Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.925.2025.5.AKU

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 17 listopada 2025 r. (data wpływu 21 listopada 2025 r.) oraz pismem z 23 grudnia 2025 r. (data wpływu 31 grudnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.    Zainteresowany będący stroną postępowania: A.A. ul. ……

2.    Zainteresowana niebędąca stroną postępowania B.B. ul. ……

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Dnia 28 maja 1985 r. C.C. darowała swoim dzieciom D.D. i E.E., gospodarstwo rolne położone w X, ul. …., o powierzchni pięciu hektarów i trzech arów, znajdujące się na działkach nr 1, nr 2, nr 3 oraz nr 4.

W dniu 12 maja 2000 r. E.E. darował swoim córkom: F.F. oraz B.B. swój udział wynoszący 1/2 nieruchomości zabudowanej położnej w X przy ul. …, składającej się z działek nr 2, nr 3, nr 4, nr 5 o łącznej powierzchni 4,86 ha. Każda z sióstr była właścicielem 1/4 nieruchomości.

W dniu 20 czerwca 2005 r. B.B. zawarła z mężem A.A. umowę o rozszerzenie własności wspólnej o 1/4 nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rolne wraz z zabudowaniami, położone w X przy ul. …, działki o numerach: 2, 3, 4, 5 o łącznej powierzchni 4,8600 ha.

Od tego momentu współwłaścicielami gospodarstwa byli:

1)    D.D., PESEL …, w udziale 2/4;

2)    F.F., PESEL …, w udziale 1/4;

3)    B.B., PESEL …, wspólnie z A.A. 1/4;

4)    A.A., PESEL ….

W dniu 24 czerwca 2009 r. współwłaściciele zawarli umowę częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości. Współwłaściciele podzielili działkę nr 5, w wyniku której powstały działki nr 6 o powierzchni 0,1700 ha oraz nr 7 – jest to działka zabudowana o powierzchni 0,2351 ha.

Współwłaściciele stwierdzają, że D.D. nabywa na własność działkę nr 6 o powierzchni 0,1700 ha.

Decyzją z dnia 8 maja 2024 r. Wójt Gminy … na wniosek właścicieli podzielił działkę nr 4 na działki o numerach:

1)    12 o powierzchni 0,1000 ha;

2)    13 o powierzchni 0,0573 ha – przyszła droga wewnętrzna;

3)    14 o powierzchni 0,1000 ha;

4)    15 o powierzchni 0,1000 ha;

5)    16 o powierzchni 0,1000 ha;

6)    17 o powierzchni 1,5400 ha.

Wszystkie działki były gruntami ornymi lub łąkami. Gmina nie posiadała miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tych działek.

W dniu 15 kwietnia 2024 r. Wójt Gminy …, na wniosek współwłaścicieli, wydaje warunki zabudowy dla działki nr 2 „Budowa dwóch domów jednorodzinnych z garażem”.

W dniu 17 maja 2024 r. współwłaściciele dokonali pierwszej transakcji sprzedaży, sprzedając działkę nr 15 wraz z udziałem w działce gruntu nr 13. Cena transakcji 155 000 zł.

W dniu 11 września 2024 r. współwłaściciele dokonują następnego zbycia, sprzedając jednocześnie jednemu nabywcy działki nr 12 i nr 14 o łącznej powierzchni 0,2000 ha za cenę 159 000 zł.

W związku z wiekiem i chorobą Panią D.D. od dnia 2 maja 2025 r. reprezentują dzieci: G.G. i H.H.

W dniu 20 marca 2025 r. na wniosek współwłaścicieli, Wójt Gminy … podzielił działkę nr 2 na działki: nr 8 o pow. 0,2901 ha na oraz nr 9 o pow. 0,1044 ha, nr 10 o pow. 0,1011 ha, nr 11 o powierzchni 0,7882 ha. Warunki zabudowy mają tylko działki nr 9 i nr 10.

W dniu 2 maja 2025 r. G.G. oraz H.H. sprzedają małżonkom A. przysługujący Pani D.D. udział wynoszący 2/4 działek nr 8, nr 9, nr 10, nr 11. Cena transakcji 205 000 zł. Małżonkowie zakupili udział w działkach w celu zapobieżenia niekorzystnym transakcjom. Dzieci Pani D.D. dążyły do jak najszybszego sprzedania działek, nawet za bardzo zaniżone ceny. Pozostali właściciele czyli Pani czyli małżonkowie … (F.F. przed zmianą nazwiska), nie posiadali środków na taką transakcję. W dniu 24 kwietnia 2025 r. współwłaściciele sprzedali kolejną działkę nr 16 o pow. 0,1000 ha za cenę 180 000 zł.

Wnioskodawcy przed odziedziczeniem działek nie zajmowali się nieruchomościami i nie sprzedawali żadnych działek czy nieruchomości. A.A. pracuje za granicą i tam najczęściej przebywa, przyjeżdżając do Polski na krótkie urlopy. Żona B.B. pracuje jako pielęgniarka w szpitalu na oddziale chirurgicznym, na zmiany.

Wnioskodawcy nie mają zamiaru podejmować działalności gospodarczej. Na stale zamieszkują obecnie w Y.

Współwłaściciele, żeby uniknąć wewnętrznych konfliktów oraz w związku z brakiem doświadczenia i czasu, zawarli umowę na sprzedaż działek z biurem nieruchomości. Biuro podaje ustalone przez właścicieli ceny działek, w razie negocjacji cen przez kupujących, prowadzi je ktoś z właścicieli, zgodnie z ustaleniami cenę muszą zaakceptować wszyscy współwłaściciele. Działki zostały podzielone na wniosek współwłaścicieli, część działek ma warunki zabudowy wydane na wniosek współwłaścicieli, ale nie mają żadnej infrastruktury, nie ma mediów, energii, są wydzielone drogi, ale nie poczyniono na nich żadnych prac przygotowawczych. Współwłaściciele przygotowują dokumentację do transakcji, zarówno urzędową, jak i do notariusza. Współwłaściciele nie poczynili żadnych prac fizycznych na działkach. Chodzi wyłącznie o sprzedaż majątku, który jest współwłasnością kilku osób i nie mają oni wspólnych planów wobec tych nieruchomości poza sprzedażą. Pani D.D. ma … lat, jest obecnie w bardzo złym stanie zdrowia i chce jak najszybciej sprzedać majątek, żeby podzielić między dzieci.

Ponieważ łatwiej i lepiej cenowo wychodzi sprzedaż mniejszych działek, więc na pewno współwłaściciele dokonają jeszcze podziału dużych działek na mniejsze. Część działek nie będzie sprzedawana, a współwłaściciele podzielą je między siebie i przeznaczą na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Zgodnie z wypisami z rejestru gruntów wszystkie działki są nadal gruntami ornymi lub łąkami.

Wszystkie podejmowane przez współwłaścicieli działania prowadzą do w miarę logicznego zarządzania otrzymanym majątkiem. Wnioskodawcy środki ze sprzedaży działek w większości przeznaczą na budowę własnego domu i pomoc córce w zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wnioskodawcy nie mają zamiaru podejmować działalności w zakresie handlu nieruchomościami i w ogóle działalności gospodarczej.

Grunty, które zostały podzielone i są obecnie przedmiotem sprzedaży, nigdy nie były przez nikogo wykorzystywane do działalności gospodarczej.

Środki ze sprzedaży udziałów w gruntach zostaną w większości przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych i pomoc córce w zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych.

W uzupełnieniu wniosku z 17 listopada 2025 r. (wpływ 21 listopada 2025 r.) wskazali Państwo:

1.    28 maja 1985 r. C.C. darowuje córce D.D. oraz synowi E.E. gospodarstwo rolne położone w X ul. …, składające się z działek nr: 1, 2, 3 i 4 o łącznej powierzchni pięciu hektarów i trzech arów. Akt notarialny nie podaje wielkości poszczególnych działek.

2.    12 maja 2000 r. E.E. darowuje swoim córkom F.F. oraz B.B.  udział wynoszący 1/2 w gospodarstwie rolnym położonym w X ul. … składający się z działek nr: 2, 3, 4, 5 o łącznej powierzchni 4 ha i 86 a.

3.    20 czerwca 2005 r. B.B. rozszerza współwłasność ustawową z mężem A.A. o udział 1/4 w działkach nr: 2, 3, 4, 5.

4.    Decyzją z dnia 19 grudnia 2005 r. Wójt Gminy … dokonał podziału zabudowanej domem mieszkalnym działki nr 5. Powstały działki nr 6 o pow. 0,1700 ha (zabudowana domem mieszkalnym) oraz nr 7 o powierzchni 0,2351 ha.

5.    W dniu 24 czerwca 2009 r. współwłaściciele znoszą współwłasność działki nr 6 w ten sposób, że całość nabyła Pani D.D.

6.    8 maja 2024 r. Wójt Gminy … zatwierdza na wniosek D.D., małżeństwa A. oraz F.F. o podział działki nr 4 obręb X o powierzchni 2,00 ha na działki o numerach:

·           12 o powierzchni 0,1000 ha;

·           13 o powierzchni 0,0573 ha – droga wewnętrzna;

·           14 o powierzchni 0,1000 ha;

·           15 o powierzchni 0,1000 ha;

·           16 o powierzchni 0,1000 ha;

·           17 o powierzchni 1,54 ha.

7.    17 maja 2024 r. współwłaściciele sprzedają działkę nr 15. 11 września 2024 r. współwłaściciele sprzedają działki nr 14 oraz nr 12. 24 kwietnia 2025 r. współwłaściciele sprzedali działkę nr 16.

8.    Działka nr 17 podzielona w 2025 r. na:

·           działka nr 18 - darowizna dla córki;

·           działka nr 19;

·           działka nr 20;

·           działka nr 21;

·           działka nr 22 – droga wewnętrzna;

·           działka nr 23 – działka ta nie będzie sprzedawana, Państwo A. chcą ją przejąć na potrzeby własne.

9.    W 2025 r. podzielono działkę nr 2 na działki:

·           działka nr 9 – darowizna dla córki;

·           działka 10 – darowizna dla córki;

·           działka nr 8;

·           działka nr 24;

·           działka nr 25.

10. W 2025 r. współwłaściciele dokonali podziału działki nr 3 na:

·           działkę nr 26;

·           działkę nr 27;

·           działkę nr 28 – droga wewnętrzna;

·           działkę nr 29;

·           działkę nr  30;

·           działkę 31.

11. Podsumowując, wniosek Zainteresowanych dotyczy działek:

·         nr 12 – sprzedana;

·         nr 14 – sprzedana;

·         nr 15 – sprzedana;

·         nr 16;

·         nr 19;

·         nr 20;

·         nr 21;

·         nr 22;

oraz działek:

·           nr 8;

·           nr 24;

·           nr 11;

·           nr 25;

a także działek:

·         nr 26;

·         nr 27;

·         nr 28;

·         nr 29;

·         nr 30;

·         nr 31.

Współwłaściciele to:

·         D.D. 50% udziałów, która ma … lat i w tej chwili reprezentują ją jej dzieci;

·         F.F. (z domu …) – 25% udziałów;

·         B.B. i A.A. – razem 25% udziałów.

Współwłaściciele, ani nikt inny przed sprzedażą nie występują o pozwolenia czy inne decyzje poza warunkami zabudowy.

Wszystkie działki, które należą do współwłaścicieli, a które nie są sprzedane lub do momentu podziału wykorzystywane były rolniczo. Są to albo grunty orne albo pastwiska.

Współwłaściciele ani inne osoby czy podmioty nie dokonywały żadnych prac zwiększających wartość działek.

Sprzedawane działki są nieuzbrojone, brak jest na nich sieci wodociągowych energetycznych, kanalizacji czy innych udogodnień. Drogi wewnętrzne nie są utwardzane, ani w żaden sposób polepszone. Nadal są to tereny zielone. Współwłaściciele nie dokonywali żadnych działań w tym zakresie. Nie prowadzono również żadnych działań marketingowych, poza ogłoszeniami u pośrednika.

Biuro nieruchomości nie poczyniło żadnych działań zwiększających wartość nieruchomości. Nie miało do tego upoważnień i nie wykonało żadnych takich prac.

Nie podjęto i nie wykonywano żadnych działań marketingowych poza zwykłym ogłoszeniami. Ani współwłaściciel, ani nikt inny nie wykonywał i nie będzie wykonywał takich czynności.

Współwłaściciele nie zawierali i nie mają w planach zawierania umów przedwstępnych.

Ponieważ współwłaścicielami są członkowie rodziny (4 osoby) nie ma potrzeby udzielania jakichkolwiek pełnomocnictw, zgód czy upoważnień do ich reprezentowania innym osobom czy podmiotom. Nie udzielano takich zgód i nie ma takich planów.

Działki objęte wnioskiem nie były i nie będą nikomu udostępniane. Są to nadal łąki i tereny orne.

Wnioskodawcy nie posiadają innych działek poza tymi wskazanymi we wniosku.

W odpowiedzi na wezwanie z 17 grudnia 2025 r. uzupełnili Państwo wniosek następująco:

W ww. wezwaniu zauważyłem, że w pierwotnym wniosku wskazali Państwo, że po podziale działki 2 powstała również działka nr 11 o powierzchni 0,7882 ha. Natomiast w uzupełnieniu wniosku nie wskazali Państwo, że powstała działka nr 11, a jedynie działki o nr 9, 10, 8, 24, 25. Jednocześnie w dalszej części uzupełnienia wniosku, wskazali Państwo, że działka 11 jest objęta zakresem wniosku.

Zatem w odniesieniu do powyższego prosiłem o wyjaśnienie ww. nieścisłości i jednoznaczne wskazanie:

1. Numerów ewidencyjnych działek, powstałych po podziale działki nr 2.

2. Udziały w których działkach (numery) zostały kupione przez Zainteresowanych w dniu 2 maja 2025 r.

3. Numerów ewidencyjnych działek objętych zakresem pytania, w zakresie których oczekują Państwo wydania interpretacji indywidualnej.

4. Kto jest współwłaścicielem działek powstałych po podziale działki nr 2 i w jakim udziale?

5. Czy przed sprzedażą działek powstałych po podziale działki nr 2, zostaną wydane pozwolenia bądź decyzje, oprócz wskazanych we wniosku? Jeżeli tak, to jakie i z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie tych pozwoleń bądź decyzji?

6. W jaki sposób wykorzystywali/będziecie Państwo wykorzystywać działki powstałe po podziale działki nr 2 od momentu nabycia do momentu sprzedaży?

7. Czy przed sprzedażą działek powstałych po podziale działki nr 2 poczynili/poczynią Państwo jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości ww. nieruchomości (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były działania, w jakim celu i kiedy je Państwo podejmowali/będą podejmować?

8. Czy przed sprzedażą działek powstałych po podziale działki nr 2 biuro nieruchomości poczyniło/poczyni jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości ww. nieruchomości (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były/będą działania i na jakiej podstawie (zgody, pełnomocnictwa, umowy, itp.) były/będą dokonywane?

9. Czy były podejmowane działania marketingowe w celu sprzedaży działek powstałych po podziale działki nr 2, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia? Jeśli tak, to jakie oraz przez kogo były podejmowane – jeśli nie były/nie będą podejmowane przez Państwa lecz inne osoby, to na jakiej podstawie (zgody, pełnomocnictwa, umowy, itp.) te osoby wykonywały/będą wykonywały opisane czynności?

10. Czy zawarli/zamierzają Państwo zawrzeć umowę przedwstępną lub inny dokument, na podstawie którego zobowiązali/zobowiążą się Państwo sprzedać działki powstałe po podziale działki nr 2? Jeżeli tak, to należy jednoznacznie wskazać:

a.      jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z przyszłym nabywcą w zakresie działek ciążyły/ciążą na kupującym, a jakie na sprzedającym?

b.      czy w ww. umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone konkretne warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży działek?
Jeśli tak, to jakie?

11. Kto, tj. Państwo czy Kupujący, z którym zawarli/zamierzają Państwo zawrzeć umowę przedwstępną, ostatecznie ponosi ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?

12. Czy w związku ze sprzedażą działek powstałych po podziale działki nr 2 udzielili/zamierzają udzielić Państwo nabywcy, innemu podmiotowi pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w Państwa imieniu w sprawach dotyczących działki? Jeżeli tak, to należy podać:

a.      komu udzielili/udzielą Państwo pełnomocnictw (zgód, upoważnień),

b.      przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw/zgód,

c.      jakie konkretnie czynności zostały/zostaną dokonane w związku z udzielonym pełnomocnictwem (zgodą, upoważnieniem).

13. Czy działki powstałe po podziale działki nr 2 były/są/będą udostępniana osobom trzecim? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a.    w jakim okresie (kiedy) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

b.    na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były/są/będą udostępniana osobom trzecim?

c.    czy udostępnienie działki były/są/będą czynnością odpłatną czy bezpłatną?

W uzupełnieniu wskazali Państwo:

Ad.1. Po podziale działki nr 2 powstały działki nr 8, 9, 10 oraz 11.

Ad. 2. W dniu 2 maja 2025 r. zostały zakupione udziały w działkach nr 8, 9, 10 oraz 11 przez B.B. i A.A. od cioci D.D. 50% oraz od siostry F.F. 25% w formie zamiany udziałów bezgotówkowo. Czyli Państwo A. stali się właścicielami 100% udziałów. Właściciele traktują te działki jako tzw. „ojcowiznę”.

W związku z powyższym, w wyniku zniesienia współwłasności rodzinnej w gruntach i domu, ciocia D.D. sprzedała swoje udziały po 50% na rzecz swoich siostrzenic z małżonkami B.B. i A.A. oraz F.F.. Natomiast B.B. i A.A. zamienili się udziałami po 25% z F.F.. Zniesienie współwłasności miało na celu, że B.B. i A.A. zyskują grunt rolny w 100% udziału, jako ojcowizna na dalsze uprawianie gruntów i dysponowanie nimi samodzielnie. F.F. zyskali 100% udziału w domu i działce na której dom stoi, aby móc samodzielnie nim dysponować. Natomiast ciocia D.D. zyskała środki finansowe potrzebne na życie i finansowanie leczenia i lekarstw, ze względu na wiek. Zatem wszyscy w wyniku zniesienia współwłasności rodzinnej w przedmiotowych działkach są zadowoleni.

Ad.3. Działki nr 12, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 28, 29, 30, 8, 24, 25.

W dalszej części wniosku właściciele wykluczają sprzedaż działek 8, 24, 25, jednak z ostrożności procesowej wymieniają je Państwo we wniosku.

Działki sprzedane przez współwłaścicieli: D.D. 50%, F.F. 25%, B.B. i A.A. 25% na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczych:

• w 2024 r.: 12, 14, 15 i udział w drodze dojazdowej 13,
• w 2025 r.: 16, 18 i udział w drodze dojazdowej 13,
• w 2026 r.: współwłaściciele zamierzają sprzedać osobom trzecim działki nr 19, 20, 21 oraz udziały w drogach dojazdowych 13 i 22,
• w 2027 r.: współwłaściciele zamierzają sprzedać osobom trzecim działki nr 26, 27, wraz z udziałami w drodze dojazdowej 28,
• kolejno w następnych latach powstałe w wyniku podziałów działek 23, 30, 31, lub rozliczeń wzajemnych współwłaścicieli, planowana sprzedaż 2 lub 3 działki rocznie na przypadające udziały współwłaścicieli, tj. około 1 działki rocznie na współwłaściciela.

Wnioskodawcy mają tylko 25% udziałów i nie są w stanie zmienić decyzji podjętych na temat sprzedaży przez większość udziałowców.

Ad.4. Po podziale jak i przed działki nr 2, współwłaścicielami byli: D.D. 50%, F.F. 25%, B.B. i A.A. 25%.

Po zniesieniu współwłasności rodzinnej w dniu 2 maja 2025 r. (punkt 2) współwłaścicielami działek powstałych po podziale, tj. działek: 8, 9, 10 oraz 11 zostali B.B. i A.A. 100%.

W dniu 7 maja 2025 r. B.B. i A.A. dokonali darowizny działek nr 9 i 10 na rzecz dzieci małżeństwa I.I. (z domu A.) oraz J.J. (zięć) stali się oni właścicielami działek 9 i 10 w 100%.

Natomiast właścicielami działek nr 8 i 11 pozostali: B.B. i A.A. w 100%.

B.B. i A.A. jako właściciele dokonali pod koniec 2025 r. podziału geodezyjnego działki nr 11, w wyniku którego powstały działki rolne nr 24 i 25. Zatem na dzień dzisiejszy B.B. i A.A. posiadają 100% udziału w działkach rolnych nr 8, 24 i 25. Ponieważ celem wnioskodawców było przejęcie w 100% własności, działki te zgodnie z planami właścicieli pozostaną w rodzinie i nie będą sprzedawane.

Ad.5. Przed zniesieniem współwłasności rodzinnej w formie sprzedaży i zamiany udziałów dla działek nr 9 i 10, uzyskano warunki zabudowy z inicjatywy współwłaścicieli: D.D., F.F. i małżeństwa B.B. i A.A..

Ad.6. Działki nr 8, 24 i 25, przeznaczone były i są na cele uprawy rolno-ogrodnicze, może zagrodowe. Działki były i są wykorzystywane jako grunty orne. Na działkach 24 i 25 jest teren podmokły i przez środek tych działek przechodzi linia energetyczna. Działka nr 8 też jest na terenie podmokłym, położona nad obecnie nieczynnym stawem sąsiadów.

Działki nr 9 i 10 należące do dzieci B.B. i A.A., obecnie są także uprawiane jako grunty rolniczo-ogrodnicze, ale w dalekiej przyszłości zamierzają się wybudować.

Złożyli wnioski indywidualne o wydanie warunków zabudowy, jednak decyzji jeszcze nie ma.

Ad.7. Działki powstałe w wyniku podziału działki 2 są obecnie zaorane, przygotowane pod wiosenne uprawy rolno - ogrodnicze. Nie poczyniono żadnych uzbrojeń terenu, wyposażenia w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, działania marketingowe, ponieważ przedmiotowe działki nie są przeznaczone na sprzedaż. Były tylko przedmiotem zniesienia współwłasności rodzinnej dobrowolnej. B.B. i A.A. nie zamierzają sprzedawać odkupionej ojcowizny.

Ad. 8. Działki powstałe po podziale działki 2 nigdy nie były i nie są przedmiotem sprzedaży, ogłoszeń, czy zleceń do biur nieruchomości, poza zniesieniem współwłasności rodzinnej ojcowizny.

Ad.9. Działki powstałe po podziale działki 2 nigdy nie były i nie są przedmiotem sprzedaży, ogłoszeń i działań marketingowych.

Ad. 10. Działki powstałe po podziale działki 2 nie zawarli Państwo i nie zamierzają zawierać umów przedwstępnych sprzedaży, dzierżawy itp..

Ad. 11. Działki powstałe po podziale działki 2 nie udzielili Państwo i nie zamierzają udzielać zgód, upoważnień, pełnomocnictw celem sprzedaży działek.

Ad. 12. Działki powstałe po podziale działki 2 nie są i nie będą udostępniane osobom trzecim.

Pytania

1.    Czy sprzedaż udziałów w działkach powstałych w wyniku podziału gruntu, Wnioskodawcy mogą traktować jako przychód powstały na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a z uwagi na upływ 5-letniego okresu od momentu nabycia, przychód ten może korzystać ze zwolnienia?

2.    Czy sprzedaż udziałów w działkach powstałych w wyniku podziałów większych działek na mniejsze będzie rodziła obowiązek opodatkowania tych transakcji podatkiem od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ustala ustawa z dnia 26 lipca 1991 r., o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej w skrócie u.p.d.o.f.).

Artykuł 10 ust. 1 wymienia źródła przychodów, pkt 8 wskazuje, że źródłem przychodów z zastrzeżeniem ust. 2 jest odpłatne zbycie:

a)    nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)    spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)    prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)    innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)    wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)    polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)    polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Prowadzenie działalności gospodarczej powinno spełniać przynajmniej trzy wymienione w przepisie cechy:

1)    cel zarobkowy, oznacza, że zamiarem jest osiągnięcie zysków i nie decyduje tu faktyczne osiąganie zysków, lecz zamiar ich osiągnięcia;

2)    działalność powinna być prowadzona w sposób ciągły, czyli powinna cechować się stałością, pewną powtarzalnością, regularnością działań, w końcu stabilnością działań ;

3)    działanie we własnym imieniu.

W uzasadnienu wyroku z dnia 16 maja 2023 r. (sygn akt II FSK 21/23) Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie wskazuje, że przepisy art. 10 ust. 1 pkt 3, art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nie pozwalają w sposób przecyzyjny ustalić granicy pomiędzy obu rodzajami przychodów. Sąd podkreśla, że wykładnia analizowanych przepisów u.p.d.o.f. nie pozwala precyzyjnie określić momentu, w którym aktywność podatnika można uznać jeszcze za zwykłe odpłatne zbycie składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8), a w jakim momencie działania te przeradzają się w pozarolniczą działalność gospodarczą. Sąd w wyroku tym przywołał liczne orzecznictwo na poparcie wskazanej tezy. Jednak w punkcie 4.6 uzasadnienia wskazał, że podziela liczne poglądy wyrażone w orzecznictwie, że brak jest podstaw kwalifikowania do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokojnie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem normalnych – w takich przypadkach – reguł gospodarności.

Analizując stan faktyczny wskazali Państwo we wniosku, że nie prowadzili i nie mają zamiaru prowadzić działalności w zakresie handlu nieruchomościami, a pozyskane środki w dużej części przeznaczą Państwo na budowę własnego domu, zaspokojeniu własnych potrzeb i pomoc córce w zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż od otrzymania darowizny do rozpoczęcia przygotowania do sprzedaży minęło ponad 20 lat. Pod naciskiem współwłaściceli muszą Państwo uczestniczyć w transakcjach, a prawidłowe logiczne działanie wymaga podziału dużych, trudno zbywalnych działek na mniejsze. Jeśli chodzi o korzystanie przez współwłaściceli z usług biura pośrednictwa, to jest to obecnie typowa i powszechna sytuacja. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 12 marca 2020 r. sygn. akt I SA/Łd 777/19, korzystanie z usług biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości jest praktyką powszechną, która nie pozwala na zróżnicowanie sytauacji tych sprzedających, którzy dokonują zbycia nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym od tych, którzy takich czynności dokonują w ramach działności gospodarczej. Podobną opinię wyraził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpertacji indywidulanej z dnia 5 września 2023 r. 0114-KDIP3-1.4011.660.2023.2MS2.

Należy jeszcze dodać, że współwłaściciele poza podziałem, działem i uzyskaniem warunków zabudowy nie wykonują na działkach żadnych prac, nie doprowadzają mediów, nie wykonują prac na wytyczonej działce mającej być drogą łączącą z ulicą. Nadal są to łąki i grunty orne.

Państwa zdaniem, całokształt okoliczności wskazuje, że Ich działania należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie wyczerpują znamion działności handlowej w rozumieniu zarówno ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i ustawy o podatku od towarów i usług, bo jak wskazał Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 19 lipca 2022 r. sygn. akt SK/20/19: „w każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zdecydować musi całokształt ustaleń faktycznych”. Trybunał wskazał, że istotnym działaniem wskazującym na działalność gospodarczą jest „zaawansowane przygotowanie do sprzedaży (w sposób wykraczający poza zwykły zarząd)”.

W konsekwencji tego, skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomościach, Państwa zdaniem, należy rozpatrywać w oparciu o art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawcy udziały w gruntach nabyli w 2000 r. Zainteresowana w dniu 12 maja 2000 r., a Zainteresowany w wyniku rozszerzenia wspólnoty majątkowej w dniu 20 czerwca 2005 r. (niemniej zgodnie z wykładnią NSA, w przypadku rozszerzenia wspólnoty liczy się datę nabycia przez małżonkę). Nie dotyczy to działek nr 8, nr 9, nr 10, nr 11, gdyż w dniu 2 maja 2025 r. nabyli Państwo 2/4 udziału od Pani D.D., w celu zablokowania wymuszonej przez zstępnych Pani D.D. niekorzystnej transacji sprzedaży tych działek. Tak więc, poza udziałami 2/4, nabytymi od Pani D.D. w działkach nr 8, nr 9, nr 10 i 11 (działki te prawdopodanie zostaną przeznaczone na cele prywatne), transakcje zbycia udziałów będą korzystały ze zwolnienia wynikającego z art. 10 ust. 1 pkt 8, z uwagi na pięcioletni okres wymieniony w przytoczonym przepisie.

W wyroku z dnia 24 marca 2022 r. WSA w Gliwicach, sygn. akt I SA/GI 1465/21, w którym to wyroku Sąd uchylił interpertację w sprawie sprzedaży działek przez osobę, która nie prowadziła działalności związanej z obrotem i zarządzaniem nieruchomościami, w uzasadnieniu Sąd stwierdził, że przy ocenie charakteru sprzedaży nieruchomości należy uwzględniać aktywność sprzedającego. Należy brać pod uwagę przede wszystkim te elementy, które łączą się poza standardowym zarządzaniem majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.; Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z kolei, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

•      zarobkowym celu działalności,

•      wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

•      prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy).

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód ma ogromne znaczenie dla określenia, chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że 12 maja 2000 r. Zainteresowana otrzymała od swojego ojca w darowiźnie  udział wynoszący 1/2 w gospodarstwie rolnym, składający się z działek nr: 2, 3, 4, 5 o łącznej powierzchni 4 ha i 86 a. 20 czerwca 2005 r. Zainteresowana rozszerzyła współwłasność ustawową z mężem o udział 1/4 w działkach nr: 2, 3, 4, 5. 19 grudnia 2005 r. został dokonany podział zabudowanej domem mieszkalnym działki nr 5. Powstały działki nr 6 o pow. 0,1700 ha (zabudowana domem mieszkalnym) oraz nr 7 o powierzchni 0,2351 ha. 8 maja 2024 r. zostaje zatwierdzony  wniosek wspólwłaścicieli o podział działki nr 4 o powierzchni 2,00 ha na działki o numerach:

• 12 o powierzchni 0,1000 ha;
• 13 o powierzchni 0,0573 ha – droga wewnętrzna;
• 14 o powierzchni 0,1000 ha;
• 15 o powierzchni 0,1000 ha;
• 16 o powierzchni 0,1000 ha;
• 17 o powierzchni 1,54 ha.

17 maja 2024 r. współwłaściciele sprzedali działkę nr 15. Następnie, 11 września 2024 r. współwłaściciele sprzedali działki nr 14 oraz nr 12, a 24 kwietnia 2025 r. działkę nr 16.

Działka nr 17 została podzielona w 2025 r. na:

• działka nr 18 darowizna dla córki;
• działka nr 19;
• działka nr 20;
• działka nr 21;
• działka nr 22 – droga wewnętrzna;
• działka nr 23 – działka ta nie będzie sprzedawana, Zainteresowani chcą ją przejąć na potrzeby własne.

W 2025 r. podzielono działkę nr 2 na działki:

• działka nr 9 – darowizna dla córki;
• działka 10 – darowizna dla córki;
• działka nr 8;
• działka nr 11, z której zostały pod koniec 2025 r. wydzielone zostały działki nr 24 i nr 25.

W 2025 r. współwłaściciele dokonali podziału działki nr 3 na:

• działkę nr 26;
• działkę nr 27;
• działkę nr 28 – droga wewnętrzna;
• działkę nr 29;
• działkę nr  30;
• działkę 31.

W dniu 2 maja 2025 r. zakupili Państwo od cioci D.D. 50% udziałów w działkach nr 8, 9, 10 oraz 11 oraz bezgotówkowo 25% udziałów od siostry w formie umowy zamiany. W wyniku tych czynności stali się Państwo właścicielami 100% udziałów. Zniesienie współwłasności miało na celu uzyskanie przez Państwa całości gruntu rolnego (100% udziału) stanowiącego ojcowiznę na dalsze uprawianie gruntów i dysponowanie nimi samodzielnie. F.F. zyskali 100% udziału w domu i działce na której dom stoi, aby móc samodzielnie nim dysponować. Natomiast ciocia D.D. zyskała środki finansowe potrzebne na życie i finansowanie leczenia i lekarstw, ze względu na wiek.

W dalszej części wniosku właściciele wykluczają sprzedaż działek 8, 24, 25, jednak z ostrożności procesowej wymieniają je Państwo we wniosku.

Ponadto, w 2025 r. sprzedali Państwo udziały w działkach nr: 16, 18 i udział w drodze dojazdowej 13.

W 2026 r. zamierzają Państwo sprzedać osobom trzecim udziały w działkach nr: 19, 20, 21 oraz udziały w drogach dojazdowych 13 i 22.

W 2027 r. zamierzają Państwo sprzedać osobom trzecim udziały w działkach nr 26, 27 wraz z udziałami w drodze dojazdowej 28.

Kolejno w następnych latach, powstałe w wyniku podziałów działki nr 23, nr 30, nr 31 lub rozliczeń wzajemnych współwłaścicieli, planowana jest sprzedaż 2 lub 3 działek rocznie na przypadające udziały współwłaścicieli, tj. około 1 działki rocznie na współwłaściciela.

Wszystkie działki były gruntami ornymi lub łąkami. Gmina nie posiadała miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tych działek.

Zainteresowani przed nabyciem działek nie zajmowali się nieruchomościami i nie sprzedawali żadnych działek czy nieruchomości. Zainteresowany pracuje za granicą i tam najczęściej przebywa, przyjeżdżając do Polski na krótkie urlopy. Zainteresowana pracuje jako pielęgniarka w szpitalu na oddziale chirurgicznym, na zmiany. Zainteresowani nie mają zamiaru podejmować działalności gospodarczej.

Współwłaściciele, żeby uniknąć wewnętrznych konfliktów oraz w związku z brakiem doświadczenia i czasu, zawarli umowę na sprzedaż działek z biurem nieruchomości. Biuro podaje ustalone przez właścicieli ceny działek, w razie negocjacji cen przez kupujących, prowadzi je ktoś z właścicieli, zgodnie z ustaleniami cenę muszą zaakceptować wszyscy współwłaściciele. Działki zostały podzielone na wniosek współwłaścicieli, część działek ma warunki zabudowy wydane na wniosek współwłaścicieli, ale nie ma żadnej infrastruktury, nie ma mediów, energii, są wydzielone drogi, ale nie poczyniono na nich żadnych prac przygotowawczych. Współwłaściciele przygotowują dokumentację do transakcji, zarówno urzędową, jak i do notariusza. Współwłaściciele nie poczynili żadnych prac fizycznych na działkach. Chodzi wyłącznie o sprzedaż majątku, który jest współwłasnością kilku osób i nie mają oni wspólnych planów wobec tych nieruchomości poza sprzedażą. Pani D.D. ma … lat, jest obecnie w bardzo złym stanie zdrowia i chce jak najszybciej sprzedać majątek, żeby podzielić między dzieci.

Ponieważ łatwiej i lepiej cenowo wychodzi sprzedaż mniejszych działek, więc na pewno współwłaściciele dokonają jeszcze podziału dużych działek na mniejsze. Część działek nie będzie sprzedawana, a współwłaściciele podzielą je między siebie i przeznaczą na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Zgodnie z wypisami z rejestru gruntów wszystkie działki są nadal gruntami ornymi lub łąkami. Wnioskodawcy nie mają zamiaru podejmować działalności w zakresie handlu nieruchomościami i w ogóle działalności gospodarczej. Grunty, które zostały podzielone i są obecnie przedmiotem sprzedaży, nigdy nie były przez nikogo wykorzystywane do działalności gospodarczej.

Środki ze sprzedaży udziałów w gruntach zostaną w większości przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb mieszakniowych i pomoc córce w zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych.

Wobec przedstawionych okoliczności sprawy, uznać należy, że podejmowane przez Państwa działania mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Nie można, w omawianym przypadku, mówić o zorganizowanym i ciągłym charakterze Państwa działalności w odniesieniu do zbywanych nieruchomości.

Zatem, podejmowane przez Państwa działania mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż nieruchomości następuje w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zakres, stopień zaangażowania i cel działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z tym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, o których mowa we wniosku, nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe tej czynności, należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie, sprzedaż przez Państwa (będących przedmiotem zapytania) udziałów w działkach nr: 12, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 28, 30, 31, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie nastąpiło/nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych udziałów.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Dlatego też nabyciem w rozumieniu tego przepisu jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę – przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny. Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1071 ze zm.):

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Odnosząc się do stanu faktycznego sprawy konieczne jest powołanie przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), normujących stosunki majątkowe między małżonkami.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

Stosownie natomiast do treści art. 33 pkt 1 i 2 ww. Kodeksu:

Z kolei jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu:

Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Jak stanowi art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa.

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 ww. ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że małżonkowie – poprzez zawarcie stosownej umowy – mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.

Ponadto, w doktrynie prawa rodzinnego podkreśla się, że w przypadku majątku osobistego małżonek pozostaje w stosunku do niego podmiotem wyłącznie uprawnionym, co oznacza, że jego uprawnienia do dysponowania przedmiotami wchodzącymi w skład majątku osobistego nie podlegają co do zasady żadnym ograniczeniom, w tym wynikającym z przepisów prawa rodzinnego, takim jak konieczność uzyskania zgody współmałżonka co do możliwości rozporządzania konkretnym składnikiem majątku osobistego.

Możliwe jest więc swobodne dokonywanie pomiędzy małżonkami czynności rozporządzających prowadzących do przeniesienia określonego przedmiotu majątkowego z majątku osobistego do majątku wspólnego.

Należy również wskazać na jednolicie ukształtowaną linię orzeczniczą, zgodnie z którą włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości lub praw majątkowych stanowiących majątek odrębny jednego małżonka na zasadach i w sposób określony przez ustawę Kodeks rodzinny i opiekuńczy nie jest nabyciem tej nieruchomości lub prawa majątkowego przez drugiego małżonka w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Taki pogląd wyraził m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 maja 2016 r. sygn. akt II FSK 1110/14, podkreślając, że małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa rozszerzająca wspólność majątkową małżeńską uregulowana została w art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jest to umowa, której celem jest ustanowienie ustroju majątkowego między małżonkami w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy o rozszerzenie wspólności ustawowej w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, są stricte umowami majątkowymi małżeńskimi, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny. Tak więc skoro z chwilą objęcia nieruchomości wspólnością majątkową nie następuje jakiekolwiek wydzielenie części nieruchomości, a żadnemu z małżonków (współwłaścicieli) nie przysługuje własność fizycznie wydzielonej części rzeczy, to nie można przyjąć, że z chwilą rozszerzenia wspólności majątkowej (wspólności ustawowej) strona takiej umowy wyzbyła się prawa do tej rzeczy.

Analogiczne stanowisko zaprezentował NSA w wyroku z 12 lutego 2020 r. sygn. akt II FSK 933/18 dotyczącym darowizny nieruchomości z majątku osobistego jednego z małżonków do majątku objętego wspólnością ustawową. Zdaniem Sądu, skoro z uwagi na wspólność majątkową nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia nieruchomości w małżeństwie i przyjmuje się, że małżonkowie nabyli prawo majątkowe wspólnie w całości, to nie można liczyć terminu nabycia określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy PIT od daty czy to ustania ustawowej majątkowej wspólności małżeńskiej, czy też przeniesienia pojedynczego składnika z majątku osobistego jednego z nich do wspólnego majątku małżonków. Nie ma zatem podstaw prawnych, aby termin nabycia przez żonę nieruchomości liczyć od daty zawarcia umowy darowizny, a należy przyjąć jako datę nabycia przez nią nieruchomości datę jej nabycia przez męża, skoro została na mocy umowy darowizny objęta wspólnością małżeńską. W ocenie Sądu, jakkolwiek darowizna polegająca na przesunięciu składników majątkowych z majątku osobistego jednego z nich do majątku wspólnego obojga małżonków jest czynnością prawną rozporządzającą nieodpłatną, to jednak nie powoduje nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT nieruchomości i innych praw majątkowych przez drugiego małżonka. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT nie powinien swoim zakresem obejmować takich zdarzeń jak darowizny dokonywane pomiędzy małżonkami, czy rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej, które w istocie nie stanowią obrotu nieruchomościami lub innymi przedmiotami majątkowymi, a mają tylko charakter organizacyjny, kształtujący i porządkujący małżeński ustrój majątkowy, podobnie jak ograniczenie wspólności ustawowej. W ocenie Sądu konsekwencje podatkowe darowizny z majątku odrębnego do majątku wspólnego winny być identyczne, jak w przypadku umownego rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej w trybie art. 48 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Zarówno darowizna do majątku wspólnego małżonków, jak i umowa rozszerzająca wspólność małżeńską majątkową wywołuje takie same skutki na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzących uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków, nie stanowi nabycia tych nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy.

Należy również wskazać, że dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem. Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, datą nabycia udziałów w nieruchomościach (działkach) przez każdego z małżonków jest data nabycia przez tego małżonka, który udziały w tych nieruchomościach włączył do majątku wspólnego. W konsekwencji, od tej daty należy liczyć upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, również w odniesieniu do małżonka, który nabył nieruchomości w drodze darowizny do majątku wspólnego.

W związku z powyższym, datą nabycia przez Pana udziałów w działkach nr 12, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 28, 30, 31, jest data nabycia tych udziałów przez  Pana żonę do jej majątku osobistego, tj. 2000 r.

Uwzględniając powyższe, należy więc stwierdzić, że nabycie przez Państwa udziału w działkach nr 12, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 28, 30, 31 do majątku wspólnego na zasadach ustawowej wspólności majątkowej nastąpiło na podstawie umowy darowizny od Pani ojca zawartej 12 maja 2000 r. Zatem, upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca 2000 r. i okres ten minął z dniem 31 grudnia 2005 r.

Podsumowując, ponieważ zarówno dokonana jak i planowana sprzedaż udziałów w ww. działkach, nastąpiła/nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyli Państwo udziały w ww. działkach w drodze darowizny od Pani ojca, nie będzie dla Państwa stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Państwa stanowisko uznano za prawidłowe, pomimo używania we własnym stanowisku w sprawie oceny prawnej pojęcia zwolnienia od podatku dochodowego, zamiast niepodlegania opodatkowaniu podatkiem dochodowym, które nie są tożsame, choć wywołują ten sam skutek podatkowy w postaci braku obowiązku opodatkowania dochodu uzyskanego z tej sprzedaży.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście przedstawionego pytania i własnego stanowiska, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Nie prowadzę postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.

Jednocześnie wyjaśniam, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.