Osoba fizyczna, rezydent podatkowy Polski, prowadząca działalność gospodarczą (wynajem nieruchomości), planuje sprzedać udział w nieruchomości odziedziczonej po ojcu, którą współposiada z bratem. Nieruchomość jest częściowo wynajmowana w ramach działalności gospodarczej (hale magazynowe, budynek biurowy, budynek mieszkalny), a częściowo niewykorzystywana (droga, parking, pozostały grunt). Sprzedaż ma nastąpić deweloperowi w 2026 roku. Wnioskodawczyni…
Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe w części dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży udziału 1/2 w Nieruchomości w części obejmującego udział w budynku mieszkalnym i w gruncie związanym z tym budynkiem oraz udział w drodze dojazdowej, w parkingu i w pozostałym gruncie niewykorzystywanym przez Panią w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (niewynajmowanym w ramach tej działalności) w udziale przypadającym na nabycie przez Panią w drodze spadku po Pani tacie i nieprawidłowe w pozostałej części.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
21 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 14 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 7 listopada 2025 r. (data wpływu 17 listopada 2025 r.) oraz pismami złożonymi 22 grudnia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną będącą polskim rezydentem podatkowym, tj. podlega opodatkowaniu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej „podatek PIT”) od całości swoich dochodów bez względu na miejsce ich osiągania.
Od marca 2022 r. Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą sklasyfikowaną pod kodem PKD 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnym lub dzierżawionymi.
Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem w 1/2 części nieruchomości gruntowej we (…), stanowiącej działkę gruntu o obszarze 0,4584 ha (dalej „Nieruchomość”).
Nieruchomość jest nieruchomością zabudowaną:
Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię w ramach spadku po ojcu. Zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia Wnioskodawczyni na podstawie dziedziczenia ustawowego nabyła spadek po ojcu zmarłym (…) 2020 r. w udziale wynoszącym 1/3 części majątku spadkobiercy. Następnie w wyniku zawarcia umowy o częściowy dział spadku oraz zniesienie współwłasności Wnioskodawczyni nabyła wraz z bratem współwłasność w udziałach wynoszących po 1/2 przedmiotowej nieruchomości. Umowa o częściowy dział spadku oraz zniesienie współwłasności została zawarta bez jakichkolwiek spłat ani dopłat pomiędzy spadkobiercami.
W najbliższym czasie Wnioskodawczyni planuje sprzedać wraz z bratem Nieruchomość na rzecz kupującego (dewelopera), który na Nieruchomości zaplanował podjąć inwestycję polegającą na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z dopuszczeniem usług w parterze z garażem podziemnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (dalej „Inwestycja”).
Na dzień zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży ((…) kwietnia 2025 r.) Nieruchomość obciążało sześć umów najmu. W trosce bowiem o racjonalne gospodarowanie majątkiem oraz dla zapewnienia jego efektywnego wykorzystania w granicach zarządu majątkiem prywatnym, Wnioskodawczyni zdecydowała się na wynajem części Nieruchomości (hal magazynowych) innym podmiotom w celu prowadzenia przez te podmioty działalności gospodarczej. Umowy najmu były zawierane przez Wnioskodawczynię przy udziale profesjonalnego podmiotu pośredniczącego w obrocie nieruchomościami. Ze względu na wysokość przewidywanych przychodów z tytułu najmu Wnioskodawczyni zdecydowała się na rozliczanie przychodów z wynajmowanych hal magazynowych w ramach działalności gospodarczej, a przychody z tytułu czynszu najmu wykazywała i wykazuje w podatkowej księdze przychodów i rozchodów.
W myśl umowy przedwstępnej transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na rzecz kupującego zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:
Zgodnie z umową przedwstępną zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nastąpi nie później niż 29 kwietnia 2026 r. Jednocześnie zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, sprzedający (Wnioskodawczyni wraz z bratem) udzielili kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na celu budowlane w celu realizacji inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji. Niniejszym kupujący został upoważniony do dokonywania wszelkich czynności w ramach procesu due dilligence oraz czynności faktycznych i prawnych koniecznych do przygotowania Inwestycji, w tym do uzyskiwania m.in. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, warunków technicznych dostaw mediów, uzgodnień obsługi komunikacyjnej, zezwoleń na usunięcia drzew lub krzewów lub wykonania nasadzeń kompensacyjnych, uzgodnień z właściwym konserwatorem zabytków, decyzji zatwierdzających projekty przyłączy i projekt budowlany, uzyskiwania stanowisk i opinii archeologicznych. Upoważnienie udzielone kupującemu obejmuje jednocześnie możliwość składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, koncepcji, analiz, stanowisk w związku z realizowaną Inwestycją, w tym w zakresie warunków technicznych i przyłączy, a także, po uprzednim uzgodnieniu terminu ze sprzedającymi, umocowanie do wejścia na Nieruchomość w celu prowadzenia na niej badań, w tym badań gruntu i odwiertów oraz pobrania próbek niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki (w tym warunki glebowe) istniejące na Nieruchomości umożliwiają realizację planowanej przez kupującego inwestycji, przeprowadzenia badań archeologicznych oraz w celu dokonania, otrzymania, stanowisk, uzgodnień i opinii, a także w celu uzyskania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Przy czym wszelkie uprawnienia wynikające z upoważnienia zostaną wykonane i uzyskane przez kupującego na jego wyłączny koszt i ryzyko, w tym bez prawa zaciągania zobowiązań dotyczących sprzedających i/lub Nieruchomości.
Należy podkreślić, że udzielenie wszelkich wskazanych powyżej upoważnień oraz zezwoleń stanowi niezbędny warunek zawarcia planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości, a ich uzyskanie jest wymogiem stawianym przez kupującego. Praktyka ta jest powszechnie stosowana w transakcjach z udziałem podmiotów deweloperskich (takich jak kupujący), zawieranych z osobami fizycznymi, które z reguły nie posiadają doświadczenia ani przygotowania zawodowego w zakresie prowadzenia skomplikowanych procesów inwestycyjnych związanych z realizacją przedsięwzięć budowlanych.
Jednocześnie Wnioskodawczyni zaznacza, że nie podejmowała żadnych działań o charakterze marketingowym, promocyjnym ani reklamowym mających na celu zbycie nieruchomości. Wnioskodawczyni ponosiła na nieruchomość jedynie drobne nakłady umożliwiające zachowanie jej w stanie niepogorszonym, a także ulepszenia w wysokości nieprzekraczającej 30% wartości nieruchomości. Wnioskodawczyni po dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nie planuje ponosić żadnych dalszych nakładów na Nieruchomość ani podejmować jakichkolwiek czynności mających dokonanie ulepszeń oraz podniesienie jej wartości z myślą o sprzedaży. Nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawczyni i nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Co istotne, choć przychody z najmu części Nieruchomości dokonywane przez Wnioskodawczynię przy pomocy pośrednika nieruchomościowego są ewidencjonowane przez Wnioskodawczynię jako najem w ramach działalności gospodarczej należy wskazać, że Wnioskodawczyni nie prowadziła ani nie prowadzi profesjonalnej działalności związanej z obrotem Nieruchomościami, a Nieruchomość została nabyta przez Nią do Jej majątku prywatnego (osobistego) i nie stanowi zorganizowanej części Jej przedsiębiorstwa. Wnioskodawczyni nie ma w planach, w dającej się przewidzieć przyszłości, nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży. Wskazana nieruchomość nie była wprowadzona przez Wnioskodawczynię do majątku firmowego i wykazywana w zestawieniu posiadanych środków trwałych. Nieruchomość nie była również przedmiotem amortyzacji podatkowej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
W związku z powyższym, Wnioskodawczyni występuje ze złożonym wnioskiem o potwierdzenie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości na gruncie ustawy o PIT w celu uzyskania pewności, co do skutków podatkowych rozważanej transakcji.
W uzupełnieniu wniosku z 7 listopada 2025 r. (data wpływu 17 listopada 2025 r.) Wnioskodawczyni wskazała, że numer ewidencyjny działki (oznaczenie geodezyjne) o powierzchni 0,4584 ha to (…). Działka jest położona na obszarze, dla którego nie ma obecnie aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale Rada Miejska (…) podjęła uchwałę nr (…) z 17 października 2024 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla dzielnicy urbanistycznej B - (…) we (…).
Ojciec Wnioskodawczyni nabył ww. działkę w drodze umowy sprzedaży z (…) 1990 r. Ojciec Wnioskodawczyni nabył ww. działkę w trakcie trwania związku małżeńskiego do wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Na dzień śmierci ojciec Wnioskodawczyni był razem z małżonką wyłącznym współwłaścicielem ww. działki gruntu.
Zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia spadek po ojcu Wnioskodawczyni nabyli w udziałach wynoszących po 1/3 części spadkobiercy:
Do zawarcia umowy o częściowy dział spadku i zniesienie współwłasności doszło (…) marca 2022 r.
Częściowy dział spadku i zniesienie współwłasności zostały dokonane pomiędzy następującymi członami rodziny spadkodawcy:
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Co było przedmiotem częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności oraz w jakich udziałach? Należy wymienić wszystkie rzeczy i udziały w rzeczach (nieruchomości, ruchomości, środki pieniężne) i prawa majątkowe (udziały w prawach majątkowych) będące przedmiotem częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności, a w przypadku nieruchomości stanowiących działki należy podać numery ewidencyjne działek”, Wnioskodawczyni wskazała, że przedmiotem częściowego działu były:
ruchomości:
samochody obejmujące następujące pojazdy:
maszyny:
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jakie udziały (należy wskazać wysokość udziału/udziałów) i w jakich nieruchomościach/prawach majątkowych (w przypadku działek należy podać ich oznaczenie ewidencyjne) posiadali poszczególni uczestnicy częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności – w tym Pani, przed dokonaniem ww. częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności?”, Wnioskodawczyni wskazała, że na dzień śmierci ojciec Wnioskodawczyni posiadał majątek dwojakiego rodzaju:
Na pytanie Organu o treści cyt.: „W jaki sposób, tzn. w drodze jakiej czynności cywilnoprawnej (np. umowy) lub zdarzenia prawnego (np. spadek) oraz kiedy (w przypadku umowy należy wskazać datę jej zawarcia, a w przypadku nabycia w drodze spadku datę nabycia nieruchomości/udziału w nieruchomości przez spadkodawcę), każdy z uczestników biorących udział w częściowym dziale spadku i zniesieniu współwłasności – w tym Pani, nabyli poszczególne udziały w nieruchomościach objętych częściowym działem spadku i zniesieniem współwłasności przed dokonaniem częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności?”, Wnioskodawczyni wskazała, że Wnioskodawczyni i Jej brat nabyli poszczególne udziały w nieruchomości objętej częściowym działem spadku i zniesieniem współwłasności w drodze spadku po ojcu, w dniu jego śmierci, tj. (…) 2020 r. Przed dniem śmierci ojca nie posiadali Oni udziałów w nieruchomości objętej częściowym działem spadku.
Żona zmarłego nabyła natomiast przysługujący jej udział w nieruchomości wynoszący 1/1 na podstawie umowy sprzedaży ww. nieruchomości do majątku wspólnego małżonków (umowa z (…) grudnia 1990 r.)
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jakie skutki prawnopodatkowe miał częściowy dział spadku i zniesienie współwłasności dla wszystkich uczestników częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności, w tym dla Pani? Należy wskazać, kto i w jakich udziałach nabył poszczególne nieruchomości (udziały w nieruchomościach)/prawa majątkowe (udziały w prawach majątkowych) w drodze częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności, w tym Pai”, Wnioskodawczyni wskazała, że w drodze częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności:
Wnioskodawczyni nabyła na wyłączność:
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy wartość rynkowa nabytych przez Panią składników majątkowych w wyniku częściowego działu spadku mieściła się w udziale jaki przysługiwał Pani we wszystkich składnikach majątkowych nabytych przez Panią w spadku po ojcu, czy może przekroczyła wartość Pani udziału? Czy wskutek częściowego działu spadku uzyskała Pani przysporzenie majątkowe ponad wartość rynkową nabytego przez Panią w spadku udziału w majątku spadkowym?”, Wnioskodawczyni wskazała, że wartość rynkowa nabytych przez Wnioskodawczynię składników majątkowych w wyniku częściowego działu spadku przekroczyła wartość udziału jaki przysługiwał Wnioskodawczyni we wszystkich składnikach majątkowych nabytych przez Wnioskodawczynię w spadku po ojcu. W wyniku częściowego działu spadku Wnioskodawczyni uzyskała przysporzenie majątkowe ponad wartość rynkową majątku nabytego przez Wnioskodawczynię w spadku udziału w majątku spadkowym.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy wartość rynkowa udziału w działce gruntu o powierzchni 0,4584 ha, która przypadła Pani w wyniku zniesienia współwłasności, mieściła się w wartości rynkowej, jaka przysługiwała Pani w udziale w tej działce przed zniesieniem współwłasności, czy może przekraczała wartość przysługującego Pani udziału?”, Wnioskodawczyni wskazała, że wartość rynkowa udziału w działce gruntu o powierzchni 0,4584 ha, która przypadła Wnioskodawczyni w wyniku zniesienia współwłasności jest wyższa niż wartość rynkowa udziału przysługującego Wnioskodawczyni przed zniesieniem współwłasności:
Wnioskodawczyni opodatkowuje przychody/dochody z prowadzonej działalności gospodarczej w formie skali podatkowej 12% i 32%. Dla celów podatkowych Wnioskodawczyni prowadzi dokumentację w formie podatkowej księgi przychodów i rozchodów.
Poza wskazanym wynajmem wymienionych we wniosku hal magazynowych Wnioskodawczyni nie wynajmuje w swojej działalności gospodarczej innych nieruchomości.
Przychód z wynajmu hal stanowi główne źródło przychodu w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy nieruchomość (działka gruntu o powierzchni 0,4584 ha), którą zamierza Pani sprzedać, była/jest wykorzystywana przez Panią na potrzeby związane z prowadzoną przez Panią jednoosobową działalnością gospodarczą (poza uzyskiwaniem w ramach działalności gospodarczej przychodów z tytułu wynajmu)?”, Wnioskodawczyni wskazała, że nieruchomość, którą Wnioskodawczyni zamierza sprzedać nie była/nie jest wykorzystywana na żadne inne potrzeby związane z jednoosobową działalnością gospodarczą (poza uzyskiwaniem w ramach działalności gospodarczej przychodów z tytułu wynajmu).
Budynek biurowy, budynek mieszkalny i budynek przemysłowy, w ramach którego mieszczą się 3 hale magazynowe stanowią budynki trwale z gruntem związane.
Wnioskodawczyni udostępnia hale magazynowe osobom trzecim na podstawie najmu od dnia 3 kwietnia 2022 r.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jakie są postanowienia umów najmu? (Komu Pani wynajmuje hale? Czy hale wynajmuje Pani wraz z gruntem? Czy wynajmuje Pani także grunt, na którym nie są posadowione hale?)”, Wnioskodawczyni wskazała, że wynajmuje hale podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą w celach magazynowych. Wnioskodawczyni wynajmuje hale tym podmiotom bez gruntu. Grunt, którego właścicielem jest Wnioskodawczyni, a na którym nie są posadowione hale, jest częściowo wynajmowany pod potrzeby zlokalizowanych tam paczkomatów.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „W jaki sposób była/jest użytkowana część działki, na której nie są posadowione hale?”, Wnioskodawczyni wskazała, że część działki, na której nie są posadowione hale jest wynajmowana na potrzeby paczkomatów, pozostała część nie jest użytkowana przez Wnioskodawczynię.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jak wykorzystywała/wykorzystuje Pani budynek biurowy, budynek mieszkalny, parking, drogę dojazdową od momentu nabycia spadku po ojcu do momentu planowanej sprzedaży całej nieruchomości (działki gruntu o powierzchni 0,4584 ha)?”, Wnioskodawczyni wskazała, że budynek biurowy, jak i mieszkalny są odpłatnie udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu. Natomiast parking i droga dojazdowa są udostępniane najemcom w ramach wynajmu ich powierzchni. Wnioskodawczyni nie wykorzystywała/nie wykorzystuje budynków i parkingu na własne potrzeby.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jakie konkretnie nakłady ponosiła Pani na nieruchomość, kiedy je Pani poniosła, czego i jakich budynków one dotyczyły oraz czy zaliczała/zalicza je Pani do kosztów uzyskania przychodu w prowadzonej działalności gospodarczej?”, Wnioskodawczyni wskazała, że poniosła następujące nakłady na nieruchomość:
Powyższe wydatki zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy zaliczała/zalicza Pani do kosztów uzyskania przychodów w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej opłaty związane z utrzymaniem ww. nieruchomości i znajdujących się na niej budynków, takie jak podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, itd. (jeśli tak, proszę wskazać dokładnie, jakie to wydatki)?”, Wnioskodawczyni wskazała, że zaliczała/zalicza do kosztów uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej połowę łącznej kwoty podatku od nieruchomości. Wnioskodawczyni nie zaliczała/nie zalicza do kosztów uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej ubezpieczenia nieruchomości.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, poza planowaną sprzedażą działki gruntu o powierzchni 0,4584 ha, a jeśli tak – to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:
Wnioskodawczyni wskazała, że jest właścicielem dodatkowo innych następujących nieruchomości:
Lokalu ani udziału w lokalu mieszkalnym Wnioskodawczyni nie planuje sprzedać.
W uzupełnieniu wniosku złożonym 22 grudnia 2025 r. na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy przychody z tytułu najmu:
Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazuje w ramach sprostowania, że w swoim piśmie z 7 listopada 2025 r., tj. w odpowiedzi na wezwanie Dyrektora KIS z (…) (data doręczenia (…)) omyłkowo wskazała, że część gruntu, na którym nie są posadowione hale jest częściowo wynajmowana przez Wnioskodawczynię pod potrzeby zlokalizowanych tam paczkomatów. Wnioskodawczyni w ramach sprostowania wskazuje, że część gruntu, na której znajdują się paczkomaty jest/była przedmiotem zawartych umów najmu, ale tylko przez Jej brata rozliczającego wynajem części gruntu pod paczkomaty w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Pozostała część gruntu otrzymanego w spadku nie jest/nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do prowadzenia działalności gospodarczej.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „W jakim okresie udostępniała/udostępnia Pani osobom trzecim na podstawie umów najmu: grunt, którego jest Pani właścicielem, a na którym nie są posadowione hale i jest częściowo wynajmowany pod potrzeby zlokalizowanych tam paczkomatów oraz budynek biurowy oraz budynek mieszkalny oraz parking i drogę dojazdową?”, Wnioskodawczyni wskazała, że jak wskazano w ramach sprostowania – Wnioskodawczyni nie udostępniała/nie udostępnia części gruntu na potrzeby zlokalizowanych tam paczkomatów, gdyż nie jest stroną zawartych umów najmu w tym zakresie.
Wnioskodawczyni udostępnia lokale w budynku mieszkalnym i budynku usługowym, a także hali od czasu częściowego działu spadku, co nastąpiło w marcu 2022 r.
Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jakie są/były postanowienia umów najmu? Komu Pani wynajmuje/wynajmowała grunt, którego jest Pani właścicielem, a na którym nie są posadowione hale i jest częściowo wynajmowany pod potrzeby zlokalizowanych tam paczkomatów oraz budynek biurowy oraz budynek mieszkalny oraz parking i drogę dojazdową? Czy budynek mieszkalny i budynek biurowy wynajmuje/wynajmowała Pani wraz z gruntem?”, Wnioskodawczyni wskazała, że wynajmuje/wynajmowała lokale znajdujące się w budynku mieszkalnym i budynku biurowym na potrzeby prowadzonej przez podmioty/osoby trzecie działalności gospodarczej bez gruntu. Prawa wszystkich najemców ograniczają się/ograniczały się do możliwości bezpłatnego korzystania z drogi dojazdowej i zatrzymywania pojazdów na parkingu. Nie mają/nie mieli oni żadnych dodatkowych praw związanych z korzystaniem z gruntu.
Pytanie
Czy opisany w zdarzeniu przyszłym przychód powstały ze sprzedaży nieruchomości będzie stanowić dla Wnioskodawczyni przychód opodatkowany podatkiem PIT?
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawczyni, opisany w zdarzeniu przyszłym przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie w sytuacji Wnioskodawczyni opodatkowany podatkiem PIT, jako niezrealizowany w wykonaniu działalności gospodarczej, przy spełnieniu wymogu upływu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawczyni
Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o PIT, do źródeł przychodów zalicza się m.in.:
Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT statuuje generalną zasadę, w myśl której odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - dokonane poza działalnością gospodarczą - przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o PIT (o ile zastosowania nie znajdzie wyłączenie wskazane w art. 10 ust. 2 ustawy o PIT).
W konsekwencji, do powstania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie dochodzi w przypadku kumulatywnego spełnienia dwóch przesłanek:
Ze względu na to, że do przeniesienia własności Nieruchomości dojdzie w 2026 r. (tj. po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości), przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowił źródła przychodu dla celów PIT, wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, pod warunkiem, że zbycie nie będzie dokonane w ramach działalności gospodarczej.
Mając na uwadze powyższe, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, części nieruchomości lub udziału w nieruchomości może być przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) lub przychodem z tzw. zbycia majątku prywatnego - jeżeli zbycie następuje poza działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Od prawidłowego zakwalifikowania do jakiego źródła przychodów będzie należał przychód ze zbycia Nieruchomości będzie zależeć w przedmiotowej sprawie czy transakcja będzie opodatkowana podatkiem PIT czy też nie.
Co istotne, zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:
- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.
Organy podatkowe mając na uwadze powyższą definicję podkreślają, że zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, przez działalność gospodarczą należy rozumieć działalność o charakterze:
W konsekwencji, aby uznać, że przychody z planowanej sprzedaży Nieruchomości będą przychodami z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, należałoby uznać, że planowana sprzedaż „wkomponuje się” w prowadzenie przez Wnioskodawczynię działalności o charakterze zarobkowym, zorganizowanym i ciągłym.
Kryterium działalności zarobkowej
Jak wskazują organy podatkowe, sam zamiar osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami) nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej, z której przychody są zaliczone do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Do działań o charakterze zarobkowym nie należą działania, których np. jedynym celem jest zaspokojenie potrzeb własnych osoby podejmującej dane czynności czy też zwykły zarząd majątkiem własnym. W związku sprzedaż nawet wielokrotna przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są objęte działalnością gospodarczą i nie zostały nabyte w celi odsprzedaży nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.
Jak zatem podkreślają organy podatkowe jedną z kluczowych przesłanek rozstrzygających czy sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej jest sposób nabycia danej nieruchomości, w szczególności czy nabycie nastąpiło w celu wygenerowania zysków. Jeżeli bowiem do nabycia doszło wskutek zdarzeń niezależnych od przedsiębiorcy (jak np. śmierć spadkodawcy), a dodatkowo przedsiębiorca nie wprowadza danej nieruchomości od ewidencji środków trwałych oraz nie dokonuje jej amortyzacji, to według fiskusa jest to okoliczność wskazująca na brak zarobkowego celu posiadania nieruchomości. Stanowisko Wnioskodawczyni znajduje oparcie m.in. w interpretacjach indywidualnych organów podatkowych:
„Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomości nie stanowiły majątku firmy ani nie podlegały ewidencji jako środek trwały. Nieruchomości należą do Pani majątku prywatnego. Nie podejmowała Pani żadnych czynności wskazujących na zarobkowy cel jej posiadania, o czym świadczy m.in, fakt nabycia Nieruchomości w drodze dziedziczenia; Obecnie, planowana sprzedaż Nieruchomości stanowi wyłącznie rozporządzenie majątkiem osobistym” (interpretacja Dyrektora KIS z 12 grudnia 2024 r., nr 0112-KDSL1-2.4011.561.2024.2.BR).
Należy zatem wskazać, że nabycie przedmiotowej Nieruchomości miało charakter losowy i niezależny od decyzji Wnioskodawczyni - doszło do niego w wyniku otwarcia spadku, a nie w wyniku świadomego działania mającego na celu uzyskanie korzyści majątkowych. W konsekwencji, nie można mówić o nabyciu nieruchomości z intencją jej późniejszej odsprzedaży z zyskiem, a tym samym o prowadzeniu w tym zakresie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.
Kryterium zorganizowania
Za zorganizowaną działalność należy uznać przygotowane, zaplanowane i uporządkowane podjęcie danego przedsięwzięcia. Na podstawie stanowisk zajmowanych przez organy podatkowe, cecha zorganizowania w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości powinna być rozumiana jako podejmowanie profesjonalnych czynności zmierzających do intensyfikacji sprzedaży (m.in. działań administracyjnych np. w zakresie podziału nieruchomości, działań podnoszących atrakcyjność działek, działań promujących sprzedaż).
Tymczasem Wnioskodawczyni nie podejmowała czynności, które mogłyby świadczyć o zorganizowanym charakterze sprzedawanej nieruchomości, jego zaangażowanie - również ze względu na to, że kupującym jest deweloper było (i jest) ograniczone. W szczególności, należy wskazać, że upoważnienie do dysponowania Nieruchomością zostało przekazane stronie kupującej. Co istotne, wszelkie ryzyka, koszty oraz obowiązki związane z uzyskaniem niezbędnych decyzji administracyjnych, zezwoleń czy innych uprawnień niezbędnych do zagospodarowania Nieruchomości, zostały w całości przeniesione na stronę kupującego.
W konsekwencji, działania o charakterze zorganizowanym - w tym inwestycyjnym, administracyjnym czy proceduralnym - podejmowane od czasu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, są (i będą) realizowane przede wszystkim przez stronę kupującą. To ona bowiem, jako przyszły właściciel, jest zainteresowana uzyskaniem odpowiednich pozwoleń i przejęciem faktycznego władztwa nad nieruchomością. Tym samym, brak jest podstaw do przypisywania Wnioskodawczyni cech działalności zorganizowanej czy profesjonalnej w zakresie obrotu nieruchomościami. Rola Wnioskodawczyni ogranicza się wyłącznie do rozporządzenia składnikiem majątku osobistego, bez podejmowania aktywności właściwej podmiotom działającym zawodowo na rynku nieruchomości.
Należy zwrócić uwagę, że Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań, które mogłyby świadczyć o zamiarze znaczącego podniesienia wartości sprzedawanej Nieruchomości w celu jej późniejszej sprzedaży z zyskiem. W szczególności, nie dokonywała Ona żadnych większych prac o charakterze inwestycyjnym czy modernizacyjnym, takich jak przebudowa hali magazynowej, jej rozbudowa czy zmiana sposobu użytkowania, które mogłyby sugerować profesjonalne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Wydatki ponoszone przez Wnioskodawczynię miały wyłącznie charakter eksploatacyjny i dotyczyły bieżącego utrzymania nieruchomości w należytym stanie technicznym oraz drobnych ulepszeń, niezbędnych z punktu widzenia jej podstawowego użytkowania. Ich wartość łączna nie przekroczyła 30% wartości Nieruchomości, co jednoznacznie potwierdza, że działania Wnioskodawczyni nie miały charakteru inwestycyjnego, lecz były typowe dla zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Dodatkowo, Wnioskodawczyni nie podejmowała wobec Nieruchomości żadnych aktywnych działań inwestycyjnych, marketingowych ani sprzedażowych, które mogłyby świadczyć o profesjonalnym obrocie nieruchomościami.
Co istotne, należy podkreślić, że choć Wnioskodawczyni już po nabyciu Nieruchomości w wyniku zdarzenia losowego, tj. dziedziczenia, oddała część Nieruchomości (tj. hale magazynowe) do używania podmiotom trzecim w ramach umów najmu - działanie to było wyrazem wyłącznie racjonalnego i odpowiedzialnego zarządzania majątkiem osobistym, a nie prowadzenia zorganizowanej działalności gospodarczej w rozumieniu w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.
Wnioskodawczyni, jako właściciel odziedziczonych hal magazynowych, podjęła działania mające na celu racjonalne i efektywne zagospodarowanie tej części nieruchomości. Pozostawienie jej w stanie niewykorzystania - bez najemców, użytkowników czy podstawowych działań zabezpieczających skutkowałoby stopniową degradacją obiektu, obniżeniem jego wartości technicznej i rynkowej oraz wzrostem kosztów związanych z utrzymaniem. Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawczyni zdecydowała się na czasowy wynajem powierzchni magazynowej za pośrednictwem profesjonalnego biura pośrednictwa nieruchomości. Działanie to stanowiło logiczny i uzasadniony przejaw zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, zmierzający do zachowania jego wartości oraz pokrycia kosztów utrzymania hal magazynowych w stanie umożliwiającym wykorzystywanie tych hal przez inne podmioty w ramach prowadzonej przez nie działalności gospodarczej.
Wnioskodawczyni podkreśla, że nie można uznać, że planowana sprzedaż Nieruchomości - nawet jeśli wcześniej jej część była czasowo przedmiotem umów najmu - będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Nieruchomość ta została nabyta nie w celu odsprzedaży z zyskiem, lecz w wyniku zdarzenia losowego (spadkobrania), a jej tymczasowe wykorzystanie było jedynie formą zachowania jej wartości i użyteczności. Planowana sprzedaż stanowić będzie zatem klasyczny przykład rozporządzania majątkiem prywatnym - oczywiście Wnioskodawczyni jak każdy racjonalny podmiot postanowiła zbyć nieruchomość z zyskiem, jednak sprzedaż ta stanowi jedynie wyzbycie się majątku prywatnego.
Ponadto, jak wskazują organy podatkowe, sam fakt dokonania sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku, istotnie ogranicza, a wręcz wyklucza możliwość uznania iż sprzedaż odziedziczonej nieruchomości miała charakter zorganizowany i ciągły, a tym samym w ramach działalności gospodarczej:
„Należy rozróżnić sytuację, w której podatnik nabył nieruchomość planując jej sprzedaż w przyszłości (lub choćby rozważając taką możliwość), sytuację, w której zakupił nieruchomość nie mając planów co do jej przyszłej sprzedaży oraz sytuację, w której nieruchomość została przez podatnika otrzymana (np. poprzez dziedziczenie lub darowiznę). W szczególności w tym ostatnim przypadku nie sposób jest przypisać podatnikowi zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami przede wszystkim z tego względu, że czynność nabycia nieruchomości nastąpiła z przyczyn niezależnych od podatnika i losowych (tj. śmierci spadkodawcy). W takim przypadku brak jest elementu woli podatnika odnośnie do prowadzenia działalności gospodarczej, co samoistnie wyklucza możliwość przypisania działalności podatnika cech zorganizowania i ciągłości” (m.in. interpretacja Dyrektora KIS z 12 grudnia 2024 r.(nr 0112-KDSL1-2.4011.561.2024.2.BR, analogicznie w interpretacji Dyrektora KIS z 3 czerwca 2024 r., nr 0112-KDSL1-1.4011.173.2024.2.DT).
Kryterium ciągłości
Odnośnie kryterium ciągłości Wnioskodawczyni wskazuje, że wprowadzenie przez ustawodawcę kryterium ciągłości miało na celu wyeliminowanie przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Warunkiem do uznania, że dana czynność jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej jest ciągłość, czyli względnie stały zamiar wykonywania działalności gospodarczej. Przy czym wskazuje się, że do zachowania ciągłości wystarczające jest aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia zarobku.
Na ciągłość mogą wskazywać m.in.:
Brakuje natomiast podstaw, aby podejmowane czynności mieszczące się w zarządzie majątkiem własnym, czyli mające na celu prawidłowe racjonalne gospodarowanie, uznawać za prowadzenie działalności gospodarczej. W szczególności, że Wnioskodawczyni nie prowadziła, nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości. Planowana sprzedaż nieruchomości ma charakter jednorazowy (incydentalny) i wynika wyłącznie z potrzeby dysponowania majątkiem prywatnym w sposób efektywny i zgodny z interesem Wnioskodawczyni.
Jednocześnie należy zaznaczyć, że Wnioskodawczyni wykonuje działalność gospodarczą wyłącznie w zakresie najmu nieruchomości, przy czym najem ten dotyczy składników majątku nabytych w drodze dziedziczenia, a więc nieprzeznaczonych od początku do obrotu handlowego, lecz do zachowania i ewentualnego wykorzystania zgodnie z zasadami racjonalnego gospodarowania majątkiem prywatnym. Działalność ta polega na wynajmowaniu wybranych nieruchomości w celu osiągania stałych, długoterminowych przychodów, co wiąże się z zawieraniem cywilnoprawnych umów najmu oraz zapewnieniem ich bieżącej funkcjonalności i utrzymania w należytym stanie technicznym.
Nie sposób jednak utożsamiać tej formy zarządzania nieruchomościami z działalnością polegającą na obrocie nieruchomościami, która ma zupełnie odmienną specyfikę. Obrót nieruchomościami oznacza bowiem podejmowanie zorganizowanych, ukierunkowanych działań zmierzających do osiągania zysku poprzez celowe nabywanie nieruchomości z zamiarem ich późniejszej odsprzedaży - często po wcześniejszym podziale, przekształceniu lub ulepszeniu.
W przedmiotowej sprawie nie zachodzą żadne przesłanki wskazujące na prowadzenie takiej działalności przez Wnioskodawczynię. Planowana sprzedaż nieruchomości nie wpisuje się w schemat działania typowy dla podmiotu zajmującego się obrotem nieruchomościami, lecz stanowi jedynie incydentalne rozporządzenie składnikiem majątku prywatnego, uzyskanym w drodze spadkobrania, i nie może być kwalifikowana jako czynność wykonywana w ramach działalności gospodarczej. Stanowi ona bowiem przejaw wykonywania prawa własności w zakresie zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.
Co istotne, sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie dłuższego czasu (około 6 lat) od jej nabycia w drodze dziedziczenia. Zatem trudno w tym kontekście wskazać, że Wnioskodawczyni podejmowała jakąkolwiek aktywność, która mogłaby sugerować ciągłość w działaniu, a która jest właściwa dla działalności gospodarczej. Należy wskazać, że długi odstęp czasu od nabycia do planowanej sprzedaży jednoznacznie wskazuje, że planowana transakcja sprzedaży należy do zakresu zarządu majątkiem prywatnym.
Podsumowanie
Podsumowując, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż Nieruchomości, nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wypełniałaby znamiona działalności gospodarczej określone w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. W świetle całokształtu okoliczności faktycznych, w szczególności z uwzględnieniem zakresu, stopnia zaangażowania oraz celu podejmowanych przez Wnioskodawczynię działań, należy uznać, iż mieszczą się one w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W konsekwencji, planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż części Nieruchomości, której jest współwłaścicielem - stanowić będzie realizację uprawnień właścicielskich w zakresie rozporządzania składnikami majątku osobistego.
W związku z powyższym, zbycie wskazanego udziału w Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, a tym samym nie będzie skutkowało powstaniem przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy. Opisany w zdarzeniu przyszłym przychód ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w roku 2026, nie będzie zatem opodatkowany podatkiem PIT przy jednoczesnym spełnienia drugiego warunku - upływu 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:
Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:
Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:
Natomiast, w przypadku gdy co najmniej jeden z podanych warunków nie zostanie spełniony, przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Według art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy.
Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
3) inne przedmioty
- przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
Jak stanowi art. 22c ww. ustawy:
Amortyzacji nie podlegają:
1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
2) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,
3) dzieła sztuki i eksponaty muzealne,
4) wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,
5) składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności
- zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:
Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.
W myśl art. 22f ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.
Według art. 22f ust. 4 ww. ustawy:
Jeżeli tylko część nieruchomości lub lokalu użytkowego jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowana lub wydzierżawiana, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości lub lokalu.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od jego wartości początkowej dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).
W świetle powyższego wyjaśniam, że zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:
Po spełnieniu łącznie wszystkich ww. przesłanek określony składnik majątku spełnia definicję środka trwałego. Ponadto wszystkie składniki majątku (poza składnikami wymienionymi w art. 22d ust. 1 ustawy), które stanowią środki trwałe w rozumieniu ustawy, powinny zostać wprowadzone do ewidencji środków trwałych – niezależnie od tego czy podlegają amortyzacji, czy też nie.
W świetle powyższego stwierdzam, że co do zasady regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają zatem uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – znaczenie ma sam fakt wykorzystywania tego składnika w działalności gospodarczej.
Natomiast, na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ww. ustawy.
Natomiast przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej także w sytuacji, gdy podlegały one wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności.
Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 (zdanie drugie) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.
W przypadku odpłatnego zbycia udziału 1/2 w Nieruchomości, w części wykorzystywanego przez Panią do celów związanych z działalnością gospodarczą (wynajmowanej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) – tj. w części dotyczącego budynku przemysłowego w ramach którego mieszczą się 3 hale magazynowe, jak i gruntu znajdującego się pod tym budynkiem, budynku biurowego, jak i gruntu znajdującego się pod tym budynkiem, należy wskazać, że ta część Nieruchomości spełnia definicję środków trwałych podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
Bez znaczenia pozostaje przy tym okoliczność – co należy podkreślić – czy Nieruchomość ta w części wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, tj. wynajmowana w ramach działalności gospodarczej (w części dotyczącej udziału w budynku przemysłowym, w ramach którego mieszczą się 3 hale magazynowe, jak i gruntu znajdującego się pod tym budynkiem, udziału w budynku biurowym, jak i gruntu znajdującego się pod tym budynkiem) została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, czy też nie, bądź w jaki sposób została nabyta. Istotne jest bowiem to, że ww. części Nieruchomości są wynajmowane w ramach działalności prowadzonej przez Panią i tym samym cały czas wykorzystywane w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.
Zatem planowaną sprzedaż udziału 1/2 w Nieruchomości w części wykorzystywanego przez Panią w działalności gospodarczej (wynajmowanej w ramach prowadzonej przez Panią działalności) – tj. w części dotyczącej udziału w budynku przemysłowym w ramach którego mieszczą się 3 hale magazynowe, jak i gruntu znajdującego się pod tym budynkiem, udziału w budynku biurowym, jak i gruntu znajdującego się pod tym budynkiem, należy będzie zakwalifikować jako sprzedaż, która nastąpi w wykonaniu Pani działalności gospodarczej. Tym samym, bez względu na to, czy został spełniony obowiązek – wynikający z art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – kwota uzyskana ze sprzedaży udziału 1/2 w Nieruchomości w proporcji w jakiej przysługujący Pani udział w tej Nieruchomości jest wykorzystywany w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej – tj. w części dotyczącej udziału w budynku przemysłowym w ramach którego mieszczą się 3 hale magazynowe, jak i gruntu znajdującego się pod tym budynkiem, udziału w budynku biurowym, jak i gruntu znajdującego się pod tym budynkiem – zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy – stanowić będzie przychód z Pani działalności gospodarczej.
Należy bowiem podkreślić, że wskazany przepis nie reguluje, ani kwestii kwalifikowania składnika majątku do kategorii środków trwałych, ani obowiązku ujmowania go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Reguluje on wyłącznie kwestię skutków podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku. Zdarzeniem objętym regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia wymienionego w tym przepisie składnika majątku.
Z literalnej wykładni przywołanych w niniejszej interpretacji przepisów wynika, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.
Zatem, w tej części Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.
Przechodząc natomiast do kwestii planowanej sprzedaży ww. udziału 1/2 w Nieruchomości w części obejmującego udział w budynku mieszkalnym wynajmowanym w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, który wprawdzie nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jednak spełnia ustawową definicję środka trwałego, niestanowiącego towaru handlowego, stwierdzam, że planowana sprzedaż tego udziału w budynku mieszkalnym i gruntu związanego z tym budynkiem nie spowoduje powstania przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek (dotyczący budynku mieszkalnego i gruntu związanego z tym budynkiem) zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Skutki podatkowe sprzedaży tej części udziału w Nieruchomości obejmującej udział w budynku mieszkalnym i w gruncie związanym z tym budynkiem należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Również w przypadku planowanej sprzedaży ww. udziału 1/2 w Nieruchomości w części niewykorzystywanej w Pani działalności gospodarczej (niewynajmowanej w ramach prowadzonej przez Panią działalności), obejmującego udział w drodze dojazdowej, parkingu i w pozostałym gruncie niewymienionym powyżej, skutki podatkowe planowanej sprzedaży tej części udziału w Nieruchomości, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 7 ww. ustawy:
Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.
Podkreślenia wymaga, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
I tak, zgodnie z art. 155 § 1 ww. Kodeksu:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Stosownie natomiast do art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.
Natomiast jak stanowi art. 925 ww. Kodeksu:
Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
Na mocy art. 926 § 1 ww. Kodeksu:
Powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu.
Stosownie do art. 1025 § 1 ww. Kodeksu:
Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.
Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.
Zgodnie z art. 1037 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.
§ 2. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom, przechodzą na nich, ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.
Celem z kolei postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.
Jak stanowi art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Zgodnie z treścią art. 196 § 1 ww. Kodeksu:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Natomiast w myśl art. 210 § 1 ww. Kodeksu:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.
Stosownie do art. 211 ww. Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Jak stanowi art. 212 § 1 i § 2 ww. Kodeksu:
§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić m.in. przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.
Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego, czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału, jeśli:
Jeżeli spełnione są wymienione wyżej warunki, podział majątku nie może być rozpatrywany w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę nabycia nieruchomości, uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości.
Jeżeli jednak na skutek dokonanego działu spadku lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział.
W świetle powyższego, w przypadku planowanej do 29 kwietnia 2026 r. sprzedaży udziału 1/2 w Nieruchomości w części obejmującego udział w budynku mieszkalnym i w gruncie związanym z tym budynkiem oraz udział w drodze dojazdowej, w parkingu i w pozostałym gruncie niewykorzystywanym przez Panią w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (niewynajmowanym w ramach tej działalności) przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okres 5-ciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, należy liczyć od końca:
Reasumując, planowana do 29 kwietnia 2026 r. sprzedaż udziału 1/2 w Nieruchomości w części obejmującego udział w budynku mieszkalnym i w gruncie związanym z tym budynkiem oraz udział w drodze dojazdowej, w parkingu i w pozostałym gruncie niewykorzystywanym przez Panią w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (niewynajmowanym w ramach tej działalności) w udziale:
Zatem, Pani stanowisko, w odniesieniu do skutków podatkowych sprzedaży udziału 1/2 w Nieruchomości w części obejmującego udział w budynku mieszkalnym i w gruncie związanym z tym budynkiem oraz udział w drodze dojazdowej, w parkingu i w pozostałym gruncie niewykorzystywanym przez Panią w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (niewynajmowanym w ramach tej działalności) w udziale przypadającym na nabycie przez Panią w drodze spadku po Pani tacie, należało uznać za prawidłowe.
Natomiast, Pani stanowisko w odniesieniu do skutków podatkowych sprzedaży udziału 1/2 w Nieruchomości w części obejmującego udział w budynku mieszkalnym i w gruncie związanym z tym budynkiem oraz udział w drodze dojazdowej, w parkingu i w pozostałym gruncie niewykorzystywanym przez Panią w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (niewynajmowanym w ramach tej działalności) w udziale przypadającym na nabycie przez Panią w wyniku zniesienia współwłasności ponad przysługujący Pani pierwotnie udział w Nieruchomości przed zniesieniem współwłasności oraz w udziale przypadającym na nabycie przez Panią w wyniku częściowego działu spadku ponad przysługujące Pani pierwotnie udziały w całej masie spadkowej po Pani tacie, należało uznać za nieprawidłowe.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Jak stanowi art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
Stosownie do treści art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Nadmienić należy, że w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika zawiera art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Nie prowadzę postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.
Odnosząc się do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych wskazuję, że dotyczą one konkretnych, indywidualnych spraw podatników, osadzonych w określonym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące, zatem nie mogą przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu.
Wskazuję również, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. pozostałych spadkobierców).
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo