Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku i możliwość zastosowania zwolnienia.
Podatnik (osoba fizyczna) odziedziczył po ojcu 1/6 udziału w działce rolnej nr A, którą ojciec nabył w 1988 roku. W 2024 roku w wyniku ugody sądowej dotyczącej podziału majątku wspólnego i działu spadku podatnik otrzymał na wyłączną własność całą działkę A wraz z dopłatą, co stanowiło nabycie dodatkowych 5/6 udziału. Następnie działkę podzielono na trzy mniejsze działki (AA, AB, AC), które podatnik sprzedał w 2025 roku. Część uzyskanych środków (odpowiadającą 5/6 przychodu) podatnik zamierza…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
26 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło 7 kwietnia 2026 r. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Działka nr A o pow. ... ha wchodziła w skład nieruchomości gruntowej położonej w Y o łącznej powierzchni ... ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w X - Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Z prowadzi księgę wieczystą nr ..., w której prawo własności na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej ujawnione było na rzecz …, tj. rodziców Wnioskodawcy.
Podstawą wpisu prawa własności na rzecz rodziców Wnioskodawcy były: akt własności ziemi nr ... z dnia 29 czerwca 1974 r., akt własności ziemi nr ... z dnia 29 czerwca 1974 r., postanowienie Sądu Rejonowego w X sygn. akt … z dnia 12 października 1978 r., postanowienie Sądu Rejonowego w X sygn. akt … z dnia 12 października 1978 r., postanowienie Sądu Rejonowego w X sygn. akt … z dnia 17 kwietnia 1988 r.
Tym samym ostatnim dokumentem potwierdzającym wpis prawa własności w księdze wieczystej na rzecz rodziców Wnioskodawcy jest postanowienie Sądu Rejonowego w X sygn. akt ... z dnia 17 kwietnia 1988 r.
Ojciec Wnioskodawcy zmarł w dniu 14 listopada 2022 r. natomiast zgodnie z zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym w dniu 20 grudnia 2022 r. przed notariuszem w Kancelarii Notarialnej w X spadek po nim, nabyli na podstawie ustawy: małżonka w 1/3 części, córka w 1/3 części, syn (Wnioskodawca) w 1/3 części.
Stosownie do protokołu dziedziczenia z dnia 20 grudnia 2022 r. sporządzonego w formie aktu notarialnego za Rep. A nr ... przed notariuszem w Kancelarii Notarialnej w X, spadkobiercy …. oświadczyli, że przyjmują spadek wprost po zmarłym w dniu 14 listopada 2022 r.
W skład spadku wchodził m.in. udział % części w prawie własności do nieruchomości gruntowej położonej w Y o łącznej powierzchni ... ha, składającej się m.in. z działki nr A o pow. ... ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w X - Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Z prowadził księgę wieczystą nr ....
Przed Sądem Rejonowym w X - Wydział I Cywilny w sprawie za sygn. akt … toczyło się postępowanie o dział spadku po … i o podział majątku wspólnego ….
Na mocy ugody zawartej w dniu 7 czerwca 2024 r. przed Sądem Rejonowym w X - Wydział I Cywilny w sprawie o sygn. I …, o dział spadku po … i o podział majątku wspólnego …, Wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność działkę nr A o pow. ... ha oraz dopłatę w wysokości ... zł, natomiast pozostałe składniki majątkowe otrzymała na wyłączną własność spadkobierczyni (siostry Wnioskodawcy).
Treść ugody zawartej w dniu 7 czerwca 2024 r. przed Sądem Rejonowym w X – Wydział I Cywilny w sprawie o sygn…., była następująca:
1. Strony ustalają, iż w skład majątku wspólnego spadkodawcy PESEL … oraz wnioskodawczyni … wchodzą następujące składniki majątkowe:
a) nieruchomość gruntowa położona w Y składająca się z następujących działek:
b) samochód osobowy marki ….,
c) traktor …,
d) przyczepka lekka
e) rozrzutnik,
f) pług dwuskibowy,
g) rozsiewacz nawozu,
h) brona 5 częściowa,
i) przyczepka jednoosiowa,
2. Strony ustalają, że w skład spadku po … wchodzą:
a) udziały wynoszące po 1/2 części w składnikach majątkowych opisanych w pkt. 1 a) do i) niniejszej ugody,
b) nieruchomość gruntowa położona w Z składająca się z działki … o pow. … ha objęta księgą wieczystą … prowadzoną przez Sąd Rejonowy w X - Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Z oraz wypisem z rejestru gruntów Starosty … numer jednostki rejestrowej …, jednostka ewidencyjna …, obręb …,
3. Strony oświadczają, że dokonują zgodnego podziału majątku wspólnego …. oraz zgodnego działu spadku po …. w ten sposób, że działkę gruntową o numerze A o pow. ... ha opisaną szczegółowo w pkt 1 a) niniejszej ugody przyznają na wyłączną własność uczestnika , a pozostałe składniki majątkowe opisane szczegółowo w pkt 1 a) do i) i w pkt 2 b ugody przyznają na wyłączną własność uczestniczki …
4. Wnioskodawczyni zobowiązuje się zapłacić na rzecz uczestnika Wnioskodawcy kwotę ..., złotych tytułem należnej mu dopłaty, a uczestnik potwierdza przekazanie mu tej kwoty, co nastąpiło w dniu dzisiejszym,
5. Wnioskodawczyni zobowiązuje się wydać uczestnikowi Wnioskodawcy działkę A do dnia 31 sierpnia 2024 roku w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń prawnych czy faktycznych,
6. Strony oświadczają, że niniejsza ugoda wyczerpuje ich wszelkie roszczenia w sprawie o podział majątku wspólnego oraz o dział spadku.
Na skutek zawarcia ww. ugody postanowieniem z dnia 7 czerwca 2024 r. wydanym w sprawie o sygn. …, Sąd Rejonowy w X - Wydział I Cywilny umorzył postępowanie. Niniejsze orzeczenie uprawomocniło się z dniem 15 czerwca 2024 r.
Na podstawie mapy z projektem podziału nieruchomości rolnej sporządzonej przez geodetę uprawnionego … w dniu 4 lutego 2025 r. przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego Starostwa Powiatowego w X pod numerem: … w dniu 11 lutego 2025 r. działka nr A o pow. 1.0365 ha, podzieliła się na działki: AA o pow. … ha, AB o pow. … ha i AC o pow. ... ha.
Umową sprzedaży warunkowej z dnia 19 maja 2025 r. zawartą za aktem notarialnym Rep. A nr … przed notariuszem w Kancelarii Notarialnej w X, Wnioskodawca sprzedał małżonkom nieruchomość położoną w miejscowości … stanowiącą działki nr AB o pow. ... ha i AC o pow. ... ha za cenę 100 00 zł, pod warunkiem że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu stosownie do treści art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, a małżonkowie …. nieruchomość tą za podaną cenę i pod wymienionym warunkiem kupili, za pieniądze pochodzące z ich majątku wspólnego, na wspólność ustawową majątkową małżeńską.
Umową przeniesienia własności nieruchomości z dnia 23 czerwca 2025 r. zawartą za aktem notarialnym Rep. A nr … przed notariuszem w Kancelarii Notarialnej w X, w wykonaniu umowy sprzedaży warunkowej sporządzonej w dniu 19 maja 2025 r. do nr Rep. …, Wnioskodawca przeniósł na rzecz małżonków nieruchomość położoną w miejscowości ... stanowiącą działki o nr: AB o pow. … ha i AC o pow. .., a małżonkowie … i wyrazili zgodę na to przeniesienie i wyjaśnili, że powyższego nabycia dokonują do majątku wspólnego objętego zasadami wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w jakiej ze sobą pozostają. Cena sprzedaży w kwocie … zł została Wnioskodawcy zapłacona w całości.
Umową sprzedaży warunkowej z dnia 21 października 2025 r. zawartą za aktem notarialnym Rep. … przed notariuszem w Kancelarii Notarialnej w X, Wnioskodawca sprzedał małżonkom nieruchomość położoną w miejscowości ... stanowiącą działkę nr AA o pow. .. za cenę … zł, pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa pierwokupu przysługującego mu na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, a małżonkowie nieruchomość tą za podaną cenę i pod wymienionym warunkiem kupili, za pieniądze pochodzące z ich majątku wspólnego i do tego majątku.
Umową przeniesienia własności nieruchomości z dnia 9 grudnia 2025 r. zawartą za aktem notarialnym Rep. A nr …. przed notariuszem w Kancelarii Notarialnej w X, w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy sprzedaży warunkowej z dnia 21 października 2025 r. Rep. … - Wnioskodawca przeniósł na rzecz małżonków …. - do ich majątku wspólnego własność nieruchomości położonej w miejscowości … stanowiącą działkę nr AA o pow. … ha, a małżonkowie …. oraz … własność przedmiotowej nieruchomości nabyli do majątku wspólnego. Cena sprzedaży w kwocie … zł została Wnioskodawcy zapłacona w całości.
Sprzedaż działek nr AA o pow. .. ha, AB o pow. … ha i AC o pow. … ha nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm. ).
Uzupełnienie
Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 w związku z art. 3 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).
Działka nr A została nabyta przez spadkodawcę (zmarłego …) na podstawie orzeczenia Sądu tj. postanowienia z dnia 17 kwietnia 1988 r. w sprawie o dział spadku po dziadkach Wnioskodawcy, o sygn. ..., a nabycie to miało miejsce w dacie uprawomocnienia się tego postanowienia z dnia 17 kwietnia 1988 r., tj. w dniu 2 maja 1988 r.
Wartość majątku otrzymanego w wyniku podziału majątku, działu spadku i zniesienia współwłasności, nie mieściła się w wartości majątku, jaki przysługiwał Wnioskodawcy w spadku - otrzymany majątek swoją wartością przekraczał udział Wnioskodawcy w masie spadkowej.
Wnioskodawca potwierdza, że wartość majątku nabytego przez Niego w drodze podziału majątku, działu spadku i zniesienia współwłasności przekroczyła wartość majątku, jaki przysługiwał Jemu pierwotnie w całej masie spadkowej. Zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia, nabył On spadek po ojcu w udziale wynoszącym 1/3 części. Biorąc pod uwagę, że wszystkie składniki majątkowe stanowiły uprzednio majątek wspólny rodziców Wnioskodawcy (ojciec posiadał w nich udział 1/2), pierwotny udział Wnioskodawcy w każdym ze składników majątkowych (w tym w działce nr A) wynosił 1/6 części (tj. 1/3 z udziału 1/2 należącego do ojca). W wyniku ugody sądowej, na mocy której dokonano zgodnego podziału majątku wspólnego i działu spadku, nabył On na wyłączną własność całą działkę nr A (udział 6/6) oraz otrzymał dopłatę w kwocie ... zł, podczas gdy pozostałe, liczne składniki majątkowe (inne nieruchomości i maszyny rolnicze) otrzymała siostra Wnioskodawcy. Porównując wartość rynkową majątku nabytego w drodze dziedziczenia (1/3 wartości całej masy spadkowej po ojcu) z wartością rynkową majątku otrzymanego fizycznie w wyniku ugody sądowej (wartość rynkowa całej działki A powiększona o kwotę ... zł), wskazał Pan, że wartość majątku otrzymanego na skutek działu spadku przewyższała wartość pierwotnego udziału w spadku po ojcu. W konsekwencji, w odniesieniu do działki nr A (podzielonej następnie na działki AA, AB i AC), Wnioskodawca nabył drodze ugody sądowej udział wynoszący 5/6 części ponad przysługujący mu pierwotnie udział w spadku (wynoszący 1/6 części). Tym samym, nabycie owego udziału 5/6 stanowi dla Wnioskodawcy nowe nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wnioskodawca wskazuje, że kwotę otrzymaną z tytułu sprzedaży działek nr AA o pow. … ha, AB o pow. … ha i AC o pow. … ha, w części odpowiadającej wysokości nabytego udziału ponad przysługujący Jemu pierwotnie udział w spadku (tj. 5/6 kwoty przychodu), Wnioskodawca planuje przeznaczyć na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nr 1 na parterze w budynku ozn. jako … usytuowanym przy ul. …w X. Wydatek ten stanowi realizację własnych celów mieszkaniowych, o których mowa w art. 21 ust 25 pkt 1 lit. „a” ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Realizacja tego celu już się rozpoczęła - w dniu 12 marca 2026 r. wraz z małżonką. Wnioskodawca zawarł w formie aktu notarialnego Rep. A nr … przed notariuszem … przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży, zobowiązując się nabyć ten lokal wraz z małżonką do majątku wspólnego (w związku małżeńskim obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej), w celu zaspokajania w tym lokalu swoich potrzeb mieszkaniowych. Łączna cena nabycia lokalu wynosi … zł.
Cała kwota otrzymana z tytułu sprzedaży ww. działek w części odpowiadającej wysokości nabytego udziału przez Wnioskodawcę w drodze spadku ponad przysługujący Jemu udział, zostanie przez Niego wydatkowana w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, na własne cele mieszkaniowe, o których moa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wyjaśnia Pan, że odpłatne zbycie działek nastąpiło w 2025 r., wobec czego ustawowy, trzyletni termin na wydatkowanie środków upływa z dniem 31 grudnia 2028 r. Tymczasem już w dniu 12 marca 2026 r. wydatkował Pan na poczet ceny nabycia ww. lokalu mieszkalnego kwotę … zł tytułem zaliczki (nie licząc zadatku w kwocie … zł uiszczonego jeszcze wcześniej, tj. w dniu 28 maja 2025 r.). Kwota samej zaliczki zapłaconej w dniu 12 marca 2026 r. znacząco przekracza wartość 5/6 przychodu ze zbycia działek (tj. 5/6 z łącznej kwoty … zł). Tym samym warunek wydatkowania całej wymaganej kwoty w ustawowym terminie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został już spełniony.
Pytania
1. Czy w związku ze sprzedażą działek nr AA o pow. … ha, AB o pow. … ha i AC o pow. … ha wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?
2. Czy z tytułu sprzedaży działek nr AA o pow. … ha, AB o pow. … ha i AC o pow. … ha Wnioskodawca będzie zobowiązany do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych tylko części otrzymanej ceny sprzedaży odpowiadającej wysokości nabytego przez Niego udziału w drodze działu spadku ponad przysługujący mu udział w spadku na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co stanowi 5/6 części kwoty przychodu ze sprzedaży nieruchomości?
3. Czy kwota otrzymana z tytułu sprzedaży działek nr AA o pow. … ha, AB o pow. … ha i AC o pow. … ha w części odpowiadającej wysokości nabytego udziału przez Wnioskodawcę w drodze działu spadku ponad przysługujący Mu udział w spadku będzie korzystała ze zwolnienia, jeżeli przeznaczy ją w całości, począwszy od dnia zbycia tych nieruchomości nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na własne cele mieszkaniowe?
Pana stanowisko w sprawie
Ad 1
W związku ze sprzedażą działek nr AA o pow. ... ha, AB o pow. ... ha i AC o pow. ... ha wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
Ad 2
Z tytułu sprzedaży działek nr AA o pow. ... ha, AB o pow. ... ha i AC o pow. ... ha Wnioskodawca będzie zobowiązany do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych tylko części otrzymanej ceny sprzedaży odpowiadającej wysokości nabytego przez Niego udziału w drodze działu spadku ponad przysługujący mu udział w spadku na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co stanowi 5/6 części kwoty przychodu ze sprzedaży Nieruchomości. Pozostała część ceny sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu z uwagi na treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ad 3
Podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży działek nr AA o pow. ... ha, AB o pow. ... ha i AC o pow. ... ha będzie część ceny sprzedaży proporcjonalnie odpowiadająca wysokości nabytego udziału przez Wnioskodawcę w drodze działu spadku ponad przysługujący Mu udział w spadku, co stanowi 5/6 części kwoty przychodu ze sprzedaży tych nieruchomości, przy czym kwota ta będzie korzystała ze zwolnienia, jeżeli przeznaczy ją w całości, począwszy od dnia zbycia nieruchomości, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na własne cele mieszkaniowe.
Rodzice Wnioskodawcy, tj. …, który zmarł w dniu 14 listopada 2022 r. i …, nabyli nieruchomość stanowiącą działkę nr A o pow. ... ha, z której podziału powstały działki nr AA o pow. ... ha, AB o pow. ... ha i AC o pow. ... ha na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w X sygn. akt: ... z dnia 17 kwietnia 1988 r. - jest to ostatni dokument potwierdzający wpis na ich rzecz prawa własności w księdze wieczystej. Tym samym, 5 letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części dotyczącej nabycia udziału w nieruchomości w spadku po … tj. w zakresie udziału 1/6 części - upłynął.
Zatem przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości, nabytej w spadku po … nie stanowi dla Wnioskodawcy źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Wartość udziału Wnioskodawcy w nieruchomości stanowiącej działkę nr A o pow. ... ha nabytego w wyniku działu nie jest zgodna z udziałem przysługującym Wnioskodawcy przed działem spadku - przed działem spadku przysługiwał mu udział 1/6 części w działce nr A, a podziale spadku przysługiwało mu całe prawo własności w działce nr A. Tym samym udział w prawie własności Wnioskodawcy do działki nr 5/6 części uległ powiększeniu o 5/6 części.
Nabycie nieruchomości lub prawa w drodze działu spadku (nawet jeżeli działu spadku dokonano bez spłat lub dopłat) w części przekraczającej udział spadkowy, stanowi w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabycie nieruchomości lub prawa w tym udziale, który przekracza udział nabyty w spadku. Przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowane są w kategorii nabycia.
W wyniku dokonanego działu spadku przedmiotem, którego była m.in. działka nr A, przysługujący Wnioskodawcy udział w niej zwiększał się o 5/6 części, tj. przekracza wartość udziału dotychczas posiadanego. Tym samym data działu spadku będzie również datą nabycia udziału/6 części działce nr A. Wobec tego nabycie Wnioskodawcę w wyniku działu spadku udziału 5/6 części działce nr A, należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako źródła przychodów wymienia natomiast:
odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie
lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego.
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku
W myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Natomiast jeżeli nieruchomość lub prawa majątkowe były nabyte przez spadkodawcę również w drodze spadku, wówczas moment nabycia tej nieruchomości lub praw majątkowych przez spadkodawcę określany jest zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, tj. z chwilą śmierci spadkodawców spadkodawcy.
Odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nabytego w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności
Natomiast na podstawie art. 10 ust. 7 ww. ustawy:
Nie stanowi nabycia lub odpłatnego zbycia, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.
Wobec powyższego w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nabytej w drodze spadku istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę oraz czy w wyniku dokonania działu spadku i zniesienia współwłasności nie następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany udział w spadku.
Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).
Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.
Na podstawie art. 925 Kodeksu cywilnego:
Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
Wg treści art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego:
W pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku.
Jak stanowi art. 932 § 1 oraz § 3 i 4 Kodeksu cywilnego:
W braku zstępnych spadkodawcy powołani są do spadku z ustawy jego małżonek i rodzice.
W braku zstępnych i małżonka spadkodawcy cały spadek przypada jego rodzicom w częściach równych.
Jeżeli jedno z rodziców spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada rodzeństwu spadkodawcy w częściach równych.
Według art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:
Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.
Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Stosownie do art. 1035 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.
Zgodnie z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego:
Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.
W myśl art. 1038 § 2 Kodeksu cywilnego:
Umowny dział spadku może objąć cały spadek lub być ograniczony do części spadku.
Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.
W świetle art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Jak stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Według art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Stosownie zaś do art. 211 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.
Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:
a) podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
b) wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie we współwłasności.
Analogicznie sytuacja kształtuje się przy dziale spadku, bowiem za datę nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku działu spadku, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa majątkowego w wyniku działu mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz dział spadku został dokonany bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku działu spadku udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.
Z instytucją działu spadku mamy więc do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Nie zmienia to faktu, że dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.
Dział spadku, w wyniku którego udział w nieruchomości lub prawie majątkowym nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w drodze działu spadku (nawet jeżeli działu spadku dokonano bez spłat lub dopłat) w części przekraczającej udział spadkowy stanowi w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w tym udziale, który przekracza udział nabyty w spadku. Wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem majątkowym. Bezsprzeczne jest, że udziały, jakie otrzymuje spadkobierca powyżej swojego udziału (jeżeli nabywa majątek w dziale spadku o wartości większej od swojego udziału w spadku) były własnością pozostałych spadkobierców. Spadkobierca nie miał do nich żadnych praw aż do momentu działu spadku. Nabycie w wyniku działu spadku części majątku, który należał do innych spadkobierców, należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Powyższe znajduje potwierdzenie w cytowanym wcześniej art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Użyty w ww. przepisach termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.
Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. w drodze zakupu, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.
Skutki podatkowe sprzedaży udziałów w nieruchomości
Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Według art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Stosownie do art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
W świetle art. 22 ust. 6e powołanej ustawy:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Z kolei, art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi:
Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Określony w przywołanym wyżej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków, które w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, nabytych w drodze spadku lub nieodpłatnego działu spadku czy zniesienia współwłasności (bez spłat i dopłat), mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu ma charakter katalogu zamkniętego, w związku z czym tylko wydatki wyraźnie w nim wskazane mogą pomniejszyć uzyskany przychód.
Zatem kosztem uzyskania przychodu przy odpłatnym zbyciu nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku lub nieodpłatnego działu spadku czy zniesienia współwłasności mogą być wyłącznie:
Przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odnosi się wyłącznie do kosztów nabycia lub wytworzenia poniesionych przez spadkodawcę, po którym spadkobierca odziedziczył sprzedawany majątek. Koszty te są uwzględniane przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Art. 30e ust. 7 ww. ustawy stanowi, że:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Na podstawie art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, kiedy nastąpiło faktyczne nabycie przez Pana poszczególnych udziałów w nieruchomościach, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 i ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z opisu sprawy wynika, że działka nr A została nabyta przez spadkodawcę (zmarłego …) na podstawie orzeczenia Sądu, tj. postanowienia z dnia 17 kwietnia 1988 r. w sprawie o dział spadku po dziadkach Wnioskodawcy, o sygn. ..., a nabycie to miało miejsce w dacie uprawomocnienia się tego postanowienia z dnia 17 kwietnia 1988 r., tj. w dniu 2 maja 1988 r.
Zatem – w odniesieniu do udziałów w działkach nabytych w spadku po Pana ojcu – pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niewątpliwie upłynął.
Jak wskazał Pan w opisie sprawy – wartość majątku otrzymanego w wyniku podziału majątku, działu spadku i zniesienia współwłasności, nie mieściła się w wartości majątku, jaki przysługiwał Panu w spadku - otrzymany majątek swoją wartością przekraczał mój udział w masie spadkowej. Potwierdził Pan, że wartość majątku nabytego przez Pana w drodze podziału majątku, działu spadku i zniesienia współwłasności przekroczyła wartość majątku, jaki przysługiwał Panu pierwotnie w całej masie spadkowej. Zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia nabył Pan spadek po ojcu … w udziale wynoszącym 1/3 części. Biorąc pod uwagę, że wszystkie składniki majątkowe stanowiły uprzednio majątek wspólny Pana rodziców (ojciec posiadał w nich udział 1/2), pierwotny Pana udział w każdym ze składników majątkowych (w tym w działce nr A) wynosił 1/6 części (tj. 1/3 z udziału 1/2 należącego do ojca). W wyniku ugody sądowej, na mocy której dokonano zgodnego podziału majątku wspólnego i działu spadku, nabył Pan na wyłączną własność całą działkę nr A (udział 6/6) oraz otrzymał dopłatę w kwocie ... zł, podczas gdy pozostałe, liczne składniki majątkowe (inne nieruchomości i maszyny rolnicze) otrzymała Pana siostra .Porównując wartość rynkową majątku nabytego w drodze dziedziczenia (1/3 wartości całej masy spadkowej po ojcu) z wartością rynkową majątku otrzymanego fizycznie w wyniku ugody sądowej (wartość rynkowa całej działki A powiększona o kwotę ... zł), wskazuję, że wartość majątku otrzymanego na skutek działu spadku przewyższała wartość pierwotnego udziału w spadku po ojcu konsekwencji, w odniesieniu do działki nr A (podzielonej następnie na działki AA, AB i AC), nabył Pan drodze ugody sądowej udział wynoszący 5/6 części ponad przysługujący Panu pierwotnie udział w spadku (wynoszący 1/6 części). Tym samym, nabycie owego udziału 5/6 stanowi dla Pana nowe nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem termin, o którym mowa w. przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 i ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do udziałów w ww. działkach, które nabył Pan w 2024 r. w wyniku podziału majątku wspólnego, działu spadku i zniesienia współwłasności – ponad udział jaki przysługiwał Panu w spadku po ojcu – należy w tym przypadku liczyć od końca 2024 r.
Wobec powyższego, odpłatne zbycie w 2025 r. przez Pana działek, o których mowa we wniosku - w części odpowiadającej udziałom nabytym w spadku po Pana ojcu, nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i tym samym nie będzie skutkowało obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych.
Natomiast odpłatne zbycie w 2025 r. ww. działek w części odpowiadającej udziałom nabytym w 2024 r. w drodze podziału majątku wspólnego, działu spadku i zniesienia współwłasności ponad udział jaki pierwotnie przysługiwał Panu w spadku po zmarłym ojcu, będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 i 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód uzyskany z tego źródła będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z postanowieniami art. 30e i następnych ww. ustawy.
Zatem stosownie do przywołanych przepisów wskazać należy, że przychodem z odpłatnego zbycia działek, o których mowa we wniosku będzie wartość wyrażona w cenie zawartej w umowie sprzedaży odpowiadająca wartości nabytych w drodze nieodpłatnego działu spadku i zniesienia współwłasności udziałów w działkach ponad przysługujący Panu udział w spadku pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przypadające na ww. udziały (tj. koszty odpłatnego zbycia). Przychód ten może zostać pomniejszony o koszty ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy (tj. koszty uzyskania przychodu), a różnica stanowić będzie dochód.
Podsumowując, w związku ze sprzedażą działek nr AA o pow. ... ha, AB o pow. ... ha i AC o pow. ... ha będzie Pan zobowiązany do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych tylko części otrzymanej ceny sprzedaży odpowiadającej wysokości nabytego przez Pana udziału w drodze działu spadku ponad przysługujący Panu udział w spadku na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co stanowi 5/6 części kwoty przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Dochód z odpłatnego zbycia tych części Nieruchomości będzie podlegał – stosownie do art. 30e ust. 1 wskazanej ustawy – opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.
Zatem stanowisko w zakresie pytania nr 1 i nr 2 uznałem za prawidłowe.
Możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e)rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:
Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie.
Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.
Zaznaczyć również należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest fakt wydatkowania środków z ich odpłatnego zbycia – począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.
Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 cytowanej ustawy wynika, że dla możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia istotnym jest, aby zostały zaspokojone własne cele mieszkaniowe podatnika. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w powołanym przepisie zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie w znaczeniu przedmiotowym. Z punktu widzenia zastosowania omawianego zwolnienia istotne znaczenie ma faktyczne wydatkowanie (nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.
Zwolnieniem tym nie są zatem objęte dochody ze sprzedaży nieruchomości i praw w przypadku przeznaczenia przychodu na zakup innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują np. na działanie o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym, niewskazującym na działanie ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. „Własne cele mieszkaniowe” w takim przypadku należy rozumieć zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych w sytuacji, kiedy podatnik był właścicielem innej (innych) nieruchomości winna polegać na tym, że w przypadku zakupu kolejnej nieruchomości, w niej (na niej) podatnik faktycznie winien takie cele realizować. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe”, należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie nieruchomości w znaczeniu przedmiotowym. Warunkiem zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest więc wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych.
Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy, tj. wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego własnych celów mieszkaniowych.
Z opisu sprawy wynika, że kwotę otrzymaną z tytułu sprzedaży działek nr AA o pow. ... ha, AB o pow. ... ha i AC o pow. ... ha, w części odpowiadającej wysokości nabytego udziału ponad przysługujący Panu pierwotnie udział w spadku (tj. 5/6 kwoty przychodu), planuje Pan przeznaczyć na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nr 1 na parterze w budynku ozn. jako … usytuowanym przy ul. … w X. Wydatek ten stanowi realizację własnych celów mieszkaniowych, o których mowa w art. 21 ust 25 pkt 1 lit. „a” ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Realizacja tego celu już się rozpoczęła - w dniu 12 marca 2026 r. wraz z małżonką … zawarł Pan w formie aktu notarialnego Rep. A nr … przed notariuszem mgr … przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży, zobowiązując się nabyć ten lokal wraz z małżonką do majątku wspólnego (w związku małżeńskim obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej), w celu zaspokajania w tym lokalu swoich potrzeb mieszkaniowych. Łączna cena nabycia lokalu wynosi … zł. Cała kwota otrzymana z tytułu sprzedaż ww. działek w części odpowiadającej wysokości nabytego udziału przez Pana w drodze spadku ponad przysługujący Panu udział, zostanie przez Pana wydatkowana w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wyjaśnił Pan, że odpłatne zbycie działek nastąpiło w 2025 r., wobec czego ustawowy, trzyletni termin na wydatkowanie środków upływa z dniem 31 grudnia 2028 r. Tymczasem już w dniu 12 marca 2026 r. wydatkował Pan na poczet ceny nabycia ww. lokalu mieszkalnego kwotę … zł tytułem zaliczki (nie licząc zadatku w kwocie … zł uiszczonego jeszcze wcześniej tj. w dniu 28 maja 2025 r.). Kwota samej zaliczki zapłaconej w dniu 12 marca 2026 r. znacząco przekracza wartość 5/6 przychodu ze zbycia działek (tj. 5/6 z łącznej kwoty … zł). Tym samym warunek wydatkowania całej wymaganej kwoty w ustawowym terminie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został już spełniony.
Mając na względzie przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzam, że w sytuacji gdy, otrzymaną kwotę z tytułu sprzedaży działek: nr AA o pow. ... ha, AB o pow. ... ha i AC o pow. ... ha w części odpowiadającej wysokości nabytego przez Pana udziału w drodze działu spadku ponad przysługujący Panu udział w spadku przeznaczy Pan w całości na własne cele mieszkaniowe, począwszy od dnia zbycia tych nieruchomości nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, będzie ona korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wobec tego, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 również jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), rozpatrzone.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo