Interpretacja 0113-KDWPT.4011.211.2025.2.KU

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 sierpnia 2025 r złożył Pan wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 18 września 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2018 r. na podstawie umowy darowizny od ojca otrzymał Pan udział wynoszący ½ części niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych 1 i 2. Pozostały udział wynoszący ½ części otrzymała Pana siostra.

Razem z drugim współwłaścicielem w 2023 r. złożył Pan wniosek w sprawie podziału nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr 1 i 2. W wyniku podziału powstało 26 mniejszych działek. Podział zatwierdzono decyzją z 2024 r.

W 2025 r. wraz z drugim współwłaścicielem zawarł Pan umowę zniesienia współwłasności w wyniku, której dokonano nieodpłatnego częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości w wyniku, którego otrzymał Pan na własność 10 działek, kolejne 10 działek otrzymał na własność dotychczasowy współwłaściciel (Pana siostra), zaś pozostałe 6 działek pozostało Pana i siostry współwłasnością, w tym działka stanowiąca wewnętrzną drogę dojazdową.

Ma Pan zamiar zbyć 2 działki oznaczone numerem 3 i 4.

Działki nr 3 i 4 są niezabudowane i mają charakter gruntu ornego. Działki te są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Na terenie działek nie znajdują się urządzenia budowlane należące do podmiotów trzecich. Działka nr 3 posiada dostęp do drogi utwardzonej; działka nr 4 - nie.

Działki nie były także przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy.

Działki nie są ogrodzone, ale mają dostęp do infrastruktury wodociągowej poprzez działkę nr 5, na którą wydano pozwolenie na budowę.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Decyzja o sprzedaży została podjęta w celu pozyskania środków na:

· budowę domu mieszkalnego,

· zaspokojenie potrzeb życiowych,

· wspólną z siostrą modernizację gospodarstwa rolnego w kierunku produkcji pomidorów pod osłonami,

· inwestycję w przyszłościowe cele mieszkaniowe (m.in. budowa domów dla córek).

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

18 września 2025 r. udzielił Pan odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu:

1) Czy wskutek dokonanego w 2025 r. zniesienia współwłasności nieruchomości (20 działek) wartość rynkowa nabytych przez Pana składników majątkowych mieściła się w udziale jaki przysługiwał Panu przed jego dokonaniem, czy może przekroczyła wartość Pana udziału? Czy wskutek zniesienia współwłasności uzyskał Pan przysporzenie majątkowe ponad wartość rynkową udziału, który przysługiwał Panu przed dokonaniem tej czynności?

Odpowiedź: Wartość rynkowa działek, które przypadły Panu na własność wskutek zniesienia współwłasności nieruchomości mieściła się w udziale jaki przysługiwał Panu przed dokonaniem zniesienia współwłasności. Wskutek zniesienia współwłasności nie uzyskał Pan przysporzenia majątkowego ponad wartość rynkową udziału, który przysługiwał Panu przed dokonaniem tej czynności.

2) W jakim celu zamierzał Pan wykorzystywać niezabudowane nieruchomości nabyte w drodze darowizny od ojca składające się z działek nr: 1 i 2, np. w celu wybudowania budynku mieszkalnego dla zaspokojenia Pana potrzeb mieszkaniowych, w celu lokaty kapitału, późniejszej odsprzedaży, inwestycyjnym, na wynajem, w celu prowadzenia działalności gospodarczej, w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego lub innym – jakim?

Odpowiedź: Niezabudowane nieruchomości, nabyte przez Pana w drodze darowizny od ojca i obejmujące działki nr 1 oraz 2, pierwotnie były przeznaczone wyłącznie do prowadzenia produkcji rolnej. Na moment ich nabycia nie rozważał Pan potencjalnych sposobów ich dalszego wykorzystania.

3) W jakim celu dokonano w 2023 r. podziału działek nr 1 i 2 na 26 odrębnych działek? Jakie okoliczności faktyczne o tym zadecydowały? Z czyjej inicjatywy dokonano podziału działki?

Odpowiedź: Podział działek nr 1 i 2, dokonany w 2023 r., miał na celu uregulowanie kwestii własnościowych pomiędzy Panem a Pana siostrą. Pan i siostra posiada własną rodzinę oraz prowadzi odrębne gospodarstwo domowe, dlatego wspólnie uznali, że najbardziej przejrzystym i sprawiedliwym rozwiązaniem będzie dokonanie podziału nieruchomości w taki sposób, aby Pan i siostra dysponował częścią odpowiadającą dotychczasowemu udziałowi.

Ponadto, chciał Pan wykorzystać jedną z działek do budowy własnego domu jednorodzinnego, w którym zamieszka wraz z rodziną.

Dzięki podziałowi każda część stanowi odrębną własność, co nie tylko zapewnia większą stabilność i bezpieczeństwo majątkowe rodzin, ale także pozwala na swobodniejsze i bardziej racjonalne gospodarowanie nieruchomością. Podział został przeprowadzony z inicjatywy obojga współwłaścicieli.

4) Jaki jest rodzaj gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków działek powstałych w wyniku podziału działek nr 1 i 2, w szczególności działek nr: 3 i 4?

Odpowiedź: Działki nr 1 i 2, a także działki powstałe w wyniku ich podziału, są w ewidencji gruntów sklasyfikowane jako grunty rolne. W szczególności działki nr 3 i 4 posiadają status działek rolnych, niezabudowanych.

5) W jaki sposób były wykorzystywane działki nr: 1 i 2, a następnie działki powstałe z ich podziału w 2023 r., w tym działki nr 3 i 4, od momentu nabycia tych działek, aż do ich planowanej sprzedaży? W tym miejscu prosimy wskazać:

a) czy korzystał lub korzysta Pan z ww. działek dla swoich celów osobistych (w jaki sposób)?

Odpowiedź: Działki 1 i 2, w tym działki 3 i 4 wykorzystywane są do uprawy zbóż, częściowo do uprawy słonecznika. Do momentu sprzedaży działki 3 oraz 4 będą wykorzystywane pod uprawy. Dla Pana nie jest jasne co należy rozumieć przez pojęcie „celów osobistych”, dlatego w celu odpowiedzi na to pytanie wskazuje, że nie korzystał oraz nie korzysta z działek w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

6) Czy dla działek nr: 3 i 4 przed sprzedażą zostanie wydane pozwolenie na budowę? Jeśli tak, to kto wystąpi o to pozwolenie?

Odpowiedź: Przed sprzedażą żadna z działek nie uzyska pozwolenia na budowę.

7) Czy dla pozostałych działek powstałych w wyniku podziału działek 1 i 2 przed sprzedażą zostanie wydane pozwolenie na budowę? Jeśli tak, to kto wystąpi o to pozwolenie?

Odpowiedź: Jedyną działką, która otrzymała pozwolenia na budowę jest działa nr 5, na której buduje Pan dom dla swojej rodziny. Pozostałe działki, których właścicielem jest Pan nie będą mieć pozwoleń na budowę.

8) Jakie pozwolenia, decyzje, umowy, decyzje na budowę wjazdu na działkę, warunki techniczne przyłączy: kanalizacyjnych, sanitarnych, energetycznych, deszczowych itp. zostaną ewentualnie wydane przed sprzedażą działek nr: 3 i 4 oraz pozostałych działek powstałych w wyniku podziału działek 1 i 2 i z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji, itp.?

Odpowiedź: Udzieli Pan odpowiedzi wyłącznie w zakresie działek, których jest właścicielem po zniesieniu współwłasności, bo tylko w stosunku do tych nieruchomości ma wyczerpującą wiedzę.

Działki nr 5 oraz 3 otrzymały warunki techniczne na przyłącze do sieci energetycznej z Pana inicjatywy.

Działka 5 otrzymała warunki techniczne na przyłącze do sieci wodociągowej celem budowy własnego domu. Działka nr 5 jest działką, na której buduje Pan dom w którym wspólnie z rodziną zamieszka.

Przed sprzedażą dla działki nr 4 nie będą wydawane żadnego rodzaju warunki techniczne itp.

9) Czy działki nr: 3 i 4 oraz pozostałe działki powstałe w wyniku podziału działek 1 i 2, posiadają/będą posiadały dostęp do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp.?

a) jeśli tak, to prosimy wskazać kiedy oraz z czyjej inicjatywy do działki/działek zostały/zostaną doprowadzone ww. media (prosimy wskazać jakie media),

b) jeśli działki nie mają dostępu do mediów, to czy przed sprzedażą działek:

- media zostały/zostaną doprowadzone,

- lub zostały/zostaną wydane decyzje/warunki dotyczące uzbrojenia działek?

Odpowiedź: Działki nr 3 oraz 4 oraz pozostałe działki powstałe w wyniku podziału działek nr 1 i 2, które stanowią Pana własność nie posiadają i do czasu sprzedaży nie będą posiadały wykonanych przyłączy mediów (wodociągowych, kanalizacyjnych, energetycznych, gazowych). Dostęp do sieci wodociągowej posiada działka nr 5, na której buduje Pan dom jednorodzinny. W przyszłości działka będzie miała dostęp również do innych mediów. Dostęp do mediów do działki nr 5 zostanie doprowadzony z Pana inicjatywy.

10) Czy ww. działki oddawał lub oddaje Pan do używania na podstawie innych umów niż najem, dzierżawa? Jeśli tak, to prosimy wskazać:

a) kto i w jakim okresie udostępniał ww. działki osobom trzecim?

b) czy udostępniał Pan ww. działki odpłatnie czy bezpłatnie?

c) czy z tytułu ww. zawartej umowy odprowadzał Pan podatki? Jeżeli tak, jakie to były podatki?

d) czy ww. działki były/są wykorzystywane w działalności gospodarczej innych osób?

Odpowiedź: Działki powstałe w wyniku podziału działek nr 1 i 2, w tym działki nr 3 i 4, nie były i nie są oddawane osobom trzecim do używania na podstawie jakichkolwiek umów, takich jak najem, dzierżawa.

11) Kiedy planuje Pan dokonać sprzedaży opisanych we wniosku działek nr 3 i 4 – jeśli sprzedaż już nastąpiła prosimy wskazać datę sprzedaży?

Odpowiedź: Działka 3 została sprzedana dla pozyskania środków na budowę własnego domu w dniu 15 maja 2025. Jeżeli środki pozyskane ze sprzedaży pierwszej działki wystarczą Panu na pokrycie bieżących kosztów budowy domu to sprzedaż działki 4 nie będzie konieczna w ciągu najbliższego roku lub dwóch. Przewiduje Pan, że działka 4 najprawdopodobniej zostanie sprzedana w ciągu najbliższych 5 lat.

12) Czy zawrze Pan umowę przedwstępną sprzedaży ww. działek? Jeśli tak, to prosimy wskazać:

a) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy zawartej z przyszłym Nabywcą, będą ciążyły na Kupującym a jakie na Sprzedającym?

b) czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na Nabywcę? Jeśli tak, to jakie? Należy precyzyjnie i jednoznacznie opisać, czy w umowie przedwstępnej zostały określone warunki, które muszą zostać spełnione aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży działek (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.), należy precyzyjnie, w sposób niebudzący wątpliwości, wskazać od spełnienia jakich warunków, uzależnione jest zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży działki, w tym od uzyskania jakich zgód i pozwoleń.

Odpowiedź: Zawarł Pan umowę przedwstępna sprzedaży działki 3 przed jej sprzedażą.

Strony (Pan i kupujący) postanowiły ze przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do dnia 30 czerwca 2025 r. pod następującymi warunkami:

· uzyskanie kredytu bankowego przez kupującego,

· zapewnienia dostępu działki do drogi publicznej,

· ustanowienie na rzecz każdoczesnego właściciela działki 3 nieodpłatnej i nieograniczonej w czasie służebności dojazdu i przechodu oraz możliwość ułożenia rur, sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych, wodnokanalizacyjnych.

13) Czy zamierza Pan sprzedać razem działki nr: 3 i 4, w tej samej dacie, temu samemu nabywcy? Czy ww. działki zamierza Pan sprzedać jednemu nabywcy, jednym aktem notarialnym, czy też wielu nabywcom – jakim (np. osobom fizycznym, osobom prowadzącym działalność gospodarczą, osobom prowadzącym gospodarstwo rolne, osobom prawnym), wieloma aktami notarialnymi i na jakie cele?

Odpowiedź: Działki nie będą sprzedawane w tej samej dacie. Nie będą sprzedawane również temu samemu nabywcy. Na obecnym etapie nie jest możliwe przewidzenie ani określenie, kto będzie potencjalnym nabywcą działek, ani w jakiej formule nastąpi sprzedaż. Z uwagi na zasady wolnego rynku decyzja o nabyciu nieruchomości należy wyłącznie do zainteresowanych podmiotów i nie można jej z góry przesądzać.

14) Czy w dacie sprzedaży działek nr: 3 i 4 będą one niezabudowane czy zabudowane? W przypadku, jeżeli w dacie sprzedaży działek będą one zabudowane prosimy określić rodzaj zabudowań znajdujących się na działkach?

Odpowiedź: W dacie sprzedaży działki nr 3 i 4 będą niezabudowane.

15) Jeśli będzie Pan korzystał z pomocy pośrednika przy sprzedaży działek nr:3 i 4, to jakie czynności będzie wykonywał pośrednik przy sprzedaży tych działek?

Odpowiedź: Nie korzystał Pan i nie będzie korzystał z usług pośrednika.

16) Czy w związku z planowaną sprzedażą ww. działek udzielał Pan np. innemu podmiotowi pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? Jeżeli tak, to należy podać:

a) komu udzielił Pan pełnomocnictw (zgód, upoważnień),

Odpowiedź: Udzielił Pan pełnomocnictwa siostrze, która jest współwłaścicielką działki nr 6. Działka nr 6 stanowi drogę dojazdową do wszystkich działek.

b) do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił Pan pełnomocnictw do występowania w Pana imieniu?

Odpowiedź: Pełnomocnictwo do ustanowienia na działce nr 6 będącej drogą dojazdową do działek wszelkich służebności gruntowych oraz przesyłu.

c) jakie konkretnie czynności dokona inny podmiot do momentu sprzedaży przez Pana ww. działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem (zgodą, upoważnieniem)?

Odpowiedź: Ustanowienie służebności gruntowej dla każdoczesnego właściciela nieruchomości.

17) Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, poza tymi wymienionymi we wniosku, a jeśli tak – to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

Odpowiedź: Kupił Pan lokal mieszkalny wraz z żoną w lipcu 2019 r.

b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

Odpowiedź: Lokal mieszkalny został zakupiony jako forma inwestycji zgromadzonego kapitału.

c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: Nieruchomość była wynajmowana.

d) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odpowiedź: Głównym powodem sprzedaży nieruchomości była potrzeba pozyskania środków finansowych na budowę własnego domu na jednej z działek powstałych w wyniku podziału przeprowadzonego w 2023 r.

e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Jedna nieruchomość mieszkalna.

f) w jaki sposób został opodatkowany przychód ze sprzedaży tych nieruchomości?

Odpowiedź: Przychód ze sprzedaży nieruchomości został zwolniony z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, ponieważ środki zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, tj. budowę własnego domu.

g) na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź: Środki finansowe pozyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na budowę domu.

18) Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wymienionych we wniosku)? Jeśli tak, to ile, jakie (tj. nieruchomości zabudowane, nieruchomości niezabudowane, lokale mieszkalne), kiedy je Pan nabył?

Odpowiedź: Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

19) Czy w przyszłości planuje Pan nabycie kolejnych nieruchomości, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej czy prowadzonej działalności gospodarczej)?

Odpowiedź: Nie planuje nabycia w przyszłości nowych nieruchomości.

Pytanie

Czy planowana przez Pana sprzedaż działek będzie rodziła przychód ze źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT)?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, planowana sprzedaż będzie przyporządkowana do źródła przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, opodatkowaniu podlega przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli to odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Zaliczenie do tego źródła przychodu następuje pod warunkiem, że transakcja nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej znajduje się w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Jest to działalność zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Z zestawienia tych dwóch norm wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, w pierwszej kolejności należy zbadać, czy transakcja następuje „w wykonaniu działalności gospodarczej", co oznacza, że należy zbadać, czy można jej przypisać znamiona działalności gospodarczej wymienione art. 5a pkt 6 ustawy. O tym, czy transakcja przeprowadzana jest w ramach działalności gospodarczej, czy też jest tylko odpłatnym zbyciem majątku prywatnego, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. Okolicznościami tymi są:

1. z góry założony cel zarobkowy,

2. istnienie elementu ciągłości danych czynności oraz

3. ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Podstawową cechą, która odróżnia działalność gospodarczą od innych form aktywności i zarobkowania osób fizycznych jest jej ciągłość i powtarzalność, co eliminuje z zakresu działalności gospodarczej przedsięwzięcia jednorazowe lub podejmowane sporadycznie. Istotne znaczenie ma więc przede wszystkim ustalenie, czy zamiarem zbywcy było uczynienie z odpłatnego zbycia gruntów stałego i powtarzalnego źródła zarobkowania. W orzecznictwie podkreśla się, że ciągłość działania oznacza stały zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Pojęcie działalności gospodarczej nie obejmuje natomiast działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym. W orzecznictwie podkreśla się, że działania incydentalne nie mogę zostać zaliczone do działalności gospodarczej (tak np. w wyrokach: z 30 stycznia 2014 r., II FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r., II FSK 1987/11; z 2 października 2013 r., II FSK 2729/11). W wyroku z 3 lipca 2013 r. (II FSK 2110/11) charakterystycznym dla analizowanego zagadnienia NSA sformułował następujące tezy:

1. "W przypadku zbycia nieruchomości na stwierdzenie, czy dana transakcja jest dokonywana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.) czy też jest odpłatnym zbyciem, o którym mowa wart. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. wpływać będzie całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości.

2. Okolicznościami, o których mowa w pkt 1 są: z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania", o których mowa w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.

3. Zastosowaniu art. 10 pkt 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nie przeszkadza dążenie jednostki do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania."

W orzecznictwie podkreśla się także, że o zaliczeniu konkretnej transakcji do działalności gospodarczej decyduje, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem, wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Potwierdzają to następujące wyroki NSA:

· z 3 października 2017 r., II FSK 2346/15;

· z 9 marca 2016 r., II FSK 1423/14;

· z 5 kwietnia 2016 r., II FSK 379/14;

· z 25 września 2015 r., II FSK 2043/13;

· z 9 kwietnia 2015 r., II FSK 773/13;

· z 4 marca 2015 r., II FSK 855/14;

· z 15 stycznia 2015 r., II FSK 70/13;

· z 3 lipca 2013 r., II FSK 2110/11.

Zarobkowy charakter działalności gospodarczej interpretuje się w ten sposób, że celem (zamiarem) podatnika jest osiąganie zysku (nadwyżki przychodów nad wydatkami).

W analizowanej sprawie nie podejmuje Pan żadnych działań ukierunkowanych na generowanie zysków z obrotu nieruchomościami. W ramach danego zdarzenia przyszłego nie wystąpiła więc przesłanka zarobkowości z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Następnie należy ustalić, czy Pana działania opisane w zdarzeniu przyszłym mają zorganizowany charakter. Zorganizowany charakter działalności gospodarczej należy rozumieć jako takie ułożenie i wyodrębnienie aktualnych i przyszłych działań danego podmiotu, które umożliwią jego racjonalne i prawidłowe funkcjonowanie w określonej dziedzinie. Do prowadzenia działalności w sposób zorganizowany nie jest konieczne ustanowienie określonych struktur organizacyjnych, czy majątkowych. Sposób zorganizowania danej działalności wynika z jej przedmiotu, wymogów rynku oraz potrzeb prowadzącego taką działalność.

W przypadku działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami o jej zorganizowanym charakterze świadczą zazwyczaj takie okoliczności, jak:

1. Dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki;

2. Uzbrojenie działki (doprowadzenie do niej mediów);

3. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie dla działki/poszczególnych działek decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

4. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla działki/poszczególnych działek;

5. Dokonanie zabudowy działki;

6. Wystąpienie z wnioskiem o zmianę przeznaczenia działki (np. z rolnej na budowlaną);

7. Prowadzenie aktywnych działań marketingowych w celu znalezienia nabywcy (np. umieszczenie ogłoszenia w Internecie lub na bilbordzie).

Działania te są bowiem podobne do tych, które podejmują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Dzięki nim możliwe jest między innymi uzyskanie wyższej ceny z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Jak wynika z opisanego zdarzenia przyszłego podjął się Pan jedynie podziału nieruchomości na mniejsze. Ale było to podyktowane potrzebą zniesienia współwłasności oraz łatwością zbycia mniejszych działek. Nie prowadził Pan marketingu, nie uzbrajał działek, nie angażuje Pan profesjonalnych pośredników, ani nie ponosi wydatków typowych dla przedsiębiorców.

W konsekwencji należy uznać, że Pana działania nie mają zorganizowanego charakteru. Nie podjął Pan zespołu czynności, podobnych do tych, które podejmują podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami, które prowadziłyby do sprzedaży działek po jak najwyższej cenie. Tym samym w opisanym zdarzeniu przyszłym nie została spełniona przesłanka zorganizowania działalności gospodarczej.

Następnie należy ustalić, czy zbywanie przez Pana nieruchomości ma charakter ciągły (powtarzalny). Ciągłość działalności gospodarczej jest rozumiana jako stałość (trwałość) jej wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność. Przeciwieństwem ciągłości zbywania nieruchomości jest ich okazjonalne zbywanie, które następuje nieregularnie i nie stanowi stałego sposobu zarobkowania przez podatnika. Jako osoba fizyczna, nie sprzedawał Pan w przeszłości żadnych nieruchomości.

Nie podejmował Pan więc działań, które wskazywałyby na to, że zbywanie przez Pana nieruchomości ma charakter ciągły (powtarzalny). Sprzedaż 2 działek ma charakter okazjonalny. Nie planuje Pan by zbywanie nieruchomości stało się jego sposobem na zarabianie pieniędzy.

W efekcie należy uznać, że w opisanym zdarzeniu przyszłym nie jest spełniona przez Pana przesłanka ciągłości prowadzenia działalności gospodarczej.

Wyprzedaż prywatnego majątku nie mieści się w definicji działalności gospodarczej. Takie transakcje są dokonywane w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem, których jedynym celem i powodem jest racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb własnych i swojej rodziny.

Samo podzielenie dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki nie oznacza, iż podatnik działa w sposób charakterystyczny dla przedsiębiorcy. Działanie takie jest spowodowane wyłącznie większą łatwością sprzedaży mniejszych działek niż jednej dużej nieruchomości o powierzchni hektara lub dwóch. Takie działanie nadal mieści się w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem.

Jak to opisano wyżej, nie zajmuje się Pan zawodowo obrotem nieruchomościami gruntowymi. Grunty będące przedmiotem wniosku otrzymał Pan w darowiźnie od ojca, który był ich właścicielem od wielu lat. Wynagrodzenie otrzymane po sprzedaży nieruchomości zamierza Pan przeznaczyć wyłącznie na modernizację gospodarstwa rolnego (w tym zakup sprzętu, infrastruktury oraz inwestycję w produkcję pomidorów pod osłonami), budowę domu (obecnie w trakcie budowy), zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych i życiowych jej rodziny.

W orzecznictwie podkreśla się, że cel zarobkowy sam w sobie nie przesądza o zaliczeniu przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Oczywiste jest bowiem dążenie podatnika do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych z przeprowadzonej transakcji. Podkreśla się także, że ustawodawca nie wprowadził kryterium rentowności, które determinowałoby zastosowanie regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania. W orzecznictwie podkreśla się także, że kryteria umożliwiające zakwalifikowanie podejmowanych czynności do działalności gospodarczej, w tym przede wszystkim warunek ciągłości, wskazany w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, nie są spełnione, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży, itp. ). O działalności gospodarczej można mówić jedynie wtedy, gdy skala podjętych przez podatnika działań dotyczących nieruchomości (w tym formalnych, inwestycyjnych) wykracza w sposób oczywisty poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego - z jego punktu widzenia - przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego, a ponadto działania te nacechowane są ciągłym (trwałe źródło zarobkowania), nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem (tak w wyrokach NSA z 11 lipca 2019 r., II FSK 2617/17, z 3 lipca 2018 r. II FSK 1892/16 oraz II FSK 1836/16 i II FSK 2299/16).

Jedyne działanie, jakie zostało podjęte to podział gruntu na mniejsze działki, co może ułatwić ich zbycie. Dokonanie podziału gruntu na mniejsze działki nie oznacza, iż planowana sprzedaż nieruchomości zostanie zaliczona do działalności gospodarczej. Z takim poglądem zgodził się DKIS w interpretacji z 9 kwietnia 2021 r. nr 0115- KDIT1.4011.1002.2020.2.JG, w której uznano, iż podział nieruchomości na 7 mniejszych działek nie powoduje zmiany źródła przychodów i przesunięcia go do przychodów z działalności gospodarczej. Podobnie w wyroku z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17 NSA stwierdził, że samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (podobnie NSA w wyrokach: z 9 marca 2016 r., II FSK 1423/14 oraz 5 marca 2019 r., II FSK 829/17). NSA podkreślił także że sprzedaż rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru, jak np. działki gruntu po podziale nie powinny być identyfikowane z pojęciem działalności gospodarczej, zwłaszcza w sytuacji gdy podział i w konsekwencji sprzedaż tych działek jest spowodowana sytuacją życiową lub rodzinną podatnika. Jednorazowe zbycie dużego majątku może być bowiem trudne czy mniej korzystne niż podzielonego.

Reasumując, planowane przez Pana transakcje nie będą miały charakteru działalności gospodarczej i oceny tej nie zmienia fakt, że transakcji może być kilka.

Dodatkowo, nie spowodują one również powstania przychodu ze źródła przychodów, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT), ponieważ upłynął już termin 5 lat, o którym mowa w Ustawie o PIT. Termin ten liczony jest od końca roku, w którym otrzymał Pan darowiznę.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

· zarobkowym celu działalności,

· wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

· prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast w świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Należy zatem zwrócić uwagę również na fakt, że przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

O tym jaki składnik majątku może stanowić środek trwały decydują regulacje zawarte w art. 22a i art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wymagają jednak aby składnik majątku był przez podatnika wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem niezabudowanych działek nr 3 i nr 4.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. W 2018 r. na podstawie umowy darowizny od ojca otrzymał Pan udział wynoszący ½ części niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych 1 i 2. Pozostały udział wynoszący ½ części otrzymała Pana siostra. Razem z drugim współwłaścicielem w 2023 r. złożył Pan wniosek w sprawie podziału nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr 1 i 2. W wyniku podziału powstało 26 mniejszych działek. Podział zatwierdzono decyzją z 2024 r. W 2025 r. wraz z drugim współwłaścicielem zawarł Pan umowę zniesienia współwłasności w wyniku, której dokonano nieodpłatnego częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości w wyniku, którego otrzymał Pan na własność 10 działek, kolejne 10 działek otrzymał na własność dotychczasowy współwłaściciel (Pana siostra), zaś pozostałe 6 działek pozostało Pana i siostry współwłasnością, w tym działka stanowiąca wewnętrzną drogę dojazdową. Ma Pan zamiar zbyć 2 działki oznaczone numerem 3 i 4. Działki nr 3 i 4 są niezabudowane i mają charakter gruntu ornego. Działki te są objęte miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Na terenie działek nie znajdują się urządzenia budowlane należące do podmiotów trzecich. Działka nr 3 posiada dostęp do drogi utwardzonej; działka nr 4 - nie. Działki nie były także przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy. Działki nie są ogrodzone, ale mają dostęp do infrastruktury wodociągowej poprzez działkę nr 5, na którą wydano pozwolenie na budowę. Decyzja o sprzedaży została podjęta w celu pozyskania środków na budowę domu mieszkalnego, zaspokojenie potrzeb życiowych, wspólną z siostrą modernizację gospodarstwa rolnego w kierunku produkcji pomidorów pod osłonami, inwestycję w przyszłościowe cele mieszkaniowe (m.in. budowa domów dla córek).

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że wartość rynkowa działek, które przypadły Panu na własność wskutek zniesienia współwłasności nieruchomości mieściła się w udziale jaki przysługiwał Panu przed dokonaniem zniesienia współwłasności. Wskutek zniesienia współwłasności nie uzyskał Pan przysporzenia majątkowego ponad wartość rynkową udziału, który przysługiwał Panu przed dokonaniem tej czynności. Niezabudowane nieruchomości, nabyte przez Pana w drodze darowizny od ojca i obejmujące działki nr 1 oraz 2, pierwotnie były przeznaczone wyłącznie do prowadzenia produkcji rolnej. Podział działek nr 1 i 2, dokonany w 2023 r., miał na celu uregulowanie kwestii własnościowych pomiędzy Panem a Pana siostrą. Pan i siostra posiada własną rodzinę oraz prowadzi odrębne gospodarstwo domowe, dlatego wspólnie uznali, że najbardziej przejrzystym i sprawiedliwym rozwiązaniem będzie dokonanie podziału nieruchomości w taki sposób, aby Pan i siostra dysponował częścią odpowiadającą dotychczasowemu udziałowi. Ponadto, chciał Pan wykorzystać jedną z działek do budowy własnego domu jednorodzinnego, w którym zamieszka wraz z rodziną. Dzięki podziałowi każda część stanowi odrębną własność, co nie tylko zapewnia większą stabilność i bezpieczeństwo majątkowe rodzin, ale także pozwala na swobodniejsze i bardziej racjonalne gospodarowanie nieruchomością. Podział został przeprowadzony z inicjatywy obojga współwłaścicieli. Działki nr 1 i 2, a także działki powstałe w wyniku ich podziału, są w ewidencji gruntów sklasyfikowane jako grunty rolne. W szczególności działki nr 3 i 4 posiadają status działek rolnych, niezabudowanych. Działki 1 i 2, w tym działki 3 i 4 wykorzystywane są do uprawy zbóż, częściowo do uprawy słonecznika. Do momentu sprzedaży działki 3 oraz 4 będą wykorzystywane pod uprawy. Działka 3 została sprzedana dla pozyskania środków na budowę własnego domu w dniu 15 maja 2025. Jeżeli środki pozyskane ze sprzedaży pierwszej działki wystarczą Panu na pokrycie bieżących kosztów budowy domu to sprzedaż działki 4 nie będzie konieczna w ciągu najbliższego roku lub dwóch. Przewiduje Pan, że działka 4 najprawdopodobniej zostanie sprzedana w ciągu najbliższych 5 lat.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że dokonane przez Pana odpłatne zbycie niezabudowanej działki nr 3 i nr 4, nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie, polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że odpłatne zbycie niezabudowanej działki nr 3 i nr 4 nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe sprzedaży niezabudowanej działki nr 3 i nr 4, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Skutki podatkowe sprzedaży niezabudowanych działek

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Należy przy tym podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości, a nie przekształcenie, podział, czy scalenie danej nieruchomości. W wyniku podziału nieruchomości następuje co prawda zmiana powierzchni oraz numerów ewidencyjnych, jednakże wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany ich właściciela, a także na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia.

W konsekwencji, okoliczność podziału nieruchomości nie powoduje konieczności liczenia na nowo pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zniesienie współwłasności

Zgodnie z art. 210 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r., poz. 1071):

Stosownie zaś do art. 211 Kodeksu cywilnego:

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat.

O tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału, jeśli:

- podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

- wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Jeżeli spełnione są wymienione wyżej warunki, podział majątku nie może być rozpatrywany w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę nabycia nieruchomości uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości.

Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Przy czym mówiąc o powiększeniu udziału należy mieć na uwadze wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy, a nie wielkość czy ilość rzeczy jakie przypadną danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności. Nabycie w wyniku zniesienia współwłasności części majątku, który należał do innych współwłaścicieli, należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, w 2025 r. wraz z drugim współwłaścicielem zawarł Pan umowę zniesienia współwłasności w wyniku, której dokonano nieodpłatnego częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości w wyniku, którego otrzymał Pan na własność 10 działek, kolejne 10 działek otrzymał na własność dotychczasowy współwłaściciel (Pana siostra). Wartość rynkowa działek, które przypadły Panu na własność wskutek zniesienia współwłasności nieruchomości mieściła się w udziale jaki przysługiwał Panu przed dokonaniem zniesienia współwłasności. Wskutek zniesienia współwłasności nie uzyskał Pan przysporzenia majątkowego ponad wartość rynkową udziału, który przysługiwał Panu przed dokonaniem tej czynności.

Zatem, skoro w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości nabył Pan działki, których wartość nie przekroczyła wartości udziału jaki pierwotnie przysługiwał Panu w nieruchomościach przed tym zniesieniem, uznać należy że czynność zniesienia współwłasności nie stanowi dla Pana nowego nabycia dla części udziału w nieruchomościach w drodze zniesienia współwłasności.

W świetle powyższych przepisów prawa, datę nabycia niezabudowanych działek nr 3 i 4 powstałych w wyniku podziału działek nr 1 i 2, należy utożsamiać z pierwotną datą nabycia przez Pana udziałów 1/2 w działkach nr 1 i nr 2, w drodze darowizny od ojca w 2018 r.

Zatem, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2023 r.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana niezabudowanych działek nr 3 i nr 4 nabytych w drodze darowizny w 2018 r., po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, nie stanowi dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wobec powyższego Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pan sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.