Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości - sprzedaż nie w działalności.
Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie administracyjnej obsługi biura, współpracującą z biurem obrotu nieruchomościami. Nabyła dwie niezabudowane działki rolne (nr A w 2003 r. i nr B w 2007 r.), które stanowią jej majątek prywatny i nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej ani udostępniane osobom trzecim. Rozważa…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
22 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 20 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 stycznia 2026 r. (data wpływu 12 stycznia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie prowadzi oraz nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Do chwili obecnej nie wykonywała żadnych czynności, które miałyby charakter zorganizowanej i ciągłej działalności zarobkowej w tym zakresie.
Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą o profilu administracyjnym, sklasyfikowaną według PKD … - „Działalność związana z administracyjną obsługą biura”, w ramach której współpracuje z biurem obrotu nieruchomościami, wykonując czynności o charakterze administracyjnym i wspierającym w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Działalność ta nie polega jednak na obrocie nieruchomościami we własnym imieniu ani na świadczeniu usług pośrednictwa w imieniu własnym. Wnioskodawczyni nie nabywa nieruchomości w celach handlowych, nie prowadzi działalności inwestycyjnej ani deweloperskiej, a planowana sprzedaż nieruchomości, o której mowa w dalszej części wniosku, stanowi czynność dotyczącą majątku prywatnego, całkowicie niezwiązaną z prowadzoną działalnością gospodarczą.
W dniu 14 lipca 2003 r. Wnioskodawczyni, działając w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, nabyła niezabudowaną nieruchomość położoną w … przy ul. …., oznaczoną obecnie jako działka ewidencyjna nr A o powierzchni 1,8476 ha (KW ….). Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów i budynków nieruchomość obejmuje pastwiska o powierzchni 1,3060 ha oraz grunty orne o powierzchni 0,5416 ha.
Następnie w dniu 13 grudnia 2007 r. Wnioskodawczyni nabyła do majątku osobistego w drodze darowizny niezabudowaną nieruchomość położoną w … przy tej samej ulicy, oznaczoną numerem ewidencyjnym B o powierzchni 1,4114 ha (KW ….), sklasyfikowaną w ewidencji gruntów jako pastwiska o powierzchni 0,5457 ha oraz grunty orne o powierzchni 0,7613 ha. Obie nieruchomości stanowią grunty rolne niezabudowane. Nie były i nie są obecnie wykorzystywane w jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Od momentu ich nabycia nieruchomości te pozostają elementem majątku prywatnego Wnioskodawczyni i nie służą prowadzeniu działalności zarobkowej. Teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działki mają dostęp do drogi publicznej, lecz nie są uzbrojone w urządzenia infrastruktury technicznej, w tym przyłącza wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne czy gazowe.
Wnioskodawczyni rozważa obecnie sprzedaż wyżej wymienionych działek. Planowana sprzedaż ma charakter incydentalny i będzie wynikała z decyzji o racjonalnym rozdysponowaniu posiadanego majątku prywatnego. Wnioskodawczyni nie nabyła tych nieruchomości z zamiarem ich odsprzedaży, lecz w celach prywatnych, jako element majątku rodzinnego. W tym miejscu Wnioskodawczyni wyjaśnia, że obydwie działki należały pierwotnie do Jej ojca. Sprzedaż planowana jest jako czynność w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, wynikająca z wykonywania prawa własności, a nie działalności handlowej. Najbardziej prawdopodobny jest scenariusz sprzedaży obu działek jednemu nabywcy, jednak Wnioskodawczyni nie wyklucza możliwości ich odrębnej sprzedaży różnym podmiotom. Decyzja w tym zakresie będzie uzależniona od przyszłych ofert potencjalnych kupujących oraz sytuacji rynkowej. Na dzień sporządzania wniosku Wnioskodawczyni nie podjęła żadnych czynności zmierzających do sprzedaży, nie zawierała umów pośrednictwa, nie zlecała przygotowania dokumentacji projektowej ani działań marketingowych. W przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży, nie będzie podejmować działań w zakresie uzbrojenia terenu lub doprowadzenia mediów, nie zamierza również dzielić działek na mniejsze parcele w celu zwiększenia ich atrakcyjności inwestycyjnej, występować o warunki zabudowy, pozwolenia czy decyzje środowiskowe, ani organizować kampanii promocyjnych lub reklamowych o charakterze zawodowym. Jedynym planowanym działaniem może być zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży w prasie lokalnej lub na popularnym portalu internetowym, co stanowi standardowy element zwykłego wykonywania prawa własności i nie nosi znamion działalności zorganizowanej.
Wnioskodawczyni nie zamierza dokonywać dalszych transakcji sprzedaży nieruchomości ani nabywać nowych w celu ich zbycia. Sprzedaż działek przy ul. …. będzie miała charakter jednorazowy i incydentalny, nie będzie wykonywana w sposób ciągły ani zorganizowany. Celem sprzedaży nie jest uzyskiwanie dochodu z działalności handlowej, lecz racjonalne zarządzanie własnym majątkiem prywatnym. Wnioskodawczyni nie posiada zaplecza technicznego, organizacyjnego ani finansowego właściwego dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami. Na moment planowanej transakcji, nieruchomości pozostają składnikami majątku osobistego Wnioskodawczyni, nie wchodzą w skład majątku firmowego i nie były w żaden sposób powiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wnioskodawczyni nie ma zamiaru podejmować jakichkolwiek działań, które mogłyby świadczyć o zawodowym charakterze sprzedaży, takich jak przygotowanie inwestycji, marketing, dzielenie, uzbrajanie terenu czy powtarzalność transakcji.
Uzupełnienie
Działka nr A została nabyta w drodze umowy sprzedaży. Działki ewidencyjne nr A oraz nr B są wykorzystywane przez Wnioskodawczynię wyłącznie na cele prywatne, niezwiązane z działalnością gospodarczą ani z jakąkolwiek formą działalności zarobkowej. Działka ewidencyjna nr A nabyta w 2003 r. od momentu nabycia stanowiła składnik majątku prywatnego Wnioskodawczyni. Nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ani rolniczej, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze i nie przynosiła żadnych dochodów ani pożytków.
Działka nr B została darowana Wnioskodawczyni przez Jej ojca celem powiększenia prowadzonego od 2002 r. gospodarstwa rolnego, lecz sposób jej wykorzystania w praktyce uległ zmianie. Wnioskodawczyni nie prowadziła na tej działce produkcji rolnej ukierunkowanej na sprzedaż, nie uzyskiwała przychodów ze sprzedaży płodów rolnych ani innych dochodów związanych z działalnością rolniczą. Działka została przeznaczona wyłącznie na cele osobiste Wnioskodawczyni. W konsekwencji, podobnie jak działka nr A, stanowiła ona składnik majątku prywatnego. W okresie posiadania działki nr A oraz nr B były i w dalszym ciągu są wykorzystywane wyłącznie na cele prywatne. W szczególności były one wykorzystywane okazjonalnie w celach osobistych i rekreacyjnych, jako teren spacerowy, wypoczynkowy dla Wnioskodawczyni oraz członków Jej rodziny. Wnioskodawczyni zachowała obydwie działki z myślą o ewentualnym wykorzystaniu w przyszłości na potrzeby mieszkaniowe swoich córek. Zamysł ten miał charakter wyłącznie rodzinny, osobisty i nie wiązał się z podejmowaniem jakichkolwiek działań inwestycyjnych. Z biegiem czasu plany życiowe córek uległy zmianie, stąd Wnioskodawczyni rozważa sprzedaż. Do momentu planowanej sprzedaży działki będą wykorzystywane wyłącznie jako składniki majątku prywatnego Wnioskodawczyni. Planowana sprzedaż będzie jednorazową czynnością polegającą na rozporządzeniu majątkiem osobistym i nie będzie poprzedzona ani związana z jakimikolwiek działaniami o charakterze gospodarczym lub handlowym.
Wnioskodawczyni nie oddawała i nie oddaje nieruchomości objętych zakresem wniosku, tj. działek ewidencyjnych nr A oraz nr B, w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie jakichkolwiek innych umów, zarówno odpłatnych, jak i nieodpłatnych. W związku z powyższym, Wnioskodawczyni nie udostępniała ani nie udostępnia osobom trzecim żadnej z działek objętych wnioskiem. Nie występował żaden okres, w którym działki byłyby udostępniane osobom trzecim.
Wnioskodawczyni nie odprowadzała i nie odprowadza żadnych podatków z tytułu najmu, dzierżawy ani innych umów dotyczących przedmiotowych nieruchomości, gdyż takie umowy nie były zawierane.
Działki w dniu planowanej sprzedaży nie będą zabudowane. Na dzień sporządzenia odpowiedzi Wnioskodawczyni nie posiada ustalonej konkretnej daty sprzedaży działek objętych zakresem wniosku. Planowana sprzedaż ma charakter przyszły i jest uzależniona od okoliczności niezależnych od Wnioskodawczyni, w szczególności od sytuacji rynkowej oraz ewentualnego zainteresowania potencjalnych nabywców. Przewidywany termin sprzedaży działek mieści się w okresie najbliższego półrocza, jednak może on ulec zmianie w zależności od powyższych okoliczności.
Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez Radę Miejską w …., działki ewidencyjne nr A oraz nr B, położone w obrębie …. przy ul. … w …, objęte są ustaleniami planu miejscowego i znajdują się w następujących jednostkach urbanistycznych:
Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazuje, że objęcie działek ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło z inicjatywy organów gminy i miało charakter niezależny od działań Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań zmierzających do realizacji ustaleń planu ani do przygotowania nieruchomości do celów inwestycyjnych.
Wnioskodawczyni nie przewiduje korzystać z usług pośrednika. Ewentualna pomoc pośrednika będzie ograniczona do standardowych czynności polegających na zamieszczeniu ogłoszenia, prezentacji nieruchomości oraz pośredniczeniu w kontaktach pomiędzy stronami transakcji, bez podejmowania jakichkolwiek działań przygotowawczych, marketingowych lub inwestycyjnych.
Na dzień sporządzenia uzupełnienia wniosku, Wnioskodawczyni nie podjęła decyzji o zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży działek objętych zakresem wniosku. Nie można jednak wykluczyć, że w toku rozmów z potencjalnym nabywcą taka umowa zostanie zawarta. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej jej postanowienia będą miały charakter standardowy i nie będą przewidywały po stronie Wnioskodawczyni obowiązków wykraczających poza zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży.
Prawa i obowiązki stron
Po stronie Wnioskodawczyni (Sprzedającej) obowiązki ograniczać się będą wyłącznie do:
Po stronie Kupującego spoczywać będą w szczególności:
Warunki zawarcia umowy przyrzeczonej
Jeżeli w umowie przedwstępnej zostaną przewidziane warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, będą one dotyczyć wyłącznie okoliczności leżących po stronie Kupującego, takich jak:
Umowa przedwstępna nie będzie przewidywać po stronie Wnioskodawczyni obowiązku podejmowania jakichkolwiek działań przygotowawczych lub inwestycyjnych, w szczególności uzyskiwania decyzji administracyjnych (np. warunków zabudowy, pozwoleń), dokonywania podziału nieruchomości, jej uzbrajania ani podejmowania innych czynności charakterystycznych dla działalności deweloperskiej lub handlowej.
Wnioskodawczyni nie udzielała i nie zamierza udzielać Nabywcy działek, objętych zakresem wniosku, żadnych pełnomocnictw, zgód ani upoważnień do występowania w Jej imieniu w sprawach dotyczących tych nieruchomości. Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży działek, objętych zakresem wniosku, zostaną przeznaczone na realizację celów osobistych i rodzinnych Wnioskodawczyni, niezwiązanych z działalnością gospodarczą ani z jakąkolwiek działalnością o charakterze zarobkowym. W szczególności środki te zostaną lub mogą zostać przeznaczone na:
Wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży działek będzie miało wyłącznie charakter prywatny i osobisty. Wnioskodawczyni nie zamierza przeznaczać tych środków na prowadzenie działalności gospodarczej, działalności inwestycyjnej ani na obrót nieruchomościami. Poza nieruchomościami wskazanymi we wniosku Wnioskodawczyni posiada również inne nieruchomości, które zostały nabyte na przestrzeni wielu lat w celach mieszkaniowych, rodzinnych oraz na potrzeby własne, niezwiązane z działalnością gospodarczą ani z obrotem nieruchomościami. Na dzień sporządzenia uzupełnienia wniosku Wnioskodawczyni nie planuje sprzedaży innych nieruchomości, niż te objęte wnioskiem. Wnioskodawczyni jest właścicielką działek ewidencyjnych nr C oraz nr D, obręb …., zabudowanych budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem inwentarskim, stanowiących całość siedliskową. Działki te zostały nabyte w 2003 r. i są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe - zamieszkiwane przez Wnioskodawczynię oraz Jej dorosłe córki.
Ponadto Wnioskodawczyni posiada:
Wskazane grunty rolne są wykorzystywane częściowo w działalności rolniczej, a częściowo na własne potrzeby Wnioskodawczyni i Jej rodziny, nie są przedmiotem najmu, dzierżawy ani innego odpłatnego udostępniania. Wnioskodawczyni nie planuje obecnie sprzedaży żadnych innych nieruchomości poza działkami objętymi wnioskiem. Wnioskodawczyni do tej pory nie sprzedawała żadnych nieruchomości.
Pytania
1. Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię działek nr A oraz nr B, stanowiących Jej majątek prywatny, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?
2. Do którego źródła przychodu, w rozumieniu ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy zaliczyć przychody uzyskane przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży tych działek - czy do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolnicza działalność gospodarcza), czy też do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 (odpłatne zbycie nieruchomości)?
Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na ww. pytanie nr 2 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie (pytanie nr 1) wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 2, przychody z planowanej sprzedaży działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi A i B należy, na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, zakwalifikować do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa o PIT”).
Podtrzymując argumenty przedstawione w uzasadnieniu stanowiska dotyczącego pytania nr 1, Wnioskodawczyni wskazuje, że czynności związane z planowaną sprzedażą stanowią element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie noszą znamion prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:
Odrębnym źródłem przychodów, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 tej ustawy, przez działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Z powyższych przepisów wynika, że działalność gospodarcza charakteryzuje się zarobkowym celem, prowadzeniem na własny rachunek, zorganizowaniem i ciągłością podejmowanych działań. Cechuje ją zawodowy charakter oraz uczestnictwo w obrocie gospodarczym. Istotne znaczenie ma również zamiar podmiotu podejmującego dane czynności - w tym motyw i cel działania. Działalność jest zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku i ukierunkowana na jego osiągnięcie. Natomiast działań, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb lub rozporządzenie posiadanym majątkiem, nie można uznać za działalność gospodarczą. Z kolei kryterium ciągłości i zorganizowania ma na celu wyeliminowanie czynności incydentalnych, okazjonalnych, niepowtarzalnych. Ciągłość oznacza zamiar wykonywania podobnych czynności w sposób powtarzalny i systematyczny, przy wykorzystaniu określonej struktury organizacyjnej lub środków właściwych dla działalności gospodarczej. Sprzedaż pojedynczej nieruchomości lub nawet kilku działek należących do majątku prywatnego, które nie były nabywane w celu dalszej odsprzedaży, nie spełnia powyższych przesłanek. Tego rodzaju czynność ma charakter incydentalny i nie może być traktowana jako prowadzenie działalności gospodarczej.
W przedstawionej sprawie nie występują żadne przesłanki pozwalające uznać, że sprzedaż działek przez Wnioskodawczynię stanowi działalność gospodarczą. Nieruchomości zostały nabyte odpowiednio w 2003 r. i 2007 r. i od tego czasu stanowią część majątku prywatnego Wnioskodawczyni. Nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej ani udostępniane osobom trzecim. Sprzedaż ma charakter incydentalny i wynika z decyzji o racjonalnym rozdysponowaniu majątku. Wnioskodawczyni nie nabyła działek w celu ich odsprzedaży, nie podejmuje czynności zmierzających do zwiększenia ich atrakcyjności inwestycyjnej, takich jak uzbrojenie terenu, wystąpienie o pozwolenia na budowę, budowa dróg wewnętrznych czy prowadzenie działań marketingowych. Ponadto fakt, że Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obsługi biura i współpracuje z biurem obrotu nieruchomościami, nie oznacza, że sprzedaż prywatnych działek pozostaje w jakimkolwiek związku z tą działalnością. Wnioskodawczyni nie prowadzi obrotu nieruchomościami we własnym imieniu i nie wykorzystuje posiadanego majątku w ramach działalności gospodarczej.
W konsekwencji, sprzedaż działek nr A i nr B, należy traktować jako odpłatne zbycie nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Z uwagi na to, że nieruchomości zostały nabyte odpowiednio w 2003 r. i 2007 r., a więc upłynął okres pięciu lat liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, planowana sprzedaż nie będzie skutkowała powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podsumowując, czynności podejmowane przez Wnioskodawczynię nie mają charakteru zawodowego, zorganizowanego ani ciągłego. Sprzedaż działek stanowi element zarządzania majątkiem prywatnym, a nie działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Przychody z tej sprzedaży należy zakwalifikować do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, nie będą one podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy:
Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Stosownie bowiem do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r. sygn. akt I SA/Op 18/08).
Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.
Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
Zatem każde działanie spełniające wskazane uprzednio przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
Działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków planowanych przez Panią działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań poprzedzających planowaną sprzedaż działek, o których mowa we wniosku.
Z opisu wniosku wynika, że prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą o profilu administracyjnym, w ramach której współpracuje z biurem obrotu nieruchomościami, wykonując czynności o charakterze administracyjnym i wspierającym w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Działalność ta nie polega jednak na obrocie nieruchomościami we własnym imieniu ani na świadczeniu usług pośrednictwa w imieniu własnym. Nie nabywa Pani nieruchomości w celach handlowych, nie prowadzi działalności inwestycyjnej ani deweloperskiej.
14 lipca 2003 r. w ramach wspólności ustawowej nabyła Pani niezabudowaną nieruchomość (działkę nr A). Nieruchomość obejmuje pastwiska oraz grunty orne. Następnie 13 grudnia 2007 r. do majątku osobistego nabyła Pani w drodze darowizny nieruchomość (działkę nr B), która również stanowi pastwiska i grunty orne. Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze i nie przynosiły żadnych dochodów ani pożytków. Rozważa Pani sprzedaż tych działek. Sprzedaż planowana jest jako czynność w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, wynikająca z wykonywania prawa własności, a nie działalności handlowej. Najbardziej prawdopodobny jest scenariusz sprzedaży obu działek jednemu nabywcy, jednak nie wyklucza Pani możliwości ich odrębnej sprzedaży różnym podmiotom. Decyzja w tym zakresie będzie uzależniona od przyszłych ofert potencjalnych kupujących oraz sytuacji rynkowej. Nie podjęła Pani żadnych czynności zmierzających do sprzedaży, nie zawierała umów pośrednictwa, nie zlecała przygotowania dokumentacji projektowej ani działań marketingowych. W przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży nie będzie podejmować działań w zakresie uzbrojenia terenu lub doprowadzenia mediów, nie zamierza również dzielić działek na mniejsze parcele w celu zwiększenia ich atrakcyjności inwestycyjnej, występować o warunki zabudowy, pozwolenia czy decyzje środowiskowe, ani organizować kampanii promocyjnych lub reklamowych o charakterze zawodowym. Nie podejmowała Pani żadnych działań zmierzających do realizacji ustaleń planu ani do przygotowania nieruchomości do celów inwestycyjnych. Nie przewiduje Pani korzystać z usług pośrednika, nie udzielała i nie zamierza udzielać nabywcy działek żadnych pełnomocnictw, zgód ani upoważnień do występowania w jej imieniu w sprawach dotyczących tych nieruchomości. Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży działek zostaną przeznaczone na realizację Pani celów osobistych i rodzinnych, niezwiązanych z działalnością gospodarczą ani z jakąkolwiek działalnością o charakterze zarobkowym. Posiada Pani również inne nieruchomości, ale nie planuje Pani ich sprzedaży.
Wobec przedstawionych okoliczności sprawy, uznać należy, że planowane przez Panią działania mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Nie można, mówić o zorganizowanym i ciągłym charakterze Pani działalności w odniesieniu do nieruchomości, które mają być przedmiotem sprzedaży. Ponadto okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i ich planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podjęła i nie zamierza Pani podejmować takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
Nie sposób bowiem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Panią pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży tych nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Świadczą o tym informacje, które wskazała Pani we wniosku i jego uzupełnieniu, z których wynika m.in., że przedmiotowe działki mają dostęp do drogi publicznej, lecz nie są uzbrojone w urządzenia infrastruktury technicznej, w tym przyłącza wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne czy gazowe. Objęcie działek ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło z inicjatywy organów gminy i miało charakter niezależny od Pani działań. Nie podejmowała Pani żadnych działań zmierzających do realizacji ustaleń planu ani do przygotowania nieruchomości do celów inwestycyjnych. Na moment planowanej transakcji, nieruchomości nie wchodzą w skład majątku firmowego i nie były w żaden sposób powiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Zatem, planowana przez Panią sprzedaż działek wskazanych we wniosku, nie będzie stanowiła przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie z tego tytułu podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.
Skutki podatkowe planowanej czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.
Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie planowana sprzedaż przez Panią nieruchomości (działki nr A i działki nr B) będzie stanowiła źródło przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy i będzie podlegała z tego tytułu opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (działek).
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.
Z treści wniosku wynika, że 14 lipca 2003 r. w drodze sprzedaży nabyła Pani działkę nr A, natomiast 13 grudnia 2007 r. w drodze darowizny nabyła Pani działkę nr B. Tym samym pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy minął.
Podsumowując stwierdzam, że planowana przez Panią nieruchomości (działki nr A oraz działki nr B), w związku z tym, że sprzedaż tych działek nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła źródła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jednocześnie, planowana przez Panią sprzedaż ww. działek (działki nr A oraz działki nr B) nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ww. działek nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Zatem, nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego pytania i stanowiska w sprawie, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu zdarzenia przyszłego, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.
Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …., ul. ….., ….. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo