Prawo uznania za koszt uzyskania przychodów opłaty planistycznej.
Podatniczka nabyła w 2019 roku w drodze darowizny nieruchomość gruntową, a następnie w 2022 roku sprzedała ją przed upływem pięciu lat od nabycia. W związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2017 roku, który zwiększył wartość nieruchomości, gmina nałożyła na nią opłatę planistyczną,…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
28 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W 2019 r. w drodze darowizny nabyła Pani nieruchomość gruntową położoną w....przy ul.....oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki nr ...i ....obręb....25 sierpnia 2022 r. dokonała Pani zbycia ww. nieruchomości gruntowej. 26 października 2017 r. gmina ...przyjęła uchwałę w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru ...w rejonie ulic...w wyniku czego zmieniono przeznaczenie nieruchomości, które miało wpływ na jej wartość. Ze względu na sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od wejścia w życie nowego MPZP, Gmina ....decyzją nr ...z ...(nr sprawy ....ustaliła opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości ....zł. Opłatę tę uiściła Pani w całości na rachunek bankowy Urzędu Miasta...Sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat od jej nabycia, jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku od dochodu. Złożyła Pani deklarację PIT 39 za 2022 r., w 2026 r. złożyła Pani korektę deklaracji. W korekcie nie ujęła Pani kosztu ww. opłaty planistycznej. Wyliczony podatek wraz z odsetkami Pani zapłacił.
Pytania
1. Czy ze względu na fakt, że zapłacona przez Panią opłata planistyczna wynika bezpośrednio z powodu sprzedaży nieruchomości, powinna zostać uznana za koszt uzyskania przychodu?
2. Czy do wyliczenia dochodu ze sprzedaży należy pomniejszyć przychód z jej zbycia o m.in. kwotę poniesionej opłaty planistycznej nałożonej przez gminę?
3. Czy powinna Pani złożyć korektę deklaracji PIT 39, w której ujęta będzie zapłacona przez Panią opłata planistyczna jako koszt uzyskania przychodu i zwrócić się o zwrot nadpłaconego podatku?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, nałożona przez gminę opłata planistyczna, jako ściśle powiązana z faktem sprzedaży, stanowi koszt uzyskania przychodu i powinna być uwzględniona przy wyliczaniu podstawy podatku. Nieodliczenie tej opłaty powoduje, że podatek dochodowy w części naliczany jest od już zapłaconego zobowiązania, stanowić to więc będzie konieczność zapłaty „podatku od podatku”.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym na 31 grudnia 2022 r:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz wymienionych praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.
Z analizy wniosku wynika, że nabyła Pani nieruchomość gruntową oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki nr ....i ....w drodze darowizny dokonanej w 2019 r. Następnie dokonała Pani sprzedaży ww. nieruchomości w 2022 r.
Wobec tego, nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie przez Panią w 2022 r. wskazanych nieruchomości nabytych w darowiźnie, będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ sprzedaż nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu określonego w ww. przepisie.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z powyższym dochód z odpłatnego zbycia przedmiotowych nieruchomości podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w poniższych przepisach. Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c , nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c .
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
Wysokość ww. nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Zgodnie z art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Z opisu sprawy wynika, że 26 października 2017 r. gmina Katowice przyjęła uchwałę w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wyniku czego zmieniono przeznaczenie nieruchomości, które miało wpływ na jej wartość. Ze względu na sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od wejścia w życie nowego MPZP, Gmina ustaliła opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Opłatę tę uiściła Pani w całości.
Zauważyć należy, że opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, zwana „opłatą planistyczną” lub „rentą planistyczną”, określona została w przepisach ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz.U. 2023, poz. 977).
Zgodnie z art. 36 ust. 4 ww. ustawy:
Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Stosownie do art. 37 ust. 1 cytowanej ustawy:
Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu:
1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu;
2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.
Zgodnie z art. 37 ust. 6 przedmiotowej ustawy:
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5.
Z powyższego wynika, że opłata planistyczna jest dochodem własnym gminy i stanowi swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Należność z tytułu opłaty planistycznej, może powstać wyłącznie po dacie uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Na dzień uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, opłata planistyczna nie jest jeszcze należna, ani wymagalna. Zatem odpłatne zbycie nieruchomości nie daje automatycznie podstaw do poboru opłaty planistycznej. U jej podstaw leży wzrost wartości nieruchomości położonej na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z jego uchwaleniem lub zmianą ustaleń zawartych w tym planie. Zatem uiszczenie opłaty planistycznej nie jest warunkiem do zawarcia transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości.
Podkreślenia wymaga, że uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości następuje w dacie zawarcia umowy. W tej samej dacie powstaje też obowiązek podatkowy. Na ten moment określa się wysokość przychodu, jak też kosztów odpłatnego zbycia. Nie można zatem uznać, że opłata planistyczna stanowi koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy, ponieważ na dzień uzyskania przychodu nie jest jeszcze należna, ani wymagalna.
Reasumując, stwierdzić należy, że opłata planistyczna – którą Pani zobowiązana była uiścić na rzecz gminy – nie stanowi ani kosztu odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż nie jest warunkiem zawarcia takiej transakcji, ani też kosztu uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6d, ponieważ nie jest ona nakładem, który zwiększył wartość przedmiotowych działek. Tym samym przychód jaki uzyskała Pani z tytułu przedmiotowej sprzedaży nieruchomości nie może zostać pomniejszony o kwotę stanowiącą tzw. opłatę planistyczną.
W związku z powyższym Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe w zakresie pytań nr 1 i 2.
Z uwagi na to, że jak wskazałem powyżej, renta planistyczna nie stanowi kosztów uzyskania przychodu, odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 3.
Dodatkowe informacje
Podkreślamy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnić od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie przedstawionego stanu faktycznego.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo