r. tylko jedną z nabytych nieruchomości,

– Wnioskodawca nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu kwoty wierzytelności w całości ((…) zł), lecz zdaniem Wnioskodawcy, tylko w takiej części, jaka przypada na tę zbywaną nieruchomość.

Z uwagi na to, że minął już długi okres czasu od nabycia tych nieruchomości w ramach datio in solutum, Wnioskodawca nie czuje się uprawniony do tego, aby samodzielnie dokonać wyceny tych nieruchomości z dnia nabycia, ponieważ mogłoby okazać się to nierzetelne i nieprawidłowe. W związku z tym zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego z prośbą o dokonanie takiej wyceny, tych pięciu nabytych nieruchomości (każdej osobno) na dzień nabycia, tj. na dzień 9 września 2020 r.

Mając te dane Wnioskodawca planuje, o ile zostanie to uznane za prawidłowe (pytanie postawione we wniosku), dokonać ustalenia części wartości wierzytelności, która wygasła w wyniku przeniesienia nieruchomości, odnoszącej się wyłącznie do nieruchomości położonej przy ul. (…).

Z uwagi na fakt, że ceny nieruchomości nabywanych 9 września 2020 r. nie zostały wyszczególnione w akcie notarialnym datio in solutum, Wnioskodawca planuje dokonać obliczenia wskaźnika i w oparciu o ten wskaźnik wyliczyć koszt nabycia nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…) (zbytej w 2022 r.).

Jak wskazano, wcześniej kalkulacja opierałaby się o następujące czynności:

1)  określenie cen poszczególnych nieruchomości nabytych w drodze datio in solutum dnia 9 września 2020 r. w oparciu o wycenę rzeczoznawcy majątkowego na dzień tego nabycia,

2)  określenie łącznej wartości – sumy cen poszczególnych nieruchomości nabytych w drodze datio in solutum 9 września 2020 r. w oparciu o wycenę rzeczoznawcy majątkowego na dzień nabycia,

3)  obliczenie wskaźnika (% udziału) poprzez kalkulację udziału ceny rynkowej zbytej nieruchomości (ul. (…)) w wartości rynkowej wszystkich nabytych nieruchomości (suma cen wszystkich nieruchomości),

4)  obliczenie udziału (% udziału) kwoty kosztów uzyskania przychodów, która może być przypisana dla zbytej nieruchomości (ul. (…)) w kwocie kosztów ogółem (wartość wygasłej wierzytelności (…) zł).

Sposób wyliczenia pokazuje poniższy wzór:

1)  y/z = x%

y – cena (nie mniejsza niż cena rynkowa z dnia nabycia) nieruchomości przy ul. (…) z dnia 9 września 2020 r.

z – suma cen (nie mniejszych niż cena rynkowa z dnia nabycia) wszystkich nieruchomości nabytych w 2020 r. w drodze datio in solutum.

2)  (…) (wartość wygasłej wierzytelności) * x% = kwota mogąca stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu dokonanej sprzedaży nieruchomości przy ul. (…).

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy jest On uprawniony do rozpoznania kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – z tytułu dokonanej sprzedaży nieruchomości (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) – jako nominalnej wartości wierzytelności, która wygasła w wyniku przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy tego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w ramach zwolnienia z długu – ale tylko w części, przypadającej na tę konkretną zbytą nieruchomość. Część tę można ustalić poprzez kalkulację opisaną we wniosku.

Wnioskodawca ponadto, w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy PIT – z tytułu dokonanej sprzedaży nieruchomości (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przy ul. (…)), Wnioskodawca zaliczyć może wydatki na sporządzenie związanego z tym aktu notarialnego, w wysokości przypadającej na sprzedaną nieruchomość ((…) zł).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

W tym miejscu należy wskazać, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.):

Przy czym forma uregulowania płatności nie musi mieć charakteru tylko pieniężnego w postaci konkretnego przepływu gotówkowego, może oznaczać także uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Innymi słowy, pod pojęciem płatności nie należy rozumieć wyłącznie zapłaty w pieniądzu, płatnością może także być zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych, wymagalnych wierzytelności (zmniejszenie pasywów zbywcy).

Natomiast zgodnie z art. 453 Kodeksu cywilnego:

Świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum) jest umową, na mocy której obie strony (dłużnik i wierzyciel) wyrażają zgodę na umorzenie istniejącego dotąd zobowiązania, jeśli dłużnik zamiast pierwotnie ustalonego, spełni inne świadczenie. Przyjmuje się, że umowa, o której mowa w ww. przepisie ma charakter odpłatnej umowy rozporządzającej, gdyż wierzyciel w miejsce dotychczasowego roszczenia uzyskuje inne. Płatność za świadczenie (wynagrodzenie) nie musi mieć bowiem charakteru pieniężnego, może oznaczać również uzyskanie świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), działania, zaniechania lub znoszenia. Przeniesienie na wierzyciela własności rzeczy lub praw w zamian za zwolnienie z długu jest odpłatnym zbyciem tej rzeczy lub prawa, nie następuje bowiem pod tytułem darmym.

W związku z powyższym, nabyciem jest przeniesienie aktem notarialnym w dniu 9 września 2020 r. na Pana rzecz m.in. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w ramach uregulowania wierzytelności (datio in solutum), w zamian za zwolnienie z długu, wynikającego ze zobowiązania z tytułu umów pożyczek.

Biorąc pod uwagę powyższe, nienastępująca w ramach działalności gospodarczej sprzedaż 31 listopada 2022 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabytego 9 września 2020 r. w drodze zawarcia umowy świadczenia w miejsce wykonania, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów m.in. zaliczyć:

-     związane ze zbyciem koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego;

-     prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości;

-     koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości;

-     wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej;

-     opłatę notarialną, koszty i opłaty sądowe.

Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Ponieważ umowa świadczenia w miejsce wykonania (datio in slolutum) ma charakter odpłatnej umowy rozporządzającej, gdyż wierzyciel w miejsce dotychczasowego roszczenia uzyskuje inne, zastosowanie znajdzie tu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości lub prawa majątkowego, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której nabywca staje się właścicielem nieruchomości lub prawa majątkowego. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup ten jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na zakup nieruchomości pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia są również wydatki notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, pod warunkiem, że w istocie nabywca takie wydatki poniósł.

W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym. Ponadto ustawa przewiduje, że wysokość nakładów zwiększających wartość nieruchomości poniesionych w czasie jej posiadania ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie – w przedmiotowej sprawie – z art. 22 ust. 6c lub art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że do kosztów uzyskania przychodu – w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – z tytułu dokonanej sprzedaży w 2022 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, ma Pan prawo zaliczyć jako koszty jego nabycia:

·      nominalną wartość wierzytelności, która wygasła w wyniku przeniesienia na Pana rzecz m.in. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w ramach zawartej umowy świadczenia w miejsce wykonania (datio in solutum) w zamian za zwolnienie z długu Pana ojca w wysokości przypadającej w dniu zawarcia umowy na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, oraz

·      wydatek poniesiony na sporządzenie związanego z tą czynnością aktu notarialnego przenoszącego na Pana ww. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w wysokości przypadającej na to spółdzielcze własnościowe prawo.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Podkreślić należy, że przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Istotą interpretacji indywidualnej jest rozstrzygnięcie, czy zainteresowany prawidłowo postrzega, jakie skutki prawne na gruncie określonych przepisów prawa podatkowego wywołuje przedstawiony we wniosku stan faktyczny albo zdarzenie przyszłe. Wobec powyższego przedstawione przez Pana we wniosku kwoty i wyliczenia nie podlegały analizie. Należy wskazać, że zgodnie z zasadą samoopodatkowania obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu – zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez właściwy rzeczowo organ podatkowy, w toku stosownych postępowań weryfikacyjnych.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.