Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.
Małżeństwo będące właścicielami mieszkania od 2018 roku planuje sprzedać nabyte w 2025 roku czteropokojowe mieszkanie, które zakupili w 2023 roku z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, a następnie zmienili plany na rzecz budowy domu, kupując w 2024 roku działkę z pożyczki hipotecznej i rozpoczynając…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
22 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1) Zainteresowany będący stroną postępowania:...
2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:....
Opis zdarzenia przyszłego
Wraz z żoną jesteście Państwo właścicielami 3 pokojowego mieszkania zlokalizowanego w budynku wielorodzinnym przy ulicy …, w którym mieszkacie od 2018 r. W Państwa małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Oboje pracujecie Państwo na etatach i nie prowadzicie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na początku 2023 r. uznaliście Państwo, że mieszkanie jest dla Państwa za małe i podjęliście decyzję o zakupie większego mieszkania w nowo rozpoczętej inwestycji deweloperskiej w pobliskiej okolicy. 18 stycznia 2023 r. podpisaliście Państwo z deweloperem umowę rezerwacyjną na zakup 4 pokojowego mieszkania w nowej inwestycji przy ulicy ..... Po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej w Banku 3 marca 2023 r. podpisaliście Państwo umowę deweloperską, którą sfinansowaliście zaciągając kredyt hipoteczny 6 marca 2023 r. Bardzo Państwu zależało na dostosowaniu mieszkania do własnych potrzeb, dlatego po wielu tygodniach projektowania, zdecydowaliście się na wprowadzenie zmian lokatorskich i 4 lipca 2023 r. podpisaliście Państwo z deweloperem umowę na przygotowanie projektu zamiennego, który obejmował swoim zakresem liczne zmiany w architekturze oraz zmiany w instalacjach elektrycznych i wodno-kanalizacyjnych. Po jego opracowaniu 16 sierpnia 2023 r. podpisaliście Państwo z deweloperem umowę na wykonanie prac budowlanych w zakresie zmian lokatorskich.
Na początku 2024 r. Państwa plany życiowe się zmieniły, a przedłużający się konflikt za wschodnią granicą oraz niepokój z tym związany wzbudził u Państwa obawy mieszkania w wielkim mieście. Jednocześnie mieszkanie w bloku oraz trudne sąsiedztwo i brak niezależności zaczęły Państwa przytłaczać. Dlatego stwierdziliście Państwo, że zamiast mieszkania w mieście, wolicie zamieszkać w wolno stojącym domu, w spokojnej okolicy. Postanowiliście Państwo, że kupicie działkę i wybudujecie na niej własny dom. Niestety stanęliście Państwo przed trudną decyzją, ponieważ z jednej strony byliście Państwo związani umową deweloperską i kredytem, a z drugiej wiedzieliście, że działki w dobrych lokalizacjach szybko się sprzedają.
Po kilku miesiącach poszukiwań pojawiła się bardzo ciekawa oferta działki, ale jedyną dla Państwa możliwością sfinansowania jej zakupu było zaciągnięcie pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na nieruchomości, w której mieszkacie. 15 kwietnia 2024 r. podpisaliście Państwo w Banku umowę dotyczącą pożyczki hipotecznej i po kilku miesiącach załatwiania formalności 12 sierpnia 2024 r. podpisaliście Państwo akt notarialny na podstawie którego nabyliście działkę. Kolejne miesiące współpracowaliście Państwo z architektem nad projektem indywidualnym Państwa przyszłego domu i 14 stycznia 2025 r. uzyskaliście Państwo pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
W związku ze zmianą Państwa planów życiowych (budowa domu) oraz związanym z tym wysokim zadłużeniem i bardzo dużym obciążeniem domowego budżetu, chcielibyście Państwo sprzedać 4 pokojowe mieszkanie, którego własność nabyliście 15 września 2025 r. podpisując akt notarialny. Sprzedaż będzie możliwa dopiero po założeniu księgi wieczystej i będzie się wiązała ze spłatą kredytu hipotecznego zaciągniętego na jego zakup. Pozostałe środki ze sprzedaży, w zależności od tego za ile uda się sprzedać mieszkanie, chcielibyście Państwo przeznaczyć na spłatę pożyczki hipotecznej zaciągniętej na zakup działki oraz kontynuację budowy domu.
Budowę domu rozpoczęliście Państwo pod koniec czerwca bieżącego roku i aktualnie jesteście na etapie stanu surowego otwartego. Sprzedaż mieszkania umożliwi Państwu spłatę zobowiązań oraz odblokuje Państwa zdolność kredytową, dzięki czemu będziecie mogli Państwo uzyskać dodatkowe środki z banku i kontynuować budowę. Jeżeli uda się sprzedać mieszkanie i uzyskać dodatkowe finansowanie z banku, to chcielibyście Państwo zakończyć budowę i zamieszkać w domu w ciągu najbliższych 1-2 lat.
Pytanie
1. Czy wydatki na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup zbywanego mieszkania mogą być uznane za wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ?
2. Czy wydatki na częściową lub całkowitą spłatę pożyczki hipotecznej zaciągniętej przed sprzedażą mieszkania i przeznaczonej na zakup przedmiotowej działki pod budowę Państwa domu mogą być uznane za wydatki na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
Ad.1
Wydatki na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup zbywanego mieszkania mogą być uznane za wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Kredyt został zaciągnięty na własne cele mieszkaniowe czego wyrazem była chęć poprawy warunków mieszkalnych - zamieszkanie w większym mieszkaniu. W momencie podpisywania umowy deweloperskiej, nie myśleliście Państwo o jego późniejszej sprzedaży. Świadczą o tym przede wszystkim liczne zmiany lokatorskie, które wprowadziliście, aby dostosować mieszkanie do własnych potrzeb. Poświęciliście Państwo dużo czasu i energii, żeby rozplanować układ pomieszczeń i instalacji, które były podstawą do przygotowania projektu zamiennego.
Ad. 2
Wydatki na częściową lub całkowitą spłatę pożyczki hipotecznej zaciągniętej przed sprzedażą mieszkania i przeznaczonej na zakup działki pod budowę domu mogą być uznane za wydatki na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Pożyczka została zaciągnięta przed dniem, w którym zostaną uzyskane przychody ze sprzedaży mieszkania, i została przeznaczona na zakup działki pod budowę domu na własne cele mieszkaniowe. Potwierdzeniem chęci realizacji własnych celów mieszkaniowych jest m.in. wykonanie indywidualnego projektu domu, uzyskanie pozwolenia na budowę, wykonanie przyłącza do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz sieci energetycznej, podpisanie umów na dostarczanie/odbiór mediów (m.in. wody, prądu, gazu), rozpoczęcie budowy.
W ciągu najbliższych 1-2 lat planujecie Państwo zakończyć budowę i zamieszkać w tym domu.
PODSTAWA PRAWNA
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości, jeśli zbycie następuje przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania, i nie jest dokonane w ramach działalności gospodarczej.
Na podstawie art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy opodatkowania. Jednakże, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131, dochód ten może być zwolniony z opodatkowania, jeśli przychód uzyskany ze zbycia, w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do zbycia, zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Zwolnienie obejmuje dochód w wysokości odpowiadającej iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na cele określone w pkt 1 (np. wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego).
Ponadto, w art. 21 ust. 30a, Ustawodawca doprecyzował, że wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in.:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Tak, więc dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości.
Z wniosku wynika, że zamierzacie Państwo sprzedać nieruchomość (4 pokojowe mieszkanie), którego własność nabyliście Państwo 15 września 2025 r. podpisując akt notarialny.
Tym samym, w sytuacji odpłatnego zbycia ww. nieruchomości dokonanego przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jej nabycie (tj. do końca 2030 r.), będzie stanowiło dla Państwa źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Na mocy art. 22 ust. 6c omawianej ustawy:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Na mocy art. 30e ust. 5 tej ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Zgodnie z art. 30e ust. 7 powołanej ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 cytowanej ustawy:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2) wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
‒ w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
‒ przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.
Z kolei, jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Stosownie natomiast do art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne wskazać należy, że ustawodawca uzależnia skorzystanie ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych m.in. od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na cele wskazane wart. 21 ust. 25 tej ustawy.
Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.
Jak wynika z opisu sprawy, 18 stycznia 2023 r. podpisaliście Państwo z deweloperem umowę rezerwacyjną na zakup 4 pokojowego mieszkania w nowej inwestycji przy ulicy ..... Po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej w Banku 3 marca 2023 r. podpisaliście Państwo umowę deweloperską, którą sfinansowaliście zaciągając kredyt hipoteczny 6 marca 2023 r. Na początku 2024 r. Państwa plany życiowe się zmieniły. Postanowiliście Państwo, że kupicie działkę i wybudujecie na niej własny dom. Niestety stanęliście Państwo przed trudną decyzją, ponieważ z jednej strony byliście Państwo związani umową deweloperską i kredytem, a z drugiej wiedzieliście, że działki w dobrych lokalizacjach szybko się sprzedają. Po kilku miesiącach poszukiwań pojawiła się bardzo ciekawa oferta działki, ale jedyną dla Państwa możliwością sfinansowanie jej zakupu było zaciągnięcie pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na nieruchomości, w której mieszkacie. 15 kwietnia 2024 r. podpisaliście Państwo w Banku umowę dotyczącą pożyczki hipotecznej i po kilku miesiącach załatwiania formalności 12 sierpnia 2024 r. podpisaliście Państwo akt notarialny na podstawie którego nabyliście działkę. W związku ze zmianą Państwa planów życiowych (budowa domu) oraz związanym z tym wysokim zadłużeniem i bardzo dużym obciążeniem waszego domowego budżetu, chcielibyście Państwo sprzedać 4 pokojowe mieszkanie, którego własność nabyliście 15 września 2025 r. podpisując akt notarialny. Sprzedaż będzie możliwa dopiero po założeniu księgi wieczystej i będzie się wiązała ze spłatą kredytu hipotecznego zaciągniętego na jego zakup. Pozostałe środki ze sprzedaży, w zależności od tego za ile uda się sprzedać mieszkanie, chcielibyście Państwo przeznaczyć na spłatę pożyczki hipotecznej zaciągniętej na zakup działki oraz kontynuację budowy domu. Budowę domu rozpoczęliście Państwo pod koniec czerwca bieżącego roku i aktualnie jesteście na etapie stanu surowego otwartego. Sprzedaż mieszkania umożliwi Państwu spłatę zobowiązań oraz odblokuje Państwa zdolność kredytową, dzięki czemu będziecie mogli Państwo uzyskać dodatkowe środki z banku i kontynuować budowę. Jeżeli uda się sprzedać mieszkanie i uzyskać dodatkowe finansowanie z banku, to chcielibyście Państwo zakończyć budowę i zamieszkać w domu w ciągu najbliższych 1-2 lat.
Wobec powyższego stwierdzam, że w sytuacji wydatkowania przez Państwa środków ze sprzedaży nieruchomości (4 pokojowego mieszkania) na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na jego zakup oraz na spłatę pożyczki hipotecznej zaciągniętej na zakup działki pod budowę domu mieszkalnego, wydatki te będzie można uznać za wydatki poniesione na cele wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym będą mogli Państwo skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy.
Należy nadmienić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
W świetle powyższego, Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji..
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pan ... (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo