Małżeństwo A.A. i B.A. w 2006 roku zaciągnęło kredyt hipoteczny w walucie CHF na zakup zabudowanej nieruchomości rolnej składającej się z czterech działek (A/1, B, C, D). Na działce B znajdował się budynek mieszkalny i gospodarczy, pozostałe działki to grunty orne. Nieruchomość od zakupu służyła wyłącznie celom mieszkaniowym, bez prowadzenia…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej.
10 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 5 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 15 września 2025 r. (data wpływu 17 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowana będąca stroną postępowania: A.A.
2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B.A.
Opis stanu faktycznego
13 listopada 2006 r. Pani i Pani mąż zawarliście z (…) SA z siedzibą w (…), przy ul. (…), Oddział w (…), ul. (…), umowę kredytu hipotecznego w walucie wymienialnej, Nr (…) (denominowany w walucie obcej CHF), na zakup nieruchomości.
Zgodnie z umową Bank udziela kredytu B. i A.A. (Państwu) w kwocie (...) CHF, kredyt przeznaczony jest na zakup nieruchomości położonej w miejscowości (…) przy ul. (…), nieruchomość położona jest na działce gruntu nr: A/1, B, C, D, wpisanej do księgi wieczystej, KW Nr (…). Zgodnie z treścią aktu notarialnego, Repertorium A Nr (…), z (…) listopada 2006 r. „Umowa przeniesienia własności oraz ustanowienie hipoteki” małżonkowie B i A.A. nabyli jako wspólność majątkową ustawową małżeńską zabudowaną nieruchomość rolną o obszarze 87 arów, położoną we wsi (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), oznaczoną numerem działek: A/1, B, C, D za kwotę (...) PLN.
Zabudowę działki ewidencyjnej nr B stanowi budynek mieszkalny i budynek gospodarczy. Zabezpieczeniem spłaty kredytu jest hipoteka zwykła w kwocie (...) CHF, tj. (...) PLN, na zabezpieczenie należności głównej oraz hipoteka kaucyjna do kwoty (...) CHF, tj. (...) PLN, na zabezpieczenie należności ubocznych (odsetki, koszty dochodzenia roszczeń, prowizje) ustanowione na nabytej nieruchomości.
Od dnia zakupu do dnia dzisiejszego stale zamieszkujecie Państwo na terenie ww. nieruchomości, gdyż została ona zakupiona dla zaspokojenia Państwa celów mieszkaniowych. Nigdy nie prowadziliście tam żadnej działalności gospodarczej ani usługowej. Budynek gospodarczy wykorzystywany jest do celów przechowywania opału, narzędzi oraz jako miejsce postoju samochodu jako garaż. Nie uprawiacie Państwo ziemi i nie korzystacie z żadnych świadczeń w związku z posiadaniem ziemi rolnej.
Działka nr A/1 o pow. 0,03 ha, grunty orne – teren na poszerzenie drogi; działka nr B o pow. 0,20 ha, użytki rolne zabudowane – teren zabudowany (dom i budynek gospodarczy); działka nr C o pow. 0,20 ha, grunty orne – teren upraw rolnych. Działka nr D o pow. 0,44 ha, grunty orne – teren upraw rolnych – nie jest już Państwa własnością, została sprzedana 22 listopada 2013 r.
W dniu zakupu przez Państwa całej nieruchomości przedmiotowa nieruchomość położona była w obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
3 lipca 2025 r. podpisaliście Państwo umowę ugody z Bankiem. Stronami ugody są: A.A., B.A. – jako Kredytobiorcy oraz (…) S.A. z siedzibą w (…), ul. (…), (…), wpisanym do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd (…) dla (…) w (…), (…) Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem (…), NIP (…), (…), kapitał zakładowy w wysokości (…), w całości wpłacony (Bank).
Zgodnie z treścią zawartej ugody, kwota umorzenia w całości obejmuje kapitał bieżący. Zgodnie z treścią ugody Bank zwalnia Kredytobiorcę z długu (umarza zadłużenie Kredytobiorcy) w zakresie kwoty (...) PLN – na ww. kwotę składa się kwota (...) PLN kapitału bieżącego (niewymagalnego).
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jaki dokładnie cel zaciągnięcia kredytu został wpisany w umowie o kredyt, zgodnie z treścią tej umowy?”, wskazali Państwo, że zgodnie z treścią umowy „kredyt przeznaczony jest na zakup nieruchomości położonej w miejscowości (…) przy ul. (…), nieruchomość położona jest na działce gruntu nr A/1, B, C, D wpisanej do księgi wieczystej KW Nr (…)”.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy zgodnie z zawartą umową o kredyt wszyscy kredytobiorcy odpowiadają za spłatę kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości?”, wskazali Państwo, że tak – zgodnie z umową „Bank udziela kredytu B. i A.A. w kwocie (...) CHF”.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy kredyt został udzielony przez podmiot, którego działalność podlega nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym, uprawniony do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw regulujących zasady funkcjonowania takich podmiotów?”, wskazali Państwo, że tak, kredyt udzielony był przez (…) SA z siedzibą w (…) przy ul. (…), Oddział w (…), ul. (…) obecnie (…) S.A. z siedzibą w (…), ul. (…), (…), wpisanym do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd (…) dla (…) w (…), (…) Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem (…), NIP (…), REGON (…), kapitał zakładowy w wysokości (…), w całości wpłacony (Bank).
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy celem, na który zaciągnięto kredyt jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych:
wskazali Państwo, że tak, od dnia zawarcia umowy zakupu ww. nieruchomości do dnia dzisiejszego zamieszkują Państwo wraz z córką w budynku znajdującym się na terenie nieruchomości położonej w (…), ul. (…).
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy zakupiona nieruchomość rolna w dacie sprzedaży wchodziła w skład gospodarstwa rolnego i czy sprzedaż została dokonana pod warunkiem, iż Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykona przysługującego jej prawa pierwokupu?”, wskazali Państwo, że zgodnie z treścią wpisu z aktu notarialnego: „sprzedaż została dokonana pod warunkiem, iż Skarb Państwa Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykona przysługującego prawa pierwokupu na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 15.04.2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U Nr 64, poz. 592)”.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy budynek gospodarczy znajduje się w bryle budynku mieszkalnego (jest z nim trwale związany), czy też stanowi odrębny od budynku mieszkalnego budynek trwale związany z gruntem?”, wskazali Państwo, że budynek gospodarczy jest odrębną budowlą trwale związaną z gruntem – jest to budynek, który w dniu zakupu nieruchomości służył jako obora, kurnik i chlew, obecnie służy do składowania opału, narzędzi ogrodowych oraz jako garaż.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy umorzenie przez bank zadłużenia z tytułu kredytu dotyczyło wszystkich Kredytobiorców i skutkowało wygaśnięciem zobowiązania wobec banku po stronie każdego z Kredytobiorców odpowiadających solidarnie za dług?”, wskazali Państwo, że tak, zgodnie z treścią ugody „Bank zwalnia Kredytobiorcę z długu (umarza zadłużenie Kredytobiorcy) w zakresie kwoty (...) PLN – na ww. kwotę składa się kwota (...) PLN kapitału bieżącego (niewymagalnego)”.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy w ramach ugody z bankiem nastąpiło również „przewalutowanie” zaciągniętego kredytu”, wskazali Państwo, że tak, zgodnie z treścią ugody: „Strony zgodnie postanawiają, że kwota zadłużenia z tytułu Umowy, wynosząca (...) CHF będzie przeliczona na walutę polską (PLN) po średnim kursie walut obcych ogłaszanym przez NBP ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień zawarcia Ugody”.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy w przeszłości Pani i Pani mąż korzystaliście już z zaniechania poboru podatku w związku z umorzeniem wierzytelności z tytułu innego kredytu mieszkaniowego? Jeśli tak, kiedy i w związku z jakim kredytem, na jakie cele zaciągniętym?”, wskazali Państwo, że nie – nigdy Państwo nie korzystaliście, powyższy kredyt był jedynym jaki zaciągaliście na cele mieszkaniowe.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy działki nr: A/1, C, D są niezabudowane i były niezabudowane w dacie ich nabycia?”, wskazali Państwo, że tak – działka nr A/1 grunty orne – teren na poszerzenie drogi; działka nr C grunty orne – teren upraw rolnych; działka nr D grunty orne – teren upraw rolnych.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jakie w dacie zawarcia ugody z bankiem było przeznaczenie każdej z działek zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, czy dla każdej z działek w dacie zawarcia ugody była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a jeżeli tak to w zakresie jakiego sposobu zagospodarowania każdej z działek?”, wskazali Państwo, że od dnia zakupu do dnia dzisiejszego, a więc również w dniu zawarcia ugody, nigdy nie występowaliście o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, gdyż nie była do niczego potrzebna.
W dniu zakupu przez Państwa całej nieruchomości – przedmiotowa nieruchomość położona była w obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z uzyskanych informacji, działki, których jesteście właścicielami, nadal nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jeżeli budynek mieszkalny znajduje się tylko na działce nr B, to w jakim celu Pani i Pani mąż nabyliście pozostałe działki, tj. nr: A/1, C, D? Czy ww. działki zostały nabyte przez Państwa w celu wybudowania budynku mieszkalnego dla zaspokojenia Państwa potrzeb mieszkaniowych, w celu powiększenia terenu przy nieruchomości lub innym celu – jakim?”, wskazali Państwo, że ponieważ dokonaliście zakupu całej nieruchomości, nie było możliwości kupienia tylko części, poprzedni właściciele chcieli sprzedać całą nieruchomość wpisaną do jednej księgi wieczystej. Działki te nie są przez Państwa wykorzystywane w żaden sposób, po prostu rośnie tam trawa i kilka drzewek owocowych (jedna jabłoń, jedna grusza i jedna czereśnia), do dnia dzisiejszego nawet nie zostały przez Państwa ogrodzone. Zgodnie z aktem zakupu są Państwa własnością. Dom, w którym Państwo mieszkacie, w zupełności zaspokaja Państwa potrzeby mieszkaniowe.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „W jaki sposób była wykorzystywana każda z działek nr: A1, C, D od daty ich zakupu do daty zawarcia ugody z bankiem, a w przypadku działki nr D – do daty jej sprzedaży? Proszę jednoznacznie wskazać w jaki sposób korzystaliście Państwo z każdej z tych działek”, wskazali Państwo, że działki te zostały zakupione jako całość nieruchomości bez żadnego celu – po prostu stanowiły integralną część nieruchomości. Działka nr A/1 stanowi część drogi dojazdowej do pozostałych działek, na działkach nr C i nr D rośnie trawa i kilka drzewek owocowych (jedna jabłoń, jedna grusza i jedna czereśnia).
Pytanie
Czy w związku z umorzeniem kwoty (...) PLN wynikającej z rozliczenia kredytu przez bank w ramach zawartej ugody, Pani wraz z mężem jesteście zwolnieni z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 592 zm.; Dz. U. z 2023 r. poz. 2743) od całej kwoty umorzenia, czy tylko od części, którą można wyliczyć jako ułamek dotyczący budynku mieszkalnego?
Państwa stanowisko w sprawie
W Państwa ocenie, po analizie zapisów z podpisanej ugody i rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 592 zm.; Dz. U. z 2023 r. poz. 2743), spełniacie wszystkie warunki, tj.:
1. Wierzytelność umorzona zgodnie z ugodą wynika z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej i zabezpieczonego hipotecznie, udzielonego przed 15 stycznia 2015 r. – tak, umowa kredytu zawarta była 13 listopada 2006 r. i dotyczyła zakupu nieruchomości na własne cele mieszkaniowe jako całość inwestycji, tj. zabudowana nieruchomość rolna składająca się z działek nr: A/1, B, C, D, objętych księgą wieczystą, KW Nr (…).
2. Zabezpieczenie w postaci hipoteki ustanowiono na nieruchomości lub udziale w nieruchomości lub prawie wieczystego użytkowania gruntu lub udziale w takim prawie lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego lub udziale w takim prawie lub prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziale w takim prawie – tak, zabezpieczeniem spłaty kredytu jest hipoteka zwykła w kwocie () CHF, tj. () PLN na zabezpieczenie należności głównej oraz hipoteka kaucyjna do kwoty () CHF, tj. () PLN na zabezpieczenie należności ubocznych (odsetki, koszty dochodzenia roszczeń, prowizje) ustanowione na nabytej nieruchomości.
3. Do dnia zawarcia umowy ugody nie skorzystałeś z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego/kredytów mieszkaniowych zabezpieczonego/zabezpieczonych hipotecznie, zaciągniętego na realizację innej inwestycji mieszkaniowej niż określona w umowie kredytu będącej przedmiotem umowy ugody – tak, zawarta umowa kredytowa jest jedyną umową na cele mieszkaniowe w całości zabezpieczona hipoteką. Zgodnie z treścią umowy Nr (…) oraz aktu notarialnego, Repertorium A Nr (…), otrzymaliście Państwo kredyt hipoteczny w walucie wymienialnej CHF na zakup nieruchomości położonej w miejscowości (…) przy ul. (…). Jest to zabudowana nieruchomość rolna położna na działkach gruntu nr: A/1, B, C, D, objętych księgą wieczystą, KW Nr (…).
Aby móc zamieszkać na terenie ww. nieruchomości musieliście Państwo zakupić całość nieruchomości, dlatego uważacie, że cała nieruchomość, tj. grunt, budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy stanowi jedną inwestycję na Państwa cele mieszkaniowe. Wobec powyższego stoicie Państwo na stanowisku, że nie należy dokonywać podziału kwoty podlegającej umorzeniu wskutek zawartej z bankiem ugody na udział procentowy wartości w odniesieniu do budynku gospodarczego i nie podlegacie Państwo opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych od przychodu wynikającego z umorzenia kwoty kredytu w całości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Reguły dotyczące opodatkowania
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:
Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
Jak stanowi art. 11 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Z przedstawionych przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega – co do zasady – każdy dochód osiągnięty przez osobę fizyczną. Zgodnie natomiast z definicją dochodu jest nim nadwyżka przychodów ze źródła nad kosztami jego uzyskania. Pojęciem pierwotnym dla dochodu jest więc pojęcie przychodu. Ten z kolei definiowany jest przez ustawodawcę, czemu dał wyraz w art. 11 ust. 1, jako otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Niemniej jednak z definicji tej wywieść można również, że za przychody podatkowe mogą być uznane tylko takie świadczenia, które są określonym przyrostem majątkowym (zarówno zwiększającym aktywa, jak i zmniejszającym pasywa) o charakterze definitywnym, niemające charakteru zwrotnego.
O uzyskaniu przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych można więc mówić, w każdej sytuacji, gdy podatnik – czy to na skutek otrzymania określonych wartości majątkowych (środków pieniężnych, świadczeń w naturze czy też innych nieodpłatnych świadczeń), czy też gdy na skutek określonego zdarzenia powodującego zmniejszenie jego zobowiązań wobec innych podmiotów – uzyskuje określone przysporzenie majątkowe.
Wskazać również należy, że dla celów podatkowych przyjmuje się – co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie – że pojęcie nieodpłatnego świadczenia, o którym mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ma szerszy zakres niż w prawie cywilnym. Obejmuje ono bowiem wszystkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest uzyskanie korzyści kosztem innego podmiotu, lub te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze, których skutkiem jest nieodpłatne, to jest niezwiązane z kosztami lub inną formą ekwiwalentu, przysporzenie majątku tej osobie, mające konkretny wymiar finansowy.
Źródła przychodów
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są: inne źródła.
Stosownie do art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.
Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności”, wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. O przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.
Umorzenie wierzytelności
Przystępując do oceny skutków podatkowych umorzenia Państwu przez bank w lipcu 2025 r. wierzytelności od zaciągniętego w 2006 r. kredytu hipotecznego, wskazać należy, że instytucja kredytu uregulowana została przepisami ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1646 ze zm.).
Zgodnie z treścią art. 69 ust. 1 ww. ustawy:
Przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.
Podkreślić należy, że otrzymanie kredytu i jego spłata na warunkach przewidzianych w umowie kredytowej są obojętne podatkowo. Przychód po stronie kredytobiorcy pojawia się w przypadku, kiedy dochodzi do umorzenia kredytu, jego części lub odsetek. Wtedy bowiem kredytobiorca osiąga konkretne przysporzenie majątkowe (przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Należy w tym miejscu wyjaśnić, że umorzenie wierzytelności następuje w przypadku zwolnienia z długu, czyli zrzeczenia się przez wierzyciela z prawa do wierzytelności, bez uzyskania świadczenia ze strony dłużnika. Takie zrzeczenie się, pod warunkiem, że dłużnik je przyjmie, powoduje, że zobowiązanie wygasa.
Zgodnie bowiem z instytucją zwolnienia z długu uregulowaną w art. 508 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
Zobowiązanie wygasa, gdy wierzyciel zwalnia dłużnika z długu, a dłużnik zwolnienie przyjmuje.
Tak więc, dla umorzenia wierzytelności koniecznym jest zgoda dłużnika (np. uzyskana w wyniku ugody, czy poprzez oświadczenie).
Tym samym, wartość umorzonych Państwu kwot wierzytelności z tytułu kredytu hipotecznego (kwoty kapitału), na podstawie zawartej w lipcu 2025 r. ugody z bankiem, stanowi przychód w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu nieodpłatnych świadczeń, klasyfikowany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ww. ustawy.
Zaniechanie poboru podatku
Jednakże, zgodnie z § 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 102 ze zm.) w aktualnie obowiązującym brzmieniu zmienionym Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2024 r. (Dz. U. 2024 poz. 1912):
1. Zarządza się zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwot:
1) umorzonych osobie fizycznej wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego, w przypadku gdy:
a) kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a w przypadku więcej niż jednego kredytu mieszkaniowego - gdy kredyty mieszkaniowe zostały zaciągnięte na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej, oraz
b) osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a inwestycji mieszkaniowej;
2) otrzymanych przez osobę fizyczną świadczeń z tytułu kredytu mieszkaniowego udzielonego w walucie obcej lub w złotych, lecz nominowanego lub indeksowanego do waluty obcej, w związku z powstaniem przychodu z tytułu zastosowania ujemnego oprocentowania.
2. Kwoty wierzytelności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, obejmują:
1) kwoty kredytu mieszkaniowego (kapitału);
2) odsetki, w tym odsetki skapitalizowane, i prowizje;
3) opłaty, jeżeli ich poniesienie przez kredytobiorcę było niezbędne do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego, z wyjątkiem kosztów usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń.
3. W przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty również na wydatki inne niż określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm.), zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje kwotę wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego w części, w jakiej kwota kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy pozostaje do całkowitej kwoty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego.
4. W przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zastąpiony kredytem refinansowym lub gdy na jego spłatę został zaciągnięty kredyt konsolidacyjny, zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje odpowiednio kwotę wierzytelności z tytułu kredytu refinansowego lub konsolidacyjnego w części odpowiadającej kwocie wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego.
5. Przez jedną inwestycję mieszkaniową, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, rozumie się inwestycję, której celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych:
1) jednego gospodarstwa domowego albo
2) więcej niż jednego gospodarstwa domowego, w przypadku gdy osoby fizyczne mające zajmować wspólnie jeden budynek mieszkalny, nie mniej niż jedna osoba fizyczna z każdego takiego gospodarstwa, są osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2023 r. poz. 1774 i 1843).
6. Przez jedno gospodarstwo domowe, o którym mowa w ust. 5, rozumie się gospodarstwo prowadzone przez osobę fizyczną zajmującą jeden lokal mieszkalny albo jeden budynek mieszkalny jednorodzinny, samodzielnie lub wspólnie z innymi osobami stale z nią zamieszkującymi i gospodarującymi.
7. W przypadku gdy stroną umowy kredytu mieszkaniowego na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, są co najmniej dwie osoby fizyczne, zaniechanie poboru podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, ma zastosowanie wyłącznie do osób, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. b.
Z kolei § 4 cytowanego rozporządzenia stanowi, że:
Zaniechanie, o którym mowa w § 1 i § 2, ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2022 r. do dnia 31 grudnia 2026 r.
Stosownie do § 4a tego rozporządzenia:
Zaniechanie, o którym mowa w § 1 i § 2, w przypadku pożyczek, o których mowa w § 3 ust. 2, ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2025 r. do dnia 31 grudnia 2026 r.
Natomiast w myśl § 3 komentowanego rozporządzenia:
1. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o kredycie mieszkaniowym, należy przez to rozumieć kredyt, który został:
1) udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmiot, którego działalność podlega nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym, uprawniony do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw regulujących zasady funkcjonowania takich podmiotów, oraz
2) zabezpieczony w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości lub udziale w nieruchomości lub prawie wieczystego użytkowania gruntu lub udziale w takim prawie, lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego lub udziale w takim prawie, lub prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziale w takim prawie, oraz
3) zaciągnięty na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
2. Za kredyt mieszkaniowy uważa się również pożyczkę, o ile spełnia warunki określone w ust. 1.
Zgodnie z treścią ww. art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Przeznaczenie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego nie może wynikać wyłącznie z zamiaru nabywcy tego gruntu, ale musi znajdować podstawę w obowiązujących przepisach prawa.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje, jaki grunt jest gruntem pod budowę budynku mieszkalnego, ani co oznacza zmiana przeznaczenia gruntu na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia. W celu doprecyzowania tych pojęć uprawnione jest zatem odwołanie się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.).
Gruntami pod budowę budynków mieszkalnych są przede wszystkim działki budowlane.
Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ilekroć w ustawie jest mowa o „działce budowlanej” - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
W myśl art. 4 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ww. ustawy:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
Wskazania także wymaga, że zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:
Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.
Wskazać należy, że dochody, od których zaniechano poboru podatku nie są wykazywane w zeznaniach rocznych i nie podlegają opodatkowaniu oraz zgłoszeniu do urzędu skarbowego.
Wobec powyższego, ww. zaniechanie poboru podatku znajdzie zastosowanie do umorzonych osobom fizycznym kwot wierzytelności z tytułu kredytów zaciągniętych na cele mieszkaniowe i zabezpieczonych hipotecznie, udzielonych przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmioty uprawnione do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw, w przypadku, gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a w przypadku więcej niż jednego kredytu mieszkaniowego – gdy kredyty mieszkaniowe zostały zaciągnięte na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej oraz w przypadku, gdy osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a) inwestycji mieszkaniowej (§ 1 ust. 1 pkt 1 lit. b ww. rozporządzenia). Istotne jest, żeby kredyt mieszkaniowy został przeznaczony na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Państwa skutki podatkowe z tytułu umorzenia wierzytelności
Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe, w § 3 pkt 3 odsyła do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. katalogu wydatków mieszkaniowych.
Jak wynika z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabycie działki rolnej, dla której nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, nie jest nabyciem gruntu pod budowę budynku mieszkalnego.
W analizowanej sprawie kredyt został udzielony zarówno na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – tj. na nabycie budynku mieszkalnego, a także na nabycie gruntu związanego z tym budynkiem, jak i na cele inne niż mieszkaniowe, niewymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy – tj. na nabycie gruntu rolnego oraz budynku niemieszkalnego (gospodarczego).
W konsekwencji, w związku z zawarciem w lipcu 2025 r. ugody z bankiem, w wyniku której doszło do umorzenia Państwu części kredytu udzielonego w 2006 r. na cele mieszkaniowe, tj. na nabycie budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr B i gruntu związanego z tym budynkiem mieszkalnym, przychód z umorzenia tej części kredytu podlega zaniechaniu poboru podatku w myśl rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe.
Natomiast, w odniesieniu do umorzenia Państwu przez bank zadłużenia w części dotyczącej nabycia gruntu rolnego znajdującego się dookoła budynku mieszkalnego i stanowiącego działkę nr B, jak również budynku gospodarczego znajdującego się na tej działce oraz gruntu rolnego stanowiącego działkę nr A/1 i działkę nr C – w tym przypadku nie zostały spełnione warunki do skorzystania z zaniechania poboru podatku dochodowego na podstawie ww. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe. Zakup gruntu rolnego znajdującego się dookoła budynku mieszkalnego, w tym gruntu rolnego stanowiącego działki nr B/1 i nr C nie mieści się w definicji gruntu związanego z budynkiem mieszkalnym – grunt taki służy celom innym niż mieszkaniowe. Do celów mieszkaniowych w ww. rozporządzeniu nie zakwalifikowano także nabycia budynku niemieszkalnego (gospodarczego).
Tym samym do uzyskanego przez Państwa w 2025 r. przychodu związanego z umorzeniem wierzytelności z tytułu kredytu hipotecznego w części odpowiadającej kwocie wierzytelności z tytułu sfinansowania tym kredytem zakupu gruntu rolnego znajdującego się dookoła budynku mieszkalnego i stanowiącego działkę nr B, jak również budynku gospodarczego znajdującego się na tej działce oraz gruntu rolnego stanowiącego działkę nr A/1 i działkę nr C nie znajduje zastosowania zaniechanie poboru podatku dochodowego na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe. Wobec tego umorzenie tej części kredytu stanowi dla Państwa przychód w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, klasyfikowany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ww. ustawy, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zatem, Państwa stanowisko, w którym wskazali Państwo, że nie podlegacie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych od przychodu wynikającego z umorzenia kwoty kredytu w całości, należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Państwa w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pani A.A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo