Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.918.2025.4.ST

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania z zaniechania poboru podatku dochodowego z tytułu umorzenia kredytu w części, w jakiej został on zaciągnięty na refinansowanie poniesionych wydatków na cele mieszkaniowe jest nieprawidłowe oraz prawidłowe w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 6 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pan pismem złożonym 26 listopada 2025 r., pismem złożonym 9 grudnia 2025 r. oraz pismem złożonym 13 stycznia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 3 grudnia 2007 r. wraz z małżonkiem …, zaciągnęła Pani kredyt hipoteczny w wysokości 300 000 zł, w …, zgodnie z umową nr …. Kredyt jest indeksowany do waluty obcej CHF i zaciągnięty był na cele mieszkaniowe, tj. w celu zakupu działki nr … zlokalizowanej w … (woj. …), refinansowanie poniesionych wydatków na cele mieszkaniowe, koszty dodatkowe związane z udzieleniem kredytu. Zakupiona działka nie była nigdy wykorzystana do prowadzenia żadnej działalności gospodarczej i była przeznaczona do budowy na jej terenie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Bank, z którym obecnie jest Pani związana wyżej opisaną umową kredytową, tj. …, wyszedł z propozycją wszczęcia postępowania mediacyjnego. Bank proponuje przekształcenie wyżej opisanego kredytu CHF w kredyt w PLN, a następnie umorzenie części kwoty kredytu w wyniku ugody jaka zawarta byłaby z ….

Umowa kredytowa została zawarta na 456 miesięcy. Ostateczna spłata przypada na dzień 13 grudnia 2045 r. Kredyt został udzielony przez bank, który podlega nadzorowi KNF. Był to bank …, wpisany do KRS pod numerem …. Aktualnie po kolejnych przekształceniach jest to: …, wpisany do KRS pod numerem KRS: …. Zgodnie z zawartą umową o kredyt Pani wraz z mężem odpowiada za spłatę kredytu solidarnie czyli do pełnej wysokości. Zgodnie z treścią umowy cel na jaki został zaciągnięty kredyt to zakup działki, refinansowanie poniesionych wydatków na cele mieszkaniowe, koszty dodatkowe związane z udzieleniem kredytu. Kredyt w całości został przeznaczony na cele wskazane w umowie kredytowej.

Jest Pani współwłaścicielem działki. Umowa kupna została zawarta 3 września 2007 r. Działka ewidencyjna nr … w …, powiat …, województwo …, ID działki: …. Numer księgi wieczystej to KW …. Działka nr … w … znajduje się w planie zagospodarowania jako teren MN/U. Dla tej działki została wydana decyzją Referatu Architektury i Budownictwa Starostwa Powiatowego w …, decyzja nr …, pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem (kategoria I). Działkę zakupiła Pani razem z projektem i pozwoleniem na budowę. Na działce nr … w … nie został wybudowany żaden budynek.

Kredyt jest zaciągnięty na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego i przygotowanie budowy budynku mieszkalnego, w związku z czym jest on kredytem hipotecznym zaciągniętym na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.). Kredyt został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej. Celem, na który zaciągnięto kredyt jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jednego gospodarstwa domowego. Kredyt został zabezpieczony w postaci hipoteki bezpośrednio na zakupionej działce.

Do ugody z bankiem dojdzie, jeśli strony porozumieją się co do jej warunków, do końca roku 2025 lub w roku 2026. Stronami ugody są: … oraz Pani, tj. … i Pani mąż …. W treści ugody (obecnie w treści projektu ugody) będzie potwierdzone, że Umowa jest ważna a Kredytobiorca odstąpi od dochodzenia roszczeń dotyczących nieważności umowy lub też niedozwolonego charakteru zapisów w zamian za rozliczenie dotychczasowego kredytu na zasadach określonych w ugodzie. Ustalenia w sprawie przewalutowania kredytu oraz umorzenia zobowiązania z tytułu kredytu dotyczą solidarnie Pani i Pani męża. Obecna propozycja banku, odnośnie zawarcia ugody, zawiera poniższe informacje: zadłużenie (kapitał) po przewalutowaniu wynosi 387 375,84 zł. Bank zwolni kredytobiorcę z długu (umarza zadłużenie), na kwotę 375 941,87 zł. Różnicę bank nazywa kwotą pozostałej spłaty, którą to różnicę kredytobiorca ma spłacić po podpisaniu ugody. Kwota objęta ugodą jest kwotą kapitału i na dzień propozycji ugody wynosi 375 941,87 zł. Umorzenie przez bank zadłużenia z tytułu kredytu będzie dotyczyło wszystkich kredytobiorców, czyli i Pani i Pani męża, co oznacza, że każdego z kredytobiorców odpowiadających solidarnie za dług. To będzie skutkowało wygaśnięciem zobowiązania wobec banku po stronie każdego z Kredytobiorców. Nie korzystała Pani w przeszłości z zaniechania poboru podatku z tytułu umorzenia wierzytelności z tytułu innego kredytu mieszkaniowego.

Kredyt w wysokości 300 000 zł został przeznaczony na zakup działki za kwotę 287 000 zł. Pozostałe 13 000 zł zostało wydane na refinansowanie poniesionych wydatków na cele mieszkaniowe oraz koszty dodatkowe związane z udzieleniem kredytu. W umowie kredytowej nie ma wyszczególnionych kwot na poszczególne cele. Umowa kredytowa opiewa na: zakup działki budowlanej, refinansowanie poniesionych wydatków na cele mieszkaniowe oraz koszty dodatkowe związane z udzieleniem kredytu. Wydatki na cele mieszkaniowe oraz koszty związane z udzieleniem kredytu to: zmiana projektu budowlanego (czyli zamienny projekt budowlany budynku mieszkalnego), projekt architektoniczny wnętrz, koszty związane z uzbrajaniem działki, czyli z przyłączem gazu i przyłączem prądu, koszty związane z ustanowieniem zabezpieczeń kredytu, m.in. koszty związane z wpisami do hipoteki, podatek PCC, opłata za odlesienie gruntu (wyłączenie gruntu z produkcji leśnej), koszty związane z pracami na działce pod rozpoczęcie budowy domu (w tym materiały budowlane). W stosunku do działki podjęte zostały działania mające na celu postawienie na niej domu. W roku 2008 podpisana została umowa na zamienny projekt budowlany i nowy projekt wnętrz oraz kontynuowane było uzbrajanie działki w prąd (przyłącze w 2008/10) oraz przyłącze gazowe (przyłącze w 2010 r.).

Zapłata ceny za działkę nastąpiła z kredytu hipotecznego, zgodnie aktem notarialnym nr … z dnia 5 grudnia 2007 r. oraz zgodnie z fakturą nr … z dnia 17 grudnia 2007 r., wystawioną przez … na nr konta sprzedającego, tj. firmy … w kwocie 287 000 zł pomniejszonej o wcześniejszą zaliczkę w kocie 30 000 zł, tj. 257 000 zł. Zgodnie z fakturą nr … z dnia 6 września 2007 r. wystawioną przez … (wcześniejsza nazwa sprzedającego) zaliczka zapłacona była w dniu 5 września 2007 r. z własnych środków, które następnie były refinansowane z wyżej opisanego kredytu hipotecznego.

Zgodnie z zapisami aktu notarialnego kupna działki wypłata przez bank środków pochodzących z kredytu na rzecz sprzedającego, nastąpiła nie później niż w dniu 14 grudnia 2007 r., czego potwierdzeniem jest faktura nr … z dnia 17 września 2007 r.

Następujące wydatki na cele mieszkaniowe zostały zrefinansowane z kredytu hipotecznego:

-     zaliczka na zakup działki w kwocie 30 000 zł,

-     projekt wnętrza w kwocie 2 000 zł,

-     zaliczka na projekt zamienny budowlany domu jednorodzinnego mieszkalnego w kwocie 1 000 zł,

-     podłączenie do sieci gazowej w kwocie 1 694,82 zł,

-     prace na działce związane z przyłączeniem do sieci gazowej w wysokości 500 zł,

-     koszty aktu notarialnego kupna działki w wysokości 2 017,98 zł,

-     koszty wypisu aktu notarialnego w wysokości 117,12 zł,

-     prace przygotowawcze i porządkowe w celu przygotowania nieruchomości pod budowę domu, koszty związane przyłączeniem prądu, opłaty za odlesienie gruntu (wyłączenie gruntu z produkcji leśnej), materiały budowlane – wszystko sumujące się do kwoty wyższej niż pozostała część kwoty kredytu, tj. 5 451,08 zł, na które to kwoty nie ma Pani dowodów płatności.

Dodatkowe koszty poniesione w związku z udzieleniem kredytu były następujące:

-     wpis hipoteki do księgi wieczystej w wysokości 200 zł,

-     podatek od czynności cywilno-prawnych w wysokości 19 zł.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, ma Pani prawo do skorzystania z zaniechania poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwoty wierzytelności, która byłaby umorzona przez …, w wyniku zawartej przez Panią z bankiem ugody?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Ze względu na fakt, że kredyt hipoteczny w wysokości 300 000 zł na zakup działki nr … zlokalizowanej w …, został zaciągnięty w celu realizacji jednej inwestycji mieszkaniowej, tj. w celu pobudowania na niej budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz, że Pani, jako strona umowy kredytu, o którym mowa w opisie zdarzenia przyszłego, nie korzystała nigdy i nie będzie korzystać z zaniechania poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu żadnego innego kredytu mieszkaniowego, przysługuje Pani prawo do zaniechania poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwoty wierzytelności, która byłaby umorzona przez …, w sytuacji opisanej w zdarzeniu przyszłym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Reguły dotyczące opodatkowania

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Powołany przepis wyraża tzw. zasadę powszechności opodatkowania. Regułą jest, że każdy dochód osiągnięty przez osobę fizyczną podlega opodatkowaniu, wyjątkiem zaś jest sytuacja, gdy dochód opodatkowaniu nie podlega. Wyjątki od omawianej zasady dotyczą:

·      dochodów, które zostały wprost wymienione przez ustawodawcę w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako zwolnione z podatku oraz

·      dochodów, od których zaniechano poboru podatku w drodze rozporządzenia ministra właściwego do spraw finansów publicznych wydanego na podstawie art. 22 ustawy Ordynacja podatkowa (rozporządzenie takie może być wydane w przypadkach uzasadnionych interesem publicznym lub ważnym interesem podatników).

W myśl art. 9 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Z przedstawionych przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega – co do zasady – każdy dochód osiągnięty przez osobę fizyczną. Zgodnie natomiast z definicją dochodu jest nim nadwyżka przychodów ze źródła nad kosztami jego uzyskania. Pojęciem pierwotnym dla dochodu jest więc pojęcie przychodu. Ten z kolei definiowany jest przez ustawodawcę, czemu dał wyraz w art. 11 ust. 1, jako otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Niemniej jednak z definicji tej wywieść można również, że za przychody podatkowe mogą być uznane tylko takie świadczenia, które są określonym przyrostem majątkowym (zarówno zwiększającym aktywa, jak i zmniejszającym pasywa) o charakterze definitywnym, niemające charakteru zwrotnego.

O uzyskaniu przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych można więc mówić, w każdej sytuacji, gdy podatnik – czy to na skutek otrzymania określonych wartości majątkowych (środków pieniężnych, świadczeń w naturze czy też innych nieodpłatnych świadczeń), czy też gdy na skutek określonego zdarzenia powodującego zmniejszenie jego zobowiązań wobec innych podmiotów – uzyskuje określone przysporzenie majątkowe.

Wskazać również należy, że dla celów podatkowych przyjmuje się – co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie – że pojęcie nieodpłatnego świadczenia, o którym mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ma szerszy zakres niż w prawie cywilnym. Obejmuje ono bowiem wszystkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest uzyskanie korzyści kosztem innego podmiotu, lub te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze, których skutkiem jest nieodpłatne, to jest niezwiązane z kosztami lub inną formą ekwiwalentu, przysporzenie majątku tej osobie, mające konkretny wymiar finansowy.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności”, wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. O przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.

Umorzenie wierzytelności

Instytucja kredytu uregulowana została przepisami ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 38)

Zgodnie z treścią art. 69 ust. 1 ww. ustawy:

Z kolei umorzenie wierzytelności następuje w przypadku zwolnienia z długu, czyli zrzeczenia się przez wierzyciela prawa do wierzytelności, bez uzyskania świadczenia ze strony dłużnika. Takie zrzeczenie się, pod warunkiem, że dłużnik je przyjmie, powoduje, że zobowiązanie wygasa.

Zgodnie bowiem z instytucją zwolnienia z długu uregulowaną w art. 508 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Tak więc, dla umorzenia wierzytelności koniecznym jest zgoda dłużnika (np. uzyskana w wyniku ugody, czy poprzez oświadczenie).

Podkreślić należy, że otrzymanie kredytu i jego spłata na warunkach przewidzianych w umowie kredytowej są obojętne podatkowo. Przychód po stronie kredytobiorcy pojawia się w przypadku, kiedy dochodzi do umorzenia kredytu, jego części lub odsetek. Wtedy bowiem kredytobiorca osiąga konkretne przysporzenie majątkowe (przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Poprawność powyższego stanowiska potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 maja 2012 r., sygn. akt II FSK 2633/10, w którym Sąd wskazał, że „gdy dochodzi do umorzenia wierzytelności przez kredytodawcę nie jest istotne, czy u podstaw uzyskanego nieodpłatnego świadczenia leży umowa o zwolnienie z długu, czy też decyzja wierzyciela o rezygnacji z dochodzenia należności. Zasadnicze znaczenie ma bowiem to, że w następstwie takich zdarzeń dłużnik zostaje zwolniony z obowiązku spłaty zadłużenia. Po jego stronie powstaje tym samym przychód stanowiący równowartość umorzonej kwoty zobowiązania, którego nie musi już świadczyć na rzecz wierzyciela. Faktyczna rezygnacja wierzyciela z dochodzenia należności prowadzi więc do powstania przychodu, podobnie jak w przypadku zawarcia umowy o zwolnienie z długu, albowiem w każdym z tych przypadków po stronie dłużnika ustaje obowiązek spełnienia świadczenia. Należy bowiem zauważyć, że pojęcie „nieodpłatnego świadczenia” obejmuje wszystkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest uzyskanie korzyści kosztem innego podmiotu, lub te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze, których skutkiem jest nieodpłatne, przysporzenie majątku tej osobie, mające konkretny wymiar finansowy”.

Skoro zatem, w wyniku ugody z Bankiem nastąpi zwolnienie Pani z długu i Pani to zwolnienie z długu przyjmie, to wskutek zmniejszenia Pani zobowiązań wobec Banku, tj. umorzenia zadłużenia w zakresie części pozostałej do spłaty kwoty kredytu (kapitału i odsetek), po Pani stronie nastąpi przysporzenie majątkowe.

Tym samym, kwota wierzytelności z tytułu zaciągniętego 3 grudnia 2007 r. kredytu hipotecznego, która zostanie Pani umorzona przez Bank, będzie stanowić dla Pani przychód w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu nieodpłatnych świadczeń, klasyfikowany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ww. ustawy, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zaniechanie poboru podatku

Zgodnie z § 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1672):

W myśl § 3 ww. rozporządzenia:

Z kolei § 4 ww. rozporządzenia stanowi, że:

W myśl natomiast § 4a ww. rozporządzenia stanowi, że:

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody, od których zaniechano poboru podatku nie są wykazywane w zeznaniach rocznych i nie podlegają opodatkowaniu oraz zgłoszeniu do urzędu skarbowego.

Wobec powyższego, ww. zaniechanie poboru podatku znajdzie zastosowanie do umorzonych od dnia 1 stycznia 2022 r. do dnia 31 grudnia 2026 r. osobom fizycznym kwot wierzytelności z tytułu kredytów zaciągniętych na cele mieszkaniowe i zabezpieczonych hipotecznie, udzielonych przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmioty uprawnione do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw, w przypadku, gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a w przypadku więcej niż jednego kredytu mieszkaniowego – gdy kredyty mieszkaniowe zostały zaciągnięte na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej oraz w przypadku, gdy osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a) inwestycji mieszkaniowej (§ 1 ust. 1 pkt 1 lit. b ww. rozporządzenia). Kwota ww. wierzytelności może przy tym obejmować kapitał, odsetki, a także prowizje oraz poniesione opłaty niezbędne do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego, z wyjątkiem kosztów usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń. Istotne jest, żeby kredyt mieszkaniowy został przeznaczony na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i dotyczył jednej inwestycji mieszkaniowej.

Pani skutki podatkowe z tytułu umorzenia wierzytelności z tytułu kredytu hipotecznego w części zaciągniętego na sfinansowanie zakupu nieruchomości (działki nr …) oraz pokrycie kosztów dodatkowych związanych z udzieleniem kredytu (wpis do hipoteki oraz podatek od czynności cywilno-prawnych)

Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe, w § 3 pkt 3 odsyła do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. katalogu wydatków mieszkaniowych.

Przy czym ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje, jaki grunt jest gruntem pod budowę budynku mieszkalnego uprawniający do skorzystania z ww. zwolnienia.

W celu doprecyzowania tego pojęcia, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 pkt 12 ww. ustawy:

Definicję działki budowlanej zawiera również rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.).

Przepis § 3 pkt 1a tego rozporządzenia stanowi, że:

W myśl art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Z kolei, zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

W świetle przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uznającego za wydatki na własne cele mieszkaniowe nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie nabytego gruntu pod budownictwo mieszkaniowe lub decyzji o warunkach zabudowy działki budynkiem mieszkalnym spełnia ww. przesłankę. Przepis ten ani rozporządzenie nie zawiera natomiast zapisu mówiącego, kiedy ewentualnie powinien na nim zostać wybudowany budynek mieszkalny.

Z wniosku i jego uzupełnienia wynika, że w dniu 3 grudnia 2007 r. wraz z małżonkiem zaciągnęła Pani kredyt hipoteczny w ... Kredyt jest indeksowany do waluty obcej CHF i zaciągnięty był na cele mieszkaniowe, tj. w celu zakupu działki nr …, refinansowanie poniesionych wydatków na cele mieszkaniowe, koszty dodatkowe związane z udzieleniem kredytu. Zakupiona działka nie była nigdy wykorzystana do prowadzenia żadnej działalności gospodarczej i była przeznaczona do budowy na jej terenie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Bank proponuje przekształcenie kredytu CHF w kredyt w PLN, a następnie umorzenie części kwoty kredytu w wyniku ugody jaka zawarta byłaby z ….

Kredyt w całości został przeznaczony na cele wskazane w umowie kredytowej. Jest Pani współwłaścicielem działki. Umowa kupna została zawarta 3 września 2007 r. Działka nr … znajduje się w planie zagospodarowania jako teren MN/U. Dla tej działki została wydana decyzja, pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem. Działkę zakupiła Pani razem z projektem i pozwoleniem na budowę. Na działce nr … nie został wybudowany żaden budynek.

Kredyt jest kredytem hipotecznym zaciągniętym na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kredyt został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej. Celem, na który zaciągnięto kredyt jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jednego gospodarstwa domowego. Kredyt został zabezpieczony w postaci hipoteki bezpośrednio na zakupionej działce.

Do ugody z bankiem dojdzie, jeśli strony porozumieją się co do jej warunków, do końca roku 2025 lub w roku 2026. Stronami ugody są: … oraz Pani i Pani mąż. Bank zwolni kredytobiorcę z długu (umarza zadłużenie). Różnicę bank nazywa kwotą pozostałej spłaty, którą to różnicę kredytobiorca ma spłacić po podpisaniu ugody. Kwota objęta ugodą jest kwotą kapitału. Nie korzystała Pani w przeszłości z zaniechania poboru podatku z tytułu umorzenia wierzytelności z tytułu innego kredytu mieszkaniowego.

Kredyt został przeznaczony na zakup działki za kwotę 287 000 zł. Pozostałe 13 000 zł zostało wydane na refinansowanie poniesionych wydatków na cele mieszkaniowe oraz koszty dodatkowe związane z udzieleniem kredytu. W umowie kredytowej nie ma wyszczególnionych kwot na poszczególne cele. Umowa kredytowa opiewa na: zakup działki budowlanej, refinansowanie poniesionych wydatków na cele mieszkaniowe oraz koszty dodatkowe związane z udzieleniem kredytu. Wydatki na cele mieszkaniowe oraz koszty związane z udzieleniem kredytu to: zmiana projektu budowlanego (czyli zamienny projekt budowlany budynku mieszkalnego), projekt architektoniczny wnętrz, koszty związane z uzbrajaniem działki, czyli z przyłączem gazu i przyłączem prądu, koszty związane z ustanowieniem zabezpieczeń kredytu, m.in. koszty związane z wpisami do hipoteki, podatek PCC, opłata za odlesienie gruntu (wyłączenie gruntu z produkcji leśnej), koszty związane z pracami na działce pod rozpoczęcie budowy domu (w tym materiały budowlane). W stosunku do działki podjęte zostały działania mające na celu postawienie na niej domu.

Zapłata ceny za działkę nastąpiła z kredytu hipotecznego, zgodnie aktem notarialnym z dnia 5 grudnia 2007 r. oraz zgodnie z fakturą nr … z dnia 17 grudnia 2007 r. w kwocie 287 000 zł pomniejszonej o wcześniejszą zaliczkę w kocie 30 000 zł, tj. 257 000 zł. Zgodnie z fakturą nr … z dnia 6 września 2007 r. zaliczka zapłacona była w dniu 5 września 2007 r. z własnych środków, które następnie były refinansowane z wyżej opisanego kredytu hipotecznego.

Zgodnie z zapisami aktu notarialnego kupna działki wypłata przez bank środków pochodzących z kredytu na rzecz sprzedającego, nastąpiła nie później niż w dniu 14 grudnia 2007 r., czego potwierdzeniem jest faktura nr ….

Następujące wydatki na cele mieszkaniowe zostały zrefinansowane z kredytu hipotecznego:

-     zaliczka na zakup działki,

-     projekt wnętrza w kwocie,

-     zaliczka na projekt zamienny budowlany domu jednorodzinnego mieszkalnego,

-     podłączenie do sieci gazowej,

-     prace na działce związane z przyłączeniem do sieci gazowej,

-     koszty aktu notarialnego kupna działki,

-     koszty wypisu aktu notarialnego,

-     prace przygotowawcze i porządkowe w celu przygotowania nieruchomości pod budowę domu, koszty związane przyłączeniem prądu, opłaty za odlesienie gruntu (wyłączenie gruntu z produkcji leśnej), materiały budowlane.

Dodatkowe koszty poniesione w związku z udzieleniem kredytu były następujące:

-     wpis hipoteki do księgi wieczystej,

-     podatek od czynności cywilno-prawnych.

W konsekwencji, stwierdzam, że kwota wierzytelności z tytułu kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2007 r., która zostanie Pani umorzona przez Bank (kwota kapitału i odsetek), będzie stanowić dla Pani przychód w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu nieodpłatnych świadczeń, klasyfikowany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ww. ustawy, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W stosunku do tego przychodu związanego z umorzeniem wierzytelności z tytułu kredytu hipotecznego w części zaciągniętego na sfinansowanie zakupu nieruchomości (działki nr …) w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jednego gospodarstwa domowego, poprzez budowę budynku mieszkalnego w celu realizacji potrzeb mieszkaniowych, dla której posiada Pani pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem oraz w części zaciągniętego na pokrycie kosztów dodatkowych związanych z udzieleniem kredytu (wpis do hipoteki oraz podatek od czynności cywilno-prawnych), który Pani uzyska w 2026 r.(kwoty kapitału i odsetek), zastosowanie znajdzie zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe.

W konsekwencji, od przychodu, który uzyska Pani w 2026 r. w związku z umorzeniem tej części kredytu hipotecznego, nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zatem, w tej części Pani stanowisko uznano za prawidłowe.

Odnosząc się do powyższego należy mieć na uwadze, że z literalnego brzmienia cytowanego wcześniej § 1 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów wynika, że kwotami wierzytelności, które mogą korzystać z zaniechania poboru podatku dochodowego są kwoty kapitału, odsetek, prowizji i opłat niezbędnych do zawarcia kredytu mieszkaniowego, zaś „koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń” nie mogą z tego zaniechania skorzystać.

Pani skutki podatkowe z tytułu umorzenia wierzytelności z tytułu kredytu hipotecznego w części zaciągniętego na refinansowanie kosztów poniesionych na cele mieszkaniowe

Odnosząc się do części kredytu zaciągniętego na refinansowanie kosztów poniesionych na cele mieszkaniowe (zaliczka na zakup działki, projekt wnętrza, zaliczka na projekt zamienny budowlany domu jednorodzinnego mieszkalnego, podłączenie do sieci gazowej, prace na działce związane z przyłączeniem do sieci gazowej, koszty aktu notarialnego kupna działki, koszty wypisu aktu notarialnego, prace przygotowawcze i porządkowe w celu przygotowania nieruchomości pod budowę domu, koszty związane przyłączeniem prądu, opłaty za odlesienie gruntu (wyłączenie gruntu z produkcji leśnej), materiały budowlane), należy wyjaśnić, że zaciągnięcie kredytu na refinansowanie jest zdarzeniem rozumianym jako operacja pieniężna, polegająca na wykorzystaniu zewnętrznych funduszy pieniężnych w celu zastąpienia środków pierwotnie wydatkowanych na jakiś cel. Pojęcia kredyt refinansowy i kredyt na refinansowanie nie są tożsame.

Pojęcie kredyt refinansowy implikuje konieczność wcześniejszego zaciągnięcia kredytu, aby później możliwym było zaciągnięcie kredytu refinansowego na jego spłatę. Zatem, czynność refinansowania wpłaconego wkładu własnego na zakup działki budowlanej kredytem hipotecznym należy odróżnić od zaciągnięcia kredytu refinansowego. Otóż kredyt refinansowy przeznaczony jest na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego i jest on zabezpieczony na podstawie wartości aktualnie posiadanej nieruchomości.

Natomiast zwrot „refinansowanie” oznacza operację pieniężną polegającą na uzyskaniu zewnętrznych źródeł finansowania w celu zastąpienia środków własnych, które zostały wydatkowane na jakiś cel. W rezultacie, pierwotnie wydatkowane środki pieniężne mogą być niejako „ponownie” wykorzystane na dowolny cel. Środki z kredytu na refinansowanie, poniekąd zastępują środki uprzednio wydatkowane z własnych zasobów.

Z powyższego wynika zatem jednoznacznie, że analizowane zaniechanie może mieć zastosowanie do kredytu mieszkaniowego i kredytu refinansowego w sytuacji, gdy został on zaciągnięty na refinansowanie (zastąpienie) kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast przepis ten nie odnosi się do kredytów hipotecznych zaciągniętych na refinansowanie środków własnych poniesionych na cele mieszkaniowe. Tego rodzaju wydatek nie został wymieniony w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w Pani sprawie, do kwoty kredytu stanowiącej refinansowanie kosztów poniesionych na cele mieszkaniowe (zaliczka na zakup działki, projekt wnętrza, zaliczka na projekt zamienny budowlany domu jednorodzinnego mieszkalnego, podłączenie do sieci gazowej, prace na działce związane z przyłączeniem do sieci gazowej, koszty aktu notarialnego kupna działki, koszty wypisu aktu notarialnego, prace przygotowawcze i porządkowe w celu przygotowania nieruchomości pod budowę domu, koszty związane przyłączeniem prądu, opłaty za odlesienie gruntu (wyłączenie gruntu z produkcji leśnej), materiały budowlane), nie będą miały zastosowania przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe.

Zatem, w tej części Pani stanowisko uznano za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego, stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.

Ponadto, wskazuję, że z uwagi na to, iż interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. współkredytobiorcy – Pani męża).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.