Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.817.2025.4.ST

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu nr 2 i nr 3 jest prawidłowe oraz nieprawidłowe w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali mieszkalnych oraz podatku od towarów i usług. Uzupełniła go Pani pismem złożonym 22 września 2025 r. oraz w odpowiedzi na wezwanie pismem złożonym 18 listopada 2025 r. i 19 listopada 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym zamieszkałym w Polsce. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej (nie jest przedsiębiorcą), w szczególności w przedmiocie obrotu i pośrednictwa nieruchomościami, nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, nie jest rolnikiem. Wnioskodawczyni ukończyła filologię hiszpańską i od 10 lat jest zatrudniona w firmie … na umowę o pracę, na czas nieokreślony. W przeszłości miała zarejestrowaną jednoosobową działalność gospodarczą, a podstawowym przedmiotem działalności była nauka języków obcych. Praca zawodowa Wnioskodawczyni w żaden sposób nie jest związana z obrotem i pośrednictwem nieruchomościami.

Na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr … z dnia 1 kwietnia 2019 r., Wnioskodawczyni zakupiła nieruchomość gruntową składającą się z działki nr … położonej w …, obręb ewidencyjny …, o powierzchni 0,0524 ha zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 116 m², dla której Sąd Rejonowy dla … prowadzi księgę wieczystą …, za kwotę 430 000 zł. Na nieruchomości została ustanowiona hipoteka do kwoty 516 000 zł na rzecz … jako zabezpieczenie spłaty wierzytelności z tytułu zaciągniętego kredytu mieszkaniowego w wysokości 344 000 zł. Nieruchomość ta nie była objęta aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego, nie stanowiła nieruchomości rolnej.

Wnioskodawczyni nie posiadała i nie posiada innych nieruchomości. Nieruchomość na … zakupiła z zamiarem wyremontowania i zamieszkania z rodziną. Obecnie Wnioskodawczyni wraz z mężem i dzieckiem mieszka w domu teściów. Aby pomieścić się w budynku z całą rodziną, planowana była również przeprowadzka teściów i siostry, Wnioskodawczyni zdecydowała się w 2021 r. na nadbudowę piętra na …. W dniu 17 lutego 2021 r. … wydał decyzję nr …, zatwierdzającą dla Wnioskodawczyni projekt budowlany i udzielenie pozwolenia na nadbudowę i przebudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr … przy ul. … o jedną kondygnację mieszkalną, rozbudowę wewnętrznej instalacji elektrycznej oraz c.o. wraz z częściowym utwardzeniem terenu.

Aktem notarialnym Rep. A nr … w dniu 11 lipca 2024 r. Wnioskodawczyni ustanowiła darowiznę udziału wynoszącego ¼ części w prawie własności nieruchomości położonej w …, utworzonej z zabudowanej działki nr … o powierzchni 0,0524 ha, dla której jest prowadzona księga wieczysta KW Nr … na rzecz swojego małżonka, z którym jest w związku małżeńskim od 2020 r. w ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej wprowadzonej na mocy umowy majątkowej małżeńskiej Rep. A nr … z dnia 17 lutego 2020 r. Aby dokonać zniesienia współwłasności zabudowanej nieruchomości gruntowej Wnioskodawczyni zawarła w dniu 9 grudnia 2024 r. ugodę sądową na rozprawie w Sądzie Rejonowym w …. W związku z ugodą sądową Strony (Wnioskodawczyni i Jej małżonek) dokonały zniesienia współwłasności nieruchomości w ten sposób, iż:

1)  ustanawiają odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 1 o łącznej powierzchni użytkowej 50,94 m², położonego na parterze oraz postanawiają, iż każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego nr 1 przysługuje udział 5094/23041 w nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę nr … oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali i przyznają lokal mieszkalny nr 1 na wyłączną własność mężowi Wnioskodawczyni;

2)  ustanawiają odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 2 o łącznej powierzchni użytkowej 58,05 m², położonego na 1 piętrze oraz udział 5805/23042 w nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę nr … oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali,

3)  ustanawiają odrębną własność lokalu nr 3 o łącznej powierzchni użytkowej 57,72 m², położonego na 2 piętrze oraz udział 5772/23041 w nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę nr … oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali;

4)  ustanawiają odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 4 o łącznej powierzchni użytkowej 63,70 m², położonego na trzecim piętrze oraz udział 6370/23041 w nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę nr … oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Lokale nr 2, 3 i 4 przyznają na wyłączną własność Wnioskodawczyni. Dla wyodrębnionych wskutek zawartej ugody sądowej lokali zostały ustanowione oddzielnie księgi wieczyste:

-     lokal nr 1 – parter …;

-     lokal nr 2 – pierwsze piętro …;

-     lokal nr 3 – drugie piętro …;

-     lokal nr 4 – trzecie piętro ….

Nadbudowa trzeciego piętra była prowadzona systemem gospodarczym, a remont pochłaniał zbyt wiele środków finansowych. Wnioskodawczyni nie mogła wziąć kredytu, ponieważ nieruchomość i tak była już obciążona hipoteką. Teściowie stwierdzili, że nie chcą się przeprowadzić. Rodzina Wnioskodawczyni powiększy się, a zamieszkanie z dala od teściów przy dwójce małych dzieci i pracy zawodowej będzie uciążliwe. W związku z tym, Wnioskodawczyni postanowiła w najbliższej przyszłości sprzedać lokale nr 2, 3 i 4 będące Jej wyłączną własnością i przeznaczyć uzyskane środki ze sprzedaży tej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup działki od rodziców małżonka przez Wnioskodawczynię i Jej małżonka oraz budowę domu obok działki jego rodziców.

Poza podziałem lokali w budynku i wyodrębnieniem własności poszczególnych lokali Wnioskodawczyni w lokalach nr 2 i nr 3 nie dokonywała ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej nieruchomości, dokonała zwykłych prac remontowych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, takich jak: wymiana okien czy położenie tynków. Wnioskodawczyni wynajmowała zakupioną nieruchomość, gdyż byli tam jeszcze poprzedni lokatorzy, którym dano czas na wyprowadzkę i tym samym najem trwał od grudnia 2019 r. do marca 2020 r. W późniejszym okresie Wnioskodawczyni nie wynajmowała przedmiotowej nieruchomości, gdyż nie nadawała się do tego. Wnioskodawczyni dokonała również nadbudowy lokalu nr 4. Nieruchomość była zasiedlona przed zakupem w 2019 r. Wnioskodawczyni nie będzie prowadziła w przypadku sprzedaży nieruchomości działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Sprzedaż nieruchomości nastąpi poprzez zamieszczenie ogłoszenia we własnym zakresie na portalach internetowych.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że przedmiotem darowizny na rzecz męża w 2024 r. był udział ¼ części w prawie własności całej nieruchomości położonej w …, a w następstwie wyodrębnienia lokali stał się on wyłącznym właścicielem lokalu mieszkalnego nr 1.

Nieruchomości położone na działce nr … o pow. 0,0524 ha (…) to wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynek mieszkalny – kod 11. Wpis do księgi wieczystej ….

Z wnioskiem na nadbudowę trzeciego piętra w budynku mieszkalnym położonym na działce nr … przy ul. …, Wnioskodawczyni wystąpiła 28 lipca 2020 r. Decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i pozwolenie na budowę otrzymała 17 lutego 2021 r., decyzja Nr …. Zakończenie prac budowlanych polegających na nadbudowie trzeciego piętra zostało zgłoszone 5 maja 2025 r., a zaświadczenie o możliwości użytkowania wydane zostało 30 maja 2025 r. przez Inspektora NB w …, powiat ….

Nieruchomość była przed zakupem zasiedlona, Wnioskodawczyni wynajmowała zakupioną nieruchomość, gdyż byli tam jeszcze poprzedni lokatorzy, którym dano czas na wyprowadzkę i tym samym najem trwał do marca 2020 r. Najem był opodatkowany ryczałtem.

Zawarta 9 grudnia 2024 r. ugoda sądowa dotyczyła zniesienia współwłasności nieruchomości położonej w …. Wniosek o zniesienie współwłasności złożył mąż Wnioskodawczyni. Wyodrębnienia lokali mieszkalnych dokonano w związku z rozdzielnością majątkową małżonków i planowaną sprzedażą lokali. Wartość lokali mieszkalnych uzyskanych na własność w wyniku zniesienia współwłasności mieściła się w wartości ¾ udziału w całej nieruchomości wspólnej przed zniesieniem współwłasności. Należy wskazać, że darowizna została przekazana w dniu 11 lipca 2024 r., a zniesienie współwłasności nastąpiło 9 grudnia 2024 r. Jest to okres ok. 4 miesięcy, w tym czasie wartość nieruchomości nie zmieniła się. Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły wpłaty i dopłaty. W wyniku dokonanego wyodrębnienia lokali nie uległy zmianie udziały Wnioskodawczyni w części wspólnej nieruchomości, w której znajdują się wyodrębnione lokale. Zgodnie z zawartą ugodą właścicielowi lokalu nr 2, 3 i 4 przysługuje udział proporcjonalny do powierzchni wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę nr … oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Do marca 2020 r. budynek mieszkalny był wynajmowany. Od marca 2020 r. do czasu planowanej sprzedaży nieruchomość, a następnie wyodrębnione lokale nie są i nie będą wynajmowane.

Przed dokonaniem zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni posiadała ¾ udziału w całej nieruchomości wspólnej.

Budynek mieszkalny posiadał cztery kondygnacje o jednakowej powierzchni, wartość wydzielanych lokali była jednakowa, więc nie było potrzeby dokonywać wyceny wartości rynkowej nieruchomości. Sąd przy podziale nieruchomości wskazał, że Strony postanawiają uznać za uregulowane roszczenia wynikające z posiadania przedmiotowej nieruchomości będącej ich dotychczasową współwłasnością.

Lokale mieszkalne Wnioskodawczyni zamierza sprzedać w niedalekiej przyszłości po uzyskaniu interpretacji indywidualnej w tym przedmiocie. Lokale zostaną sprzedane jako lokale mieszkalne potencjalnym nabywcom na podstawie aktów notarialnych. Pomiędzy Wnioskodawczynią a potencjalnym nabywcą lokalu, nie będzie żadnych powiązań, ponieważ lokale te jako lokale mieszkalne Wnioskodawczyni zamierza sprzedać samodzielnie zamieszczając ogłoszenie na portalach internetowych. Koszty eksploatacji były ponoszone proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości, a następnie wyłącznej własności lokalu nr 2, 3 i 4. Wnioskodawczyni po sprzedaży lokali zadeklaruje w złożonym zeznaniu podatkowym, że wartość przychodu ze sprzedaży lokali, która będzie podlegała opodatkowaniu zostanie wydatkowana w ciągu trzech lat licząc od końca roku, w którym dokona sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (zakup działki, budowa domu). Nieruchomość, którą zamierza nabyć Wnioskodawczyni będzie działką przeznaczoną pod zabudowę mieszkalną, gdyż tylko na takiej działce można wybudować budynek mieszkalny.

Na pytanie organu o treści, cyt.: „Czy nabycie ww. działki nastąpi do majątku wspólnego małżeńskiego czy do Pani majątku odrębnego?” oraz „jaki tytuł prawny będzie przysługiwał Pani do ww. nieruchomości (własność, współwłasność)?”, Wnioskodawczyni wskazała, cyt.: „Wnioskodawczyni posiada rozdzielność majątkową, więc będzie to współwłasność na zasadach współwłasności ułamkowej traktowana jako majątek odrębny; Współwłasność w części ułamkowej”. Działka będzie położona w … w okolicy ul. …. Na nabytej działce Wnioskodawczyni zamierza wybudować budynek mieszkalny, będzie realizowała własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wybudowanym budynku będzie mieszkała wraz z rodziną, nie będzie go wynajmowała i nie będzie udostępniała osobom trzecim. Inwestycja polegająca na budowie domu na zakupionej działce nastąpi w takim okresie, jaki jest przewidziany w ustawie aby wykorzystać całość środków podlegających opodatkowaniu otrzymanych ze sprzedaży lokali.

Wnioskodawczyni nie może wskazać zakresu prac budowlanych oraz rodzaju materiałów budowlanych gdyż jest to zdarzenie przyszłe, na budowę domu potrzebne jest pozwolenie na budowę i projekt, którego Wnioskodawczyni jeszcze nie posiada, ponieważ jeszcze nie dokonała sprzedaży lokali. Wnioskodawczyni będzie posiadała rachunki i faktury potwierdzające wydatkowanie środków na budowę domu uzyskanych z odpłatnego zbycia lokali. Zakup nieruchomości (działki) zostanie udokumentowany aktem notarialnym.

W przyszłości Wnioskodawczyni nie planuje nabycia kolejnych nieruchomości.

Wnioskodawczyni na obecną chwilę nie może jednoznacznie wskazać, czy będą zawarte przedwstępne umowy sprzedaży lokali. Jeżeli nabywca w celu zabezpieczenia własnych interesów będzie wymagał takiej umowy przyrzeczenia sprzedaży lokalu, to będzie ona zawarta zgodnie z ogólnie przyjętymi zasadami sprzedaży nieruchomości mieszkalnych. Zarówno w akcie sprzedaży, jak i w przedwstępnej umowie stroną umowy będzie Wnioskodawczyni. Na kupującym i sprzedającym będą ciążyć zwykłe obowiązki wynikające z takiej umowy przedwstępnej. Na pewno w celu zawarcia aktu notarialnego sprzedaży nabywca musi zapłacić Wnioskodawczyni całą wartość wynikającą z umowy sprzedaży lokalu. W umowie przedwstępnej, jeżeli zostanie zawarta nie będą udzielane żadne pełnomocnictwa w celu występowania w imieniu Wnioskodawczyni.

Nieruchomość była przed zakupem zasiedlona, Wnioskodawczyni wynajmowała zakupioną nieruchomość, gdyż byli tam jeszcze poprzedni lokatorzy, którym dano czas na wyprowadzkę i tym samym najem trwał do marca 2020 r. Najem był opodatkowany ryczałtem. Od marca 2020 r. do dnia ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali budynek nie był wynajmowany. Lokale mieszkalne nr 2, 3 i 4 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej od dnia ustanowienia odrębnej własności do dnia ich sprzedaży nie były i nie będą wynajmowane. W okresie od grudnia 2019 r. do marca 2020 r. przedmiotem najmu była cała nieruchomość bez lokalu nr 4 (trzecie piętro), które było dobudowane w latach 2021-2024. Stroną umowy najmu była Wnioskodawczyni. Lokale mieszkalne nie są i nie będą do dnia sprzedaży udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, użyczenia, lub innej umowy.

Budynek, w którym znajdują się lokale mieszkalne nr 2, 3 i 4 stanowi budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane – jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budynek, w którym znajdują się lokale mieszkalne jest trwale związany z gruntem.

Wnioskodawczyni w złożonym wniosku dokładnie opisała, że nadbudowa lokalu nr 4 to jest nadbudowa trzeciego piętra co wynika z udzielonego pozwolenia na nadbudowę. Zakończenie budowy zostało zgłoszone 5 maja 2025 r., pozwolenie na użytkowanie wydano 30 maja 2025 r. Wnioskodawczyni nie dokonywała nadbudowy lokalu nr 3. Lokal nr 3 to drugie piętro budynku, które już istniało. Zakupiony w 2019 r. budynek posiadał:

-     parter - lokal nr 1 (po wyodrębnieniu lokalu KW Nr …),

-     pierwsze piętro – lokal nr 2 (po wyodrębnieniu lokalu KW Nr …),

-     drugie piętro - lokal nr 3 (po wyodrębnieniu lokalu KW Nr …),

-     trzecie dobudowane piętro - lokal nr 4 (po wyodrębnieniu lokalu KW Nr …).

Pytania

1.  Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż Wnioskodawczyni, sprzedając Lokale nr 2, 3, 4 będzie rozporządzała majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż Lokali nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2.  Czy przychód osiągnięty przez Wnioskodawczynię z tytułu sprzedaży Lokali nr 2, 3, 4 należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT, niepodlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym, pod warunkiem sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat od zakupu odnośnie lokali nr 2 i nr 3 oraz przeznaczenia przychodu z Lokalu nr 4 na własne cele mieszkaniowe?

3.  Czy w przypadku udzielenia odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 1, Wnioskodawczyni będzie podlegała obowiązkowi zarejestrowania jako podatnik VAT czynny, a w związku z tym przy sprzedaży Lokali nr 2 i nr 3 będzie mogła skorzystać ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT oraz opodatkować sprzedaż Lokalu nr 4 wg stawki 8%, przewidzianej dla lokali mieszkalnych?

4.  Czy w przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 2, zakładając, że Wnioskodawczyni dokona sprzedaży Lokali w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 Ustawy PIT, będzie mogła rozliczyć się w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i stosować stawkę 10% ryczałtu dla dokonywanej transakcji sprzedaży Lokali?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2 i nr 4 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1 i nr 3) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Ad 2

Za działalność gospodarczą zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy, uznaje się działalność zarobkową:

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową;

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

-     która jest prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 2 i 4-9.

Użyte w przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności;

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły;

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu.

W zakresie kwalifikowania źródła przychodów ze sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną w świetle przepisów ustawy o PIT wypowiedział się NSA w wyroku z 29 czerwca 2023 r., sygn. akt II FSK 180/23, w którym wskazał, że „podzielić należy wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W konsekwencji działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nieokazjonalnego) źródła zarobkowania. Każda zatem transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości (a także innych praw na nieruchomościach wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.), powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej. Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje”.

Nieruchomość została zakupiona przez Wnioskodawczynię w 2019 r. jako majątek osobisty z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe, z zamiarem zamieszkania wraz z rodziną po przeprowadzeniu niezbędnych remontów oraz powiększeniu powierzchni mieszkaniowej o nadbudowę 3 piętra. Ponieważ plany odnośnie przeprowadzki i zamieszkania uległy zmianie, Wnioskodawczyni postanowiła dokonać sprzedaży nieruchomości w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedaż będzie czynnością jednorazową (brak zorganizowania i ciągłości działania), a środki uzyskane ze sprzedaży nie będą przeznaczone na obrót nieruchomościami, a na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Są to między innymi: wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1.

Tak więc, zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż Lokali mieszkalnych nr 2, 3 i 4 kwalifikuje się jako źródło przychodów wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W związku z czym lokale nr 2 i nr 3 będą podlegały zwolnieniu z opodatkowania ponieważ zostały zakupione w 2019 r. i upłynął 5-letni okres uprawniający do zwolnienia tej sprzedaży od opodatkowania.

Natomiast sprzedaż lokalu nr 4, który został wybudowany w 2024 r. będzie podlegała zwolnieniu na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy PIT.

Ad 4

W przypadku ewentualnego uznania, iż transakcja sprzedaży Lokali nr 2, 3 i 4 będzie dokonywana w ramach prowadzonej działalności, Wnioskodawczyni może korzystać z rozliczenia w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a planowaną sprzedaż można będzie zakwalifikować do grupowania PKWiU 68.10.1 i zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 URycz objąć stawką opodatkowania 10%.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 URycz, osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy m.in. w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1 URycz, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody m.in. osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa m.in. w art. 14 ustawy o podatku dochodowym (tj. Ustawy PIT). Wskazany art. 14 ustawy PIT odwołuje się do prowadzenia działalności gospodarczej i przychodów z niej uzyskanych. W art. 14 Ustawy PIT, znajduje się również odniesienie przychodów z działalności gospodarczej wskazanej w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT.

Art. 6 ust. 4 pkt 1 URycz, mówi natomiast, że ryczałt może być zastosowany m.in. jeżeli w roku podatkowym podatnicy uzyskali przychody z prowadzonej samodzielnie działalności w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, stawką 10% objęte są przychody ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, tj. PKWiU 68.10.1 (NSA w wyroku, sygn. akt II FSK 2974/18 z dnia 4 kwietnia 2019 r.).

W interpretacji nr ILPB1-1/4511-1-14/16-2/KS z dnia 5 sierpnia 2016 r., organ podatkowy zaznaczył: „Z powyższych przepisów wynika, że podatnicy mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych osiąganych zarówno z działalności prowadzonej samodzielnie jak i z działalności prowadzonej w formie spółki osób fizycznych, pod warunkiem że osiągnięte w roku poprzedzającym rok podatkowy przychody nie przekroczą 150 000 euro, rozpatrywane oddzielnie w odniesieniu do działalności prowadzonej samodzielnie i oddzielnie w odniesieniu do prowadzonej w spółce cywilnej”.

Wynika stąd, że w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej samodzielnie przez osobę fizyczną (a zatem także Wnioskodawczynię), także w przedmiocie kupna i sprzedaży nieruchomości, ów działalność zakwalifikować można do grupowania PKWiU 68.10.1 (grupowanie, w ramach którego zamierza działać Wnioskodawczyni).

Podsumowanie

Nie mniej jednak, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż w planowanej transakcji będzie Ona rozporządzać własnym majątkiem prywatnym, a nie działać w ramach działalności gospodarczej. Nieruchomość została zakupiona przez Nią w celu zamieszkania z rodziną, a nie dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Sprzedającą wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W związku z czym, Wnioskodawczyni nie powinna występować w planowanej transakcji w charakterze podatnika VAT, a przychód ze sprzedaży Lokalu nr 2 i nr 3 nie powinien być opodatkowany podatkiem dochodowym, z uwagi na brak prowadzenia działalności gospodarczej oraz fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT. Natomiast, sprzedaż lokalu nr 4, który został nadbudowany na zakupionym budynku także w celach zamieszkania, będzie również dokonywana w ramach sprzedaży majątku prywatnego, a nie majątku związanego z działalnością gospodarczą i będzie podlegała zwolnieniu jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży lokali mieszkalnych

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności,

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem lokali mieszkalnych nr 2, 3 i 4 nabytych w wyniku zniesienia współwłasności i wyodrębnienia lokali mieszkalnych.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu nie sposób przyjąć, że planowana sprzedaż lokali mieszkalnych nr 2, 3 i 4 wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym (kamienica), a następnie wyodrębnione ww. lokale mieszkalne nie zostały nabyte przez Panią dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w niej wykorzystywane. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym zakupiła Pani 1 kwietnia 2019 r. jako majątek osobisty z zamiarem wyremontowania i zamieszkania w tym budynku wraz z rodziną. Lokale mieszkalne nr 2, 3 i 4 nabyła Pani w wyniku sądowego zniesienia współwłasności i wyodrębnienia lokali mieszkalnych w 2024 r. Środki pieniężne ze sprzedaży lokalu nr 4 zamierza Pani przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup nieruchomości (działki budowlanej) i budowę na niej budynku mieszkalnego, w celu zamieszkania w nim wraz z rodziną.

Okoliczności i cel nabycia nieruchomości, sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, związanego ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. W konsekwencji, istotą działania Pani nie jest prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Tym samym, planowana sprzedaż przez Panią lokali mieszkalnych nr 2, 3 i 4, będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a Pani zbywając ww. lokale, będzie korzystała z przysługującego Jej prawa do rozporządzania tym majątkiem.

Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż ww. lokali, nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana sprzedaż nieruchomości (lokali), nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Panią, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Zauważyć należy, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Stosownie do art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie natomiast z art. 212 ww. Kodeksu:

Biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

·       podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

·       wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. Natomiast wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu nawet gdy następuje nieodpłatnie (bez spłat i dopłat), traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

W niniejszej sprawie, istotne jest również ustalenie czy czynność wyodrębnienia lokali mieszkalnych dokonana w 2024 r., stanowiła dla Pani nabycie.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Na mocy art. 2 ust. 1 wskazanej ustawy:

W świetle art. 2 ust. 2 przytoczonej ustawy:

Z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że:

Wedle art. 3 ust. 2 wskazanej ustawy:

Art. 3 ust. 3 przywołanej ustawy stanowi, że:

Wedle art. 4 ust. 3 cytowanej ustawy:

Na gruncie art. 7 ust. 1 powołanej ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 2 wskazanej ustawy:

Z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że:

Dodatkowo na podstawie art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341):

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że prawne wyodrębnienie lokalu nie powoduje, że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu, czy założenia księgi wieczystej, o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania.

Jak wynika z treści wniosku, zniesienie współwłasności nieruchomości oraz ustanowienie odrębnej własności lokali nr 1-4 nastąpiło w dniu 9 grudnia 2024 r. Dla wyodrębnionych wskutek zawartej ugody sądowej lokali zostały ustanowione oddzielnie księgi wieczyste. Wartość rynkowa nabytych przez Panią w drodze zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych nie zwiększyła się w stosunku do wartości posiadanych udziałów w nieruchomości zabudowanej przed zniesieniem współwłasności i wyodrębnieniem lokali.

W świetle powyższego, termin przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (okres 5-ciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), należy w przypadku lokali nr 2, 3 i 4 liczyć od 2019 r., tj. od dnia nabycia przez Panią nieruchomości zabudowanej.

Zgodnie z treścią art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 47 § 1 tego Kodeksu:

W przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie lub nadbudowy tego budynku, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość); budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności, a więc i sprzedaży. Wyjątek stanowią budynki wzniesione na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu.

Zatem, nadbudowa piętra budynku mieszkalnego (znajdującego się na nieruchomości/gruncie przy ul. …, zakupionej w 2019 r.), w wyniku, której powstał lokal nr 4 nie stanowi nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Czynność ta, nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w tym przepisie.

Wobec powyższego, datą nabycia ww. lokalu nr 4 jest rok 2019, tj. rok, w którym nastąpiło nabycie gruntu (nieruchomości).

Zatem, planowane odpłatne zbycie lokali mieszkalnych nr 2, 3, 4 (powstałego w wyniku nadbudowy piętra) nie będzie stanowiło dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie to nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Tym samym, nie będzie ciążył na Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu.

Wobec powyższego, Pani stanowisko, w zakresie planowanego odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nr 2 i nr 3, należało uznać za prawidłowe.

Natomiast stanowisko, w zakresie planowanego odpłatnego zbycia lokalu nr 4, należało uznać za nieprawidłowe, ponieważ uznała Pani, że sprzedaż lokalu nr 4, który został wybudowany w 2024 r. będzie podlegała zwolnieniu na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do wskazanego przez Panią art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednakże - wobec braku przychodu podlegającego opodatkowaniu – nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i zwolnienie z uiszczenia podatku dochodowego.

W związku z tym, że z tytułu sprzedaży przez Panią lokalu mieszkalnego nr 4 nie wystąpi przychód i dochód z odpłatnego zbycia ww. lokalu, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, który z kolei mógłby podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przeznaczenie przez Panią środków pieniężnych, uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia ww. lokalu, na własne cele mieszkaniowe nie ma wpływu na rozstrzygnięcie w sprawie.

Wobec braku uznania, że planowana sprzedaż lokali mieszkalnych nr 2, 3 i 4 zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, stwierdzam, że postawione przez Panią pytanie nr 4 jest bezprzedmiotowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.