Podatniczka sprzedała w lipcu 2022 roku lokal mieszkalny, który nabyła w 2019 roku, planując przeznaczyć uzyskane środki na zakup gruntu i budowę domu dla rodziny. W październiku 2025 roku wpłaciła zaliczkę na działkę, w grudniu 2025 roku zawarła warunkową umowę sprzedaży, a ostateczną umowę przenoszącą własność podpisała w styczniu 2026 roku, po zakończeniu obowiązkowej procedury prawa…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 stycznia 2026 r. złożyła Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W lipcu 2022 r. sprzedała Pani lokal mieszkalny położony w Polsce za cenę 740 000 zł. Lokal ten nabyła Pani we wrześniu 2019 r. za cenę 480 000 zł (nabycie i zbycie zostały udokumentowane aktami notarialnymi). Sprzedaż stanowiła odpłatne zbycie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Od momentu sprzedaży mieszkania planowała Pani przeznaczyć uzyskany przychód na realizację własnych celów mieszkaniowych - zakup gruntu i budowę domu jednorodzinnego, w którym zamierza Pani zamieszkać razem z mężem i dziećmi już na stałe.
W związku z powyższym, nabyła Pani nieruchomość gruntową o powierzchni 0,56 ha (56 arów), o charakterze mieszanym (budowlano-rolnym): ok. 2/3 powierzchni stanowi część budowlaną, natomiast ok. 1/3 stanowi część rolną (okoliczność wynika z dokumentów dotyczących nieruchomości). Nieruchomość jest położona przy lesie. Nabycie tej nieruchomości zostało dokonane z zamiarem budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Pani rodziny poprzez zamieszkanie w tym budynku.
W dniu 27 października 2025 r. dokonała Pani wpłaty kwoty 5 000 zł na poczet ceny sprzedaży tej nieruchomości. Kwota ta jest wprost wskazana w akcie notarialnym jako wpłata na poczet ceny.
W dniu 4 grudnia 2025 r. u notariusza zawarła Pani ze sprzedającym warunkową umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za cenę 135 000 zł (akt notarialny). Warunek wynikał z faktu, że nieruchomość obejmuje część rolną, co skutkowało koniecznością zastosowania procedury prawa pierwokupu na rzecz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Zgodnie z przepisami regulującymi to prawo, po zawarciu umowy warunkowej konieczne było odczekanie ustawowego terminu (30 dni), w którym KOWR mógł złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. Do czasu bezskutecznego upływu tego terminu nie było możliwe zawarcie umowy przenoszącej własność. Po bezskutecznym upływie ustawowego terminu dla KOWR, w dniu 8 stycznia 2026 r. zawarła Pani u notariusza umowę przenoszącą własność nieruchomości (akt notarialny). Przeniesienie własności nastąpiło zatem po dniu 31 grudnia 2025 r. z przyczyn formalnych wynikających z obowiązkowej procedury prawa pierwokupu KOWR oraz terminów ustawowych, na które nie miała Pani wpływu.
Opisane czynności (wpłata 5 000 zł, umowa warunkowa z dnia 4 grudnia 2025 r. oraz umowa przenosząca własność z dnia 8 stycznia 2026 r.) są udokumentowane aktami notarialnymi oraz potwierdzeniem dokonania płatności.
Pytania
1. Czy w przedstawionym stanie faktycznym, wydatek na nabycie nieruchomości gruntowej (działki nabytej w celu budowy budynku mieszkalnego i realizacji własnych celów mieszkaniowych), sfinansowany przychodem ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w lipcu 2022 r., stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, pomimo że umowa przenosząca własność została zawarta w dniu 8 stycznia 2026 r., gdyż zawarcie tej umowy było możliwe dopiero po bezskutecznym upływie ustawowego terminu wynikającego z procedury prawa pierwokupu KOWR, po zawarciu w dniu 4 grudnia 2025 r. warunkowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego?
2. Czy w opisanym stanie faktycznym, wpłata 5 000 zł dokonana w dniu 27 października 2025 r. na poczet ceny nabycia nieruchomości gruntowej (wprost wskazana w akcie notarialnym), stanowi wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy o PIT, w sytuacji gdy przeniesienie własności nastąpiło 8 stycznia 2026 r. wyłącznie z przyczyn ustawowych (procedura prawa pierwokupu KOWR), po zawarciu warunkowej umowy sprzedaży 4 grudnia 2025 r.?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, odpowiedź na zadane pytanie powinna brzmieć: Tak, w opisanym stanie faktycznym wydatek na nabycie działki poniesiony przez Panią w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji uprawnia Panią do zastosowania zwolnienia w związku ze sprzedażą mieszkania w lipcu 2022 r.
Od początku przeznaczała Pani środki ze sprzedaży mieszkania na własny cel mieszkaniowy – zakup gruntu i budowę domu jednorodzinnego, w którym będzie Pani mieszkać na stałe razem z rodziną. Działkę kupiła Pani właśnie po to, aby wybudować na niej dom i zaspokoić Pani i Pani rodziny (rodzina 2+2) potrzeby mieszkaniowe, a więc materialny cel ulgi mieszkaniowej jest w Pani sytuacji spełniony.
Dodatkowo uważa Pani, że dochowała należytej staranności i w terminie przeznaczonym na wydatkowanie przychodu podjęła konkretne działania:
Umowa przenosząca własność została zawarta w dniu 8 stycznia 2026 r. wyłącznie dlatego, że w przypadku tej nieruchomości musiała zostać zastosowana ustawowa procedura prawa pierwokupu KOWR, co wymagało odczekania ustawowego terminu. Nie miała Pani żadnego wpływu na długość tego terminu ani na możliwość wcześniejszego podpisania aktu przenoszącego własność. Gdy tylko formalnie było to możliwe po zakończeniu procedury, podpisała Pani umowę przenoszącą własność.
Uważa więc Pani, że w sytuacji, gdy z Pani strony zostały wykonane wszystkie realne czynności w terminie (wpłata oraz akt notarialny - umowa warunkowa), a przesunięcie daty przeniesienia własności wynikało wyłącznie z obowiązkowej procedury ustawowej niezależnej od Pani, nie powinna Pani ponosić negatywnych skutków podatkowych. Zastosowanie zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT jest w Pani sytuacji uzasadnione, ponieważ faktycznie przeznaczyła Pani środki ze sprzedaży mieszkania na realizację własnego celu mieszkaniowego.
W konsekwencji uważa Pani, że wydatek na nabycie opisanej działki pod budowę domu, powinien zostać uznany za wydatek na własne cele mieszkaniowe i uwzględniony przy zastosowaniu zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż w lipcu 2022 r. lokalu mieszkalnego, nabytego przez Panią we wrześniu 2019 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak wynika z powyższych przepisów, w przedstawionej sprawie podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
‒ przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na realizację własnego celu mieszkaniowego. Omawiane zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
W opisie sprawy wskazała Pani, że w lipcu 2022 r. sprzedała Pani lokal mieszkalny za cenę 740 000 zł. Lokal ten nabyła Pani we wrześniu 2019 r. za cenę 480 000 zł. Od momentu sprzedaży mieszkania planowała Pani przeznaczyć uzyskany przychód na realizację własnych celów mieszkaniowych - zakup gruntu i budowę domu jednorodzinnego, w którym zamierza Pani zamieszkać razem z mężem i dziećmi już na stałe.
W związku z powyższym, nabyła Pani nieruchomość gruntową o powierzchni 0,56 ha, o charakterze mieszanym: ok. 2/3 powierzchni stanowi część budowlaną, natomiast ok. 1/3 stanowi część rolną. Nieruchomość jest położona przy lesie. Nabycie tej nieruchomości zostało dokonane z zamiarem budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Pani rodziny poprzez zamieszkanie w tym budynku.
W dniu 27 października 2025 r. dokonała Pani wpłaty kwoty 5 000 zł na poczet ceny sprzedaży tej nieruchomości. Kwota ta jest wprost wskazana w akcie notarialnym jako wpłata na poczet ceny.
W dniu 4 grudnia 2025 r. u notariusza zawarła Pani ze sprzedającym warunkową umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za cenę 135 000 zł. Warunek wynikał z faktu, że nieruchomość obejmuje część rolną, co skutkowało koniecznością zastosowania procedury prawa pierwokupu na rzecz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Po bezskutecznym upływie ustawowego terminu dla KOWR, w dniu 8 stycznia 2026 r. zawarła Pani u notariusza umowę przenoszącą własność nieruchomości. Przeniesienie własności nastąpiło zatem po dniu 31 grudnia 2025 r.
Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:
Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie.
Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.
Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Takimi celami mogą być m.in. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podkreślić należy, że ustawowy termin na wydatkowanie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ww. ustawy, wynosi trzy lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, a więc w przypadku sprzedanego przez Panią w 2022 r. lokalu mieszkalnego, termin ten upłynął z dniem 31 grudnia 2025 r. Oznacza to, że w sytuacji, gdy do tego czasu nie nabyła Pani prawa własności (współwłasności) do nieruchomości gruntowej, to przedmiotowe zwolnienie Pani nie przysługuje.
Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
W myśl art. 156 ww. Kodeksu cywilnego:
Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.
Według art. 157 § 2 ww. Kodeksu:
Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
Stosownie natomiast do treści art. 158 ww. Kodeksu:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Z treści powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży tej nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy przedwstępnej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, a art. 158 Kodeksu cywilnego określa wyraźnie formę tej czynności prawnej. Z kolei umowa przedwstępna nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości. Jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości.
Natomiast brak w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości gruntowej w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości, a tym samym, powoduje brak spełnienia warunków do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) i ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia uzyskanego dochodu od opodatkowania podatkiem dochodowym zarówno z terminem wydatkowania środków pieniężnych, jak i z faktem zawarcia umowy przenoszącej własność. Użyte w art. 21 ust. 25 pkt 1 i ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych słowa wydatki poniesione na nabycie prowadzą do jednoznacznego wniosku, że jedynie wydatkowanie przychodu na definitywne i ostateczne nabycie nieruchomości, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności, w terminie trzech lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia, uprawnia do zwolnienia wskazanego w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
Przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży tej nieruchomości.
Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, umowa przenosząca własność została zawarta w dniu 8 stycznia 2026 r., tj. w okresie późniejszym niż trzy lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego.
Zatem, nabycie przez Panią nieruchomości gruntowej w celu wybudowania na niej budynku mieszkalnego, nastąpiło po upływie trzech lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego. W Pani przypadku termin na wydatkowanie środków ze sprzedaży w lipcu 2022 r. lokalu mieszkalnego, upłynął z dniem 31 grudnia 2025 r.
Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie nie spełniła Pani ustawowych warunków zwolnienia określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem stała się Pani właścicielką nieruchomości gruntowej po upływie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie lokalu mieszkalnego. Tym samym, wydatek poniesiony na nabycie nieruchomości gruntowej, na której zamierza Pani wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny, nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie uprawnia Pani do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji, również wpłata dokonana przez Panią w dniu 27 października 2025 r., w kwocie 5 000 zł na poczet ceny nabycia nieruchomości gruntowej w celu wybudowania na niej budynku mieszkalnego, nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie uprawnia Pani do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25a ww. ustawy.
Wobec powyższego, Pani stanowisko uznano za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo