Skutki podatkowe sprzedaży zabudowanej nieruchomości - dom na dwóch działkach.
Wnioskodawca nabył w 2019 roku działkę nr A do majątku osobistego. Jego przyszła żona nabyła w 2021 roku sąsiednią działkę nr B również do majątku osobistego. W 2021 roku zawarli związek małżeński, a w 2022 roku rozszerzyli wspólność majątkową na nieruchomości nabyte przed małżeństwem. Na obu działkach wybudowano jeden budynek…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
18 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 19 sierpnia 2025 r. oraz pismem złożonym 2 września 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W 2019 r. Wnioskodawca nabył działkę niezabudowaną do majątku osobistego, nie będąc w związku małżeńskim, w celu budowy domu.
W 2021 r. działkę niezabudowaną obok, graniczącą z działką Wnioskodawcy, nabyła Jego obecna żona, do majątku osobistego, nie będąc wówczas również w związku małżeńskim.
W 2021 r. właściciele uzyskali pozwolenie na budowę domu, gdzie te dwie działki stanowiły jeden obszar objęty pozwoleniem.
W 2021 r. Wnioskodawca zawarł związek małżeński bez rozdzielności małżeńskiej.
Budowa rozpoczęta została w 2021 r., a zakończona w 2025 r. Budynek mieszkalny fizycznie posadowiony jest na działce kupionej przez Wnioskodawcę w 2019 r., ale w granicy działki kupionej przez żonę w 2021 r. Te dwie działki stanowią jeden obszar, gdyż są połączone budynkiem i infrastrukturą, ale mają oddzielne numery działek (nie numery posesji).
W uzupełnieniu wniosku na pytanie Organu: „Jaka jest powierzchnia i oznaczenie geodezyjne działki nabytej przez Pana do majątku osobistego”, Wnioskodawca wskazał: „…., numer działki A, pow. 910,00 m2, nabyta w drodze zakupu 05.12.2019 r.”
Tytuł prawny przysługujący Wnioskodawcy do działki przed zawarciem związku małżeńskiego to własność.
Na pytanie Organu: „Jaka jest powierzchnia i oznaczenie geodezyjne działki nabytej przez Pana obecną żonę do jej majątku osobistego oraz jaki tytuł prawny do ww. nieruchomości/działki (np. własność, współwłasność, prawo wieczystego użytkowania gruntów) przysługiwał jej przed datą zawarcia związku małżeńskiego?”, Wnioskodawca wskazał: ,numer działki B, pow. 965,00 m2, własność, nabyta w drodze zakupu 21.05.2021 r.”
Na pytania Organu o: „Datę zawarcia związku małżeńskiego przez Pana i Pana obecną żonę?” i „Czy po zawarciu związku małżeńskiego w Pana małżeństwie były zawierane umowy majątkowe małżeńskie dotyczące działek nabytych do majątków odrębnych Pana i Pana żony – czy do doszło do rozszerzenia wspólności majątkowej poprzez włączenie tych działek do majątku wspólnego małżonków, jeżeli tak proszę wskazać kiedy i w drodze jakiej umowy oraz jakie były postanowienia tej umowy?”, Wnioskodawca wskazał, że związek małżeński zawarł 21 września 2001 r. Po zawarciu związku małżeńskiego umowa majątkowa małżeńska zawarta została aktem notarialnym z dnia 11 stycznia 2022 r. o rozszerzeniu wspólności majątkowej ustawowej na wszelkie nieruchomości niezabudowane i udziały w nieruchomościach niezabudowanych, nabyte przed zawarciem małżeństwa (w tym objęte nieruchomości z wniosku).
Na prośbę Organu o wskazanie jakie jest: „Oznaczenie nieruchomości/działki, którą obejmowało pozwolenie na budowę, z którym Pan wystąpił oraz datę uzyskania ww. pozwolenia?”, Wnioskodawca wskazał: „A i B jako jeden obszar zabudowy, decyzja z dnia 22.10.2021 r., udzielająca mi i żonie (wspólnie) „pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych i budynku gospodarczo-garażowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, na nieruchomości położonej w … przy ul. …, działki ewid. nr A i nr B obręb …”.
Wybudowany budynek znajduje się na działce o oznaczeniu A i B. Wybudowany budynek mieszkalny jest trawle związany z gruntem. Działki, na których posadowiony jest budynek mieszkalny, mają odrębne księgi wieczyste.
Na prośbę Organu o wskazanie jakie jest: „Oznaczenie nieruchomości, tj. działki/działek, którą zamierza Pan sprzedać oraz jaki tytuł prawny przysługuje Panu do nieruchomości (np. własność, współwłasność), którą zamierza Pan sprzedać?”, Wnioskodawca wskazał: „A i B jako jeden obszar zamieszkiwania, małżeńska wspólność majątkowa.”
Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość po upływie 5 lat od nabycia. Najwcześniej jak Wnioskodawca wraz z żoną będzie mógł sprzedać w zależności od decyzji Dyrektora KIS w wydanej interpretacji (A i B). Odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wyniku wykonywania działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wnioskodawca zamieszcza dwie mapki by lepiej zobrazować sytuację oraz doprecyzowuje wcześniejszy opis podany we wniosku. Na pierwszej mapce (która stanowi obmiar geodezyjny powykonawczy) Wnioskodawca pokazał jak taras domu wchodzi na drugą działkę nr B, a na drugiej mapce, zieloną linią oznaczył cały obszar zabudowy, w skład którego wchodzą dwie działki. Nabyta przez Wnioskodawcę działka nr A oraz przez żonę działka nr B w momencie, kiedy właściciele działek nie byli jeszcze małżeństwem. Dlaczego do pozwolenia na budowę są wliczone dwie działki jako jeden obszar budowlany? Ponieważ był to wymóg Wydziału Urbanistyki i Architektury miasta … i jedyny sposób by otrzymać pozwolenie na budowę z tak posadowionym budynkiem w granicy tych dwóch działek, gdyż od ulicy …. ograniczała Wnioskodawcę i Jego żonę nieprzekraczalna linia zabudowy. W dodatku ograniczały i nadal ograniczają kwestie techniczne przyłączy ….. Poza tym za budynkiem na działce nr B są nasadzenia kilkudziesięcioletnich drzew, które Wnioskodawca z żoną chciał zachować i które stanowią obecnie część ogrodu. Pierwotnie na tych dwóch działkach miały zostać wybudowane dwa budynki mieszkalne, stąd na działce nr A oznaczenie dwóch numerów posesji … i …. oraz garaż (żółty kwadrat na działce nr B) z wjazdem z drogi wewnętrznej, działki nr C i nr D, której Wnioskodawca wraz z żoną i sąsiadami są współwłaścicielami. Docelowo działka nr B miała być ogrodem dla tych dwóch budynków. Czy da się dziś sprzedać jedną z tych działek? Nie, ponieważ przez taras domu przechodzi granica działki i część tarasu mieści się na działce nr B, a infrastruktura techniczna w tym wjazdy, odwodnienia, zbiorniki na deszczówkę, czy przyłącza mediów są ze sobą połączone i znajdują się na dwóch działkach. Aktualnie następuje odbiór budynku pod numerem …, a po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, pozwolenia na budowę dla drugiego budynku i garażu zostanie zamknięte.
Pytanie
Kiedy upłynie 5-cio letni okres, po którym będzie można zbyć nieruchomość bez obciążenia podatkowego?
Pana stanowisko w sprawie
Według interpretacji Wnioskodawcy, okres ten minie 31 grudnia 2025 r., gdyż liczy się moment nabycia pierwszej nieruchomości.
Uzasadnienie
Skoro ustawodawca przyjął moment nabycia nieruchomości jako datę rozpoczynającą liczenie okresu 5-cio letniego (od następnego roku, po roku nabycia) i nie uwzględnia faktu otrzymania pozwolenia na budowę, samą budowę, czy jej ukończenie, to również dokupienie drugiej działki, która nie jest odrębną nieruchomością (choć ma swój numer) należy tak samo interpretować, ponieważ stanowi całość jednej nieruchomości i nie zostanie rozdzielona.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następują w ramach wykonywania działalności gospodarczej.
Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
Z opisu sprawy wynika, że w 2019 r. zakupił Pan do majątku odrębnego nieruchomość niezabudowaną (działka nr A). Działka była Pana własnością. W 2021 r. Pana przyszła żona nabyła do swojego majątku odrębnego sąsiednią działkę niezabudowaną (działka nr B). W 2021 r. właściciele działek uzyskali pozwolenie na budowę domu, gdzie te dwie działki stanowiły jeden obszar objęty pozwoleniem. Dnia 21 września 2001 r. zawarł Pan związek małżeński. Po zawarciu związku małżeńskiego w dniu 11 stycznia 2022 r. została zawarta umowa o rozszerzeniu wspólności majątkowej ustawowej na wszelkie nieruchomości niezabudowane i udziały w nieruchomościach niezabudowanych, nabyte przed zawarciem małżeństwa (w tym objęte nieruchomości z wniosku). Budowa budynku została rozpoczęta w 2021 r. i zakończona w 2025 r. Wybudowany budynek, trwale związany z gruntem, znajduje się na obydwu działkach. Zamierza Pan sprzedać nieruchomość. Odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej.
Moment i sposób nabycia nieruchomości
Pana wątpliwości dotyczą kwestii kiedy upłynie okres 5 lat, po którym planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.
Wskazuję, że kwestie stosunków majątkowych w małżeństwie reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.
Stosownie natomiast do treści art. 33 pkt 1 i 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Do majątku osobistego każdego z małżonków należą:
1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;
2) przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.
Z kolei jak stanowi art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.
Stosownie do art. 43 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa.
Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.
Z powyższego przepisu wynika, że małżonkowie - poprzez zawarcie stosownej umowy - mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.
Ponadto, w doktrynie prawa rodzinnego podkreśla się, że w przypadku majątku osobistego małżonek pozostaje w stosunku do niego podmiotem wyłącznie uprawnionym, co oznacza, że jego uprawnienia do dysponowania przedmiotami wchodzącymi w skład majątku osobistego nie podlegają co do zasady żadnym ograniczeniom, w tym wynikającym z przepisów prawa rodzinnego, takim jak konieczność uzyskania zgody współmałżonka co do możliwości rozporządzania konkretnym składnikiem majątku osobistego.
Możliwe jest więc swobodne dokonywanie pomiędzy małżonkami czynności rozporządzających prowadzących do przeniesienia określonego przedmiotu majątkowego z majątku osobistego do majątku wspólnego.
Należy również wskazać na jednolicie ukształtowaną linię orzeczniczą, zgodnie z którą włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości lub praw majątkowych stanowiących majątek odrębny jednego małżonka na zasadach i w sposób określony przez ustawę Kodeks rodzinny i opiekuńczy nie jest nabyciem tej nieruchomości lub prawa majątkowego przez drugiego małżonka w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zarówno darowizna do majątku wspólnego małżonków, jak i umowa rozszerzająca wspólność małżeńską majątkową wywołuje takie same skutki na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy. Włączenie do majątku wspólnego nieruchomości lub prawa majątkowego wchodzących uprzednio w skład majątku osobistego małżonka nie stanowi nabycia tej nieruchomości lub prawa w rozumieniu tego przepisu. Datą nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego przez każdego z małżonków jest data nabycia przez tego małżonka, który tę nieruchomość lub prawo włączył do majątku wspólnego.
Taki pogląd wyraził m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 maja 2016 r., sygn. akt II FSK 1110/14, podkreślając, że małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa rozszerzająca wspólność majątkową małżeńską uregulowana została w art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jest to umowa, której celem jest ustanowienie ustroju majątkowego między małżonkami w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy o rozszerzenie wspólności ustawowej w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, są stricte umowami majątkowymi małżeńskimi, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny. Tak więc skoro z chwilą objęcia nieruchomości wspólnością majątkową nie następuje jakiekolwiek wydzielenie części nieruchomości, a żadnemu z małżonków (współwłaścicieli) nie przysługuje własność fizycznie wydzielonej części rzeczy, to nie można przyjąć, że z chwilą rozszerzenia wspólności majątkowej (wspólności ustawowej) strona takiej umowy wyzbyła się prawa do tej rzeczy.
Tym samym, włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków w drodze umowy rozszerzającej wspólność małżeńską majątkową nie jest nabyciem tej nieruchomości lub prawa majątkowego przez drugiego małżonka, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Datą nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego przez każdego z małżonków jest data nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego przez tego małżonka, który nieruchomość lub prawo majątkowe włączył do majątku wspólnego. W konsekwencji, od tej daty należy liczyć upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Definicja nieruchomości
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, wobec tego należy odnieść się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).
Stosownie do art. 46 § 1 wskazanej ustawy:
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Artykuł 47 § 1-3 cytowanej ustawy stanowi, że:
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w świetle której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Budynek będzie odrębnym przedmiotem własności wówczas, gdy wzniesiony zostanie na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.
Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.
Stosownie do art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341):
Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.
Wykładnia pojęcia nieruchomości była przedmiotem wielu orzeczeń Sądu Najwyższego, zgodnie z dominującą w nich koncepcją nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą. Zatem, gdy dla określonej nieruchomości zostanie założona księga wieczysta obowiązuje reguła „jedna księga wieczysta - jedna nieruchomość” (zob. uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna, z dnia 21 marca 2013 r. sygn. akt III CZP 8/13, opubl: Biuletyn SN rok 2013, Nr 3 oraz Naczelnego Sąd Administracyjnego w wyroku z dnia 24 czerwca 2009 r. sygn. akt. II FSK 292/08).
Zgodnie z tym poglądem graniczące ze sobą działki, będące własnością tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny.
W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że działki, na których jest wybudowany budynek mieszkalny, mają odrębne księgi wieczyste. W przypadku, gdy każda z działek gruntu (działek ewidencyjnych) jest wpisana do odrębnej księgi wieczystej, to zgodnie z zasadą „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość” mamy w istocie do czynienia nie z jedną, lecz z dwiema nieruchomościami. Zatem ustalając datę nabycia, należy odnieść się do każdej działki osobno.
Uwzględniając powyższe oraz treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i zawartą w 2022 r. umowę majątkową małżeńską o rozszerzeniu wspólności majątkowej ustawowej na wszelkie nieruchomości niezabudowane i udziały w nieruchomościach niezabudowanych, nabyte przed zawarciem małżeństwa, stwierdzam, że określając skutki podatkowe planowanej przez Pana sprzedaży nieruchomości, tj. działki nr A i działki nr B, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, należy liczyć od końca:
· 2019 r. – w odniesieniu do nieruchomości (działki nr A) nabytej przez Pana, do Pana majątku odrębnego, czyli pięcioletni okres, o którym mowa w ww. przepisie upłynął z dniem 31 grudnia 2024 r. (a nie jak Pan wskazał w stanowisku, że okres ten minie 31 grudnia 2025 r.);
· 2021 r. – w odniesieniu do nieruchomości (działki nr B), nabytej przez Pana żonę do jej majątku odrębnego, bowiem za datę nabycia przez Pana działki nr B, która stanowiła wcześniej majątek osobisty Pana żony, należy przyjąć dzień, w którym Pana żona nabyła ww. nieruchomość do majątku osobistego, tj. 2021 r. W konsekwencji, to ta data, wyznacza bieg pięcioletniego terminu, który upływa z dniem 31 grudnia 2026 r. (a nie jak Pan wskazał w stanowisku, że okres ten minie 31 grudnia 2025 r.).
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Jak stanowi art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
Stosownie do treści art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Nadmienić należy, że w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika zawiera art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Podsumowując, nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej, planowane odpłatne zbycie nieruchomości (działki nr A), z uwagi na upływ z dniem 31 grudnia 2024 r. pięcioletniego terminu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (2019 r.), nie będzie stanowiło dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, nie będzie ciążył na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu planowanego odpłatnego zbycia ww. nieruchomości (działki nr A).
Natomiast, w przypadku sprzedaży przez Pana nieruchomości (działki nr B), upływ pięcioletniego terminu, jak wskazano powyżej, należy liczyć od końca 2021 r. Zatem planowana sprzedaż nieruchomości (działki nr B), jeżeli nastąpi w okresie do dnia 31 grudnia 2026 r., będzie stanowiła dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy, ponieważ nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Tym samym, sprzedaż nieruchomości (działki nr B) następująca po dniu 31 grudnia 2026 r., nie spowoduje obciążenia podatkowego z tego tytułu.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Wskazuję, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (Pana żony).
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo