Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.967.2025.2.MK

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości i możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego:

-     w części dotyczącej wydatkowania środków pieniężnych na opłaty manipulacyjne dotyczące umowy kredytu, wydanie zaświadczenia o spłacie kredytu, opłatę za wypis z ksiąg wieczystych, zaświadczenie o aktualnym stanie kredytu oraz na remont wynajmowanego lokalu mieszkalnego jest nieprawidłowe,

-     w pozostałym zakresie jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 21 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła Pani wniosek pismem z 16 grudnia 2025 r. (data wpływu 16 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

W dniu 13 maja 2021 r. Wnioskodawczyni otrzymała w darowiźnie działkę budowlaną.

Wraz z mężem postanowiła rozpocząć budowę domu jednorodzinnego, który miał stanowić ich wspólne miejsce zamieszkania. W dniu 21 października 2021 r. małżonkowie uzyskali kredyt hipoteczny w wysokości 340 000 zł, przeznaczony na budowę domu. Prace budowlane rozpoczęły się w grudniu 2021 r. W czasie, gdy zaciągali kredyt, mąż Wnioskodawczyni prowadził działalność gospodarczą w zakresie usług transportowych. Z powodu pogarszającej się sytuacji gospodarczej, wzrostu kosztów oraz inflacji, działalność męża zaczęła przynosić coraz mniejsze dochody i została zawieszona z dniem 1 stycznia 2024 r. Wnioskodawczyni natomiast otworzyła własną działalność gospodarczą 3 kwietnia 2023 r., również w zakresie usług transportowych. Niestety, dochody z tej działalności były niewielkie, co przy rosnących kosztach życia i spłacie kredytu hipotecznego doprowadziło do jej zawieszenia 1 stycznia 2024 r. Od lutego 2024 r. Wnioskodawczyni rozpoczęła staż w Urzędzie Miasta, który trwał siedem miesięcy. Po jego zakończeniu otrzymała propozycję pracy w ramach projektu prace interwencyjne, które wykonywała do stycznia 2025 r. W tym czasie, z powodu rosnących rat kredytu i trudności finansowych, zaczęły się również poważne problemy w Jej małżeństwie. W dniu 14 października 2023 r. małżonkowie ustanowili rozdzielność majątkową, a obecnie są w trakcie separacji. Z powodu pogarszającej się sytuacji finansowej oraz osobistej nie byli w stanie kontynuować budowy domu. Zakończyli ją na etapie stanu surowego zamkniętego.

Nieruchomość została sprzedana 19 listopada 2024 r. za kwotę 360 000 zł, z czego 340 000 zł przeznaczono na spłatę kredytu hipotecznego, a pozostałe 20 000 zł Wnioskodawczyni zamierza wykorzystać na remont mieszkania, które wynajmuje od Spółdzielni Mieszkaniowej „…” - jest to Jej obecne miejsce zamieszkania.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała oznaczenie geodezyjne działki: nr …, położona w …, gmina …, powiat …, województwo … .

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy ww. nieruchomość gruntowa została nabyta w drodze darowizny przez Panią do majątku osobistego, czy majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską?”, Wnioskodawczyni wskazała, że nieruchomość gruntowa została nabyta w drodze darowizny do majątku osobistego.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy zawierała Pani z mężem umowy majątkowe rozszerzające ustawową wspólność majątkową (w tym dotyczące ww. nieruchomości) - czego dotyczyły i kiedy były zawarte?”, Wnioskodawczyni odpowiedziała: umowy majątkowej małżeńskiej dotyczącej nieruchomości nie zawieraliśmy. Posiadamy ustrój rozdzielności majątkowej od dnia 14 października 2023 r.

Przez cały okres posiadania nieruchomość gruntowa była wykorzystywana do budowy domu jednorodzinnego. Nie była prowadzona żadna działalność na nieruchomości gruntowej. Nieruchomość nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani wartości niematerialnych i prawnych.

Umowa kredytowa była zawarta przez Wnioskodawczynię i męża, celem kredytu była budowa domu jednorodzinnego. Umowa była zawarta na okres 420 miesięcy. Podpisanie umowy kredytowej odbyło się dnia 20 października 2021 r. Kredyt został zaciągnięty w … .

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy zgodnie z zawartą umową o kredyt, wszyscy kredytobiorcy odpowiadają za spłatę kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości?”, Wnioskodawczyni wskazała: tak, wszyscy kredytobiorcy.

Spłata kredytu obejmowała kwotę całego kredytu oraz opłaty manipulacyjne dotyczące umowy, wydanie zaświadczenia o spłacie kredytu, opłatę za wypis z ksiąg wieczystych, zaświadczenie o aktualnym stanie kredytu – pobierane 3 razy.

Adres wskazanego we wniosku lokalu mieszkalnego: ul. … . Stan prawny lokalu mieszkalnego: umowa najmu lokalu spółdzielczego. Umowa najmu została zawarta 11 stycznia 2017 r., pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową „…” w … przy ul. …, a Wnioskodawczynią i mężem.

W odpowiedzi na pytanie Organu o treści cyt.: „Proszę wskazać dokładną datę i sposób nabycia (np. zakup, darowizna) ww. lokalu mieszkalnego przez Panią”, Wnioskodawczyni wskazała, że posiada umowę najmu bezterminowo, bez prawa własności.

Wnioskodawczyni będzie posiadała faktury VAT i rachunki na prace remontowe, faktury będą wystawione na Nią. Wnioskodawczyni planuje remont w przyszłym roku 2026, ale maksymalny okres to grudzień 2027 r.

Pytanie

Czy w opisanej sytuacji, sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od nabycia (darowizny) podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu oraz na remont lokalu mieszkalnego, w którym faktycznie Wnioskodawczyni zamieszkuje?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, przychód ze sprzedaży nieruchomości nie powinien podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ środki uzyskane ze sprzedaży zostały wykorzystane na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis ten przewiduje zwolnienie z podatku dochodowego w sytuacji, gdy środki uzyskane ze sprzedaży zostaną w ciągu trzech lat przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, takie jak spłata kredytu zaciągniętego na budowę własnego domu czy remont lokalu mieszkalnego, który służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych podatnika.

W sytuacji Wnioskodawczyni: środki zostały przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę własnego domu oraz na remont mieszkania, które stanowi Jej miejsce zamieszkania. Sprzedaż nieruchomości wynikała z trudności finansowych i osobistych, a nie z chęci osiągnięcia zysku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Źródła przychodów

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 13 maja 2021 r. otrzymała Pani w darowiźnie działkę budowlaną. Działka stanowiła Pani majątek osobisty. Wraz z mężem postanowiła Pani rozpocząć budowę domu jednorodzinnego, który miał stanowić ich wspólne miejsce zamieszkania. W dniu 21 października 2021 r. małżonkowie uzyskali kredyt hipoteczny w wysokości 340 000 zł, przeznaczony na budowę domu. Prace budowlane rozpoczęły się w grudniu 2021 r. Z powodu pogarszającej się sytuacji finansowej oraz osobistej nie byli w stanie kontynuować budowy domu, została zakończona na etapie stanu surowego zamkniętego.

Nieruchomość została sprzedana 19 listopada 2024 r. za kwotę 360 000 zł, z czego 340 000 zł przeznaczono na spłatę kredytu hipotecznego, a pozostałe 20 000 zł zamierza Pani wykorzystać na remont mieszkania, które Pani wynajmuje.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej, dokonana przez Panią w 2024 r. sprzedaż nieruchomości nabytej w 2021 r., przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, będzie stanowiła źródło przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wskazać należy, że w myśl art. 46 § 1 wskazanej ustawy:

Artykuł 47 § 1-3 cytowanej ustawy stanowi, że:

Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w świetle której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Budynek będzie odrębnym przedmiotem własności wówczas, gdy wzniesiony zostanie na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Odpłatne zbycie nieruchomości

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Zwolnienie przedmiotowe

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Wyjaśnić należy, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z ww. odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Ponadto, stosownie do art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten został dodany przez art. 1 pkt 13 lit. f) ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2021 r., poz. 2105) i ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2022 r. – stosownie do art. 70 pkt 1 ww. ustawy zmieniającej.

Zgodnie z zasadą przyjętą w orzecznictwie, jak i w doktrynie prawa podatkowego, zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia jest możliwe tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Ponadto treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został (zostanie) wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 w zw. z art. 21 ust. 30a ww. ustawy, zawarł katalog wydatków stanowiących „cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Spłata kredytu zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością

Jednym z celów, których realizacja uprawnia do omawianego zwolnienia jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka), co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

W analizowanym przypadku, przychód ze sprzedaży w 2024 r. przez Panią nieruchomości, wydatkowała Pani w części na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego, który miał być Pani miejscem zamieszkania. Umowa kredytowa została zawarta przez Panią i Pani męża 20 października 2021 r. Kredyt został zaciągnięty w banku z siedzibą w Polsce, odpowiada Pani solidarnie za spłatę zobowiązania.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzam, że wydatkowanie przychodu ze sprzedaży ww. nieruchomości, w części przeznaczonej na spłatę kwoty kredytu zaciągniętego w październiku 2021 r. na budowę budynku mieszkalnego, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. d), w zw. z art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający uwzględnieniu przy obliczaniu dochodu zwolnionego od podatku na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie zauważyć należy, że Pani wydatki poniesione na: opłaty manipulacyjne dotyczące umowy kredytu, wydanie zaświadczenia o spłacie kredytu, opłatę za wypis z ksiąg wieczystych, zaświadczenie o aktualnym stanie kredytu, nie są wydatkami na cel mieszkaniowy w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 w zw. z ust. 25 pkt 2 cytowanej ustawy. Ustawodawca wprowadzając zwolnienie od podatku dochodowego od osób fizycznych w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, wskazał cel wydatkowania uzyskanego przychodu ze sprzedaży. Wymienione w powyższym przepisie rodzaje wydatków dające podstawę do uzyskania zwolnienia podatkowego stanowią katalog zamknięty.

Wskazane Pani wydatki nie będą stanowić również kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Koszty te związane były wyłącznie z kredytem i stanowiły dodatkowe należności wymagane w banku i nie mogą być więc potraktowane jako nakłady poczynione na przedmiotową nieruchomość w trakcie jej posiadania w rozumieniu art. 22 ust. 6d, gdyż w żaden sposób nie wpłynęły na podwyższenie wartości tej nieruchomości.

Remont wynajmowanego lokalu mieszkalnego

Rozpatrując z kolei możliwość skorzystania przez Panią ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącej wydatkowania części przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na remont wynajmowanego lokalu mieszkalnego wskazuję, że stosownie do art. 21 ust. 26 ww. ustawy, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Ponadto w myśl ww. przepisu, przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Ponadto zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „remont”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zgodnie z którym:

Stosownie do wyżej wskazanej definicji remontu, za „remont” budynku mieszkalnego/lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać prace dotyczące tego budynku mieszkalnego/lokalu mieszkalnego jako nieruchomości i jego części składowych (tj. wszystkiego, co nie może być odłączone od budynku mieszkalnego/lokalu mieszkalnego bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego), służące utrzymaniu budynku mieszkalnego/lokalu mieszkalnego we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku mieszkalnego/lokalu mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej budynku mieszkalnego/lokalu mieszkalnego. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego/lokalu mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku mieszkalnego/lokalu mieszkalnego. Pojęcie „trwałość” nie polega na tym, że nie można mebli zdemontować tylko na tym, że po zdemontowaniu tracą one swoją funkcję.

Z wniosku wynika, że część przychodu ze sprzedaży nieruchomości zamierza Pani przeznaczyć na remont wynajmowanego lokalu spółdzielczego. Ponadto, w odpowiedzi na pytanie o treści cyt.: „Proszę wskazać dokładną datę i sposób nabycia (np. zakup, darowizna) ww. lokalu mieszkalnego przez Panią”, wskazała Pani, że posiada umowę najmu bezterminowo, bez prawa własności. Zatem, nie wynika z opisu, że do tego lokalu przysługuje Pani prawo własności lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Natomiast przy wydatkowaniu środków ze sprzedaży nieruchomości, oprócz celu na jaki zostały (zostaną) one przeznaczone i faktu zamieszkiwania Pani w lokalu mieszkalnym, winien być również spełniony warunek określony w art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. lokal mieszkalny musi stanowić własność lub współwłasność podatnika (a więc podatnikowi musi przysługiwać np. tytuł własności/współwłasności do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub udział w takich prawach). Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d), rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Innymi słowy, przez własne cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy należy rozumieć m.in. remont własnego lokalu mieszkalnego, co w opisanym zdarzeniu nie ma miejsca, bowiem zamierza Pani remontować wynajmowane mieszkanie, do którego nie ma Pani tytułu własności/współwłasności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Tym samym w opisanej sytuacji, część środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży w 2024 r. nieruchomości, które zamierza Pani wydatkować na remont wynajmowanego mieszkania (jeżeli w okresie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie nabędzie Pani prawa własności/współwłasności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), nie będzie mogła zostać uznana za wydatkowanie na realizację własnych celów mieszkaniowych w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. d) i ust. 26 ww. ustawy. W takiej sytuacji, nie ma podstaw prawnych do skorzystania przez Panią z omawianego zwolnienia przedmiotowego w odniesieniu tej części przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Wobec powyższego, wskazać należy, że zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie obejmowało taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie będzie odpowiadała udziałowi wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w osiągniętym z odpłatnego zbycia przychodzie (dochód zwolniony = D × W / P).

Natomiast, pozostała część przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, niewydatkowana przez Panią na Pani własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło ww. odpłatne zbycie, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.