Wnioskodawca nabył w 1998 r. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. W 2013 r. sprzedał je w umowie warunkowej, zabezpieczonej hipoteką. W 2019 r. nieruchomości nabyła spółka, która przejęła dług. W 2020 r. zawarto umowę, na mocy której spółka zwróciła nieruchomości Wnioskodawcy, a on umorzył jej dług. Przed tą umową, spółka zawarła…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
25 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytych powtórnie ze względu na rozwiązanie umowy sprzedaży z pierwszym nabywcą. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W dniu 27 kwietnia 1998 r. Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego (akt notarialny) nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną nr … o powierzchni … m2, dla której w Sądzie Rejonowym … Wydział VI Ksiąg Wieczystych prowadzono księgę wieczystą oznaczoną jako Kw nr … .
Dodatkowo w dniu 27 kwietnia 1998 r. Wnioskodawca nabył udział do jednej/czternastej w prawie użytkowania wieczystego (akt notarialny ) nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone nr …, …, … i … o łącznej powierzchni … m2, dla której w Sądzie Rejonowym Wydział VI Ksiąg Wieczystych prowadzono księgę wieczystą oznaczoną jako Kw. Przedmiotowa nieruchomość stanowi drogę dojazdową do nieruchomości oznaczonej nr … .
W dniu 14 lutego 2013 r. doszło do warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego (akt notarialny) polegającej na sprzedaży wskazanych wyżej nieruchomości, czyli działki gruntu oznaczonej nr … o powierzchni … m2 (Kw nr …) oraz sprzedaży udziału do jednej/czternastej w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone nr …, …, … i … (Kw nr …) stanowiących drogę dojazdową do nieruchomości oznaczonej nr … .
W treści aktu wskazano, że Wnioskodawca sprzedaje A prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działka o nr … oraz udział wynoszący jedną/czternastą części w prawie użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami …, …, … i …, za łączną kwotę … złotych, pod warunkiem, że Prezydent Miasta nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu.
Całą wyżej wymienioną cenę sprzedaży w kwocie … zł B, działająca w tym akcie w imieniu i na rzecz A, zobowiązała się zapłacić sprzedającemu w siedemnastu ratach i terminach w okresie od … 2013 r. do … 2016 r.
B, działająca w tym akcie w imieniu i na rzecz A, oświadczyła, że w celu zabezpieczenia spłaty całej ceny sprzedaży w kwocie … zł zobowiązuje się w imieniu swojego mocodawcy ustanowić w umowie przenoszącej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości na nabytym w ramach wskazanego aktu prawie użytkowania wieczystego nieruchomości wskazanej jako działka o nr …, hipotekę zabezpieczającą spłatę na rzecz Wnioskodawcy.
W dniu … 2013 r. aktem notarialnym podpisano umowę przenoszącą prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, czyli działki gruntu oznaczonej nr … o powierzchni … m2 (Kw nr …) oraz udziału do jednej/czternastej w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone nr …, …, … i … (Kw nr …). Prezydent Miasta w zarządzeniu nr … z dnia … 2013 r., nie wykonał prawa pierwokupu dla przedmiotowych nieruchomości. Całą wyżej wymienioną cenę sprzedaży w kwocie … zł B, działająca w tym akcie w imieniu i na rzecz A, zobowiązała się zapłacić sprzedającemu w siedemnastu ratach i nowych uzgodnionych terminach w okresie od … 2014 r. do … 2017 r. B, działająca w tym akcie w imieniu i na rzecz A, oświadczyła, że w celu zabezpieczenia spłaty całej ceny sprzedaży w kwocie … zł ustanowiła w niniejszej umowie przenoszącej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości na nabytym w ramach wskazanego aktu prawie użytkowania wieczystego nieruchomości wskazanej jako działka o nr …, hipotekę zabezpieczającą spłatę na rzecz Wnioskodawcy w formie wpisu w dziale IV księgi wieczystej oznaczonej jako Kw nr … do kwoty … zł.
W okresie od … 2013 r. do … 2020 r. A i jej pełnomocniczka B podzieliła działkę oznaczoną numerem … na 26 sztuk niezależnych działek budowlanych (o nr: …), rozpoczynając tym samym działalność deweloperską i oferując na rynku podzielone działki wraz z usługą wybudowania domu.
W dniu … 2019 r. w wyniku transakcji kupna-sprzedaży B, działająca w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: sp. z o.o. z siedzibą w …, nabyła prawo użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości, tj. ujawnionych w księdze wieczystej nr … oraz … . Fakt ten potwierdza akt notarialny. Do tej daty nie zapłacono Wnioskodawcy istniejącego zobowiązania i dług wynikający z hipoteki zabezpieczającej spłatę na rzecz Wnioskodawcy w formie wpisu w dziale IV księgi wieczystej oznaczonej jako Kw nr … do kwoty … zł przejęła wspomniana wyżej spółka – sp. z o.o.
Mimo podjętych działań biznesowych przez B w ramach prowadzonej działalności pod firmą sp. z o.o. nie zdołano w całości zrealizować zobowiązań zapłaty za zakupione od Wnioskodawcy i opisane powyżej prawo użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości.
W wyniku porozumienia stron, w dniu … 2020 r., B działająca w imieniu i na rzecz sp. z o.o. zawarła z Wnioskodawcą umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu – akt notarialny.
B działająca w imieniu i na rzecz sp. z o.o., oświadczyła, że reprezentowana przez nią spółka jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości (pow. … m2), dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta i jest także współużytkownikiem wieczystym w udziale wielkości … części nieruchomości, dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta, pełniącej funkcję drogi dojazdowej. B oświadczyła, że w dziale IV księgi wieczystej, ujawniona jest hipoteka umowna w kwocie … zł na rzecz Wnioskodawcy.
Strony zgodnie oświadczyły, że w związku z umową przenoszącą prawo użytkowania wieczystego nieruchomości – akt notarialny – Wnioskodawca ma roszczenie wobec dłużnika rzeczowego sp. z o.o. o zapłatę kwoty … zł.
Dodatkowo strony zgodnie oświadczyły, że A do dnia sporządzenia umowy, czyli … 2020 r. wpłaciła na rzecz Wnioskodawcy kwotę … zł. Obejmującą dwie pełne raty, tj.: kwotę … zł wymaganą do … 2014 r., kwotę … zł wymaganą do … 2014 r. oraz część kwoty za ratę trzecią, tj. … zł wymaganą do … 2014 r. Stawiający zgodnie oświadczyli, iż opisany wyżej dług jest wymagalny oraz bezsporny.
B działająca w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: sp. z o.o. przeniosła na rzecz Wnioskodawcy prawo użytkowania wieczystego nieruchomości o powierzchni … m2, dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta. Dodatkowo B, działająca w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: sp. z o.o., przeniosła na rzecz Wnioskodawcy udział wielkości … części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości o powierzchni … m2, dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta, będąca drogą dojazdową.
W związku z opisanym powyżej przeniesieniem prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta oraz udziału wielkości … części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta, Wnioskodawca zwolnił sp. z o.o. z całości długu wynikającego z zobowiązania, co do zapłaty całej ceny sprzedaży rozłożonej na raty na podstawie umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości – akt notarialny oraz oświadczeniem o ustanowieniu hipoteki zawartym w par. 9 wyżej opisanej umowy, co do zapłaty pozostałej części ceny, tj. kwoty … zł tytułem ceny sprzedaży.
Jednak przed zawarciem umowy z dnia … 2020 r. w formie aktu notarialnego B działająca w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: sp. z o.o. zawarła warunkowe umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego z czteroma klientami:
1) Akt notarialny z dnia … 2020 r. zawarty pomiędzy B działającą w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: sp. z o.o. a małżonkami C – w którym sprzedano udział wielkości 1/3 części w prawie użytkowania wieczystego części nieruchomości, dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta, która to część nieruchomości oznaczona jest jako działka ewidencyjna nr … o powierzchni … m2, za cenę …zł … gr.
B, działająca w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: sp. z o.o., sprzedała małżeństwu C udział wielkości … części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr … o pow. … m2, dla której w Sądzie Rejonowym zostanie założona nowa księga wieczysta po odłączeniu przedmiotowej działki z księgi wieczystej, za cenę … zł;
2) Akt notarialny z dnia … 2020 r. zawarty pomiędzy B, działającą w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: sp. z o.o., a D – w którym sprzedano prawo użytkowania wieczystego części nieruchomości, dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta, która to część nieruchomości oznaczona jest jako działka ewidencyjna nr … o powierzchni … m2, za cenę … zł.
B, działająca w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: sp. z o.o., sprzedała D udział wielkości … części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr … o pow. … m2, dla której w Sądzie Rejonowym zostanie założona nowa księga wieczysta po odłączeniu przedmiotowej działki z księgi wieczystej, za cenę … zł;
3) Akt notarialny z dnia … 2020 r. zawarty pomiędzy B, działającą w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: sp. z o.o., a małżonkami E – w którym sprzedano prawo użytkowania wieczystego części nieruchomości, dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta, która to część nieruchomości oznaczona jest jako działka ewidencyjna nr … o powierzchni … m2, za cenę … zł.
B, działająca w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: sp. z o.o., sprzedała małżonkom E udział wielkości … części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr … o pow. … m2, dla której w Sądzie Rejonowym zostanie założona nowa księga wieczysta po odłączeniu przedmiotowej działki z księgi wieczystej, za cenę … zł;
4) Akt notarialny z dnia … 2020 r. zawarty pomiędzy B, działającą w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: sp. z o.o., a F – w którym sprzedano prawo użytkowania wieczystego części nieruchomości, dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta, która to część nieruchomości oznaczona jest jako działka ewidencyjna nr … o powierzchni … m2, za cenę … zł.
B, działającą w imieniu i na rzecz spółki pod firmą: sp. z o.o., sprzedała F udział wielkości … części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr … o pow. … m2, dla której w Sądzie Rejonowym zostanie założona nowa księga wieczysta po odłączeniu przedmiotowej działki z księgi wieczystej, za cenę … zł.
W ramach aktu notarialnego z dnia … 2020 r. Wnioskodawca zobowiązał się do przejęcia wszelkich zobowiązań, roszczeń cen oraz przeniesienia użytkowania wieczystego nieruchomości wynikających z wyżej opisanych umów warunkowych w stosunku i na rzecz małżonków C, D, E oraz F.
W dniu … 2020 r. podpisano trzy umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w związku z nie wykonaniem prawa pierwokupu przez Prezydenta Miasta, wykonując tym samym zobowiązanie zapisane w akcie notarialnym z dnia … 2020 r., szerzej opisane powyżej:
1) REP A z dnia … 2020 r. – umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zawarta pomiędzy Wnioskodawcą a F – w której przeniesiono prawo użytkowania wieczystego części nieruchomości, dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta, która to część nieruchomości oznaczona jest jako działka ewidencyjna nr … o powierzchni … m2, Wnioskodawca dodatkowo na rzecz F przeniósł udział wielkości … części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr … o pow. … m2, dla której w Sądzie Rejonowym zostanie założona nowa księga wieczysta po odłączeniu przedmiotowej działki z księgi wieczystej.
Zgodnie z Zarządzeniem Prezydenta Miasta, prezydent nie skorzystał z wykonania prawa pierwokupu;
2) REP A z dnia … 2020 r. – umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zawarta pomiędzy Wnioskodawcą a małżonkami E – w której przeniesiono prawo użytkowania wieczystego części nieruchomości, dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta, która to część nieruchomości oznaczona jest jako działka ewidencyjna nr … o powierzchni … m2, Wnioskodawca dodatkowo na rzecz małżonków E przeniósł udział wielkości … części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr … o pow. … m2, dla której w Sądzie Rejonowym zostanie założona nowa księga wieczysta po odłączeniu przedmiotowej działki z księgi wieczystej.
Zgodnie z Zarządzeniem Prezydenta Miasta, prezydent nie skorzystał z wykonania prawa pierwokupu;
3) REP A z dnia … 2020 r. – umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zawarta pomiędzy Wnioskodawcą a D – w której przeniesiono prawo użytkowania wieczystego części nieruchomości, dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta, która to część nieruchomości oznaczona jest jako działka ewidencyjna nr … o powierzchni … m2, Wnioskodawca dodatkowo na rzecz D przeniósł udział wielkości … części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr … o pow. … m2, dla której w Sądzie Rejonowym zostanie założona nowa księga wieczysta po odłączeniu przedmiotowej działki z księgi wieczystej.
Zgodnie z Zarządzeniem Prezydenta Miasta, prezydent nie skorzystał z wykonania prawa pierwokupu.
We wszystkich trzech powyższych umowach spisanych w aktach notarialnych wskazano, że w dziale II księgi wieczystej jako właściciel ujawniony jest Skarb Państwa, zaś jako użytkownik wieczysty ujawniony jest Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w … .
Rolą Wnioskodawcy w umowach opisanych w aktach notarialnych było jedynie dokończenie procesu przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wynikającego ze zobowiązania zawartego w ramach aktu notarialnego z dnia … 2020.
Pytania
1. Wnioskodawca prosi o wskazanie daty nabycia nieruchomości będących przedmiotem dokończenia transakcji przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości opisanych w aktach notarialnych o sygnaturze … z dnia … 2020 r., … z dnia … 2020 r., … z dnia … 2020 r., dla których w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta, które to części nieruchomości oznaczone są jako działki ewidencyjne nr … oraz dla działki o nr …?
2. Czy przedmiotowe umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego stanowią źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym dokończenie transakcji przeniesienia prawa użytkowania wieczystego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym?
Pana stanowisko w sprawie
Ad 1
W ocenie Wnioskodawcy, Jego rola w umowach opisanych w aktach notarialnych o sygnaturze … z dnia … 2020 r., REP A nr … z dnia … 2020 r., REP A nr … z dnia … 2020 r. było jedynie dokończenie procesu przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wynikającego ze zobowiązania zawartego w ramach aktu notarialnego REP A … z dnia … 2020 r., co nie wywołuje żadnych skutków podatkowych.
Wnioskodawca w dniu 27 kwietnia 1998 r. nabył prawo użytkowania wieczystego (akt notarialny) nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem … o powierzchni … metry2, dla której w Sądzie Rejonowym Wydział VI Ksiąg Wieczystych prowadzono księgę wieczystą oznaczoną jako Kw nr … . Dodatkowo w dniu 27 kwietnia 1998 r. Wnioskodawca nabył udział do jednej/czternastej w prawie użytkowania wieczystego (akt notarialny) nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami … o łącznej powierzchni … m2, dla której w Sądzie Rejonowym Wydział VI Ksiąg Wieczystych prowadzono księgę wieczystą oznaczoną jako Kw nr… .
Ad 2
Zdaniem Wnioskodawcy, wskazane daty nabycia nie rodzą skutków podatkowych gdyż są starsze niż pięć lat.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.
Użyte w cytowanym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Powyższy przepis jednoznacznie stanowi, iż źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych, co może następować m.in. w formie umowy sprzedaży.
Odnosząc się do skutków podatkowych rozwiązania umowy sprzedaży i przeniesienia własności wskazanej we wniosku nieruchomości, sięgnąć należy do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.) dotyczących nabycia i utraty własności.
Zauważyć bowiem należy, że pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wynikające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, że obie gałęzie prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne.
Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.
W myśl z art. 155 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Natomiast art. 158 ww. ustawy stanowi, że:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
W myśl art. 535 § 1 ww. Kodeksu:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Podkreślenia wymaga, że cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron, bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub skuteczności (W. Katner, [w:] System PrPryw, t. 7, Nb 20; Z. Banaszczyk, [w:] Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, Nb 10).
W przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z przywołanego powyżej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takiej sytuacji samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający. Pozostałe obowiązki stron, takie jak np. wydanie rzeczy, jej odebranie oraz zapłata ceny, mają charakter drugorzędny i ich wykonanie lub niewykonanie nie wpływa w żaden sposób na kwestię przeniesienia własności, podobnie jak na kwestię ważności umowy.
W odniesieniu natomiast do kwestii dopuszczalności rozwiązania umowy (odstąpienia od umowy), na podstawie której doszło do przeniesienia własności nieruchomości, o ile stanowisko doktryny nie jest jednolite, to w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęto wyraźnie jeden kierunek interpretacyjny (stanowisko takie prezentuje też Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNCP 3/95)). Zgodnie z tą linią orzeczniczą, strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa taka może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana. Rozwiązanie umowy jest więc możliwe tylko do chwili istnienia stosunku zobowiązaniowego, gdy zaś stosunek ten już nie istnieje, to nie może być rozwiązany. Przy czym przejście prawa własności z dotychczasowego podmiotu na inny nie musi oznaczać, że umowa została w całości wykonana, a wobec tego stosunek zobowiązaniowy wygasł i odstąpienie od umowy (rozwiązanie umowy) stało się bezprzedmiotowe. Umowa ta może być jeszcze w całości niewykonana z tego powodu, że np. nabywca nie zapłacił całej ceny kupna lub zbywca nie wydał rzeczy będącej przedmiotem umowy.
Ponadto, zgodnie z art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego:
Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.
Przyjmując za uzasadniony pogląd prezentowany w orzecznictwie (uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94) samo rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje automatycznego przeniesienia własności z powrotem na zbywcę. Rozwiązanie umowy nie znosi bowiem wszystkich jej skutków, w szczególności zaś jej skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę – wywiera skutek obligacyjny. Do wykonania tego obowiązku natomiast może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w formie aktu notarialnego) lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze uwzględniającego żądanie zbywcy orzeczenia sądu, stwierdzającego obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli, zastępującego to oświadczenie, które to orzeczenie stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę. Zgodne oświadczenia woli co do przejścia własności nieruchomości z powrotem na nabywcę strony mogą również złożyć łącznie z porozumieniem o rozwiązaniu umowy obligacyjnej w tym samym akcie notarialnym.
Mając na uwadze przedstawiony przez Pana opis sprawy, wyjaśniam, że dokonana 14 lutego 2013 r. czynność prawna polegająca na zawarciu w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży wywołała skutek w postaci odpłatnego zbycia przez Pana nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną nr … o powierzchni … m2 oraz udział do jednej/czternastej w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone nr … o łącznej powierzchni … m2 będące drogą dojazdową do nieruchomości oznaczonej nr … . Skutek podatkowy w postaci sprzedaży wskazanej nieruchomości powstał w momencie zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność. Sam fakt zawarcia umowy sprzedaży pociągnął za sobą skutek w postaci zbycia ww. nieruchomości.
W konsekwencji stwierdzić należy, iż na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma samo zawarcie umowy sprzedaży, co oznacza, że … 2013 r. sprzedał Pan ww. nieruchomości. Natomiast dzień, w którym ponownie nabył Pan przedmiotowe nieruchomości – tj. … 2020 r. – z uwagi na zwolnienie z długu jest datą ich ponownego nabycia.
W związku z powyższym, dokonana w dniu … 2020 r. sprzedaż nieruchomości, będzie stanowiła dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na to, że dokonał Pan sprzedaży przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku, w którym nabył Pan te nieruchomości, tj. od końca 2020 r., uzyskany przez Pana przychód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo