Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu części kosztów nabycia nieruchomości poniesionych przez spadkodawcę, w tym cenę zakupu nieruchomości.
Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym, nieprowadzącym działalności gospodarczej. W czerwcu 2023 r. zmarła jego matka, a spadek po niej (lokal mieszkalny nabyty przez matkę w maju 2023 r.) nabyło troje dzieci po 1/3 udziału każde. Wnioskodawca wraz z pozostałymi spadkobiercami planuje sprzedaż nieruchomości w 2026 r., tj. przed upływem 5 lat od końca…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
31 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i nie prowadzi działalności gospodarczej. W czerwcu 2023 r. zmarła matka Wnioskodawcy. Spadek po zmarłej nabyło troje dzieci, po 1/3 udziału każde, co zostało potwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia. W skład spadku weszła nieruchomość - lokal mieszkalny położony na terytorium Polski.
Spadkodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość w maju 2023 r. za cenę X zł, co zostało udokumentowane aktem notarialnym. Wnioskodawca wraz z pozostałymi współspadkobiercami planuje sprzedaż nieruchomości w 2026 r. Odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta przez spadkodawczynię. Wnioskodawca posiada dokumentację potwierdzającą poniesienie przez spadkodawczynię wydatków na nabycie nieruchomości, w szczególności akt notarialny dokumentujący zakup nieruchomości.
Pytanie
Czy w przypadku odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku, do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawca może zaliczyć przypadającą proporcjonalnie na Niego część kosztów nabycia nieruchomości poniesionych przez spadkodawczynię, w tym cenę zakupu nieruchomości wynoszącą X zł?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku, Wnioskodawca jest uprawniony do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu przypadającej na niego części udokumentowanych kosztów nabycia nieruchomości poniesionych przez spadkodawczynię, zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: „Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw (...) nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę’’.
Oznacza to, że przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku spadkobierca ma prawo uwzględnić jako koszt uzyskania przychodu wydatki poniesione uprzednio przez spadkodawcę na nabycie nieruchomości. W konsekwencji podstawę opodatkowania stanowić będzie dochód będący różnicą pomiędzy: - przychodem przypadającym na Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości, a - przypadającą proporcjonalnie na Wnioskodawcę częścią kosztów nabycia poniesionych przez spadkodawczynię.
Stanowisko to znajduje potwierdzenie w aktualnej praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, m.in.:
- interpretacja indywidualna z dnia 4 grudnia 2025 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.866.2025.1.AD,
- interpretacja indywidualna z dnia 15 stycznia 2026 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.1009.2025.1.AD,
- interpretacja indywidualna z dnia 30 marca 2026 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.115.2026.1.DB.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkobiercy, który dokonuje odpłatnego zbycia, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to odpłatne zbycie nie podlega opodatkowaniu.
Zatem w sytuacji, gdy podatnik dokonuje sprzedaży nieruchomości lub udziału w nieruchomości nabytej w drodze spadku, istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 184).
Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego:
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.
Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
Na mocy art. 926 § 1 ww. Kodeksu:
Powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu.
Stosownie do art. 1025 § 1 ww. Kodeksu:
Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.
Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.
Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Z opisu sprawy wynika, że w czerwcu 2023 r. zmarła matka Wnioskodawcy. Spadek po zmarłej nabyło troje dzieci, po 1/3 udziału każde, co zostało potwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia. W skład spadku weszła nieruchomość - lokal mieszkalny położony na terytorium Polski. Spadkodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość w maju 2023 r. za cenę X zł, co zostało udokumentowane aktem notarialnym. Wnioskodawca wraz z pozostałymi współspadkobiercami planuje sprzedaż nieruchomości w 2026 r. Odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta przez spadkodawczynię. Wnioskodawca posiada dokumentację potwierdzającą poniesienie przez spadkodawczynię wydatków na nabycie nieruchomości, w szczególności akt notarialny dokumentujący zakup nieruchomości.
Zatem, mając na uwadze brzmienie art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, termin 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, należy w niniejszej sprawie liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu mieszkalnego przez spadkodawcę – Pana matkę, tj. od 2023 r.
Wobec tego, nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie przez Pana w 2026 r. udziału w lokalu mieszkalnym nabytego w spadku po matce, będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ sprzedaż tego udziału nastąpi przed upływem pięcioletniego terminu określonego w ww. przepisie.
Dochód z odpłatnego zbycia udziału w przedmiotowej nieruchomości nabytego w drodze spadku podlegać będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w poniższych przepisach.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Jak stanowi art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
Stosownie do treści art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Wątpliwość Pana budzi kwestia czy w przypadku odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku, do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może Pan zaliczyć przypadającą proporcjonalnie na Pana część kosztów nabycia nieruchomości poniesionych przez spadkodawczynię, w tym cenę zakupu nieruchomości.
Określony w przywołanym wyżej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków, które w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, nabytych w drodze spadku, mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu ma charakter katalogu zamkniętego. W związku z tym tylko wydatki wyraźnie w nim wskazane mogą pomniejszyć uzyskany przychód.
Z ww. przepisu wynika, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się m.in. udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę.
Koszty nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której spadkodawca stał się właścicielem nieruchomości. Zatem kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił zbywcy za nieruchomość, wynikająca z aktu notarialnego oraz opłaty określone w tym akcie.
Zatem, mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz przepisy prawa stwierdzić należy, że udokumentowane koszty nabycia nieruchomości, w tym cenę zakupu lokalu mieszkalnego przez spadkodawcę (tj. Pana mamę), przypadające na odziedziczony przez Pana udział w lokalu mieszkalnym mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu planowanej przez Pana w 2026 r. sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości.
Wobec powyższego, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Podkreślamy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie się różnić od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego.
W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych spadkobierców.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo