Interpretacja 0113-KDIPT2-2.4011.980.2025.2.KR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 18 grudnia 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.  Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji (w szczególności opis Nieruchomości A w ramach Transakcji A)

Wnioskodawca (dalej również: „Sprzedający”) jest osobą fizyczną. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim. W dalszej części wniosku Wnioskodawca oraz Jego małżonka (dalej również: „Sprzedająca”) będą łącznie określani jako „Sprzedający”.

Sprzedający są małżeństwem, w którym obowiązuje ustrój wspólności umownej majątkowej małżeńskiej rozszerzonej, wobec zawarcia Umów majątkowych małżeńskich (zdefiniowanych poniżej) – w tym zakresie por. uwagi zawarte poniżej w ramach punktu 2. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości.

Na datę złożenia niniejszego wniosku Wnioskodawca jest zarejestrowany w bazie przedsiębiorców CEIDG pod firmą „(…)”. Jak wynika z wpisu do bazy przedsiębiorców CEIDG, zarówno przeważająca działalność gospodarcza, jak i wykonywana działalność gospodarcza Wnioskodawcy to: „(…)”, przy czym data rozpoczęcia wykonywania działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę to 1 lipca 2001 r.

Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na datę zdefiniowanej niżej Transakcji (w szczególności Transakcji A), przy czym Wnioskodawca zarejestrował się jako podatnik VAT czynny jedynie w związku z planowaną i zdefiniowaną niżej Transakcją (w szczególności Transakcją A). Przed zarejestrowaniem się jako podatnik VAT czynny, Wnioskodawca był zarejestrowany jako podatnik VAT zwolniony, przy czym data rejestracji Wnioskodawcy jako podatnika VAT zwolnionego to 15 lutego 2011 r.

Wnioskodawca nie wykorzystywał zdefiniowanej niżej Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) w ramach prowadzonej przez siebie (…), w tym w szczególności zdefiniowana niżej Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A), nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy.

Na datę złożenia niniejszego wniosku małżonka Wnioskodawcy nie jest zarejestrowana w bazie przedsiębiorców Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (dalej: „CEIDG”). Jest natomiast zarejestrowana jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, również na datę zdefiniowanych niżej Transakcji (w szczególności Transakcji A), przy czym Sprzedająca zarejestrowała się jako podatnik VAT czynny, w związku z planowaną Transakcją (w szczególności Transakcją A) opierając się na zdefiniowanej poniżej poprzedniej interpretacji VAT.

Wnioskodawca i spółka (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) zawarli umowę przedwstępną (dalej: „Umowa przedwstępna”), w której zobowiązali się zawrzeć warunkowe (pod warunkiem nieskorzystania przez gminę (…) z przysługującego jej prawa pierwokupu), a następnie przenoszące własność, umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości składającej się z następujących działek gruntu:

1)  działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), obręb (…), (…), dla których Sąd Rejonowy (…), (…) (dalej: „Sąd Rejonowy”) prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…), oraz

2)  działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), obręb (…), (…), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) pomniejszonych wskutek wywłaszczeń dokonanych na podstawie Decyzji ZRID (zdefiniowanych poniżej), oraz

3)  działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…), oraz

4)  działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…), oraz

5)  działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…), oraz

6)  fragmentu działki o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…), zaznaczonego na mapie stanowiącej załącznik do Umowy przedwstępnej.

Następujące działki gruntu, tj.:

 i.       działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…), (…), oraz

ii.      działki gruntu, które powstaną po podziale działek o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), z wyjątkiem działek, które zostaną wywłaszczone na podstawie Decyzji ZRID (tj. działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) pomniejszone wskutek wywłaszczeń dokonanych na podstawie Decyzji ZRID), oraz

iii.       działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…) oraz

iv.       fragment działki o numerze ewidencyjnym (…) zaznaczony na mapie stanowiącej załącznik do Umowy przedwstępnej 

– będą w dalszej części niniejszego wniosku zwane łącznie „Nieruchomością”.

W dalszej części niniejszego wniosku Wnioskodawca oraz Kupujący będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Dla uniknięcia wątpliwości Wnioskodawca wyjaśnia, że na datę złożenia niniejszego wniosku planowane jest, że:

 i.       działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…) zostanie podzielona na działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), przy czym działka gruntu o nr (…) ma być przedmiotem Transakcji (w ramach Transakcji A), natomiast działka gruntu nr (…) ma zostać wywłaszczona w ramach Decyzji ZRID i ma nie być przedmiotem Transakcji (w szczególności ma nie być przedmiotem Transakcji A);

ii.      działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…) zostanie podzielona na działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), przy czym działka gruntu o nr (…) ma być przedmiotem Transakcji (w ramach Transakcji A), natomiast działka gruntu nr (…) ma zostać wywłaszczona w ramach Decyzji ZRID i nie być przedmiotem Transakcji (w szczególności ma nie być przedmiotem Transakcji A).

Jak wynika z postanowień Umowy przedwstępnej, wchodzące w skład Nieruchomości grunty, będą nabywane przez Kupującego etapami, przy czym, w ramach każdego etapu fragment Nieruchomości będzie wydzielany w taki sposób, aby:

a)  można było zrealizować na nim w pełni funkcjonalny budynek magazynowy;

b)  wydzielenia nie doprowadzą do sytuacji, iż którekolwiek z działek wchodzących w skład Nieruchomości lub ich części, które nie zostały kupione przez Kupującego, pozostaną bez dostępu do drogi publicznej.

W przypadku podjęcia decyzji przez Kupującego o zamiarze nabycia danej części Nieruchomości, Kupujący wyśle Sprzedającym zawiadomienie o zamiarze nabycia danej części Nieruchomości wraz z mapą określającą granice tej części (dalej: „Zawiadomienie”).

Zgodnie z postanowieniami, które zostały zawarte w Umowie przedwstępnej:

1)  pierwszy fragment Nieruchomości umożliwiający budowę samodzielnego obiektu magazynowego (przy czym, zgodnie z aktualnymi na dzień złożenia niniejszego wniosku ustaleniami, na ten fragment Nieruchomości będą składać się działki o numerach ewidencyjnych (…), (…) oraz działki gruntu, które powstaną po podziale działek o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), z wyjątkiem działek, które zostaną wywłaszczone na podstawie Decyzji ZRID (tj. działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) pomniejszone wskutek wywłaszczeń dokonanych na podstawie Decyzji ZRID) (dalej łącznie: „Nieruchomość A”) zostanie nabyty przez Kupującego w ramach pierwszej umowy sprzedaży (dalej: „Umowa sprzedaży A”), (dalej: „Transakcja A”) w terminie do dnia 30 czerwca 2028 r., po spełnieniu się Warunków zawarcia Umowy sprzedaży A (zdefiniowanych poniżej) lub ewentualnie zrzeczeniu się ich spełnienia przez Kupującego, zaś

2)  pozostała część Nieruchomości (tj. część Nieruchomości niestanowiąca Nieruchomości A) (dalej: „Nieruchomość B”) (przy czym, na dzień złożenia niniejszego wniosku planowane jest, że Nieruchomość B będzie składała się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi (…), (…), (…) oraz fragmentu działki (…) zaznaczonego na mapie stanowiącej załącznik do Umowy przedwstępnej) będzie nabywana przez Kupującego etapami w ramach kolejnych umów sprzedaży (dalej łącznie: „Umowy sprzedaży B”), (dalej łącznie: „Transakcje B”) w terminie do dnia 30 czerwca 2029 r., po spełnieniu się Warunków zawarcia Umów sprzedaży B lub ewentualnie zrzeczeniu się ich spełnienia przez Kupującego.

Jak wynika z postanowień Umowy przedwstępnej, w przypadku przejścia własności fragmentów Nieruchomości na Gminę (…) na podstawie Decyzji ZRID przedmiotem niniejszej Umowy będzie pozostała część Nieruchomości nieobjęta Decyzjami ZRID.

Transakcja A i Transakcje B zwane będą w dalszej części niniejszego wniosku łącznie: „Transakcjami”. Umowa sprzedaży A i Umowy sprzedaży B zwane będą w dalszej części niniejszego wniosku łącznie: „Umowami sprzedaży”.

Umowa przedwstępna przewiduje, że:

1)  łączna powierzchnia działek wchodzących w skład Nieruchomości A wynosić będzie około (…) ha;

2)  fragmenty Nieruchomości B nabywane etapami nie mogą być mniejsze niż (…) ha;

3)  w przypadku nabycia części Nieruchomości, Umowa przedwstępna będzie nadal obowiązywała w zakresie nienabytej przez Kupującego części Nieruchomości B, a Kupujący będzie uprawniony do składania dalszych Zawiadomień dotyczących nabycia kolejnych części Nieruchomości B.

Z uwagi na powyższe, w Umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się po otrzymaniu Zawiadomienia od Kupującego, udzielić Kupującemu lub wskazanemu przez niego pełnomocnikowi profesjonalnemu pełnomocnictw do podziału geodezyjnego Nieruchomości B, umożliwiającego podział Nieruchomości B w ten sposób, aby określony grunt zaznaczony w Zawiadomieniu został wydzielony jako odrębna działka lub działki. Z powyższego wynika, że przedmiotem Umów sprzedaży mogą być działki gruntu wydzielone geodezyjnie z działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, przy czym nie jest wykluczone, że wybrane fragmenty Nieruchomości ostatecznie nie zostaną nabyte przez Kupującego.

Jednocześnie należy wyjaśnić, że jest możliwe, że Umowy sprzedaży ze Sprzedającymi zawrze podmiot wskazany przez Kupującego (dalej: „Podmiot trzeci”) na zasadach i warunkach przewidzianych w Umowie przedwstępnej albo bardzo do nich zbliżonych. W szczególności, Umowa przedwstępna może zostać rozwiązana, przy czym warunkiem rozwiązania Umowy przedwstępnej będzie uprzednie zawarcie przez Sprzedających z Podmiotem trzecim nowej przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, ustalającej takie same zasady i warunki sprzedaży Nieruchomości jak określone w Umowie przedwstępnej albo bardzo do nich zbliżone. Zawarcie przez Podmiot trzeci Umów sprzedaży ze Sprzedającymi może nastąpić też, w szczególności w rezultacie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej z Kupującego, który zawarł ze Sprzedającymi Umowę przedwstępną, na Podmiot trzeci.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że Kupujący planuje realizację inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynków magazynowo-biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową również na Nieruchomości B. Jednocześnie, mając na uwadze, że Transakcja A i Transakcje B objęte są zakresem Umowy przedwstępnej, aby przedstawić całościowo założenia planowanej Transakcji, w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku przedstawione zostały również określone informacje dotyczące planowanych Transakcji B.

W Umowie przedwstępnej zostały zawarte postanowienia, zgodnie z którymi zawarcie Umowy sprzedaży A uzależnione będzie od łącznego spełnienia się określonych warunków zwanych dalej łącznie: „Warunkami zawarcia Umowy sprzedaży A”. Warunki zawarcia Umowy sprzedaży A obejmują w szczególności:

a)  uzyskanie przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki prawne, techniczne (zaopatrzenie w media), glebowo-środowiskowe i komercyjne Nieruchomości A umożliwiają realizację inwestycji zamierzonej na Nieruchomości A;

b)  przekazanie przez Sprzedających Kupującemu lub podmiotowi wskazanemu przez Kupującego oświadczenia Sprzedających uprawniającego Kupującego do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane;

c)  uzyskanie przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości A i pozwalającej na realizację na Nieruchomości A m.in. inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-biurowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową (dalej: „Pozwolenie na Budowę A”);

d)  zawarcie przez Kupującego (jako wynajmującego) umowy lub umów najmu na 100% powierzchni w budynkach magazynowych wraz z częścią biurowo-socjalną, objętych projektem, który zostanie zatwierdzony Pozwoleniem na Budowę A, na warunkach komercyjnych zaakceptowanych przez Kupującego, przy czym w Umowie przedwstępnej przewidziane zostały wynikające z takich umów najmu minimalne okresy najmu oraz minimalne stawki czynszu za metr kwadratowy powierzchni użytkowej;

e)  uzyskanie przez Kupującego wszelkich innych decyzji (posiadających walor prawomocności) niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowanie inwestycji objętej Pozwoleniem na Budowę A, w zakresie w jakim ta infrastruktura nie będzie objęta Pozwoleniem na Budowę A, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (o ile będzie wymagana);

f)   uzyskanie przez Kupującego wszelkich decyzji, opinii, zgód i zezwoleń wymaganych lub pożądanych w celu zapewnienia zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomość A;

g)  zmiana oznaczenia w ewidencji gruntów wszystkich gruntów wchodzących w skład Nieruchomości A, wskutek której nastąpi zmiana oznaczenia tych gruntów z gruntów rolnych (R) na tereny przemysłowe (Ba) lub zurbanizowane tereny niezabudowane (Bp);

h)  uzyskanie przez Kupującego i Sprzedających wspólnej interpretacji podatkowej potwierdzającej sposób opodatkowania podatkiem od towarów i nabycia Nieruchomości A przez Kupującego od Sprzedających;

i)    zatwierdzenie przez zarząd ((…)) właściwego funduszu, w ramach którego nabywana będzie Nieruchomość A oraz po uzyskaniu tego zatwierdzenia, uzyskanie uchwały wspólników Kupującego, zezwalającej na nabycie Nieruchomości A.

Również zawarcie Umów sprzedaży B, uzależnione będzie od łącznego spełnienia się określonych warunków przewidzianych w Umowie przedwstępnej, w tym w szczególności uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego teren całej Nieruchomości B, którego postanowienia będą umożliwiały realizację planowanej przez Kupującego inwestycji lub uzyskanie przez Kupującego prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy obejmującej część Nieruchomości B, która nie będzie objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa powyżej, a także uzyskania przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości B i pozwalającej na realizację na całej Nieruchomości B między innymi inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynków magazynowo-biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową (dalej: „Pozwolenie na Budowę 2”).

Warunki zawarcia Umowy sprzedaży A (podobnie jak warunki zawarcia Umów sprzedaży B) przewidziane w Umowie przedwstępnej zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego.

Jak zostało wskazane w Umowie przedwstępnej, w związku z planowaną inwestycją na Nieruchomości w celu jej oczekiwanego skomunikowania z drogą publiczną Kupujący przejął lub przejmie prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez podmiot trzeci z Gminą (…) (dalej łącznie: „Umowy Drogowe”) dotyczących realizacji zadania inwestycyjnego polegającego na budowie układu dróg gminnych w trybie art. 16 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (dalej: „Inwestycja Drogowa”). Inwestycja Drogowa ma być realizowana w etapach, na podstawie uzyskiwanych decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: „Decyzje ZRID”) umożliwiających prawidłowe skomunikowanie Nieruchomości A z drogą publiczną, a w kolejnych etapach odpowiednie skomunikowanie Nieruchomości B z drogą publiczną oraz zapewnienie oczekiwanego przez organy administracji dojazdu do inwestycji planowanej przez Kupującego na Nieruchomości.

W Umowie przedwstępnej Kupujący zobowiązał się ponadto podejmować czynności prawne i faktyczne mające na celu przygotowanie planowanej przez niego inwestycji na Nieruchomości (dalej łącznie: „Zobowiązania dotyczące przygotowania inwestycji”). Kupujący zobowiązał się w szczególności do:

1)  przygotowania w określonym terminie projektu budowlanego Inwestycji Drogowej wraz z uzgodnieniami branżowymi do terenu Nieruchomości, która to Droga umożliwi również skomunikowanie fragmentów Nieruchomości B nabywanych w kolejnych etapach zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej;

2)  współpracy z Gminą (…) w zakresie przygotowania projektu oraz uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość, który to plan przewidywałby przeznaczenie fragmentu Nieruchomości (o powierzchni nie mniejszej niż około (…) ha ((…))) na cele logistyczno-magazynowe.

W Umowie przedwstępnej Strony postanowiły, że w przypadku nie zawarcia Umów sprzedaży przez Kupującego w terminach wskazanych w Umowie przedwstępnej, o ile ich nie zawarcie nie zostanie zawinione przez któregokolwiek ze Sprzedających, Kupujący zobowiązany będzie:

1)  przenieść na Sprzedających wszelkie przenaszalne decyzje uzyskane przez Kupującego dotyczące tej części Nieruchomości, która nie została nabyta przez Kupującego;

2)  przywrócić w określonym terminie na własny koszt Nieruchomość do stanu sprzed wykonanych przez Kupującego bez zgody Sprzedających robót budowlanych związanych z budową hali magazynowej.

Ponadto w Umowie przedwstępnej Strony postanowiły, że w przypadku nie zawarcia Umowy sprzedaży A lub Umów sprzedaży B, Kupujący zobowiązany będzie na żądanie Sprzedających:

1)  przenieść na Sprzedających wszelkie (w zakresie w jakim ich przeniesienie będzie prawnie dopuszczalne i skuteczne) prawa i obowiązki wynikające z:

a)  Umów Drogowych, oraz

b)  warunków technicznych wydanych na rzecz Kupującego przez gestorów mediów;

2)  przekazać Sprzedającym dokumentację przygotowaną przez Kupującego lub na jego zlecenie w związku z realizacją przez Kupującego Zobowiązań dotyczących przygotowania inwestycji,

w zakresie w jakim powyższe prawa i obowiązki, warunki techniczne oraz dokumentacja nie będą dotyczyły fragmentów Nieruchomości uprzednio nabytych przez Kupującego.

Na działkach wchodzących w skład Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) nie będą znajdowały się na datę Transakcji A żadne obiekty budowlane, za wyjątkiem przyłącza prądu wraz ze złączem kablowym należących do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej: „KC”) (por. uwagi poniżej).

Strony wyjaśniają, że przed datą Transakcji A przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC wybuduje na działce o numerze ewidencyjnym (…) (wchodzącej w skład Nieruchomości A) przyłącze prądu wraz ze złączem kablowym, przy czym na datę Transakcji A będą one własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC.

Na działce nr (…) wchodzącej w skład Nieruchomości B znajduje się (i będzie znajdował się na datę Transakcji A) fragment drogi z gruntu rodzimego (fragment drogi polnej). Wspomniany fragment drogi nie został wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) nie jest (i nie będzie na datę Transakcji A) ogrodzona.

Na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) nie jest objęta ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jednocześnie, decyzją Wójta Gminy (…) z dnia 17 lipca 2023 r., nr (…) o warunkach zabudowy, ustalone zostały dla podmiotu trzeciego warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą „(…)” na działkach o nr ewidencyjnych (…), (…), (…) i (…) (dalej: „Decyzja WZ”).

Nie jest przy tym również wykluczone, że na datę Transakcji A Nieruchomość A lub jej część będzie objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego postanowienia będą umożliwiały realizację planowanej przez Kupującego inwestycji.

2.  Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

W dniu 26 czerwca 1998 r. Wnioskodawca oraz Jego małżonka zawarli umowę majątkową małżeńską, na podstawie której Sprzedający rozszerzyli obowiązującą ich wspólność majątkową małżeńską na wszelkie przedmioty nabyte przez nich z jakiegokolwiek tytułu, za wyjątkiem określonym w art. 49 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (dalej: „Umowa majątkowa małżeńska z 998 r.”).

Kolejno w dniu 14 stycznia 2011 r. Wnioskodawca oraz Jego małżonka zawarli umowę majątkową małżeńską, na podstawie której rozszerzyli obowiązującą ich wspólność majątkową małżeńską na wszelkie przedmioty nabyte przez którekolwiek z nich w drodze darowizny dokonanej do dnia zawarcia tej umowy (dalej: „Umowa majątkowa małżeńska z 2011 r.”).

Następnie w dniu 4 lipca 2025 r. Wnioskodawca oraz Jego małżonka zawarli umowę majątkową małżeńską, na podstawie której Sprzedający zmienili opisane powyżej umowy majątkowe małżeńskie w ten sposób, że rozszerzyli obowiązującą w ich związku małżeńskim wspólność majątkową małżeńską w odniesieniu do wszelkich nieruchomości i praw majątkowych nabytych do chwili obecnej do majątku osobistego pod jakimkolwiek tytułem prawnym przez któregokolwiek z małżonków, w tym nabytych w drodze dziedziczenia (dalej: „Umowa majątkowa małżeńska z 2025 r.”).

Dla potrzeb niniejszego wniosku, Umowa majątkowa małżeńska z 1998 r., Umowa majątkowa małżeńska z 2011 r. oraz Umowa majątkowa małżeńska z 2025 r. zwane będą dalej łącznie: „Umowami majątkowymi małżeńskimi”).

Małżonka Wnioskodawcy nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości w drodze dziedziczenia po, zmarłym w dniu 15 sierpnia 2010 r., ojcu, na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…), (…) z dnia 14 lutego 2019 r. o dział spadku, podział majątku wspólnego i wykonanie zapisów testamentowych. W chwili nabycia spadku przez małżonkę Wnioskodawcy, Sprzedający pozostawali w związku małżeńskim. Na podstawie ww. postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, spadek po zmarłym ojcu małżonki Wnioskodawcy nabyły: ona oraz małżonka ojca - w udziałach po ½ całości. Wartość majątku nabytego przez małżonkę Wnioskodawcy w następstwie działu spadku po ojcu nie przekroczyła wartości udziału - ½ - jaki pierwotnie przysługiwał jej w całej masie spadkowej. Z tego też powodu, na rzecz małżonki Wnioskodawcy zostały zasądzone spłaty od drugiej spadkobierczyni.

Nabycie przez małżonkę Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ojciec małżonki Wnioskodawcy stał się użytkownikiem wieczystym nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości na podstawie umowy zawartej 13 lutego 2000 r.

Następnie, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości zostało przekształcone w prawo własności na podstawie szeregu ostatecznych i niezaskarżalnych w sądowo-administracyjnym toku instancji decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydanych przez Starostę Powiatu (…).

Wskutek rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej dokonanego w dniu 4 lipca 2025 r. Nieruchomość weszła do majątku wspólnego Sprzedających, dlatego to oboje Sprzedający są stroną umowy przedwstępnej i umów przenoszących własność. Dla uniknięcia wątpliwości, mając na uwadze Umowy majątkowe małżeńskie zawarte przez Sprzedających, działki wchodzące w skład Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) stanowią i będą stanowiły na planowaną datę Transakcji A, składniki majątku wspólnego Wnioskodawcy i Jego małżonki.

Już w chwili śmierci ojca Sprzedającej Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) była oddana w dzierżawę na cele rolnicze. Mając na uwadze spory z pozostałymi współspadkobiercami oraz okoliczność, że całość czynszu dzierżawnego była przeznaczona na zabezpieczenie wierzycieli spadku, Sprzedająca zaczęła pobierać całość czynszu dzierżawnego z tytułu dzierżawy Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) dopiero w następstwie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…), (…) z dnia 14 lutego 2019 r. o dział spadku, podział majątku wspólnego i wykonanie zapisów testamentowych. Następnie doszło do zmiany dzierżawcy Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A). Umowa dzierżawy Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) z dotychczasowym dzierżawcą została rozwiązana, a w jej miejsce w dniu 8 sierpnia 2020 r. zawarta została Umowa dzierżawy, której stroną był nowy dzierżawca.

Na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) jest przedmiotem umowy dzierżawy z dnia 8 sierpnia 2020 r. z przeznaczeniem na cele rolnicze (następnie aneksowanej) (dalej: „Umowa dzierżawy”). W treści Umowy dzierżawy jako jej strona wymieniona jest wyłącznie małżonka Wnioskodawcy (tj. Umowa dzierżawy została podpisana wyłącznie przez nią). Wyłącznie Sprzedająca dokonywała również rozliczeń z tytułu podatku dochodowego od czynszu dzierżawy. Jednocześnie, mając na uwadze Umowy majątkowe małżeńskie zawarte przez Sprzedających należy wskazać, że Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A), która jest przedmiotem Umowy dzierżawy, należy obecnie do majątku wspólnego Sprzedających. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości należy też wyjaśnić, że pożytki z Umowy dzierżawy należą do majątku wspólnego Sprzedających.

Umowa przedwstępna przewiduje, że Sprzedający są uprawnieni do zawierania innych umów dzierżawy obejmujących Nieruchomość, o ile ich postanowienia będą umożliwiały ich swobodne rozwiązanie przez Sprzedających przed zawarciem Transakcji A oraz Transakcji B. Tym samym, nie można wykluczyć, że w przyszłości (w szczególności przed datą zawarcia Transakcji A) Sprzedający zawrą kolejne umowy dzierżawy Nieruchomości.

Poza ww. Umową dzierżawy (ewentualnymi innymi umowami dzierżawy, których postanowienia będą umożliwiały ich swobodne rozwiązanie przez Sprzedających przed zawarciem Transakcji A oraz Transakcji B) Nieruchomość nie była (i nie będzie na datę Transakcji A) przedmiotem innych umów dzierżawy, umów najmu lub innych umów o podobnym charakterze.

Po nabyciu Nieruchomości przez małżonkę Wnioskodawcy:

1)  miały miejsce podziały działek gruntu, w wyniku którego powstały w szczególności działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości (zarówno podziały geodezyjne, jak i w związku z decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej);

2)  prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości zostało przekształcone w prawo własności;

3)  Nieruchomość nie była przedmiotem scaleń ani decyzji rozbiórkowych;

4)  na Nieruchomości nie były wydzielane drogi wewnętrzne;

5)  Nieruchomość nie została uzbrojona w wodę, gaz i energię elektryczną, jak również Sprzedający nie występowali o wydanie warunków przyłączenia ww. mediów, z tym zastrzeżeniem, że jak wskazano powyżej, przed datą Transakcji A przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC wybuduje na działce o numerze ewidencyjnym (…) (wchodzącej w skład Nieruchomości A) przyłącze prądu wraz ze złączem kablowym, które na datę Transakcji A będą własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC. Przyłącze to zostanie wybudowane z inicjatywy podmiotu wchodzącego w skład grupy kapitałowej Kupującego.

3.  Opis działań podejmowanych przez Sprzedającą i zakres udzielonych pełnomocnictw

Po nabyciu przez małżonkę Wnioskodawcy, ta podejmowała określone działania w związku ze sprzedażą Nieruchomości, które obejmowały w szczególności:

1)  złożenie w dniu 1 czerwca 2012 r. do Wójta Gminy (…) wniosku o zmianę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…) – wniosek dotyczył terenu obejmującego w szczególności działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A oraz Nieruchomości B;

2)  złożenie w dniu 18 marca 2021 r. wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla terenu obejmującego w szczególności określone działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A oraz Nieruchomości B, a następnie złożenie kolejnych wniosków o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla terenu obejmującego pozostałe działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A oraz Nieruchomości B;

3)  złożenie w dniu 7 stycznia 2020 r. wniosku dotyczącego terenu obejmującego w szczególności określone działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A oraz Nieruchomości B, w związku z którym dnia 30 kwietnia 2021 r. Starosta Powiatu (…) wydał decyzję nr (…) w sprawie ustalenia klasyfikacji gruntów;

4)  złożenie w dniu 6 listopada 2019 r. wniosku (listu intencyjnego) w sprawie:

a)  podjęcia przez Wójta Gminy (…) inicjatywy sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego w szczególności określone działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A,

b)  podjęcia przez Radę Gminy (…) uchwały w przedmiocie przystąpienia do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego pozostałe działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości;

5)  dokonanie geodezyjnego podziału działek gruntu, w wyniku którego powstały w szczególności działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości;

6)  złożenie wniosku do projektu planu ogólnego gminy.

Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją inwestycji zamierzonej przez Kupującego na Nieruchomości, Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie we własnym imieniu i na własną rzecz przez podmiot trzeci wchodzący w skład grupy kapitałowej Kupującego, Nieruchomością na cele budowlane obejmującą w szczególności zgodę dla wspomnianego podmiotu trzeciego, jak i też osób działających w jego imieniu, do podejmowania bezpośrednio w imieniu i na rzecz wspomnianego podmiotu trzeciego jako podmiotu uprawnionego do dysponowania Nieruchomością wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości w zakresie:

1)  występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej) celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby obiektu w postaci hali magazynowo-produkcyjnej,

2)  składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii i ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę, oraz na budowę, jak również innych decyzji, pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania pozwolenia (pozwoleń) na budowę,

3)  składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane

(dalej: „Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane”).

Sprzedająca udzieliła ponadto pełnomocnictwa osobie trzeciej działającej na zlecenie podmiotu trzeciego należącego do grupy kapitałowej Kupującego do występowania w imieniu Sprzedającej w postępowaniu dotyczącym podziału działek gruntu, w wyniku którego powstały w szczególności działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości, w szczególności do złożenia wniosku o wszczęcie postępowania podziałowego, scaleniowego, odbioru postanowienia na podział, złożenia podpisów na protokołach przyjęcia granic, uczestnictwie w przyjęciu granic, uczestnictwa w wznowieniu granic oraz złożenia wniosku o wydanie decyzji podziałowej i jej odbiór, a także do złożenia oświadczeń o zrzeczeniu się prawa wniesienia odwołania do złożenia wniosku o wydanie wypisów i wyrysów dla działek po podziale oraz wykazów zmian i odbioru tych dokumentów.

Sprzedająca wyraziła ponadto zgodę na wykonanie badań archeologicznych na nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości przez podmiot trzeci należący do grupy kapitałowej Kupującego.

Sprzedającą upoważniła również osobę trzecią działającą na zlecenie podmiotu trzeciego należącego do grupy kapitałowej Kupującego do występowania w jej imieniu w postępowaniu administracyjnym mającym na celu aktualizację informacji zawartych w ewidencji gruntów i budynków dotyczącej nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości.

Co więcej, Sprzedający w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości udzielili pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, wskazanemu przez Kupującego, do:

1)  przeglądania akt załączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości stanowiącej nieruchomość gruntową, składającą się z działek o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…), w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla wspomnianych wyżej działek gruntu, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla wspomnianych wyżej działek gruntu i zbiorów dokumentów;

2)  uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego wspomnianych wyżej działek gruntu;

3)  przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej;

4)  składania wniosków oraz uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej oraz samorządowej w zakresie roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych dotyczących wspomnianych wyżej działek gruntu oraz wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości;

5)  dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji przedmiotowego pełnomocnictwa

(dalej: „Pełnomocnictwo”).

Sprzedający w Umowie przedwstępnej zobowiązali się również wspierać Kupującego w działaniach zmierzających do realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego, w szczególności Sprzedający zobowiązali się do popierania wniosków Kupującego o wydanie decyzji związanych z tą inwestycją i niezaskarżania uzyskanych przez Kupującego decyzji.

W Umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się, że udzielą Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz zobowiązali się, iż na każde żądanie Kupującego udzielą takiej zgody Kupującemu lub wskazanemu przez niego podmiotowi (powiązanemu kapitałowo lub osobowo z Kupującym) w formie odrębnego dokumentu.

Jednocześnie, jak zostało już wskazane powyżej, w Umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się do udzielenia Kupującemu lub wskazanemu przez niego pełnomocnikowi profesjonalnemu, pełnomocnictw do podziału geodezyjnego Nieruchomości B umożliwiającego podział Nieruchomości B w ten sposób, aby grunt zaznaczony w Zawiadomieniu został wydzielony jako odrębna działka lub działki.

W związku z prowadzonymi z Kupującym negocjacjami mającymi na celu ustalenie treści postanowień Umowy przedwstępnej, Sprzedający korzystali z pomocy prawnej świadczonej przez adwokata oraz prawnopodatkowej świadczonej przez doradcę podatkowego. Sprzedający zamierzają również korzystać z ww. pomocy prawnej i prawnopodatkowej w związku z realizacją Transakcji (w szczególności Transakcji A). Pomoc prawna adwokata obejmowała standardową pomoc prawną przy Transakcji, tj. opiniowanie projektów umów zawieranych przez Sprzedającą, proponowanie i uzgadnianie zmian w tych projektach. Pomoc ta miała na celu zabezpieczenie interesów prawnych Sprzedających. Pomoc prawnopodatkowa świadczona przez doradcę podatkowego ma na celu prawidłowe rozpoznanie wszystkich obowiązków podatkowych ciążących na Sprzedających w związku z Transakcjami (w szczególności Transakcją A). Doradca podatkowy opiniuje i będzie opiniował treść zawieranych przez Sprzedających w ramach Transakcji (w szczególności Transakcji A) umów pod kątem ich skutków podatkowych. W ramach posiadanego pełnomocnictwa doradca podatkowy może również wystąpić w imieniu Sprzedających do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem lub wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego (interpretacji indywidualnych).

Sprzedający udzielili również pełnomocnictwa doradcy podatkowemu wskazanemu przez Nabywcę, upoważniając go do wystąpienia w imieniu Sprzedających do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego (interpretacji indywidualnych) w zakresie podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca ani sama Sprzedająca nie podejmowali jakichkolwiek działań reklamowych ani marketingowych, które miałyby na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości. W szczególności, w związku z chęcią sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie umieszczali ogłoszeń w prasie, Internecie czy na tablicach reklamowych. Ponadto, Sprzedający nie zawierali jakichkolwiek umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W tym miejscu należy wyjaśnić, że z inicjatywą nabycia Nieruchomości wyszła strona kupująca (innymi słowy to strona kupująca zwróciła się z propozycją nabycia Nieruchomości do strony sprzedającej).

Jak zostało wskazane powyżej, Nieruchomość została oddana w dzierżawę na cele rolnicze.

Jednocześnie, Nieruchomość nie służyła ani nie służy Sprzedającym do prowadzenia własnej działalności rolniczej. W szczególności, Sprzedający nie posiadają statusu rolników ryczałtowych w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT i nie będą posiadali takiego statusu na datę Transakcji (w szczególności Transakcji A).

Zgodnie z założeniami czynionymi przez Sprzedających, planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających ma na celu zaspokojenie bieżących i przyszłych potrzeb rodziny Sprzedających. Sprzedający nie wykluczają przy tym, że część środków ze sprzedaży Nieruchomości zostanie przeznaczona na zakup nieruchomości (np. mieszkań dla córek Sprzedających).

Sprzedający zakładają również, że część środków ze sprzedaży Nieruchomości zostanie przeznaczona na spłatę zobowiązań finansowych wynikających z przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności Nieruchomości.

Jednocześnie, na moment złożenia niniejszego wniosku, Sprzedający nie planują prowadzenia w oparciu o uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości środki finansowe działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości.

Małżonka Wnioskodawcy dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości – w dniu 7 marca 2025 r. dokonała sprzedaży:

1)  nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerach ewidencyjnych: (…) o powierzchni (…) ha oraz (…) o powierzchni (…) ha (obie nieruchomości gruntowe o sposobie korzystania R – grunty orne) położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), objęte księgą wieczystą (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), (…);

2)  nieruchomości gruntowej utworzonej z działki o numerze (…) o powierzchni (…) ha, o sposobie korzystania R – grunty orne, położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), objętej księgą wieczystą (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), (…) –

– Sprzedająca nabyła ww. działki nieruchomości gruntowe w drodze darowizny (wspomniana darowizna stanowiła element rozliczeń spadkowych po zmarłym ojcu Sprzedającej), będąc w związku małżeńskim ze Sprzedającym. Wspomniane nieruchomości gruntowe były przedmiotem umowy dzierżawy (dzierżawca wykorzystywał je do celów składowania).

Sprzedający przewidują, że w niesprecyzowanej przyszłości mogą dokonać sprzedaży kolejnych nieruchomości odziedziczonych przez małżonkę Wnioskodawcy po zmarłym ojcu, które w efekcie umowy rozszerzającej zakres ich wspólności małżeńskiej, weszły do majątku wspólnego Sprzedających, tj.:

a)  domu jednorodzinnego położonego w (…);

b)  udziału w nieruchomości, na której realizowana jest budowa bloku mieszkalnego;

c)   niezabudowanej działki położonej w (…).

4.  Zakresy Transakcji (w szczególności Transakcji A)

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego Nieruchomości lub jej części za określoną cenę (w szczególności w ramach Transakcji A dojdzie do sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego Nieruchomości A za określoną cenę). Dodatkowo Wnioskodawca może przenieść na Kupującego wybraną dokumentację dotyczącą Nieruchomości.

5.  Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcjach (w szczególności Transakcji A)

Po przeprowadzeniu Transakcji A Kupujący planuje realizację na Nieruchomości A inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-biurowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową, która będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej.

Natomiast po przeprowadzeniu Transakcji B, Kupujący planuje realizację inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynków magazynowo-biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową również na Nieruchomości B, która będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności.

6.  Wniosek o wydanie interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług

Wnioskodawca wyjaśnia, że Sprzedający wspólnie z Kupującą, wystąpili na podstawie art. 14r Ordynacji podatkowej do Dyrektora KIS z wnioskiem o wydanie interpretacji odnośnie tego czy planowana przez Strony Transakcja będzie podlegać podatkowi od towarów i usług. Do dnia dzisiejszego interpretacja w tej sprawie nie została wydana.

7.  Poprzednio uzyskane interpretacje.

Należy również wskazać, że interpretacją z dnia 4 września 2023 r., nr 0111-KDIB3- 1.4012.497.2023.2.KO Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) uznał, że sprzedaż na rzecz podmiotu trzeciego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości A przez małżonkę Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT) (dalej: „Poprzednia interpretacja VAT”). Co więcej, interpretacją z dnia 4 września 2023 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.155.2023.2.DR Dyrektor KIS uznał, że sprzedaż na rzecz podmiotu trzeciego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości A przez małżonkę Wnioskodawcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „Poprzednia interpretacja PCC”). Kierując się ww. interpretacjami Sprzedający dokonali rejestracji jako podatnicy VAT czynni.

Ponadto interpretacja z dnia 11 października 2023 r., nr 0115-KDIT3.4011.472.2023.2.AWO Dyrektor KIS (dalej: „Poprzednia interpretacja PIT”) stwierdził, że przychód uzyskany przez małżonkę Wnioskodawcy ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowił przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej, natomiast stanowić będzie przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, który jednakże, z uwagi na upływ przewidzianego w tym przepisie 5-letniego terminu od daty nabycia przez Nieruchomości, nie będzie podlegał opodatkowaniu.

Należy przy tym podkreślić, że opis zdarzenia przyszłego, na gruncie którego wydana została poprzednia interpretacja VAT i poprzednia interpretacja PCC oraz poprzednia interpretacja PIT, zawierał określone różnice w stosunku do opisu zdarzenia przyszłego zawartego w niniejszym wniosku. W szczególności (tytułem przykładu) Wnioskodawca wskazuje, że w przypadku opisu zdarzenia przyszłego, na gruncie którego wydane zostały poprzednia interpretacja VAT, poprzednia interpretacja PCC i poprzednia interpretacja PIT stroną sprzedającą miała być małżonka Wnioskodawcy, a nie oboje Sprzedający. Wskutek rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej dokonanego w dniu 4 lipca 2025 r. Nieruchomość weszła do majątku wspólnego Sprzedających, dlatego to oboje Sprzedający są stroną umowy przedwstępnej i umów przenoszących własność.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W piśmie z 18 grudnia 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

1)  Kiedy (podać dokładną datę) przeprowadzony został dział spadku i podział majątku wspólnego?

Odpowiedź: Dział spadku i podział majątku wspólnego po zmarłym Ojcu żony Wnioskodawcy został przeprowadzony w dniu 14 lutego 2019 r.

2)  Czy w skład spadku po ojcu Pana żony (spadkodawcy), wchodziła „Nieruchomość”, o której mowa we wniosku?

Odpowiedź: Nieruchomość wchodziła w skład spadku po Ojcu żony Wnioskodawcy.

3)  Czy zmarły ojciec Pana żony (spadkodawca) był wyłącznym właścicielem „Nieruchomości”, o której mowa we wniosku? Czy ww. „Nieruchomość” stanowiła własność zmarłego (majątek osobisty)?

Odpowiedź: Początkowo Nieruchomość stanowiła część majątku osobistego Ojca żony Wnioskodawcy. Jednak po ślubie z drugą żoną (niebędącą matką żony Wnioskodawcy) ojciec żony Wnioskodawcy rozszerzył wspólność majątkową małżeńską i Nieruchomość weszła do majątku wspólnego Ojca żony Wnioskodawcy i Jego małżonki. Ojciec żony Wnioskodawcy dokonał również szeregu innych czynności przysparzających na rzecz swojej małżonki, kosztem własnego majątku. Po śmierci Ojca żony Wnioskodawcy czynności rozszerzenia wspólności jak również te inne czynności przysparzające, zostały zaskarżone przez żonę Wnioskodawcy do sądu cywilnego z powodu ograniczonego stanu poczytalności Ojca w jakim znajdował się w chwili ich dokonywania. W efekcie powództwa wytoczonego przez żonę Wnioskodawcy Sąd I Instancji unieważnił tę czynność. Jakkolwiek orzeczenie to nie uprawomocniło się z uwagi na apelację wniesioną przez drugą stronę, to na jego podstawie doszło do ugody między stronami w zakresie działu spadku i podziału majątku wspólnego Ojca żony Wnioskodawcy i Jego małżonki, która to ugoda znalazła odbicie w treści ww. postanowienia o dziale spadku z dnia 14 lutego 2019 r. Ugoda ta została przez Strony zawarta przy założeniu nieważności szeregu czynności dokonanych przed śmiercią przez Ojca żony Wnioskodawcy, co w konsekwencji prowadziło do uznania, że Nieruchomość stanowiła część majątku osobistego Ojca żony Wnioskodawcy.

4)  Po kim przeprowadzony został ww. dział spadku i podział majątku wspólnego?

Odpowiedź: Dział spadku dotyczył spadku po zmarłym Ojcu żony Wnioskodawcy. Ponieważ jednak w chwili śmierci pozostawał on w związku małżeńskim, jednocześnie z działem spadku był przeprowadzony podział majątku wspólnego zmarłego i jego małżonki.

5)  Czy „Nieruchomość”, o której mowa we wniosku była przedmiotem ww. działu spadku?

Odpowiedź: Tak. Nieruchomość była przedmiotem działu spadku.

6)  Jakie skutki prawnopodatkowe miał ww. dział spadku dla uczestników działu spadku, w tym dla Pana żony? Czy w wyniku dokonanego działu spadku „Nieruchomość” została przyznana na wyłączną własność Pana żony?

Odpowiedź: Tak. W wyniku działu spadku Nieruchomość została przyznana na wyłączną własność żony Wnioskodawcy.

7)  Czy wartość majątku nabytego przez Pana żonę w następstwie działu spadku po ojcu Pana żony łącznie z wartością Pan żony udziałów w pozostałych składnikach znajdujących się w masie spadkowej po ojcu Pana żony, które podlegały/nie podlegały temu działowi spadku (a których Pana żona była współwłaścicielem łącznie z ewentualnymi pozostałymi spadkobiercami), nie przekroczyła wartości udziału, jaki pierwotnie przysługiwał Pana żonie w całej masie spadkowej (tzn. we wszystkich składnikach majątku wchodzących w skład masy spadkowej po ojcu Pana żony)? Prosimy o szczegółowy opis okoliczności towarzyszący wskazanemu spadkobraniu i przeprowadzonemu działowi spadku i podziałowi majątku wspólnego.

Odpowiedź: Na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego (…), (…)z dnia 14 lutego 2019 r. o stwierdzeniu nabycia spadku, dział spadku, podział majątku wspólnego i wykonanie zapisów testamentowych, spadek po zmarłym ojcu żony Wnioskodawcy nabyły: żona Wnioskodawcy oraz małżonka ojca - w udziałach po ½ całości. Tym samym postanowieniem został dokonany dział spadku i podział majątku wspólnego Spadkodawcy i jego małżonki. W efekcie niektóre składniki majątkowe wchodzące w skład spadku, w tym Nieruchomość zostały przyznane na wyłączną własność żonie Wnioskodawcy. Wartość majątku nabytego przez żonę Wnioskodawcy w następstwie działu spadku po jej ojcu nie przekroczyła jednak wartości udziału (wynoszącego ½) jaki pierwotnie przysługiwał jej w całej masie spadkowej. Z tego też powodu, na jej rzecz została zasądzona spłata od drugiej spadkobierczyni (małżonki Ojca żony Wnioskodawcy).

8)  Kiedy (podać dokładną datę) zawarł Pan „Umowę przedwstępną”?

Odpowiedź: Umowa przedwstępna została zawarta 4 lipca 2025 r.

Wnioskodawca chce przy tym wyjaśnić, że Nabywcą Nieruchomości jest spółka zależna od podmiotu będącego właścicielem nieruchomości sąsiadującej z Nieruchomością (dalej: Inwestor). Podmiot ten sam zgłosił się do żony Wnioskodawcy z zapytaniem, czy nie byłaby zainteresowana sprzedażą części z odziedziczonej przez nią nieruchomości. Strony podjęły rozmowy w sprawie sprzedaży, które doprowadziły do podpisania listu intencyjnego ((…)), a następnie do zawarcia w dniu 8 sierpnia 2022 r. przez żonę Wnioskodawcy ze spółką zależną Inwestora ((…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…)) umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości (dalej: Pierwsza Umowa przedwstępna). Umowa ta nie została przez jej Strony wykonana i w dniu 4 lipca 2025 r. została za zgodą jej Stron rozwiązana. Równocześnie (w tym samy dniu) Wnioskodawca wraz z żoną zawarli z inną spółką zależną Inwestora ((…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…)) Umowę przedwstępną, do której odnosi się wniosek.

9)  Czy „Kupujący/Nabywca” lub „Podmiot trzeci” stanowi dla Pana podmiot powiązany w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedź: Ani Kupujący, ani Podmiot trzeci ani Inwestor nie stanowią dla Wnioskodawcy podmiotów powiązanych w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

10)  Dlaczego Pana żona złożyła wniosek z 7 stycznia 2020 r., w związku z którym 30 kwietnia 2021 r. Starosta Powiatu (…) wydał decyzję nr (…) w sprawie ustalenia klasyfikacji gruntów?

Odpowiedź: Poprzednia klasyfikacja gruntów wchodzących w skład Nieruchomości była robiona w 1962 r. W chwili nabycia przez żonę Wnioskodawcy własności Nieruchomości, klasyfikacja gruntów wchodzących w jej skład była już nieaktualna i nie uwzględniała faktycznych zmian infrastrukturalnych (np. powstania w bezpośredniej bliskości Nieruchomości autostrady i innych dróg, środowiskowych oraz zanieczyszczeń).

11)  A. Z jakich przyczyn Pana żona złożyła list intencyjny w sprawach:

Odpowiedź: Żona Wnioskodawcy złożyła list intencyjny chcąc sprawdzić, czy ze strony Gminy istnieje w ogóle taka możliwość. Inwestor, który wyrażał zainteresowanie nabyciem od żony Wnioskodawcy jej Nieruchomości (lub jej części) planował wybudować na tej nieruchomości budynki logistyczno-magazynowe. Możliwość realizacji tych zamierzeń była więc warunkiem sprzedaży nieruchomości. Jedną z możliwych dróg ku temu było objęcie Nieruchomości planem miejscowym zagospodarowania dla terenu.

B. Jak zakończyły się te postępowania? Rozstrzygnięcia jakiego typu wydano i co (jakie skutki wobec „Nieruchomości”) one przewidują/tworzą?

Odpowiedź: Postępowania te przyniosły połowiczny efekt. Dla terenu Nieruchomości zostało ustalone Studium, natomiast nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

12)  A. Jak należy rozumieć informację, że:

Odpowiedź: Podział działek na Nieruchomości nastąpił, ze względu na wskazanie Inwestora, który był gotowy do zakupu konkretnych części Nieruchomości (tych części na których mógł zrealizować swoje zamierzenia inwestycyjne) i podpisania umowy przedwstępnej mającej doprowadzić do zakupu tych części (działek).

Ponadto podział Nieruchomości następował w oparciu o procedurę Zezwolenia na Realizację Inwestycji Drogowej.

B. Czy działki, o których mowa we wniosku (działka nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…)) wchodzące w skład „Nieruchomości” powstały w wyniku ww. geodezyjnego podziału działek gruntu?

Odpowiedź: Tak. Działki te powstały w wyniku podziału geodezyjnego.

C. Kiedy (proszę wskazać datę) i na podstawie jakich czynności prawnych lub zdarzeń miał miejsce/nastąpił ww. geodezyjny podział działek gruntu?

Odpowiedź: Podziałów dokonywał Inwestor na podstawie pełnomocnictw udzielonego mu w Pierwszej umowie przedwstępnej oraz w ramach procedury ZRID.

D. Proszę podać oznaczenie geodezyjne działki/działek (nr działki/działek) będących przedmiotem ww. podziału. Ile działek powstało po ww. podziale? Należy wskazać również oznaczenie geodezyjnie wyodrębnionych działek (nr działek).

Odpowiedź: Podziały te wyglądały następująco:

2021 r.:

-     działka (…) została podzielona na działki (…) i (…),

-     działka (…) została podzielona na działki (…) i (…), działka nr (…) na działki (…) i (…).

Podziały te zostały dokonane na podstawie decyzji wydanych w ramach procedury ZRID.

2022 r.:

-     działka (…) została podzielona na działki (…) i (…),

-     działka (…) została podzielona na działki (…) i (…).

2023 r.:

-     działka (…) została podzielona na działki (…) i (…),

-     działka (…) została podzielona na działki (…) i (…),

-     działka (…) została podzielona na działki (…), (…), (…) i (…).

13)  Kiedy (podać datę) i na podstawie jakich przepisów prawa stanowiących podstawę prawną przekształcenia, nastąpiło przekształcenie cyt. „prawa użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości” w prawo własności?

Odpowiedź: Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność Nieruchomości nastąpiło na podstawie szeregu decyzji Starosty Powiatu (…):

-     nr (…) z dnia 08 stycznia 2024 r. (działki (…) i (…), KW: (…)),

-     nr (…) z dnia 28 lipca 2023 r. (działka (…), KW: (…)),

-     nr (…) z dnia 28 lipca 2023 r., (działka (…), KW: (…)),

-     nr (…) z dnia 4 września 2023 r. (działka (…) (…)),

-     nr (…) z dnia 4 września 2023 r. ((…)),

-     nr (…) z dnia 27 października 2023 r. ((…)),

-     nr (…) z dnia 27 października 2023 r. ((…)),

-     nr (…) z dnia 27 października 2023 r. ((…)),

-     nr (…) z dnia 27 października 2023 r. (działka (…) KW: (…)),

-     nr (…) z dnia 18 grudnia 2023 r. ((…)),

-     nr (…) z dnia 18 grudnia 2023 r. ((…)),

-     nr (…) z dnia 08 stycznia 2024 r. (działki (…) i (…), KW: (…)),

-     nr (…) z dnia 08 stycznia 2024 r. ((…)).

Postępowanie w sprawie wydania tej decyzji zostało wszczęte na wniosek żony Wnioskodawcy na podstawie art. 1 ust. 1 i 3 w zw. z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2019 r. poz. 1314). Żona Wnioskodawcy złożyła wniosek w związku z planowanymi zmianami przepisów, zmieniającymi na niekorzyść sytuację użytkowników wieczystych na skutek drastycznego zwiększenia opłat za użytkowanie.

14)  Czy posiada Pan inne nieruchomości/działki (niż wskazane we wniosku), poza „Nieruchomością” objętą wnioskiem, które w przyszłości zamierza sprzedać? Jeśli tak to proszę wskazać ile i jakie, oraz:

a)  kiedy (data) i w jaki sposób nabył Pan te nieruchomości/działki,

b)  w jakim celu nabył Pan te nieruchomości/działki,

c)  w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan te nieruchomości/działki od momentu nabycia,

d)  jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odpowiedź: Poza Nieruchomością Wnioskodawca wspólnie z żoną posiada jeszcze następujące nieruchomości, które w przyszłości mogą przez nich zostać sprzedane:

-     dom położony w (…), wykorzystywany na cele mieszkaniowe, obecnie użyczony,

-     lokal mieszkalny położony w (…), wykorzystywane na cele mieszkaniowe, obecnie oddany w najem,

-     udział w nieruchomości gruntowej i związane z tym udziałem prawo do nabycia lokalu mieszkalnego w budynku położonym w (…), którego wykonawca ogłosił upadłość (tzw. (…)). Prawo to nie nadaje się obecnie do wykorzystania. Budynek w jakim miał zostać wyodrębniony lokal znajduje się w stanie surowym otwartym. W związku z upadłością dewelopera nie toczą się żadne prace zmierzające do jego ukończenia. Nieruchomość na której budynek jest położony jest natomiast przedmiotem wieloletniego sporu z wierzycielami hipotecznymi Dewelopera.

-     nieruchomość gruntową (grunt rolny) w (…), obecnie niewykorzystywany,

-     pozostałe poza Nieruchomością działki rolne, które obecnie (tak jak i Nieruchomość) są oddane w dzierżawę na cele rolne.

Wszystkie ww. nieruchomości zostały przez żonę Wnioskodawcy nabyte w spadku po Ojcu.

-     udział w nieruchomości gruntowej (działkę ok. 30a) kupionej wspólnie z żoną ok. 25 lat temu w celu wybudowania na niej domu dla realizacji potrzeb osobistych, co jednak z uwagi na uwarunkowania prawne nie nastąpiło. 

15)  Czy w przyszłości planuje Pan nabycie kolejnych nieruchomości/działek, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności gospodarczej, celów osobistych, dalszej odsprzedaży)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie wyklucza w przyszłości nabycia kolejnych nieruchomości ale jeżeli to nastąpi to jedynie dla celów osobistych jego i jego rodziny np. zakup mieszkań w celu podarowania ich córkom. Wnioskodawca nie planuje prowadzenia działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Pytania

1.  Czy zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji może być uznane za zbycie nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej wykonywanej przez Wnioskodawcę?

2.  Czy przychód osiągnięty przez Wnioskodawcę z tytułu Transakcji stanowić będzie przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy:

1)  zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji nie może być uznane za zbycie nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej wykonywanej przez Wnioskodawcę,

2)  przychód osiągnięty przez Wnioskodawcę z tytułu Transakcji nie będzie stanowił przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o PIT, źródłem przychodów jest:

-     pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3), oraz

-     odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości (pkt 8 lit. a).

Z treści przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT wynika, że aby doszło do powstania przychodu ze zbycia nieruchomości konieczne jest dokonanie takiej czynności poza działalnością gospodarczą podatnika oraz dokonanie jej przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. W celu zatem ustalenia sposobu kwalifikacji przychodu po stronie Sprzedającego konieczne jest w pierwszej kolejności przeanalizowanie tego, czy przychód zostanie uzyskany w związku z prowadzoną przez Sprzedającego pozarolniczą działalnością gospodarczą.

Zgodnie z treścią art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, przez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą należy rozumieć działalność zarobkową:

-     wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

-     polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

-     polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczanie do źródeł przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z treści przepisu wynika, że kwalifikacja danego rodzaju przychodu jako pochodzącego z działalności gospodarczej możliwa jest jedynie w przypadku kumulatywnego spełnienia przesłanek zawartych w tym przepisie (por. wyrok NSA z dnia 26 maja 2021 r., sygn. akt II FSK 3454/18). Oznacza to, że niespełnienie któregokolwiek z warunków określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT wykluczać będzie możliwość kwalifikacji przychodu uzyskanego przez danego podatnika jako pochodzącego z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jednocześnie, przy ocenie czy podjęte działania stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT, należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności. Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości (tak np. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 28 maja 2020 r., nr 0112-KDIL2-1.4011.264.2020.3.DJ).

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na kryterium zarobkowości. Nie ulega wątpliwości, że Sprzedający mają na celu osiągnięcie jak najwyższego zysku ze sprzedaży Nieruchomości. Należy jednak zauważyć, że dążenie jednostki do uzyskania jak najlepszych dla siebie efektów ekonomicznych z przeprowadzonej transakcji jest oczywiste i ciężko oczekiwać, żeby postępowała ona w sposób odmienny. Takie stanowisko podziela również NSA w wyroku z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11. We wskazanym orzeczeniu Sąd ten wskazał, że spełnienie w konkretnym wypadku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Co więcej, przychód (dochód) ze sprzedaży Nieruchomości wystąpiłby również w przypadku zakwalifikowania takiego przychodu (dochodu) do źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Konieczne zatem jest spełnienie pozostałych warunków wskazanych w treści art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, tj. kryterium zorganizowania i ciągłości.

a.  Brak spełnienia kryterium zorganizowania

Zorganizowanie działalności gospodarczej należy rozpatrywać w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania faktycznego (por. m.in. wyrok NSA z dnia 8 grudnia 2020 r., sygn. akt II FSK 1543/20). Pierwszy przypadek dotyczy dopełnienia wymogów o charakterze administracyjnym, związanych z rozpoczęciem działalności gospodarczej. Należą do nich takie czynności jak, na przykład, zgłoszenie zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej do CEIDG, czy też utworzenie spółki prawa handlowego i wpisanie jej do KRS. W przypadku zaś zorganizowania faktycznego badaniu podlega to, czy podatnik bez formalnego statusu przedsiębiorcy podejmuje faktyczne działania pozwalające na przyjęcie, że działalność ta spełnia cechy zorganizowania w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Na pojęcie to składa się zespół czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach faktycznie wyodrębnionej (zorganizowanej) struktury.

W ocenie Wnioskodawcy, zakres czynności wykonywanych przez Sprzedających w związku z planowaną sprzedażą Przedmiotu Transakcji nie wykazuje cech zorganizowania w rozumieniu wskazanego przepisu.

Po pierwsze należy podkreślić, że Sprzedająca nie prowadzi formalnie żadnej działalności gospodarczej i nie jest wpisana do CEIDG. Sam Wnioskodawca jakkolwiek prowadzi działalność gospodarczą, to jej przedmiotem jest wyłącznie działalność medyczna. Wnioskodawca prowadzi (…). Natomiast Wnioskodawca ani obecnie, ani w przeszłości nie prowadził działalności, której przedmiotem byłby obrót nieruchomościami.

Ponadto jak wyżej wskazano Wnioskodawca stał się współwłaścicielem Nieruchomości w lipcu 2025 r. na skutek zawarcia z małżonką Wnioskodawcy umowy rozszerzającej wspólność małżeńską. Ponieważ stało się to bezpośrednio przed zawarciem przez Sprzedających i Kupujących umowy przedwstępnej Wnioskodawca samodzielnie, we własnym imieniu nie podejmował w stosunku do Nieruchomości żadnych czynności, które mogłyby wskazywać na to, że profesjonalnie zajmuje się albo ma zamiar zajmować się obrotem nieruchomościami. Należ podkreślić, że wszystkie czynności mające na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży były bowiem wykonywane przez małżonkę Wnioskodawcy. Czynności małżonki Wnioskodawcy powinny być przy tym bez znaczenia dla oceny tego, czy sam Wnioskodawca mógłby być uznany w odniesieniu do Transakcji jako osoba prowadząca działalność gospodarczą. Nawet gdyby jednak uznać, że z uwagi na sposób nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości (rozszerzenie wspólności małżeńskiej) czynności dokonane przez małżonkę Wnioskodawcy mają ocenę dla Jego sytuacji to należy zauważyć, że czynności podejmowane przez Sprzedającą w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości nie pozwalają na uznanie, że są one wykonywane w ramach zorganizowanej struktury.

Zdaniem Wnioskodawcy, podejmowane przez Jego małżonkę odnośnie Nieruchomości i w związku z planowaną Transakcją nie odbiegają od zwyczajowych czynności podejmowanych przez właścicieli nieruchomości wystawionych na sprzedaż, mają charakter przygotowawczy w stosunku do planowanej Transakcji i są podejmowane w celu uzyskania jak korzystniejszej ceny za zbywany Przedmiot Transakcji.

Tytułem przykładu można w tym miejscu wymienić: (i) złożenie przez Sprzedającą wniosku w sprawie ustalenia klasyfikacji gruntów, czy (ii) udzielenie przez Sprzedającą pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu do wykonywania czynności mających na celu przygotowanie planowanej Transakcji lub (iii) zapewnienie sobie pomocy prawnej.

Należy również podkreślić, że:

-     Sprzedająca nabyła Nieruchomość do majątku osobistego, a nie do majątku firmowego;

-     z uwagi na fakt, że nabycie Nieruchomości przez Sprzedająca nastąpiło w drodze spadkobrania nie da się twierdzić, że nabycie Nieruchomości wiązało się z zamiarem jej odsprzedaży lub prowadzenia na niej działalności gospodarczej;

-     Nieruchomość nie była przez Sprzedającą wykorzystywana do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej (na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość jest jedynie przedmiotem umowy dzierżawy z dnia 8 sierpnia 2020 r. z przeznaczeniem na cele rolnicze);

-     Nieruchomość nie była także przez Sprzedającą amortyzowana na gruncie przepisów art. 22a-22p ustawy o PIT;

-     Sprzedająca nie ma wiedzy ani doświadczenia pozwalającego na prowadzenie w oparciu o Nieruchomości działalności gospodarczej lub działalności rolniczej;

-     Sprzedająca nie ma wiedzy ani doświadczenia w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami, jest psychologiem, zajmuje się mediacjami;

-     Nieruchomość została oddana w dzierżawę, albowiem z punktu widzenia Sprzedającej był to jedyny sposób, aby z jednej strony utrzymać ją w odpowiednim stanie, a z drugiej uzyskać przychody powalające na poniesienie ciężarów związanych z jej własnością np. zobowiązań podatkowych, opłaty za użytkowanie wieczyste, opłaty do spółki wodnej.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca nie podejmowała jakichkolwiek działań reklamowych ani marketingowych, które miałyby na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości i które mogłyby wskazywać na istnienie cechy „zorganizowania”. W szczególności, w związku z chęcią sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca nie umieszczała ogłoszeń w prasie, Internecie czy na tablicach reklamowych. Sprzedająca nie zawierała również jakichkolwiek umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Co więcej, od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą nie podejmowała ona aktywnych działań zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości, które wykraczałby ponad zwykły zarząd majątkiem. I tak:

-     Nieruchomość nie była przedmiotem, scaleń ani decyzji rozbiórkowych;

-     na Nieruchomości nie były wydzielane drogi wewnętrzne;

-     Nieruchomość nie została uzbrojona w wodę, gaz i energię elektryczną, jak również Sprzedająca nie występowała o wydanie warunków przyłączenia ww. mediów.

Przy czym, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, mając na uwadze, że Przedmiot Transakcji ma być przez Kupującego nabywany etapami, określone działki wchodzące w skład Nieruchomości mogą być przedmiotem podziałów geodezyjnych na potrzeby Transakcji. Podziały te będą jednak dokonywane, na potrzeby konkretnych Transakcji i będą polegać na wydzieleniu tej części Nieruchomości, która ma być przedmiotem danej Transakcji. Sprzedająca nie dokona w żadnym razie jednorazowego podziału Nieruchomości na mniejsze działki gruntu w celu ułatwienia ich późniejszej ich sprzedaży.

Na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość nie jest również objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca – mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją inwestycji zamierzonej przez Kupującego na Nieruchomości (w tym na Nieruchomości A) – wyraziła Kupującemu Zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane. W związku z planowanym zbyciem Nieruchomości (w tym Nieruchomości A) Sprzedająca udzieliła również określonemu radcy prawnemu Pełnomocnictwa. Zdaniem Wnioskodawcy, okoliczności tych nie można jednak uznać za przejaw aktywnego działania mającego na celu podniesienie wartości Nieruchomości (w tym Nieruchomości A). Należy wyraźnie podkreślić, że celem wspomnianych działań jest korzyść Kupującego (przyspieszenie realizacji inwestycji), a nie zwiększenie wartości Nieruchomości (w tym Nieruchomości A) i uzyskanie przez Sprzedającą zysku z tego tytułu. Działania Kupującego na Nieruchomości (w tym na Nieruchomości A) nie będą prowadziły do zwiększenia aktywów przysługujących Sprzedającej.

Zdaniem Wnioskodawcy, udzielanie przez sprzedających nieruchomości zgód czy pełnomocnictw kupującym jest powszechną praktyką stosowaną przy transakcjach nabycia nieruchomości, na których inwestorzy zamierzają przeprowadzić proces inwestycyjny i nie można ich uznać za działania zmierzające do podniesienia atrakcyjności nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

Jeżeli chodzi o Pełnomocnictwo to jego udzielenie ma na celu umożliwienie Kupującemu dokonania samodzielnego ustalenia stanu prawnego Nieruchomości i dokonania weryfikacji jej przydatności pod kątem planowanej inwestycji. Udzielenie takiego pełnomocnictwa i przeprowadzenie audytu Nieruchomości było jednym z warunków, bez spełnienia którego Kupujący nie przystąpiłby do transakcji.

Natomiast co do Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane to faktyczne działania, które mogły być realizowane przez Kupującego lub osoby działające w jego imieniu na jej podstawie Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane czy Pełnomocnictwa udzielonych przez Sprzedającą takie jak (i) wystąpienie do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci oraz zawarcia umowy przyłączeniowej, (ii) składanie i cofanie wniosków oraz uzyskiwanie decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii i ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, w tym pozwolenia na rozbiórkę, oraz na budowę, jak również innych decyzji, pozwoleń, uzgodnień niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę czy (iii) składanie oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, będą służyć jedynie interesom Kupującego. Działania, których dotyczy Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane te będą podejmowane w imieniu własnym Kupującego (jako podmiotu uprawnionego do dysponowania Nieruchomością), na jego własne ryzyko i koszt, i co należy podkreślić, to Kupujący będzie stroną ewentualnych postępowań administracyjnych zmierzających do uzyskania decyzji w sprawie warunków zabudowy i pozwolenia na budowę.

Poza udzieleniem Pełnomocnictwa i Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, Sprzedający nie będą uczestniczyć w żadnych działaniach planowanych przez Kupującego, ani nie będzie ponosić kosztów takich działań. Kupujący nie będzie również uprawniony do żądania od Sprzedających zwrotu takich kosztów.

Stanowisko, że udzielenie przez Sprzedającą Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane i Pełnomocnictwa nie może świadczyć o tym, że Sprzedająca podejmuje w stosunku do Nieruchomości działania, które wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, znajduje swoje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Jak wskazał WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 19 listopada 2020 r. (sygn. akt I SA/Go 335/20) – „racjonalnie gospodarującemu swoim mieniem, zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza, iż ze swej strony musi podejmować pewne działania, jak chociażby udzielenie pełnomocnictw celem uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Rezygnacja strony z umocowania kupującego do określonych działań, uzyskania decyzji administracyjnych, pozwoleń, stanowiłaby bezsprzecznie nieracjonalny sposób rozporządzania własnym mieniem. Nie ma podstaw, aby takie umocowanie skarżącej kwalifikować na równi z angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez "podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami". Opisana aktywność strony, zdaniem Sądu, jest właściwa dla zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (nie wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym).”

Z kolei NSA w wyroku z 11 stycznia 2022 r. (sygn. akt I FSK 645/21) podkreślił, że „już z charakteru prawnego umowy przedwstępnej i celu jej zawarcia, wynika, że umowa ta z natury rzeczy dąży do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. sprzedaży nieruchomości na rzecz kupującego. Podejmowanie przez przyszłego nabywcę czynności związanych z uzyskaniem stosownych decyzji i pozwoleń jest normalną okolicznością towarzyszącą zawieranym umową przedwstępnym sprzedaży nieruchomości i przyspiesza proces inwestycyjny. Także uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od możliwości uzyskania stosownych pozwoleń czy decyzji nie wykracza poza granice racjonalnego kontraktowania i nie może być uważane za podejmowanie przez skarżącą (zbywającą nieruchomość) czynności zwiększających wartość i atrakcyjność działki, jeżeli zarówno skutki prawne i finansowe tych czynności obciążają przyszłego nabywcę i dokonywane są na jego rzecz. Jeżeli na jego wniosek nie zostaną wydane stosowne decyzje administracyjne i pozwolenia, to w świetle przyjętych w umowie przedwstępnej postanowień, umowa przyrzeczona może nie zostać zawarta.”

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane w wyroku WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 31 sierpnia 2022 r. (sygn. akt I SA/Go 266/22), w uzasadnieniu, którego Sąd stwierdził, że: „jeżeli konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości za określoną cenę, zawiera umowę przedwstępną, z której wynika, że otrzyma pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej.”

Podobne stanowisko zaprezentował również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 kwietnia 2022 r. (sygn. akt II FSK 507/21): „Słusznie Sąd pierwszej instancji wskazał, że organ interpretacyjny pominął, wynikające z opisu stanu faktycznego okoliczności, iż umocowanie dla kupującego zostało udzielonego celem umożliwienia mu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. Czynności te miał on realizować po zakupie nieruchomości, we własnym imieniu i na własny rachunek. Z wniosku o wydanie interpretacji wyraźnie wynika, że skarżąca udzieliła kupującemu pełnomocnictwa i zgody na dysponowanie nieruchomościami, o których mowa w jej wniosku, dla celów budowlanych kupującego i na reprezentowanie jej przed wszystkimi osobami, urzędami we wszystkich sprawach związanych z uzyskiwaniem przez kupującego decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. Skarżąca wskazała również, że nie będzie ponosiła wydatków z tym związanych. Zasadnie więc Wojewódzki Sąd Administracyjny podnosi, że skarżąca nie udzieliła kupującemu pełnomocnictw do uzyskania w jej imieniu i na jej rzecz żadnych decyzji, ani pozwoleń. Zatem to nie skarżąca będzie stroną postępowań o uzyskanie decyzji w sprawie warunków zabudowy i pozwolenia na budowę, lecz kupujący. Pełnomocnictwo i zgoda udzielone przez skarżącą, dotyczą jedynie dysponowania nieruchomościami dla celów budowlanych, nie mogą być zatem uznane za pełnomocnictwo do działania w cudzym imieniu w rozumieniu przepisów KC. Ponadto słusznie zaznaczył Sąd pierwszej instancji, że posiadanie statusu właściciela nieruchomości nie oznacza automatycznie uzyskania statusu strony każdego postępowania administracyjnego, dotyczącego w jakikolwiek sposób tej nieruchomości. Zarówno postępowanie w sprawie wydania warunków zabudowy, jak też w sprawie wyłączenia gruntów z produkcji rolnej mogą toczyć się bez udziału właściciela. Błędnie więc uznał organ, że skarżąca jako właścicielka nieruchomości będzie obligatoryjnie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz wszelkich czynności związanych z przedmiotowym gruntem.”

W ocenie Wnioskodawcy, przytoczone wyżej poglądy znajdują zastosowanie w przedmiotowej sprawie. Wnioskodawca ani Jego małżonka nie mają wiedzy ani doświadczenia w realizacji procesu przygotowania nieruchomości na potrzeby inwestycji. Udzielenie przez nią Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane i Pełnomocnictwa ma na celu przyśpieszenie procesu inwestycyjnego realizowanego przez Kupującego, który jednocześnie chce się upewnić, czy na nieruchomości tej będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel. W przeciwnym bowiem razie prawdopodobnie nie byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości.

Jeszcze raz wymaga przy tym podkreślenia, że czynności, których dotyczy Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane oraz Pełnomocnictwo wykonane będą przez Kupującego w jego własnym imieniu (jako podmiotu uprawnionego do dysponowania Nieruchomością), na jego ryzyko i koszt. Tym samym, Sprzedająca nie będzie ponosić żadnych nakładów mających na celu przygotowanie Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) do sprzedaży, co w zasadniczy sposób odróżnia Sprzedającą od osób prowadzących profesjonalną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, które podejmują takie działania na własny koszt, ponosząc ryzyko tego, że działania te nie przyniosą spodziewanego rezultatu, a zaangażowane w nie środki zostaną utracone.

Dodatkowo Wnioskodawca stoi na stanowisku, że o fakcie prowadzenia przez Sprzedającą działalności gospodarczej nie może świadczyć sam fakt oddania Nieruchomości w dzierżawę. Podobne stanowisko wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 24 marca 2022 r. (sygn. akt I SA/Gl 1465/21). W uzasadnieniu tego wyroku Sąd stwierdził m.in., że: „Wydzierżawienie działki, dokonanie jej podziału na 4 działki mniejsze, wystąpienie o zgodę na urządzenie zjazdu na działkę w sytuacji kiedy podatniczka nie posiadała wjazdu na tą działkę, urządzenie drogi dojazdowej, wysypanie kamienia na części drogi dojazdowej, zgłoszenie do rozbiórki pozostałości po stodole, są działaniami związanymi ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Są to działania racjonalne, mające na celu uzyskanie wyższej ceny ze sprzedaży nieruchomości, związane z zarządem majątkiem prywatnym.”

W ocenie Wnioskodawcy, za przejaw działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającą nie może być również uznany fakt, korzystania przez nią z pomocy prawnej oraz prawnopodatkowej przy przygotowaniu Transakcji (w szczególności Transakcji A). Korzystanie z takiej pomocy, należy uznać za standardowy przejaw dbałości o bezpieczeństwo transakcji, zarówno w przypadku transakcji dotyczących majątku prywatnego jak i związanych z działalnością gospodarczą. W żadnym wypadku okoliczność taka nie może być uznana za charakterystyczną jedynie dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Zdaniem Wnioskodawcy, oceniając całokształt okoliczności związanych ze sprzedażą Nieruchomości, trudno dostrzec czynności, które świadczyłyby o aktywnych działaniach Sprzedającej w zakresie obrotu nieruchomościami, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedająca nie podjęła w związku ze sprzedażą Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) działań, które mogłyby wskazywać na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak np. uzbrojenie terenu (doprowadzenie do niego mediów), ogrodzenie Nieruchomości czy działania marketingowe. Sprzedająca nie angażowała zatem środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowca, tj. nie wykazywała aktywności w przedmiocie zbycia Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Skala podjętych przez Sprzedającą czynności dotyczących Nieruchomości nie wykracza w sposób oczywisty poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego - z jego punktu widzenia - przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego.

Na ocenę taką nie powinien również wpływać fakt zobowiązania się przez Kupującą do podjęcia wskazanych w opisie stanu faktycznego działań w ramach Zobowiązania dotyczącego przygotowania inwestycji (przygotowania Drogi i uzbrojenia Nieruchomości B).

Wszystkie te działania realizowane przez Kupującego w ramach tego zobowiązania będą bowiem realizowane we własnym jego imieniu, na własne ryzyko i koszt.

Również fakt, wystąpienia przez Sprzedającą z wnioskami o przekształcenie użytkowania wieczystego w odrębną własność (poprzedzone koniecznością wyodrębnienia poszczególnych działek do nowych ksiąg wieczystych) nie powinny być uznawane za przejaw prowadzonej przez Sprzedającą działalności gospodarczej. Sprzedająca wystąpiła z tym wnioskami nie w związku z Transakcją, ale w związku z zapowiadanymi zmianami przepisów, które to zmiany mogły w ocenie Sprzedającej spowodować, że w przyszłości ewentualne przekształcenie użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości we własność może się wiązać z koniecznością poniesienia znacząco większych opłat z tytułu przekształcenia. Działania Sprzedającej powinny być w związku z tym uznane za zwykły przejaw zarządu własnym majątkiem.

W świetle powyższego, czynności wykonywane przez Sprzedającą w związku z planowaną Transakcją nie mogą zdaniem Wnioskodawcy, samodzielnie przesądzać o zorganizowanym charakterze działań podejmowanych przez Sprzedającą. Mieszczą się one bowiem w zakresie zwykłego zarządu własnym majątkiem. Racjonalne zarządzanie własnym majątkiem polega między innymi na tym, aby z perspektywy sprzedającego uzyskać z planowanej sprzedaży takiego majątku możliwie jak najkorzystniejszą cenę.

W konsekwencji nie sposób jest przyjąć, że działania samej Sprzedającej jak również obojga Sprzedających – pozostające w związku z Transakcją – mają charakter zorganizowany.

b.  Brak spełnienia kryterium ciągłości

Co więcej, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż ani działania Jego, ani działania Jego małżonki nie wykazują również cechy ciągłości w rozumieniu wskazanym w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Warunek ciągłości nie jest bowiem spełniony, jeśli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, uzyskaniu informacji o jej zagospodarowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży etc.). Dopiero gdy z okoliczności danej transakcji wynika, że skala podjętych przez podatnika czynności dotyczących nieruchomości wykracza w sposób ewidentny poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego przychodu ze zbycia nieruchomości, a nadto, że działania te nacechowane są fachowością oraz ciągłym, nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem, to zasadne jest uznanie, że przychody uzyskane ze zbycia nieruchomości stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przesłanka „ciągłości” ma zatem na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych (względnie podejmowanych sporadycznie). Nie należy jej jednak rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy (np. przez cały rok, cały miesiąc, a tym bardziej przez cały dzień). Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, tj. stałego zarobkowania (tak m.in. przywołany wyrok NSA z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11 oraz interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 czerwca 2020 r., sygn. 0113- KDIPT2-2.4011.291.2020.3.MK). Przy czym o ciągłości działalności w przypadku sprzedaży nieruchomości nie może świadczyć fakt, rozciągnięcia transakcji w czasie. Poza wyjątkowymi przypadkami cały proces sprzedaż nieruchomości zazwyczaj obejmuje dłuższy okres czasu, w trakcie którego strona sprzedająca podejmuje cały szereg działań przygotowawczych, prowadzi negocjacje, realizuje warunki sprzedaży, co jednaka w żadnym razie nie świadczy o ciągłym charakterze działań Sprzedającego. O takiej ciągłości można mówić dopiero, kiedy pod dokonaniu jednej transakcji sprzedający podejmuje działania zmierzające do zrealizowania, nawet w odległym okresie czasu kolejnych w oparciu o zdobyte środki i doświadczenie.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, zbycie przez Sprzedających Przedmiotu Transakcji ma charakter incydentalny. Działania Sprzedających mają na celu wyłącznie zarząd własnym majątkiem i nie są nacechowane fachowością oraz ciągłym, nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem.

W konsekwencji, nie sposób jest przyjąć, że działania samej Sprzedającej miały również charakter ciągły.

c.   Upływ czasu

Oceniając charakter planowanej przez Sprzedających transakcji należy również wziąć pod uwagę fakt, że od daty nabycia przez Sprzedającą (tj. śmierci jej ojca) upłynęło już ponad 15 lat.

Znaczenie tej okoliczności dla oceny sposobu kwalifikacji przychodu ze zbycia nieruchomości podkreślił m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w z dnia 27 października 2023 r., sygn. akt II FSK 933/23, NSA stwierdził m.in., w uzasadnieniu którego stwierdzono:

„Z tego punktu widzenia istotne znaczenie ma wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. in fine, związane z upływem czasu (5 lat) między nabyciem i odpłatnym zbyciem nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, w trakcie trwania której dochód podatnika podlega odrębnym regułom opodatkowania ryczałtowego, o których mowa w art. 30e u.p.d.o.f. Wymieniony w tym przepisie dochód wskazuje bezpośrednio na zarobek podatnika (czyli jego zysk, dochód) wynikający z transakcji zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f., a zatem dotyczy poniekąd działalności zarobkowej podatnika, dokonywanej jednak w ramach zwykłego zarządu majątkiem własnym, a nie w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Rozwijając ten wątek należy wskazać, że wykładni omawianych przepisów należy dokonywać w sposób prokonstytucyjny, tj. uwzględniający zasadę zaufania obywatela do państwa i stanowionego przez nie prawa (art. 2 Konstytucji RP) wyrażającą się w takim stanowieniu i stosowaniu prawa, by nie stawało się ono swoistą pułapką dla obywatela (podatnika). Czyli w sposób gwarantujący podatnikowi bezpieczeństwo prawne rozumiane jako umożliwienie prognozowania konsekwencji prawnopodatkowych działań własnych w określonym okresie i związaną z tym okresem przewidywalność działań organów podatkowych. Na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w zw. z art. 5a pkt 6 i art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. owo bezpieczeństwo prawne może być realizowane tylko w taki sposób, który pozwala podatnikowi planować konsekwencje prawnopodatkowe swoich działań w pięcioletnim okresie zakreślonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. dla przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c

Innymi słowy, o odpłatnym zbyciu następującym w wykonaniu działalności gospodarczej po upływie owego pięcioletniego okresu można mówić tylko wówczas, gdy podatnik uzewnętrzni swoją wolę tego rodzaju zbycia w sposób wyraźny, tj. poprzez spełnienie wszystkich przesłanek przewidzianych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.”

Z kolei w wyroku z dnia z dnia 19 kwietnia 2023 r., sygn.. akt II FSK 2545/20 Naczelny Sąd Administracyjny zaprezentował pogląd, że: „W okolicznościach faktycznych rozpoznawanej sprawy warto postawić tezę, że wykładnia językowo-logiczna art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w z zw. z art. 5a pkt 6 u.p.d.o. f. wyklucza możliwość zaliczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części) do źródła przychodów przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. wbrew woli podatnika, jeżeli był on jej właścicielem (lub współwłaścicielem) przez okres dłuższy od pięcioletniego okresu między jej nabyciem i zbyciem oraz nie uzewnętrznił w sposób obiektywny woli dokonania odpłatnego zbycia tej nieruchomości (jej części) w ramach wykonania działalności gospodarczej po upływie owego pięcioletniego okresu (przed jej odpłatnym zbyciem). Innymi słowy, dla wykazania przez organ podatkowy przesłanek do zaliczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, której właścicielem był podatnik przez kilkanaście lat, do źródła w postaci pozarolniczej działalności gospodarczej, konieczne jest łączne zaistnienie wszystkich przesłanek przewidzianych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. jako uzewnętrznienia w sposób obiektywny woli podatnika dokonania owego odpłatnego zbycia nieruchomości w ramach wykonania działalności gospodarczej. Wykładni przepisów prawa podatkowego należy dokonywać w sposób prokonstytucyjny, wykluczający możliwość istnienia pułapki legislacyjnej. O jej istnieniu można zaś mówić wówczas, gdy podatnik będący kilkanaście lat właścicielem nieruchomości, co do której nie uzewnętrznił woli jej zbycia w ramach wykonywania pozarolniczej działalności gospodarczej, po kilkunastu latach od nabycia nieruchomości (w drodze darowizny) narażony jest na niekorzystne skutki podatkowe jej odpłatnego zbycia. Odpłatne zbycie nieruchomości (lub jej części) nabytej nieodpłatnie (w drodze darowizny lub spadkobrania) po upływie pięciu lat od końca roku, w którym została ona nabyta, co do zasady winno być uznawane za działanie w ramach zarządu majątkiem "osobistym", również w sytuacji, gdy podatnik podjął zwykłe działania przypisywane osobie racjonalnie realizującej zamiar uzyskania maksymalnych korzyści ze sprzedaży nieruchomości (ich części). Za wyjątkiem sytuacji, gdy obiektywnie rzecz biorąc oczywistą wolą podatnika było uprzednie zaliczenie zbywanej odpłatnie nieruchomości do towarów handlowych lub środków trwałych bezpośrednio wykorzystywanych przez niego w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej - w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., tj. po łącznym spełnieniu przesłanek wymienionych w tym przepisie.”

d.  Odrębność analizy na gruncie VAT i PIT

Końcowo, Wnioskodawca chce podkreślić, że fakt, że kierując się stanowiskiem wyrażonym w poprzedniej interpretacji VAT, zarówno Wnioskodawca jaki i Jego małżonka dokonali na potrzeby Transakcji rejestracji jako podatnicy VAT czynni nie powinien „automatycznie” skutkować uznaniem, że przychód z tytułu takiego zbycia powinien zostać zakwalifikowany na gruncie PIT do źródła przychodów z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT).

Kwestie związane z podatkiem VAT są bowiem regulowane przez przepisy innej ustawy, tj. ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm., dalej: „ustawa o VAT”). Ponadto, pojęcie działalności gospodarczej w ustawie o VAT (art. 15 ust. 2) zostało zdefiniowane nieco odmiennie niż w ustawie o PIT (art. 5a pkt 6). W szczególności, w odróżnieniu od definicji działalności gospodarczej z ustawy o VAT, definicja działalności gospodarczej z ustawy o PIT odwołuje się do konieczności posiadania cechy „zorganizowania” przez taką działalność. Ponadto, ustawa o VAT wśród przejawów działalności gospodarczej nie wymienia cechy „ciągłości” tej działalności (wymóg ciągłości działalności jest wspomniany jedynie przy jednym z przejawów prowadzenia działalności gospodarczej). Wreszcie, co bardzo istotne, ustawa o PIT wskazuje, że dane przychody stanowią przychody z działalności gospodarczej, gdy nie mogą być one zaliczane do innego źródła przychodów z ustawy o PIT. Zatem, nawet gdyby wspomniane różnice w definicjach działalności gospodarczej nie istniały, to sam fakt, że zbycie rzeczy jest uregulowane jako odrębne źródło przychodów w PIT powoduje, że analiza na gruncie PIT powinna mieć odrębny/niezależny charakter.

Powyższy wniosek znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych. Tytułem przykładu, można wskazać na:

·      interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 stycznia 2022 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.965.2021.5.MAP;

·      interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 października 2021 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.770.2021.5.AKU;

·      interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 lutego 2021 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.918.2020.2.KR; oraz

·      interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 czerwca 2020 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.291.2020.3.MK.

Reasumując: w ocenie Wnioskodawcy, ani podejmowanych przez Niego ani podejmowanych przez Jego małżonkę czynności mających na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie własnym majątkiem nie należy kwalifikować jako prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Skoro planowane przez Sprzedających zbycie Nieruchomości nie zostanie dokonane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, przychód ze zbycia Nieruchomości nie będzie stanowił przychodu Wnioskodawcy z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Podobne stanowisko zostało wyrażone również w poprzedniej interpretacji PIT.

e.  Brak przychodu ze zbycia nieruchomości

Jednocześnie z uwagi na fakt, że od dnia nabycia przez Sprzedającą Nieruchomości upłynął już okres prawie 15 lat, przychód ze zbycia nieruchomości nie będzie również stanowił przychodu dla Wnioskodawcy, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Zgodnie z art. 925 k.c. w związku z art. 924 k.c. spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, a spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Tym samym Sprzedająca nabyła Nieruchomość w chwili otwarcia spadku po zmarłym ojcu, tj. w dniu 15 sierpnia 2010 r. Bez znaczenia dla oceny daty nabycia przez Sprzedającą Nieruchomości jest przy tym fakt, dokonanego przy udziale Sprzedającej w dniu 14 lutego 2019r. działu spadku po ojcu. Zgodnie z panującym w doktrynie poglądem znajdującym odzwierciedlenie w ukształtowanej linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, wynika bowiem , że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze spadkobierców i w wyniku dokonanego działu spadku, jeśli:

-     podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

-     wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie we współwłasności masy spadkowej.

Takie stanowisko znalazł wyraz m.in. w wyrokach NSA z dnia: 8 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3262/14, 13 października 2015 r., sygn. akt II FSK 2133/13, 30 września 2016 r., sygn. akt II FSK 2497/14

Dział spadku po zmarłym ojcu Sprzedającej odbył się co prawda ze spłatą, ale spłaty te zostały dokonane na korzyść Sprzedającej. Nie sposób więc uznać, aby Sprzedająca nabyła w wyniku podziału własność składników przekraczających wartość jej udziału w spadku. Wręcz odwrotnie spłata otrzymana przez Sprzedającą świadczy, że wartość nabytych przez nią składników była niższa od wartości jej udziału w spadku. Dokonany w taki sposób dział spadku nie będzie więc stanowił nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust 1 pkt 8 lit a ustawy o PIT, a tym samym należy uznać, że Sprzedająca nabyła Nieruchomość z chwilą śmierci ojca, a więc w dniu 15 sierpnia 2010 r. Nawet gdyby jednak przyjąć, że nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą nastąpiło dopiero z chwilą działu spadku (14 lutego 2019 r.) to również w tym przypadku od daty nabycia do chwili obecnej, upłynął okres wskazany w tym przepisie.

Podobnie bez znaczenia dla oceny daty nabycia przez Sprzedającą własności Nieruchomości będzie miał fakt przekształcenia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości w prawo jej odrębnej własności. Zgodnie z ugruntowanym poglądem, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego faktycznego władztwa nad nieruchomością. Takie też stanowisko wyraził w interpretacji z 18 kwietnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0112-KDSL1-1.4011.103.2025.2.DS).

Dla oceny daty nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości bez znaczenia pozostaje również fakt, że początkowo Nieruchomość była składnikiem majątku osobistego małżonki Wnioskodawcy, i dopiero na skutek rozszerzenia wspólności małżeńskiej w dniu 4 lipca 2025 r. Nieruchomość stała się częścią majątku wspólnego Sprzedających. Należy podkreślić, że zgodnie z ustalonym w orzecznictwie poglądem, w wyniku zawarcia umowy przenoszącej składniki majątkowe z osobistego jednego z małżonków do majątku wspólnego nie dochodzi do zbycia udziału w tej nieruchomości przez jednego i nabycia tego udziału przez drugiego z małżonków. Tym samym czynność taka pozostaje bez wpływu na datę nabycia nieruchomości i bieg 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Potwierdzają to m.in. wyroki: sygn. akt II FSK 933/18, sygn. akt II FSK 822/17, sygn. akt II FSK 2098/17, sygn. akt I SA/Rz 1005/21. Dlatego też bez względu na fakt, że Wnioskodawca stał się współwłaścicielem Nieruchomości dopiero w dniu 4 lipca 2025 r., to jednak ponieważ stało się to na skutek rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej, to na potrzeby ustalenia biegu terminu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT będzie traktowany tak jakby do nabycia doszło w chwili nabycia Nieruchomości przez Jego małżonkę, tj. 15 sierpnia 2010 r.

Dlatego też przychód ze zbycia tej Nieruchomości, nie będzie dla Wnioskodawcy stanowił przychodu, o którym mowa w tym przepisie, albowiem zbycie Nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat licząc ok końca roku podatkowego, w którym Nieruchomość została przez Niego nabyta.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości (działek) nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności,

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem udziału w Nieruchomości (ich części), o których mowa we wniosku, tj. udziału w Nieruchomości A oraz udziału w Nieruchomości B.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności, zgadzam się z Panem, że okoliczności dotyczące planowanej przez Pana sprzedaży Nieruchomości (ich części/udziału), o których mowa we wniosku, tj. Nieruchomości A oraz Nieruchomości B nie świadczą o tym, że w Pana przypadku spełnione zostały przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W realiach przedstawionych okoliczności, działania podjęte przez Pana nie pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży prawa własności wskazanych we wniosku Nieruchomości/działek (ich części/udziału) do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika m.in., że:

-     prowadzi Pan działalność gospodarczą, przeważająca działalność gospodarcza, jak i wykonywana działalność gospodarcza Pana to: „(…)”. Nie wykorzystywał Pan Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) w ramach prowadzonej przez siebie (…) w tym w szczególności Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A), nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy,

-     zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży prawa własności Nieruchomości (ich części) wskazanych we wniosku,

-     prawo użytkowania wieczystego działek, o których mowa we wniosku zostało przekształcone w prawo własności tych działek. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność Nieruchomości nastąpiło na podstawie szeregu decyzji Starosty Powiatu (…) w latach 2023-2024. Postępowanie w sprawie wydania tej decyzji zostało wszczęte na wniosek Pana żony, na podstawie art. 1 ust. 1 i 3 w zw. z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2019 r. poz. 1314). Pana żona złożyła wniosek w związku z planowanymi zmianami przepisów, zmieniającymi na niekorzyść sytuację użytkowników wieczystych na skutek drastycznego zwiększenia opłat za użytkowanie,

-     ww. prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości nabyła Pana żona na podstawie spadkobrania po zmarłym ojcu,

-     w dniu 4 lipca 2025 r. Pan oraz Pana małżonka zawarliście umowę majątkową małżeńską, na podstawie której Pan oraz Pana małżonka zmieniliście zawarte umowy majątkowe małżeńskie w ten sposób, że rozszerzyliście obowiązującą w Pana i Pana małżonka związku małżeńskim wspólność majątkową małżeńską w odniesieniu do wszelkich nieruchomości i praw majątkowych nabytych do chwili obecnej do majątku osobistego pod jakimkolwiek tytułem prawnym przez któregokolwiek z małżonków, w tym nabytych w drodze dziedziczenia,

-     Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) jest przedmiotem umowy dzierżawy z 8 sierpnia 2020 r. - przeznaczenie na cele rolnicze,

-     Nieruchomość nie została uzbrojona w wodę, gaz i energię elektryczną, jak również Pan i Pana żona nie występowaliście o wydanie warunków przyłączenia wyżej wskazanych mediów,

-     w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości Pan i Pana żona udzieliliście pełnomocnictw wskazanemu przez Kupującego radcy prawnemu.

Ponadto, z wniosku wynika, że:

-     podział działek na Nieruchomości nastąpił, ze względu na wskazanie Inwestora, który był gotowy do zakupu konkretnych części Nieruchomości (tych części na których mógł zrealizować swoje zamierzania inwestycyjne) i podpisania umowy przedwstępnej mającej doprowadzić do zakupu tych części (działek). Ponadto podział Nieruchomości następował w oparciu o procedurę Zezwolenia na Realizację Inwestycji Drogowej,

-     Pana żona złożyła wniosek z 7 stycznia 2020 r., w związku z którym 30 kwietnia 2021 r. Starosta Powiatu (…) wydał decyzję nr (…) w sprawie ustalenia klasyfikacji gruntów, gdyż poprzednia klasyfikacja gruntów wchodzących w skład Nieruchomości była robiona w 1962 r. W chwili nabycia przez Pana żonę własności Nieruchomości klasyfikacja gruntów wchodzących w jej skład, była już nieaktualna i nie uwzględniała faktycznych zmian infrastrukturalnych (np. powstania w bezpośredniej bliskości Nieruchomości autostrady i innych dróg, środowiskowych oraz zanieczyszczeń),

-     Pana żona złożyła list intencyjny w sprawie podjęcia przez Wójta Gminy (…) inicjatywy sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego w szczególności określone działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A oraz podjęcia przez radę Gminy (…) uchwały w przedmiocie przystąpienia do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego pozostałe działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości, chcąc sprawdzić, czy ze strony Gminy istnieje w ogóle taka możliwość. Inwestor, który wyrażał zainteresowanie nabyciem od Pana żony jej Nieruchomości (lub jej części) planował wybudować na tej nieruchomości budynki logistyczno-magazynowe. Możliwość realizacji tych zamierzeń była więc warunkiem sprzedaży nieruchomości. Jedną z możliwych dróg ku temu było objęcie Nieruchomości planem miejscowym zagospodarowania dla terenu.

Co równie istotne:

-     Kupujący zobowiązał się w Umowie przedwstępnej podejmować czynności prawne i faktyczne mające na celu przygotowanie planowanej przez niego inwestycji na Nieruchomości (dalej łącznie: „Zobowiązania dotyczące przygotowania inwestycji”). Kupujący zobowiązał się w szczególności do:

·      przygotowania w określonym terminie projektu budowlanego Inwestycji Drogowej wraz z uzgodnieniami branżowymi do terenu Nieruchomości, która to Droga umożliwi również skomunikowanie fragmentów Nieruchomości B nabywanych w kolejnych etapach zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej;

·      współpracy z Gminą (…) w zakresie przygotowania projektu oraz uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość, który to plan przewidywałby przeznaczenie fragmentu Nieruchomości (o powierzchni nie mniejszej niż około (…) ha ((…))) na cele logistyczno-magazynowe.

-     warunki zawarcia Umowy sprzedaży A obejmują m.in.:

·      uzyskanie przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki prawne, techniczne (zaopatrzenie w media), glebowo-środowiskowe i komercyjne Nieruchomości A umożliwiają realizację inwestycji zamierzonej na Nieruchomości A;

·      uzyskanie przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości A i pozwalającej na realizację na Nieruchomości A m.in. inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-biurowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową (dalej: „Pozwolenie na Budowę A”);

·      uzyskanie przez Kupującego wszelkich innych decyzji (posiadających walor prawomocności) niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowanie inwestycji objętej Pozwoleniem na Budowę A, w zakresie w jakim ta infrastruktura nie będzie objęta Pozwoleniem na Budowę A, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (o ile będzie wymagana);

·      uzyskanie przez Kupującego wszelkich decyzji, opinii, zgód i zezwoleń wymaganych lub pożądanych w celu zapewnienia zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomość A;

·      zmiana oznaczenia w ewidencji gruntów wszystkich gruntów wchodzących w skład Nieruchomości A, wskutek której nastąpi zmiana oznaczenia tych gruntów z gruntów rolnych (R) na tereny przemysłowe (Ba) lub zurbanizowane tereny niezabudowane (Bp);

-     w przypadku podjęcia decyzji przez Kupującego o zamiarze nabycia danej części Nieruchomości, Kupujący wyśle Sprzedającym (Panu) zawiadomienie o zamiarze nabycia danej części Nieruchomości wraz z mapą określającą granice tej części.

Na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) nie jest objęta ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie, decyzją Wójta Gminy (…) z dnia 17 lipca 2023 r., nr (…) o warunkach zabudowy, ustalone zostały dla podmiotu trzeciego warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą „(…)” na działkach o nr ewidencyjnych (…), (…), (…) i (…) (dalej: „Decyzja WZ”). Nie jest przy tym również wykluczone, że na datę Transakcji A Nieruchomość A lub jej część będzie objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego postanowienia będą umożliwiały realizację planowanej przez Kupującego inwestycji.

Z analizowanej sprawy wynika, że nie podejmował Pan jakichkolwiek działań reklamowych ani marketingowych, które miałyby na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości. W szczególności, w związku z chęcią sprzedaży Nieruchomości nie umieszczał Pan ogłoszeń w prasie, Internecie czy na tablicach reklamowych. Ponadto, nie zawierał Pan jakichkolwiek umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Udzielił Pan jednak określonych pełnomocnictw (do działania w Pana imieniu we wskazanym we wniosku zakresie).

Odnosząc się do tej kwestii wskazać należy, że na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych działanie to nie stanowi samodzielnej podstawy do zakwalifikowania uzyskanych przychodów do źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

We wniosku przytoczył Pan również, że Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) nie jest (i nie będzie na datę Transakcji A) ogrodzona. Ponadto, Nieruchomość nie była przez Pana wykorzystywana do działalności gospodarczej, a prawo użytkowania wieczystego opisanej Nieruchomości, nabyła Pana żona na podstawie spadkobrania po zmarłym ojcu, które zostało przekształcone w prawo własności Nieruchomości, a następnie wskutek rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej Nieruchomość weszła do majątku wspólnego Pana i Pana żony.

Mając więc na uwadze całokształt opisanych we wniosku czynności, wskazać należy, że podjętych przez Pana działań - na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych - nie można uznać za działalność handlową. Nie wypełnia Pan - kumulatywnie - wszystkich przesłanek warunkujących uznanie danej transakcji za spełniającą warunki wymagane treścią art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedstawiona we wniosku aktywność oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń, nie wykracza poza ramy czynności związanych z wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanych Nieruchomości/posiadanego prawa własności do Nieruchomości. Brak jest zatem podstaw, aby podejmowane przez Pana czynności kwalifikować - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jako prowadzenie działalności gospodarczej (art. 5a pkt 6 tej ustawy).

Biorąc pod uwagę powyższe, wskazuję, że odpłatne zbycie przez Pana prawa własności wskazanych we wniosku Nieruchomości/działek (ich części/udziału), tj. Nieruchomości A oraz Nieruchomości B, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z wyżej wskazanych przyczyn, Pana stanowisko w zakresie pierwszego z pytań należy uznać więc za prawidłowe.

W zakresie drugiego z Pana pytań podkreślam, że użytkowanie wieczyste uregulowane zostało m.in. w art. 232 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), który stanowi, że:

Jest to prawo zbywalne, podlegające dziedziczeniu oraz egzekucji. Ponadto, nie można być jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności jest zmianą formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Dokonanego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nie należy więc utożsamiać z nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 6 ww. ustawy:

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Pana Nieruchomości/działek (ich części/udziału), tj. Nieruchomości A oraz Nieruchomości B (w Pana przypadku nabytych wskutek włączenia do majątku wspólnego małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości, stanowiącej majątek odrębny Pana żony) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkobiercy, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.

W myśl art. 10 ust. 7 wskazanej ustawy:

We wniosku wskazał Pan m.in., że:

-     Pana żona nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na podstawie dziedziczenia po zmarłym 15 sierpnia 2010 r. ojcu,

-     ojciec Pana żony stał się użytkownikiem wieczystym Nieruchomości na podstawie umowy zawartej 13 lutego 2000 r.,

-     początkowo Nieruchomość stanowiła część majątku osobistego ojca Pana żony. Jednak po ślubie z drugą żoną (niebędącą matką Pana żony) ojciec Pana żony rozszerzył wspólność majątkową małżeńską i Nieruchomość weszła do majątku wspólnego ojca Pana żony i jego małżonki. Ojciec Pana żony dokonał również szeregu innych czynności przysparzających na rzecz swojej małżonki, kosztem własnego majątku. Po śmierci ojca Pana żony czynności rozszerzenia wspólności jak również te inne czynności przysparzające zostały zaskarżone przez Pana żonę do sądu cywilnego z powodu ograniczonego stanu poczytalności ojca w jakim znajdował się w chwili ich dokonywania. W efekcie powództwa wytoczonego przez Pana żonę Sąd I Instancji unieważnił tę czynność. Jakkolwiek orzeczenie to nie uprawomocniło się z uwagi na apelację wniesioną przez drugą stronę, to na jego podstawie doszło do ugody między stronami w zakresie działu spadku i podziału majątku wspólnego ojca Pana żony i jego małżonki, która to ugoda znalazła odbicie w treści ww. postanowienia o dziale spadku z dnia 14 lutego 2019 r.,

-     na podstawie ww. postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, spadek po zmarłym ojcu Pana żony nabyły: Pana żona oraz małżonka ojca Pana żony - w udziałach po ½ całości. Wartość majątku nabytego przez Pana żonę w następstwie działu spadku po ojcu nie przekroczyła wartości udziału - ½ - jaki pierwotnie przysługiwał jej w całej masie spadkowej. Z tego też powodu, na rzecz Pana żony zostały zasądzone spłaty od drugiej spadkobierczyni,

-     wartość majątku nabytego przez Pana żonę w następstwie działu spadku po jej ojcu nie przekroczyła jednak wartości udziału (wynoszącego ½) jaki pierwotnie przysługiwał jej w całej masie spadkowej. Z tego też powodu, na rzecz Pana żony została zasądzona spłata od drugiej spadkobierczyni (małżonki ojca Pana żony),

-     prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości, o których mowa we wniosku zostało przekształcone w prawo własności tych Nieruchomości,

-     w dniu 4 lipca 2025 r. Pan oraz Pana małżonka zawarliście umowę majątkową małżeńską, na podstawie której Pan oraz Pana małżonka zmieniliście zawarte umowy majątkowe małżeńskie w ten sposób, że rozszerzyliście obowiązującą w Pana i Pana małżonki związku małżeńskim wspólność majątkową małżeńską w odniesieniu do wszelkich nieruchomości i praw majątkowych nabytych do chwili obecnej do majątku osobistego pod jakimkolwiek tytułem prawnym przez któregokolwiek z małżonków, w tym nabytych w drodze dziedziczenia (dalej: „Umowa majątkowa małżeńska z 2025 r.”).

Wyjaśnił Pan, że tym samym postanowieniem został dokonany dział spadku i podział majątku wspólnego Spadkodawcy i jego małżonki. W efekcie niektóre składniki majątkowe wchodzące w skład spadku, w tym Nieruchomość zostały przyznane na wyłączną własność Pana żony. Wartość majątku nabytego przez Pana żonę w następstwie działu spadku po jej ojcu nie przekroczyła jednak wartości udziału (wynoszącego ½) jaki pierwotnie przysługiwał jej w całej masie spadkowej. Z tego też powodu, na rzecz Pana żony została zasądzona spłata od drugiej spadkobierczyni (małżonki ojca Pana żony).

W tym miejscu wskazać należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 powołanego Kodeksu:

W myśl art. 33 pkt 1 ww. Kodeksu:

W świetle natomiast art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa.

Stosownie do art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Zgodnie z art. 47 § 1 ww. ustawy:

Na podstawie powyższego przepisu stwierdzić należy, że małżonkowie – poprzez zawarcie stosownej umowy – mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.

Ponadto, w doktrynie prawa rodzinnego podkreśla się, że w przypadku majątku osobistego małżonek pozostaje w stosunku do niego podmiotem wyłącznie uprawnionym, co oznacza, że jego uprawnienia do dysponowania przedmiotami wchodzącymi w skład majątku osobistego nie podlegają co do zasady żadnym ograniczeniom, w tym wynikającym z przepisów prawa rodzinnego, takim jak konieczność uzyskania zgody współmałżonka co do możliwości rozporządzania konkretnym składnikiem majątku osobistego. Możliwe jest więc swobodne dokonywanie pomiędzy małżonkami czynności rozporządzających prowadzących do przeniesienia określonego przedmiotu majątkowego z majątku osobistego do majątku wspólnego.

W tym miejscu należy wskazać na jednolicie ukształtowaną linię orzeczniczą, zgodnie z którą włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości lub praw majątkowych stanowiących majątek odrębny jednego małżonka na zasadach i w sposób określony przez ustawę Kodeks rodzinny i opiekuńczy, nie jest nabyciem tej nieruchomości lub prawa majątkowego przez drugiego małżonka w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przykładowo, pogląd taki wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 maja 2016 r., sygn. akt II FSK 1110/14. Tożsamej oceny dokonano w szeregu innych wyroków NSA i WSA (przykładowo: wyrok NSA z dnia 22 marca 2017 r., sygn. akt II FSK 456/15, wyrok NSA z dnia 13 maja 2016 r., sygn. akt II FSK 1110/14, wyrok NSA z dnia 7 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 313/14, wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 19 listopada 2013 r., sygn. akt I SA/Rz 949/13, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 29 października 2014 r., sygn. akt I SA/Gd 964/14).

Zarówno darowizna do majątku wspólnego małżonków, jak i umowa rozszerzająca wspólność małżeńską majątkową wywołuje takie same skutki na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy.

Włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków w drodze rozszerzenia ustawowej wspólności majątkowej nie stanowi nabycia tego prawa w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Datą nabycia nieruchomości przez każdego z małżonków jest data nabycia przez tego małżonka, który nieruchomość włączył do majątku wspólnego. W konsekwencji, od tej daty należy liczyć upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, również w odniesieniu do małżonka, który nabył prawo własności nieruchomości w drodze rozszerzenia ustawowej wspólności majątkowej.

Tym samym, włączenie do majątku małżonków w drodze rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości stanowiącej majątek odrębny jednego małżonka, nie jest nabyciem tej nieruchomości przez drugiego małżonka w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe oznacza, że za datę nabycia przez Pana Nieruchomości, która została włączona do majątku wspólnego małżonków, a która stanowiła wcześniej majątek odrębny Pana małżonki, należy przyjąć dzień, w którym małżonka nabyła tę Nieruchomość (udział) do majątku odrębnego.

Mając powyższe na uwadze, wskazać należy, że zgodnie z art. 922 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 924 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie z art. 925 ustawy Kodeks cywilny:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Co równie ważne, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Zgodnie z art. 1035 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 210 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 211 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 212 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z powyższych względów dla celów wykładni przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, za datę nabycia nieruchomości (praw majątkowych), która przypadła danej osobie w wyniku działu spadku należy przyjąć datę pierwotnego nabycia, ale wyłącznie wówczas, gdy wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości (praw majątkowych) wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)˗c) ustawy, mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu, to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad daną nieruchomością/prawem, jak i stan jej majątku osobistego.

Tak więc, dział spadku jest formą nowego nabycia, jeżeli w jego wyniku podatnik otrzymuje nieruchomość (prawo majątkowe), której wartość przekracza wartość udziału jaki pierwotnie (temu) podatnikowi przysługiwał.

Opierając się więc na udzielonych przez Pana informacjach, tzn. określeniu, że wartość majątku nabytego przez Pana żonę w następstwie działu spadku po ojcu Pana żony nie przekroczyła wartości udziału - ½ - jaki pierwotnie przysługiwał Pana żonie w całej masie spadkowej - stwierdzić należy, że za datę nabycia przez Pana żonę Nieruchomości należy przyjąć rok 2000, tj. nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przez ojca Pana żony (wzgląd na art. 10 ust. 5 tej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W rezultacie, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od daty nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przez spadkodawcę, po którym prawo użytkowania wieczystego nieruchomości dziedziczyła Pana żona.

W konsekwencji, planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości/działek (ich części/udziału), tj. Nieruchomości A oraz Nieruchomości B, która została włączona przez Pana żonę do majątku wspólnego małżonków nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 10 ust. 6 i ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż bowiem niewątpliwie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie drugiego z pytań, zgodnie z którym:

-     również należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Końcowo wskazać należy, że:

-     wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone,

-     przedmiotem tego rozstrzygnięcia nie były też kwestie dotyczące dopuszczalności/możliwości „że Umowy sprzedaży ze Sprzedającymi zawrze podmiot wskazany przez Kupującego (dalej: „Podmiot trzeci”)”.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.