Interpretacja 0113-KDIPT2-3.4011.322.2025.2.AK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego (pytanie nr 1 i nr 3) w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

- prawidłowe w części dotyczącej uznania za przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przekazanej Pani przez partnera kwoty w zamian za odpłatne zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego (pytanie nr 1),

- nieprawidłowe w części dotyczącej uznania sumy poniesionych przez Panią kosztów związanych z nabyciem lokalu mieszkalnego do momentu zniesienia jego współwłasności za koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pytanie nr 3).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zniesienia współwłasności. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 kwietnia 2025 r. (data wpływu 21 kwietnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pani polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o PIT.

W dniu 16 września 2022 r. wraz z partnerem nabyła Pani na rynku pierwotnym (od Przedsiębiorstwa A SA z siedzibą w … przy ul. …) nieruchomość – lokal mieszkalny położony przy ulicy …, budynek …, lokal nr … w … (województwo …) za cenę sprzedaży brutto 370 000,00 zł (transakcję udokumentowano aktem notarialnym nr …).

Zakup nieruchomości został częściowo sfinansowany na podstawie umowy kredytowej zawartej w dniu 9 września 2022 r. (umowa o kredyt w B SA nr …).

Okres kredytowania obejmował 180 rat kapitałowo-odsetkowych. Datę spłaty kredytu ustalono na 5 listopada 2035 r. Zobowiązanie kredytowe było regulowane zgodnie z umową zarówno przez Panią, jak i Pani partnera.

Niestety, z uwagi na trwały rozpad Pani związku partnerskiego zmuszona została Pani wraz z małoletnim synem opuścić przedmiotowy, wspólny lokal mieszkalny nabyty w dniu 16 września 2022 r. i zamieszkać w mieszkaniu stanowiącym własność Pani matki.

Następnie:

a) w dniu 18 grudnia 2024 r. w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności Pani partner nabył od Pani udziały w przedmiotowym lokalu mieszkalnym stając się równocześnie jego jedynym właścicielem (transakcję udokumentowano aktem notarialnym nr ...);

b) w dniu 19 grudnia 2024 r. na podstawie umowy o zwolnienie z długu zawartej z B SA została Pani zwolniona ze spłaty kredytu zaciągniętego na sfinansowanie przedmiotowej nieruchomości.

Zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego nastąpiło z obowiązkiem spłaty przez Pani partnera na Pani rzecz kwoty 72 000 zł stanowiącej jedynie wartość kosztów poniesionych przez Panią w związku z pierwotnym nabyciem tego lokalu.

Ww. kwotę otrzymała Pani od partnera przelewem bankowym i stanowi ona dla Pani całkowity przychód z tytułu odpłatnego zniesienia współwłasności.

W związku z powyższym odzyskała Pani jedynie sumę dotychczas poniesionych kosztów z tytułu nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Jednocześnie informuje Pani, że odpłatne zniesienie współwłasności nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało (niestety) dokonane przed upływem pięciu lat od nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Uzupełnienie wniosku

Na pytanie:

Jaki tytuł prawny przysługiwał Pani do wskazanego we wniosku lokalu mieszkalnego (lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, inny – jaki?)?

Odpowiedziała Pani:

Przysługiwało mi prawo do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Na pytanie:

Czy Pani wraz z drugim kredytobiorcą odpowiadali solidarnie za zobowiązania z tytułu zawartej umowy kredytowej?

Odpowiedziała Pani:

Tak, wraz z drugim kredytobiorcą odpowiadałam solidarnie za zobowiązania z tytułu zawartej umowy kredytowej.

Na pytanie:

Czy bank udzielający kredytu mógł żądać od Pani spłaty całości kredytu?

Odpowiedziała Pani:

Tak, bank udzielający kredytu mógł żądać ode mnie spłaty całości kredytu.

Na pytanie:

Jakie prawa i obowiązki wynikały dla Pani z zawartej umowy kredytowej?

Odpowiedziała Pani:

Prawa i obowiązki wynikające z zawartej umowy kredytowej:

§ 4

1.Kredytobiorca zobowiązuje się do spłaty kredytu wraz z odsetkami oraz innymi zobowiązaniami wynikającymi z umowy kredytu. Każda z osób określonych łącznie w niniejszej umowie jako Kredytobiorca odpowiada za spłatę całej wierzytelności Banku z tytułu Umowy solidarnie z pozostałymi osobami. W przypadku śmierci Kredytobiorcy czy też jednej z osób określonych łącznie w niniejszej umowie jako Kredytobiorca, po przedstawieniu przez spadkobierców dokumentów potwierdzających spadkobranie, Bank – na wniosek spadkobierców – uzgadnia z nimi warunki spłaty kredytu. Ustalenie warunków spłaty, może być poprzedzone dokonaniem przez Bank oceny zdolności kredytowej spadkobierców.

2.Każda z osób określona w Umowie jako Kredytobiorca ma prawo do samodzielnie spłacić całość lub część kredytu przed terminem. Może tego dokonać poprzez złożenie odpowiedniej dyspozycji.

Dyspozycja, o której mowa powyżej, może być złożona:

a) w placówce bankowej,

b) poprzez system bankowości internetowej, o ile Kredytobiorca jest użytkownikiem tego systemu.

Dokonanie przedterminowej spłaty kredytu w części powoduje zmianę wysokości należnych rat. Zmiana wysokości rat nastąpi w dniu dokonania przedterminowej spłaty, o czym Bank powiadomi Kredytobiorcę w sposób określony w § 3 ust. 8. Zmiana wysokości hipoteki po dokonanej nadpłacie nie wymaga aneksowania umowy. Na życzenie Kredytobiorcy Bank wystawia dokumenty do zmiany wpisu hipoteki.

Dokonanie przedterminowej spłaty kredytu w części nie zwalnia Kredytobiorcy od dokonywania spłat należnych rat w terminach określonych w ust. 4. i nie powoduje skrócenia okresu kredytowania. Skrócenie okresu kredytowania jest możliwe tylko na wniosek Kredytobiorcy pod warunkiem uruchomienia całości kredytu lub zaakceptowanej przez Bank zgodnie z postanowieniami Umowy rezygnacji Kredytobiorcy z pozostałej części kredytu przed uruchomieniem tej części i wymaga zawarcia aneksu do umowy. Skrócenie okresu kredytowania nie jest możliwe jeśli jednocześnie skraca okres obowiązywania stałej stopy procentowej.

§ 6

1. Kredytobiorca jest zobowiązany do ustanowienia następujących zabezpieczeń spłaty kredytu:

a) hipoteki do kwoty 270 000,00 zł (słownie: dwieście siedemdziesiąt tysięcy 00/100 złotych) wpisanej na 1 miejscu na rzecz Banku, na nieruchomości stanowiącej własność Państwa AA, BB położonej w miejscowości …, ul. …, budynek …, lokal nr …, dla której zostanie urządzona Księga Wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy w … … Wydział Ksiąg Wieczystych.

b) Ubezpieczenie nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia na warunkach opisanych w Umowie, przelewu wierzytelności z tytułu umów ubezpieczenia stanowiącej załącznik do niniejszej Umowy. Minimalny zakres ubezpieczenia obejmować musi mury wraz z stałymi elementami nieruchomości oraz zdarzenia losowe takie jak ubezpieczenia od wody, ognia i innych zdarzeń losowych.

W przypadkach opisanych w § 7 ust. 3 j), k) Kredytobiorca jest zobowiązany ustanowić dodatkowe zabezpieczenie.

c) Strony ustalają dodatkowe zabezpieczenie w formie pełnomocnictwa do pobierania środków z rachunków oszczędnościowo-rozliczeniowych, oszczędnościowych oraz terminowych w Banku, także z uwzględnieniem dodatkowego pełnomocnictwa do pobierania z rachunku wskazanego w § 4 ust 7. Szczegółowa treść powyższych pełnomocnictw zawarta jest w ostatnim paragrafie niniejszej Umowy.

Zmiana ww. zabezpieczeń spłaty kredytu jest możliwa za zgodą obydwu stron umowy. Koszty dotyczące ustanowienia, zmiany i zwolnienia obowiązkowego zabezpieczenia opisano w § 12.

3. W przypadku niewywiązania się przez Kredytobiorcę z obowiązków wynikających z § 6 ust. 1b, Bank, po upływie terminu dostarczenia polisy ubezpieczeniowej wskazanego w Załączniku 3 do umowy kredytu (dotyczy pierwszej polisy po zawarciu umowy) lub w wiadomości informującej Kredytobiorcę o niewywiązaniu się z tego warunku (dotyczy kolejnych polis ubezpieczeniowych), na podstawie udzielonego przez Kredytobiorcę oraz wszystkich dłużników rzeczowych (jeśli występują) pełnomocnictwa, zawrze w imieniu i na koszt Kredytobiorcy umowę ubezpieczenia tejże nieruchomości w minimalnym wymaganym zakresie w jednym z towarzystw ubezpieczeniowych, które udzieliły Bankowi pełnomocnictwa w ramach umowy agencyjnej do zawierania umów ubezpieczenia w imieniu i na rzecz ubezpieczyciela. Lista tych towarzystw oraz Ogólne Warunki Ubezpieczenia wraz z pozostałymi dokumentami ubezpieczeniowymi dostępne są na stronie internetowej ...

§ 7

2. Kredytobiorca zobowiązuje się do:

a) spłaty kredytu wraz z odsetkami oraz opłat i prowizji określonych w Wyciągu z Tabeli Opłat i Prowizji w terminach umownych, a także innych należności wynikających z niniejszej umowy w terminie 14 dni roboczych od otrzymania z Banku wezwania do zapłaty,

b) ustanowienia w terminie określonym w załączniku nr 3 hipoteki na rzecz Banku na warunkach określonych w § 6 ust. 1 a Umowy. W momencie ustanowienia ww. hipoteki księga wieczysta w której wpisano ww. hipotekę nie może zawierać innych obciążeń i roszczeń na rzecz osób trzecich (z wyjątkiem zaakceptowanych przez Bank, tzw. takich które widniały w księdze wieczystej na dzień składania wniosku o kredyt i Bank nie zażądał ich wykreślenia),

c) zapewnienia wpływu na rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy, którego jest właścicielem lub współwłaścicielem określony w § 4, ust. 7 w wysokości minimum … zł miesięcznie, w okresie 3 lat od daty zawarcia umowy (w związku z wybraną przez Kredytobiorcę ofertą cenową i zgodnie z Tabelą Opłat i Prowizji. Pierwszy wpływ musi nastąpić w miesiącu następnym po miesiącu, w którym nastąpiło podpisanie umowy kredytowej,

d) zapewnienia korzystania przez przynajmniej jedną z osób określonych łącznie w niniejszej umowie jako Kredytobiorca, w okresie 3 lat od daty zawarcia umowy, z ochrony ubezpieczeniowej z tytułu umowy ubezpieczenia spłaty kredytu, którą Kredytobiorca zawarł z towarzystwem ubezpieczeń za pośrednictwem Banku.

e) nie dokonywania przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy na osobę trzecią.

3. Kredytobiorca jest zobowiązany do:

a) udostępnienia Bankowi (podmiotowi zewnętrznemu/rzeczoznawcy majątkowemu działającemu na zlecenie Banku) nieruchomości – przedmiotu kredytowania i zabezpieczenia w celu dokonania wyceny nieruchomości/inspekcji nieruchomości, do czasu spłaty wszystkich zobowiązań z tytułu kredytu.

Powyższe czynności, są przeprowadzane w następujących przypadkach:

i zlecenia przez Bank wykonania usługi wyceny nieruchomości – na potrzeby przyjęcia nieruchomości jako przedmiotu zabezpieczenia lub potwierdzenia wartości nieruchomości przyjętej jako przedmiot zabezpieczenia;

ii wykonania przez Bank inspekcji nieruchomości w celu kontroli postępu robót budowlanych, stanu technicznego nieruchomości oraz wykorzystania środków z kredytu (przed uruchomieniem transzy kredytu)lub zrealizowaniu celu określonego w Umowie.

iii zmian cen rynkowych nieruchomości, w wyniku których nastąpił istotny spadek wartości nieruchomości, o którym mowa w lit. k(i);

iv zagrożenia obniżeniem wartości nieruchomości w przypadku zmiany stanu nieruchomości, w związku ze sposobem jej użytkowania i wykorzystania;

v oceny stanu nieruchomości dla realizacji procesu aktualizacji wartości przyjętych zabezpieczeń, przy czym taka aktualizacja odbywa się nie częściej niż raz w roku;

vi występowania zaległości w obsłudze kredytu powyżej 90 dni;

vii niewykonania obowiązku Kredytobiorcy polegającego na poinformowaniu Banku o istotnym spadku wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia, określony w lit. k (i).

Inspekcje odbywać się będą w godzinach pracy Banku po uzgodnieniu terminu z Kredytobiorcą z co najmniej dwudniowym wyprzedzeniem. O ile Kredytobiorca, pomimo dodatkowego wezwania na piśmie do udostępnienia nieruchomości dla celów dokonania inspekcji – w terminie 14 dni od otrzymania wezwania, nie udostępni nieruchomości, Bank ma prawo podwyższyć marżę o 0,05 punktu procentowego w stosunku rocznym począwszy od dnia następnego po upływie wyznaczonego terminu. Bank zaprzestaje naliczania podwyższonej marży następnego dnia po udostępnieniu nieruchomości. Podwyższona marża płatna będzie w dniu płatności raty począwszy od w następnego miesiąca po miesiącu, w którym upłynął termin udostępnienia nieruchomości. Za wyjątkiem przypadków określonych poniżej, Bank nie pobiera opłat za czynności wskazane w lit. a.

W przypadku skorzystania przez Kredytobiorcę z usługi wskazanej w lit a (i) Kredytobiorca zobowiązuje się ponieść opłatę:

- na etapie wnioskowania o udzielenie kredytu – w wysokości wskazanej we wniosku kredytowym złożonym przez Kredytobiorcę,

- po zawarciu umowy – w wypadku jej aneksowania w wysokości obowiązującej na dzień złożenia wniosku o aneks i wskazanej w jego treści.

Opłatę za inspekcję nieruchomości określoną w lit. a (ii) Bank pobiera zgodnie z Wyciągiem z Tabeli Opłat i Prowizji.

a) nie zaciągania, podczas obowiązywania umowy, pożyczek lub kredytów lub innych umów o charakterze kredytowym, wskutek których stosunek wysokości wszystkich wymaganych miesięcznie zobowiązań o charakterze kredytowym do wysokości ostatnio podanego Bankowi, przez Kredytobiorcę, dochodu netto, przekroczy 65%, Do kalkulacji wysokości wymaganych zobowiązań Kredytobiorcy o charakterze kredytowym przyjmuje się sumę – pozostających do spłaty przez Kredytobiorcę w danym miesiącu wobec wszystkich wierzycieli – kwot lub rat z tytułu kredytu/pożyczek/leasingu/innych umów oraz po 5% każdego przyznanego Kredytobiorcy limitu dla produktów odnawialnych (przez produkt odnawialny rozumie taki produkt kredytowy, w którym każda spłata w okresie obowiązywania umowy umożliwia ponowne wykorzystanie dostępnego limitu kredytowego o kwotę dokonanej spłaty).

b) informowania Banku o:

- aktualizacji dokumentu tożsamości, zmianach: imienia, nazwiska, adresu zamieszkania, zmianie źródła dochodu, waluty dochodu (na inną niż zaakceptowana w momencie podejmowania decyzji kredytowej), numeru telefonu komórkowego i/lub stacjonarnego, adresu e-mail lub innych danych, które podał w celach kontaktu z Bankiem. Aktualizacji danych w Banku można dokonać poprzez system bankowości internetowej lub doręczając Bankowi odpowiednią informację w placówce bankowej;

- zamiarze obciążenia przedmiotu zabezpieczenia kredytu, a także o zmianie stanu prawnego nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia np. zmiana właściciela nieruchomości.

d) informowania Banku o fakcie wszczęcia przeciwko Kredytobiorcy lub przeciwko składnikom majątku Kredytobiorcy – postępowania egzekucyjnego lub zabezpieczającego,

e) informowania Banku o istotnym spadku wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia, określonym w lit. k (i) wskutek okoliczności faktycznych lub prawnych,

f) terminowego regulowania wszelkich należnych podatków i opłat związanych z nieruchomością – przedmiotem zabezpieczenia,

g) zachowania nieruchomości – przedmiotu zabezpieczenia w należytym stanie odpowiadającym normalnemu zużyciu; Kredytobiorca zobowiązany jest nie dopuścić do zniszczenia, uszkodzenia ani istotnego spadku nieruchomości – określonego w lit. k (i),

h) niewykorzystania nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia na cele inne niż mieszkaniowe lub komercyjne zaakceptowane na moment podejmowania decyzji kredytowej,

i) niedokonywania zmian konstrukcyjnych w nieruchomości – przedmiocie zabezpieczenia, które mogłyby prowadzić do zniszczenia, uszkodzenia lub istotnego spadku wartości nieruchomości, określonego w lit. k (i),

j) przedstawienia w terminie do 14 dni od otrzymania żądania Banku, dokumentów finansowych potwierdzających wysokość osiąganych dochodów, tj. kopii ostatniego rocznego zeznania podatkowego dotyczącego Kredytobiorcy osobiście lub prowadzonych przez niego działalności gospodarczych wraz z kopiami dowodów zapłaty podatku, zaświadczeń o wysokości osiąganych dochodów lub wyciąg z rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie, bez względu na ich źródła, oraz aktualnej informacji o ilości osób w gospodarstwie domowym i o wysokości stałych miesięcznych wydatków (w tym rat kredytu/pożyczek), w przypadku:

(i) nieterminowej spłaty przynajmniej dwóch pełnych miesięcznych rat kapitałowych – odsetkowych lub odsetkowych,

lub

(ii) uzyskania przez Bank informacji o pogorszeniu sytuacji finansowej Kredytobiorcy prowadzącej od utraty zdolności kredytowej stosownie do wymogów określonych w lit. b),

lub

(iii) istotnego spadku wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot hipotecznego zabezpieczenia (zgodnie z opisem w lit. k (i))

k) ustanowienia na rzecz Banku dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu, w formie hipoteki na innej nieruchomości niż stanowiąca przedmiot zabezpieczenia, w terminie 30 dni od otrzymania żądania Banku, w sytuacji:

(i) istotnego spadku wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot hipotecznego zabezpieczenia, o co najmniej 20% w stosunku do wartości nieruchomości przyjętej na dzień ustanowienia zabezpieczenia, tj. wartości 337 838,37 złotych, z zastrzeżeniem, iż spadek wartości nieruchomości uważa się za istotny, o ile aktualne saldo zadłużenia Kredytobiorcy (razem z prowizjami i odsetkami) przekroczy 80% obniżonej wartości nieruchomości.

(ii) sprzedaży nieruchomości przedmiotu zabezpieczenia w wyniku wszczętej egzekucji przez innego wierzyciela, gdy aktualne saldo zadłużenia Kredytobiorcy (razem z prowizjami i odsetkami) przekroczy 80% środków ze sprzedaży zabezpieczonych w depozycie sądowym).

Wartość dodatkowego zabezpieczenia powinna odpowiadać co najmniej kwocie o którą spadła wartość nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia/brakującej wartości zabezpieczenia, tzn. stosunek aktualnego salda zadłużenia Kredytobiorcy (razem z prowizjami i odsetkami) do wartości zabezpieczeń nie może być wyższy niż 80%. W przypadku braku możliwości ustanowienia ww. zabezpieczenia dopuszczalne jest ustalenie innego rodzaju zabezpieczenia dodatkowego w trybie indywidualnych uzgodnień między Bankiem a Kredytobiorcą.

l) zmiany wpisu hipoteki na nieruchomości – przedmiocie zabezpieczenia spowodowanej zmianami zapisów umowy, skutkującymi koniecznością zmiany treści wpisu hipoteki.

Terminy i warunki dokonania tej zmiany zostaną określone w aneksie wprowadzającym przedmiotowe zmiany do umowy.

m) Kredytobiorca oświadcza, że w dacie podpisania niniejszej Umowy nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie, zgodnie z § 6 ust. 1 niniejszej Umowy:

(i) nie jest obciążona żadnymi prawami, roszczeniami, ograniczonymi prawami rzeczowymi poza obciążeniami, które widniały w księdze wieczystej na dzień składania wniosku o kredyt; W przypadku gdy określone obciążenia istniały w dacie składania wniosku, a Bank zażądał ich wykreślenia, na co Kredytobiorca wyraził zgodę obciążenia te zostały wykreślone lub też wnioski o ich wykreślenie zostały złożone i nie będą cofnięte;

(ii) nie zostały złożone żadne wnioski o wpis innych praw, roszczeń, ograniczonych praw rzeczowych niż wymienione w pkt. m (i)

n) pokrycia z własnych środków różnicy między ceną z umowy z Deweloperem/Spółdzielnią Mieszkaniową a nową ceną po waloryzacji, jeśli zawarta umowa Kredytobiorcy z Deweloperem/Spółdzielnią Mieszkaniową przewiduje możliwość waloryzacji ceny nabytej nieruchomości,

oraz

informowania banku na piśmie o: odstąpieniu od / wypowiedzeniu /rozwiązaniu umowy z Deweloperem/Spółdzielnią Mieszkaniową przez którąkolwiek ze stron w ciągu 7 dni od zaistnienia zdarzenia wraz z podaniem powodu odstąpienia/ wypowiedzenia/rozwiązania umowy i złożeniem w banku kopii dokumentów potwierdzających ten fakt (odstąpienie/wypowiedzenie/rozwiązanie umowy z Deweloperem/Spółdzielnią Mieszkaniową.

o) Niezwłocznego zwrotu uruchomianych przez Bank środków w przypadku niewykorzystania ich zgodnie z celem określonym w umowie, w szczególności w sytuacji:

- odstąpienia przez stronę od umowy z Deweloperem/Spółdzielnią Mieszkaniową będącej przedmiotem finansowania przez Bank,

- rozwiązaniem/ wypowiedzeniem umowy Deweloperem/Spółdzielnią Mieszkaniową będącej przedmiotem finansowania przez Bank,

- ogłoszenia upadłości Dewelopera/Spółdzielni Mieszkaniowej, zawarcia układu, wypowiedzenia umowy rachunku powierniczego i nie złożenia dyspozycji przelewu środków na inny rachunek powierniczy,

- realizacji uprawnień wynikających z tytułu gwarancji ubezpieczeniowej/bankowej jeśli takie zabezpieczenia zapewnił Deweloper/Spółdzielnia Mieszkaniowa,

oraz wystąpienia innych sytuacji skutkujących powstaniem uprawnienia do zwrotu na rzecz Kredytobiorcy/Nabywcy będącego stroną umowy z Deweloperem/Spółdzielnią Mieszkaniową wcześniej wypłaconych przez Bank środków na sfinansowanie transakcji.

p) przedstawienia w terminie do 14 dni od otrzymania żądania Banku, dokumentów finansowych potwierdzających wysokość osiąganych dochodów wskazanych w lit. j powyżej, w celu umożliwienia Bankowi ustalenia bieżącego poziomu wskaźnika obciążeń Kredytobiorcy do jego dochodu. Bank może wystąpić z takim żądaniem nie częściej niż raz do roku. Bank nie występuje z żądaniem jeśli jest już posiadaniu aktualnych na dany rok dokumentów dotyczących sytuacji finansowej Kredytobiorcy.

§ 13

1. Kredytobiorca może wypowiedzieć umowę z zachowanie 30-dniowego okresu wypowiedzenia liczonego od dnia doręczenia Bankowi oświadczenia o wypowiedzeniu. W takim przypadku Kredytobiorca zobowiązany jest do całkowitej spłaty kredytu wraz z odsetkami i innymi prowizjami lub opłatami najpóźniej w ostatnim dniu okresu wypowiedzenia.

2. Kredytobiorca ma prawo odstąpienia od umowy bez podania przyczyny w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy. W tym wypadku składa on oświadczenie zgodne z wzorem dołączonym do Umowy na adres Banku wskazany w tym wzorze.

3. W sytuacji odstąpienia przez Kredytobiorcę od umowy zwraca on Bankowi kwotę kredytu wraz z odsetkami naliczonymi za każdy dzień od dnia uruchomienia kredytu do dnia jego spłaty. Kredytobiorca zrobi to nie później niż w ciągu 30 dni od złożenia oświadczenia o odstąpieniu.

4. Jeżeli po stronie Kredytobiorcy występuje więcej niż jedna osoba, do składania oświadczeń woli związanych z wykonaniem, zmianą lub rozwiązaniem niniejszej umowy konieczne jest łączne współdziałanie wszystkich tych osób, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w niniejszej Umowie.

5. Brak złożenia zgodnych oświadczeń przez wszystkie osoby występujące po stronie Kredytobiorcy powoduje, że oświadczenie woli Kredytobiorcy nie wywołuje skutków tak co do osoby która je składa jak i pozostałych osób występujących po stronie Kredytobiorcy.

W załączeniu skan umowy kredytowej.

Na pytanie:

Czy kredyt ten był przeznaczony wyłącznie na nabycie lokalu mieszkalnego, o którym mowa we wniosku?

Odpowiedziała Pani:

Tak, Kredyt był przeznaczony wyłącznie na nabycie lokalu mieszkaniowego, o którym mowa we wniosku.

Na pytanie:

Na jakiej podstawie i warunkach została Pani zwolniona z obowiązku świadczenia w postaci spłaty zadłużenia wobec banku, który udzielił kredytu?

Odpowiedziała Pani:

Z obowiązku świadczenia spłaty zadłużenia wobec banku zostałam zwolniona poprzez spełnienie warunków przedstawionych w dokumencie: Promesa Oświadczenia Banku zawierające warunkowe zezwolenie na odstąpienie od długu Pani AA, w którym:

B SA z siedzibą w …, oświadcza, odstąpienie od długu Pani AA z ww. kredytu, będzie możliwe pod warunkiem:

1. Podpisania aneksu do umowy o Mieszkaniowy Kredyt Hipoteczny w złotych nr … w zakresie odstąpienia od długu Pani AA.

2. dodano następujące warunki:

1) przedłożenie aktu notarialnego, na mocy którego Pan BB pozostanie jedynym właścicielem nieruchomości ul. …, … KW … wraz z potwierdzaniem uregulowania ze środków własnych klienta wszystkich ewentualnych wzajemnych zobowiązań, bez obciążeń (jeżeli z ww. aktu będą wynikały jakiekolwiek dopłaty/płatności na rzecz odstępującej Pani AA, wymagane potwierdzenie ich całkowitego uregulowania. W przypadku umowy darowizny – bez ustanowionych służebności).

2) potwierdzenie złożenia opłaconego wniosku o zmianę właściciela tylko na pana BB (dot. nieruchomości ul. …, …, KW …).

Dokument w załączeniu.

Po spełnieniu ww. warunków Umowa o zwolnienie Pani z długu z Bankiem została podpisana w dniu 19 grudnia 2024 r.

Dokument w załączeniu.

7a. Koszty, jakie poniosła Pani na nabycie lokalu mieszkalnego:

Lp.	środki wpłacone	kwota	poniesiony koszt	Info dodatkowe
1.	opłata - notariusz, faktura nr .... z dnia 16 września 2022 r.	3 650,22	3 650,22
2.	wycena	450,00	450,00
3.	wkład własny i regularne wpłaty na konto w okresie od 09.2022-08.2024	74 947,00	74 947,00
4.	dodatkowe zakupy nieudokumentowane fakturami wliczone w poniesione koszty	1938	1938
	suma wpłat za okres od 09.2022-08.2024		80 985,22
	środki odjęte
1.	pomniejszone o opłaty eksploatacyjne za mieszkanie liczone po połowie (tj. 18 082,88 zł/2)	9 041,44	9 041,44
2.	kwota uzyskana od byłego partnera jako zwrot wpłaconych przez Panią środków		71 943,78	72 000 w zaokrągleniu
	koszty poniesione
1.	wycena	450,00	450,00
2.	opłata - notariusz, faktura nr ..... z dnia 16.09.2022	3 650,22	3 650,22
3.	koszt wpłaty raty kredytu dla 1 osoby w okresie od 10.2022 do 08.2024 (1 759,12 zł *23 m-ce)	20 229,88	20 229,88
4.	Faktura Końcowa numer .... kompleksowy montaż podłogi z dnia 11.04.2023	16 214,02	8 107,01
5.	Faktura końcowa numer ... Kompleksowy montaż listew z dnia 11.07.2023 przypodłogowych	2 643,23	1 321,62
6.	Faktura końcowa numer .... Kompleksowy montaż drzwi z dnia 11.07.2023	9 265,94	4 632,97
7.	Faktura końcowa numer .... Kompleksowy montaż schodów z dnia 27.06.2023	35 380,80	17 690,40
8.	Faktura końcowa numer ... Trwała zabudowa wnęki z dnia 13.09.2023	18 105,00	9 052,50
9.	Faktura końcowa numer .... z dnia 16.06.2023	7 177,50	3 588,75
10.	Faktura VAT ... Kinkiet łazienkowy nad lustro z dnia 10.03.2023	209,88	209,88
11.	Faktura.... lampa sufitowa LED z dnia 28.06.2023	449,9	449,9
12.	pralka .... z dnia 13.03.2023	1 998,99	1 998,99
13.	Fakt.... fotel z dnia 18.03.2024	1 097,00	1 097,00
	suma poniesionych kosztów		72 479,12

Potwierdziła Pani, że koszty są udokumentowane fakturami lub rachunkami.

Koszty zostały poniesione w okresie od września 2022 roku do marca 2024 roku.

Potwierdziła Pani, że koszty w wysokości 47 052,02 zł (poz. 4-12 powyższej tabeli) zwiększyły wartość nieruchomości.

Nie posiada Pani i nie posiadała wcześniej innych nieruchomości oprócz tej wskazanej we wniosku.

Nie dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości niż ta wskazana we wniosku.

Nie udostępniała Pani i nie udostępnia innym osobom żadnej nieruchomości na postawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1. Czy przekazana Pani przez partnera kwota w zamian za odpłatne zniesienie współwłasności przedmiotowego lokalu mieszkalnego jest przychodem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT?

2. Czy w okolicznościach przedstawionych we wniosku, kwota która została Pani przekazana, może zostać uznana za odpowiadającą wartości rynkowej odpłatnie zbytej części lokalu mieszkalnego, o której mowa w art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym stanowić podstawę do określenia przychodu z tytułu zbycia?

3. Czy koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, stanowi dla Pani suma poniesionych przez Panią kosztów związanych z nabyciem przedmiotowego lokalu mieszkalnego do momentu zniesienia jego współwłasności?

Ta interpretacja stanowi rozstrzygnięcie w zakresie pytania nr 1 i nr 3, natomiast w zakresie pytania nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

1. Przekazana Pani przez partnera kwota w zamian za odpłatne zniesienie współwłasności przedmiotowego lokalu mieszkalnego jest dla Pani przychodem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

3. Koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, stanowi dla Pani suma poniesionych przez Panią kosztów związanych z nabyciem przedmiotowego lokalu mieszkalnego do momentu zniesienia jego współwłasności.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również inne akty prawne, nie zawierają definicji „odpłatnego zbycia” rzeczy lub praw. W celu ustalenia znaczenia tych terminów należy więc posłużyć się wykładnią językową.

Charakterystyczną cechą odpłatnego zbycia jest ekwiwalentność świadczeń stron, przy czym świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych. Wskazać należy, że odpłatne czynności prawne charakteryzują się tym, że każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową (niekoniecznie w postaci pieniężnej). Cechą umów odpłatnych jest to, że świadczenie jednej strony umowy znajduje swój odpowiednik w świadczeniu drugiej strony. Jest to sytuacja, gdy każda ze stron umowy uzyskuje ekwiwalent (równoważnik) dla świadczenia własnego. Nie dochodzi więc w takim przypadku do sytuacji, gdy tylko jedna ze stron odnosi korzyść z dokonanego świadczenia, a świadczenie zbywcy nie odbywa się kosztem uszczuplenia własnego majątku.

W myśl art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży, czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału. Pod pojęciem „odpłatnego zbycia” należy rozumieć każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości (lub udziału w niej) za wynagrodzeniem. Przy czym wynagrodzenie można określić nie tylko w pieniądzu, ale także poprzez inne określenie jego wartości, np. zwolnienie z długu, czy potrącenie wzajemnych wymagalnych wierzytelności. Zatem pod pojęciem „odpłatne zbycie” należy rozumieć nie tylko sprzedaż, ale każdą czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej części lub udziału w niej za odpłatnością (niekoniecznie w formie gotówkowej), a więc co do zasady również zniesienie współwłasności, w następstwie którego współwłaściciel nieruchomości w zamian za nabycie udziału w tej nieruchomości przejmuje dług czy dokonuje spłaty.

We wniosku wskazała Pani, że w 16 września 2022 r. wraz z partnerem nabyła Pani na rynku pierwotnym nieruchomość – lokal mieszkalny (transakcję udokumentowano aktem notarialnym). Zakup nieruchomości został częściowo sfinansowany na podstawie umowy kredytowej zawartej w dniu 9 września 2022 r. Zobowiązanie kredytowe było regulowane zgodnie z umową zarówno przez Panią, jak i Pani partnera. Z uwagi na trwały rozpad Pani związku partnerskiego zmuszona została Pani wraz z małoletnim synem opuścić przedmiotowy, wspólny lokal mieszkalny nabyty w dniu 16 września 2022 r. i zamieszkać w mieszkaniu stanowiącym własność Pani matki. Następnie:

a) w dniu 18 grudnia 2024 r. w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności Pani partner nabył od Pani udziały w przedmiotowym lokalu mieszkalnym stając się równocześnie jego jedynym właścicielem (transakcję udokumentowano aktem notarialnym nr …);

b) w dniu 19 grudnia 2024 r. na podstawie umowy o zwolnienie z długu zawartej z B SA została Pani zwolniona ze spłaty kredytu zaciągniętego na sfinansowanie przedmiotowej nieruchomości.

Zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego nastąpiło z obowiązkiem spłaty przez Pani partnera na Pani rzecz kwoty 72 000 zł stanowiącej jedynie wartość kosztów poniesionych przez Panią w związku z pierwotnym nabyciem tego lokalu.

Przystępując do oceny skutków podatkowych odpłatnego zniesienia współwłasności zauważyć należy, że celem postępowania o zniesienie współwłasności, w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny, jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

W świetle art. 195 ww. Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 196 § 1 ww. Kodeksu:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Stosownie do art. 211 ww. Kodeksu:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Zatem, przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Art. 212 § 1 i § 3 Kodeksu cywilnego stanowią, że:

§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

W rozpatrywanej sprawie zbycia mamy do czynienia z przykładem ekwiwalentności świadczeń. Istotą odpłatnego zbycia jest bowiem to, że zbywca (Pani) dokonując przysporzenia, nie czyni tego kosztem własnego majątku, albowiem uzyskuje świadczenie, posiadające określony wymiar materialny, przejawiający się w zwolnieniu Pani ze spłacania kolejnych rat kredytu, a także w wyniku zniesienia współwłasności otrzymała Pani również spłatę.

Zatem, przeniesienie przez Panią w 2024 r. udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym Pani własność w drodze zniesienia współwłasności na rzecz drugiego współwłaściciela – było dla Pani odpłatnym zbyciem tego udziału (odpłatnym zniesieniem współwłasności), które wyczerpuje dyspozycję przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż dokonane zostało przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Konsekwencją odpłatnego zbycia udziału w ww. lokalu mieszkalnym w drodze zniesienia współwłasności, było m.in. przejęcie przez drugiego współwłaściciela w całości kredytu hipotecznego zaciągniętego pierwotnie przez współwłaścicieli i dokonanie spłaty. Zwolnienie z długu miało – w opisanym przypadku – określoną wartość majątkową, gdyż w jego wyniku przestała Pani być zobowiązana wobec wierzyciela (banku) do zapłaty określonej kwoty pieniężnej.

Z uwagi na powyższe, prawidłowe jest Pani stanowisko, że przekazana Pani przez byłego partnera kwota w zamian za odpłatne zniesienie współwłasności przedmiotowego lokalu mieszkalnego jest dla Pani przychodem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Jak stanowi art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za ww. koszty uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć:

- koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

- prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

- koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

- wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

- koszty i opłaty sądowe,

- koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych.

Ustawodawca wprawdzie nie określił, jakie koszty należy uważać za koszty odpłatnego zbycia, niemniej w doktrynie wskazuje się, że mogą to być wyłącznie koszty, które muszą być ponoszone w związku ze zbyciem. Będą to więc – jak już wyżej wskazano – np. koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, ale także koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych (por. J. Marciniak (red.), Podatek dochodowy od osób fizycznych, Warszawa 2011 r., s. 199, A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz do art. 10, art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, LEX 2010).

Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży, jak wskazano powyżej, jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zatem stwierdzić należy, że do kosztów odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym można zakwalifikować wszystkie koszty, które były niezbędne, tzn. musiały być poniesione aby czynność sprzedaży doszła do skutku.

Do kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może Pani zatem zaliczyć kosztów, które wymieniła Pani jako koszty poniesione na nabycie nieruchomości.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy także utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu zbywanej nieruchomości odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jak stanowi art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

W związku z tym, że nabyła Pani wraz z partnerem nieruchomość w drodze kupna (nabycie odpłatne), koszty uzyskania przychodów powinna Pani ustalić na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z przywołanych powyżej przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wskazany art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy

Z zacytowanych powyżej przepisów wynika więc jednoznacznie, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik może zaliczyć kwotę, którą wydatkował na udokumentowane fakturami VAT wydatki na nakłady, które zwiększyły wartość ww. nieruchomości w okresie jej posiadania przez podatnika.

Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione. Zatem, sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Analiza treści art. 22 ust. 6c i 6e ww. ustawy, prowadzi zatem do wniosku, że zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu poniesionych na nieruchomość nakładów uwarunkowane zostało koniecznością:

1) zwiększenia jej wartości,

2) poniesienia w czasie posiadania przedmiotowej nieruchomości, oraz

3) udokumentowania fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych za nakłady należy zatem rozumieć wszelkie inwestycje, które zmieniają/przeobrażają daną rzecz, nadając jej nową jakość. Zatem nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, poniesione w trakcie posiadania nieruchomości, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia, jeżeli odznaczają się remontowym, modernizacyjnym lub ulepszającym charakterem i zwiększyły wartość nieruchomości, niezależnie od tego, czy zostały one sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na ten cel pochodziły z oszczędności nabywcy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym.

Wydatki, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, czyli koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych, to udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Są to więc wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód z odpłatnego zbycia.

Do nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, można zaliczyć między innymi, na co zwrócił uwagę Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 stycznia 2021 r. sygn. akt II FSK 2469/18, części składowe, o których mowa w art. 47 ustawy z dnia 23 kwietnia 1961 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), jeżeli miały one wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości (lokalu).

Zgodnie ze wskazanym powyżej art. 47 ww. Kodeksu:

§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Jak stanowi zaś art. 51 ww. Kodeksu:

§ 1. Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi.

§ 2. Nie może być przynależnością rzecz nienależąca do właściciela rzeczy głównej.

§ 3. Przynależność nie traci tego charakteru przez przemijające pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną.

Zgodnie z art. 52 ww. Kodeksu:

Czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem przynależności, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Przynależności, o których mowa w art. 51 i art. 52 Kodeksu cywilnego, mogą być kwalifikowane w konkretnym przypadku jako nakłady na zbywaną nieruchomość (lokal).

W obu jednak przypadkach (tj. części składowych i przynależności), podstawową przesłanką pozwalającą na uznanie tych wydatków za koszty uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu), jest wykazanie przez podatnika, że nakłady te zwiększyły wartość zbywanej nieruchomości (lokalu), a co za tym idzie na osiągnięty ze zbycia przychód.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu.

W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia „remont”. W związku z powyższym właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.), w szczególności zaś do art. 3 pkt 8, który stanowi, że:

Przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Za „remont” uważa się w szczególności wykonanie robót budowlanych w istniejącym budynku mieszkalnym lub lokalu mieszkalnym wraz z wymianą dotychczas użytkowanych, zużytych składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji).

Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 marca 1998 r. I SA/Gd 886/96 stwierdzając:

Za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji.

W każdym przypadku remont dotyczy „materii” lokalu mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi lokalu.

Rozpatrując powyższe należy mieć na względzie także fakt, że aby dany wydatek zaliczyć jako nakład zwiększający wartość nieruchomości w czasie jej posiadania musi zostać udokumentowany w sposób, o którym mowa w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z powyższym przepisem, warunkiem zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości, jest m.in. posiadanie faktury VAT lub dokumentu stwierdzającego poniesienie opłaty administracyjnej.

Ustawodawca wprost wskazuje więc, jakimi dokumentami potwierdzającymi poniesienie nakładów podatnik powinien dysponować.

Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na podstawie dokumentów innych niż wymienione w art. 22 ust. 6e powyższej ustawy.

Sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, wytworzenia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy.

Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika, że ponieważ wydatek w jakiś sposób z różnych względów towarzyszy np. nabyciu, to należy uznać go za wydatek mający wpływ na wysokość podstawy opodatkowania.

Podstawową przesłanką pozwalającą na uznanie wydatków za koszty uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu), jest wykazanie przez podatnika, że nakłady te zwiększyły wartość zbywanej nieruchomości (lokalu), a co za tym idzie na osiągnięty ze zbycia przychód. W przedmiotowej sprawie wskazała Pani, że koszty, które Pani poniosła w pkt 4-12, są udokumentowane fakturami lub rachunkami oraz zwiększyły wartość nieruchomości.

Zatem, poniesione przez Panią koszty w części, w której są udokumentowane fakturami lub rachunkami oraz zwiększyły wartość nieruchomości, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Także poniesione przez Panią wydatki na opłatę u notariusza oraz wycenę lokalu, mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą więc stanowić koszty uzyskania przychodu przy zbyciu udziału w lokalu mieszkalnym.

Jednocześnie poniesione przez Panią koszty, które nie zwiększyły wartości nieruchomości, nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu przy zbyciu udziału w lokalu mieszkalnym.

Zatem Pani stanowisko w ww. zakresie jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Nadmieniam, że nie mam możliwości sprawdzenia prawidłowości podanych przez Panią kwot, przeprowadzania wyliczeń, przeliczeń, w tym ustalenia wysokości podatku, z uwagi na fakt, że przepis art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na Organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego.

W związku z tym nie sprawdzam prawidłowości przedstawionych we wniosku wartości liczbowych oraz nie zajmuję się weryfikacją prawidłowości przedstawionych w nim kwot i wyliczeń. Prawidłowość, bądź nieprawidłowość przedstawionych w opisie sprawy kwot i wyliczeń podlega weryfikacji przez właściwy organ podatkowy w toku, np. postępowania kontrolnego, postępowania podatkowego, czy też czynności sprawdzających.

Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, ponieważ prawidłowość rozliczenia podatków podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Tym samym w tej interpretacji nie potwierdzono prawidłowości zaprezentowanych przez Panią kwot.

Stosownie do zadanych pytań (wyznaczających zakres wniosku) przedmiotem tej interpretacji jest wyłącznie kwestia ustalenia, czy przychodem jest przekazana na Pani rzecz kwota oraz czy za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości można uznać koszty związane z nabyciem tej nieruchomości. Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w tej interpretacji.

Ponadto nie analizuję załączonych do wniosku dokumentów. Analiza załączników nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym załączone do wniosku dokumenty nie mogą być przedmiotem merytorycznej analizy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.