Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.856.2025.1.MK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem złożonym 6 października 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

·      1958 r. - … babcia Wnioskodawczyni, wychodzi za mąż, nie ma dzieci z tego związku. Jej syn, a ojciec Wnioskodawczyni, pochodzi ze związku pozamałżeńskiego (ur. 1954 r.). Małżonkowie mają wspólność majątkową.

·      1961 r. - małżonkowie otrzymują przydział lokalu mieszkalnego (2 pokoje w opisywanym budynku).

·      1966 r. – babcia Wnioskodawczyni i jej mąż podpisują z pełnomocnikiem … umowę o ustanowienie wieczystego użytkowania działki i sprzedaży budynku (umowa wieczystego użytkowania oraz umowa sprzedaży budynku, Rep. A Nr …, luty 1966 r., nr księgi wieczystej …). Nieruchomość nabyli w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności majątkowej.

Jednocześnie nałożono na nieruchomość hipotekę umowną i kaucyjną, którą małżonkowie spłacili w 1983 r. (zaświadczenie z marca 1983 r. wydane przez …).

·      1999 r. - następuje przekształcenie prawa użytkowania działki w prawo własności. Decyzja nr … z września 1999 r., Przewodniczący … .

·      2022 r. - mąż daruje swojej żonie (babci Wnioskodawczyni), na jej majątek osobisty prawo własności nieruchomości. Babcia Wnioskodawczyni ustanawia na rzecz męża dożywotnią i nieodpłatną służebność osobistą mieszkania polegającą na prawie do korzystania z całego budynku mieszkalnego (umowa darowizny oraz oświadczenie o ustanowieniu służebności, Rep. A Nr …, kwiecień 2022 r.).

·      Lipiec 2024 r. – mąż babci umiera.

·      Październik 2024 r. - babcia Wnioskodawczyni umiera.

·      Grudzień 2024 r. - Wnioskodawczyni dziedziczy nieruchomość po babci (otwarcie testamentów z 1993 r., 2015 r., 2018 r.; protokół dziedziczenia Rep. A Nr …).

·      30 lipca 2025 r. - przedwstępna umowa sprzedaży odziedziczonej nieruchomości (Rep. A Nr …).

·      27 sierpnia 2025 r. - umowa sprzedaży ww. nieruchomości (Rep. A Nr …).

Pytanie

Czy w związku ze sprzedażą odziedziczonej nieruchomości, Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, nieruchomość, którą otrzymała w drodze dziedziczenia po babci, nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ pierwotna data nabycia na własność nieruchomości przez babcię i jej małżonka, w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej, to był 1966 r. (budynek) oraz 1999 r. (działka). Każdy z małżonków był właścicielem całości co wynika z istoty wspólności małżeńskiej.

W związku z tym, termin 5-letni, po upływie którego sprzedaż odziedziczonej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, należałoby liczyć od pierwotnej daty nabycia darczyńcy (czyli babci Wnioskodawczyni), a nie od daty darowizny dokonanej w 2022 r. przez męża babci do majątku osobistego babci.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkobiercy, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.

Przejście majątku, a więc praw i obowiązków majątkowych zmarłego, na inne osoby fizyczne i prawne reguluje Księga IV ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 924 Kodeksu cywilnego:

Z art. 925 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Według art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego, prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Uwzględniając powyższe uznać należy, że pojęcie „nabycie w drodze spadku”, użyte w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmuje zarówno nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego i testamentowego, jak i nabycie nieruchomości na podstawie rozporządzenia testamentowego w drodze zapisu zwykłego i windykacyjnego.

Podkreślić więc należy, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment nabycia przez spadkodawcę.

We wniosku wskazała Pani, że Pani babcia i jej mąż w 1961 r. otrzymali przydział lokalu mieszkalnego. W 1966 r. małżonkowie podpisali z pełnomocnikiem umowę o ustanowienie wieczystego użytkowania gruntu i umowę sprzedaży budynku (Rep. A Nr …, luty 1966 r., nr księgi wieczystej …). Nieruchomość nabyli w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności majątkowej. W 1999 r. nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania gruntu w prawo własności. Mąż babci w 2022 r. darował do jej majątku osobistego prawo własności nieruchomości, a Pani babcia ustanowiła na rzecz swojego męża dożywotnią i nieodpłatną służebność osobistą mieszkania polegającą na prawie do korzystania z całego budynku mieszkalnego (Rep. A Nr …).

W rozpatrywanej sprawie należy odnieść się do przepisów regulujących stosunki majątkowe małżeńskie zawartych w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe – zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Zaprezentowane stanowisko znajduje odzwierciedlenie w podjętej przez NSA uchwale w składzie siedmiu sędziów z dnia 15 maja 2017 r., sygn. akt II FPS 2/17, w której Sąd stwierdził, że:

W uzasadnieniu Uchwały Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że w przypadku nabycia nieruchomości przez małżonków pozostających w majątkowej wspólności małżeńskiej przewidzianej w art. 31 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy nie ma możliwości określenia tego, w jakich częściach nastąpiło nabycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie jest możliwe nabycie nieruchomości w określonym udziale przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej i działających jednocześnie, co wynika z istoty wspólności małżeńskiej. Wspólność małżeńska (łączna) to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Nie mogą także rozporządzać udziałem w jakimkolwiek przedmiocie należącym do tego majątku.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego skoro, z uwagi na wspólność majątkową, nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia nieruchomości w małżeństwie, to nie można też przyjąć, że pięcioletni termin biegnie od daty nabycia nieruchomości w drodze spadku. Dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowy jest moment poniesienia wydatku na nabycie tego składnika do majątku wspólnego i to, że tego wydatku – w momencie jego poniesienia – nie można przypisać jednemu bądź drugiemu małżonkowi w udziałach o określonej wielkości.

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zatem, pojęcie „nabycie” należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości lub praw majątkowych następuje z chwilą uzyskania prawa własności, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego. Tym samym, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Zatem wskazać należy, że dokonana darowizna między małżonkami pozostającymi we wspólności majątkowej małżeńskiej, przenosząca składniki majątkowe z majątku wspólnego do majątku osobistego, nie stanowi ponownego nabycia prawa do tych składników przez obdarowanego małżonka. Jakkolwiek darowizna polegająca na przesunięciu składników majątkowych z majątku wspólnego obojga małżonków do majątku osobistego jednego z nich jest czynnością prawną rozporządzającą nieodpłatną, to jednak nie powoduje nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nieruchomości i innych praw majątkowych przez małżonka, do którego majątku wspólnego przedmioty te wcześniej już przynależały.

Tym samym, darowizna dokonana prze męża babci do jej majątku osobistego, pozostaje bez wpływu na sposób liczenia terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie Kodeks cywilny. Przepis art. 232 § 1 tej ustawy stanowi, że:

W świetle art. 233 ww. ustawy:

W myśl art. 234 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 237 Kodeksu cywilnego:

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem, zgodnie z art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto, na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i art. 237 Kodeksu cywilnego do ww. prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności nieruchomości.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos jak i mortis causa. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego (Kodeks cywilny, Komentarz pod red. Krzysztofa Pietrzykowskiego, Wyd. C.H. Beck, Warszawa 1997).

Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności. Przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności jest tylko zmianą formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości.

Oznacza to, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, w sytuacji kiedy podatnik pierwotnie nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu, a następnie prawo to zostało przekształcone w prawo własności, dla celu określenia upływu pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma moment nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu.

W omawianym przypadku pięcioletni termin należy więc liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym Pani babcia nabyła wraz z mężem do wspólności majątkowej prawo wieczystego użytkowania gruntu (działki) i dokonali zakupu budynku wzniesionego na tym gruncie, tj. od końca 1966 r. (a nie jak wskazała Pani był to 1966 r. (budynek) oraz 1999 r. (działka)), czyli jego upływ nastąpił z dniem 31 grudnia 1971 r.

Wobec powyższego, w związku z odpłatnym zbyciem nabytej przez Panią w drodze spadku po babci nieruchomości, przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okres pięciu lat, w myśl art. 10 ust. 5 tej ustawy, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu (działki) i zakup budynku wzniesionego na tym gruncie, przez spadkodawczynię do majątku wspólnego małżonków.

Wobec powyższego, wskazać należy, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie przez Panią nieruchomości, nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ okres pięciu lat określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 10 ust. 5 ww. ustawy, niewątpliwie minął. W konsekwencji, nie będzie ciążyć na Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu tej sprzedaży.

Pani stanowisko uznałem za prawidłowe, mimo błędnego wskazania daty nabycia działki, ponieważ stwierdza Pani, że nieruchomość, którą otrzymała w drodze dziedziczenia po babci, nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.