Interpretacja 0114-KDIP1-1.4012.1003.2025.1.MŻ

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• nieuznania przedmiotu sprzedaży za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa i w związku z tym uznania Transakcji A i Transakcji B za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie nr 1 i 2),
• uznania sprzedaży Nieruchomości A i Nieruchomości B za czynność podlegającą zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia (pytanie nr 3, 4, 5 i 6),
• prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji (pytanie nr 7 i 8).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

- A. spółka komandytowa

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

- B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Spółka” lub „Sprzedający”) jest i będzie również na dzień Transakcji zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce („podatek VAT”).

Podstawową działalnością gospodarczą Sprzedającego jest obsługa i wynajem nieruchomości oraz zarządzanie nieruchomościami.

Spółka jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w (…), na którą składa się działka ewidencyjna o numerze 1, obręb (…), o powierzchni 2,3594 ha oraz właścicielem posadowionych na nieruchomości oraz stanowiących odrębny przedmiot własności budynków, budowli i innych naniesień, dla których Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) („Nieruchomość”).

Na Nieruchomości znajdują się cztery budynki biurowe o łącznej powierzchni użytkowej 36 104 m² („Budynki B4B”) oraz inne naniesienia zlokalizowane na Nieruchomości i pod Nieruchomością („Naniesienia”).

Budynki B4B stanowią budynki w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane („Prawo budowlane”).

Budynki B4B to cztery wolnostojące budynki biurowe - oznaczone jako Budynek A (adres: ul. ...), Budynek B (ul. ...), Budynek C (adres ul. ...), Budynek D (ul. ...) połączone kondygnacją podziemną, w której usytuowano garaże podziemne oraz urządzenia techniczne obsługujące przedmiotowe budynki.

Budowa została zrealizowana w oparciu o ostateczne pozwolenie na budowę, decyzja nr (...) znak (...) z 15 maja 2008 r. wydane przez (...) Miasta (...) na rzecz C. sp. z o.o. ul. (...), a następnie przeniesione decyzją nr (...) znak (...) z 6 maja 2009 na rzecz D. sp. z o.o. ul. (...), (...).

Zespół został wybudowany w dwóch etapach, pierwszy objął Budynki A i B, a drugi Budynki C i D.

Wszystkie budynki w zespole posiadają 7 kondygnacji nadziemnych o przeznaczeniu biurowo - usługowym i jedną kondygnację podziemną, gdzie został zlokalizowany garaż dla samochodów osobowych.

Do nabycia Nieruchomości doszło w następujący sposób:

18 marca 2009 r. do B. sp. z o.o. z siedzibą w (…) wniesiono aportem udział we współużytkowaniu wieczystym działki numer 2, wynoszący 23593/57353 części. Następnie, 5 listopada 2009 r. zniesiono współwłasność działki numer 2 w ten sposób, że wydzielona z niej działka numer 1 przypadła B. sp. z o.o. z siedzibą w (…), która w międzyczasie zmieniła firmę na B. sp. z o.o., a siedzibę na (…). W 2016 r. udziały w B. sp. z o.o. kupił podmiot holenderski C. i w 2018 r. zbył je na rzecz D. sp. z o.o.

W maju 2019 r. sp. z o.o. połączyła się z B. sp. z o.o. przez jej przejęcie, sama zaś zmieniła firmę na B. sp. z o.o., a siedzibę na (…).

W momencie nabycia przez spółkę przejmowaną Nieruchomość nie była zabudowana. Nabycie wskazanej Nieruchomości przez spółkę przejmowaną podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT a poprzednik prawny dokonał odliczenia podatku VAT z tego tytułu.

Nadto, w budynkach B4B, wydzielono obecnie odrębne lokale, w tym w Budynku A i Budynku B. Przed zawarciem umowy przedwstępnej Sprzedający będzie zobowiązany podjąć odpowiednie kroki prawne w celu podziału działki i odpowiedniego dostosowania wpisów w księgach wieczystych.

Spółka w części wykorzystuje Nieruchomość do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT polegającej na wynajmie Nieruchomości. Nieruchomość była i będzie w dniu Transakcji, w całości lub w części, przedmiotem najmu na rzecz podmiotów trzecich, które wykorzystują Nieruchomość do celów prowadzenia swojej działalności.

Spółka nie wykorzystywała oraz do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywała Nieruchomości wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku VAT.

Usługi najmu świadczone przez Spółkę są opodatkowane podatkiem VAT stawką 23%.

W okresie 2 lat poprzedzających dzień sprzedaży Nieruchomości Spółka nie dokonywała ulepszeń żadnego z Budynków B4B lub Naniesień zwiększających ich wartość początkową, w szczególności ulepszeń których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Natomiast najemcy mogli prowadzić prace dotyczące Budynków B4B, których wartość mogła przekroczyć 30% ich wartości początkowej, nie były to jednak nakłady ponoszone przez Spółkę, lecz inwestycja najemców w obcym środku trwałym.

Spółka nie dokonała ani nie dokona do dnia Transakcji wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako odrębnego przedsiębiorstwa lub organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa w ramach działalności prowadzonej przez Spółkę. W szczególności, Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej, w tym w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Spółki (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Spółki o podobnym charakterze). Spółka nie wyodrębniła w związku z działalnością prowadzoną w Nieruchomości zakładu pracy w rozumieniu przepisów prawa pracy i nie zgłosiła go jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych, składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne. Spółka nie dokonała również finansowego wyodrębnienia Nieruchomości, w tym nie prowadzi oddzielnej rachunkowości dla Nieruchomości (nie sporządza odrębnego bilansu lub rachunku zysków i strat dla Nieruchomości).

Spółka planuje zawarcie umowy sprzedaży („Transakcja”) z A. spółka komandytowa („Kupujący” lub „Wnioskodawca”).

Przedmiotem Transakcji ma być część Nieruchomości obejmująca część działki zabudowanej Budynkiem A („Działka A”; Działka A i Budynek A zwane łącznie „Nieruchomością A”). Strony uzgodniły także okres wyłączności na ewentualny zakup części działki zabudowanej Budynkiem B („Działka B”; Działka B i Budynek B zwane łącznie „Nieruchomością B”). Sprzedaż Nieruchomości A („Transakcja A”) i Nieruchomości B („Transakcja B”) może odbyć się niezależnie od siebie i możliwe jest w szczególności, że sprzedaż ta będzie miała miejsce w różnym czasie, albo dojdzie do skutku tylko sprzedaż Nieruchomości A.

Zgodnie z ustaleniami Sprzedający przeprowadzi postępowanie administracyjne w celu oddzielenia Budynku A i Budynku B od pozostałych Budynków B4B poprzez geodezyjny podział Działki A i Działki B, tak aby możliwe było zawarcie umowy wyłącznie w odniesieniu do Nieruchomości A i Nieruchomości B (i przeniesienie ich do nowo utworzonych rejestrów gruntów i hipotek).

Sprzedający wynegocjuje w dobrej wierze umowy serwisowe mające zastosowanie do Budynków B4B, które będą rozliczane proporcjonalnie przez Kupującego w stosunku do Budynków A i B.

Strony będą negocjować szereg służebności na Nieruchomości, aby umożliwić wzajemne korzystanie z części infrastruktury związanej z odpowiednimi Budynkami B4B.

Na moment odpowiednich Transakcji, Nieruchomość A i Nieruchomość B będą stanowić odrębne nieruchomości mogące stanowić przedmiot sprzedaży.

Kupujący jest i będzie zarejestrowany na dzień Transakcji jako podatnik VAT.

Spółka i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych („Ustawa o CIT”).

Kupujący prowadzi działalność w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi i jest aktualnie właścicielem innych nieruchomości komercyjnych.

Po nabyciu Nieruchomości A i ewentualnie Nieruchomości B, Kupujący zamierza prowadzić działalność w zakresie wynajmu lub sprzedaży wydzielonych części (jako samodzielnych lokali) Nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich podlegającą opodatkowaniu VAT.

Przedmiotem planowanych Transakcji będzie sprzedaż Nieruchomości A, w tym:

• prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i prawo własności Budynku A i Naniesień na Działce A;
• prawa i obowiązki Spółki wynikające z umów najmu Nieruchomości A na rzecz podmiotów trzecich;
• prawa autorskie do projektu budowlanego w zakresie w jakim posiada je Sprzedający.

Podobnie sytuacja wyglądałaby w przypadku sprzedaży Nieruchomości B.

Przedmiotem planowanych Transakcji nie będą inne umowy związane z wykorzystaniem Nieruchomości A i Nieruchomości B w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez najemców, które zostały zawarte przez najemców we własnym imieniu i mogą być kontynuowane przez najemców po dokonaniu Transakcji pomiędzy Spółką i Kupującym.

Przedmiotem planowanych Transakcji nie będą jakiekolwiek inne składniki majątkowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa Spółki, w szczególności:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Spółki (nazwa przedsiębiorstwa);
• prawa i obowiązki z umów zawartych przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności z umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy o świadczenie usług księgowych, umowy o świadczenie usług prawnych, umów o dostawę mediów i świadczenie usług w zakresie eksploatacji i utrzymania Nieruchomości i umów dotyczących finansowania zewnętrznego;
• księgi rachunkowe Spółki oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Spółkę;
• środki pieniężne Spółki zgromadzone na rachunkach bankowych, za wyjątkiem kaucji zabezpieczających przekazanych przez najemców;
• należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności, za wyjątkiem czynszów najmu najemców Budynku A i Budynku B należnych na dzień sprzedaży;
• zobowiązania Spółki;
• tajemnice przedsiębiorstwa Spółki;
• znaki towarowe, patenty i inne prawa własności przemysłowej Spółki.

Kupujący - bezpośrednio po sfinalizowaniu Transakcji A i Transakcji B - planuje kontynuować działalność związaną z najmem na terenie Nieruchomości A i Nieruchomości B, w oparciu przejęte z mocy prawa umowy najmu, z tym zastrzeżeniem, że samodzielnie będzie zarządzał Nieruchomością A i Nieruchomością B lub przekaże jej zarząd innemu podmiotowi niż obecny zarządca Nieruchomości. Kupujący rozważa także sprzedaż wydzielonych części (jako samodzielne lokale) Nieruchomości A i B.

Pytania

1)  Czy prawidłowe jest stanowisko, że przedmiotem sprzedaży w odniesieniu do Transakcji A będą składniki niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

2)  Czy prawidłowe jest stanowisko, że przedmiotem sprzedaży w odniesieniu do Transakcji B będą składniki niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

3)  Jeżeli przedmiotem sprzedaży będą składniki niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, czy sprzedaż Nieruchomości A będzie podlegała zwolnieniu od VAT?

4)  Jeżeli przedmiotem sprzedaży będą składniki niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, czy sprzedaż Nieruchomości B będzie podlegała zwolnieniu od VAT?

5)  W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości A będzie podlegała zwolnieniu od VAT, czy Spółka i Kupujący będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od VAT i złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości A zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT?

6)  W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości B będzie podlegała zwolnieniu od VAT, czy Spółka i Kupujący będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od VAT i złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości B zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT?

7)  W przypadku odpowiedzi twierdzących na Pytania 1, 3, i 5, z zastrzeżeniem złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji, przy założeniu, że Nieruchomość A będzie w całości wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania działalności opodatkowanej VAT?

8)  W przypadku odpowiedzi twierdzących na Pytania 2, 4, i 6, z zastrzeżeniem złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji, przy założeniu, że Nieruchomość B będzie w całości wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania działalności opodatkowanej VAT?

Stanowisko Zainteresowanych

Pytanie nr 1

Nieruchomość A nie stanowi przedsiębiorstwa

Nieruchomość A nie jest też wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, który mógłby być niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym te zadania. W konsekwencji, Nieruchomość A nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Transakcja nie będzie więc podlegać wyłączeniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Pytanie nr 2

Nieruchomość B nie stanowi przedsiębiorstwa.

Nieruchomość B nie jest też wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, który mógłby być niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym te zadania. W konsekwencji, Nieruchomość B nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Transakcja nie będzie więc podlegać wyłączeniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Pytanie nr 3

Dostawa Nieruchomości A będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Pytanie nr 4

Dostawa Nieruchomości B będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Pytanie nr 5

Spółka i Kupujący będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od VAT oraz złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości A, stosownie do art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Pytanie nr 6

Spółka i Kupujący będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od VAT oraz złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości B, stosownie do art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Pytanie nr 7

Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty należnego podatku VAT o kwotę naliczonego podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji lub Kupującemu będzie przysługiwało prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zakładając, że przedmiot Transakcji A będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

PYTANIE 8

Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty należnego podatku VAT o kwotę naliczonego podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji lub Kupującemu będzie przysługiwało prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zakładając, że przedmiot Transakcji B będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Pytanie nr 1 i 2

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Przedsiębiorstwo

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Nie zawiera również przepisu, który wskazuje na bezpośrednie odniesienie do definicji przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak, że nie należy się odwołać w tym zakresie do definicji legalnej zawartej w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z poglądem powszechnie przyjętym w orzecznictwie sądowym oraz w interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu pojęcia przedsiębiorstwa dla celów VAT należy wykorzystać uregulowania art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Takie podejście jest spójne systemowo, gdyż do definicji przedsiębiorstwa z art. 55¹ Kodeksu cywilnego odwołuje się wprost art. 4a pkt 3 Ustawy o CIT, który wprowadza definicję przedsiębiorstwa dla celów podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Oznacza to, że aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Aby dokonać prawidłowej wykładni normy zawartej w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy mieć na uwadze także orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) wydane na gruncie dyrektywy 2006/112/WE. W swoim orzecznictwie, TSUE, po pierwsze, kładzie nacisk na potrzebę zakreślenia autonomii prawa podatkowego przy dekodowaniu pojęcia „przedsiębiorstwa”. Po drugie, wskazuje, że dla uznania danego zespołu składników majątkowych za przedsiębiorstwo niezbędne jest, by przekazane aktywa były wystarczające do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej. Po trzecie, za przedsiębiorstwo należy uznać już taki zespół składników majątku, który jest zdolny do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Po czwarte, oceny, czy dana transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa należy dokonywać w odniesieniu do konkretnego przypadku. W konsekwencji takiego podejścia, NSA w swoim orzecznictwie przyjął, że pojęcie przedsiębiorstwa zawarte w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy w aspekcie art. 19 Dyrektywy 2006/112 rozumieć w sposób funkcjonalny, a nie tylko werbalny, tzn. analizując, czy dany zespół aktywów (przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa), który jest przedmiotem zbycia, pozwala na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej, której służy.

Ani Nieruchomość A ani Nieruchomość B nie wyczerpują przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa nawet w świetle jej szerokiego rozumienia wynikającego z orzecznictwa TSUE. W przypadku obu Transakcji nie można mówić w szczególności o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. W szczególności, sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Spółki, w szczególności składników niematerialnych.

Przedmiotem nabycia będzie Nieruchomość A w ramach Transakcji A oraz Nieruchomość B w ramach Transakcji B. Kupujący wstąpi również w prawa i obowiązki Spółki wynikające z umów najmu na rzecz podmiotów trzecich. Natomiast, pozostałe składniki materialne i niematerialne i zobowiązania związane z przedsiębiorstwem prowadzonym przez Sprzedającego pozostaną przy Spółce. Przedmiotem Transakcji A i Transakcji B nie będą w szczególności prawa i obowiązki z umów zawartych przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności z umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy o świadczenie usług księgowych, umowy o świadczenie usług prawnych czy umów o dostawę mediów. Kupujący nie nabędzie zespołu składników majątku Spółki umożliwiającego kontynuację działalności prowadzonej przez Spółkę i wystarczającego do prowadzenia tej działalności.

W konsekwencji ani Nieruchomość A, ani Nieruchomość B nie stanowią przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem organów podatkowych, aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

• istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych;
• zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
• składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
• zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

W świetle powyższego, zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być zatem wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Odnosząc powyższe do zaprezentowanego opisu zdarzenia przyszłego, nie można - zdaniem Wnioskodawcy - uznać, że Nieruchomość A lub Nieruchomość B (zarówno łącznie, jak i odrębnie) stanowią zespół składników materialnych i niematerialnych, ani że zespół ten łączą więzi, pozwalające uznać Nieruchomość A lub Nieruchomość B za wyodrębnioną na płaszczyźnie:

(i)    organizacyjnej

Odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, aby możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość A i Nieruchomość B nie zostały formalnie wydzielone w strukturze organizacyjnej Spółki. Nie stanowi odrębnego oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Spółki (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Spółki o podobnym charakterze).

Spółka nie wyodrębniła w związku z działalnością prowadzoną na niej zakładu pracy w rozumieniu przepisów prawa pracy i nie zgłosiła go jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.

Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym Nieruchomości A stanowiącej przedmiot Transakcji A ani Nieruchomości B stanowiącej przedmiot Transakcji B.

(ii)   finansowej

Odrębność finansową należy rozpatrywać w kontekście co najmniej takiego prowadzenia ksiąg rachunkowych, który pozwalałby na bieżące rozdzielenie przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów działalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa od przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów całego przedsiębiorstwa.

Spółka nie prowadzi odrębnej rachunkowości w stosunku do Nieruchomości A i Nieruchomości B, w tym nie przygotowuje odrębnego bilansu czy rachunku zysków i strat dla tych Nieruchomości, które nie stanowią nawet samodzielnej nieruchomości, lecz jedynie jej część. W rezultacie Nieruchomość A ani Nieruchomość B nie są wyodrębnione w ramach Spółki na płaszczyźnie finansowej.

(iii)  funkcjonalnej

Odrębność funkcjonalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

W ramach Transakcji, Kupujący nie stanie się stroną umów niezbędnych do funkcjonowania Nieruchomości innych niż umowy najmu Nieruchomości. Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności prawa i obowiązki z umów zawartych przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności z umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy o świadczenie usług księgowych, umowy o świadczenie usług prawnych, umów o dostawę mediów i świadczenie usług w zakresie eksploatacji i utrzymania Nieruchomości A i Nieruchomości B.

W konsekwencji należy uznać, że ani Nieruchomość A ani Nieruchomość B nie spełniają przesłanek wyodrębnienia na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

W objaśnieniach Ministra Finansów z 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania VAT zbycia nieruchomości komercyjnych („Objaśnienia MF”) wskazano, że przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności: (i) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz (ii) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że ani Nieruchomość A, ani Nieruchomość B nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego:

• na przedmiot Transakcji składają się jedynie aktywa w postaci Nieruchomości A i B oraz prawa i obowiązki wynikające z umów najmu tych nieruchomości;
• Nieruchomość A i Nieruchomość B są aktywem, niebędącym zorganizowanym zespołem składników materialnych i niematerialnych powiązanych funkcjonalnie, organizacyjnie i finansowo;
• Nieruchomość A i Nieruchomość B nie są wyodrębnione w ramach wewnętrznej struktury organizacyjnej Sprzedającego;
• sama Nieruchomość A i Nieruchomość B oraz przejmowane prawa i obowiązki z umów najmu nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy. Dodatkowo, w ramach umowy sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków z innych umów zawartych przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności z umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy o świadczenie usług księgowych, umowy o świadczenie usług prawnych, umów o dostawę mediów i świadczenie usług w zakresie eksploatacji i utrzymania Nieruchomości, a także innych wymienionych składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań i należności Spółki związanych z Nieruchomością A i Nieruchomością B oraz pozostałymi częściami Nieruchomości i ich najmem lub dzierżawą. Nie dojdzie także do przejścia zakładu pracy. W efekcie Nieruchomość nie będzie posiadała zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy.

W świetle powyższego ani Nieruchomość A ani Nieruchomość B nie są wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, która mogłaby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Konkluzja ta dotyczy też Nieruchomości A i B rozumianych jako jeden przedmiot Transakcji. W efekcie ani Nieruchomość A, ani Nieruchomość B nie stanowią (razem lub osobno) zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze, że przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo lub zorganizowana części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, Transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Pytanie nr 3-6

Zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a Ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 23%, z zastrzeżeniem szeregu innych przepisów Ustawy o VAT. Jednocześnie, art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT przewiduje katalog zwolnień od VAT.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

(i)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT rozumienie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

(i)  wybudowaniu lub

(ii) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W konsekwencji, aby doszło do pierwszego zasiedlenia budynku lub budowli (lub ich części), musi dojść do ich wydania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi do użytkowania albo rozpoczęcia użytkowania przez podatnika na potrzeby własne. Co więcej, obecna definicja Ustawy o VAT nie uzależnia pierwszego zasiedlenia od tego, aby wskazane działania nastąpiły w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

• są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
• złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub w akcie notarialnym, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W analizowanej sprawie należy przyjąć, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku A i Budynku B, a planowaną dostawą w ramach Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Na konkluzję tę nie wpływa fakt podziału Nieruchomości, bowiem podział taki nie stanowi ani wybudowania, ani ulepszenia budynku.

Ponadto, w okresie 2 lat poprzedzających datę planowanej Transakcji Budynek A i B nie podlegał i nie będzie podlegać ulepszeniom, których wartość przekraczałaby 30% jego wartości początkowej. Dla celów pierwszego zasiedlenia nie należy uwzględniać prac prowadzonych przez najemców, ponieważ nie były to nakłady ponoszone przez Spółkę, lecz inwestycja najemców w obcym środku trwałym. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości A i Nieruchomości B będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Ponieważ Sprzedający i Kupujący na dzień dostawy będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, będą oni uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przez złożenie zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości A i dostawy Nieruchomości B, na zasadach określonych w art. 43 ust. 10-11 Ustawy o VAT.

Jeżeli Spółka i Kupujący złożą w akcie notarialnym lub oświadczeniu do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania Transakcji, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości A i dostawy Nieruchomości B, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, to Transakcja objęta zwolnieniem od VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT podlegała będzie opodatkowaniu VAT.

Pytanie nr 7 i 8

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT kwotę podatku VAT naliczonego stanowi suma kwot wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika m.in. z tytułu nabycia towarów.

Zakładając, że strony Transakcji A zrezygnują ze zwolnienia od VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o całość podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji A pod warunkiem, że Nieruchomość A będzie przez niego wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Podobnie, Zakładając, że strony Transakcji B zrezygnują ze zwolnienia od VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o całość podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji B pod warunkiem, że Nieruchomość B będzie przez niego wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Także oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Jednocześnie przepis art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

I tak, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, ustawodawca wyłączył ponadto z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

W wyroku z 11 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 79/17, który choć dotyczył ustaleń w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych, NSA przedstawił wskazówki, co należy rozumieć jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Należy zaznaczyć, że definicja tego pojęcia jest identyczna w dwóch podatkach (podatku VAT i podatku dochodowym od osób prawnych). I tak:

1)  w przypadku wyodrębnienia organizacyjnego należy mieć m.in. na uwadze, czy zorganizowana część przedsiębiorstwa występuje w strukturze podatnika w sposób, w który pozwoli samodzielnie realizować określone zadania gospodarcze;

2)  wyodrębnienie finansowe oznacza możliwość prawidłowego przyporządkowania do tej zorganizowanej części przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)  wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. (…) Składniki majątkowe materialne i niematerialne, wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa, powinny zatem umożliwić podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego samodzielnego przedsiębiorstwa. Przy ocenie wyodrębnienia określonych składników majątkowych pod uwagę należy brać sytuację istniejącą w podmiocie wnoszącym wkład, w którym winny one stanowić pewną całość.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy lub przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Jak stanowi art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), wcześniej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy Rady 77/388/EWG z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE L 145 str. 1 ze zm.), w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach, gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.

Z powyższego przepisu wynika, że wprowadza on, tak samo jak ma to miejsce w ustawie o podatku od towarów i usług, możliwość wyłączenia z zakresu opodatkowania przekazania całości lub części majątku przedsiębiorstwa.

Aby zatem ocenić, czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy dokładnie przeanalizować zarówno to, jakie składniki majątku będą przedmiotem transakcji, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przy dokonaniu tej analizy pomocne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl, w którym stwierdził, że:

W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że:

W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że:

Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Natomiast w wyroku C-444/10 z 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że:

Mając na uwadze powyższe orzeczenia Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych.

Zatem, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

W złożonym wniosku wskazali Państwo, że B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Spółka, Sprzedający) jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, na którą składa się działka o nr 1 oraz właścicielem posadowionych na nieruchomości oraz stanowiących odrębny przedmiot własności budynków, budowli i innych naniesień (Nieruchomość).

Na Nieruchomości znajdują się cztery budynki biurowe o łącznej powierzchni użytkowej 36 104 m² (Budynki B4B) oraz inne Naniesienia. Budynki B4B to cztery wolnostojące budynki biurowe - oznaczone jako Budynek A (adres: ul. ....), Budynek B (ul. …), Budynek C (adres ul. …), Budynek D (ul. …) połączone kondygnacją podziemną, w której usytuowano garaże podziemne oraz urządzenia techniczne obsługujące przedmiotowe budynki.

Sprzedający planuje zawarcie z Państwem (Kupującym) umowy sprzedaży (Transakcje A i B).

Przedmiotem Transakcji będzie część Nieruchomości obejmująca część działki zabudowanej Budynkiem A (Działka A; łącznie Działka A i Budynek A - Nieruchomość A). Ustalili Państwo również okres wyłączności dotyczący ewentualnego nabycia części działki zabudowanej Budynkiem B (Działka B; łącznie Działka B i Budynek B - Nieruchomość B).

Sprzedaż Nieruchomości A (Transakcja A) oraz sprzedaż Nieruchomości B (Transakcja B) mogą zostać przeprowadzone niezależnie od siebie.

Przedmiotem planowanych Transakcji będzie sprzedaż Nieruchomości A i ewentualnie Nieruchomości B, w tym:

• prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i prawo własności Budynku A i Budynku B i Naniesień na Działce A i na Działce B;
• prawa i obowiązki Spółki wynikające z umów najmu Nieruchomości A i Nieruchomości B na rzecz podmiotów trzecich;
• prawa autorskie do projektu budowlanego w zakresie, w jakim posiada je Sprzedający.

Przedmiotem planowanych Transakcji nie będą inne umowy związane z wykorzystaniem Nieruchomości A i Nieruchomości B w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez najemców, które zostały zawarte przez najemców we własnym imieniu i mogą być kontynuowane przez najemców po dokonaniu Transakcji pomiędzy Spółką i Kupującym.

Przedmiotem planowanych Transakcji nie będą jakiekolwiek inne składniki majątkowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego, w szczególności:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Spółki (nazwa przedsiębiorstwa);
• prawa i obowiązki z umów zawartych przez Spółkę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności z umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy o świadczenie usług księgowych, umowy o świadczenie usług prawnych, umów o dostawę mediów i świadczenie usług w zakresie eksploatacji i utrzymania Nieruchomości i umów dotyczących finansowania zewnętrznego;
• księgi rachunkowe Spółki oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Spółkę;
• środki pieniężne Spółki zgromadzone na rachunkach bankowych, za wyjątkiem kaucji zabezpieczających przekazanych przez najemców;
• należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności, za wyjątkiem czynszów najmu najemców Budynku A i Budynku B należnych na dzień sprzedaży;
• zobowiązania Spółki;
• tajemnice przedsiębiorstwa Spółki;
• znaki towarowe, patenty i inne prawa własności przemysłowej Spółki.

Państwa wątpliwości w sprawie w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy przedmiotem Transakcji A i B będą składniki niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy.

Dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u Zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po przeniesieniu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez Nabywcę, w oparciu o nabyte składniki.

Dodatkowo, jak Państwo wskazali - przedmiotem Transakcji A i B nie będą umowy związane z wykorzystaniem Nieruchomości A i Nieruchomości B w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez najemców, które zostały zawarte przez najemców we własnym imieniu i mogą być kontynuowane przez najemców po dokonaniu Transakcji.

Jak Państwo wskazali, Sprzedający nie dokonał i nie dokona do dnia Transakcji wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości A i B jako odrębnego przedsiębiorstwa lub organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. W szczególności, Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej. Sprzedający nie dokonał również finansowego wyodrębnienia Nieruchomości, w tym nie prowadzi oddzielnej rachunkowości dla Nieruchomości. Sprzedający w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą w Nieruchomości nie wyodrębnił również zakładu pracy.

Należy zwrócić uwagę, że Transakcja A i B nie będzie obejmowała szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa, m.in. nazwy przedsiębiorstwa, ksiąg rachunkowych oraz innych dokumentów związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego, zobowiązań, tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego, czy znaków towarowych, patentów i innych praw własności przemysłowej.

W świetle przedstawionego opisu sprawy nie można również uznać, aby przedmiot Transakcji A i Transakcji B był wyodrębniony organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego. Ponadto, przedmiotem sprzedaży nie będą zobowiązania przypisane do Sprzedającego.

Tym samym należy stwierdzić, że przedmiotem Transakcji A i B sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie można więc w rozpatrywanej sprawie zastosować wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy, w związku z czym Transakcja A i B będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko do pytania nr 1 i 2 należy więc uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż Nieruchomości A i B będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT oraz czy będą mogli Państwo zrezygnować z tego zwolnienia.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Jak wskazali Państwo we wniosku, Sprzedający nabył Nieruchomość w 2009 r. w drodze aportu. W momencie nabycia Nieruchomość nie była zabudowana. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedający dokonał odliczenia podatku VAT z tego tytułu.

Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, polegającej na wynajmie Nieruchomości.

W okresie 2 lat poprzedzających dzień sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie dokonywał ulepszeń żadnego z Budynków B4B (w tym Budynku A i Budynku B) i Naniesień zwiększających ich wartość początkową, w szczególności ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Powyższe oznacza, że pierwsze zasiedlenie Budynku A i Budynku B i innych Naniesień miało miejsce ponad dwa lata przed dniem planowanych Transakcji sprzedaży.

W związku z tym, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynków A i B i Naniesień znajdujących się na działce nr 1 a ich sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat, to dostawa tych Budynków i Naniesień będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym ww. Budynki A i B oraz Naniesienia są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem, sprzedaż Nieruchomości A i B będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowane Transakcje sprzedaży Nieruchomości A i B będą korzystały ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Zwolnienie dostawy Nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza stronom transakcji możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

Z wniosku wynika, że zarówno Państwo (Kupujący), jak i Sprzedający są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Sprzedający i Państwo mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy Budynku A i Budynku B oraz Naniesień znajdujących się na działce nr 1 pod warunkiem, że jako czynni podatnicy VAT złożą Państwo wraz ze Sprzedającym zgodne oświadczenie, że wybierają Państwo opodatkowanie dostawy ww. Budynków i Naniesień.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości A i B przez Sprzedającego będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednakże po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, mogą Państwo zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a dostawa Nieruchomości A i B będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Państwa stanowisko do pytań nr 3-6 należy więc uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą również kwestii prawa do obniżenia kwoty podatku naliczonego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie tych Transakcji.

Należy wskazać, że w myśl art. 86 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wcześniej wywiedziono, jeśli Strony złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości od podatku VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Z wniosku wynika, że są Państwo zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Państwa wskazaniem zamierzają Państwo, w oparciu o przejęte z mocy prawa umowy najmu, prowadzić działalność polegającą na wynajmie Nieruchomości, przy czym samodzielnie będą Państwo zarządzać Nieruchomością A oraz Nieruchomością B albo przekażą Państwo zarządzanie tymi Nieruchomościami innemu podmiotowi. W przyszłości również rozważają Państwo sprzedaż wydzielonych części Nieruchomości A i B jako samodzielnych lokali.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że w przypadku, gdy Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT omawianej sprzedaży Nieruchomości A i Nieruchomości B, wówczas będą mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej na rzecz Sprzedającego z tytułu Transakcji sprzedaży Nieruchomości A i B. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Tym samym, Państwa stanowisko do pytań nr 7 i 8 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. spółka komandytowa (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.