Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.91.2026.2.KR

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem złożonym 5 marca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

W dniu 24 marca 2020 r. nabyła Pani wspólnie z ówczesnym partnerem (obecnie byłym mężem) lokal mieszkalny w udziałach po 1/2. W momencie nabycia mieszkania nie byliście Państwo w związku małżeńskim. Nabycie dotyczy lokalu mieszkalnego nr (…), znajdującego się na (…) kondygnacji budynku położonego przy ul. (…), województwo (…). Lokal ten składa się z trzech pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju, o pow. (…) m². Dla lokalu tego Sąd Rejonowy (…), (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…), w której widnieje Pani rodowe nazwisko „(…)”, dotychczas niezmienione. Wpisana jest tam hipoteka umowna do kwoty (…) zł. Zakup został sfinansowany wspólnym kredytem hipotecznym zaciągniętym dnia 30 sierpnia 2019 r. w (…) na kwotę (…) zł wynikającej z umowy o kredyt nr (…). Wartość lokalu oszacowana została na (…) zł.

Po rozwodzie, na mocy aktu notarialnego (Repertorium A numer (…)) w dniu 16 lipca 2025 r. dokonała Pani odpłatnego zbycia Pani udziałów na rzecz byłego męża za kwotę (…) zł. Kwota ta zgodnie z aktem notarialnym jest wypłacana w dwóch ratach przelewem na Pani konto osobiste:

-     rata 1 w wysokości (…) zł do końca roku 2025,

-     rata 2 w wysokości (…) zł do końca roku 2026.

Jednocześnie, za zgodą banku, dokonano formalnej zmiany umowy kredytowej nr (…). Na mocy umowy z dnia 5 grudnia 2025 r. została Pani całkowicie zwolniona z długu wobec banku, a wyłącznym kredytobiorcą odpowiedzialnym za dalszą spłatę zadłużenia (które w momencie transakcji wynosiło (…) zł został Pani były mąż, który jest jedynym właścicielem nieruchomości, której dotyczy kredyt. Od daty nabycia udziałów w lokalu (24 marca 2020 r.) do dnia ich zbycia (16 lipca 2025 r.) nie minęło 5 lat kalendarzowych.

Uzupełnienie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

W piśmie z 5 marca 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

a)   jaka jest forma prawna nabytego (zakupionego w 2020 r.) przez Panią i Pani ówczesnego partnera (obecnie byłego męża) lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (…) (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, własność budynku mieszkalnego wraz z gruntem (inny – jaki?))?

Odpowiedź: Nieruchomość to lokal mieszkalny w bloku, w którym znajduje się wiele mieszkań. Forma prawna to lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość. Potwierdza to prowadzenie księgi wieczystej ((…)) z wpisaną hipoteką.

b)   czy kredyt hipoteczny, o którym mowa we wniosku, został zaciągnięty przez kredytobiorców, tj. Panią i Pani ówczesnego partnera, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej?

Odpowiedź: Zgodnie z treścią wniosku kredyt został zaciągnięty w (…), który znajduje się na terenie Polski.

c)    czy z umowy kredytowej wynikało, że wszyscy kredytobiorcy (Pani wraz z Pani partnerem) odpowiadają solidarnie za wynikające z niej zadłużenie?

Odpowiedź: Tak, solidarnie odpowiadaliście Państwo za wynikające z umowy kredytowej zadłużenie.

d)   czy ww. lokal mieszkalny został wniesiony do majątku wspólnego Pani i Pani męża (obecnie byłego męża) (jeżeli tak, to kiedy – proszę wskazać datę), czy też pozostał w Państwa majątkach odrębnych?

Odpowiedź: Nie, lokal nie został wniesiony do majątku wspólnego. Został zakupiony przez Państwa przed ślubem.

e)   na podstawie jakiej czynności cywilnoprawnej i jakiego konkretnie przepisu prawa tego aktu prawnego/umowy przeniosła/zbyła Pani aktem notarialnym w 2025 r. udział w ww. lokalu mieszkalnym na rzecz ówczesnego partnera (obecnie byłego męża)?

Odpowiedź: Przeniesienie udziału nastąpiło na podstawie umowy o odpłatne zniesienie współwłasności (Repertorium A nr (…)). W akcie notarialnym nie ma wprost wskazanego przepisu prawa, ale zgodnie z Pani najlepszą wiedzą odbyło się to zgodnie z art. 210 i art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego.

f)     czy przeniesienie przysługującego Pani udziału w ww. lokalu mieszkalnym na rzecz ówczesnego partnera (obecnie byłego męża) nastąpiło w zamian za przejęcie przez niego w całości długu wynikającego z ww. kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Panią na zakup ww. lokalu (zwolnienie Pani z długu/wystąpienie z umowy kredytowej)? Czy taki zapis wynikał z aktu notarialnego?

Odpowiedź: Kredyt został zaciągnięty wspólnie i solidarnie za niego Państwo odpowiadaliście. W momencie zbycia mieszkania zgodziła się Pani na niższą kwotę spłaty, ponieważ Pani były partner zobowiązał się do samodzielnej spłaty pozostałej kwoty kredytu. Obecnie jest on jedyną osobą, która mieszka w tym mieszkaniu i jest jego właścicielem.

g)    czy zwolnienie ze świadczenia związanego ze spłatą pozostałej części kredytu hipotecznego poprzez przeniesienie udziału w ww. lokalu mieszkalnym na rzecz ówczesnego partnera (obecnie byłego męża) nastąpiło na podstawie art. 453 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), czy na innej podstawie (jeżeli na innej – proszę żeby Pani wskazała jakiej)?

Odpowiedź: Na ten moment Pani mąż jest jedynym właścicielem kredytu. Pani została całkowicie zwolniona z tego długu. Dodatkowo prócz wymienionego paragrafu według Pani najlepszej wiedzy, należy również wziąć pod uwagę przejęcie długu (art. 519 KC), ponieważ bank wyraził zgodę na to, aby Pani były mąż stał się jedynym dłużnikiem.

h)   czy warunkiem zwolnienia Pani z zobowiązania kredytowego wobec banku poprzez jego spłatę przez Pani ówczesnego partnera (obecnie byłego męża) było przekazanie/zbycie na jego rzecz Pani udziału w prawie własności do ww. lokalu mieszkalnego, poprzez zawarcie w 2025 r. aktem notarialnym czynności cywilnoprawnej (zbycia udziału w ww. lokalu mieszkalnym)?

Odpowiedź: Tak, warunkiem zwolnienia Pani z zobowiązania kredytowego było zbycie udziału w lokalu na rzecz Pani byłego męża poprzez akt notarialny w 2025 r. Wynika to z opisu, że zmiana umowy kredytowej (zwolnienie z długu) nastąpiła za zgodą banku.

i)     z czego wynikała otrzymana przez Panią kwota spłaty ((…) zł), na jakiej podstawie ustalono jej wysokość, czy Pani oraz ówczesny partner (obecnie były mąż -– współwłaściciel prawa do lokalu) uwzględnili jako świadczenie ekwiwalentne odpowiadające zbywanemu przez Panią udziałowi w ww. prawie do lokalu – zwolnienie Pani z długu z tytułu kredytu hipotecznego?

Odpowiedź: Kwota spłaty (…) zł wynika z aktu notarialnego, gdzie ustalono ją jako cenę za zbycie udziału, płatną w ratach. Wysokość została ustalona przez Panią i ówczesnego partnera. Oszacowaliście Państwo orientacyjną cenę mieszkania biorąc pod uwagę takie cechy jak: położenie, metraż, stan wykończenia. Następnie Pani część została pomniejszona o część kredytu pozostałą do spłaty.

j)     czy warunkiem przeniesienia przez Panią udziału w prawie własności do ww. lokalu mieszkalnego na rzecz Pani ówczesnego partnera (obecnie byłego męża), poprzez zawarcie w 2025 r. aktem notarialnym czynności cywilnoprawnej (zbycia udziału w ww. lokalu mieszkalnym), było również dokonanie na Pani rzecz spłaty, tj. wypłaty kwoty (…) zł?

Odpowiedź: Tak, warunkiem przeniesienia udziału było dokonanie spłaty w wysokości (…) zł, co wynika bezpośrednio z aktu notarialnego, gdzie określono to jako odpłatne zbycie z płatnością w ratach.

k)    czy otrzymaną kwotę spłaty wydatkuje Pani w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym zbyła Pani udział w ww. lokalu mieszkalnym na Pani własne cele mieszkaniowe, tj. na nabycie (zakup) innego lokalu mieszkalnego? Jaka będzie forma prawna nabytego przez Panią lokalu mieszkalnego (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, własność budynku mieszkalnego wraz z gruntem (inny – jaki?))?

Odpowiedź: Na ten moment nie wydatkuje Pani otrzymanej kwoty. Planuje Pani ją w przeciągu następnego 1,5 roku wydać na lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość (tj. mieszkanie w bloku).

Pytanie

1.  Czy w opisanym stanie faktycznym Pani przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym (PIT-39) jest wyłącznie kwota spłaty pieniężnej otrzymana od Pani byłego męża, czy też przychód ten obejmuje również wartość zadłużenia kredytowego, z którego została Pani zwolniona przez bank?

2.  Czy wydatkowanie otrzymanej kwoty spłaty na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innego mieszkania) w ustawowym terminie 3 lat pozwoli na skorzystanie z pełnego zwolnienia z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1

W Pani ocenie, przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości jest cena określona w umowie (kwota realnie otrzymana, tj. (…) zł). Zwolnienie Pani z długu przez bank (aneksowanie umowy kredytowej) nie powinno być traktowane jako dodatkowy przychód, ponieważ kredyt służył sfinansowaniu zakupu tej konkretnej nieruchomości, a Pani zbywając udział przestała być jej właścicielem.

Ad 2

W Pani ocenie, opodatkowaniu podlega jedynie dochód obliczony od realnie otrzymanej kwoty pieniężnej. Jednocześnie uważa Pani, że jeśli kwotę tę przeznaczy na nowe cele mieszkaniowe (np. zakup nowej nieruchomości) w ciągu 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż, będzie Pani uprawniona do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, co zniweluje obowiązek zapłaty podatku PIT-39.

Stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego oparła Pani na art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), art. 30e, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Kwestie stosunków majątkowych w małżeństwie reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

Stosownie natomiast do treści art. 33 pkt 1 i 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W doktrynie prawa rodzinnego podkreśla się, że w przypadku majątku osobistego małżonek pozostaje w stosunku do niego podmiotem wyłącznie uprawnionym, co oznacza, że jego uprawnienia do dysponowania przedmiotami wchodzącymi w skład majątku osobistego nie podlegają co do zasady żadnym ograniczeniom, w tym wynikającym z przepisów prawa rodzinnego, takim jak konieczność uzyskania zgody współmałżonka co do możliwości rozporządzania konkretnym składnikiem majątku osobistego.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie datą nabycia przez Panią udziału w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) był 24 marca 2020 r., kiedy to nabyła (zakupiła) Pani udział 1/2 w nieruchomości (lokalu mieszkalnym), a pozostały udział nabył Pani ówczesny partner (obecnie były mąż). W konsekwencji, od tej daty należy liczyć upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również inne akty prawne, nie zawierają definicji „odpłatnego zbycia” rzeczy lub praw. W celu ustalenia znaczenia tych terminów należy więc posłużyć się wykładnią językową.

Charakterystyczną cechą odpłatnego zbycia jest ekwiwalentność świadczeń stron, przy czym świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych. Wskazać należy, że odpłatne czynności prawne charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową (niekoniecznie w postaci pieniężnej). Cechą umów odpłatnych jest to, że świadczenie jednej strony umowy znajduje swój odpowiednik w świadczeniu drugiej strony. Jest to sytuacja, gdy każda ze stron umowy uzyskuje ekwiwalent (równoważnik) dla świadczenia własnego. Nie dochodzi więc w takim przypadku do sytuacji, gdy tylko jedna ze stron odnosi korzyść z dokonanego świadczenia, a świadczenie zbywcy nie odbywa się kosztem uszczuplenia własnego majątku.

W myśl art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży, czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału. Pod pojęciem „odpłatnego zbycia” należy rozumieć każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości (lub udziału w niej) za wynagrodzeniem. Przy czym wynagrodzenie można określić nie tylko w pieniądzu, ale także poprzez inne określenie jego wartości, np. zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych wymagalnych wierzytelności. Zatem pod pojęciem „odpłatne zbycie” należy rozumieć nie tylko sprzedaż, ale każdą czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej części lub udziału w niej za odpłatnością (niekoniecznie w formie gotówkowej), a więc co do zasady również zniesienie współwłasności, w następstwie którego współwłaściciel nieruchomości w zamian za nabycie udziału w tej nieruchomości przejmuje dług czy dokonuje spłaty.

Przystępując do oceny skutków podatkowych odpłatnego zniesienia współwłasności zauważyć należy, że celem postępowania o zniesienie współwłasności, w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny, jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

W świetle art. 195 ww. Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 196 § 1 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 211 ww. Kodeksu:

Zatem, przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Art. 212 § 1 i § 3 Kodeksu cywilnego stanowią, że:

Niewątpliwie, w przypadku opisanego w rozpatrywanej sprawie zbycia mamy do czynienia z klasycznym przykładem ekwiwalentności świadczeń. Istotą odpłatnego zbycia jest bowiem to, że zbywca (Pani) dokonując przysporzenia nie czyni tego kosztem własnego majątku, albowiem uzyskuje świadczenie, posiadające określony wymiar materialny przejawiający się w zwolnieniu Pani ze spłacania kolejnych rat kredytu, a także w wyniku zniesienia współwłasności otrzymała Pani również spłatę.

W rozpatrywanej sprawie przeniesienie przez Panią w 2025 r. udziału w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) w drodze zniesienia współwłasności na rzecz drugiego współwłaściciela (Pani byłego męża) – jest dla Pani odpłatnym zbyciem tego udziału (odpłatnym zniesieniem współwłasności), które wyczerpuje dyspozycję przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż dokonane zostało przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (tj. 2020 r.). Konsekwencją zbycia udziału w nieruchomości w drodze zniesienia współwłasności jest przejęcie przez drugiego współwłaściciela w całości kredytu hipotecznego zaciągniętego pierwotnie przez współwłaścicieli i dokonanie spłaty na Pani rzecz. Przejęcie kredytu, jak również dokonanie spłaty przez drugiego współwłaściciela stanowi formę odpłatności za przeniesienie własności udziału w nieruchomości.

Zatem, przeniesienie przez Panią w 2025 r. własności udziału w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) na drugiego współwłaściciela (Pani byłego męża) stanowi dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż dokonane zostało przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (tj. 2020 r.). Przychodem z odpłatnego zbycia udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym jest kwota kredytu pozostająca do spłaty na dzień odpłatnego zniesienia współwłasności oraz kwota spłaty, którą Pani otrzymała w ramach odpłatnego zniesienia współwłasności. Dochód uzyskany z tego tytułu podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 ww. ustawy.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości. Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem, cena jaką zapłacono za udział w nieruchomości będący przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup udziału był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jego zakup pochodziły z oszczędności. Zatem, w omawianym przypadku, kosztem uzyskania przychodu z tytułu zbycia udziału w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) będzie koszt nabycia przez Panią tego udziału.

Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie – w przedmiotowej sprawie – z art. 22 ust. 6c lub art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:

W odniesieniu do powyższego, wskazać należy, że dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (prawa majątkowego), jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Przy czym, stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem przychodu (dochodu) z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Celem takim może być zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, wydatek poniesiony na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Zatem zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wymaga przeznaczenia równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na preferowane przez ustawodawcę cele, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży, nie zaś faktycznie posiadane środki finansowe. W art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca nie mówi o zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych za konkretnie za środki finansowe otrzymane z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Stanowi natomiast o przeznaczeniu na preferowany cel przychodu rozumianego zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc kwoty w wysokości (wartości) pozostającej w granicach umówionej ceny sprzedaży nieruchomości przez podatnika.

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Pani wątpliwości budzi kwestia czy wydatkowanie otrzymanej kwoty spłaty na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innego mieszkania) w ustawowym terminie 3 lat, pozwoli na skorzystanie z pełnego zwolnienia z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W Pani ocenie, opodatkowaniu podlega jedynie dochód obliczony od realnie otrzymanej kwoty pieniężnej. Jednocześnie uważa Pani, że jeśli kwotę otrzymanej kwoty pieniężnej przeznaczy na cele mieszkaniowe (np. zakup nowej nieruchomości) w ciągu 3 lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż, będzie Pani uprawniona do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, co „zniweluje” obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wskazać należy, że wydatkowanie przez Panią na własne cele mieszkaniowe, o których mowa art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tylko kwoty otrzymanej przez Panią spłaty, czyli części przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym, nie spowoduje zwolnienia z podatku całego uzyskanego przez Panią przychodu z ww. odpłatnego zbycia.

Podsumowując, przeniesienie przez Panią w 2025 r. udziału 1/2 w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) w drodze zniesienia współwłasności na rzecz drugiego współwłaściciela (Pani byłego męża) w zamian za przejęcie Pani zobowiązania kredytowego i spłatę na Pani rzecz, stanowi dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie udziału w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Przychodem z odpłatnego zbycia udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym jest kwota kredytu pozostająca do spłaty na dzień odpłatnego zniesienia współwłasności oraz kwota spłaty, którą Pani otrzymała w ramach odpłatnego zniesienia współwłasności.

Uzyskany z ww. tytułu dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, czyli wartością zobowiązania kredytowego, jakie przejął na siebie drugi współkredytobiorca (Pani były mąż) i kwotą spłaty na Pani rzecz, pomniejszoną o ewentualne poniesione przez Panią koszty ww. odpłatnego zbycia, a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli ceną nabycia w 2020 r. udziału 1/2 w nieruchomości (lokalu mieszkalnym).

Wydatkowanie części przychodu uzyskanego z ww. sprzedaży (równowartości otrzymanej kwoty spłaty) – w ustawowo określonym terminie, tj. w okresie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, czyli do końca 2028 r. – na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (mieszkania w bloku) będzie uprawniać Panią do zastosowania zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym zaznaczyć należy, że ww. zwolnieniem objęty jest dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na ww. cel mieszkaniowy w przychodzie z odpłatnego zbycia ww. udziału.

Zatem, wobec wydatkowania przez Panią tylko części przychodu z ww. odplatanego zbycia (tylko równowartości otrzymanej przez Panią kwoty spłaty) na własne cele mieszkaniowe, nie można zgodzić się z Pani stanowiskiem, zgodnie z którym będzie Pani zwolniona w całości z zapłaty podatku dochodowego z tytułu ww. odpłatnego zbycia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.