Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.851.2025.4.EC

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz podatku od towarów i usług. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 2 grudnia 2025 r. oraz pismem złożonym 3 grudnia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (zam. …, …., legitymuje się dowodem osobistym seria ….., numer …., PESEL ….), jest polskim rezydentem podatkowym, dalej jako: „Wnioskodawca”.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą pod firmą …, stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej ul. …., ….,  NIP: …., REGON: …., która jest czynnym podatnikiem VAT, dalej jako: „Firma”. Główny przedmiotem działalności gospodarczej Firmy jest stacja kontroli pojazdów.

Firma wcześniej była prowadzona przez Wnioskodawcę wraz z żoną (…, zam. …, …., PESEL …), która działała pod firmą …. z siedzibą w …. (adres: ul. …,  …., NIP: …., REGON: ….., czynny podatnik VAT).

Wnioskodawca wraz z żoną prowadząc działalność gospodarczą pod firmą ….. z siedzibą w …., dokonali zakupu gruntu po byłej strzelnicy wojskowej (akt notarialny z dnia 12 lipca 2002 r., Rep. A nr ….) - nabycie nieruchomości położonej w ….., obręb …., …., składającej się z działek:  nr A o powierzchni ... ha oraz nr B o powierzchni ... ha, dalej jako: „Nieruchomość”. Obecnie zmieniły się numery Nieruchomości - na nr A1 i nr B1 (Wypis z Rejestru Gruntów  z 12 lutego 2021 r. wydany przez Starostę ……, znak sprawy: …..).  Dla ww. Nieruchomości stanowiące obecnie działki nr A1 i nr B1, Sąd …. w ….,  …. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …….

Wnioskodawca jest rolnikiem i zakupione Nieruchomości zostały dopisane do już posiadanego gospodarstwa rolnego i wymiar podatku rolnego za zakupione Nieruchomości został naliczony  w decyzji w sprawie wymiaru podatku rolnego (decyzja Burmistrza …. na łączne zobowiązanie pieniężne nr … z dnia 24 stycznia 2023 r., w sprawie wymiaru podatku rolnego oraz podatku od nieruchomości za 2023 r.). W powyższej decyzji między innymi określono wysokość podatku rolnego dotyczącego nieruchomości położonej w ….,  nr geodezyjny B1, A1 na kwotę 30,00 zł.

W 2023 r. rozpoczęto starania o wydanie pozwolenia na odbiór energii z inwestycji fotowoltaicznej. Wszystkie działania mające na celu otrzymanie takiego pozwolenia prowadziła zewnętrzna firma, która wystawiała fakturę VAT - VAT został odliczony. Wartość netto nie została zaliczona w ciężar kosztów działalności, gdyż są one na koncie przyszłych inwestycji - w budowie. Jednakże Wnioskodawca wycofał się z działań inwestycyjnych z zakresu fotowoltaiki. Dokonano korekty deklaracji VAT za usługę. Żadne koszty nie zostały zaliczone w koszty firmy ani bezpośrednio, ani nie widnieją na koncie przyszłych inwestycji. Wnioskodawca podpisał umowę z …. na odbiór energii (otrzymano warunki przyłączeniowe, pozwolenie ważne do 2025 r.). Natomiast brak jest pozwolenia na budowę ani nie występowano o pozwolenie na budowę. Rada Miejska w … podjęła w dniu 30 marca 2016 r. uchwałę nr …. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w obrębie .. miasta …. Dla ww. Nieruchomości (działka nr B1 oraz działka nr A1), uzyskano z Urzędu Miejskiego w …z 15.02.2021 (….), Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w obrębie … miasta ………, uchwalonego Uchwałą nr …… Rady Miejskiej w ………. z 30.03.2016 r.

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego:

1)    dla działki nr B1 położonej w obrębie ….Nr …. położonej na terenie  o przeznaczeniu podstawowym:

-        w części - … - tereny zabudowy produkcyjno-usługowej;

-        w części - …. - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej;

-        w części - …. - tereny powierzchniowej eksploatacji surowców mineralnych i zakładów górniczych;

-        w części - … - tereny rolnicze;

-        w części - …. - tereny dróg publicznych (droga klasy dojazdowej);

-        w części - ….. - tereny dróg wewnętrznych;

-        w części - Granica terenu górniczego;

-        w części - Teren udokumentowanego złoża;

-        w części - Pasy zieleni izolacyjnej;

2)    dla działki nr A1 położonej w obrębie …. nr …., położonej na terenie o przeznaczeniu podstawowym:

-        w części - …. - tereny powierzchniowej eksploatacji surowców mineralnych i zakładów górniczych;

-        w części - ….. - tereny zabudowy produkcyjno-usługowej;

-        w części - … - tereny dróg wewnętrznych;

-        w części - Granica terenu górniczego;

-        w części -Teren udokumentowanego złoża.

W dniu 24 lipca 2025 r., została wydana Decyzja Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa nr …… (znak sprawy: …..), w której wyrażono zgodę na nabycie przez Przedsiębiorstwo (...) S.A. w … od …. oraz Wnioskodawcy nieruchomości rolnej, oznaczonej geodezyjnie, jako działka o nr B1, obręb ….. nr …., gmina … - miasto, o powierzchni ... ha, dla której Sąd …. w … prowadzi księgę wieczystą o nr …. Nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych Firmy. Nieruchomość nie była amortyzowana. Nieruchomości są niezabudowane (na omawianych działkach nie znajdują się żadne budynki, budowle ani obiekty budowlane). Nie została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę na przedmiotowych Nieruchomościach (działki nr A1 i nr B1). Przedmiotowe Nieruchomości nie były w żaden sposób używane w działalności gospodarczej. Nie dokonywano podziału geodezyjnego Nieruchomości nr A1 i nr B1. Wnioskodawca nie nabył Nieruchomości w celu sprzedaży, nie występował o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, nie angażował środków pieniężnych w celu zbycia nieruchomości, czy też podniesienia jej wartości poprzez zapewnienie dostępu do mediów, ani nie wnioskował o wydanie warunków przyłączenia mediów. Wnioskodawca nie prowadzi usług deweloperskich oraz nie wnioskował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych przyłączeń mediów. Ponadto, nie były podejmowane przez Wnioskodawcę czynności o charakterze marketingowym. Potencjalny nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawcy z propozycją zakupu Nieruchomości. Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości ani nie dokonywał podziału działek na mniejsze w celu zorganizowanej sprzedaży. Wnioskodawca jedynie w 2008 r. dokonał sprzedaży działki o powierzchni 0,5 ha. Na ten moment żona Wnioskodawcy nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Powyższa Nieruchomość stanowi majątek wspólny Wnioskodawcy oraz Jego żony. Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości potencjalnemu nabywcy.

Uzupełnienie wniosku

Na chwilę obecną Wnioskodawca nie jest w stanie wskazać dokładnych terminów sprzedaży działek nr A1 raz nr B1. Przewidywany, orientacyjny termin ich ewentualnej sprzedaży to 2025 r., jednakże termin ten może ulec zmianie. Zakupu gruntu po byłej strzelnicy wojskowej, obejmującego działki nr A i nr B, Wnioskodawca dokonał w 2002 r. z zamiarem wykorzystania go w przyszłości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Ostatecznie grunt ten nie został jednak wykorzystany w ramach tej działalności. W późniejszym okresie Wnioskodawca rozważał możliwość przeznaczenia działek pod budowę domu dla rodziny, jednakże plany te nie zostały zrealizowane  i na przedmiotowym terenie nie były prowadzone żadne działania inwestycyjne.

Działki nr A1 i nr B1 objęte są małżeńską wspólnością ustawową. Działki nr A1 i nr B1 od momentu ich nabycia nie były przez Wnioskodawcę w jakikolwiek sposób wykorzystywane. Nie były one przedmiotem działalności gospodarczej ani żadnych czynności zarobkowych. Działki te były przeznaczone wyłącznie na cele prywatne (osobiste), w szczególności jako grunty zachowane na własne potrzeby i ewentualne przyszłe wykorzystanie rekreacyjne, jednak faktycznie Wnioskodawca nie podejmował na nich żadnych działań, nie licząc wstępnych działań przygotowawczych w zakresie warunków przyłączenia do sieci ….. Działki nie były nikomu udostępniane.

Wnioskodawca informuje, że podatek VAT od wydatków związanych z działaniami dotyczącymi uzyskania pozwolenia na odbiór energii z inwestycji fotowoltaicznej został przez Wnioskodawcę skorygowany do zera, a więc ostatecznie nie został odliczony. Celem podjętych starań o wydanie pozwolenia na odbiór energii z inwestycji fotowoltaicznej była realizacja planowanej inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej. W związku z planowaną inwestycją fotowoltaiczną Wnioskodawca podjął jedynie wstępne działania przygotowawcze. Został złożony wniosek i uzyskane warunki przyłączenia instalacji fotowoltaicznej do sieci dystrybucyjnej ….., które stanowiły podstawę do dalszych prac projektowych, gdyby inwestycja była kontynuowana. Poza uzyskaniem warunków przyłączenia, Wnioskodawca nie zawierał innych umów ani nie uzyskał dodatkowych pozwoleń, ponieważ ostatecznie zrezygnował z realizacji inwestycji. Wnioskodawca zrezygnował z realizacji inwestycji, z uwagi na brak wystarczających środków finansowych na kontynuowanie przedsięwzięcia.

W związku ze sprzedażą nie były zawierane żadne przedwstępne umowy sprzedaży. Jednakże, pomiędzy Wnioskodawcą a potencjalnym Kupującym, tj. (...) S.A. w …., zostało zawarte w dniu 21 stycznia 2025 r., Porozumienie uzgadniające warunki zakupu nieruchomości gruntowych, obejmujących działki o nr A1 i nr B1 położone  w ….. Strony uzgodniły, że przeprowadzenie transakcji będzie wiązało się z ewentualnym podziałem działki nr B1. Ponadto w Porozumieniu zostały uzgodnione pomiędzy Stronami kwestie ceny sprzedaży i terminy ich płatności. Natomiast nie został określony jakikolwiek termin, do którego ma zostać zawarta umowa sprzedaży. Porozumienie to jest nadal aktualne, potencjalny Kupujący jest nadal zainteresowany zakupem przedmiotowych działek. Porozumienie nie rodzi dla stron żadnych dodatkowych obowiązków, nie przewiduje żadnych konsekwencji prawnych i faktycznych  w przypadku rezygnacji przez którąkolwiek ze stron z zawarcia umowy sprzedaży.

Wnioskodawca nie podjął jakichkolwiek kroków mających na celu dokonanie podziału geodezyjnego działek nr A1 i nr B1. Potencjalny Kupujący również nie podjął jakiekolwiek kroków mających  na celu dokonanie podziału geodezyjnego działek nr A1 i nr B1. Potencjalnemu Kupującemu  ani żadnemu innemu podmiotowi nie zostało przez Wnioskodawcę udzielone jakiekolwiek pełnomocnictwo, bądź upoważnienie do działania w tym zakresie. Działki nr A1 i nr B1, zostaną przez Wnioskodawcę sprzedane niezależnie od tego czy zostanie dokonany podział geodezyjny,  czy nie. Obecnie Wnioskodawca odstąpił od dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości. Działki nr A1 i nr B1 zostaną zbyte bez dokonywania podziału geodezyjnego. Zgodnie z wcześniej udzielonymi informacjami Wnioskodawca nie ubiegał się o wydanie pozwolenia na budowę,  ani o takie pozwolenie nie ubiegał się potencjalny Kupujący. Kupujący również nie dysponował żadnym pełnomocnictwem ani upoważnieniem w tym zakresie. Mając na uwadze, że Porozumienie zostało zawarte dnia 21 stycznia 2025 r., do chwili obecnej nie została zawarta umowa sprzedaży nieruchomości, z uwagi na fakt, iż obowiązujące przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, obligują do uzyskania decyzji administracyjnej umożliwiającej zawarcie takiej umowy. W związku  z powyższym, Wnioskodawca oczekiwał na wydanie przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa decyzji administracyjnej wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości przez Kupującego, tj. Przedsiębiorstwo (...) S.A. w …. od Wnioskodawcy, w zakresie działki nr B1, która posiada charakter rolny (w części). W dniu 24 lipca 2025 r., została wydana Decyzja nr …. (znak sprawy: …..), wyrażająca zgodę na nabycie przez ww. Kupującego nieruchomości rolnej, oznaczonej geodezyjnie jako działka o nr B1, obręb … nr …., gmina …. - miasto. W związku z uzyskaniem powyższej decyzji administracyjnej, zostanie zawarta Umowa sprzedaży działki nr B1 i nr A1, bez dokonywania podziału geodezyjnego.

Wnioskodawca nadmienia także, że w związku ze sprzedażą nie udzielał pełnomocnictwa. Wnioskodawca nie planuje podejmować żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie działek ani podniesienie ich wartości do momentu ich sprzedaży. Nie planuje także uzyskiwania żadnych pozwoleń na budowę przed sprzedażą działek. Do dnia sprzedaży przedmiotowych działek nie zostaną uzyskane żadne pozwolenia, decyzje ani inne rozstrzygnięcia administracyjne. Nie będą również podejmowane żadne działania w tym zakresie z inicjatywy Wnioskodawcy, ani z inicjatywy innych podmiotów.

Wnioskodawca posiada inne nieruchomości, w tym gospodarstwo rolne oraz nieruchomość, na której prowadzi działalność gospodarczą. Nie zamierza jednak ich sprzedaży w przyszłości.

Zmiana numeracji działek, nastąpiła w wyniku modernizacji ewidencji gruntów i budynków na obszarze miasta ….. w październiku 2012 r., przeprowadzonej przez Starostę ….. Działki w dniu sprzedaży nie będą zabudowane. Działki mają dostęp do drogi publicznej, położone są przy ul. …...

Na pytanie Organu: „Czy kiedykolwiek wcześniej prowadził Pan działalność gospodarczą  w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zakresie obrotu nieruchomościami? Czy na nieruchomości, o której mowa we wniosku prowadzona była pozarolnicza działalność gospodarcza? W przypadku prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej (innej niż wskazana we wniosku), należy wskazać rodzaj i zakres prowadzonej działalności gospodarczej, formę opodatkowania, rodzaj dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe)?”, Wnioskodawca odpowiedział: „Nie”.

Pytania

1.    Czy na gruncie omawianego zdarzenia przyszłego zostały spełnione przesłanki do uznania,  że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej na gruncie Ustawy o PIT, co przełoży się na brak wystąpienia obowiązku opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych po spełnieniu wszystkich przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a Ustawy o PIT,  w przypadku transakcji sprzedaży Nieruchomości i uznaniem, że Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku PIT?

2.    Czy na gruncie omawianego zdarzenia przyszłego zostały spełnione przesłanki do uznania,  że sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej na gruncie Ustawy o VAT, co przełoży się na brak wystąpienia obowiązku opodatkowania podatkiem VAT, w przypadku transakcji sprzedaży Nieruchomości i uznaniem, że Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie nr 1 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 2) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie (w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych)

Ad 1.

W opinii Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości nie posiada charakteru ciągłego i zorganizowanego na gruncie ustawy o PIT, co skutkuje brakiem opodatkowania podatkiem dochodowym PIT sprzedaży takiej Nieruchomości. Czynności podejmowane przez Wnioskodawcę nie wykraczają poza zwykły zarząd mieniem prywatnym.

Jak wskazuje art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT, źródłami przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z zasadą ogólną zawartą w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) Ustawy o PIT, opodatkowaniem podatkiem PIT podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udział  w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej  i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku spełnienia obu wskazanych powyżej przesłanek, tj.: odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz jest dokonywane  po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to zgodnie  z ww. przepisem Ustawy o PIT, nie wystąpi tu opodatkowanie podatkiem dochodowym PIT.

Należy jednak wskazać, co Ustawodawca rozumie, pod pojęciem „działalności gospodarczej”,  na gruncie przepisów Ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 lit. a-c Ustawy o PIT, przez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą Ustawodawca rozumie działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Jak wskazuje orzecznictwo, za związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku,  w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży, tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem, zbywaniu  w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości (wyrok NSA z dnia 19 marca 2024 r., sygn. II FSK 1149/23). Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego: (...) Czynności opisane we wniosku cechowała ciągłość, powtarzalność, zorganizowany charakter i profesjonalizm. Takich cech natomiast nie posiada sprzedaż majątku osobistego. (...) Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. (...) Co do kryterium ciągłości  w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym  i sporadycznym. (...) Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne,  by powtarzane byty konkretne czynności; możliwe, że dana czynność, np. sprzedaż, będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 Ustawy o PIT. Spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT, nie należy rozpatrywać wyłącznie w danym roku podatkowym. Należy brać pod uwagę również czynności, które miały miejsce w latach wcześniejszych lub późniejszych, jeżeli jest to niezbędne do zobrazowania zakresu  i skali przedsięwzięcia, a także częstotliwości (systematyczności) dokonywanych czynności (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 9 kwietnia 2024 r., sygn. akt I SA/GI 1155/23 oraz wyrok NSA z dnia 7 maja 2024 r., sygn. akt II FSK 948/21, również wyrok NSA z dnia  4 czerwca 2024 r., sygn. akt II FSK 1126/21 w zakresie zorganizowanego charakteru i ciągłości cech  w zakresie ilości sprzedanych działek). Jednocześnie NSA w wyroku z 17 lipca 2024 r.,  sygn. II FSK 422/24, wskazał, że sam podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet kilkanaście działek, a następnie ich sprzedaż nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej  i ciągłej działalności gospodarczej, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem.

Zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym, sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę ma charakter incydentalny, sporadyczny oraz nieprofesjonalny. Czynności podejmowane przez Wnioskodawcę nie cechuje zorganizowany charakter. Wnioskodawca nie podejmował działań poprzedzających mających na celu przygotowanie Nieruchomości pod sprzedaż, a jedynie działał jako zarządca mienia prywatnego. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę nie mają charakteru ciągłości. Aktywności podejmowane przez Wnioskodawcę mają charakter incydentalnych czynności.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. przez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy też zaniechanie poboru podatku).

Konstrukcja podatku dochodowego od osób fizycznych zakłada zróżnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych rodzajów dochodów (przychodów) osób fizycznych na podstawie systemu przyporządkowywania ich do odpowiedniego źródła przychodów.

Ustawodawca, tworząc system opodatkowania dochodów osób fizycznych, miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń na podstawie kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę poszczególnych źródeł.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·         odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·         zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast, jak stanowi art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Co do zasady, do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej należą wszystkie przychody osiągane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, określone w art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem przychodów wymienionych w art. 14 ust. 3 tej ustawy.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle powyższego regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został objęty przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady przychód ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej podatnika stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednakże od tej zasady przewidziany został wyjątek, zgodnie z którym jeżeli składnik majątku wykorzystywany w działalności gospodarczej podatnika należy do jednej z kategorii wskazanych w art. 14 ust. 2c ustawy (np. jest lokalem mieszkalnym), to wtedy przychodu ze sprzedaży takiego składnika majątku nie traktuje się jako przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wykazuje szereg związków systemowych z ustawą z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 120 ze zm.). Jednym z powiązań tego rodzaju jest problematyka składników majątkowych, która w systemie prawa podatkowego została wyraźnie odniesiona do prawa bilansowego.

Zgodnie z art. 5a pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy o rachunkowości:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej i legalnej definicji środków trwałych, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji. Definicja pojęcia środki trwałe wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie  z art. 3 ust. 1 pkt 15 lit. a tejże ustawy:

Co wymaga podkreślenia to fakt, że grunt jest zdatny do użytku z chwilą nabycia. Na jego wartość początkową wpływać będzie wyłącznie cena należna sprzedającemu oraz koszty związane z zakupem (koszty aktu notarialnego, itp.). W przypadku nabycia nieruchomości zabudowanej - oddzielnymi środkami trwałymi są grunty oraz posadowione na tym gruncie budynki i budowle.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych wyjaśnień wynika, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 22f ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą pod firmą …., główny przedmiotem działalności gospodarczej Firmy jest stacja kontroli pojazdów. Firma wcześniej była prowadzona przez Pana wraz z żoną, która działała pod firmą … z siedzibą w …. Prowadząc działalność z żoną, dokonał Pan w 2002 r. zakupu gruntu po byłej strzelnicy wojskowej, składającej się o działki nr A o powierzchni ... ha oraz działki nr B o powierzchni ... ha, dalej jako: „Nieruchomość”. Obecnie zmieniły się numery nieruchomości - na nr A1 i nr B1. Działki są objęte wspólnością majątkową małżeńską. Zakupu gruntu po byłej strzelnicy wojskowej, obejmującego działki nr A i nr B, dokonał Pan z zamiarem wykorzystania go w przyszłości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Ostatecznie grunt ten nie został jednak wykorzystany w ramach tej działalności. W późniejszym okresie rozważał Pan możliwość przeznaczenia działek pod budowę domu dla rodziny, jednakże plany te nie zostały zrealizowane i na przedmiotowym terenie nie były prowadzone żadne działania inwestycyjne. Powodem rezygnacji był brak wystarczających środków finansowych na kontynuowanie przedsięwzięcia. Jest Pan rolnikiem i zakupione nieruchomości zostały dopisane do już posiadanego gospodarstwa rolnego. W 2023 r. rozpoczęto starania o wydanie pozwolenia na odbiór energii z inwestycji fotowoltaicznej. Wszystkie działania mające na celu otrzymanie takiego pozwolenia prowadziła zewnętrzna firma, która wystawiała fakturę VAT - VAT został odliczony. Wartość netto nie została zaliczona w ciężar kosztów działalności, gdyż są one na koncie przyszłych inwestycji - w budowie. Celem podjętych starań o wydanie pozwolenia na odbiór energii z inwestycji fotowoltaicznej była realizacja planowanej inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej. W związku z planowaną inwestycją fotowoltaiczną podjął Pan jedynie wstępne działania przygotowawcze. Został złożony wniosek i uzyskane warunki przyłączenia instalacji fotowoltaicznej do sieci dystrybucyjnej …., które stanowiły podstawę do dalszych prac projektowych, gdyby inwestycja była kontynuowana. Podpisał Pan umowę z …. na odbiór energii (otrzymano warunki przyłączeniowe, pozwolenie ważne do 2025 r.). Poza uzyskaniem warunków przyłączenia nie zawierał Pan innych umów ani nie uzyskał Pan dodatkowych pozwoleń. Zrezygnował Pan z realizacji inwestycji z uwagi na brak wystarczających środków finansowych na kontynuowanie przedsięwzięcia. Z uzupełnienia wniosku wynika ponadto, że działki nr A1 i nr B1 od momentu ich nabycia nie były przez Pana w jakikolwiek sposób wykorzystywane. Nie były one przedmiotem działalności gospodarczej ani żadnych czynności zarobkowych.

W dniu 24 lipca 2025 r., została wydana Decyzja Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, w której wyrażono zgodę na nabycie przez Przedsiębiorstwo (...) S.A. w …. od … oraz … nieruchomości rolnej tj. działki nr B1. Nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych Firmy. Nieruchomość nie była amortyzowana. Nie dokonywał Pan żadnych przyłączeń mediów. Działki nie były nikomu udostępniane. Nieruchomość stanowi majątek wspólny Pana oraz Pana żony. Planuje Pan sprzedaż Nieruchomości.

W związku ze sprzedażą nie planuje Pan dokonywać podziału nieruchomości, podejmować żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie działek ani podniesienie ich wartości do momentu ich sprzedaży. Nie planuje także uzyskiwania żadnych pozwoleń na budowę przed sprzedażą działek. Do dnia sprzedaży przedmiotowych działek nie zostaną uzyskane żadne pozwolenia, decyzje ani inne rozstrzygnięcia administracyjne. Nie będą również podejmowane żadne działania w tym zakresie  z Pana inicjatywy ani z inicjatywy innych podmiotów. Nie prowadzi Pan usług deweloperskich oraz nie wnioskował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie dokonywał Pan żadnych przyłączeń mediów. Ponadto, nie były podejmowane czynności o charakterze marketingowym. Nie szukał Pan nabywcy działek. To nabywca zgłosił się do Pana z propozycją zakupu. Nie były zawierane żadne przedwstępne umowy sprzedaży.

W analizowanej sprawie decydujący dla oceny kwestii wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej jest fakt nabycia nieruchomości w związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą – w celu wykorzystania nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej. Zrezygnował Pan z inwestycji z powodu braku środków finansowych. Zatem, w analizowanej sprawie, nieruchomość bezsprzecznie została przez Pana zakupiona z zamiarem wykorzystania jej w przyszłości do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Także charakter nieruchomości –działki m.in. tereny zabudowy produkcyjno-usługowej, tereny powierzchniowej eksploatacji surowców mineralnych i zakładów górniczych – jednoznacznie wskazuje na ich gospodarcze przeznaczenie.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż nabycie działek nr A1 i nr B1, zostało dokonane z zamiarem osiągnięcia korzyści majątkowych, poprzez wykorzystanie ich do działalności gospodarczej.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie jako wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych, możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego, w rozpatrywanej sprawie nie miało to miejsca.

Należy podkreślić, że skoro nabycie ww. działek, dokonał Pan z zamiarem wykorzystania ich do działalności gospodarczej, to oznacza, że nie miały one być wykorzystywane w celu zaspokojenia potrzeb osobistych (np. budowa domu dla rodziny), tylko w celach związanych z działalnością gospodarczą.

W momencie nabycia nieruchomości gruntowej powinna ona zostać ujęta przez Pana w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ponieważ spełniała definicję środka trwałego – była bowiem kompletna i zdatna do użytku.

Zauważam przy tym, że decyzja o rezygnacji z pierwotnego zamiaru dotyczącego sposobu wykorzystania nieruchomości powinna mieć następnie odzwierciedlenie w ewidencji środków trwałych przez formalne wycofanie tej nieruchomości ze składników majątkowych związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl bowiem powołanego już art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten wprowadza „mechanizm” wyodrębnienia z majątku prowadzonej działalności gospodarczej np. niewykorzystywanej w działalności gospodarczej nieruchomości i „przesunięcia” jej do majątku prywatnego przedsiębiorcy z jednoczesnym określeniem po upływie jakiego czasu do jej odpłatnego zbycia stosuje się przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku, należy rozpatrywać w kontekście przychodu z działalności gospodarczej. Bez znaczenia pozostaje również fakt, że nabyta przez Pana nieruchomość składająca się z działek nr A oraz nr B (obecnie działki nr A1 i nr B1) nie została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Bez względu na to, czy został spełniony obowiązek – wynikający z art. 22d ust. 2 ww. ustawy – wprowadzenia składnika majątku do tej ewidencji, czy też nie, kwota uzyskana ze sprzedaży ww. nieruchomości – zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – będzie stanowić przychód z działalności gospodarczej.

W świetle powyższego, mając na względzie przedstawiony opis sprawy oraz cytowane wyżej przepisy stwierdzić należy, że przychód uzyskany z planowanej sprzedaży nieruchomości (działki nr A1 i nr B1) będzie stanowić przychód uzyskany z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, będzie to przychód ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy – podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z wybraną formą opodatkowania Pana działalności gospodarczej.

Tym samym, Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazuję również, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (drugiego współwłaściciela nieruchomości).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.