Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.89.2026.2.KR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani pismami złożonymi 9 marca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni w dniu 20 lipca 2017 r., na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego (rep. A nr (…)), nabyła do majątku prywatnego prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej - działki ewidencyjnej nr (…) o powierzchni 0,0949 ha, położonej (…). W dacie nabycia działka ta stanowiła część większej nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…), prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…), (…).

Nabycie nieruchomości nastąpiło wyłącznie do majątku prywatnego Wnioskodawczyni i nie pozostawało w jakimkolwiek związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, gdyż Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Po zawarciu umowy sprzedaży, w dniu 30 października 2017 r., w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…), dokonano odłączenia części nieruchomości i założono dla niej nową księgę wieczystą nr (…) (działka nr (…)). Jak wynika z działu 0.2 tej księgi, została ona założona w wyniku odłączenia części nieruchomości z innej księgi wieczystej, a jej założenie miało charakter wtórny, techniczny i ewidencyjny. W konsekwencji, w dacie nabycia nieruchomości przez Wnioskodawczynię nie istniała jeszcze odrębna księga wieczysta nr (…), a przeniesienie prawa własności nastąpiło w ramach nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej nr (…).

W kolejnych latach dokonano dalszego podziału geodezyjnego nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej nr (…). W jego wyniku wyodrębniono m.in. działkę ewidencyjną nr (…) o powierzchni 0,0467 ha, położoną (…). Dla tej działki została założona odrębna księga wieczysta nr (…), przy czym - zgodnie z treścią działu I-O tej księgi - działka nr (…) została odłączona z księgi wieczystej nr (…). Podział miał wyłącznie charakter geodezyjno-ewidencyjny i nie stanowił nowego nabycia prawa własności przez Wnioskodawczynię.

W latach 2021-2024 na wydzielonych działkach powstałych z pierwotnej działki nr (…), tj. na działce ewidencyjnej nr (…) oraz na działce ewidencyjnej nr (…), zrealizowano inwestycję budowlaną polegającą na wybudowaniu budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Budynek ten składa się z dwóch funkcjonalnie odrębnych części (lokali), przy czym każda z nich posadowiona jest na odrębnej działce ewidencyjnej i ujawniona w odrębnej księdze wieczystej.

W konsekwencji, budynek w zabudowie bliźniaczej jest obecnie posadowiony na dwóch nieruchomościach gruntowych objętych odrębnymi księgami wieczystymi, tj.: działce ewidencyjnej nr (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…), położonej (…), działce ewidencyjnej nr (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…), położonej (…).

Z własnością każdej z powyższych nieruchomości związany jest ponadto udział w nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę dojazdową - działce ewidencyjnej nr (…) o powierzchni 0,1701 ha, objętej księgą wieczystą nr (…).

Lokal mieszkalny położony na działce objętej księgą wieczystą nr (…) (lokal B) od momentu wybudowania nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej, nie był przedmiotem najmu ani innego odpłatnego udostępniania osobom trzecim i pozostaje w stanie deweloperskim. Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży tego lokalu, przy czym zawarcie umowy przyrzeczonej planowane jest na rok 2026, po dokonaniu formalnego odbioru budynku przez właściwy organ nadzoru budowlanego.

Niezależnie od nieruchomości opisanej powyżej, Wnioskodawczyni nabyła grunt w miejscowości (…). Na gruncie tym realizuje budowę domu mieszkalnego, obecnie jest to stan surowy otwarty, bez dachu (budynek mieszkalny jednorodzinny na działce nr (…), w obrębie (…), jednostka ewidencyjna (…), gmina (…)). Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć część środków pochodzących ze sprzedaży lokalu B na kontynuację budowy oraz wykończenie tego domu. Wnioskodawczyni posiada również dom mieszkalny, w którym na co dzień mieszka wraz z rodziną przy ul. (…) (nr księgi wieczystej: (…)).

Wnioskodawczyni planuje przeznaczyć część środków ze sprzedaży lokalu B na modernizację oraz podniesienie standardu domu przy ul. (…) (prace remontowe odpowiadające definicji „celów mieszkaniowych”), a pozostałą część na dokończenie budowy w (…).

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W piśmie z 9 marca 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

1)  kto był właścicielem nieruchomości (działki/działek) objętej księgą wieczystą nr (…)?

Odpowiedź: Właścicielami nieruchomości przed jej nabyciem przez Wnioskodawczynię byli .... (syn (…) i (…)) oraz ..... (córka (…) i (…)) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

2)  proszę podać oznaczenie geodezyjne ww. nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…) (nr działki/nr działek) oraz powierzchnię ww. nieruchomości (działki/działek) będącej przedmiotem podziału w 2017 r., w wyniku którego powstała działka nr (…). Ile działek powstało po podziale? Należy wskazać oznaczenie geodezyjnie powstałych działek (nr działek) oraz ich powierzchnię.

Odpowiedź: Zgodnie z zapisami w księdze wieczystej nieruchomość ta obejmowała m.in. działki nr (…) (pow. 0,0057 ha) oraz nr (…) (pow. 0,0550 ha). W dniu 20 lipca 2017 r. Wnioskodawczyni nabyła wydzieloną z niej działkę nr (…) o powierzchni 0,0949 ha. Po odłączeniu zyskała ona nr (…). W wyniku podziału geodezyjnego z tej działki powstały działka nr (…) o pow. (…) ha oraz działka nr (…) o pow. 0,0482 ha.

3)  czy w wyniku ww. podziału geodezyjnego nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…) dokonano odłączenia działki nr (…) z dotychczasowej księgi wieczystej i założenia dla niej nowej księgi wieczystej oraz nadania nowego nr ewidencyjnego, tj. (…)?

Odpowiedź: W wyniku podziału geodezyjnego z dnia 30 października 2017 r. dokonano odłączenia nabytej przez Wnioskodawczynię działki nr (…) (obszar 0,0949 ha) z dotychczasowej księgi i założono dla niej nową księgę wieczystą nr (…). Działka ta zyskała numer ewidencyjny (…).

4)  kiedy (podać dokładną datę) miał miejsce dalszy podział geodezyjny nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…), w wyniku którego powstała m.in. działka nr (…)?

Odpowiedź: Podział geodezyjny nieruchomości, w wyniku którego powstała m.in. działka nr (…), został ujawniony w księdze wieczystej w dniu 1 lutego 2024 r.

5)  czy przedmiotem ww. podziału geodezyjnego była nieruchomość objęta księgą wieczystą nr (…), tj. działka nr (…)? Ile dokładnie działek powstało po podziale (oprócz wskazanej we wniosku działki nr (…))? Należy wskazać oznaczenie geodezyjnie powstałych działek (nr działek) oraz ich powierzchnię.

Odpowiedź: Przedmiotem tego dalszego podziału była działka nr (…). W wyniku podziału powstały dwie działki, tj. działka nr (…) o pow. 0,0467 ha oraz działka nr (…) o pow. 0,0482 ha.

6)  czy w wyniku ww. podziału geodezyjnego dokonano odłączenia działki nr (…) z dotychczasowej księgi wieczystej i założenia dla niej nowej księgi wieczystej?

Odpowiedź: W wyniku podziału dokonano odłączenia działki nr (…) do nowej, odrębnej księgi wieczystej nr (…).

7)  kiedy (podać datę), w jaki sposób (w drodze jakiej czynności prawnej – umowy lub zdarzenia prawnego, np. w drodze umowy kupna, darowizny, spadku,) i w jakim udziale (podać wielkość), stała się Pani właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę dojazdową - działkę ewidencyjną nr (…) objętą księgą wieczystą nr (…)?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni stała się współwłaścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę dojazdową — działki ewidencyjnej nr (…), objętej księgą wieczystą nr (…) — w dniu 20 lipca 2017 r. Nabycie nastąpiło w drodze umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza (…) w dniu 20 lipca 2017 r., Rep. A nr (…).

8)  czy dokonywała Pani kiedykolwiek/już wcześniej sprzedaży nieruchomości/działek/lokali, jeśli tak, to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości/działki/lokalu:

a)  jakie to nieruchomości/działki/lokale?

Odpowiedź: Niezabudowana działka gruntu nr (…) o pow. 0,1801 ha położona w (…).

b)  kiedy i w jaki sposób nabyła Pani te nieruchomości/działki/lokale?

Odpowiedź: Nabyta w części (udział 1/2) w drodze umowy sprzedaży z 19 stycznia 1998 r. oraz w części (udział 1/2) w drodze umowy darowizny od męża z 17 lipca 2024 r.

c)  w jakim celu nabyła Pani te nieruchomości/działki/lokale?

Odpowiedź: Nabyta w celach osobistych.

d)  w jaki sposób wykorzystywała Pani te nieruchomości/działki/lokale od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: Wykorzystywana jako nieruchomość gruntowa niezabudowana na potrzeby osobiste.

e)  kiedy sprzedała Pani te nieruchomości/działki/lokale i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odpowiedź: Sprzedana dnia 20 września 2024 r. Przyczyną sprzedaży była chęć posiadania gotówki

f)   ile nieruchomości/działek/lokali zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Sprzedano jedną nieruchomość gruntową (niezabudowaną).

g)  na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości/działek/lokali?

Odpowiedź: Środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone również na cele mieszkaniowe.

9)  czy posiada Pani inne nieruchomości/działki/lokale, poza nieruchomościami objętymi wnioskiem? Jeśli tak to proszę wskazać ile i jakie, oraz wskazać dla każdej z tych nieruchomości/działek/lokali:

a)  kiedy (data) i w jaki sposób nabyła Pani te nieruchomości/działki/lokale?

b)  w jakim celu nabyła Pani te nieruchomości/działki/lokale?

c)  w jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani te nieruchomości/działki/lokale od momentu nabycia?

d)  jaki charakter mają nieruchomości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

e)  czy zamierza/planuje Pani sprzedać ww. nieruchomości/działki/lokale?

Odpowiedź:

·      Zabudowaną domem jednorodzinnym działkę nr (…) (ul. (…)) - nabytą pierwotnie w 2007 r. (zakup) i uregulowaną darowizną w 2024 r. Wykorzystywana na stałe cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni i Jej rodziny. Nie jest planowana jej sprzedaż.

·      Niezabudowane działki nr (…) i nr (…) w (…) - nabyte w 1998 r. (zakup) i 2024 r. (darowizna). Wykorzystywane w celach osobistych. Wnioskodawczyni nie planuje ich sprzedaży.

·      Nieruchomość gruntową w miejscowości (…) - nabytą w dniu 2 marca 2022 r. Obecnie realizowana jest tam budowa domu mieszkalnego (stan surowy otwarty). Nie jest planowana jej sprzedaż.

10)  czy w przyszłości planuje Pani nabycie kolejnych nieruchomości/działek/lokali, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej, celów osobistych, dalszej odsprzedaży)?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni na dzień dzisiejszy nie planuje w przyszłości nabywania kolejnych nieruchomości. Również nie prowadzi i nie planuje prowadzenia działalności zarobkowej polegającej na obrocie nieruchomościami.

11)  kiedy (podać datę) zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego na działce objętej księgą wieczystą nr (…) (lokal B)?

Odpowiedź: Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu B została zawarta w dniu 27 listopada 2025 r.

12)  czy dokonała Pani sprzedaży (zawała Pani umowę przyrzeczoną) ww. lokalu mieszkalnego (lokalu B)? Jeżeli tak, proszę podać datę sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego;

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie zawarła jeszcze umowy przyrzeczonej (sprzedaży). Jej zawarcie planowane jest na rok 2026, po dokonaniu formalnego odbioru budynku.

13)  czy wartość przychodu (tj. wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży) uzyskanego przez Panią ze sprzedaży lokalu mieszkalnego (lokalu B), zostanie wydatkowana, w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na Pani własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na budowę oraz wykończenie domu mieszkalnego w (…) (wykończenie/roboty budowlane) oraz na modernizację i prace remontowe domu mieszkalnego (…) (modernizacja/remont)?

Odpowiedź: Tak, wartość przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego (lokalu B) zostanie w całości wydatkowana w ustawowym terminie, tj. nie później niż w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa o PIT").

Środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na dwa cele:

·      Po pierwsze, większa część przychodu zostanie wydatkowana na modernizację i prace remontowe domu mieszkalnego położonego (…), który stanowi centrum życiowa Wnioskodawczyni, zamieszkuje Ona w nim wraz z rodziną i realizuje w nim swoje bieżące potrzeby mieszkaniowe. Wydatki te mieszczą się wprost w katalogu własnych celów mieszkaniowych określonych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

·      Po drugie, pozostała część przychodu zostanie przeznaczona na budowę i wykończenie domu mieszkalnego (…). Dom ten budowany jest z wyłącznym zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni — docelowo ma on stanowić Jej miejsce zamieszkania. Wnioskodawczyni wskazuje, że przedmiotowa inwestycja nie ma charakteru zarobkowego ani inwestycyjnego, lecz służy wyłącznie realizacji jej długofalowych potrzeb mieszkaniowych. Wydatki te mieszczą się w katalogu własnych celów mieszkaniowych określonych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

14)  czy będzie Pani posiadała wystawione na Panią rachunki i faktury lub inne udokumentowane rzetelne i wiarygodne dowody (np. umowę zawartą z wykonawcą prac budowlanych lub potwierdzenie zapłaty za ich wykonanie) potwierdzające wydatkowanie przez Panią środków pieniężnych uzyskanych z odpłatnego zbycia ww. lokalu mieszkalnego na wskazane ww. cele mieszkaniowe (wydatki), tj. na budowę oraz wykończenie domu mieszkalnego w (…) (wykończenie/roboty budowlane) oraz na modernizację i prace remontowe domu mieszkalnego (…) (modernizacja/remont)?

Odpowiedź: Tak, Wnioskodawczyni będzie posiadała wystawione na Jej nazwisko rachunki i faktury oraz inne udokumentowane, rzetelne i wiarygodne dowody potwierdzające wydatkowanie środków pieniężnych uzyskanych z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego (lokalu B) na wskazane cele mieszkaniowe.

Pytania

1.  Czy planowana w 2026 r. sprzedaż przez Wnioskodawczynię lokalu B (segmentu budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej), posadowionego na gruncie nabytym w 2017 r. (działka nr (…), KW (…) oraz udział w drodze działka nr (…) o powierzchni 0,1701 ha, KW (…)), niebędąca czynnością wykonywaną w ramach działalności gospodarczej, będzie stanowiła źródło przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. czy sprzedaż ta nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (gruntu) - pomimo dokonanych po 2017 r. podziałów geodezyjnych oraz założenia nowych ksiąg wieczystych dla wydzielonych działek?

2.  W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 (tj. że sprzedaż lokalu B w 2026 r. będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), czy Wnioskodawczyni będzie uprawniona do zastosowania zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do dochodu ze sprzedaży lokalu B, w sytuacji gdy cały uzyskany przychód zostanie w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż, wydatkowany na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni, tj. w szczególności na wykończenie/roboty budowlane w nieruchomości w miejscowości (…) (budynek mieszkalny jednorodzinny na działce nr (…), w obrębie (…), jednostka ewidencyjna (…), gmina (…)) oraz na modernizację/remont nieruchomości wykorzystywanej przez Wnioskodawczynię na cele mieszkaniowe przy ulicy (…) (nr księgi wieczystej: (…))?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawczyni, planowana w 2026 r. sprzedaż lokalu B (segmentu budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej), posadowionego na gruncie nabytym w 2017 r., nie będzie stanowiła źródła przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej też: ustawa o PIT), gdyż nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, a późniejsze podziały geodezyjne oraz założenie nowych ksiąg wieczystych nie stanowią nowego nabycia w rozumieniu tego przepisu.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli zbycie to nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. A contrario, odpłatne zbycie nieruchomości dokonane po upływie wskazanego pięcioletniego okresu nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu ustawy o PIT i pozostaje poza zakresem opodatkowania tym podatkiem.

W przedstawionym stanie faktycznym planowana transakcja dotyczy odpłatnego zbycia części budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej (jednego segmentu), posadowionego na gruncie nabytym przez Wnioskodawczynię w 2017 r. Zbycie to nie następuje w ramach działalności gospodarczej. W konsekwencji kluczowe znaczenie dla oceny skutków podatkowych planowanej sprzedaży ma ustalenie, od jakiego momentu należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych posługuje się pojęciem „nabycia lub wybudowania” nieruchomości. W przypadku nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, wzniesionym przez podatnika na własnym gruncie, decydujące znaczenie ma jednak cywilnoprawny charakter tej nieruchomości. Zgodnie z zasadą superficies solo cedit, wynikającą z przepisów Kodeksu cywilnego, budynek trwale związany z gruntem stanowi część składową nieruchomości gruntowej i nie może stanowić odrębnego przedmiotu własności. Oznacza to, że przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej przedmiotem zbycia jest jedna nieruchomość - grunt wraz z posadowionym na nim budynkiem - niezależnie od momentu wybudowania budynku.

W konsekwencji, w przypadku sprzedaży domu wybudowanego przez podatnika na własnym gruncie, dla celów podatku dochodowego decydująca jest data nabycia gruntu, natomiast data zakończenia budowy budynku (wybudowania) pozostaje bez wpływu na bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Jeżeli zatem od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, upłynął okres pięciu lat, odpłatne zbycie nieruchomości (gruntu wraz z budynkiem) nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość gruntową w 2017 r. Późniejsze podziały geodezyjne tej nieruchomości, skutkujące założeniem nowych ksiąg wieczystych oraz wybudowaniem w latach 2021 -2024 budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej posadowionego na dwóch wyodrębnionych działkach, miały charakter wtórny, techniczny i ewidencyjny i nie stanowiły nowego nabycia prawa własności w rozumieniu przepisów podatkowych. Tym samym moment nabycia nieruchomości - w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT - należy wiązać z datą nabycia gruntu w 2017 r.

Pięcioletni termin, o którym mowa w powołanym przepisie, upłynął z końcem 2022 r. Planowana sprzedaż jednego segmentu budynku mieszkalnego (lokalu B), dla którego zawarto umowę przedwstępną, ma nastąpić w 2026 r., a więc po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu. W konsekwencji planowana transakcja nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a uzyskany przychód pozostanie w całości poza zakresem opodatkowania, bez konieczności stosowania zwolnień przedmiotowych, w tym tzw. ulgi mieszkaniowej.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w jednolitej linii interpretacyjnej organów podatkowych. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 12 grudnia 2017 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.266.2017.2.DW, organ jednoznacznie wskazał, że w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem wybudowanym na własnym gruncie, dla celów ustalenia biegu pięcioletniego terminu decydująca jest data nabycia gruntu, a nie data wybudowania budynku.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku uznania sprzedaży lokalu B w 2026 r. za podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, będzie jej przysługiwało zwolnienie z podatku dochodowego przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, ponieważ cały przychód ze sprzedaży zostanie w ustawowym terminie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni.

Na wypadek uznania (hipotetycznie) odmiennej kwalifikacji skutków podatkowych w zakresie Pytania 1, Wnioskodawczyni wskazuje, że spełniałaby przesłanki zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolny od podatku dochodowego jest dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości (lub określonych praw), o którym mowa w art. 30e ustawy o PIT, w części odpowiadającej udziałowi wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia, jeżeli - począwszy od dnia odpłatnego zbycia - przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W przypadku sprzedaży w 2026 r. termin na wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe upłynąłby z końcem 2029 r. Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć cały przychód uzyskany ze sprzedaży Lokalu B na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, w szczególności na:

-     wykończenie/roboty budowlane w lokalu (połowie bliźniaka) pozostającym własnością Wnioskodawczyni (doprowadzenie do stanu umożliwiającego zamieszkanie), oraz modernizację/remont nieruchomości wykorzystywanej przez Wnioskodawczynię na własne cele mieszkaniowe (dom/lokal, w którym Wnioskodawczyni zaspokaja bieżące potrzeby mieszkaniowe). Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazuje, że nie planuje przeznaczać środków ze sprzedaży na inwestycję w (…), a zatem cele mieszkaniowe, o których mowa powyżej, ograniczają się do wydatków dotyczących nieruchomości należących do Wnioskodawczyni i służących (aktualnie lub docelowo) zaspokajaniu Jej własnych potrzeb mieszkaniowych;

-     wykończenie/roboty budowlane budynku mieszkalnego jednorodzinnego położonego w miejscowości (…), pozostającym własnością Wnioskodawczyni (doprowadzenie do stanu umożliwiającego zamieszkanie), oraz

-     modernizację/remont nieruchomości wykorzystywanej przez Wnioskodawczynię na własne cele mieszkaniowe (dom/lokal, w którym Wnioskodawczyni zaspokaja bieżące potrzeby mieszkaniowe).

Wskazane wydatki mieszczą się w katalogu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, jako wydatki na budowę, przebudowę, remont lub wykończenie własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego. Przy spełnieniu warunku terminowego oraz przy wydatkowaniu całego przychodu, zwolnieniem objęty byłby cały dochód z odpłatnego zbycia (tj. w proporcji 1:1). W razie wydatkowania jedynie części przychodu, zwolnienie obejmowałoby dochód w odpowiedniej proporcji.

Skorzystanie ze zwolnienia następuje poprzez wykazanie przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia w zeznaniu PIT-39 za rok podatkowy, w którym nastąpi sprzedaż, oraz wykazanie kwoty dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Wnioskodawczyni jest świadoma warunkowego charakteru zwolnienia oraz konieczności jego udokumentowania, w tym wykazania poniesienia wydatków w ustawowym terminie, a także ich związku z realizacją własnych celów mieszkaniowych.

W konsekwencji, nawet gdyby organ uznał, że planowana sprzedaż lokalu B w 2026 r., stanowiłaby źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, to przy spełnieniu wskazanych wyżej przesłanek, Wnioskodawczyni przysługiwałoby zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT w związku z zamiarem przeznaczenia całego przychodu na własne cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Kwestie związane z nabyciem gruntu pod budowę budynku mieszkalnego regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

W myśl art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Częścią składową rzeczy - stosownie do przepisu art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Ponadto, jak stanowi art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Mając na uwadze powołane ww. przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. W związku z tym sprzedaż nieruchomości obejmuje, zarówno zbycie gruntu jak i znajdującego się na nim budynku. Wyjątki od tej zasady przewidują przepisy szczególne dotyczące wzniesienia budynku na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu.

W sytuacji zaś, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z punktu widzenia ustalenia początku biegu terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest moment nabycia gruntu.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 158 ustawy Kodeks cywilny:

Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości (działek) nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

W przedmiotowej sprawie w dniu 20 lipca 2017 r. nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, do majątku prywatnego, prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej - działki ewidencyjnej nr (…). W dacie nabycia działka ta stanowiła część większej nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…). Zgodnie z zapisami w księdze wieczystej nieruchomość ta obejmowała m.in. działki nr (…) oraz nr (…). Po zawarciu umowy sprzedaży, w dniu 30 października 2017 r., w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (…), dokonano odłączenia części nieruchomości i założono dla niej nową księgę wieczystą nr (…) (działka nr (…)). W wyniku podziału geodezyjnego z dnia 30 października 2017 r. dokonano odłączenia nabytej przez Panią działki nr (…) z dotychczasowej księgi i założono dla niej nową księgę wieczystą nr (…). Działka ta zyskała numer ewidencyjny (…). W kolejnych latach dokonano dalszego podziału geodezyjnego nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej nr (…). Przedmiotem tego dalszego podziału była działka nr (…). W wyniku podziału powstały dwie działki, tj. działka nr (…) oraz działka nr (…). Podział geodezyjny nieruchomości, w wyniku którego powstała m.in. działka nr (…), został ujawniony w księdze wieczystej w dniu 1 lutego 2024 r. W wyniku podziału dokonano odłączenia działki nr (…) do nowej, odrębnej księgi wieczystej nr (…). W latach 2021-2024 na wydzielonych działkach powstałych z pierwotnej działki nr (…), tj. na działce ewidencyjnej nr (…) oraz na działce ewidencyjnej nr (…), zrealizowała Pani inwestycję budowlaną polegającą na wybudowaniu budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Budynek ten składa się z dwóch funkcjonalnie odrębnych części (lokali), przy czym każda z nich posadowiona jest na odrębnej działce ewidencyjnej i ujawniona w odrębnej księdze wieczystej. W konsekwencji, budynek w zabudowie bliźniaczej jest obecnie posadowiony na dwóch nieruchomościach gruntowych objętych odrębnymi księgami wieczystymi, tj.: działce ewidencyjnej nr (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…), działce ewidencyjnej nr (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…).

Z własnością każdej z powyższych nieruchomości związany jest ponadto udział w nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę dojazdową - działce ewidencyjnej nr (…), objętej księgą wieczystą nr (…). Stała się Pani współwłaścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę dojazdową - działki ewidencyjnej nr (…), objętej księgą wieczystą nr (…) - w dniu 20 lipca 2017 r. Nabycie nastąpiło w drodze umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Lokal mieszkalny położony na działce objętej księgą wieczystą nr (…) (lokal B) od momentu wybudowania nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej, nie był przedmiotem najmu ani innego odpłatnego udostępniania osobom trzecim i pozostaje w stanie deweloperskim. Planuje Pani sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego położonego na działce nr (…) objętej księgą wieczystą nr (…) (lokal B). Zawarła Pani w dniu 27 listopada 2025 r. przedwstępną umowę sprzedaży ww. lokalu, przy czym zawarcie umowy przyrzeczonej planowane jest na rok 2026, po dokonaniu formalnego odbioru budynku przez właściwy organ nadzoru budowlanego.

Zatem, w niniejszej sprawie, w związku z planowaną przez Panią sprzedażą lokalu mieszkalnego (lokalu B) położonego na działce nr (…) (wyodrębnionej/wydzielonej w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości) oraz udziału w nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową – działce nr (…), pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powinien, być liczony od końca 2017 r., w którym to doszło do nabycia nieruchomości gruntowej.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana w 2026 r. sprzedaż nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny (lokal B) położony na działce nr (…) oraz udziału w nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową – działce nr (…) nabytych w 2017 r., nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Zatem, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Natomiast, w związku z tym, że na udzielenie odpowiedzi w zakresie pytania nr 2 oczekiwała Pani wyłącznie w sytuacji uznania za nieprawidłowe stanowiska w zakresie pytania nr 1, udzielenie odpowiedzi na pytanie nr 2 stało się bezprzedmiotowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Końcowo wskazuję, że zapłacona na konto Krajowej Informacji Skarbowej, opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, w części, która stanowi nadpłatę w myśl art. 14f § 2b pkt 3 ustawy Ordynacja podatkowa, zostanie zwrócona w terminie określonym w art. 14f § 2a tej ustawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.