Cele mieszkaniowe - spłata kredytu po dopisaniu do umowy kredytowej, nabycie do majątku odrębnego.
Podatnik nabył spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego w drodze spadku po matce oraz darowizny od siostry. Następnie sprzedał ten lokal. Środki ze sprzedaży przeznaczył na spłatę kredytu hipotecznego, który jego żona zaciągnęła wcześniej na budowę innego mieszkania. Podatnik przystąpił do tego kredytu jako współkredytobiorca po tym, jak żona darowała mu udział w tym mieszkaniu.…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
28 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 2 grudnia 2025 r. oraz pismami złożonymi 30 grudnia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwania.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Dnia 26 marca 2020 r. zmarła matka Wnioskodawcy (…). Spadek po niej na podstawie ustawy nabyli syn – Wnioskodawca (…) oraz córka (….), po 1/2 części każde z nich – mocą aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez notariusza w …., za Repertorium A Nr … z dnia 17 kwietnia 2020 r.
W skład spadku po mamie wchodził lokal mieszkalny przy ul. … w …….. – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Mama była jedyną uprawnioną do tego lokalu, na podstawie przydziału lokalu mieszkalnego z dnia 15 grudnia 1994 r. oraz umowy o podział majątku wspólnego po rozwodzie z ojcem Wnioskodawcy 1 sierpnia 2014 r. Nabycie mieszkania przez spadkobierców zostało zgłoszone do urzędu skarbowego, a z zaświadczenia Naczelnika … Urzędu Skarbowego w … z dnia 27 kwietnia 2021 r., znak sprawy …., wynika, że podatek od spadków i darowizn z tytułu dziedziczenia nie należy się, gdyż zastosowano zwolnienie od podatku, na podstawie art. 4a ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
Dnia 26 maja 2021 r. siostra Wnioskodawcy (….) daruje Mu cały przysługujący jej z tytułu dziedziczenia udział wynoszący 1/2 części w spółdzielczym prawie do lokalu położonego w …., przy ul. ….. Wartość przedmiotu darowizny została określona na kwotę 180 000 zł. Darowizna została zgłoszona do urzędu skarbowego i zgodnie z zaświadczeniem Naczelnika . ..Urzędu Skarbowego w ………… z dnia 17 września 2024 r., znak sprawy ………….., została zwolniona z podatku od spadków i darowizn.
Dnia 23 października 2024 r. żona Wnioskodawcy (…..) daruje Wnioskodawcy udział wynoszący 3/4 części w będącym jej własnością lokalu mieszkalnym, położonym w ………. przy ul. ..…. W związku z tą darowizną w dniu 12 listopada 2024 r. Wnioskodawca przystąpił do kredytu hipotecznego, którym obciążone było mieszkanie będące przedmiotem umowy darowizny. W wyniku zmiany umowy kredytowej, Wnioskodawca stał się współkredytobiorcą razem z Jego żoną.
Dnia 5 grudnia 2024 r. Wnioskodawca sprzedaje lokal mieszkalny położony w … przy ul. …., którego jest wyłącznym właścicielem na podstawie dziedziczenia po mamie oraz umowy darowizny z siostrą. W wyniku transakcji Wnioskodawca otrzymuje od kupującego kwotę 535 000 zł. Z tych środków dnia 10 grudnia 2024 r. Wnioskodawca dokonał przelewu kwoty 498 000 zł na konto bankowe obsługujące kredyt hipoteczny, którym obciążone było mieszkanie położone w …. przy ul. …., którego na postawie darowizny Wnioskodawca jest współwłaścicielem razem z żoną. Dnia 16 grudnia 2024 r. Wnioskodawca otrzymał potwierdzenie, że ten kredyt został całkowicie spłacony. W mieszkaniu przy ul. …. w ….., Wnioskodawca realizuje swoje cele mieszkaniowe, mieszka tam razem z żoną i dwójką dzieci od 1 października 2024 r.
Nieruchomość położona w … (ul. …..), a sprzedana w grudniu 2024 r., była lokalem mieszkalnym, stanowiącym prywatny majątek. Nie była ona składnikiem majątku wykorzystywanym w działalności gospodarczej – nie stanowiła środka trwałego, ani towaru handlowego. Sprzedaż nieruchomości dokonana w grudniu 2024 r. nie była dokonana w ramach działalności gospodarczej.
Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę w dniu 5 grudnia 2024 r. lokalu mieszkalnego w zakresie udziału 1/2, który nabył w od siostry w darowiźnie w dniu 26 maja 2021 r., zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie – to stanowi źródło przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Uzupełnienia wniosku
Wnioskodawca użył błędnego sformułowania, że Jego mama „była jedyną uprawnioną do tego lokalu na podstawie przydziału lokalu mieszkalnego”. Mieszkanie zostało nabyte poprzez akt notarialny (kupione). Rodzice Wnioskodawcy nabyli mieszkanie w formie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nastąpiło do wspólności majątkowej małżeńskiej rodziców Wnioskodawcy.
Umowa kredytowa została zawarta dnia 27 lutego 2024 r. przez … (obecnie żonę Wnioskodawcy). Umowa została zawarta na budowę lokalu mieszkalnego położonego w …., ul. ….., budynek …., lokal nr …. Nieruchomość nie posiadała urządzonej księgi wieczystej w chwili zawarcia umowy kredytowej. Umowa została zawarta od 27 lutego 2025 r. do 15 lipca 2058 r. Czas trwania umowy wynosił 33 lata oraz pięć miesięcy. Kredyt został zaciągnięty w banku mającym siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Wnioskodawca zawarł związek małżeński 17 sierpnia 2024 r. W małżeństwie Wnioskodawcy istnieje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Nie było zawartych umów majątkowych, a także brak umów zawartych dotyczących lokalu mieszkalnego przy ulicy ….. Umowa darowizny została w wysokości 3/4 lokalu nastąpiła do majątku osobistego Wnioskodawcy.
Pytania
Czy Wnioskodawca może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji, gdy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości został przeznaczony na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nieruchomość współmałżonka, która to nieruchomość na podstawie umowy darowizny w udziale 3/4, weszła do majątku Wnioskodawcy, a Wnioskodawca został współkredytobiorcą tego kredytu hipotecznego po dokonaniu odpowiednich zmian w umowie kredytowej?
Czy w opisanym zdarzeniu wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego, w którym Wnioskodawca jest współkredytobiorcą spełnia definicję własnych celów mieszkaniowych, w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, przeznaczenie środków pieniężnych z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu hipotecznego, do którego Wnioskodawca przystąpił jako współkredytobiorca, a zaciągniętego na cele nabycia mieszkania, stanowi realizację własnego celu mieszkaniowego, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o PIT.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Stosownie do art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się:
wydatki poniesione na:
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
wydatki poniesione na:
– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że okolicznością decydującą o możliwości skorzystania ze zwolnienia wynikającego z powołanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych, w terminie nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy cele mieszkaniowe, które obejmują m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1.
Zatem, aby dochód ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych mógł zostać objęty przedmiotowym zwolnieniem muszą zostać spełnione następujące przesłanki, tj.: spłacony kredyt musi być kredytem – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy zaciągniętym przez podatnika czyli osobę, która uzyskała przychód ze sprzedaży, przed dniem uzyskania przychodu z tej sprzedaży oraz na cele mieszkaniowe enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy.
W niniejszej sprawie kredyt nie został zaciągnięty przez Wnioskodawcę na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mieszkanie zakupiła bowiem żona Wnioskodawcy i to ona zaciągnęła kredyt mieszkaniowy na ten cel. Wnioskodawca prawo do tego mieszkania uzyskał na mocy zawartej z żoną umowy darowizny w dniu 23 października 2024 r. Jednocześnie Wnioskodawca w dniu 12 listopada 2024 r. przystąpił do umowy kredytu jako współkredytobiorca. Spłata tego kredytu stanowi więc dla Wnioskodawcy wydatek na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem fakt wydatkowania przez Wnioskodawcę środków pieniężnych otrzymanych z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego przez małżonka na zakup nieruchomości, daje Wnioskodawcy podstawę prawną do skorzystania ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym, przystąpienie do kredytu powoduje, że Wnioskodawca ponosi solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej, wobec czego nie ma przeszkód, aby wydatki poniesione przez Wnioskodawcę tytułem spłaty tego kredytu zaliczyć na poczet wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, celem zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ponadto w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że znalazł bliźniaczą sytuację do Jego przypadku: interpretacja indywidualna z 18 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0113-KDWPT.4011.118.2024.1.ASZ, ….,Interpretacja-indywidualna-z-dnia-18-lipca-2024-r-Dyrektor-Krajowej-Informacji-Skarbowej-sygn-0113-KDWPT-4011-118-2024-1-ASZ.html.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Podkreślam, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Z opisu sprawy wynika, że 26 marca 2020 r. zmarła Pana matka. Spadek po niej na podstawie ustawy nabył Pan wraz z siostrą, po 1/2 części każde. W skład spadku wchodziło spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Mieszkanie zostało zakupione przez Pana rodziców do majątku wspólnego małżonków. Pana matka po rozwodzie z Pana ojcem w 2014 r. została jedyną osobą uprawnioną do tego lokalu. Następnie 26 maja 2021 r. Pana siostra darowała Panu swój udział (1/2 części) w ww. mieszkaniu. 5 grudnia 2024 r. sprzedał Pan lokal mieszkalny, którego był wyłącznym właścicielem na podstawie dziedziczenia po mamie oraz umowy darowizny z siostrą. Odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej.
W myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który sprzedaje nieruchomość (udział w nieruchomości), ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.
Zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości i ww. praw majątkowych ma istotne znaczenie dla określenia skutków podatkowych ich odpłatnego zbycia.
Moment nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego
Podkreślenia wymaga, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
I tak, zgodnie z art. 155 § 1 ww. Kodeksu:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.
Umowa darowizny uregulowana w art. 888-902 Kodeksu cywilnego jest umową jednostronnie zobowiązującą, konsensualną, nieodpłatną i kazualną (tzn. jest podstawą przysporzenia, która jest konieczna do przejścia własności rzeczy).
Jak wynika z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku, zatem jeśli świadczenie będzie polegać na przekazaniu rzeczy (np. nieruchomości) dochodzi do przeniesienia prawa własności rzeczy z darczyńcy na obdarowanego. Z zacytowanego ww. przepisu wynika, że podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne. Umowa darowizny dochodzi do skutku z chwilą złożenia oświadczenia woli przez obdarowanego o przyjęciu darowizny.
Moment nabycia spadku przez spadkobiercę również należy ocenić zgodnie z przepisami ww. ustawy Kodeks cywilny.
W świetle art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
Z kolei, art. 924 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.
Stosownie do art. 925 Kodeksu cywilnego:
Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
Jak stanowi art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego:
Powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu.
Według treści art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego:
W pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku.
Stosownie do art. 1025 § 1 ww. Kodeksu:
Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.
W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.
Natomiast z art. 195 tego Kodeksu wynika, że:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
W świetle art. 196 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.
Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami
W związku z tym, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego – będące przedmiotem spadku – stanowiło majątek wspólny małżonków (Pana rodziców) odnieść należy się także do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), w której zostały uregulowane stosunki majątkowe między małżonkami.
Zgodnie z art. 31 § 1 powołanego Kodeksu:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Przedmiotami majątkowymi, w rozumieniu tego przepisu, są wszelkie prawa majątkowe, zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna.
Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności.
Z kolei z art. 35 ww. Kodeksu wynika:
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
W świetle natomiast art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 ww. Kodeksu) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 ww. Kodeksu).
Co do zasady, z chwilą ustania wspólności ustawowej, wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania.
Stosownie natomiast do art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
W razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Przepis ten nie wyłącza zastosowania art. 43 § 2 i 3.
Z reguły jest to stan przejściowy, który prowadzi do podziału majątku, choć – jak wynika z dyspozycji przepisu art. 211 ustawy Kodeks cywilny, podział ten nie jest obowiązkowy. Zgodnie bowiem z tym przepisem:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Zgodnie z art. 1037 Kodeksu cywilnego w związku z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, podział majątku wspólnego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków.
Wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności – tzw. „współwłasność łączna”. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela.
Z powyższych przepisów wynika również, że z chwilą ustania wspólności majątkowej między małżonkami, współwłasność łączna zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych.
Zaprezentowane stanowisko znajduje odzwierciedlenie w podjętej przez NSA uchwale w składzie siedmiu sędziów z dnia 15 maja 2017 r., sygn. akt II FPS 2/17, w której Sąd stwierdził, że:
Dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.), nabytych przez współmałżonka w wyniku dziedziczenia, datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu tego przepisu jest dzień nabycia (wybudowania) tych nieruchomości i praw majątkowych do majątku wspólnego małżonków. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego skoro, z uwagi na wspólność majątkową, nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia nieruchomości w małżeństwie, to nie można też przyjąć, że pięcioletni termin biegnie od daty nabycia nieruchomości w drodze spadku. Dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowy jest moment poniesienia wydatku na nabycie tego składnika do majątku wspólnego i to, że tego wydatku – w momencie jego poniesienia – nie można przypisać jednemu, bądź drugiemu małżonkowi w udziałach o określonej wielkości.
Argumenty zawarte w ww. uchwale są aktualne także w sytuacji, gdy do nabycia nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dojdzie po ustaniu małżeńskiej wspólności ustawowej w wyniku zawarcia umowy ustanawiającej rozdzielność majątkową i dokonaniu sądowego podziału majątku wspólnego małżonków. Zarówno w wyniku rozwodu i podziału majątku wspólnego małżonków, jak i w wyniku ustania wspólności ustawowej wobec śmierci jednego z małżonków, następuje nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego wcześniej nabytego do ustawowej wspólności małżeńskiej i za datę nabycia w świetle uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 maja 2017 r., sygn. akt II FPS 2/17, należy uznać tę datę. Późniejsze/następcze zdarzenia prawne (sposób ustania ustawowej wspólności małżeńskiej) nie mają zatem, w tym aspekcie, prawnopodatkowego znaczenia dla ustalenia daty nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego.
Przy czym, jak wynika z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.
W rozpatrywanej sprawie należy więc zwrócić uwagę, że w przypadku gdy przedmiotowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego należało do majątku wspólnego Pana rodziców, to w wyniku przeprowadzenia podziału majątku wspólnego nie nastąpiło nabycie ww. nieruchomości przez Pana matkę. W przypadku podziału majątku wspólnego nie dochodzi bowiem do nabycia udziału w nieruchomości przez małżonka, jeżeli nieruchomość należała do ich majątku wspólnego.
Skutki podatkowe sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego
Dokonując więc oceny skutków prawnych przedstawionego opisu stanu faktycznego wskazać należy, za datę nabycia przez Pana udziałów w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego należy przyjąć:
Zatem, sprzedaż przez Pana 5 grudnia 2024 r. udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku po Pana matce nie stanowi dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Odpłatne zbycie ww. udziału nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego prawa przez spadkodawczynię, tj. Pana matkę. W związku z tym, nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży ww. udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego.
Natomiast, sprzedaż przez Pana 5 grudnia 2024 r. udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny od Pana siostry w maju 2021 r., przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6d tej ustawy:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Zwolnienie przedmiotowe
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Wyjaśnić należy, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z ww. odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2) wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).
Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Zgodnie z zasadą przyjętą w orzecznictwie, jak i w doktrynie prawa podatkowego, zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia jest możliwe tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.
Ponadto treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został (zostanie) wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ww. ustawy, zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.
Spłata kredytu zaciągniętego na nieruchomość, w której udziały nabył Pan do majątku odrębnego w drodze darowizny od żony
Jednym z ww. wydatków na własne cele mieszkaniowe jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Przy czym, z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa musi być nie tylko kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ust. 1 ww. ustawy, ale również kredytem zaciągniętym przez podatnika, a więc przez osobę, która uzyskuje przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i u której powstaje zobowiązanie podatkowe z tego tytułu.
Z informacji zawartych we wniosku wynika, że 27 lutego 2024 r. Pana żona zaciągnęła kredyt na budowę lokalu mieszkalnego (nieruchomość nie posiadała urządzonej księgi wieczystej w chwili zawarcia umowy kredytowej). Związek małżeński zawarł Pan 17 sierpnia 2024 r. W Pana małżeństwie istnieje wspólność majątkowa małżeńska. 23 października 2024 r. Pana żona darowała Panu do majątku osobistego udział 3/4 w ww. lokalu mieszkalnym, będącym tylko jej własnością. Nie było zawartych umów majątkowych, a także brak jest umów dotyczących ww. lokalu mieszkalnego. W związku z tą darowizną w dniu 12 listopada 2024 r. przystąpił Pan do kredytu hipotecznego, którym obciążone było mieszkanie będące przedmiotem umowy darowizny. W wyniku zmiany umowy kredytowej, stał się Pan współkredytobiorcą razem z żoną. Ze środków uzyskanych ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (stanowiącego Pana majątek prywatny) 10 grudnia 2024 r. dokonał Pan przelewu kwoty 498 000 zł na konto bankowe obsługujące kredyt hipoteczny, którym obciążone było mieszkanie, w którym udział nabył Pan w drodze darowizny. 16 grudnia 2024 r. otrzymał Pan potwierdzenie, że ten kredyt został całkowicie spłacony. W mieszkaniu realizuje Pan swoje cele mieszkaniowe, mieszka tam razem z żoną i dwójką dzieci od 1 października 2024 r.
Wskazuję, że z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, tj. m.in. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy). Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) ma być zaciągnięty na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe.
W niniejszej sprawie, zatem wydatków poniesionych na spłatę kredytu zaciągniętego wyłącznie przez Pana żonę na budowę lokalu mieszkalnego nie sposób zatem uznać za wydatek poniesiony na budowę przedmiotowego lokalu mieszkalnego również przez Pana. Wydatek ten nie jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy jednoznacznie wynika, że przedmiotowy kredyt hipoteczny został zaciągnięty przez Pana żonę na budowę lokalu mieszkalnego. Nabycie przez Pana udziału w przedmiotowym lokalu mieszkalnym (nieruchomości) nastąpiło w sposób nieodpłatny, na podstawie umowy darowizny w październiku 2024 r. z majątku odrębnego Pana żony do Pana majątku odrębnego. Ww. nieruchomość nie została objęta wspólnością majątkową małżeńską, czyli nie można przyjąć, że datą nabycia udziału w lokalu mieszkalnym przez Pana jest data nabycia tego lokalu przez Pana żonę.
Natomiast ustawodawca w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkuje prawo do ulgi z tytułu spłaty kredytu od wypełnienia wszystkich warunków wskazanych w przepisach, tj.:
Podatnikiem jest zaś osoba, u której powstał z tytułu sprzedaży nieruchomości obowiązek podatkowy. To oznacza, że spłata kredytu, który został zaciągnięty przez inną niż podatnik osobę – na nabycie przez nią nieruchomości – nie stanowi, w świetle powołanego przepisu, wydatku na własne cele mieszkaniowe.
Darowizna do Pana majątku odrębnego udziału w lokalu mieszkalnym z obciążeniem hipotecznym zabezpieczającym spłatę kredytu zaciągniętego przez Pana żonę na budowę tego lokalu mieszkalnego, nie jest wystarczającym warunkiem uprawniającym Pana do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia. Nie zmienia to bowiem okoliczności, że kredyt nie został zaciągnięty na budowę lokalu mieszkalnego przez podatnika (Pana), który chce skorzystać ze zwolnienia. Samo przystąpienie do kredytu po dokonaniu darowizny nie jest równoznaczne z zaciągnięciem przez Pana kredytu na budowę lokalu mieszkalnego. Pan został współwłaścicielem tej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) dopiero w późniejszym czasie. Wprawdzie został Pan współwłaścicielem lokalu mieszkalnego z obciążeniem hipotecznym zabezpieczającym spłatę długu z kredytu, ale otrzymał go Pan tytułem darmym, bo w drodze umowy darowizny. To oznacza, że nie spłacił Pan kredytu zaciągniętego na budowę przez Pana lokalu mieszkalnego, skoro udział w ww. lokalu mieszkalnym otrzymał Pan w ww. sposób nieodpłatny. Natomiast przedmiotowemu zwolnieniu podlega spłata kredytu zaciągniętego przez podatnika. Podatnikiem w tym przypadku jest Pan, bo to Pan ma obowiązek zapłaty podatku z tytułu sprzedaży udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Jednak kredyt został zaciągnięty przez Pana żonę (darczyńcę) na nabycie przez nią lokalu mieszkalnego, więc spłata tego kredytu nie pozwala na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż kredyt hipoteczny obciążający mieszkanie nie został zaciągnięty na Pana własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy. Pan dokonał jedynie spłaty środkami ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego kredytu zaciągniętego na jego budowę przez darczyńcę (Pana żonę).
Podsumowując, nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej, sprzedaż przez Pana 5 grudnia 2024 r. udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku po zmarłej matce, nie stanowi dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, z uwagi na upływ 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego prawa przez Pana matkę.
Natomiast sprzedaż udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny w 2021 r. z racji tego, że nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.
Wydatkowanie przychodu ze sprzedaży ww. udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, na spłatę kredytu, do którego przystąpił Pan 12 listopada 2024 r., zaciągniętego przez Pana żonę na budowę lokalu mieszkalnego, w którym udział nabył Pan w drodze darowizny od żony do Pana majątku odrębnego, nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatek ten został bowiem poniesiony na spłatę kredytu zaciągniętego przez Pana żonę (darczyńcę) na nabycie przez nią przedmiotowego lokalu mieszkalnego, Pan przedmiotowy lokal mieszkalny otrzymał od niej w drodze darowizny. Zatem, przychód uzyskany przez Pana z ww. sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
W odniesieniu do powołanej przez Pana interpretacji indywidualnej wskazać należy, że zapadła ona w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego niniejszą interpretację, ponadto zapadła w odmiennym stanie faktycznym (tj. rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej poprzez włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków). Interpretacje organów podatkowych wydawane są w indywidualnych sprawach podatników na podstawie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego przez podatnika. Powołana interpretacja nie stanowi źródła powszechnie obowiązującego prawa, więc zawartego w niej stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tutejszy Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie w odniesieniu do przedstawionego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …., ul. …., ….. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo