Podatniczka nabyła w 2008 roku nieruchomość jako współwłasność bez określonych udziałów, co zgodnie z Kodeksem cywilnym oznaczało równe udziały po 50%. W 2025 roku dokonała zniesienia współwłasności poprzez ugodę sądową, stając się wyłącznym właścicielem nieruchomości z obowiązkiem spłaty drugiego współwłaściciela w kwocie 137 500 zł. Wartość nieruchomości została ustalona na 275 000 zł. Obecnie planuje sprzedać…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 5 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniała go Pani w odpowiedzi na wezwanie pismem z 22 września 2025 r. (data wpływu 25 września 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W 2008 r. nabyła Pani nieruchomość lokalową w drodze umowy nabycia współwłasności. W akcie notarialnym nie określono udziałów we współwłasności. Zgodnie z art. 197 Kodeksu cywilnego, udziały współwłaścicieli są domyślnie równe (50%).
W 2025 r. dokonała Pani zniesienia współwłasności tej nieruchomości. W wyniku zniesienia współwłasności stała się Pani wyłącznym właścicielem nieruchomości i dokonała spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela w kwocie 137 500 zł. Wartość nieruchomości została określona w postanowieniu sądu na 275 000 zł.
W 2025 r. chce Pani sprzedać całą nieruchomość za kwotę 300 000 zł.
Od momentu nabycia pierwotnego udziału w ww. nieruchomości upłynęło ponad 17 lat, natomiast od zniesienia współwłasności nie upłynął 1 rok.
W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że w 2008 r. nabyła nieruchomość (mieszkanie) w drodze umowy kupna/sprzedaży. Stronami umowy były dwie osoby, tj. Pani oraz drugi kupujący … (osoba niespokrewniona). Nabyli Państwo to mieszkanie aktem notarialnym, jako współwłasność bez określonych udziałów (Księga Wieczysta nr …).
18 lutego 2025 r. dokonała Pani zniesienia współwłasności poprzez zawarcie ugody sądowej z drugim współwłaścicielem (sygn. akt …).
W ugodzie wspólnie określili Państwo wartość nieruchomości na kwotę 275 000 zł oraz określili kwotę spłaty na rzecz … − połowy wartości ww. nieruchomości, czyli 137 500 zł, jako spłata jego udziału we współwłasności. Wycena odbyła się bez rzeczoznawcy, na podstawie cen nieruchomości w tamtym czasie, w mieście gdzie jest położona. Termin spłaty ma nastąpić w ciągu dwóch lat od uprawomocnienia ugody.
Zakupione wspólnie mieszkanie zamieszkiwali Państwo razem przez kilkanaście lat, a przez dwa lata było wynajmowane umową najmu okazjonalnego, po zakończeniu którego ponownie zamieszkał tam …, ale już sam. Pani w tym czasie nie czerpała żadnych zysków z posiadania współwłasności w tym mieszkaniu. Do dnia spłaty, wg postanowień ugody, … wciąż tam zamieszkuje, a Pani nie czerpie z tego żadnego dochodu.
Nie podejmowała Pani jeszcze żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży przedmiotowego mieszkania, a w przyszłości nie planuje go Pani remontować przed sprzedażą. Zwiększenie wartości wynika tylko z ruchu na rynku nieruchomości i zwyżki cen za metr nieruchomości. Sprzedaż ma nastąpić w formie zwykłej umowy kupna/sprzedaży, nie jako działalność gospodarcza.
Posiada Pani drugą nieruchomość, w której mieszka od kilku lat i nie zamierza jej Pani sprzedawać. Prowadzi w niej Pani działalność gospodarczą (NIP …), lecz nie jest ona w żaden sposób związana z nieruchomością, którą chce Pani sprzedać.
Teraz jako jedyny właściciel przedmiotowej nieruchomości, chce ją Pani sprzedać za kwotę około 300 000 zł i spłacić udział … zasądzoną kwotą 137 500 zł.
Ponadto Pani wskazała, że od momentu nabycia przez Panią pierwotnego udziału w przedmiotowej nieruchomości upłynęło ponad 17 lat, natomiast od zniesienia współwłasności i nabycia całości udziału mija dopiero kilka miesięcy.
Pytanie
Jakiej wysokości podatek zapłaci Pani przy sprzedaży ww. nieruchomości, patrząc na sytuację, gdzie właścicielem połowy jest Pani ponad 17 lat, a właścicielem drugiej połowy mniej niż 5 lat? Czy kwotę spłaty zasądzoną przez Sąd w ugodzie może Pani potraktować jako koszt nabycia drugiej części współwłasności i jej wysokość odjąć od dochodu przed opodatkowaniem?
Pani stanowisko w sprawie
Pani stanowisko w sprawie jest takie, że połowa kwoty ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości powinna być zwolniona z podatku od sprzedaży na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast druga połowa kwoty ze sprzedaży powinna być pomniejszona o koszt jej nabycia (spłata udziału) i dopiero pozostała jej część opodatkowana.
Ponadto Pani zdaniem, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
· opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości nabytego w okresie ostatnich 5 lat,
· udział nabyty w drodze zniesienia współwłasności ze spłatą stanowi nowe nabycie, od którego biegnie 5-letni termin, natomiast udział nabyty pierwotnie (ponad 17 lat temu) korzysta ze zwolnienia.
W opisanym przypadku udział odpowiadający kwocie spłaty 137 500 zł stanowi 50% wartości nieruchomości (137 500/275 000). Przy sprzedaży za 300 000 zł przychód podlegający opodatkowaniu wynosi 162 500 zł, a kosztem uzyskania przychodu jest wartość spłaty, tj. 137 500 zł. Pozostała część przychodu odpowiadająca udziałowi pierwotnemu nie podlega opodatkowaniu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.
Jak wskazano powyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Art. 196 § 1 i § 2 ww. Kodeksu stanowi, że:
§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Natomiast z art. 211 Kodeksu cywilnego wynika, że:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Art. 212 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.
Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić m.in. przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.
Zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.
Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeśli:
a) podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
b) wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w wartości udziału, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.
Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, to zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty, wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w 2008 r. w drodze umowy kupna-sprzedaży nabyła Pani wraz z drugą osobą (niespokrewnioną) nieruchomość (mieszkanie). Ww. mieszkanie zostało nabyte aktem notarialnym, jako współwłasność bez określonych w akcie notarialnym udziałów. 18 lutego 2025 r. dokonała Pani zniesienia współwłasności poprzez zawarcie ugody sądowej z drugim współwłaścicielem. W wyniku zniesienia współwłasności stała się Pani wyłącznym właścicielem nieruchomości i dokonała spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela w kwocie 137 500 zł. W ugodzie określono wartość nieruchomości na kwotę 275 000 zł oraz kwotę spłaty wynoszącą połowę wartości ww. nieruchomości, którą zobowiązana była Pani dokonać na rzecz drugiego współwłaściciela, jako spłatę jego udziału we współwłasności. Termin spłaty ma nastąpić w ciągu dwóch lat od uprawomocnienia ugody. Obecnie, jako jedyny właściciel przedmiotowej nieruchomości, zamierza ją Pani sprzedać i spłacić nabyty na skutek dokonanego zniesienia współwłasności udział.
Powzięła Pani wątpliwość, czy sprzedaż w 2025 r. przedmiotowej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Nabycie w wyniku zniesienia współwłasności części majątku, który należał do innego współwłaściciela, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jak wskazała Pani w opisie sprawy – w wyniku zniesienia współwłasności 18 lutego 2025 r., stała się Pani wyłącznym właścicielem nieruchomości, która pierwotnie w połowie należała do Pani. Na skutek dokonanego zniesienia współwłasności zobowiązana jest Pani do dokonania spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela.
Tym samym, data zniesienia współwłasności jest również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się Pani udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.
Zatem, w przedmiotowej sprawie stwierdzić należy, że przedmiotową nieruchomość (mieszkanie) nabyła Pani w dwóch datach:
· w 2008 r. – udział w ww. nieruchomości nabyty na podstawie umowy kupna-sprzedaży oraz
· 18 lutego 2025 r. − udział w ww. nieruchomości nabyty na podstawie umowy zniesienia współwłasności.
Tym samym, planowana sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości (mieszkania), nabytego w 2008 r. na podstawie umowy sprzedaży, nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tego udziału w ww. nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.
Natomiast, sprzedaż udziału w ww. nieruchomości, nabytego przez Panią w 2025 r. na podstawie umowy zniesienia współwłasności, będzie stanowić dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tego udziału w ww. nieruchomości nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Dochód z odpłatnego zbycia tego udziału będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ww. ustawy:
Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Jak wynika z przywołanych powyżej przepisów, podstawą obliczenia podatku będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (mieszkania) przypadającym na udział w ww. nieruchomości nabyty w drodze umowy zniesienia współwłasności nieruchomości, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży przypadającą na ww. udział
w nieruchomości, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nabycie tego udziału nastąpiło odpłatnie. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia zgodnie z art. 22 ust. 6c w zw. z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaliczyć można:
· udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, których wysokość ustala się na podstawie faktury VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Wskazany powyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy.
Przywołane przepisy jednoznacznie wskazują, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia zbywanej nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub prawa majątkowego (udziału w prawie) powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość tej zbywanej nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub prawa (udziału w prawie). Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Zatem, sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, wytworzenia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika, że skoro wydatek w jakiś sposób z różnych względów towarzyszy, np. nabyciu, to należy uznać go za wydatek mający wpływ na wysokość podstawy opodatkowania. Nie każdy bowiem wydatek ma bezpośredni wpływ na nabycie bądź wytworzenie zbywanej nieruchomości lub prawa (udziału w nieruchomości lub prawie), podobnie jak nie każdy wydatek będzie uznany za nakład na nieruchomość zwiększający jej wartość. Określając zatem koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę tylko te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód i zostały wymienione w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość (udział w nieruchomości) lub prawo (udział w prawie).
Zatem, w związku z tym, że jak wskazano wyżej, w analizowanej sprawie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega tylko część przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (mieszkania) opisanej we wniosku – tj. udziału nabytego przez Panią w drodze zniesienia współwłasności nieruchomości z obowiązkiem spłaty (nabycie odpłatne), koszty uzyskania przychodów ustalane są na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji, kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości (mieszkania) nabytego przez Panią w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości w 2025 r., może być (udokumentowana i faktycznie przez Panią poniesiona kwota spłaty) na rzecz drugiego współwłaściciela w związku nabyciem tego udziału, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stanowisko Pani uznano za prawidłowe, ponieważ wskazała Pani, że połowa kwoty ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast druga połowa kwoty ze sprzedaży powinna być pomniejszona o koszt jej nabycia (spłata udziału) i dopiero pozostała jej część opodatkowana.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Organ podkreśla, że przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Istotą interpretacji indywidualnej jest rozstrzygnięcie, czy zainteresowany prawidłowo postrzega, jakie skutki prawne na gruncie określonych przepisów prawa podatkowego wywołuje przedstawiony we wniosku stan faktyczny albo zdarzenie przyszłe. W polskim systemie prawa podatkowego obowiązuje zasada samoobliczenia podatku. Wydanie interpretacji indywidualnej nie zwalnia podatnika z obowiązku obliczenia podstawy opodatkowania oraz zobowiązania podatkowego, stąd też Organ interpretacyjny nie analizował przedstawionych przez Panią kwot i wyliczeń w tym zakresie. Prawidłowość rozliczenia, podlega weryfikacji przez właściwy rzeczowo organ podatkowy w toku stosownych postępowań weryfikacyjnych.
Jednocześnie Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego, stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo