Podatnik, osoba fizyczna, w 2023 roku nabył od rodziców w drodze darowizny działkę rolną nr 1. W 2025 roku dokonał zamiany tej działki na inną działkę rolną nr 7, należącą do małżonków, bez dopłat, z równą wartością obu działek. W momencie transakcji podatnik posiadał gospodarstwo rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha, a działka nr 1 wchodziła w jego skład.…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił Pan wniosek pismem z 7 stycznia 2026 r. (data wpływu 12 stycznia 2026 r.) oraz pismem z 16 lutego 2026 r. (data wpływu 19 lutego 2026 r.) w odpowiedzi na wezwania.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
1 sierpnia 2025 r. w Kancelarii Notarialnej w (…) przed notariuszem (…), dokonał Pan przeniesienia własności niezabudowanej działki rolnej położonej w X, utworzonej z działki o numerze 1, o powierzchni 0,0900 ha (ozn. RV), objętej księgą wieczystą nr (…), na małżonków (…) do ich majątku wspólnego.
Działkę o numerze 1, będącą przedmiotem zamiany wraz z innymi działkami, nabył Pan od rodziców na podstawie umowy darowizny z dnia 2 lutego 2023 r., rep. A nr (…).
Zgodnie z ww. aktem notarialnym z dnia 1 sierpnia 2025 r., w zamian za powyższą działkę małżonkowie (…) przenieśli własność niezabudowanej nieruchomości położonej w X, utworzonej z działki nr 7 o powierzchni 0,12 ha (ozn. RV), objętej księgą wieczystą nr (…). Wartość działek/nieruchomości gruntowych będących przedmiotem zamiany została określona jako równa i określona na kwotę po 10 000 zł. Z tytułu tej zamiany pomiędzy stronami nie nastąpiły żadne dopłaty. Działki będące przedmiotem zamiany leżą w terenie górzystym, bez dostępu do drogi publicznej i stanowią grunty rolne RV.
W pierwszym uzupełnieniu wniosku wskazał Pan:
· Na pytanie Organu o treści: „czy działka nr 1 na skutek zamiany weszła w skład gospodarstwa rolnego nabywcy w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2020 r. poz. 333 ze zm.)? Czy na skutek zbycia działka ta utraciła charakter rolny? Czy w umowie zamiany jest zapis dotyczący tego, że po nabyciu działka będzie miała charakter rolny?”, wskazał Pan, że działka nr 1 na skutek zamiany weszła w skład gospodarstwa rolnego nabywcy w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Działka numer 1 na skutek zbycia nie utraciła charakteru rolnego, gdyż została przyłączona do gospodarstwa rolnego. W treści umowy zmiany (aktu notarialnego) zawarto zapis, że nieruchomości będące przedmiotami zamiany stanowią nieruchomości rolne w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego.
· Oprócz działki numer 1, której dotyczy wniosek, był Pan (nadal jest) właścicielem nieruchomości gruntowych o numerach: 2/8, 2/2, 2/6, 2/8, o łączonej powierzchni 0,95 ha, położonych w miejscowości X (woj. (…) gmina (…), powiat …). Dla powyższych nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta numer (…).
· W skład działki numer 1, zbytej przez Pana w drodze zamiany, wchodziły grunty rolne klasy V (RV).
· Zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego gminy X, działka numer 1 położona w gminie X znajduje się w całości na terenach zieleni nieurządzonej, oznaczonych symbolem 3/N.
W drugim uzupełnieniu wniosku wskazał Pan:
· Oprócz działki numer 1, której dotyczy wniosek, był Pan i nadal jest właścicielem nieruchomości gruntowych o numerach: 2/8, 2/2, 2/6, 2/8 (KW: …). Posiada Pan również udziały w spółkach gruntowych (KW: ….) o łącznej powierzchni 1,03 ha. Wszystkie te nieruchomości wraz z ww. działką, w momencie zamiany (1 sierpnia 2025 r ), tworzyły gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2020 poz. 333). Ponadto działka nr 7, którą otrzymał w zamian za działkę nr 1, także nie utraciła charakteru rolnego, gdyż została włączona do Pana gospodarstwa rolnego.
Działka nr 1 na skutek zamiany weszła w skład gospodarstwa rolnego nabywcy w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Działka nr 1, na skutek zamiany, nie utraciła charakteru rolnego, gdyż została przyłączona do gospodarstwa rolnego objętego księgą wieczystą (…). Właściciel prowadzi działalność rolniczą (…) zgłoszoną w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego.
· Z dniem nabycia nieruchomości od rodziców - 2 lutego 2023 r. w drodze umowy darowizny, prowadzi Pan pszczelarstwo, tj. małą pasiekę (dla 19 rodzin pszczelich). Ze względu na położenie działki nr 7, którą nabył Pan w drodze zamiany za działkę nr 1, korzystniejsze dla Pana będzie prowadzenie oraz poszerzenie działalności rolnej także na tej działce, gdyż sąsiaduje (graniczy) ona z pozostałymi Pana działkami. Jest Pan rolnikiem posiadającym gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym o łącznej powierzchni 1,03 ha. Należny podatek rolny odprowadza Pan zgodnie z decyzją Urzędu Gminy w X.
· Nie prowadzi Pan pozarolniczej działalności gospodarczej. Nadmienia Pan, że jest zatrudniony w zakładzie (…) na podstawie umowy o pracę, gdzie jest ubezpieczony. Pracodawca odprowadza należne składki do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.
· Nie prowadzi Pan działów specjalnych produkcji rolnej.
· Uzyskane przychody z działalności rolniczej, tj. pszczelarstwo, rozlicza Pan w ramach podatku rolnego. Produkty sprzedaje bezpośrednio konsumentom (Rolniczy Handel Detaliczny). Ponadto, nie uzyskuje Pan przychodów z następujących źródeł przychodów: działów specjalnych produkcji rolnej, a także pozarolniczej działalności gospodarczej.
· Łączne przychody z powyższych źródeł nie przekroczą wartości w walucie polskiej 2 000 000 euro.
· Od momentu nabycia działki nr 1, nie była ona nieodpłatnie (jak również odpłatnie) udostępniana osobom trzecim. Działka była przez Pana wykorzystywana do celów osobistych - rekreacyjnych, zbieranie ziół na własne potrzeby, koszenie trawy. Działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.
Pytanie
Czy opisana powyżej przedmiotowa zamiana Pana nieruchomości stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym, zamiana jej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym?
Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)
Działkę o numerze 1, będącą przedmiotem zamiany wraz z działkami o numerach: 2/8, 2/2, 2/6, 2/8, nabył Pan od rodziców na podstawie umowy darowizny z dnia 2 lutego 2023 r. Ze względu na położenie działki numer 7, którą nabył w drodze zamiany, korzystniejsze dla Pana będzie prowadzenie działalności rolnej na tej działce, gdyż sąsiaduje (graniczy) ona z pozostałymi działkami, których także jest Pan właścicielem.
Z tytułu zamiany nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od chwili jej nabycia, nie uzyskał Pan żadnej korzyści materialnej. Wartość działek/nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem zamiany została określona jako równa i określona na kwotę po 10 000 zł. Z tytułu tej zamiany pomiędzy stronami nie nastąpiły żadne dopłaty.
W związku z powyższym uważa Pan, że z tytułu zamiany działki numer 1 na działkę numer 7, powinien być zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych PIT za 2025 rok.
W związku z powyższym, jak również w oparciu o poniżej przytoczone podstawy prawne oraz interpretację indywidualną Dyrektora KIS, uważa Pan, że z tytułu zamiany działki rolnej nr 1 na działkę rolną nr 7, powinien Pan być zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych PIT za 2025 r., gdyż działka (nr 1) nie utraciła charakteru rolnego i została zamieniona na inną działkę (nr 7), także rolną. Obecny właściciel działki, który ją nabył w drodze zamiany (akt notarialny z 1 sierpnia 2025 r.) prowadzi działalność rolną (hodowla krzewów owocowych). Jest także osobą zgłoszoną i ubezpieczoną w KRUS.
Podstawą Pana stanowiska jest:
- art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 poz. 153 - Obwieszczenie Marszałka Sejmu RP w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych),
- interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wydana dnia 4 maja 2023 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.190.2023.2.EC), w której Organ ten odniósł się do kwestii skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego dochodów ze sprzedaży nieruchomości rolnej przez podatnika podatku dochodowego od osób fizycznych. Czytamy w niej, że jeżeli sprzedawane grunty w momencie ich sprzedaży stanowią bądź wchodzą w skład gospodarstwa rolnego oraz nie utracą swojego rolniczego charakteru w wyniku zmiany właściciela, to podatnik nie będzie zobowiązany do opodatkowania dochodu uzyskanego z tej sprzedaży, nawet jeśli od nabycia minęło mniej niż 5 lat.
Umowa zamiany zawarta u notariusza w dniu 1 sierpnia 2025 r. oraz okoliczności faktyczne, pozwalają stwierdzić, iż spełnia Pan wszelkie kryteria ustawowe do zastosowania zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu zamiany ww. działek.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Z treści wniosku wynika, że 1 sierpnia 2025 r. dokonał Pan przeniesienia własności niezabudowanej działki rolnej utworzonej z działki o numerze 1, o powierzchni 0,0900 ha na małżonków (…) do ich majątku wspólnego. Działkę o numerze 1, będącą przedmiotem zamiany, nabył Pan od rodziców na podstawie umowy darowizny z 2 lutego 2023 r. W zamian za powyższą działkę, małżonkowie (…) przenieśli własność niezabudowanej nieruchomości położonej w X, utworzonej z działki nr 7.
Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.
W myśl art. 155 § 1 ww. Kodeksu:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.
Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
Natomiast na mocy art. 604 Kodeksu cywilnego:
Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
Tym samym „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej bowiem towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. Forma bezpośredniej wymiany towarów, jaką jest uregulowana w powyższym przepisie umowa zamiany, w wyniku której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, również stanowi odpłatne zbycie rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
Ponadto, zgodnie z cytowanym uprzednio art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży, a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz.
Zamiana więc, podobnie jak umowa sprzedaży stanowi formę odpłatnego zbycia. Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnie, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnie, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe.
W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, a z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość.
Wobec tego, zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Zatem, odpłatne zbycie 1 sierpnia 2025 r. w drodze umowy zamiany nieruchomości (działki nr 1), którą nabył Pan 2 lutego 2023 r. w drodze darowizny, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie (umowa zamiany) nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z art. 30e ust. 3 ww. ustawy:
W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.
Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Na mocy art. 19 ust. 2 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Stosownie do art. 19 ust. 4 ww. ustawy:
Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (ich części oraz udziału w nieruchomości) w drodze zamiany jest wartość zbywanej nieruchomości określona w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość (udział) lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6d przywołanej ustawy:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty sporządzenia aktu notarialnego zamiany, o ile będą ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Podstawą obliczenia podatku jest dochód, który stanowi różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d tej ustawy.
Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
a) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
b) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Zgodnie z art. 45 ust. 1 ww. ustawy:
Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
Jednakże ustawodawca przewidział zwolnienia przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny.
Powyższy przepis zwalnia przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, jeśli grunty stanowiące to gospodarstwo rolne w związku z odpłatnym zbyciem nie utraciły charakteru rolnego.
W tym miejscu wymaga podkreślenia, że zgodnie z treścią art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.
W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. 2025 r. poz. 1344):
Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.
Szczegółowe określenie, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego – co w konsekwencji decyduje o zakresie zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych od przychodu ze sprzedaży takich gruntów – wymaga odniesienia się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 219 ze zm.) oraz załącznika do tego rozporządzenia.
Zgodnie z treścią § 8 ust. 1 ww. rozporządzenia:
Użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:
1) grunty rolne;
2) grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione;
3) grunty zabudowane i zurbanizowane;
4) grunty pod wodami;
5) tereny różne.
Stosownie natomiast do treści § 9 ust. 1 ww. rozporządzenia:
Grunty rolne, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 1, dzielą się na:
1) użytki rolne, do których zalicza się:
a) grunty orne, oznaczone symbolem R,
b) łąki trwałe, oznaczone symbolem Ł,
c) pastwiska trwałe, oznaczone symbolem Ps,
d) sady, oznaczone symbolem S,
e) grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br,
f) grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem Lzr,
g) grunty pod stawami, oznaczone symbolem Wsr,
h) grunty pod rowami, oznaczone symbolem W;
2) nieużytki, oznaczone symbolem N.
Powyższe uregulowania prawne wskazują, że zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest możliwe, jeśli zbywane grunty:
- są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami, grunty pod rowami oraz grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza,
- muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy) lub jego część składową,
- nie mogą utracić wskutek odpłatnego zbycia rolnego charakteru.
Jeżeli zatem zostaną zachowane powyższe warunki, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości korzysta z omawianego zwolnienia od podatku dochodowego.
Utrata charakteru rolnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu, decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy lub innych okoliczności związanych z daną transakcją. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu. Ponadto utrata charakteru rolnego w związku z odpłatnym zbyciem może wystąpić bezpośrednio po zbyciu, ale może nastąpić dopiero w przyszłości, jednak w momencie dokonania odpłatnego zbycia strony umowy powinny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.
Okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku odpłatnego zbycia nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika, więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, że spełnia przesłanki do zwolnienia. Jeżeli zatem zostaną zachowane powyższe warunki, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia tego rodzaju nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego.
W opisie sprawy wskazał Pan, że:
· Działka nr 1 o powierzchni 0,0900 ha stanowiła grunty rolne klasy V (RV).
· W momencie zamiany (1 sierpnia 2025 r ) był Pan właścicielem nieruchomości o łącznej powierzchni 1,03 ha. Wszystkie te nieruchomości wraz z ww. działką, w momencie zamiany, tworzyły gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym.
· Należny podatek rolny odprowadza Pan, zgodnie z decyzją Urzędu Gminy w X.
· Działka nr 1, na skutek zamiany, weszła w skład gospodarstwa rolnego nabywcy w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym i nie utraciła charakteru rolnego. Jej nowy właściciel prowadzi działalność rolniczą zgłoszoną w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego.
Podsumowując, nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej, odpłatne zbycie (umowa zamiany) przez Pana w dniu 1 sierpnia 2025 r. nieruchomości rolnej, tj. działki nr 1 nabytej w drodze darowizny w 2023 r., stanowi dla Pana źródło przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ ww. odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie.
Jednakże, przychód uzyskany przez Pana z umowy zamiany działki nr 1 wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, która w związku z tą zamianą - zgodnie z Pana wskazaniem - nie utraciła charakteru rolnego, korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy od podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego i złożenia deklaracji PIT-39 w związku z ww. odpłatnym zbyciem nieruchomości.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego pytania, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu zdarzenia, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.
Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo